21-04 Stedenbouwkundige uitgangspunten ontwikkellocatie Baerdijk - bijlage 1 Stedenbouwkundige kaders

empenadvies

stedenbouwkundige kaders

HERONTWIKKELING KARTONNAGEFABRIEK

©

INHOUDSOPGAVE 3 4 5 6 7 8 9 10 10 11 12 14

Inleiding - procesverloop Ruimtelijke context van het gebied Historische kaart Bestaande bebouwing in het aangrenzende gebied Kaart verkaveling huidge situatie Relevante structuren van de omgeving Kaart relevante structuren Stedenbouwkundige principes Stedenbouwkundige uitgangspunten Architectuur Massa en compositie Straat, erf en gebouw

Impressies: 16 Vogelvlucht bestaande situatie gezien vanuit het zuid-westen 17 Vogelvlucht nieuwe situatie 18 Vogelvlucht bestaande situatie gezien vanuit het noorden 19 Vogelvlucht nieuwe situatie 20 Rodebrugstraat bestaand 21 Rodebrugstraat nieuw 22 Baerdijk bestaand 23 Baerdijk nieuw 24 Vloeiweg - Baerdijk bestaand 25 Vloeiweg - Baerdijk nieuw 26 Vloeiweg - Rodebrugstraat bestaand 28 Vloeiweg - Rodebrugstraat nieuw 29 Colofon

2

INLEIDING De locatie van de voormalige kartonnagefabriek en de woningen aan de Rodebrugstraat en Kerkstraat vormen onderdeel van het beschermd dorpsgezicht van Oisterwijk. De huidige bebouwing is vervallen. De herontwikkeling van deze locatie vraagt om een zorgvuldige en contextuele uitwerking die er voor moet zorgen dat de herontwikkeling als ‘vanzelfsprekend’ wordt ervaren. Op basis van ruimtelijk onderzoek zijn een aantal kernwaarden vastgesteld die te maken hebben de historische structuren en de ligging richting het beekdal. Deze waarden zijn uitgewerkt in stedenbouwkundige principes die te maken hebben met architectuur, massa en compositie en de relatie tussen straat, erf en gebouw. Deze stedenbouwkundige principes zijn vervolgens uitgewerkt in stedenbouwkundige kaders die in dit document zijn terug te vinden.

UITSPRAKEN VAN DE OMWONENDEN PROCESVERLOOP Het proces om te komen tot deze stedenbouwkundige kaders te komen is verlopen in drie fasen. Als eerst de Beeldvormende fase, waarbij een stedenbouwkundige studie is gedaan naar de locatie, de geschiedenis en de omgevingskwaliteiten. De Ruimtelijke context. Deze Beeldvormende fase is gepresenteerd bij de omwonenden (klankbordgroep Baerdijk) en de eigenaar van de ontwikkellocatie. Hierbij is input opgehaald over wat voor hun belangrijk is. In de tweede fase, de Oordeelsvormde fase, is het stedenbouwkundig concept opgesteld voor de stedenbouwkundige kaders. Dit concept is uitgebreid besproken met de grondeigenaar, omwonenden en monumentencommissie. Hierbij is ook feedback opgehaald en zo goed mogelijk verwerkt in de voorliggende stedenbouwkundige kaders. Met de vaststelling van deze stedenbouwkundige kaders is de derde fase, de Besluitvormende fase, voltooid en kan worden begonnen met de herontwikkeling van de locatie. Hiervoor moet het bestemmingsplan nog wel worden herzien.

Het klokgevelpand moet in ere hersteld.

Laat Hoogh Heem niet de maatstaf zijn voor de hoogte van nieuwe gebouwen.

Laat de fabrieksuitstraling terugkomen voor een knipoog naar het verleden.

Mooi, die groene loper langs de Baerdijk.

Behoud het pand van Kosters aan de Kerkstraat!

Regel parkeren onder de grond.

Niet ‘hoog waar kan, laag waar nodig’, maar andersom!

3

RUIMTELIJKE CONTEXT Op de rand van de zandrug, waarop het dorp Oisterwijk is ontstaan, ligt de ontwikkellocatie. Deze ontwikkellocatie ligt opgespannen tussen de Rodebrugstraat, Baerdijk, de Kerkstraat en de Vloeiweg. De locatie kenmerkt zich door een groot hoogteverschil van ca 1,7 meter tussen de Kerkstraat en de Vloeiweg. De Rodebrugstraat refereert aan de ‘rode’ brug die vroeger over de Voortse Stroom lag en de verbinding vormde met het ‘natte’ achterland. De tuinen van de bebouwing aan de Kerkstraat is vanaf de jaren zestig langzaam steeds verder volgebouwd. De Voortse Stroom lag tot in de jaren zeventig op de locatie van de huidige Vloeiweg. De Rodebrugstraat vormde de verbinding met de Baerdijk die op zijn beurt sinds de middeleeuwen de verbinding met het achterland van Oisterwijk vormde. De naam van de dijkweg Baerdijk vormt vermoedelijk een verwijzing naar het pesthuis dat buiten Oisterwijk lag. De lijk(baar).

