RV d.d. 8 maart 2022 Instelling reserve middeldure woningbouw startbudget Z-21-148280 Oegstgeest

rrlzy

Gemeente$Oegstgeest * o lt

raadsvoorstel

ê

n onderwerp zaaknummer

portefeuillehouder team

lnstelling reserve middeldure woningbouw + startbudget

N

- m

zl27/747280/30A832

o

P. Glasbeek

o

Ruimte

N

opgesteld door

F. de Jong

o

datum voorstel

8 maart2022

N

datum raad

28april2022

*

B&W stelt de raad voor het volgende te besluiten voorstel

1. Een subsidiemogelijkheid voor middeldure woningbouw te creëren

Hiervoor: 2. Binnen het programma Wonen & Economie de bestemmingsreserve'Reserve middeldure huur/koop tot NHG' in te stellen; 3. Aan de Reserve Sociale Woningbouw een bedrag van € 300.000,- te onttrekken en dit bedrag te storten in de Reserve míddeldure huur/koop tot NHG. 4. De bestaande bestedingsruímte voor subsidie voor sociale woningbouw op peil te houden.

Hiervoor: 5. Een blokkering van € 300.000,- op de Reserve Sociale Woningbouw ten behoeve van startersleningen op te heffen. ó. Bij de inzet van de reserves de volgende uitgangspunten te hanteren: r Naast subsidie voor de realÍsatie van een surplus boven de norm, kunnen beide reseryes ook worden ingezet voor noodzakelijke vooaieningen; . Het inzetten van de reserve is maatwerk.

Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

de secretaris Jeffrey Versluis

bu Emile

r

toelichting voorstel inleiding

Op 24 juni 2027 heeÍt de raad de 'beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2O2I' vastgesteld. Er is afgesproken dat de reserve sociale woningbouw wordt ingezet voor de stimulering van sociale huur (en sociale koop tot € 200.000,-) en dat er een reserve middeldure huur/koop tot NHG wordt íngesteld. Deze is bestemd voor woningbouwprojecten waarin extra middeldure huur/sociale koop ten opzichte van de norm wordt gerealiseerd. T'rjdens de behandeling in de raad is toegezegd dat er nog een voorstel zou komen om de reserve sociale woningbouw van circa € 1.250.000,-te verdelen over deze twee reserves: sociaal en middelduur. Op 24 junijl. werd eveneens de motie Beleidsregels sociale en middeldure woningbouw - afkoop, stimulering en reserve- aangenomen.

Waarbij het college werd opgeroepen: 1) Zeer terughoudend te zijn met het toestaan van de afkoop van middeldure of sociale huur en dit alleen te overwegen als de eisen een succesvolle herstructurering in de weg staan; 2) Ontwikkelaars proactief te wijzen op de mogelijkheid om gebruik te maken van stimuleringssubsidies wanneer er sprake is van gebroken aantallen sociale en/of middeldure huurwoningen (voorgaande zin is onze interpretatie van de letterlijke zin "Proactief ontwikkelaren te wijzen op de stimuleringssubsidies om een gebroken aantal sociale of middeldure huurwoningen om te gaan"); 3) De Raad uiterlijk eind 2O2t, een visie aan te bieden waarin wordt beschreven hoe de reserve sociale woningbouw de komende jaren Íngezet kan gaan worden om het aantal sociale woningen in Oegstgeest te vergroten. Een voorstel om hier invulling aan te geven, namelijk het voorstel 'Verdeling reserve sociale en middeldure woningbouw' is 20 september 2021in uw raad behandeld. Tijdens de

raadsbehandeling kwam naar voren dat de bestemmingsreserve middeldure huur/koop tot NHG nog níet formeel was ingesteld. Vanuit uw raad werd opgemerkt dat er een nieuw besluit diende te komen.

ln oktober 2O2Iis uw raad op de hoogte gesteld van de stand van zaken (RM Zl2t/I472BO/292556).ln dezelfde raadsmededeling is aan u gemeld dat woningcorporatie

