21-02 Starterslening - raadsvoorstel - aanvaard

Raadsvoorstel Onderwerp: Starterslening

Zaaknummer: 96236

Raadsvergadering d.d. 18 maart 2021

Raadsvoorstelnr: 21-02

Afdeling

Contactpersoon/email

Ruimte

Ingrid Dam /Ingrid.Dam@Oisterwijk.nl

Voorstel Wij stellen u voor: 1. De Verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2021 vast te stellen en daarmee in te stemmen met het beschikbaar stellen van de starterslening: a. voor koopstarters vanaf 18 jaar; b. voor zowel nieuwbouw- als bestaande woningen; c. voor de koopprijs van de woningen de maximale NHG-grens aan te houden (€ 325.000 in 2021) d. van maximaal 20% van de aankoopsom 2. Een leningsfaciliteit beschikbaar te stellen voor het verstrekken van Startersleningen en daarvoor een krediet van € 1.000.000 beschikbaar te stellen.

Inleiding De woningmarkt in Nederland is gespannen: de vraagprijzen voor woningen liggen hoog en er is sprake van een tekort aan woningen. Vooral starters hebben het in deze markt erg moeilijk. Ook in Oisterwijk is de positie van koopstarters (personen die voor het eerst een huis willen kopen) verslechterd. Oorzaken liggen o.a. in toegenomen concurrentie, aangescherpte hypotheeknormen en flexibele arbeidscontracten. In september 2020 is met de discussienota de starterslening in de gemeenteraad aan de orde geweest en is een raadsvoorstel toegezegd over (her)invoeren van de starterslening. Dit raadsvoorstel draagt bij aan de belofte extra aandacht bieden aan starters op de woningmarkt, zoals benoemd in het vastgestelde woonbeleid van de gemeente Oisterwijk (vastgelegd in de Woonagenda 2019 – 2023 en in de Woningbouwprogrammering 2019-2028). Het bestuursakkoord ‘Gezamenlijk perspectief over grenzen heen’ van januari 2021 geeft aan jongeren meer kansen te willen geven op de woningmarkt door in te zetten op het invoeren van een starterslening. Met het vaststellen van de verordening en het ter beschikking stellen van krediet voert de raad de Startersregeling opnieuw in.

Wat is een starterslening Een Starterslening is een tweede hypotheek die de koopstarter afsluit voor het kopen van een woning en financiert het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het genormeerde maximale bedrag dat de starter op basis van het inkomen bij een bank of andere geldverstrekker kan lenen. De koopstarter heeft de eerste drie jaar geen maandlasten

1

voor de Starterslening, dankzij de Combinatielening en de compensatie van de rente. Het rentepercentage voor de Starterslening en Combinatielening wordt door Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) vastgesteld op het moment van ontvangst van aanvraag bij SVn. Die rente is het vijftienjaars rentetarief van de Starterslening, zoals SVn dat publiceert op haar website (www.svn.nl/rente). De looptijd van de Starterslening is 30 jaar. Gedurende de eerste drie jaar van de looptijd van de Starterslening wordt de rente gecompenseerd door de gemeente. Na de periode van drie jaar moet rente en aflossing betaald worden, of kan de koopstarter een hertoets aanvragen bij SVn. Wanneer uit deze toets blijkt dat het inkomen ontoereikend is om de maandlasten te betalen, dan zijn de maandlasten ook in de volgende jaren gereduceerd of nihil. Na zes, tien en vijftien jaar kan opnieuw een hertoets plaatsvinden.

Argumenten 1.1.

De Starterslening helpt een deel van de starters bij het kopen van een woning Starters op de woningmarkt hebben het moeilijk. De Starterslening kan voor een deel van de starters een deel van de oplossing bieden, doordat zij met de Starterslening financiële ondersteuning kunnen krijgen om een eerste koopwoning te verwerven. Een Starterslening is een tweede hypotheek die de koopstarter afsluit voor het kopen van een woning en financiert het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning n het genormeerde maximale bedrag dat de starter op basis van het inkomen bij een bank of andere geldverstrekker kan lenen. De koopstarter heeft de eerste drie jaar geen maandlasten voor de Starterslening, dankzij de Combinatielening en de compensatie van de rente. Het rentepercentage voor de Starterslening en Combinatielening wordt door Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) vastgesteld op het moment van ontvangst van aanvraag bij SVn. Die rente is het vijftienjaars rentetarief van de Starterslening, zoals SVn dat publiceert op haar website (www.svn.nl/rente). De looptijd van de Starterslening is 30 jaar. Gedurende de eerste drie jaar van de looptijd van de Starterslening wordt de rente gecompenseerd door de gemeente. Na de periode van drie jaar moet rente en aflossing betaald worden, of kan de koopstarter een hertoets aanvragen bij SVn.