Kerkstraat rond 1900

De aansluiting van de Baerdijk op het centrum van Oisterwijk, voorheen via de Rodebrugstraat, is in de jaren zeventig rechtstreeks aangesloten op de Kerkstraat. Om deze aansluiting mogelijk te maken zijn voor de doorbraak aan de Kerkstraat een aantal monumentale panden gesloopt. Een van deze panden was een pand met een klokgevel die toen als één van de oudste panden van Oisterwijk bekend stond.

4

Kerkstraat, huis met klokgevel, gesloopd ca 1975.

Doorbraak van de ‘nieuwe’ Baerdijk 1977

Kerkstraat 1977

Baerdijk, locatie voormalig woonhuis met klokgevel.

Kerkstraat 2020

Baerdijk 2020

5

BESTAANDE BEBOUWING Op de hoek Vloeiweg - (nieuwe)Baerdijk is in de jaren tachtig een appartementencomplex, het Hoogheem gebouwd. Veel inwoners van Oisterwijk zien het Hoogheem niet als een fraaie architectonische en stedenbouwkundige invulling van het gebied. Sterker nog, voor de opstelling van de stedenbouwkundige uitgangspuntenis tijdens de bewonersavonden in 2020, uitdrukkelijk door de aanwonenden aangegeven dat het ‘Hoogheem’ geen voorbeeld moet vormen voor een toekomstige ontwikkeling op het terrein van de voormalige Kartonnagefabriek. Aan de westzijde van de Rodebrugstraat staan diverse woningen die qua korrelgrote als typisch dorps kunnen worden betiteld. De Kerkstraat is met zijn wegprofilering en bebouwing een typische dorpsstraat waaraan diverse monumentale panden zijn gelegen. Op de ontwikkellocatie zelf staat aan de Kerkstraat een voormalige bakkerij en aan de Rodebrugstraat staan een aantal dorpswoningen, een schuur en een voormalig fabriekspand. De voormalige bakkerij aan de Kerkstraat is in verwaarloosde staat maar bijzonder qua architectuur. De overige dorpswoningen aan de Rodebrugstraat, die op de ontwikkellocatie liggen, zijn in slechte bouwkundige staat. De dorpswoningen sluiten qua korrel prima aan op het dorpscentrum. De Kartonnagefabriek is gelegen aan de Rodebrugstraat en de Vloeiweg.

Deze Kartonnagefabriek lag vroeger aan de Voorste stroom en gebruikte water uit de Voorste stroom voor de productie van kartonnen dozen voor de schoenenindustrie. De fabriek met kantoor is nog deels 19e eeuws en deels van net na de Tweede Wereldoorlog. Het kan worden getypeerd als wederopbouw architectuur. De fabriek bestaat deels uit drie en deels uit twee bouwlagen. De voormalige fabriek is ernstig vervallen.

6

Bebouwing Rodebrugstraat

Voormalige Kartonnagefabriek

Bebouwing Rodebrugstraat

Voormalige bakkerij Rodebrugstraat

Zicht op Kerkstraat

Baerdijk

Zicht op Hoogheem aan de Baerdijk

VERKAVELDE SITUATIE ANNO 2000 7

RELEVANTE STRUCTUREN Het gebied kenmerkt zich door een aantal relevante structuren die in de toekomstige ontwikkeling bepalend zijn voor een zorgvuldige stedenbouwkundige ontwikkeling. De relevante structuren bestaan uit: • De historische bebouwing aan de Kerkstraat, • De historische betekenis van de Rodebrugstraat en de Baerdijk, • De betekenis van de kartonnagefabriek uit het industriële verleden van Oisterwijk • De Vloeiweg als voormalig stroomgebied van de Voortse Stroom. Bovenstaande structuren vormen de ingrediënten voor een succesvolle stedenbouwkundige herontwikkeling van het gebied.

8

RELEVANTE STRUCTUREN OP KAART 9

STEDENBOUWKUNDIGE PRINCIPES Voor de uitwerking van de ontwikkellocatie zijn een vijftal stedenbouwkundige principes uitgewerkt. De stedenbouwkundige principes zijn gerelateerd aan de eerder beschreven relevante structuren.

1. Respecteer de historische context. Inspiratiebron voor herontwikkeling.

2. Architectonische kwaliteit als trend voor de omgeving. Eerlijke architectuur, geen nep.

3. Bouwmassa aansluitend op de omgeving.

Maximale bebouwing – – – – –

12 middelgrote appartementen 12 grote appartementen 4 penthouses 8 loftwoningen 2 dorpswoningen

Laag waar kan, hoog waar nodig.

