RV d.d. 18 januari 2022 Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2022 Z-21-147806 Oegstgeest

rrl,rr

Gemee rt yOegstgeest * Q

- r

raadsvoorstel

s €

Onderuverp Zaaknummer

PoÉeÍeuillehouder Team

Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2022

N

z/27/r47806/297293

o

- N

P. Glasbeek

00

Ruímte

N

opgesteld door

F. de Jong

o

datum voorstel

78 januarí 2022 77 februari 2O22

i

datum raad

B&W stelt de raad voor het volgende te besluiten: Voorstel

7. De Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2022,zoals bíjgevoegd bijdit raadsvoorstel, vast te stellen en daarmee de volgende uitgangspunten:

a) De hoofdlijn blijft ongewijzigd; b) De vergunningplicht voor het onttrokken houden, samengevoegd houden, omgezet houden, en in verbouwde staat houden van woonruímten is toegevoegd;

c) Onduidelijkhedenzijnaangepast.

Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

( de secretaris

de burgemeester

Jeffrey Versluis

Emile Jaensch

toelichting voorstel lnleiding

Naar aanleiding van recente jurisprudentie en gewijzigde inzichten dient de huisvestingsverordening op een aantal punten aangepast te worden. Daarnaast is het van belang de schaarste nog explicieter te onderbouwen. Dit is gedaan met een aanvullend schaarsterapport (zie bijlage 3). De nu voorliggende verordening is mede gebaseerd op dit aanvullende

schaarsterapport. Voor de overzichtelijkheid is er gekozen voor een nieuwe verordening (zie bijlage 1). De vigerende verordening wordt daarom ingetrokken. ln bijlage 2 zijn de wijzigingen ten opzichte van de vigerende verordening zichtbaar. op hoofdlijnen is de verordening ongewijzigd.

beoogd eÍfect

Een verordening die in lijn is met recente juridische inzichten.

Argumenten

1.7 Het aonvullend schaarste rapport bevestigt dat er sproke is van onevenredíge en onrechtvoardige effecten van woningschoarste in Oegstgeest. De Huisvestingswet 2Ol4biedtde mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. De gemeenteraad mag van deze bevoegdheden slechts gebruikmaken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Dit kan zowel de huur- als koopvoorraad betreffen. Recente jurisprudentie maakt duidelijk dat het van belang is de schaarste expliciet aan te tonen en aan te geven welke onevenwichtige en onrechtvaardige effecten kunnen optreden. Met het aanvullende schaarste rapport wordt dit zekerheidshalve nader onderbouwd. Dit rapport is vervolgens de basis voor de nieuwe huisvestingsverordening, samen met de al eerder vastgestelde woonvisie en woningmarktanalyse. 1.a.7 De hoofdlijn vergt enkel een nadere onderbouwing Het aanvullende schaarste rapport bevestigt de eerdere conclusie, waarop de vigerende huisvestingsverordening is gebaseerd: dat regulering van de bestaande woonruimtevoorraad noodzakelijk is.

7.b.7 Hiermee kunnen ongewenste sítuaties worden voorkomen

Het toevoegen van onttrokken houden/samengevoegd houden/omgezet houden/in verbouwde staat houden, Dit vloeit voort uit de Veegwet wonen 2077. Deze bevat onder andere een wijziging van artikel 2l van de Huisvestingswet, die op 1 iuli 2077 in werking is getreden. Als gevolg van deze wijziging zíjn in artikel 27 van het Huisvestingswet de volgende woorden toegevoegd: 'onttrokken te houden', 'samengevoegd te houden', 'omgezet te houden' en 'tot twee of meer woonruimte te verbouwen of in die staat te houden'. Uit de jurisprudentie is gebleken dat het opleggen van een bestuurlijke boete uítsluitend mogelijk is ten aanzien van de eigenaar die zelf feitelijk de woonruimte heefi onttrokken of omgezet. ln de landelijke praktijk blijkt echter dat een aantal eigenaren een woonruimte illegaal omzetten of onttrekken en daarna het pand doorverkopen. Op basis van de huidige formulering kan de verkrijgende eigenaar niet beboet worden, waardoor op deze wijze het doel van de wet omzeild kan worden. Dit kan leiden tot ongewenste situaties waartegen geen afdoende handhavingsinstrumentarium beschikbaar is.

Om dit soort malafide situaties te voorkomen dient het tevens mogelíjk te zijn om een bestuurlijke boete op te leggen indien een door de vorige eigenaar teweeggebrachte onrechtmatige situatie niet wordt teruggebracht in de rechtmatige toestand door de huidige eigenaar, of de huidige eigenaar nalaat om alsnog de daarvoor benodigde vergunning aan te vragen. Door de toevoeging kan er handhavend worden opgetreden indien nieuwe eigenaren een bestaande illegale situatie

voortzetten.

