21-04 Stedenbouwkundige uitgangspunten ontwikkellocatie Baerdijk - bijlage 5 Verslag beeldvormende bijeenkomst klankbordgroep 29-9-2020

Verslag klankbordgroep bijeenkomst Baerdijk

29 september 2020

Aanwezig: omwonenden van Kartonnagefabriek Baerdijk, Marleen Claassen en Alwin Mooij namens gemeente Oisterwijk, Theo Hendriks onafhankelijke stedenbouwkundige. Welkom en inleiding door Marleen Claassen en Alwin Mooij Alle aanwezigen worden welkom geheten bij deze eerste bijeenkomst van de klankbordgroep over de herontwikkeling van de Baerdijk/Kartonnagefabriek. Doel bijeenkomst Tijdens de vorige klankbordgroep bijeenkomst hebben we met elkaar naar de locatie en de omgeving van de locatie gekeken. We hebben op basis daarvan met elkaar stedenbouwkundige principes bepaald. De stedenbouwkundige heeft deze principes gebruikt om een massastudie te maken van de ontwikkeling die op de locatie zou kunnen plaatsvinden. Tijdens deze tweede klankbordgroep bijeenkomst nemen we u mee in het panorama van de mogelijke ontwikkelingen. Het is de bedoeling dat op basis van de schetsen de stedenbouwkundige kaders worden ontwikkeld die door de gemeenteraad vastgesteld zullen worden. Waar staan we nu? Het proces is ingestoken als BOB-proces. Dit wil zeggen Beeldvorming, Oordeelsvorming, Besluitvorming. De beeldvormende fase is reeds afgerond. Die bestond uit een gebiedsanalyse en het opstellen van stedenbouwkundige principes die in de eerste klankbordgroep bijeenkomst zijn getoetst en voorzien van input door de omwonenden. We zijn nu aanbeland bij de oordeelsvormende fase.

In deze fase wordt het door de stedenbouwkundige ontwikkelde concept, in de vorm van een massastudie, voorgelegd om reacties op te halen. Dat hebben we al gedaan bij de eigenaar en ontwikkelaar. De eigenaar is enthousiast over het concept en is ook voornemens om dit uit te voeren. We hebben ook gesproken met de monumentencommissie. Ook de monumentencommissie vindt het een goede stedenbouwkundige uitwerking. Ze zullen ons later nog hun aandachtspunten toesturen. Tijdens deze klankbordgroep bijeenkomst halen we bij u als omwonenden reacties op. Deze reacties worden indien dat mogelijk is verwerkt in de stedenbouwkundige kaders. De input van de vorige bijeenkomst is al zoveel mogelijk verwerkt. Presentatie stedenbouwkundige schetsen door stedenbouwkundige Theo Hendriks heeft een presentatie gegeven met daarin een terugblik op de vorige klankbordgroep bijeenkomst. Vervolgens heeft hij laten zien welke mogelijke ontwikkeling er zou kunnen komen op de locatie. De presentatie is toegevoegd als vertrouwelijke bijlage bij dit verslag. Hieronder volgt een samenvatting van de vragen en reacties gedurende de presentatie. Vragen: - Kunnen de loftwoningen wat meer naar achteren worden geplaatst zodat ook een groenstrook mogelijk is aan de Rodebrugstraat? Er is te weinig ruimte om aan beide zijden betekenisvol groen toe te voegen.

We willen voldoende ruimte behouden voor een betekenisvolle groene ruimte waarin plaats is voor elementen zoals een jeu de boulesbaan. Op dit moment zijn er in de Rodebrugstraat ook geen voortuinen, dit past ook bij het karakter van de straat.

1

-

Waarom komen er niet alleen maar loftwoningen i.p.v. het appartementencomplex? Het appartementencomplex is een referentie naar de kartonnagefabriek van vroeger. Dit past contextueel in het gebied. Verder moet het plan ook financieel haalbaar zijn en het appartementencomplex levert financieel daaraan een bijdrage.

-

Hoe wordt het parkeren opgelost? Er komt een parkeerkelder onder het appartementencomplex, deze loopt nog door tot onder een deel van de loftwoningen. Daar is ruimte om te parkeren. Daarnaast komen er extra parkeerplaatsen in de Rodebrugstraat. De huidige parkeerplaatsen worden daarbij in acht genomen. Het plan moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen.

-

Hoe hoog wordt het appartementencomplex? Het appartementencomplex heeft twee bouwlagen (5-6 meter) en de derde laag met penthouses die wat terug ligt, dit is ongeveer 9 meter hoog. Het geheel refereert aan de voormalige kartonnagefabriek. Het Hoog Heem is anderhalve bouwlaag hoger dan het appartementencomplex. Het Hoog Heem is bijna 5 bouwlagen. De huidige Kartonnagefabriek is nu deels 2 lagen en deels 3 lagen. We denken dat een hoekoplossing op deze plek wenselijk is, dit is ook een van de stedenbouwkundige principes. Het is ook een gewilde plek, die uitkijkt richting het beekdal van de Voorste Stroom.

