21-04 Stedenbouwkundige uitgangspunten ontwikkellocatie Baerdijk - bijlage 2B Startnotitie ontwikkellocatie Baerdijk

Startnotitie ontwikkellocatie Baerdijk Achtergrond Aan de Baerdijk liggen een voormalige kartonnagefabriek en wat leegstaande woningen. Verschillende ontwikkelaars hebben al meerdere plannen gemaakt voor herontwikkeling van (deel van) dit gebied. Dit vraagstuk speelt al 10 jaar. De plannen kunnen niet op steun rekenen bij de omwonenden. Uw raad heeft in november 2013 unaniem besloten om een motie aan te nemen waarin aan het college opdracht is gegeven om “met omwonenden, projectontwikkelaar en andere belanghebbenden in gesprek te gaan op basis van de tekening van de omwonenden die is ingebracht tijdens de commissiebehandeling van 31 oktober 2013 waarbij deze tekeningen als leidraad gebruikt worden, om te komen tot een bestemmingsplan waarin alle partijen zich in kunnen vinden” Ter uitvoering van de opdracht van uw raad heeft het college in 2014 het externe bureau SITE ingehuurd om een nieuw overlegproces te starten met de omwonenden van Baerdijk en de Rodebrugstraat, ontwikkelaar en andere belanghebbenden. Doel van het proces was om te komen tot eenduidige uitgangspunten inzake de invulling van de locatie Baerdijk/Rodebrugstraat. SITE heeft het proces vormgegeven door eerst 1:1 gesprekken te voeren met de genoemde belanghebbenden.

Hierna zijn een aantal plenaire bijeenkomsten gehouden met de tussentijdse presentatie van de onderzoeksresultaten en de eindpresentatie van het eindadvies. Tevens heeft SITE gesprekken gevoerd met makelaars, monumentencommissie, Sander Boon (stedenbouwkundige namens omwonenden). Tijdens de raadsvergadering van 26 februari 2015 heeft uw raad de door SITE opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld voor een deel van het gebied (Rodebrugstraat 3-5-7). Zie bijlage 1.

1

Huidige situatie Sinds de vaststelling van de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn meerdere ontwikkelaars aan de slag gegaan met deze locatie. Tot op heden zijn er geen plannen uitgewerkt die passen binnen de stedenbouwkundige kaders. Inmiddels heeft de huidige ontwikkelaar ook het andere deel van de locatie gekocht (zie kaartje pag. 1). Hiervoor liggen geen stedenbouwkundige uitgangspunten vast. Hiervoor is alleen het bestemmingsplan Centrum Oisterwijk geldig als kader. Zie bijlage 2. Er ligt nu een principeverzoek van Roozen en Van Hoppe voor het hele perceel/gebied (Rodebrugstraat 1-1a-3-5-7 en Kerkstraat 49). Zie bijlage 3. Dit principeverzoek sluit niet aan bij de stedenbouwkundige kaders of het bestemmingsplan. Het ligt ook niet in lijn met de verwachtingen van de omwonenden. Het plan is al wel gepresenteerd aan de omwonenden medio 2018. Zie bijlage 4. Het plan ligt erg ver uiteen van de kaders die door de raad zijn meegegeven. Voorstel plan van aanpak We willen het proces een reset geven en weer in beweging krijgen. De huidige situatie is gewijzigd ten opzichte van de situatie uit 2015 omdat het voorliggende plan het gehele perceel aan de Baerdijk betreft. Eerder is daarover niet gesproken. De vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten bieden voor de nieuwe huidige situatie onvoldoende houvast.

Om tot nieuwe haalbare plannen te komen, is het daarom noodzakelijk om het gehele perceel opnieuw te bezien. Wij stellen daarom voor om nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten voor het hele gebied op te stellen en door uw raad te laten vaststellen. Het opstellen van nieuwe stedenbouwkundige randvoorwaarden moeten er voor zorgen dat er een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling op gang komt die de ruimtelijke kwaliteit van het centrum een kwaliteitsimpuls gaan geven. De stedenbouwkundige randvoorwaarden kunnen dan aansluiten bij de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving zoals het sportterrein de Leye. Het proces om te komen tot deze stedenbouwkundige uitgangspunten willen we als volgt vormgeven: 1. Analysefase: In de analysefase worden de betrokkenen bewust gemaakt van o.a. de historische, stedenbouwkundige en sociale ‘waarden’ die de locatie heeft. Daarnaast wordt de vraagstelling van de ontwikkelaar toegelicht. Deze fase verloopt interactief met omwonenden en belanghebbenden, en heeft tot doel om te komen tot een set van gezamenlijke kernwaarden die in het verdere proces leidend zullen zijn. 2. Oordeelvormende fase: In de oordeelvormende fase worden de eerste contouren van de voorlopige ruimtelijke randvoorwaarden gepresenteerd aan omwonenden en belanghebbenden, en schetsen het ‘panorama’ voor de mogelijke ontwikkeling. Ook deze fase verloopt interactief.

3. Besluitvormende fase: De laatste en besluitvormende fase is het definitief maken van de ruimtelijke randvoorwaarden. Hierin vindt de maatschappelijk ‘check’ plaats of de eerder geformuleerde waarden voldoende zijn geborgd in het toetsingskader waaraan de ruimtelijke ontwikkeling moet gaan voldoen.

2

De stedenbouwkundige randvoorwaarden zullen niet alleen normatief worden opgesteld maar vooral inspiratief. Het toekomstbeeld moet aansluiten bij het DNA van Oisterwijk. We willen voor de uitvoering van deze drie stappen werken met een onafhankelijke stedenbouwkundige die ervaring heeft met hoogwaardige dorpse ontwikkelingen in de Kempen, die uitvoering geeft aan het proces. De mening van omwonenden is binnen dit proces erg belangrijk, daarom willen we een klankbordgroep oprichten met daarin o.a. vertegenwoordigers van de Rodebrugstraat en het Hoog Heem. Ook wordt de monumentencommissie meegenomen in het proces. Ditzelfde geldt uiteraard voor de ontwikkelaar. Planning Analysefase: Q1 2020 Oordeelvormende fase: Q1-Q2 2020 Besluitvormende fase: Q2-Q3 2020 In de besluitvormende fase worden de stedenbouwkundige uitgangspunten ter vaststelling aangeboden aan uw gemeenteraad. Vervolgens is het aan de ontwikkelaar om een plan te maken dat past binnen de vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten. Als er een passend plan ligt, kan de ontwikkelaar een concept-bestemmingsplan opstellen. Hierin worden de stedenbouwkundige uitgangspunten integraal in opgenomen. Deze ruimtelijke procedure om tot vaststelling van het bestemmingsplan te komen, duurt 1-1,5 jaar. Dit is afhankelijk van bezwaar- en beroepsprocedures.

Vervolgens kan, na aanvraag van een omgevingsvergunning, gestart worden met de bouw. Dit is waarschijnlijk in 2022. Bijlagen 1. Raadsbesluit 26 februari 2015 – Stedenbouwkundige uitgangspunten Rodebrugstraat 3-57 2. Kaders bestemmingsplan Centrum Oisterwijk 3. Principeverzoek Roozen Van Hoppe 4. Verslag informatieavond omwonenden Roozen van Hoppe 30 juni 2018

3