MeerWonen kanttekeningen heeft geplaatst b'rj het voorstel. Dat was voor het college aanleiding om te onderzoeken of er alternatieve mogelijkheden zijn om een startbudget voor een in te stellen Reserve middeldure huur/koop tot NHG te realiseren, zonder dat dit het weerstandsvermogen van de gemeente zou beïnvloeden, met daarbij de verwachting dat u in de eerste maanden van 2422 een nader uitgewerkt voorstel tegemoet kon zien. Met dit nieuwe raadsvoorstel wordt invulling gegeven aan de motie, met inachtneming van de opmerkingen en kanttekeningen naderhand, en met dien verstande dat de raad in oktober 2O21ís geïnformeerd over het moment waarop het college terug zou komen op de motie (eerste maanden van 2A22 in plaats van eind 20271 Omdat er nog geen bestemmingsreserve middeldure huur,/koop tot NHG is, wordt met dit raadsvoorstel deze bestemmingsreserve ingesteld. Bovendíen wordt een verdeling van de Reserve sociale woningbouw over beide reseryes voorgesteld, met daarbij uitgangspunten voor de inzet. Om een doelgerichte bestedingvan de reserves te bevorderen zal het college jaarlijks aan de raad rapporteren over de mutaties (stortingen en stimuleringssubsidies) in beide reserves, en daarbij inzicht geven in de te verwachten toekomstige besteding.

beoogd effect

Bredere inzet van stimuleringssubsidies, zodat in woningbouwprojecten, waar mogelijk, naast extra sociale woningbouw, ook extra middeldure woningbouw gerealiseerd wordt'

argumenten

7.1 Met deze subsidiemogelijkheid wordt middeldure woningbouw gestimuleerd ln de woonvisie is voor middeldure woningbouw een minimum aandeel van 25% opgenomen. lndien in sommige (kleine) woningbouwprojecten minder dan 25o/o middeldure woningbouw wordt gerealiseerd is het nodig om elders extra middeldure woningen te realiseren, om de in de woonvisie

2

vastgestelde ambitie van25% middeldure woningen te halen. 2.7 Om dit te kunnen doen is een bestemmingsreserve nodig Ter stimulering van sociale woningbouw is er een Reserve Sociale Woningbouw. Op grond van de nieuwe beleidsregels 'stimulering sociale- en middeldure woningbouw' kan deze reserve enkel worden besteed aan sociale huur en 'goedkope' sociale koop tot € 200.000,-. Om ook middeldure woningbouw te kunnen stimuleren is daarom een nieuwe bestemmingsreserve nodig voor middeldure huur/koop tot de NHG grens. 2.2 Dit is een bevoegdheid van de raad Op grond van de financiële verordening is uw raad bevoegd tot het instellen van reserves. Doel van de reserve middeldure huur/koop tot NHG is het boven de norm íealiseren van middeldure woningbouw middels een stímuleringssubsidie. 3.7 Met een lege bestemmingsreserve kan je niet bouwen De bestemmingsreserve middeldure woningbouw zal geleidelíjk worden gevuld met de afkoop vanuit kleíne woningbouwprojecten waarin mindere middeldure woningbouw dan de norm wordt gerealiseerd. Als er op korte termijn kansen zijn om meer middeldure woningbouw te realiseren bevat de bestemmingsreserve te weinig middelen om deze te stÍmuleren, terwijl dat wel het uitgangspunt van de gemeente is. Daarom is het gewenst dat deze bestemmingsreserve zodra deze is íngesteld ook middelen bevat (een startbudget).