-

Hoe wordt de uitwerking van de loftwoningen? Iedere loftwoning is 1 woning. De loftwoningen zijn 5 meter hoog plus een sheddak van 2,5-3 meter. Het hoogste punt ligt dus op circa 8 meter.. Het moet aansluiten bij het pand van Kosters. De balkons zijn gericht op de Kerkstraat, waardoor het sheddak zorgt voor zonintreding in de woningen. Aan de Rodebrugstraat is sprake van een geleding in de wand, zodat de huizen los lijken. Aan de kant van de Baerdijk is wel een wand mogelijk, omdat deze grenst aan een park. De precieze architectonische uitwerking wordt gedaan door de architect van de ontwikkelaar. Deze komt nog terug in de omgevingsdialoog van het uiteindelijke plan.

-

Kan de ontwikkelaar nog afwijken van wat hier gepresenteerd wordt? Nee, als de kaders straks door de gemeenteraad zijn vastgesteld dan moet de ontwikkelaar een plan maken dat binnen de kaders past. De kaders zullen ook geborgd worden in het bestemmingsplan.

-

Wat als het groen verdwijnt? Dit gebeurt nu al door het pand met de klokgevel te bouwen. Het huidige groen zijn achtertuinen achter een schutting. Groen heeft meer betekenis als het door iedereen gebruikt kan worden. Om het groen te borgen, moet het ook in het bestemmingsplan als groen worden bestemd, niet als woonbestemming. Het moet openbaar en vrij toegankelijk blijven. Het concept geeft daarmee ook iets terug aan de omgeving. We denken ook dat groen een dempende werking zal hebben op de geluidsoverlast van het verkeer aan de Baerdijk. De bestaande bomenrij aan de straat zal blijven, de bomen in de achtertuinen verdwijnen en maken plaats voor nieuw groen. De afgelopen 30 jaar heeft er in een deel van de Kerkstraat geen bebouwing gestaan, daarvoor heeft er vele jaren welbebouwing gestaan. De stedenbouwkundige samenhang van de straat is nu onderbroken, dit willen we weer herstellen met een knipoog naar het verleden.

2

-

Hoe zit het met de rooilijn aan de Vloeiweg? De rooilijn aan de Vloeiweg wordt t.o.v. de huidige situatie teruggelegd. Als je uit de parkeergarage komt moet je, i.v.m. de verkeersveiligheid, stil kunnen staan en buiten rustig het verkeer kunnen bekijken..

-

Wat voor soort appartementen komen er? Dit is aan de eigenaar. Waarschijnlijk worden het middendure huur appartementen met een huurprijs rond de 900-1000 euro per maand. De appartementen krijgen wel een redelijke omvang, het worden geen kippenhokken.

-

Waarom wordt dit niet samen met het Beekdal Park gepresenteerd? Het Beekdal Park heeft een andere snelheid. We nemen op de achtergrond de verbanden tussen Beekdal Park en kartonnagefabriek mee. De structuur van het groen en de openbare ruimte bijvoorbeeld en eenheid tussen straat erf en gebouw. We pakken het samen op, maar het hoeft niet in de zelfde snelheid te ontwikkelen. Het ene plan hoeft niet op het andere plan te wachten. We verbinden de processen en projecten met elkaar. Maar we presenteren niet alles ineens als masterplan.

-

Hoe zit het met de straat? Kan er stiller asfalt komen, een rotonde en een 30 km zone? We hebben een aanpassing van het wegdek wel al besproken met de verkeerskundige. Maar de weg staat nog niet op de lijst om te vervangen. De financiële werkelijkheid bij de gemeente maakt het lastig om dit op te pakken. Een rotonde levert ook veel overlast op in de vorm van stank en geluid. Daarnaast past het slecht in de historische context van het dorpscentrum. De Baerdijk afwaarderen naar 30 km zone is een optie maar hiermee verandert de verkeerskundige functie. Dit vraagt om een bredere verkeerskundige studie voor het centrum.

-

Wordt er rekening gehouden met de riolering in de Rodebrugstraat? Die is niet goed, het riool kan de afwatering niet aan. Voor de nieuwe woningbouwontwikkeling moet een passende afwatering worden gemaakt. Verder willen we in relatie tot het plan de Leye kijken of we het hemelwaterafvoer los kunnen koppelen van het riool en zichtbaar maken in de omgeving en terugbrengen naar het beekdal. Dit is iets wat op langere termijn zou kunnen spelen, bijvoorbeeld bij een renovatie van de Vloeiweg.