Wanneer uit deze toets blijkt dat het inkomen ontoereikend is om de maandlasten te betalen, dan zijn de maandlasten ook in de volgende jaren gereduceerd of nihil. Na zes, tien en vijftien jaar kan opnieuw een hertoets plaatsvinden.

1.2.

Het invoeren van de starterslening ondersteunt het streven naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking In Oisterwijk is sprake van de trend van ontgroening en (dubbele) vergrijzing. Voor de leefbaarheid en (economische) dynamiek in een gemeente, is een evenwichtige samenstelling van de bevolking van belang. De gemeente wil bevorderen dat jongeren zich blijven vestigen in de gemeente, of na bijvoorbeeld een studie elders, weer terugkomen naar de gemeente. Naast werkgelegenheid kan de mogelijkheid tot goede huisvesting en het kopen van een woning daarbij een belangrijke rol spelen. Uit een onderzoek van het Kadaster1 blijkt dat koopstarters met een Starterslening gemiddeld

1

L. Hans, M. Tillema, P. de Vries, Dezelfde starterswoning voor dezelfde prijs. Onderzoek naar koopprijseffecten

van SVn-Startersleningen (januari 2008 t/m september 2018), Kadaster, april 2019.

2

jonger zijn. Koopstarters met een SVn-leningdeel zijn 27,3 jaar en zonder lening 31,7 jaar. Hieruit blijkt dat het instrument vooral jonge huishoudens trekt. Uit hetzelfde onderzoek blijkt ook dat koopstarters met een starterslening gemiddeld goedkopere woningen kopen, waarschijnlijk samenhangend met de leeftijd en de waarschijnlijk lagere inkomens. 1.3.

Het invoeren van de starterslening draagt bij aan het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt Met een starterslening wordt een eigen woning bereikbaar voor nieuwkomers op de koopwoningmarkt, zoals jongeren. De starterslening kan daarmee de woningmarkt stimuleren en zorgen voor een betere doorstroming doordat huurwoningen vrij komen.

1.4.

De voorliggende verordening is gebaseerd op de modelverordening die is opgesteld door SVn, waarbij keuzes gemaakt zijn die zijn afgestemd op de Oisterwijkse situatie. SVn is de organisatie die startersleningen verstrekt in opdracht van gemeenten. SVn hanteert een modelverordening die is afgestemd op haar werkwijze en op wetgeving. Voorliggende verordening is gebaseerd op de meest recente modelverordening en voor advisering voorgelegd aan SVn. De modelverordening van SVn biedt ruimte voor lokale keuzes. In voorliggende verordening zijn de volgende keuzes gemaakt:  De doelgroep wordt niet verder beperkt dan tot wat landelijk is vastgelegd De doelgroep van de Starterslening zijn personen van 18 jaar en ouder die een woning in de gemeente Oisterwijk kopen om er zelf in te gaan wonen en die niet eerder (mede-)eigenaar zijn geweest van een woning. Er is geen aanleiding om de doelgroep verder te beperken tot bijvoorbeeld een bepaalde leeftijdsgroep, buiten de beperkingen die landelijk zijn vastgelegd voor het aangaan van een lening. Zo stellen we ook oudere koopstarters in de gelegenheid gesteld om te kopen en creëren daarmee extra beweging op de koopmarkt.  De Starterslening is beschikbaar voor zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen Dit is in lijn met de diversiteit aan koopbewegingen op de woningmarkt.