3.2 Voor een te reoliseren woningbouwproject ís een stimuleringssubsidie gewenst. ln de raad van 25 november 2O27 is de Nota van Uitgangspunten voor het bestemmingsplan 'Haarlemmerstraatweg Ba'vastgesteld, met als vertrekpunt: het herbestemmen van het voormalige tuincentrum 'Van Nieuwland'tot een woongebied. Het betreft een woningbouwproject met 7 woningen. De gemeente wil stimuleren dat er 4 middeldure woningen gebouwd worden. Vooral omdat de wijk al relatief veel sociale en dure woningen kent. Middelduur is in deze wijk ondervertegenwoordigd. De ontwikkelaar dient voor de afkoop voor het niet realiseren van sociale woningbouw € 133.500,te betalen aan de gemeente. Dit bedrag dient in de Reserve sociale woningbouw gestort te worden. De subsidie voor het realiseren van extra middeldure huur,/koop tot NHG bedraagt € 35.000,-. Dit bedrag dient te worden onttrokken aan de Reserye middeldure huur/koop tot NHG. Echter deze reserve is momenteel nog leeg. Per saldo dient de ontwikkelaar een bedrag van € 98.500,- aan de gemeente af te dragen. Verrekening is niet mogelijk omdat het om twee verschillende reserves gaat met een eigen regime. Vandaar dat het wenselijk is dat de reserye middeldure huur/koop tot NHG een startbudget bevat.

4.7 Afkoop van sociole woningbouw uit het verleden dient nog gecompenseerd te worden ln het verleden is afkoop van sociale woningbouw gestort in de Reserve Sociale Woningbouw Deze afkoop is bestemd voor extra Sociale Woningbouw ín andere woningbouwprojecten. 5.7 Zo blijft de bestedingsruimte voor sociale woningbouw gelijk Met het opheffen van de blokkering voor startersleningen komt er € 300.000,- extra beschikbaar Dit geld zat al in de Reserve Sociale Woningbouw maar kon niet uitgegeven worden omdat deze blokkering erop zat. lnmiddels is gebleken dat deze blokkering niet nodig is, omdat de startersleningen onder de Nationale Hypotheekgarantíe (NHG) vallen. Het opheffen van de blokkering compenseert de overheveling van € 300.000,- naar de reserve voor middeldure

woningbouw. 5.2 Dít maakt dot MeerWonen met het voorstel kan instemmen Besluitvorming over de bestemming van de reserve is een bevoegdheid van de raad. Aangezien een deel van de reserve bestaat uit bijdragen van MeerWonen (afkoop Koopgarantwoningen) is het niet vreemd dat MeerWonen een appèl doet op de gemeente om de reserve aan Sociale woningbouw te besteden. Met het op peil houden van de bestedingsruimte wordt hier recht aan gedaan. ln nieuwe prestatieafspraken voor 2022-2024 ís opgenomen dat de betrokken partijen met de voorgestelde verdeling kunnen instemmen. 6.7 Bijzondere ontwikkelkosten kunnen de draagkracht van een woningbouwproject overstijgen

ln de toelichting van de beleidsregels is aangegeven dat zich situaties kunnen voordoen waarbij de grondexploitatie en de eventuele subsidie voor de realisatie van extra sociale woningbouw niet sluitend is. ln dat geval kan het college besluiten (een deel van) het tekort te compenseren uit de reserve. Wanneer er tevens middelduur gerealiseerd wordt, zullen we indien nodig, hiervoor ook de reserve middeldure huur/koop tot NHG aanspreken. Bijvoorbeeld voor extra voorzieningen die verband houden met de huisvesting van bijzondere doelgroepen (zoals een afgesloten tuin, gezamenlijke ruimte) of extra voorzieningen vanwege de specifieke locatiekenmerken van het project {zoals extra geluidwering). ó.2 Niet elk project is hetzelfde Bij kleine projecten waarbij een fifty-fifty verdeling van sociaal en middelduur niet realistisch zetten we in op een surplus realisatie van één categorie, zoals eerdergenoemd voorbeeld waarbij 4 middeldure woningen worden gerealiseerd op een totaal van 7. Bij grote projecten is afkoop niet mogelijk, maar zullen we proactief inzetten op de realisatie van meer dan 25% sociaal enlof meer dan 25% middelduur. Denk daarbij onder andere aan de projecten ten Westen van de A44.We kunnen een surplus niet afdwingen maar zullen dit wel meenemen in de onderhandelingen.