Opmerkingen en zorgen: - De bewoners van de Rodebrugstraat geven aan dat ze huiverig zijn voor de realisatie van een parkeerkelder in verband met verzakkingen en scheuren die daardoor mogelijk kunnen ontstaan aan hun huizen.i De gemeente wil onderzoeken hoe aan de voorkant geborgd kan worden dat er geen schade ontstaat. Bijvoorbeeld door in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar afspraken te maken over onderzoek aan de voorkant en het gebruik van geschikte bouwmethodes. -

Bewoners van de Rodebrugstraat geven aan dat ze willen weten wat voor effect de bouwhoogte heeft op de bezonning van hun huizen. In de presentatie is de bezonning per abuis niet correct opgenomen. Tijdens de klankbordgroepbijeenkomst is de massastudie via een 3D-softwareprogramma de juiste bezonning aan de bewoners getoond. De schaduw valt over de straat, maar reikt niet over de woningen.

-

Het ontwerp van het appartementengebouw is erg recht, dit zou net als het Hoog Heem wel wat afgeronder mogen.

3

-

De lofts geven luchtigheid in de uitstraling van het plan. Kleurschakeringen kunnen het nog luchtiger maken. Dit geldt ook voor de ramen en de kleur van de steen.

-

Het openbaar groen moet geen hondentoilet worden en we moeten ook zorgen dat er geen hangjongeren komen. De sociale controle is echter groot vanuit de loftwoningen die uitkijken op het groen.

-

Het appartementencomplex (de voormalige fabriek) komt massaal over. De bouwhoogte volgt de afname van het straatbeeld/maaiveld niet. Het wegverloop van de Rode brugstraat zorgt er voor dat het appartementencomplex niet overal dezelfde hoogte heeft. Tussen het hoogste en het laagste punt van het appartementencomplex aan de Rode Brugstraat kan ca. 40 cm hoogteverschil zitten. Misschien kan hier in de uitwerking nog nader naar gekeken worden.

Vervolg en planning De stedenbouwkundige gaat nu verder met het opstellen van stedenbouwkundige kaders die we aan de gemeenteraad zullen aanbieden ter besluitvorming. Dit is de Besluitvormende fase. We verwachten dat de gemeenteraad eind van dit jaar of begin van volgend jaar hierover een besluit zal nemen. Dit is ook afhankelijk van de agenda van de gemeenteraad zelf, in verband met de verkiezingen. Nadat de gemeenteraad de stedenbouwkundige kaders heeft vastgesteld, stelt de eigenaar in overleg met de gemeente een architectonisch ontwerp op dat past binnen de stedenbouwkundige kaders. Zodra er een passend plan is, kan gestart worden met de bestemmingsplan procedure. Bij de bestemmingsplan procedure hoort ook een omgevingsdialoog die de eigenaar en/of ontwikkelaar voert met de omgeving van het plangebied. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, kan de ontwikkelaar een omgevingsvergunning aanvragen. Na verlening van de omgevingsvergunning kan gestart worden met de bouw. Conclusie Wij kijken terug op een succesvol verlopen proces met de bewoners. Bewoners geven aan dat ze zich in dit proces serieus genomen voelen. Er zijn veel vragen gesteld en veel zorgen geuit. Hoewel sommige bewoners liever alleen grondgebonden woningen hadden gezien, zijn ze desondanks in algemene zin tevreden zijn met deze uitwerking.

Uiteraard is niet iedereen tevreden, want er spelen altijd individuele belangen. De grenzen met wat voor de bewoners maar ook ruimtelijk gezien nog acceptabel is, zijn met deze uitwerking wel bereikt. We gaan deze studie omzetten in ruimtelijke kaders en die zullen ter vaststelling aangeboden worden aan de gemeenteraad.

i

Nagezonden ten behoeve van het verslag door bewoners Rodebrugstraat: “Voor 1932 lagen er, gezien vanaf de Kerkstraat, aan de rechterzijde van de hele Rodebrugstraat een aantal looiersputten. Na 1900 zijn alle huizen aan deze zijde gebouwd. (Kerkstraat 51 en Rodebrugstraat 4, 6, 8, 10 en 14) op gemetselde fundering in een zandbodem. In de loop der jaren is in deze panden al scheurvorming (verzakking) ontstaan. (10 jaar geleden nieuwe achterbouw panden Rodebrugstraat 6 en 8. Gebouwd op een fundering van 48 betonnen palen van 2 meter lengte om verzakking te voorkomen) Gezien nu toch gekozen is voor een parkeergarage aan de Vloeiweg tot halverwege de Rodebrugstraat (afspraak was geen parkeergarage) is het van zeer groot belang dat er niet nog meer schade door verzakking en scheurvorming optreedt. Dit met alle gevolgen van dien. Voor ons als bewoners blijft dit nog steeds zeer grote zorgen baren.”

4