RV d.d. 4 mei 2021 Huisvestingsverordening 2021 Z-21-141759 Oegstgeest

*Z024BAA1AC8*

raadsvoorstel onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team opgesteld door datum voorstel datum raad

Huisvestingverordening 2021 Z/21/141759/279769 P. Glasbeek Ruimte F. de Jong 4 mei 2021 3 juni 2021

B&W stelt de raad voor het volgende te besluiten: voorstel

1. De Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021, zoals bijgevoegd bij dit raadsvoorstel, vast te stellen, en daarmee de volgende uitgangspunten: a)

Omzetting naar onzelfstandige woonruimte wordt vergunningplichtig. In de vergunning worden voorwaarden gesteld aan de wijze van bewoning, waaronder een maximum van 1 persoon per kamer. b) Per straat mag maximaal 2% van de panden worden omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Bovendien mogen panden, of woningen, met onzelfstandige woonruimte niet te dicht bij elkaar in de buurt liggen. Indien echter de aanvraag betrekking heeft op het realiseren van onzelfstandige woonruimtes boven een winkelpand, kantoorpand of praktijkruimte in de Kempenaerstraat, de Geverstraat of de Terweeweg (vanaf de Kempenaerstraat tot aan de Duivenvoordestraat) kunnen burgemeester en wethouders hiervan afwijken. c) Splitsing en samenvoeging van sociale- en middeldure huurwoningen, alsmede koopwoningen tot de NHG grens, worden vergunningplichtig. Bij het beoordelen van een vergunningaanvraag wordt gelet op het belang van het behoud van de betaalbare woningvoorraad, op de gevolgen voor de parkeerdruk en is voor nieuw te vormen woningen een minimum woonoppervlak van 24 m2 vereist.

Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

de secretaris J. Versluis

de burgemeester E.R. Jaensch

toelichting voorstel inleiding

In de woonvisie Oegstgeest 2020-2030 is een toenemende behoefte aan betaalbaar wonen geconstateerd. Er moeten meer woningen komen voor huishoudens met een laag- en midden inkomen. Daarom is in de Woonvisie voor nieuwbouwprojecten de verplichting opgenomen om minimaal 25% sociale huur en 25% middeldure huur/betaalbare koop te realiseren. Ook is het belangrijk dat goedkope woonruimte niet aan de voorraad onttrokken wordt en dat er sprake is van een prettig leefklimaat, waarbij overlast wordt tegengegaan. Daarom is in de Woonvisie ook opgenomen dat de gemeente Oegstgeest woningsplitsing en kamerverhuur gaat reguleren. In de woonvisie zijn instrumenten benoemd waarmee de gemeente handen en voeten wil geven aan de doelstellingen. Een daarvan is een huisvestingsverordening. Op grond van artikel 108, 147 en 149 van de Gemeentewet, is de gemeenteraad bevoegd om een huisvestingsverordening vast te stellen. Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021 De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om met een huisvestingsverordening in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De gemeente dient dan wel aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

In de woonvisie Oegstgeest 2020-2030, en de daaraan ten grondslag liggende woningmarktanalyse, is de schaarste aan betaalbare woonruimte aangetoond. Ook is beschreven welke doelgroepen hierdoor onevenredig zwaar worden getroffen. Een Huisvestingsverordening kan regels bevatten met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte (de woonruimteverdeling) en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Voor Oegstgeest geldt dat de bevoegdheid voor het vaststellen van een Huisvestingsverordening voor wat betreft de woonruimteverdeling is overgedragen aan de regio Holland Rijnland. De gemeente heeft wel de bevoegdheid voor het opstellen van regels voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad in een huisvestingsverordening. De voorgestelde Oegstgeestse huisvestingsverordening stelt regels voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte (ten behoeve van kamergewijze verhuur) en voor de instandhouding van betaalbare woonruimte. Hiertoe zijn ook regels voor splitsing en samenvoeging van woningen opgenomen. Onttrekking, samenvoeging of woningvorming (splitsing in zelfstandige woningen) worden vergunningplichtig voor betaalbare woningen. Voor omzetting van woningen naar onzelfstandige woonruimte (verkamering) zal altijd een vergunning vereist zijn.