Alles is erop gericht om de betaalbare woningbouw die in het ene project tekort komt in een andere project extra toe te voegen, om zo de doelstellingen in de woonvisie te halen. Daartoe is in de toepassing van de beleidsregels de mogelijkheid tot maatwerk opgenomen.

kanttekeningen

geen

Íínanciën

ln de programmabegroting 2022-2025 is een bedrag van € 300.000,- geblokkeerd, om mogelijke risico's van terugbetaling van de startersleningen te dekken. Er is echter geen risico dat het in 2OO7 uitgeleende bedrag van € 300.000,- voor de startersleningen niet terugkeert, aangezien deze leningen onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen.

duurzaamheid

n.v.t.

paÉicipatie

n.v.t.

communicatíe

of vervolg

publiekssamenvatting

MeerWonen zal worden geïnformeerd over het besluit. Over het besluit zal verder via de gebruikelijke kanalen worden gecommuniceerd.

De raad heeft besloten om een subsidiemogelijkheid voor middeldure woningbouw te creëren, zodat middeldure woningbouw conform de norm van 25% in de woonvisie gerealiseerd wordt. Door afdrachten in de nu opgerichte reserve in geval van een tekort aan middeldure woningbouw, en stimuÍeringssubsidies in geval van een overschot aan middeldure woningbouw, wordt gestuurd op de realisatie van 25% middelduur over alle nieuwbouwprojecten. Zo wordt uitvoering gegeven aan de in juni 2O27 door de raad vastgestelde beleidsregels voor de stimulering van sociale- en middeldure woningbouw.

Hiertoe wordt een bestemmingsreserve voor middeldure woningbouw ingesteld, waarin per direct een bedrag gestort wordt. Dit bedrag is afkomstig uit de Reserve sociale woningbouw. Doordat de raad tegelÍjkertijd besloten heeft om een geblokkeerd deel binnen deze reserve vrij te geven, blijft de bestedingsruimte voor sociale woningbouw op peil.

bijlage(n)

geen

,

._b..ê.-/..'

Gemee

"Woegstgeest * o I!

raadsbesluit onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team

ê n

lnstelling reserve middeldure woningbouw + startbudget zl27/747280i 300832 P. Glasbeek

-

N o0

o o

Ruimte

N

opgesteld door

F. de Jong

o

datum voorstel

I maart2OZ2

N

datum besluit

28 april2O22

{

De gemeenteraad van Oegstgeest; eelezen gelet op

besluit

I het voorstel van burgemeester en wethouders van I maarI2O22; De vastgestelde Beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest2021', en de motie 'Beleidsregels sociale en middeldure woningbouw - afkoop, stimulering en reserve'; 1. Een subsidiemogelijkheid voor middeldure woningbouw te creëren.

Hiervoor: 2. Binnen het programma Wonen &. Economie de bestemmingsreserve'Reserve middeldure huur/koop tot NHG' in te stellen; 3. Aan de Reserve Soclale Woníngbouw een bedrag van € 300.000,- te onttrekken en dit bedrag te storten in de Reserve middeldure huur/koop tot NHG.

4. De bestaande bestedingsruimte voor subsidie voor sociale woningbouw op peil te houden. Hiervoor: 5. Een blokkering van € 300.000,- op de Reserve Sociale Woningbouw ten behoeve van startersleningen op te heffen.

ó. Bij de inzet van de reserves de volgende uitgangspunten te hanteren: . Naast subsidie voor de realisatie van een surplus boven de norm, kunnen beide reserves ook worden ingezet voor noodzakelijke voorzieningen; r Het inzetten van de reserve is maatwerk.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest op 28 april 2O22. de griffier

de voorzitter

Fred Kromhout

Emile Jaensch