RV d.d. 4 mei 2021 Doelgroepenverordening sociale en middeldure woningbouw 2021 Z-21-141758 Oegstgeest

Onderwerp Zaaknummer Portefeuillehouder Team opgesteld door datum voorstel datum raad

Doelgroepenverordening sociale- en middeldure woningbouw 2021 Z/21/141758/279754 P. Glasbeek Ruimte F. de Jong 4 mei 2021 3 juni 2021

*Z024B9980F8*

raadsvoorstel

B&W stelt de raad voor het volgende te besluiten: Voorstel

1. De Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021 vast te stellen, zoals bijgevoegd bij dit raadsvoorstel, en daarmee de volgende uitgangspunten: a. b. c.

d. e.

f. g. h.

i.

De doelgroep voor een sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot de DAEB norm. Voor sociale huurwoningen gelden huurprijsgrenzen, waarbij de landelijke wettelijke kaders voor sociale huurwoningen worden gevolgd. Het college draagt de verhuur van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen voor deelname aan het regionaal woonruimte-verdeelsysteem voor aan het dagelijks bestuur van Holland Rijnland. Voor sociale huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 20 jaar. De doelgroep voor middeldure huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de DAEB norm. De huurprijs van een middeldure huurwoning mag nooit meer zijn dan de maximaal redelijke huur volgens het puntensysteem in het woningwaarderingsstelsel. Het maximum is gesteld op de huurprijs bij 185 punten (€ 975,- prijspeil 2021). Ook is de jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd. Voor middeldure huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 20 jaar. De doelgroep voor sociale koopwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de DAEB norm.

Sociale koopwoningen zijn woningen met een koopprijs tot € 200.000,-, waarbij bij deelname aan het experiment onder de crisis en herstelwet de koopprijs wordt verhoogd tot de op 1 januari van het betreffende kalenderjaar geldende NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kostengrens (€ 325.000,- prijspeil 2021). Voor sociale koopwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 10 jaar.

Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

de secretaris J. Versluis

de burgemeester E.R. Jaensch

toelichting voorstel Inleiding

In de woonvisie Oegstgeest 2020-2030 is een toenemende behoefte aan betaalbaar wonen geconstateerd. Er moeten meer woningen komen voor huishoudens met een laag- en midden inkomen. Daarom is in de Woonvisie voor nieuwbouwprojecten de verplichting opgenomen om minimaal 25% sociale huur en 25% middeldure huur/betaalbare koop te realiseren. In de woonvisie zijn instrumenten benoemd waarmee de gemeente handen en voeten wil geven aan de doelstellingen. Een daarvan is een doelgroepenverordening. Op grond van artikel 108, 147 en 149 van de Gemeentewet, is de gemeenteraad bevoegd om een doelgroepenverordening vast te stellen. Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in een bestemmingsplan per deelgebied, of in een paraplubestemmingsplan te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Deze bevoegdheid is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening artikel 1.1.1 en 3.1.2. In de doelgroepenverordening wordt vastgelegd voor welke doelgroepen de in de woonvisie genoemde categorieën woningen zijn bestemd, aan welke voorwaarden deze woningen moeten voldoen en hoe lang zij minimaal voor de doelgroep beschikbaar dienen te blijven.

Zo zijn bijvoorbeeld in de doelgroepenverordening maximale huurgrenzen opgenomen voor sociale- en middeldure huur en zijn voor de doelgroepen inkomensgrenzen gesteld. In de doelgroepenverordening worden, conform de woonvisie, sociale huur en middeldure huur onderscheiden. Omdat het begrip ‘betaalbare koop’ uit de woonvisie geen wettelijke grondslag heeft, is in de doelgroepenverordening sprake van sociale koop. De koopprijsgrens van sociale koop ligt echter substantieel lager dan bij de ‘betaalbare koop’ in de woonvisie. De gemeente spant zich daarom in om de prijsgrens van de sociale koop zo spoedig mogelijk op het peil te brengen van die van de betaalbare koop in de woonvisie, met deelname aan een experiment van het ministerie van BZK, dat gemeenten deze mogelijkheid biedt. Daarmee vormt de doelgroepenverordening de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Om de doelgroepenverordening toe te passen moeten de percentages van categorieën woningen in het betreffende bestemmingsplan, of in een ‘paraplu bestemmingsplan’ worden vastgelegd. In nieuwe bestemmingsplannen en bestemmingsplannen die in ontwikkeling zijn worden de percentages opgenomen, voor zover deze niet strijdig zijn met reeds vastgelegde afspraken.

