Raadsvoorstel revitalisering stad en steenfort bijlage 20.122 Toekomstbestendige BT De Stad en Steenfort_hoofdrapport.pdf

De Stad en Steenfort toekomstbestendig Revitaliseringsplan en uitvoeringsprogramma voor, door en met ondernemers/eigenaren

Stec Groep aan gemeente Oirschot

Rick Meijerink, Anneloes Bouma en Jasper Beekmans 8 maart 2021

2

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

5

6

7

39

Inleiding .................................................................................................. 39 Thema: Bereikbaarheid.......................................................................... 41 Thema: Basis op orde ............................................................................ 42 Thema: Vergroenen en verduurzamen ................................................ 43

Investeringsgerichte aanpak 7.1 7.2 7.3

32

Locatiekenmerken Steenfort ................................................................. 32 Uitgangspositie en next economy potentie ......................................... 32 Input ondernemers/eigenaren .............................................................. 34 Thema’s: kansen en opgaven ............................................................... 36

Toekomstbestendig Steenfort: acties en uitvoering 6.1 6.2 6.3 6.4

21

Inleiding .................................................................................................. 21 Algemene acties ..................................................................................... 23 Thema: Ruimte beter benutten ............................................................. 24 Thema: Basis op orde ............................................................................ 26 Thema: Vergroenen en verduurzamen ................................................ 30

Uitkomsten analyses Steenfort en thema’s 5.1 5.2 5.3 5.4

13

Locatiekenmerken De Stad.................................................................... 13 Uitgangspositie en next economy potentie ......................................... 14 Input ondernemers/eigenaren .............................................................. 16 Thema’s: kansen en opgaven ............................................................... 18

Toekomstbestendig De Stad: acties en uitvoering 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

6

Zet een duidelijke stip op de horizon ..................................................... 6 Gemeente aan zet: breng de basis op orde ........................................... 7 Ondernemers aan zet: start met acties waar energie voor is ............... 8 Capaciteit en financiële middelen nodig om uitvoering te borgen ... 10 Positieve communicatie over behaalde resultaten stimuleert ........... 12

Uitkomsten analyses De Stad en thema’s 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Aanpak ...................................................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Aanbevelingen 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

45

Start met het versterken van kennis ..................................................... 45 Intensiveer het aantal bedrijfsbezoeken: ambtelijk en bestuurlijk ..... 46 Ondernemers zijn bereid om mee te werken ...................................... 46

A. Lijst van interviews

47

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Bedrijventerreinen in Oirschot vervullen een belangrijke economische functie voor de gemeente en de regio. Naast het ontwikkelen van nieuw bedrijventerrein is het op peil houden van de bestaande voorraad minimaal zo belangrijk. De gemeente heeft Stec Groep gevraagd om (lokale) bedrijventerreinen De Stad en Steenfort door te lichten en te onderzoeken wat de revitaliseringsmogelijkheden zijn. Een aanpak van de bedrijventerreinen moet een bijdrage leveren aan een sterke en toekomstbestendige werklocaties. De Stad en Steenfort huisvesten vele tientallen bedrijven. De terreinen bieden veel lokale werkgelegenheid en zijn daarmee een belangrijke pijler onder de lokale economie. De sociaal-economische waarde van de terreinen is hoog, denk aan directe en indirecte banen en sponsoring van het verenigingsleven door gevestigde bedrijven. De bedrijfspanden vertegenwoordigen bovendien veel vastgoedwaarde. Tegelijk wordt geconstateerd dat de kwaliteit van deze twee bedrijventerreinen en de mogelijkheden van bedrijven om uit te breiden onder druk staat. Dit heeft impact op de toekomstwaarde als vestigingslocatie, maar ook op de vastgoedwaarde. Afglijden betekent een waardedaling en minder werkgelegenheid. Dit is zowel publiek (behoud werkgelegenheidsfunctie, ozb) als privaat (ondernemersklimaat, waardebehoud vastgoed) een negatieve ontwikkeling.

De bedrijfspanden zijn namelijk in belangrijke mate het pensioen van ondernemers. Ondernemers en vastgoedeigenaren geven aan te willen investeren in functionaliteit, uitstraling en verduurzaming van het bedrijfsvastgoed met het oog op de toekomst. Maar constateren ook dat de interne infrastructuur/doorstroming om extra aandacht vraagt, evenals de openbare ruimte, het parkeren en de aanwezige combinatie bedrijvigheid en woonfuncties. Hoewel het bedrijfsleven momenteel (ondanks corona) vrij goed functioneert en de leegstand laag is, zijn ingrepen nodig om grootschalige herstructurering in de toekomst te voorkomen. De gemeente wil samen met ondernemers en vastgoedeigenaren in actie komen en De Stad en Steenfort revitaliseren met als doel het behoud van kwaliteit en de bedrijventerreinen verduurzamen. Ondernemers en vastgoedeigenaren zijn constructief-kritisch: ze willen meedenken en meewerken, maar willen ook graag weten wat de gemeente concreet gaat doen op het terrein. Centraal staat daarom een concreet uitvoeringsprogramma (actieplan) met commitment van ondernemers. De focus ligt vooral op het losweken van investeringen door gemeente én ondernemers in panden, kavels en het terrein als geheel. Figuur 1: Pijlers van een investeringsgerichte aanpak

Bron: Stec Groep, 2021

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

4

ACHTERGROND: WAAROM BEDRIJVEN WEL OF NIET INVESTEREN IN PAND/KAVEL Het belangrijkste doel van een onderneming is groeien en winst maken. Hieraan ten grondslag ligt een voortdurende afweging tussen kosten (zo laag mogelijk houden) en opbrengsten (maximaliseren). De locatie en het pand van een bedrijf zijn een middel om dit te realiseren, en moeten daaraan vooral functioneel zijn. Er wordt door reguliere bedrijfsruimtegebruikers (in sectoren als bouw, logistiek, handel, reparatie en productie) dan ook relatief weinig geïnvesteerd in de kwaliteit/uitstraling van het pand. Omdat de investering/waarde van het pand relatief laag is (het gaat vooral om de gebruikswaarde), is er geen echte prikkel om te sturen op waardeontwikkeling en investeringen op de langere termijn. Als investeringen plaatsvinden zijn ze vaak functioneel, gericht op (achterstallig) onderhoud en gericht op de korte termijn; zeker naarmate de ruimtelijke capaciteit van het kavel wordt bereikt (en de terugverdientijd van de investering afneemt). Bovendien zijn het vastgoed en de investeringen vaak heel bedrijfsspecifiek. Hierdoor is het pand vaak een ‘maatpak’ en daardoor weinig courant voor volgende gebruikers. Gevolg is een snelle waardedaling van bedrijventerreinen, zowel in vastgoed- als gebruikswaarde, en vermindering van de functionele en ruimtelijke kwaliteit. Bedrijven zijn hier niet bij gebaat.

Het is negatief voor hun groeipotenties en maakt het lastiger om aan financiering te komen (banken letten steeds meer op courantheid van pand en locatie). Dit zet het pensioen van de ondernemer/eigenaar onder druk.