Bij de vergunningverlening wordt het maatschappelijke belang tegen het individuele belang van de aanvrager afgewogen. Naast schaarste kan het maatschappelijke belang ook liggen in het voorkomen van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Omdat ‘verkamering’ tot op heden zonder vergunning was toegestaan, zal de eerste tijd na inwerkingtreding van de verordening vaak sprake zijn van een bestaande situatie. In deze gevallen kan de pandeigenaar een beroep doen op een overgangsregeling. Er dient alsnog vergunning te worden aangevraagd. Het pand en de wijze van bewoning dienen aan de vereisten voor vergunningverlening te voldoen. Voor bestaande situaties geldt het maximum percentage aan kamerverhuur panden echter niet als voorwaarde voor vergunningverlening. Met de huisvestingsverordening kan beter op worden getreden tegen ongewenst gebruik van woningen. Er valt echter niet met zekerheid te zeggen dat de huisvestingsverordening in alle denkbare situaties van ongewenst gebruik van woningen, voldoende grond voor handhaving biedt. Daarom onderzoekt de gemeente de mogelijkheid van het opnemen van gebruiksregels in een paraplubestemmingsplan.

beoogd effect

De gemeente krijgt meer mogelijkheden voor het beschermen van de bestaande betaalbare woningvoorraad (al zal het aandeel betaalbare koopwoningen wel blijven krimpen als de huizenprijzen in het huidige tempo blijven stijgen). Verder zijn er meer mogelijkheden op te treden bij een inbreuk op het woongenot (als gevolg van overlast van kamerverhuur bijvoorbeeld, of als gevolg van overlast van huisvesting van 2

arbeidsmigranten). Hierbij zoek de gemeente een evenwicht tussen de verschillende belangen (van veelal jonge woningzoekenden en van omwonenden): wel goed gereguleerde kamerverhuur met een acceptabel huurniveau in enige mate mogelijk maken, waarmee bijvoorbeeld studenten en andere jongeren aan woonruimte geholpen kunnen worden, maar tegelijkertijd vermijden dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Bij het behoud en versterken van het dorpse en groene karakter van Oegstgeest hoort ook een ongestoord woongenot.

argumenten

1.1 Overlast als gevolg van omzetting naar onzelfstandige woonruimten wordt tegengegaan Met de uitgangspunten a en b wordt dit gewaarborgd. Met eisen aan het pand (o.a. geluidsisolatie) en de wijze van bewoning (leefregels, maximaal 1 persoon per kamer) wordt de kans op overlast beperkt. Ook wordt bij vergunningverlening getoetst of er sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu. Dit laatste kan zich ook voordoen nadat de vergunning voor kamerverhuur (omzetting naar onzelfstandige woonruimte) verleend is. Dan kan de vergunning worden ingetrokken. Indien elke woning op zich aan de voorwaarden voor vergunningverlening voldoet, kunnen meerdere ‘verkamerde’ woningen bij elkaar in de buurt toch een belasting zijn voor de leefomgeving. Met het gestelde maximum percentage per straat en het nabijheidscriterium (dwz. niet bij elkaar in de buurt) wordt voorkomen dat er zodanige concentraties van woningen ontstaan die zijn omgezet naar onzelfstandige woonruimtes (verkamerd) dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. 1.2 Schaarse betaalbare woningen in de bestaande voorraad behouden en overlast tegengaan Dit wordt gewaarborgd met uitgangspunt c. Onttrekking, samenvoeging en splitsing van sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot de NHG grens wordt vergunningplichtig.