 De maximale koopprijs om in aanmerking te komen voor een Starterslening sluit aan bij de NHG-grens (in 2021: € 325.000) De Starterslening is bedoeld om het kopen van een eerste woning haalbaar te maken voor personen met een laag of middeninkomen. Daarom stellen we een maximum aan de koopprijs of aanneemsom. Gezien het geringe aanbod aan goedkope woningen in de gemeente Oisterwijk hanteren we de prijsgrens van de NHG (€325.000 in 2021). De NHG grens is de door SVn gestelde maximale koopprijs.  De Starterslening kent een absoluut maximum van 20% van de kostengrens van de NHG norm (in 2021: € 65.000) Het daadwerkelijke bedrag dat een starter kan lenen is afhankelijk van het inkomen en bedraagt maximaal 20% van de aankoopprijs. Hiermee wordt voorkomen dat starters te hoge lasten aangaan.

2.1.

Een krediet van € 1.000.000 geeft voldoende ruimte voor 2 jaar Het is moeilijk in te schatten hoeveel gebruik er van de regeling gemaakt zal worden; dit is ook mede afhankelijk van het aanbod aan woningen tot € 325.000 dat op de markt komt. We zijn tot dit kredietbedrag gekomen op basis van de ervaringen van

3

SVn. Voor € 1.000.000 kunnen ongeveer 15 leningen van € 65.000 verstrekt worden; in de praktijk zullen dit waarschijnlijk meer leningen zijn, aangezien niet iedere starter de maximale starterslening zal krijgen. Bij evaluatie na twee jaar, of zoveel eerder als het college nodig acht, kan worden ingeschat hoeveel krediet nodig is om de Startersleningen gedurende een langere periode te kunnen blijven verstrekken. Wij zullen de raad dan opnieuw voorstellen een krediet van een nader te bepalen bedrag beschikbaar te stellen. 2.2.

Het beschikbaar stellen van budget voor de lening heeft geen impact op de algemene reserve. Bij het verstrekken van een lening daalt het gemeentelijk banksaldo en stijgt het saldo van langlopende vorderingen op de debetzijde van de balans; hierdoor is er geen impact op de stand van de algemene reserve. Bij aflossing van de lening vindt de omgekeerde mutatie plaats.

Kanttekeningen 1. De beschikbaarheid van woningen waarvoor een Starterslening kan worden aangevraagd blijft laag Een belangrijke oorzaak voor het dalend aantal starters op de koopmarkt is de geringe beschikbaarheid van woningen in het sociale- en middensegment en door concurrentie die starters ondervinden van o.a. beleggers en senioren die kleiner willen gaan wonen. Het invoeren van de starterslening doet dan ook niets af aan de noodzaak om geschikte woningen te blijven bijbouwen. 2. Er kunnen problemen optreden met terugbetalen Een van de redenen om in 2015 te stoppen met de starterslening was dat men zich zorgen maakte over het terugbetalen van de lening, waardoor het revolverend karakter in gevaar kon komen. De ervaringen van SVn leren dat terugbetalen geen problemen oplevert. Daar waar betalingsproblemen zich dreigen voor te doen, worden hier met de SVn en gemeenten afspraken gemaakt hoe dit op te lossen. Van betalingsregelingen tot gedwongen verkoop van de woning. Navraag bij diverse regiogemeenten leert ook dat er zich geen problemen voordoen met terugbetalen van de leningen. 3. De effecten van de Corona-crisis op de positie van koopstarters zijn nu nog onduidelijk. Mogelijk verbetert de positie van starters, doordat de concurrentie van doorstromers en beleggers afneemt en de huizenprijzen gaan dalen.

Gelijktijdig kan de Corona-crisis leiden tot verlies van werk en inkomen en een hogere hypotheekrente, waardoor het juist moeilijker is een woning te kopen. Mogelijk leidt de corona-crisis tot het stagneren van de bouw, met oplopende tekorten aan woningen. Veel is nog onduidelijk en zal ook afhangen van de duur van de crisis. Onder meer via informatie van het Ministerie van BZK en de provincie monitoren we de gevolgen zoveel als mogelijk.