1.2 Aanpak Het project is gestart met een startoverleg met een begeleidingsgroep en de gemeente, waarin het doel van het traject en het aanpak van het onderzoek is uiteengezet. Aansluitend heeft een locatieschouw op bedrijventerrein De Stad en Steenfort plaatsgevonden. Samen met gemeente en de begeleidingsgroep is een eerste verkenning gedaan naar de (private en publieke) investeringskansen voor kwaliteitsverbetering (stap 1). Vervolgens is in stap 2 de uitgangspositie voor De Stad en Steenfort vastgesteld op basis van onder andere de Next Economy Effectrapportage (NEER). Met behulp van den NEER-analyse is inzicht verkregen in het huidig presteren (marktkwaliteit) en de toekomstpotentie van de bedrijventerreinen. Uitkomsten van de analyses zijn tijdens een interactief werkatelier voorgelegd aan ruim 30 ondernemers en vastgoedeigenaren. De aanwezigen zijn tijdens een interactief deel van de sessie beoordeeld op mate van investeringsgerichtheid (‘kennis, houding en gedrag’). Tot slot zijn ondernemers elkaar in gesprek gegaan (alles op 1,5 meter) over toekomstbestendige bedrijventerreinen. Samen zijn eerste thema’s verkend voor het revitaliseren van De Stad en Steenfort (stap 3). Figuur 2: Aanpak proces tot Revitaliseringsplan De Stad en Steenfort

Bron: Stec Groep, 2021

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

In stap 4 zijn gesprekken gevoerd met meer dan twintig ondernemers en vastgoedeigenaren. Ook zijn enkele aanvullende analyses uitgevoerd en is gemeente Oirschot (vakcollega’s van de afdeling economie, beheer openbare ruimte, verkeer en duurzaamheid) in een interactieve sessie beoordeeld op de aspecten van een investeringsgerichte aanpak. Aanvullend hebben individuele interviews plaatsgevonden met vakcollega’s van gebiedsontwikkeling/wonen. Na deze verdieping zijn de onderzoeksresultaten en een concrete actielijst (concept uitvoeringsprogramma) voorgelegd tijdens een online-inspraaksessie. Doel hiervan was het aanbrengen van prioritering in acties. Hierbij is onderscheidt gemaakt tussen acties waarvoor de gemeente primair verantwoordelijk zijn en acties waarbij ondernemers/vastgoedeigenaren primair verantwoordelijk zijn. Vanwege een lage opkomst heeft in de periode na de sessie een onlineenquête uitgestaan om extra input te verkrijgen. Dit is verwerkt in een concept Revitaliseringsplan en uitvoeringsprogramma (stap 5). Vervolgens is een online-sessie voor Steenfort en een online-sessie voor De Stad georganiseerd om te werken aan nadere prioritering en commitment per thema. De actielijst (op themaniveau) uit het concept uitvoeringsprogramma is aangescherpt en er is commitment gevraagd door middel van aanmeldingen voor de werkgroepen (op basis van thema).

Diverse ondernemers hebben aangegeven zich te willen inzetten voor één of meer werkgroepen (stap 6). Alle uitkomsten zijn gebundeld in dit document: het Revitaliseringsplan inclusief uitvoeringsprogramma met acties voor een toekomstbestendig bedrijventerrein De Stad en Steenfort (stap 7 ).

1.3 Leeswijzer Het rapport start met een aantal aanbevelingen (hoofdstuk 2). Daarna volgen twee delen (De Stad en Steenfort) met dezelfde opbouw en afgesloten wordt met een aantal conclusies ten aanzien van een investeringsgerichte aanpak. De hoofdstukindeling van het rapport ziet er als volgt uit: • Hoofdstuk 1: Inleiding • Hoofdstuk 2: Aanbevelingen • Hoofdstuk 3: Uitkomsten analyses De Stad en thema’s • Hoofdstuk 4: Toekomstbestendig De Stad: acties en uitvoering • Hoofdstuk 5: Uitkomsten analyses Steenfort en thema’s • Hoofdstuk 6: Toekomstbestendig Steenfort: acties en uitvoering • Hoofdstuk 7: Investeringsgerichte aanpak Het bijlagerapport beschrijft de achtergronden en analyses.

5

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

6

2 Aanbevelingen Op basis van onderzoek – analyses, sessies en gesprekken – geven we in dit hoofdstuk een aantal aanbevelingen. Het betreffen algemene uitvoeringsadviezen aan de gemeente.

2.1 Zet een duidelijke stip op de horizon Voorliggend Revitaliseringsplan beschrijft wat er moet gebeuren om De Stad en Steenfort kwalitatief sterk te houden. Het plan beschrijft naast kansen en opgaven een publiek-privaat actieprogramma met concrete uitvoeringsprojecten op de korte en middellange termijn. De focus ligt – naast publieke investeringen (de basis op orde) – vooral op het losweken van investeringen door ondernemers en vastgoedeigenaren in panden en kavels ter versterking van het terrein als geheel. De Oirschotse ondernemers en Beerzenaren voelen zich verbonden met de omgeving en zijn honkvast. Wanneer verbeteringen in de functionaliteit en uitstraling van het terrein, zowel in publiek als privaat gebied doorgevoerd worden zien de meeste ondernemers geen reden om De Stad of Steenfort in de toekomst te verlaten. Ondernemers/gebruikers hebben wel behoefte aan duidelijkheid. Eigenaars/gebruikers hebben behoefte aan duidelijkheid Het hanteren van een lange termijn strategie, waarbij u inzichtelijk heeft wat het gewenste toekomstbeeld is voor uw bestaande werklocaties/bedrijventerreinen, helpt u bij het maken van beleid, maar ook het toetsen van aanvragen voor nieuwe (her)ontwikkelingen vanuit initiatiefnemers. Dit voorkomt ad-hoc keuzes en beleid.

Naast het feit dat meer duidelijkheid over de toekomst van belang is voor uw eigen gemeentelijk beleid en keuzes, zijn ook eigenaar/gebruikers gebaat bij helderheid over de toekomst. Wanneer de toekomst van een locatie onduidelijk is, zal een ondernemer/eigenaar slechts beperkt bereid zijn tot investeringen. De vraag blijft dan immers of de investering ook op langere termijn rendabel is. Pandeigenaren zijn juist sneller geneigd in hun pand en kavel te investeren wanneer ze uitzicht hebben op het (deels) terugverdienen van hun investeringen. Een duidelijk lange termijn perspectief helpt hierbij. Dit vraagt dan ook om heldere spelregels: strategische keuzes en marktstructurering van u als overheid. Ontwikkel samen een helder en breed gedragen toekomstperspectief Een heldere strategie op werklocaties/bedrijventerreinen vraagt om een sterk ‘portefeuille denken’ vanuit bestaande locaties en vastgoed, zoals een belegger dat ook doet. Hierbij ligt de focus op de lange termijn en niet op de korte tot middellange termijn.

Welke (delen van) De Stad en Steenfort hebben nog voldoende toekomstpotentie en hebben relatief weinig aandacht nodig? Welke deelgebieden moeten opgewaardeerd en herontwikkeld worden? En waar kan door inbreiden ruimtewinst behaald worden? En welke locaties (of deelgebieden) mogen in de toekomst transformeren of verkleuren? Een helder toekomstperspectief helpt bij het uitlokken van private investeringen. Specifiek voor De Stad is dit wenselijk en relevant, omdat: (1) verspreid over het bedrijventerrein (bedrijfs)woningen aanwezig zijn (2) de hoogspanningsverbinding tussen 2021 en 2023 gaat verdwijnen (3) eventuele toekomstplannen van De Meeuw een grote impact heeft (4) vastgoed in het zuidoostelijk deel technisch/economisch verouderd is (5) het westelijk deelgebied langzaam (verder) aan het verkleuren is Specifiek voor Steenfort is dit wenselijk en relevant omdat: (1) verspreid over het bedrijventerrein (bedrijfs)woningen aanwezig zijn (2) het terrein een geïsoleerde ligging heeft in de kern van Middelbeers (3) het vastgoed van Fista Nederland (bijna 13.000 m²) sterk verouderd is (4) de externe bereikbaarheid ondermaats is

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

7

GESPREK DE MEEUW 6-6-2020: INVESTERINGSPLAN UIT 2010 De Meeuw heeft circa tien jaar geleden een investeringsplan uitgewerkt. In dit plan werd een nieuwe inrichting van zijn terrein beoogd (totaal 11 hectare, circa 1/3 deel van het totaal uitgeefbaar terrein op De Stad), waarbij nieuw bedrijfsvastgoed gerealiseerd zou kunnen worden in het deelgebied ten zuiden van de Bestseweg. In dit plan waren ook infrastructurele aanpassingen benodigd in de openbare ruimte (extra aftakking op rotonde, afsluiting van huidige Industrieweg en aanleg van een ‘nieuwe’ Industrieweg).