Bovendien werkt de gemeente aan een paraplu bestemmingsplan, dat geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Oegstgeest. Daarmee is de doelgroepenverordening ook van toepassing op woningbouwprojecten die in bestaande bestemmingsplannen passen. Dit paraplu bestemmingsplan zal onder de regie van de gemeente door een extern bureau worden opgesteld en vervolgens ter visie worden gelegd. In het parapluplan worden reeds vastgelegde afspraken met initiatiefnemers gerespecteerd. Het streven is om het parapluplan voor de zomer dit jaar in uw raad te behandelen. Dat is afhankelijk van de snelheid waarmee het opgesteld kan worden, en van eventueel ingediende zienswijzen.

beoogd effect

De realisatie van betaalbare woningen (25% sociale huur + 25% middeldure huur/ sociale koop) in woningbouwprojecten wordt gewaarborgd, evenals de beschikbaarheid van deze woningen voor de betreffende doelgroepen.

argumenten

1.1 De betaalbaarheid en de beschikbaarheid van nieuwbouw sociale huur is geborgd Met de uitgangspunten a t/m d wordt gewaarborgd dat de sociale huurwoningen in woningbouwprojecten een acceptabele prijs/kwaliteitverhouding hebben, conform het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel en de daarbij behorende maximale huurprijs, en dat de woningen gedurende 20 jaar beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. De termijn van 20 jaar is vastgesteld in de woonvisie. 3

Om te bevorderen dat de verdeling en toewijzing van nieuwbouw sociale huur van verhuurders met 10 of meer woningen geschiedt via het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland, wordt in de verordening op genomen dat het college deze voor deelname aan het regionaal woonruimte-verdelingsysteem voordraagt aan het dagelijks bestuur van Holland Rijnland. De ondergrens van 10 woningen is conform de bepaling in de Huisvestingsverordening 2019 van Holland Rijnland, waarin bepaald is dat het dagelijks bestuur van Holland Rijnland op voordracht van het college kan besluiten dat particuliere verhuurders met 10 of meer woningen deelnemen aan het regionaal woonruimteverdeelsysteem. Daarbij worden ook afspraken gemaakt om ook (bijzondere) doelgroepen naar evenredigheid te huisvesten. De beslissing over deelname van particuliere verhuurders aan het woonruimteverdeelsysteem is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. Hoewel verwacht mag worden dat het dagelijks bestuur de voordracht van het college zal volgen, wordt in de regio wel overwogen of deze procedure eenvoudiger kan.

1.2 De betaalbaarheid en de beschikbaarheid van nieuwbouw middeldure huur is geborgd Met de uitgangspunten e t/m g wordt gewaarborgd dat middeldure huurwoningen in woningbouwprojecten een acceptabele prijs/kwaliteitverhouding hebben, door het puntensysteem van het Woningwaarderingstelsel, dat voor sociale huurwoningen verplicht is, ook als uitgangspunt te nemen voor de berekening van de maximale huur van middeldure huurwoningen, waarbij de huur niet hoger mag zijn dan de maximale huur die correspondeert met 185 WWS punten. De beschikbaarheid voor de doelgroep wordt gewaarborgd door een maximum inkomen te hanteren voor huishoudens die voor deze middeldure huurwoningen in aanmerking willen komen, en een instandhoudingstermijn van 20 jaar, conform de termijn die in de woonvisie staat. 1.3 De betaalbaarheid en de beschikbaarheid van nieuwbouw sociale koop is geborgd Met de uitgangspunten h t/m j wordt gewaarborgd dat sociale koopwoningen in woningbouwprojecten voor middeninkomens betaalbaar blijven en dat deze ook beschikbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Voor zover de wettelijke kaders dat mogelijk maken wil de gemeente de prijsgrens tegelijkertijd zo stellen dat de bouw van sociale koop wel realistisch is. Om sociale koop voor de doelgroep te kunnen behouden is een instandhoudingstermijn van 10 jaar opgenomen.

De termijn komt overeen met de in het Besluit Ruimtelijke Ordening (BRO) vastgestelde maximale instandhoudingstermijn. De initiatiefnemer dient daartoe een constructie voor te stellen die dit garandeert. Dat kan bijvoorbeeld ‘koopgarant’ zijn, maar ook andere arrangementen zijn denkbaar. De gemeente wil het ‘hoe’ niet op voorhand vastleggen. kanttekeningen

1.1 De beleidsregels sociale woningbouw dienen geactualiseerd te worden Met het vaststellen van de doelgroepenverordening voldoen de vigerende beleidsregels ‘stimulering sociale woningbouw per 1 april 2011’ niet meer. In de woonvisie is opgenomen dat deze geactualiseerd dienen te worden. Dit staat in samenhang met de deze behandeling van de doelgroepenverordening geagendeerd, in dezelfde raadsbijeenkomst. De beleidsregels geven de mogelijkheid om in bepaalde situaties in woningbouwprojecten de verplichtingen in de doelgroepenverordening af te kopen. Deze gelden kunnen vervolgens in andere woningbouwprojecten worden ingezet om extra sociale huur, dan wel middeldure huur/sociale koop, te realiseren, bovenop de verplichting. 1.2 Ontwikkelaars zijn kritisch, maar Oegstgeest loopt in de pas met de regio Bij consultatie van woningmarktexperts en belanghebbenden in Oegstgeest hebben ontwikkelaars aangegeven dat het geheel aan regelgeving een strikte indruk maakt met beperkte afwijkingsmogelijkheden en flexibiliteit. Zij vrezen voor stagnatie van bouwplannen. Daar staat tegenover dat de percentages voor betaalbare woningen in de pas lopen met de normeringen voor betaalbare woningbouw die in de regio Holland Rijnland zijn afgesproken.