7.b.2 Hiermee wordt bij overdracht van eigendom ook bestaande kamerverhuur vergunníngplichtig

2

Met de vigerende verordening is verkamering (omzetten naar onzelfstandige woonruimte), indien een woning in al verkamerde staat is aangekocht, niet vergunningplichtig. Dit is onwenselijk. Door toevoeging van 'omgezet houden'wordt dit wel mogelijk. Hetzelfde geldt voor de overige vergunningplichtige activiteiten in de huisvestingsverordening. Met de aanpassing blijfi de vergunningplicht bij overdracht van eigendom van toepassing. 1.c.7 Onduidelijkheden kunnen nodelig zijn bij eventuele gerechtelíjke procedures De aanpassingen zijn zichtbaar in bijlage 2. Een van de aanpassingen is het verwijderen van het verbod op bedrijfsmatige verhuur. Dit verbod zou de suggestie kunnen wekken dat de verordening

bedrijfsmatige verhuur als dienst beoogt te reguleren, hetgeen tot vragen over de EU dienstenrichtlijn zou kunnen leiden. lndíen betoogd zou worden dat de EU dienstenrichtlijn van toepassing is, zou in samenhang hiermee ook betoogd kunnen worden dat vergunningen in het kader van de huisvestingsverordening een tijdelijk karakter zouden moeten hebben. Dat laatste zou op gespannen voet komen te staan met de rechtszekerheid voor woningeigenaren. Daarnaast is het overgangsrecht aangepast. Dat heeft nu betrekking op huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021, in plaats van de situatie dat er nog geen sprake was van een huisvestingsverordeníng. Bestaande situatíes die binnen een half jaar na bekendmaking van de huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021, zijn gemeld, hebben gebruik kunnen maken van het hierin beschreven overgangsrecht.

Kanttekeningen

1. Het is denkbaar dat voorgenomen wijzigingen in de huisvestingswet in de nabije toekomst aanleiding zijn voor verdere aanpassingen van de huisvestingsverordening. Waarom dan deze ontwikkeling niet afgewacht? De nu voorgestelde aanpassing is urgent. Met de vigerende huisvestíngsverordening loopt de gemeente het risico dat bij bezwaarprocedures de verordening deels of geheel onverbíndend wordt verklaard.

1c. De voorwaarde bij vergunningen voor kamerverhuur dat er geen sprake mag zijn van bedrijfsmatige verhuur was bedoeld als extra waarborg om ongewenste situaties te voorkomen. Bij nader inzien bevatten de verordening, alsmede de huisvestingswet, voldoende instrumentarium om ongewenste situaties te voorkomen, dan wel te beëindigen. Zo is zowel in de weigeringsgronden als in de intrekkingsgronden het woon- en leefklimaat benoemd. Ook biedt de huisvestingswet de mogelijkheid om op te treden tegen malafide eigenaren (met een verwíjzing naar de wet Bíbop). Fínanciën

duurzaamheid

particípatie

communicatie of vervolg

De aanpassingen hebben geen consequenties voor de personele inzet.

N.v.t.

De aanpassingen zijn noodzakelijk en betreffen geen inhoudelijke wijzigingen. Daarom is verdere consultatie niet aan de ore.

De huisvestingsverordening wordt gepubliceerd op https://www.officielebekendmakineen.nll

publiekssamenvatting

bijlage{n)

De gemeenteraad wordt voorgesteld een nieuwe huisvestingsverordening vast te stellen onder gelijktijdige intrekking van de op 24 juni 2021 vastgestelde 'huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021'. De huisvestingsverordening stelt regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het betreft regels voor onder meer omzetting naar onzelfstandige woonruimte (verkamering), onttrekking en splitsing. De nieuwe verordening is aangepast aan gewijzigde juridische inzichten. Zo is toegevoegd dat ook voor het voortzetten van bestaande situaties door nieuwe eigenaren een vergunning nodig kan z'tjn. 1.

2. 3.

Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2022 Wijzigingen ten opzichte van Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021 Aanvullend schaarsterapport

.rrlrz

Gemeen ,"Woegstgeest * o 4

raadsbesluit Onderwerp Zaaknummer Portefeuillehouder Team opgesteld door datum voorstel

Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2022

z/21/147806/297293

(J

P. Glasbeek

N

Ruimte M.E.L. van Dooren 78 januari 2A22 77 februari 2O22

00

N

o N

*

datum besluit

De gemeenteraad van Oegstgeest;

het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 januari 2022; gelezen

r

€ €

de huisvestin gsw et 2A74;

gelet op

t.

besluit

a)

b) c)

De Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2O22,zoals bíjgevoegd bij dit raadsvoorstel, vast te stellen en daarmee de volgende uitgangspunten: De hoofdlijn blijft ongewijzigd; De vergunningplicht voor het onttrokken houden, samengevoegd houden, omgezet houden, en in verbouwde staat houden van woonruimten is toegevoegd; Onduidelíjkheden zíjn aangepast.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest van !7 februari 2A22.

grifÍier

de voorzitter

Fred Kromhout

Emile Jaensch

de