GESPREK FISTA 22-9-2020: TOEKOMSTIGE VERPLAATSING FISTA In het verleden is er sprake geweest om het bedrijf Fista Nederland te verplaatsen naar een nieuw bedrijventerrein in Oirschot. Dit was geïnitieerd vanuit de gemeente Oirschot. Tijdens de vorige crisis is dit stil komen te liggen. Plannen gingen in de ijskast. Een nieuwe plek is op dit moment niet noodzakelijk voor Fista, maar het bedrijf is wel bereid om hierover van gedachten te wisselen mocht dit wenselijk zijn vanuit de gemeente. Voorwaarde is dat dit een haalbare businesscase opgeleverd voor het bedrijf. De analyses in dit rapport (en het bijlagerapport) vormen een basis om de toekomststrategie te maken. De NEER-analyse (inclusief positionering op levenscyclus), de mengbaarheidsanalyse en het doorlichten van de vastgoedvoorraad zijn input om multidisciplinair én met ondernemers (liefst een ondernemerscollectief) een breed gedragen toekomststrategie uit te werken. In deze lange termijn strategie bedrijventerreinen kunnen uiteraard ook bedrijventerreinen Moorland, De Scheper en Westfields een plek krijgen. Strategiedocument laten vaststellen Het gaat in onze ogen dus vooral om een doorkijk naar de toekomst: waar transformeren, waar upgraden, waar inbreiden en/of herontwikkelen, waar uitbreiden, waar verkleuren en waar behouden? Daarin moet aandacht zijn voor de koers die ondernemers passend vinden voor de locatie.

Blijft het bedrijventerrein ook over 10/20 jaar behouden voor de markt, wat is het toekomstperspectief voor ondernemers en met welke ingrepen is de levensduur te verlengen? Het strategiedocument beschrijft het gewenst toekomstbeeld (per deelgebied) voor de langere termijn en wordt vastgesteld door de raad. Dit kan als beleidsstuk, maar ook integraal onderdeel zijn van een nieuwe Omgevingsvisie (of uitwerking op de huidige Omgevingsvisie). Daarmee geeft u richting alle betrokken partijen duidelijkheid voor de toekomst. Zo kan voortvarend gewerkt worden aan de toekomstwaarde van de bedrijventerreinen voor de bedrijven, werknemers en inwoners van Oirschot (en regio).

2.2 Gemeente aan zet: breng de basis op orde In het Revitaliseringsplan is een prioritering aangebracht door ondernemers/vastgoedeigenaren. Bij veel acties is gezamenlijk optrekken van gemeente en ondernemers nodig. Er zijn echter ook acties waarbij de gemeente primair verantwoordelijk is. Uit de prioritering aangebracht door ondernemers blijkt dat acties die vallen onder het thema ‘de basis op orde’ het hoogst scoren. Voor De Stad zijn de top 3 (gemeentelijke) acties: (1) Upgrade interne infrastructuur en openbaar groen (en scheiding publiek-privaat verduidelijken) (2) Opstellen inrichtingsplan voor groenonderhoud openbare ruimte / investeringen aanjagen (3) Onafhankelijk parkeeronderzoek uitvoeren (inclusief advies over uitvoeringsmaatregelen) Voor Steenfort zijn de top 3 (gemeentelijke) acties: (1) Upgrade interne infrastructuur en openbaar groen (en scheiding publiek-privaat verduidelijken) (2) Voortzetten lobby naar provincie ter verbetering externe bereikbaarheid (verleggen N395) (3) Langjarige toekomstvisie opstellen voor Steenfort Kortom, de bedrijventerrein staan ook zeker voor een fysiek-ruimtelijke ingreep.

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

8

Aandacht voor infrastructuur, beheer openbare ruimte, parkeerbeleid en woonfuncties Voor bedrijventerreinen geldt dat beheer en onderhoud in ieder geval op peil moet zijn om een voldoende vestigingsklimaat te borgen. Ondernemers geven aan dat de infrastructuur/doorstroming aandacht vraagt. Een vernieuwing/verbetering van de kwaliteit van het wegdek staat bij veel ondernemers – op De Stad en Steenfort – hoog op de verlanglijst. Uit gesprekken met ondernemers en vastgoedeigenaren blijkt dat met name de (interne en extern) bereikbaarheid en beheer van de openbare ruimte grote en beladen thema’s zijn. Ondernemers geven aan het gevoel te hebben dat er al lang niets aan de bedrijventerreinen is gedaan. Ook de uitstraling van panden en kavels op de terreinen kan beter. Verschillende ondernemers geven aan dat er parkeerproblematiek speelt: een deel van de bedrijven heeft parkeren op eigen kavel niet op orde, waardoor regelmatig wordt geparkeerd op de openbare weg (rijbaan) of in het openbaar groen. Dit geeft irritaties, maar hierdoor kunnen ook onveilige verkeerssituaties ontstaan. Tot slot leeft bij ondernemers het gevoel dat er nauwelijks wordt gehandhaafd. Op beide bedrijventerrein staan een aanzienlijk aantal (bedrijfs-)woningen. Hier zitten kleine inpandige of half vrijstaande bedrijfswoningen bij, maar ook vrijstaande woningen.

Verschillende ondernemers geven aan dat er onduidelijk bestaat over de toekomst rond dit onderwerp. Het zelfde geldt voor verkleuring op het bedrijventerrein. Dit vraagt om een beleidsbeslissing (als onderdeel van de toekomststrategie). In het strategiedocument kan ook worden opgeschreven welke acties in de komende jaren worden opgepakt (uitvoeringsprogramma) op De Stad en Steenfort en welke rol de gemeente hier zelf neemt. De openbare ruimte op de bedrijventerreinen in de gemeente Oirschot worden onderhouden op basis van beeldkwaliteitsniveau C (ruimte is op orde, onderhoud op verzoek). De afdeling beheer openbare ruimte van de gemeente Oirschot onderscheidt in het Integraal Maatschappelijk BeheerKader (IMBK) uit 2019 drie verschillende scenario’s. In het ambitie scenario wordt het beeldkwaliteitsniveau van de bedrijventerreinen naar niveau B gebracht. Kort samengevat houdt dit in dat er wordt ingezet op het toekomstbestendig maken van de bedrijventerreinen en dit niveau sluit aan op de bestuurlijke ambities van de gemeente. Een bedrijventerrein dat goed wordt onderhouden, is aantrekkelijker voor bedrijven om zich daar te vestigen. Het bijhouden van het onderhoud van een terrein zal ervoor zorgen dat bedrijven beter functioneren en dat werknemers meer werkplezier ervaren. Daarbij heeft het ook een positief effect op de waarde van de panden.

Revitalisering is een middel en geen doel op zich: hogere organisatiegraad basisvoorwaarde Revitalisering van een bedrijventerrein is een middel om een terrein dat met veroudering kampt, weer een zetje in de goede richting te geven. Echter, een basisvoorwaarde voor elk terrein is het versterken van de ‘organisatie’ (en het leggen van verbindingen). Concreet betekent dit toewerken naar meer samenwerking (overleg en afstemming) tussen ondernemers onderling. In dit revitaliseringsplan staan verschillende aspecten, waarbij een ondernemerscollectief een belangrijke rol zou kunnen spelen. Hierna is met effectieve maatregelen over het algemeen een waardesprong in het vastgoed mogelijk tot zo’n 10 tot 20%. Een strategie gericht op het zoveel mogelijk opsporen en aanjagen van private actie, investerings-, en samenwerkingsmogelijkheden, in combinatie met ingrepen in de publieke (open)ruimte, is voor De Stad en Steenfort effectief verwachten we. Denk aan een herontwikkeling/herverkaveling van panden in het zuidwestelijk deel van De Stad. Daarmee liggen kansen voor een waardesprong van het complete terrein. Dit is bedoeld in de breedste zin van het woord: een sprong in werkgelegenheid, een sprong in bijdrage van het bedrijventerrein aan het verdienvermogen van de Oirschotse en regionale economie en een sprong in vastgoedwaarde.

Dit is een gezamenlijke uitdaging, voor zowel ondernemers, eigenaren, tussenpersonen als gemeente.