Diverse gemeenten in de regio Holland Rijnland hebben reeds een doelgroepenverordening, met vergelijkbare regels, vastgesteld of zijn deze aan het opstellen. Het gaat daarbij ook om kleinere gemeenten met een vergelijkbare bevolkingsomvang als Oegstgeest. Bovendien zijn in de regelingen hardheidsclausules opgenomen die het college de mogelijkheid geven om in uitzonderlijke situaties af te wijken.

financiën

duurzaamheid

Er zijn financiële effecten omdat er vanaf medio 2022/2023 enige extra ambtelijke capaciteit nodig is. Op het moment dat particuliere verhuurders zich aansluiten bij het woonruimteverdeelsysteem Holland Rijnland, dient de gemeente, nadat de woning aan een kandidaat is toegewezen, te beoordelen of deze recht heeft op een huisvestingsvergunning (normaal gesproken een formaliteit). Bij nieuwbouw sociale huur heeft de gemeente een voorkeur voor exploitatie door een toegelaten instelling. Ontwikkelaars/beleggers hebben de mogelijkheid om de verhuur in eigen hand te houden. Mogelijk zal dit de komende jaren bij enkele nieuwbouwprojecten aan de orde zijn. Aangezien er op dit moment (april 2021) nog geen nieuwbouwprojecten met sociale huurwoningen in aanbouw zijn, zullen aanvragen voor een huisvestingsvergunning op zijn vroegst in de tweede helft van 2022 bij de gemeente worden ingediend. Vanaf dan zal hiervoor enige ambtelijke capaciteit nodig zijn. Deze is meegenomen in de ambtelijke capaciteit die is opgenomen in het raadsvoorstel voor de huisvestingsverordening Oegstgeest 2021 (Z/21/141759/279769).

Het voorgestelde besluit heeft geen gevolgen voor duurzaamheid.

participatie

In een consultatiebijeenkomst met woningmarktexperts en belanghebbenden is input op de concepten opgehaald. Aan de bijeenkomst namen experts/belanghebbenden met verschillende achtergronden deel, waaronder marktpartijen, maatschappelijke organisaties en vertegenwoordigers van bewoners.

communicatie of vervolg

De doelgroepenverordening zal op de daartoe geëigende overheidssite worden gepubliceerd.

publiekssamenvatting

De gemeenteraad heeft de doelgroepenverordening Oegstgeest 2021 vastgesteld. In de doelgroepenverordening wordt vastgelegd voor welke doelgroepen de in de woonvisie vastgelegde 25% sociale huur en 25% middeldure huur/sociale koop zijn bestemd. Ook staat in de doelgroepenverordening aan welke voorwaarden deze woningen moeten voldoen en hoe lang zij minimaal voor de doelgroep beschikbaar dienen te blijven. Zo zijn bijvoorbeeld maximale huurgrenzen opgenomen voor sociale- en middeldure huur en zijn voor de doelgroepen inkomensgrenzen gesteld.

bijlage(n)

Doelgroepenverordening Oegstgeest 2021 Was – wordt overzicht bij raadsvoorstellen + bijlagen nieuwe woonregels

onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team opgesteld door datum voorstel datum besluit

Doelgroepenverordening sociale- en middeldure woningbouw (2021) Z/21/141758/279754 P. Glasbeek Ruimte F. de Jong 4 mei 2021 3 juni 2021

*Z024B9980F8*

raadsbesluit

De gemeenteraad van Oegstgeest; gelezen

het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 mei 2021;

gelet op

artikel 108, 147, eerste lid en 149 van de Gemeentewet; artikel 1.1.1 en 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening;

besluit

1. De Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021 vast te stellen, zoals bijgevoegd bij dit raadsvoorstel, en daarmee de volgende uitgangspunten: a.

De doelgroep voor een sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot de DAEB norm. b. Voor sociale huurwoningen gelden huurprijsgrenzen, waarbij de landelijke wettelijke kaders voor sociale huurwoningen worden gevolgd. c. Het college draagt de verhuur van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen voor deelname aan het regionaal woonruimte-verdelingsysteem voor aan het dagelijks bestuur van Holland Rijnland. d. Voor sociale huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 20 jaar. e. De doelgroep voor middeldure huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de DAEB norm. f. De huurprijs van een middeldure huurwoning mag nooit meer zijn dan de maximaal redelijke huur volgens het puntensysteem in het woningwaarderingsstelsel. Het maximum is gesteld op de huurprijs bij 185 punten (€ 975,- prijspeil 2021). Ook is de jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd. g. Voor middeldure huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 20 jaar. h. De doelgroep voor sociale koopwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer de DAEB norm. i.

Sociale koopwoningen zijn woningen met een koopprijs tot € 200.000,-, waarbij bij deelname aan het experiment onder de crisis en herstelwet de koopprijs wordt verhoogd tot de op 1 januari van het betreffende kalenderjaar geldende NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kostengrens (€ 325.000,- prijspeil 2021). j. Voor sociale koopwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 10 jaar.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest op 3 juni 2021.

de griffier

de voorzitter

F. Kromhout

E.R. Jaensch