4. Zicht op het beekdal. Hoekoplossing. 5. Baerdijk als groene loper. Groene ruimtes in het plangebied.

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN

Openbaar erf – bebouwing op een groen erf = groene ruimtes in het plangebied – bebouwing met groene daken

De stedenbouwkundige uitgangspunten vormen de planologische kaders voor de herontwikkeling van de locatie. De uitwerking van de stedenbouwkundige uitgangspunten is in een massastudie uitgewerkt. De definitieve uitwerking van de locatie zal moeten passen in de massastudie en de stedenbouwkundige uitgangspunten. De stedenbouwkundige uitgangspunten geven een omschrijving over drie aspecten, te weten:

– Architectuur – Massa en compositie – Straat, erf en gebouw

10

Routes – plangebied als onderdeel van de Baerdijk. Baerdijk als ‘groene loper’

ARCHITECTUUR De nieuwe bebouwing vormt, met uitzondering van de nieuwbouw aan de Kerkstraat, een industrieel ogend ensemble. Kleur, materialisering van de architectuur vormen een eenheid. Dit wordt o.a. bereikt door de het gevelmetselwerk uit te voeren in bakstenen met een warme rode tint die verwijzen naar de ‘rode brug’. Kozijnen zijn uitgevoerd in ranke (stalen) profielen die het industriële karakter van ‘De fabriek’ onderstrepen. Architectuur dorpswoningen

Contextueel vanuit de Kerkstraat.

Aan de Kerkstraat wordt gekozen voor historiserende architectuur die aansluit op het monumentale karakter van de Kerkstraat (beschermd dorpsgezicht). Detailleringen van het gevelmetselwerk zijn gebaseerd op de voormalige bakkerij en de bebouwing die er voorheen heeft gestaan;het huis met de klokgevel. De bebouwing vindt qua kleur aansluiting bij de bebouwing aan de Rodebrugstraat en de Vloeiweg. Het dak bestaat uit een eenvoudig schilddak met gebakken pannen. Architectuur loftwoningen Aan de Rodebrugstraat komt een aaneengesloten bebouwing in een industrieel ogende architectuur. De bebouwing herbergt loft-woningen afgedekt met sheddaken die toegang geven aan een dakterras. De entree van de loftwoningen liggen aan de Rodebrugstraat. De woningen zijn aan de Rodebrugstraat duidelijk geleed. De gevel aan de Baerdijk is overwegend gesloten. De raamopeningen aan de Baerdijk zijn ondergeschikt en ondersteunen het industrieel karakter van het gevelbeeld. Architectuur appartementencomplex De architectuur van het appartementencomplex heeft een industrieel karakter met een knipoog naar de voormalige Kartonnagefabriek. De zuidkant van het appartementencomplex vormt architectonisch gezien een markante gevel die zich oriënteert op het beekdal. De eventuele buitenruimtes voor de individuele appartementen zijn inpandig opgelost in de vorm van een loggia. Losse balkons zijn niet toegestaan.

Het dak is uitgevoerd als verhoogde tuin met een klimaatadaptief sedumdak. De entree van het appartementencomplex ligt aan de Rodebrugstraat. De entree / inrit van de parkeerkelder ligt aan de Vloeiweg.

Referentiebeelden voor de nieuwbouw.

‘De fabriek’ met zicht op het beekdal.

11

MASSA EN COMPOSITIE De nieuwe bouwmassa’s en composities op de ontwikkellocatie is een doorontwikkeling van de huidige bebouwing. Dit betekent dat de bouwmassa’s zich naadloos voegen in de directe omgeving. De bouwmassa’s volgen het aangrenzend maaiveld. Dit betekent dat de hoogtes van de individuele bebouwing t.o.v. elkaar verschillen. De bouwmassa’s zijn gepositioneerd binnen de op tekening aangegeven bouwvlakken. Massa en compositie dorpswoningen Aan de Kerkstraat wordt de nieuwbouw gebaseerd op de oorspronkelijke maat en schaal van de bebouwing. Herstel van het voormalige woonhuis met klokgevel draagt bij tot het herstel en het beeld van de straatwand aan de Kerkstraat. Massa en compositie loftwoningen Aan de Rodebrugstraat gaat de bebouwingskorrel van de nieuwbouw loftwoningen niet onnodig concurreren met de bestaande bebouwing aan de overzijde van de straat. De bouwmassa wordt maximaal 5 meter hoog (gootlijn) met daarop een ondergeschikt sheddak waarvan de nok op maximaal 8 meter komt te liggen. Gemeten van het aangrenzende straatpeil. Massa en compositie van het appartementencomplex Aan de Vloeiweg/ Rodebrugstraat komt een bescheiden appartementencomplex dat opgebouwd is uit een parkeerkelder/deels souterrain, twee bouwlagen met daarop een aantal terugliggende penthouses.