2.3 Ondernemers aan zet: start met acties waar energie voor is Ondernemers en vastgoedeigenaren moeten, gesteund door u, ervoor zorgen dat de bedrijventerreinen en het bedrijfsvastgoed ook richting de toekomst waarde behouden. Om bedrijventerrein toekomstbestendig te maken is primair de economische courantheid van private kavels/panden van belang. Ondernemers

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

9

hebben hierin zelf een sterke verantwoordelijkheid. We weten uit onze adviespraktijk dat ondernemers en eigenaren meer en beter investeren in hun huidige locatie en bedrijfsvastgoed als kennis, bewustzijn en houding meer is gericht op de toekomstwaarde van het bedrijfspand en de locatie. We constateren dat ondernemers bereid zijn te investeren in eigen pand/kavel (waaronder ook verduurzaming/vergroening). Het verhogen van de organisatiegraad wordt zeer belangrijk gevonden. Dit is een belangrijke constatering, omdat juist de betrokkenheid en commitment van het bedrijfsleven een basisvoorwaarde is voor publiekprivate samenwerking, het maken van afspraken en het leggen van verbindingen. Inzet van rollen en middelen bij investeringsgerichte aanpak We adviseren u om parallel aan ingrepen die gewenst zijn in de openbare ruimte in te zetten op een private aanpak die in de basis gericht is op investeringen door ondernemers en vastgoedeigenaren. U kunt hierbij een combinatie van rollen (en middelen) inzetten. Er is een formele rol van kadersteller en toetser op het ruimtelijke spoor, een faciliterende rol van verbinder-kennismakelaar en een aanjagende rol in de vorm van voorkantsamenwerkingen tot financiële ondersteuning bij projecten. In onderstaande tabel beschrijven we de verschillende rollen die u als gemeente kunt inzetten.

Tabel 1: Inzet van rollen en middelen bij een investeringsgerichte aanpak Rol gemeente Rol 1: Kadersteller (en toetsen)

Toelichting De gemeente vervult een kaderstellende rol door sturing te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen in Oirschot, vanuit de Omgevingsvisie Oirschot (2017), bestemmings- en omgevinsgplan(nen) en beleid/regelingen/richtlijnen. In deze rol is de gemeente hoofdzakelijk informatieverstrekker. Hierbij hoort ook een toetsende rol in de vorm van handhaving.

Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: bestemmingsplannen moeten investeringsgericht zijn. Bijvoorbeeld intensiever ruimtegebruik door bouwhoogte (en maximale bebouwingspercentage) beter te benutten/te verhogen op plekken waar dit gewenst is en dit zo goed mogelijk te borgen in de een toekomstig (bestemmings-/omgevings)plan. Rol 2: Verbinder (en kwaliteit bewaken)

De gemeente vervult een verbindende rol door met bedrijven en georganiseerd bedrijfsleven in contact te zijn (en bedrijven met elkaar in contact te brengen). Dit om te komen tot een gezamenlijke agenda, waarbij oog is voor ieders belang. In deze rol is de gemeente de regisseur, maar voor het resultaat sterk afhankelijk van de samenwerking, kwaliteit en inbreng van het (georganiseerd) bedrijfsleven.

Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: intensief contact met ondernemers en eigenaren en hiermee werken aan bewustwording over hun vastgoed(waarde). Dit is vaak een eerste stap richting het uitlokken van investeringen. Rol 3: Kennismakelaar (en enthousiastmeren)

De gemeente vervult een enthousiastmerende rol bij het ontwikkelen en delen van kennis. In deze rol wil de gemeente bedrijven verleiden ergens aan deel te nemen of het nut van in te zien.

Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: eigenaren/ondernemers actief informeren over subsidies en vervolgens ontzorgen bij het indienen van aanvragen voor SDE++ subsidie of andere regelingen. Dit kan veel bedrijven over de streep trekken. Voor ondernemers is het niet altijd eenvoudig om de weg te vinden in verschillende subsidieregelingen en voorwaarden. Rol 4: Aanjager (en faciliteren)

De gemeente vervult een aanjagende rol als co-financierder. Dit heeft betrekking op het stimuleren en uitnodigen van eigenaren/ondernemers om actief deel te nemen aan projecten die bijdragen aan toekomstbestendige bedrijventerreinen. In deze rol is het een uitdaging om met slimme (financiële) arrangementen belemmeringen bij ondernemers weg te nemen.

Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: investeringen in duurzaamheid financieel aantrekkelijker maken. Bijvoorbeeld door door leges voor bouwvergunningen bij duurzaamheidsinvesteringen te verlagen. Of door ondernemers/eigenaren financieel te prikkerelen met behulp van een lokaal revolverend fonds of subsidieregelen (vanuit de regio/provincie). Bron: Stec Groep, 2021

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

10

VERDWIJNEN HOOGSPANNINGSVERBINDING KANS VOOR HERONTWIKKELING OP DE STAD Verschillende ondernemers zien op korte termijn het verdwijnen van de hoogspanningsmasten boven De Stad als een kans om te investeren. De hoogspanningsverbinding bestrijkt een gebied van circa 3 hectare waarop in de huidige situatie geen bebouwing is toegestaan. Op de kavels daarom heen is behoorlijk wat verouderd vastgoed aanwezig. Zo heeft een belangrijk deel van de vastgoedvoorraad in het zuidoostelijk deelgebied een bouwjaar van voor 1990. Vaak zijn deze bedrijfspanden in het verleden (jaren 1970, 1980) specifiek op maat gemaakt voor de (eigenaar-)gebruiker, waardoor deze momenteel niet erg courant zijn. Dat wil zeggen: de bedrijfspanden zijn in de huidige situatie niet erg aantrekkelijk als vestigingsplek voor de doorsnee bedrijfsruimtegebruiker. Veel panden uit deze periode kenmerken zich door een beperkte inpandige vrije hoogte (en vaak maar één bouwlaag). Dit terwijl in de huidige situatie 10 meter hoog gebouwd mag worden. Een extra bouwlaag bovenop de bestaande bouw zal in de praktijk niet altijd mogelijk zijn vanwege bouwconstructies en/of parkeernormen. Herontwikkeling is dan noodzakelijk. We denken dat een hogere bouwhoogte (verhogen naar bijvoorbeeld 14/16 meter) herontwikkeling/vernieuwbouw kan stimuleren. Dit maakt tegelijkertijd intensiever ruimtegebruik mogelijk.

Ondernemers primair verantwoordelijk voor investeringen; overheid kan stimuleren/faciliteren Ondernemers zijn zelf primair verantwoordelijk voor het doen van investeringen. Als gemeente kan het wel belangrijk zijn om met kleine, gerichte bijdragen investeringen die anders niet van de grond zouden komen te stimuleren. Dit zit zeker niet alleen in (eventuele) subsidies, maar ook in een investeringsgerichte aanpak vanuit de gemeente en een faciliterende rol richting bedrijven. Concreet voorbeeld: procesgeld inbrengen rond het herverkavelen nadat de hoogspanningsverbinding verdwijnt en aandacht voor ambities/doelen vanuit de gemeente rondom het klimaatbestendig inrichten van de bedrijventerreinen.

2.4 Capaciteit en financiële middelen nodig om uitvoering te borgen Toekomstbestendige bedrijventerreinen belangrijk voor economische kracht Oirschot Er is veel meerwaarde te behalen door in te zetten op ‘toekomstbestendige’ bedrijventerreinen. Denk alleen al aan de koppelkansen die er zijn met het vergroenen en verduurzamen. Op de bedrijventerreinen ligt potentie voor besparing en duurzame opwekking. De economische kracht van Oirschot kan verder worden versterkt door een positief ondernemersklimaat en een goed vestigingsklimaat. Er is budget nodig om te werken aan een toekomstbestendige bedrijventerreinen en aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven. LANDELIJK BEELD: GEMEENTELIJKE BUDGETTEN VOOR BEDRIJVENTERREINEN HALVEREN Uit ons benchmarkonderzoek ‘investeringsgerichte aanpak bedrijventerreinen’ onder 170 gemeenten (2017) kwam naar voren dat gemeenten verwachten in de periode 2018 tot en met 2022 de helft minder te investeren in bestaande bedrijventerreinen dan in de vijf jaar ervoor. Dit komt enerzijds doordat een deel van de herstructurering op bedrijventerreinen is afgerond, anderzijds is dit een gevolg van de lage prioriteit die bedrijventerreinen hebben bij politiek en bestuur. We vinden dat overheden professioneler kunnen omgaan met bedrijventerreinen.