Bij vergunningaanvragen voor onttrekking of samenvoeging wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang van het behoud van betaalbare woningen. In geval van splitsing is het maatschappelijke belang meer gelegen in waarborgen voor de leefbaarheid. Zo wordt er bij splitsing gelet op e parkeerdruk en mogen de nieuwe zelfstandige eenheden niet te klein zijn.

kanttekeningen

1.1 Een maximaal aandeel van 2% maakt ‘verkamering’ in grote delen van Oegstgeest onmogelijk De regels voor omzetting naar onzelfstandige woonruimtes laveren tussen de zorg voor een ongestoord woongenot enerzijds en anderzijds een behoefte aan betaalbare onzelfstandige woonruimte, van bijvoorbeeld studenten die vanuit Leiden naar Oegstgeest uitwijken, of van bijvoorbeeld jongeren uit Oegstgeest. Zo zijn er overwegingen om van een iets hoger percentage uit te gaan. In Leiden variëren de maximale percentages woningen per straat die mogen worden omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Het laagste percentage (5%) is van toepassing op straten in de Leidse buitenwijken. Met het toegestane aandeel van 2% is, ook bij afronding naar boven, in de een groot deel van de woonstraten in Oegstgeest (nieuwe) omzetting naar onzelfstandige woonruimte niet mogelijk.

Met een iets hoger percentage, in de range van 2% tot 5%, ontstaan er mogelijkheden in meer straten, waarbij dan nog steeds in de meeste straten voor niet meer dan één woning omzetting naar onzelfstandige woonruimte mogelijk zal zijn, zodat het cumulatieve effect van meer woningen die zijn omgezet naar onzelfstandige woonruimte zich ook dan weinig voor zal doen (bij een eventueel percentage van maximaal 5% per straat zou, rekening houdend met afronding naar boven in de berekening, enkel in straten met meer dan 30 panden/adressen, meer dan één omzetting naar onzelfstandige woonruimte mogelijk zijn).

financiën

Er zijn financiële effecten omdat er extra ambtelijke capaciteit nodig is. •

•

•

Er zijn aanvragen voor vergunningen voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte te verwachten, met een piek in het jaar nadat de huisvestingsverordening in werking treedt. Verwacht mag worden dat voor woningen die reeds zijn omgezet naar onzelfstandige woonruimten gebruik zal worden gemaakt van de tijdelijke overgangsregeling. Het is ook aannemelijk dat omwonenden handhavingsverzoeken zullen gaan indienen. Om hoeveel aanvragen en handhavingsverzoeken het zal gaan is op dit moment lastig in te schatten. Ook wordt onttrekking, splitsing en samenvoeging van betaalbare woonruimte vergunningplichtig. Veelal zal een aanzienlijke verbouwing nodig zijn en zal deze samengaan met de aanvraag van een omgevingsvergunning. Op basis van CBS registraties over de afgelopen jaren en ervaringen van vergunningverleners schatten we in dat we per jaar een orde van grootte van 10 à 20 aanvragen kunnen verwachten. Tenslotte wordt rekening gehouden met werkzaamheden die voortkomen uit het vaststellen van de doelgroepenverordening Oegstgeest 2021 (Z/21/141758/279754). Aangezien de doelgroepenverordening betrekking heeft op nieuwbouw die nog in aanbouw moet worden genomen, gaan we ervan uit dat deze capaciteit vanaf eind 2022, begin 2023 nodig zal zijn.

Bij de inschatting van de capaciteit is het uitgangspunt handhaving op verzoek, en na signalen. We gaan niet uit van actieve opsporing van activiteiten die strijdig zijn met de nieuwe woonregels. Bij de capaciteitsraming wordt rekening gehouden met het inrichten van de procedures, instructie/opleiding van medewerkers, gerechtelijke procedures, zowel bij het wel verlenen van vergunningen (omwonenden) als bij weigering van vergunningen (pandeigenaren). De capaciteitsraming omvat ook de administratie van de vergunningverlening, en de benodigde communicatie hierover, als er vragen zijn. Om een scherper beeld hiervan te krijgen laat de gemeente analyseren hoeveel kamerverhuur (en dus omzetting naar onzelfstandige woonruimte) er momenteel is in Oegstgeest. De resultaten van deze analyse worden medio april/mei 2021 verwacht. De capaciteitsvraag die voorkomt uit de huisvestingsverordening zal worden meegenomen in de uitkomsten van onderzoek naar de totale benodigde capaciteit van VTH (Vergunningen Toezicht en Handhaving) dat momenteel wordt uitgevoerd. Op basis hiervan zal besluitvorming plaatsvinden, zodat VTH afdoende toegerust zal zijn voor de bestaande en nieuwe taken. Naast de kosten zijn ook baten uit leges te verwachten.