Maximaal twee derde van de oppervlakte van de tweede verdieping is beschikbaar voor de realisatie van penthouses op de derde verdieping. De overige oppervlakte van de derde verdieping is een open daktuin (sedumdak). De Bouwmassa, is gemeten vanaf het aangrenzend maaiveld, 6 meter hoog (voor de eerste twee bouwlagen) en 9 meter hoog voor de derde bouwlaag.

12

DORPSE TRANSFORMATIE 13

STRAAT, ERF EN GEBOUW Om de ontwikkellocatie op een vanzelfsprekende manier op zijn omgeving te laten aansluiten is het van groot belang dat de straat, erf en gebouw in alle facetten naadloos in elkaar overgaan. Het gehele ensemble staat op een erf dat vrij toegankelijk is. Het bestaande voetpad (trottoir) aan de westzijde van de Baerdijk wordt een groene berm en geeft hiermee het nieuwe ensemble een landschappelijke ligging. De groene berm omsluit het appartementencomplex tot aan de Vloeiweg. De bestaande laanbomen aan de Baerdijk blijven gehandhaafd. De groene ruimte (erf) die achter de loftwoningen aan de Rodebrugstraat ligt wordt als een gezamenlijke en openbare tuin ingericht. Het erf wordt parkachtig ingericht met gras, solitaire bomen en individuele heesters. Het groene erf wordt vanuit de Rodebrugstraat en de Kerkstraat met een voetpad in gebakken waalformaatjes ontsloten. Het straatprofiel aan de Kerkstraat en Rodebrugstraat zijn ongeleed en in gebakken klinkers uitgevoerd. De loftwoningen aan de Rodebrugstraat en de twee dorpswoningen aan de Kerkstraat sluiten direct aan op de openbare ruimte. Parkeren wordt voor een groot deel opgelost in een parkeerkelder en deels in de openbare ruimte. Aan de Rodebrugstraat komt tussen de laanbomen deels langsparkeren en voor het appartementencomplex schuinparkeren.

Voor het benodigd aantal parkeerplaatsen geldt de gemeentelijke parkeernorm. De parkeerplaatsen in de parkeerkelder zijn gekoppeld aan de woningen. De entree/inrit van de parkeerkelder ligt aan de Vloeiweg en is in de buitenruimte voorzien van een horizontale opstelruimte van minimaal 5 meter diep en 2,5 meter breed. De opstelruimte voor de entree ligt op eigen terrein. De afwatering van het regenwater maakt onderdeel uit van de inrichting van de openbare ruimte. Dit kan door het regenwater zoveel mogelijk zichtbaar af te voeren. Uitgangspunt is dat de nieuwbouw voldoet aan de Verordening afvoer hemelwater en grondwater van de gemeente Oisterwijk. De Vloeiweg kan, bij een toekomstige herinrichting, middels een open afwatering het regenwater afvoeren richting het beekdal. Het hemelwater geeft hiermee een extra dimensie aan de openbare ruimte. Verlichting, zowel openbaar als op privéterrein, sluit qua kleur en uitstraling aan op het dorpse karakter van het centrum.

14

Relatie tussen straat, erf en gebouw = dorp

DORPS WEEFSEL CENTRUM OISTERWIJK 15

BESTAANDE SITUATIE 16

NIEUWE SITUATIE 17

BESTAANDE SITUATIE 18

NIEUWE SITUATIE 19

RODEBRUGSTRAAT bestaand 20

RODEBRUGSTRAAT nieuw 21

BAERDIJK bestaand 22

BAERDIJK nieuw 23

VLOEIWEG - BAERDIJK bestaand 24

VLOEIWEG - BAERDIJK nieuw 25

VLOEIWEG - RODEBRUGSTRAAT bestaand 26

VLOEIWEG - RODEBRUGSTRAAT nieuw 27

Colofon Deze stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn in samenspraak met belanghebbende opgesteld in opdracht van de gemeente Oisterwijk. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze opgave mag verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgeven en Kempenadvies©. Kempenadvies© heeft bij haar werkzaamheden de zorgvuldigheid in acht genomen die van haar kan worden verwacht. Aan de getoonde informatie in deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Op deze werkzaamheden zijn de voorwaarden van toepassing zoals vastgelegd in de De Nieuwe Regeling 2010 Kempenadvies© heeft met zorgvuldigheid de beelden in deze publicatie geselecteerd. Het kan voorkomen dat niet alle rechthebbende van de gebruikte beelden zijn achterhaald. Belanghebbende worden verzocht contact op te nemen met Kempenadvies©.

Opsteller: Kempenadvies© Costerij 14 5512BX Vessem www.kempenadvies.eu

Datum rapport:

21 januari 2021

empenadvies

©