De landelijke benchmark toont dat de houding van gemeenten vaak positief is, maar de uitvoering (instrumentenmix, monitoring) veel effectiever en slimmer kan. Politieke prioriteit voor betere uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid is gewenst. Capaciteit en financiële middelen nodig om uitvoering te borgen Om verdere uitvoering van acties en vervolgstappen te borgen is het noodzakelijk om daar als gemeente capaciteit/middelen voor beschikbaar te stellen. Naast het behouden/versterken van de huidige capaciteit vanuit de ambtelijke organisatie kan een ‘aanjager’ of ‘oliemannetje’ sterk bijdragen aan succes in de uitvoering van het uitvoeringsprogramma.

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

11

Onze ervaring uit andere trajecten leert dat het instellen van een ‘oliemannetje’ energie in de uitvoering maar ook in het verdere functioneren van het bedrijventerrein houdt. Deze persoon kent het terrein en de daarop gevestigde ondernemers door en door en heeft een groot netwerk binnen het bedrijfsleven. Hij/zij weet dan ook precies wat er speelt. Een ‘oliemannetje’ treedt op als ambassadeur van het bedrijventerrein en is een échte bruggenbouwer. Hij/zij is degene die de uitvoering van het plan bewaakt, regisseert en waar nodig weer aanjaagt. Voorkomen moet immers worden dat energie en reuring wegebt! Bij voorkeur gaat het om één aanjager per terrein wordt deze rol vervult door een lid van de begeleidingsgroep, iemand van SBBO, OIC en Ondernemersvereniging De Beerzen. Sterk en initiatiefgericht accountmanagement Daarnaast is het belangrijk dat er voldoende tijd en capaciteit is voor het accountmanagement en dat dit goed geborgd is. De accountmanager is het eerste aanspreekpunt van de gemeente voor ondernemers, eigenaren en andere investeerders. Voor een goed ondernemersklimaat is het cruciaal dat gemeente en ondernemers elkaar kennen en spreken. Proactief accountmanagement en georganiseerde ondernemers spelen hierin een belangrijke rol. De accountmanager spoort actief businesscases op en begeleidt deze vanuit de gemeente.

Zo krijgen ondernemers/vastgoedeigenaren snel duidelijkheid over ideeën en wensen voor bedrijfspand en kavel. Inrichten werkgroepen: van actie naar uitvoering Op basis van gesprekken en sessies met ondernemers zijn thema’s en acties geformuleerd. Deze staan beschreven in het uitvoeringsprogramma (acties en uitvoering). Bij veel acties is gezamenlijk optrekken van gemeente en ondernemers gewenst. We adviseren te prioriteren op een aantal, kansrijke acties per thema en deze sterk uit te voeren. Zo worden daadwerkelijk resultaten geboekt en voelt iedereen dat een upgrade van De Stad en Steenfort gaande is. Per thema of actie kunnen werkgroepen gevormd worden. Deze werkgroepen kunnen helpen om partijen te mobiliseren, draagvlak uit te bouwen en acties verder te concretiseren. Het is immers zaak dat een upgrade van De Stad niet blijft bij het opleveren van dit Revitaliseringsplan, maar dat spijkers met koppen geslagen worden. Om verdere uitvoering van alle actiepunten en vervolgstappen te borgen is het noodzakelijk om daar als gemeente capaciteit voor beschikbaar te stellen. PM toevoegen

Monitoring acties en commitment ondernemers essentieel om resultaten te behalen In het borgen van de uitvoering is monitoring van de verschillende acties essentieel. Accountmanagement en een faciliterende rol van de gemeente zal, zeker ook naar de toekomst toe, steeds belangrijker worden verwachten we. Aangezien op de bedrijventerreinen geen eigen organisatiegraad (in de vorm van een ondernemersvereniging of parkmanagementorganisatie) aanwezig is, zal de gemeente de planning en acties moeten bewaken. Monitoring kan verder vorm krijgen door werkgroepen per thema of actie. De onderscheiden thema’s bevatten veel publiek-private acties. Commitment vragen bij ondernemers en draagvlak creëren zijn essentieel. We constateren dat er door het opstellen van het Revitaliseringsplan zeker al een momentum ligt.

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

12

2.5 Positieve communicatie over behaalde resultaten stimuleert Zet ambassadeurs van het terrein in het zonnetje Gemeente en ondernemers zorgen samen voor positieve communicatie over behaalde resultaten. Dit is een wezenlijk onderdeel voor succesvolle uitvoering. Een extern communicatieplan kan van meerwaarde zijn, bijvoorbeeld in relatie tot private investeringen. De gemeente benoemt bedrijven waar succesvolle samenwerking is gerealiseerd. Dit zijn de ambassadeurs van het terrein. Door deze bedrijven in het zonnetje te zetten (bijvoorbeeld door een bezoek van de wethouder, hier aandacht aan te besteden in de lokale pers, op de website van de gemeente en op de website van de ondernemersverenigingen) worden nieuwe initiatieven gestimuleerd. Het ambassadeurschap straalt positief af op andere ondernemers, en kan De Stad en Steenfort als geheel in een positief daglicht stellen. Het is belangrijk dat u als gemeente ook communiceert over publieke acties/ ingrepen die plaatsvinden op de bedrijventerreinen. Het is belangrijk dat de gemeente laat zien dat zij bereid is te investeren in toekomstbestendige bedrijventerreinen. Tot slot: momentum voor aanpak lijkt aanwezig! We merken tot slot op dat er veel bereidheid lijkt te zijn bij ondernemers/eigenaren om te werken aan een toekomstbestendig De Stad en Steenfort.

De opkomst tijdens de fysieke ondernemerssessie is hier een goed voorbeeld van. De lokale gebondenheid en de betrokkenheid van veel ondernemingen met Oirschot en Middelbeers is groot, evenals de bereidheid van zowel de grote spelers als kleinere ondernemingen om mee te werken aan dit onderzoek en de bereidheid om te investeren in pand/kavel. Alles tezamen ligt er veel momentum om door te pakken naar een kwalitatief sterk, duurzaam en toekomstbestendig De Stad en Steenfort! REVITALISERINGSPLAN VOOR, DOOR EN SAMEN MET ONDERNEMERS! Gemeente Oirschot heeft in samenwerking met ondernemers én eigenaren een ondernemersgericht revitaliseringsplan en actueel uitvoeringsprogramma opgesteld. Het gaat om concrete publiek/private acties die nodig zijn voor een goed vestigings- en ondernemersklimaat op De Stad en Steenfort. Voor de uitvoering van acties staan ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente samen aan de lat. Onderzoeksen adviesbureau Stec Groep heeft de gemeente hierbij ondersteund.

13

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

3 Uitkomsten analyses De Stad en thema’s UITGANGSPOSITIE EN THEMA’S DE STAD IN BEELD In dit hoofdstuk wordt de uitgangspositie van bedrijventerrein De Stad in beeld gebracht. We starten met een beknopt overzicht van relevante locatiekenmerken. Vervolgens krijgen we aan de hand van de NextEconomy Effectrapportage (NEER) inzicht in de (sociaal)economische waarde en de potentie en kansen voor next economy investeringsthema’s. In het bijlagerapport staan de uitkomsten van de NEER-analyse uitgebreid beschreven. We besteden aandacht aan de uitkomsten van de schouw, verdiepende analyses, gesprekken met ondernemers/vastgoedeigenaren en de interactieve ondernemerssessie (7 september). Dit levert een compleet beeld op van hoe De Stad er nu voor staat. Hierna beschrijven we welke thema’s van belang zijn voor het behoud, en waar mogelijk het versteken, van de kwaliteit op het terrein.