4

Samenwerking De uitvoering van de Starterslening vindt plaats in samenwerking met de SVn als gespecialiseerde partner in het verstrekken en beheren van diverse leningsvormen, geregeld in de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en SVn. SVn verzorgt het gehele traject van het feitelijk afsluiten van een lening en het aflossingsproces. Dit biedt de gemeente zekerheid over continuïteit en kwaliteit van de verleende diensten. Financiën Voor het invoeren van de startersleningen wordt een krediet van € 1.000.000 ter beschikking gesteld. Hiermee kunnen minimaal 15 leningen worden verstrekt voor het maximale bedrag. Het gaat hierbij om een revolverend fonds, wat wil zeggen dat de aflossing van de uitgeleende bedragen volledig terugvloeit in het gemeentelijk fonds en vervolgens wordt ingezet voor het verstrekken van nieuwe leningen. Uitvoeringskosten De uitvoeringskosten bestaan uit:  Beheerkosten die SVn aan de gemeente doorberekent: 0,6% van het uitstaande leenbedrag (afhankelijk van aantal en hoogte van toekenningen)  Rentekosten: deze bedragen momenteel ca. 0,5% maar dit kan in de toekomst veranderen (dit komt neer op € 5000 extra rentekosten per jaar)

Dekking uit rente-inkomsten De kosten dienen gedekt te worden uit de ontvangen rente-inkomsten. In de eerste drie jaar ontvangt de gemeente echter geen rente-inkomsten uit nieuw verstrekte Startersleningen. Dit heeft effect op de solvabiliteit. Oplossingen voor dekking van de gemaakte kosten in die periode kunnen worden gevonden binnen de bestaande begroting en worden verwerkt in de BERAP. Na een aantal jaren zullen de rente-inkomsten voldoende zijn om de uitvoeringskosten te compenseren. Startersleningen worden uitsluitend verstrekt als de aankoop voldoet aan de voorwaarden die gelden voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het WEW borgt 90% van de lening en SVn borgt de overige 10%. De gemeente loopt daardoor geen risico wanneer een Starterslening oninbaar blijkt te zijn. Communicatie Gelijktijdig met de invoering van de regeling start het college een gerichte communicatiecampagne via de gebruikelijke kanalen en via hypotheekadviseurs om de Starterslening onder de aandacht te brengen van de doelgroep. SVn kan hierbij een ondersteunende rol vervullen. Uitvoering Indien de Startersregeling op 18 maart 2021 door de raad wordt vastgesteld, kan er per 1 april 2021 gestart worden met de uitvoering. De raad zal jaarlijks op de hoogte worden gesteld van de voortgang van de Starterslening middels een raadsinformatiebrief.

Evaluatie Het college evalueert de regeling en de uitvoering na twee jaar, of zoveel eerder als het college het nodig acht, en komt zo nodig met verbetervoorstellen. In deze evaluatie wordt het succes onder andere beoordeeld op basis van de koopprijs en locatie van met

5

Startersleningen aangekochte woningen, de hoogte van de verstrekte leningen en kenmerken zoals leeftijd van de aanvragers.

Bijlage 1: Verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2021

Oisterwijk 18 januari 2021, Het college, de secretaris a.i.,

de burgemeester,

Marc Knaapen

Hans Janssen

6

Raadsbesluit Voorstel tot vaststellen van de verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2021

De raad van de gemeente Oisterwijk, gelezen het voorstel van het college d.d. 18 januari 2021, afdeling Ruimte, raadsvoorstel nr. 21-02;

gelet op de beleidswensen voor het (her)invoeren van een Starterslening, voortvloeiend uit de raadsmotie van 23 januari 2020, de bespreking van de discussienotitie Starterslening d.d.4 september 2020 en het bestuursakkoord van januari 2021 besluit : 1. De Verordening Starterslening gemeente Oisterwijk 2021 vast te stellen en daarmee in te stemmen met het beschikbaar stellen van de starterslening: a. voor koopstarters vanaf 18 jaar; b. voor zowel nieuwbouw- als bestaande woningen; c. voor de koopprijs van de woningen de maximale NHG-grens aan te houden (€ 325.000 in 2021) d. van maximaal 20% van de aankoopsom 2. Een leningsfaciliteit beschikbaar te stellen voor het verstrekken van Startersleningen en daarvoor een krediet van € 1.000.000 beschikbaar te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Oisterwijk op 18 maart 2021 de griffier,

de voorzitter,

Daniëlle Robijns

Hans Janssen

7