Verkend zal worden welk deel van de kosten van de vergunningverlening, en de daarmee samenhangende taken, redelijkerwijs bij de aanvrager in rekening gebracht kan worden. Deze leges worden opgenomen in de legesverordening 2022. In het kader van de behandeling van de begroting 2022 zullen de voorgestelde leges, alsmede een raming van de hiermee verband houdende jaarlijkse baten, aan de raad worden voorgelegd.

duurzaamheid

participatie

Het voorgestelde besluit heeft geen gevolgen voor duurzaamheid.

In een consultatiebijeenkomst met woningmarktexperts en belanghebbenden is input op de concepten opgehaald. Aan de bijeenkomst namen experts/belanghebbenden met verschillende achtergronden deel, waaronder marktpartijen, maatschappelijke organisaties en vertegenwoordigers van bewoners.

communicatie of vervolg

De huisvestingsverordening zal op de daartoe geëigende overheidssite worden gepubliceerd.

publiekssamenvatting

De gemeenteraad heeft de huisvestingsverordening Oegstgeest 2021 vastgesteld. De Oegstgeestse huisvestingsverordening stelt regels voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte (verkamering) en voor de instandhouding van betaalbare woonruimte. Hiertoe zijn ook regels voor splitsing en samenvoeging van woningen opgenomen. Bij ‘verkamering’ geldt onder andere een maximum van 2% per straat. Voor bestaande situaties geldt dat er wel een vergunning nodig is, maar er geen maximum per straat van toepassing is.

bijlage(n)

Huisvestingsverordening Oegstgeest 2021 Was – wordt overzicht bij raadsvoorstellen + bijlagen nieuwe woonregels

*Z024BAA1AC8*

raadsbesluit onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team opgesteld door datum voorstel datum besluit

Huisvestingverordening 2021 Z/21/141759/279769 P. Glasbeek Ruimte F. de Jong 4 mei 2021 3 juni 2021

De gemeenteraad van Oegstgeest; gelezen

het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 mei 2021;

gelet op

Huisvestingswet 2014;

besluit

1. De Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021, zoals bijgevoegd bij dit raadsvoorstel, vast te stellen, en daarmee de volgende uitgangspunten: a)

Omzetting naar onzelfstandige woonruimte wordt vergunningplichtig. In de vergunning worden voorwaarden gesteld aan de wijze van bewoning, waaronder een maximum van 1 persoon per kamer. b) Per straat mag maximaal 2% van de panden worden omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Bovendien mogen panden, of woningen, met onzelfstandige woonruimte niet te dicht bij elkaar in de buurt liggen. Indien echter de aanvraag betrekking heeft op het realiseren van onzelfstandige woonruimtes boven een winkelpand, kantoorpand of praktijkruimte in de Kempenaerstraat, de Geverstraat of de Terweeweg (vanaf de Kempenaerstraat tot aan de Duivenvoordestraat) kunnen burgemeester en wethouders hiervan afwijken. c) Splitsing en samenvoeging van sociale- en middeldure huurwoningen, alsmede koopwoningen tot de NHG grens, worden vergunningplichtig. Bij het beoordelen van een vergunningaanvraag wordt gelet op het belang van het behoud van de betaalbare woningvoorraad, op de gevolgen voor de parkeerdruk en is voor nieuw te vormen woningen een minimum woonoppervlak van 24 m2 vereist.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest op 3 juni 2021. de griffier

de voorzitter

F. Kromhout

E.R. Jaensch