3.1 Locatiekenmerken De Stad Bedrijventerrein De Stad (circa 34 hectare netto) ligt in Oirschot en grenst aan het Wilhelminakanaal. Het bedrijventerrein wordt extern ontsloten via lokale ontsluitingsweg Bestseweg/Kempenweg. Snelweg A58 bevindt zich op circa 5 minuten reisafstand. Het regulier-gemengde bedrijventerrein is goed voor circa 830 banen en ruim 130 bedrijfsvestigingen. Op het terrein zijn bedrijven met een maximale milieucategorie van 4.1 toegestaan. Op het terrein is Stichting Beveiliging Bedrijventerrein Oirschot (SBBO) actief en deze stichting (opgericht door gemeente Oirschot, politie Brabant Zuid-Oost en ondernemersverenigingen) heeft als doel criminaliteit een halt toe te roepen en streeft dit doel na door collectieve camerabeveiliging. In 2020 heeft het bedrijventerrein wederom een KVO-B keurmerk behaald. De Stad - Oirschot Ligging

Profiel

MKB

Grootschalig

Volumineuze Detailhandel Andere functies

Diverse kleinere en grotere MKB-bedrijven zonder specifiek thematisch profiel. Het gaat veelal om kleinschalige bedrijvigheid actief in de bouw, (auto)handel en/of reperatie, detailhandel, groothandel, (maak)industrie of dienstverlening. Op het terrein zijn ook een aantal grote industriële en handelsbedrijven gevestigd, die belangrijk zijn voor de werkgelegenheid. Voorbeelden: De Meeuw (totaal 11 hectare, circa 1/3 deel van het totaal uitgeefbaar terrein op De Stad), Van Zupthen en La Tour Machinefabriek. In de Zuidwesthoek is Eddie Ducker Trucks en Parts een belangrijke gebruiker (ruimte extensief, vanwege veel buitenopslag). Publiekstrekkende consumentendiensten, zoals volimineuze detailhandel zijn in beperkte mate aanwezig. Voorbeelden: HuboXL, Dierenspeciaalzaak A. van Nunen, Kees Verhouden Meubelen, Caravanbedrijf M. Van der Sande. Op het terrein zijn enkele functies aanwezig die traditioneel niet op bedrijventerreinen te vinden zijn. Voorbeelden: Fitness Oirschot & kapper Hair Moments. Verspreid over het bedrijventerrein staan ook (bedrijfs-)woningen.

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

14

3.2 Uitgangspositie en next economy potentie De uitgangspositie van bedrijventerrein De Stad beschrijven we aan de hand van de Next Econoy Effect Rapportage (NEER). Zie voor een uitgebreide toelichting en scores het bijlagerapport. Het model biedt inzicht in de (sociaal-)economische waarde van bedrijventerreinen en de next economy potentie. Figuur 3: Foto’s locatieschouw De Stad 29 juni 2020

Bron: Stec Groep, 2020

Uitgangspositie is prima, wel ingrepen nodig om De Stad toekomstbestendig te maken De huidige waarde (marktkwaliteit) van De Stad is uitgedrukt in een score. De score op hoofdindicatoren A (Economie & werkgelegenheid), B (Marktwaarde & vastgoed) en C (Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid) geven gezamenlijk de positie van het bedrijventerrein op de economische levenscyclus ‘bedrijventerreinen’. De gemiddelde score van een bedrijventerrein is 50%. De Stad behaald een score van 54%. Daarmee bevindt het terrein zich in begin fase II van de economische levenscyclus. Figuur 4: Economisch functioneren op basis van ‘levenscyclus bedrijventerrein’

Bron: Stec Groep, 2020

De Stad biedt voor Oirschot een goed vestigingsmilieu en de basiskwaliteiten zijn op orde. Tegelijkertijd zijn er uitdagingen. De NEER-analyse, verdiepende analyses en locatieschouw laten bijvoorbeeld zien dat: • Op het terrein een breed scala aan bedrijven gevestigd is • Het aantal banen in de periode 2010 t/m 2019 is afgenomen (-200) • De banendichtheid is met circa 24 banen per hectare relatief laag is • Economische veroudering van het vastgoed zichtbaar is • Ruimtewinst te behalen is door ruimte efficiënter te benutten

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

• • • • • •

15

De leegstand met circa 3,5% onder frictieniveau 1 ligt Scheiding tussen publiek en privaat niet altijd duidelijk is Veel verharding en weinig privaat groen op het terrein is 2 Verduurzaming nog zeker geen gemeengoed is Circa 70 bedrijfswoningen op het terrein zijn In deelgebieden de parkeerdruk hoog is

Infrastructurele en duurzame ingrepen nodig om De Stad toekomstbestendig te maken De aandacht moet vooral uitgaan naar (duurzaam) beheer en onderhoud en lichte tot zwaardere ingrepen. De belangrijkste opgaven liggen op het vlak van de interne infrastructuur (upgrade), een klimaatbestendige omgeving, zowel in de openbare ruimte als op private kavels (groenstructuren zijn van matige kwaliteit), veroudering (investeringen door eigenaren in pand/kavel) en organisatie (klein beginnen en toewerken naar gedeeld eigenaarschap, bijvoorbeeld in de vorm van parkmanagement). Met behulp van effectieve maatregelen is een waardesprong mogelijk van zo’n 10 tot 20% (vastgoedwaarde, banen, lokale en regionale economische spin-off, etc.). Daarnaast komen ook nieuwe opgaven op het bedrijventerrein af, zoals verkleuring (naar andere of lichtere bedrijfsfuncties, zie box 1) en conflicterende belangen (woonfuncties versus de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein, zie box 2). Ook ontstaan er op termijn kansen. We denken aan het verdwijnen van de hoogspanningsverbinding (medio 2024). Op het huidige tracé is momenteel geen bebouwing toegestaan, maar dit wijzigt op het moment dat de huidige masten verwijderd kunnen worden. Het tracé met de dubbelbestemming ‘Hoogspanningsverbinding’ bestrijkt een gebeid van circa 3 hectare.

Dit gaat in de toekomst na herstructurering (herontwikkeling/herverkaveling) veel intensiveringsmogelijkheden bieden.

BOX 1: TOELICHING VERKLEURING VAN BEDRIJVENTERREINEN Bedrijventerreinen zijn in de oorspronkelijke opzet vaak bedoeld als (monofunctionele) gebieden voor bedrijvigheid met enige milieuhinder in ‘traditionele sectoren’, zoals (groot)handel, industrie, bouw en logistiek. Landelijk zien we dat op steeds meer terreinen tegenwoordig ook andere functies een plek krijgen, zoals (web)winkels, speelparadijs, dansscholen, nagelstudio’s, kantoorachtige bedrijvigheid, etc. Dit soort functiemenging noemen we ‘verkleuring’, omdat het bedrijventerrein hierdoor langzaam van kleur verschiet. Voor veel van dit soort functies is een bedrijventerrein een interessante vestigingslocatie, bijvoorbeeld vanwege de lage huren of gunstige bereikbaarheid. Kantoren, (volumineuze) detailhandel en andere type consumentdiensten hebben vaak een hogere commerciële waarde dan traditionele bedrijfsruimte en kunnen een verleidelijk alternatief zijn voor vastgoedeigenaren. BOX 2: TOELICHTING BEDRIJFSWONINGEN OP EEN BEDRIJVENTERREIN Een bedrijventerrein met relatief veel (bedrijfs)woningen (al dan niet in combinatie met een bedrijfshal) heeft een verhoogd risico op leegstand in de toekomst. Dit vereist dus een heldere toekomstvisie vanuit gemeente en eigenaren op de locatie. Woningen al dan niet in combinatie met een bedrijfshal (woonwerk) gelden op bedrijventerreinen in het algemeen als minder courant vastgoed.

Vaak is een locatie voorheen een ‘maatpak’ geweest voor een vertrekkend bedrijf en een nieuwe vestiger stelt andere eisen en wensen (en heeft mogelijk geen behoefte aan de bedrijfswoning). Daarbij komt dat regulier bewoning formeel niet is toegestaan. Daarnaast is slechts een beperkte groep geïnteresseerd in wonen op een bedrijventerrein, omdat de kans op overlast vele malen groter is (verkeersbewegingen, en geluid/geur, bedrijfsactiviteit, etc.) dan in een reguliere woonomgeving. Dit kan leiden tot conflicten tussen bedrijven en bewoners. Tot slot zijn bedrijfswoningen minder eenvoudig te verkopen, omdat het moeilijker is om een hypotheek aan te vragen vanwege de bedrijfsbestemming.

Frictieleegstand: benodigde leegstand voor het goed functioneren van de vastgoedmarkt. Bij een frictieniveau van circa 5% is er sprake van een gezonde markt met voldoende ‘schuifruimte’. 2 Het bedrijventerrein heeft daardoor, vooral in het westelijk deel te maken met een relatief hoge hittestress. 1

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

16

De Stad heeft een basispotentie om in te spelen op next economy trends We beoordelen de next economy (NE) potentie van De Stad op niveau basis. Het bedrijventerrein heeft een gemiddelde score 40% op de indicatoren D (Energietransitie en klimaatadaptatie), E (Automatisering en digitalisering) en F (Circulaire economie). De NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van het terrein. Niet alle terreinen hoeven circulair te worden, hightech maakindustrie of beschikken over de randvoorwaarden om bedrijven in hogere milieucategorieën te huisvesten. De NEpotentie moet daarom vooral worden gezien als een aanvulling op economisch functioneren. Het laat zien in hoeverre basisvoorwaarden aanwezig zijn om stappen te zetten op de thema’s richting Next Economy. De basis potentie van het bedrijventerrein is met name het gevolg van de afname van ‘traditionele’ bedrijventerreinsectoren (industrie, logistiek, bouw, groothandel). Vanwege de groeiende hoeveelheid bedrijven actief in de ICT, zakelijke en overige dienstverlening zien we vooral kansen voor automatisering en digitalisering. Zo beschikt De Stad reeds over een glasvezelaansluiting. Verder liggen er kansen/potentie op het investeringsthema energietransitie en klimaatadaptatie.

Nog weinig daken worden benut voor het opwekken van zonne-energie en het terrein is verhard, wat een negatieve invloed heeft op infiltratiemogelijkheden. Kortom, op dit thema is nog veel winst te behalen. We zien tot slot weinig aanknopingspunten voor de transitie naar een circulaire economie (o.a. vanwege de gebruiksmogelijkheden op het terrein).

3.3 Input ondernemers/eigenaren Ondernemers/eigenaren herkennen beeld en zien verbeteringsmogelijkheden Na het uitvoeren van de analyses is gesproken met een vijftiental ondernemers en vastgoedeigenaren. Daarbij kwamen verschillende onderwerpen aan bod: het functioneren op de huidige plek, beoordeling van de kwaliteit van het bedrijventerrein, de toekomstplannen van bedrijf/eigenaar (zoals uitbreidingsplannen of investeringen), kansen en opgaven en samenwerking (bedrijven onderling en tussen gemeente en het bedrijfsleven). Er is gesproken met partijen verspreid over het terrein, zowel grotere beeldbepalende bedrijven en eigenaren (denk aan De Meeuw, Latour en Dücker Trucks & Parts ) als middelgrote en kleine bedrijven. Voor een overzicht van alle geïnterviewden zie A. Lijst van interviews en onderstaand figuur. Figuur 5: Overzicht vastgoed geïnterviewden De Stad

Bron: Stec Groep, 2020

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

17

Ondernemers zijn sterk lokaal verbonden en redelijk tevreden over eigen functioneren… Uit de gesprekken blijkt dat de ondernemers/vastgoedeigenaren op De Stad over het algemeen, enkele uitzonderingen daargelaten, op individueel tevreden zijn over de eigen locatie. Ook blijkt uit de interviews een sterke lokale binding met Oirschot. Meerdere ondernemers wonen op De Stad in een bedrijfswoning, waardoor deze binding wordt versterkt. Ondernemers blijven graag op het terrein ondernemen, vanwege de roots van het bedrijf en het personeel uit Oirschot en (directe) omgeving. Uit een interactieve peiling tijdens de ondernemerssessie van 7 september blijkt ook dat het gros van de bedrijven goed presteert. Het bedrijfsleven geeft zichzelf met gemiddeld een 6,7 een ruime voldoende. (zie ook onderstaande box). …en zien vooral verbeteringsmogelijkheden voor het bedrijventerrein De ondernemers zijn kritisch over een aantal aspecten op het bedrijventerrein. Verbeterpunten liggen met name op het gebied van interne en externe ontsluiting, vermindering van parkeerproblematiek en nieuwe publieke en private investeringen in de groenstructuur. De ondernemers zien investeringskansen ontstaan door het verdwijnen van de hoogspanningsverbinding over enkele jaren (en het daarmee het vervallen van het bouwverbod).

Naast een verbeterde bereikbaarheid/ontsluiting van het bedrijventerrein kan het beheer en de kwaliteit van de openbare ruimte, zowel het groen als de infrastructuur, een stevige impuls gebruiken. Enkele citaten uit de gesprekken met de ondernemers op De Stad: • “De veiligheid op het terrein is sterk verbeterd sinds de collectieve camerabeveiliging is ingesteld.” • “Ik zie een kans in het verbeteren of asfalteren van het wegdek om de overlast voor de bewoners op het terrein te verminderen.” • “Het groen wordt niet goed genoeg onderhouden. Vaak wordt er op de stukjes openbaar groen die er zijn geparkeerd vanwege ruimtegebrek.” • “Het komt wel eens voor dat het laden en lossen wordt verhinderd door geparkeerde auto’s en busjes van andere ondernemers.” • “Ik heb recent aan een aantal mede-ondernemers op De Stad gevraagd om eens samen te komen om het over collectief investeren te hebben.” • “Ik ben enigszins sceptisch of straks ook daadwerkelijk iets met de input van bedrijven wordt gedaan. Ik ben bang dit het traject weinig tastbare resultaten oplevert.” • “De tweede fase van de ontwikkeling van de Randweg zou de (externe) ontsluiting van bedrijventerrein De Stad sterk verbeteren.” • “Ik zie de huidige groenvoorziening graag plaatsmaken voor parkeerhavens.”

INTERACTIEVE PEILING ONDERNEMERSSESSIE 7 SEPTEMBER 2020 Op 7 september 2020 is in het kader van het Revitaliseringsplan en uitvoeringsprogramma De Stad en Steenfort een ondernemerssessie georganiseerd. Circa 20 ondernemers en vastgoedeigenaren van De Stad waren hierbij aanwezig (ongeveer 15% van alle bedrijven op het terrein). Tijdens de sessie werd onder andere een interactieve peiling gehouden. Dit leverde de volgende uitkomsten op: • Op de stelling “Mijn bedrijf presteert momenteel 1 (heel slecht) - 10 (heel goed)” geven ondernemers hun bedrijf gemiddeld het cijfer 6,7; Enkele ondernemers hebben ruimte nodig voor uitbreiding. • Circa 85% van de ondernemers geeft aan dat zijn/haar eigen pand/kavel schoon, heel en veilig is; • Bijna 90% van de aanwezigen (ondernemers/vastgoedeigenaren) ziet mogelijkheden voor een waardestijging van pand/kavel. De grote meerderheid heeft ook een toekomstplan voor investeringen; • Een groot deel van de ondernemers geeft aan in de komende vijf jaar te willen investeren. Het gaat om investeringen tot € 25.000, maar ook om investeringen groter dan € 100.000.

In de meeste gevallen gaat het om verduurzamen van het vastgoed of het realiseren van een uitbreiding; Investeringen in uitstraling en functionaliteit huidige locatie op komst Bedrijven hebben aangegeven op korte termijn, binnen nu en 5 jaar, plannen te hebben om te investeren in uitstraling, functionaliteit en verduurzaming op huidige locatie. Dit is een belangrijk gegeven, omdat het

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

18

voor een bedrijventerrein problematisch is als nieuwe investeringen uitblijven (bijvoorbeeld omdat dit een onderliggende economische oorzaak heeft). Bijvoorbeeld omdat bedrijfspanden, kavels en de locatie als geheel incourant zijn en niet (meer) aansluiten bij de eisen en wensen van de doelgroep, die bijvoorbeeld voortkomt uit nieuwe (next economy-)trends zoals toenemende robotisering & automatisering en de energietransitie. We constateren wel dat de interesse in verduurzaming beperkt is.

3.4 Thema’s: kansen en opgaven We concluderen dat De Stad er in de basis prima voor staat. Van een grote herstructureringsopgave is nu geen sprake. Met gerichte private en publieke investeringen is het mogelijk om de toekomstbestendigheid van het terrein te vergroten en daarmee de levensduur te verlengen. Op basis van de resultaten uit de NEER-analyse, verdiepende analyses, gesprekken en een interactieve werksessie met ondernemers/vastgoedeigenaren zijn drie hoofdthema’s gekozen: • Ruimte beter benutten • Basis op orde • Vergroenen en verduurzamen Ruimte beter benutten Toenemende verkleuring

Uitbreiden niet mogelijk, inbreiden wel

Incourant vastgoed

Aanwezigheid woonfuncties

Ruimte beter benutten Verdeeld over De Stad komen we verkleuring tegen. Deze lopen uiteen van een fitnessschool tot kapper. Voordelen van deze verkleuring kunnen zijn dat leegstand wordt teruggedrongen en de sociale controle wordt vergroot (bijvoorbeeld omdat de fitnessschool ook in de avonduren bezoekers trekt). Een nadeel van verkleuring is dat dit ten koste gaat van de oorspronkelijke werkfunctie (fysieke ruimte en milieuruimte). Dit noemt men ook wel het verdringingseffect. De nieuwe functies kunnen bijten met reguliere bedrijfsruimte (milieuhinder, vrachtverkeer dat gevaar oplevert voor fietsers, parkeeroverlast van bezoeker en dergelijke). Publiekstrekkende consumentgerichte functies zorgen veelal voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en de parkeerdruk. Dit vraagt om een beleidsbeslissing (wel/of geen verkleuring toestaan), en zo ja, in welk deelgebied. Er zijn op De Stad geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar, wel kan op veel bestaande kavels ingebreid worden (ruimte intensiever benutten). Het terrein is ruim opgezet (veel open ruimtes) en oogt in de huidige situatie niet overal even intensief bebouwd. Intensiever ruimtegebruik kan bewerkstelligd worden door de planologische mogelijkheden te verruimen op plekken waar dit kan en gewenst is.

Het huidige maximale bebouwingspercentage bedraagt in de huidige situatie 70%, waar op bedrijventerreinen 80% veelal marktconform is. Ook de maximale bouwhoogte van 10 meter kan verhoogd worden. Doordat de huidige hoogspanningsverbinding in de komende jaren elders ondergronds geplaatst zal worden, zal bouwen rondom de huidige hoogspanningsmasten- en kavels mogelijk worden. Dit kan een aanzienlijke ruimtewinst opleveren. Het tracé van de hoogspanningsverbinding beslaat in totaal een bruto oppervlakte van circa 3 hectare. De economische kwaliteit van De Stad is prima, het behouden van deze kwaliteit is van belang. De ruimtelijke kwaliteit wordt negatief beïnvloed door verouderd en incourant vastgoed verspreid over het terrein. De (plaatselijke) afname van de ruimtelijke kwaliteit kan op langere termijn een negatief effect hebben op de economische kwaliteit. Dit betekent dat investeringen gewenst zijn in vastgoed. Het kan gaan om investeringen die de functionaliteit of uitstraling (representativiteit) verbeteren, maar ook om verduurzaming van het vastgoed (isolatie, opwekken van hernieuwbare energie, etc). Duurzaam vastgoed vertegenwoordigd een hogere marktwaarde en voorkomt leegstand richting de toekomst. Aan de noordrand en verspreid over het bedrijventerrein zijn woonfuncties (woningen en bedrijfswoningen) aanwezig.

Op basis van bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Oirschot’ (vastgesteld in juni 2010) stellen we vast dat op De Stad ongeveer 70 locaties zijn met een lettertekenaanduiding ‘bedrijfswoning’. Op de overgrote meerderheid van deze locaties is in de praktijk ook een bedrijfswoning aanwezig. Bedrijfswoningen zijn doorgaans minder courant. Op het moment dat een bedrijf vertrekt, wordt de locatie in de regel niet eenvoudig opnieuw ingevuld. Dit vraag om een beleidsbeslissing over het voortbestaan van deze functies op het bedrijventerrein.

De Stad en Steenfort toekomstbestendig 20.122

19

Basis op orde Proactief accountmanagement

Parkeerprobleem

Beheer en kwaliteit onderhoud

Basis op orde Duidelijk en transparant accountmanagement is belangrijk. De accountmanager signaleert investeringskansen en kan sturen op intensiveringsmogelijkheden. Bijvoorbeeld door mee te denken bij nieuwe herontwikkelingsplannen, te bemiddelen tussen bedrijven bij tijdelijk gebruik van leegstaande hallen of kavels, collectieve oplossingen te vinden voor parkeren, et cetera. Het is vooral van belang dat bij contact tussen gemeente en vastgoedeigenaar aandacht is voor de mogelijke waardesprong die te realiseren is door de ondernemer/vastgoedeigenaar. Wanneer ondernemers/eigenaren bewuster zijn van het belang en de meerwaarde van courantheid en gebruikswaarde van het eigen pand komen private investeringen beter los (en dit heeft positieve effecten voor het bedrijventerrein als geheel). Door investeringen neemt de levensduur van pand en locatie toe. Dit is positief voor de vastgoedwaarde en maakt dat investeringen in terreinen, zowel publiek als privaat, rendabeler worden. Met name aan de dorpszijde van het bedrijventerrein bij de Meeuw en Fitness Oirschot is een hoge parkeerdruk, maar ook op Den Uitvanck en in het noordelijk deel van het terrein ervaren bedrijven een gebrek aan parkeergelegenheid. Deze parkeerdruk wordt ook deels veroorzaakt door de concentratie aan autodealers in dit gebied.

Niet alleen de auto’s van personeel en klanten komen in de openbare ruimte terecht, ook auto’s bedoeld voor de verkoop staan er geregeld volgens buurondernemers. Dit leidt ertoe dat auto’s op de rijbaan en in de openbare ruimte worden geparkeerd. Gezien de grote onvrede bij ondernemers is het belangrijk om parkeren prioriteit te geven. De verantwoordelijkheid ligt natuurlijk in eerste instantie bij de ondernemers zelf, maar de gemeente kan waar nodig meedenken en –helpen. de ondernemers zien het gebrek aan parkeerplaatsen als het grootste hekelpunt. Idealiter wordt parkeren op eigen terrein of op daarvoor bestemde plekken geregeld. Dit is gelet op het aantal bezoekers momenteel helaas niet voor ieder bedrijf realistisch. Belangrijk is dat het probleem niet groter wordt. Kortom, behoud van bestaande parkeermogelijkheden, zowel publiek als privaat. Voor het parkeren van (vracht)auto’s is het verstandig strenger te handhaven, en tegelijkertijd samen met ondernemers op bedrijfsniveau te zoeken naar oplossingen. Zo is op Den Uitvanck 12E een parkeervoorziening op het dak gerealiseerd. Het bedrijventerrein oogt redelijk netjes en de wegen zijn breed opgezet. De basiskwaliteit van de openbare ruimte is voldoende, maar de groenstructuren zijn over het algemeen van een matige kwaliteit. Ook het onderhoud kan beter.

De openbare ruimte op de bedrijventerreinen in de gemeente Oirschot worden onderhouden op basis van beeldkwaliteitsniveau C (ruimte is op orde, onderhoud op verzoek). De afdeling beheer openbare ruimte van de gemeente Oirschot onderscheidt in het Integraal Maatschappelijk BeheerKader (IMBK) uit 2019 drie verschillende scenario’s. In het ambitie scenario wordt het beeldkwaliteitsniveau van de bedrijventerreinen naar niveau B gebracht. Dit houdt in dat er wordt ingezet op het toekomstbestendig maken van de bedrijventerreinen en dit niveau sluit aan op de bestuurlijke ambities van de gemeente. Naast het onderhoud door de gemeente in de openbare ruimte (infrastructuur, groen, openbare verlichting naar LED) is het onderhoud van private kavels (snoeien van bosschages, verwijderen onkruid, opknappen gevel bedrijfspand) relevant voor een toekomstbestendig terrein. De huidige kwaliteit van de bedrijfspanden is zeer wisselend, maar in het algemeen van voldoende kwaliteit voor het type terrein. Recent is door enkele ondernemers fors geïnvesteerd. Er is dus vooral ruimte voor verbetering, momenteel is (nog) geen sprake van verloedering.