RV d.d. 17 augustus 2021 Verdeling reserve sociale en middeldure woningbouw Z-21-147280 Oegstgeest

uui.r,"

Geme"rtryOegstgeest - N* raadsvoorstel

m

ln

onderwerp zaaknummer

portefeuillehouder team

Verdeling reserve sociale en middeldure woningbouw

LL

zl27/747280/286983

n l!

P. Glasbeek

- €

Ruimte

N

opgesteld door

M.E.L. van Dooren

o

datum voorstel

17 augustus 2021 23 september 2027

*

datum raad

B&W stelt de raad voor het volgende te besluiten:

7. De blokkering van € 300.000 op de reserve sociale woningbouw op te heffen; 2. Uit de reserve sociale woningbouw een bedrag van € 312.500,- over te hevelen naar de

voorstel

reserve middeldure huur/koop tot NHG;

3. Bij de inzet van de reserves de volgende uitgangspunten hanteren: . Naast subsidie voor de realisatie van een surplus, kunnen beide reserves ook .

worden ingezet voor noodzakelijke voorzieningen; Het inzetten van de reserve is maatwerk

Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

bn

\

t/-/L

il

de secretaris

de burgemeester

Jeffrey Versluis

Emile Jaensch

toelichting voorstel inleiding

Op 24 juni 2O2t heeft de raad de 'beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2O2!' vastgesteld. Er is afgesproken dat de reserve sociale woningbouw wordt ingezet voor de stimulering van sociale huur (en sociale koop tot € 200.000,-). De reserve middeldure huur/koop tot NHG wordt ingezet voor woningbouwprojecten waarin extra middeldure huur/sociale koop ten opzichte van de norm wordt gerealiseerd. De reserve sociale woningbouw is circa € 1.250.000,Tijdens de behandeling in de raad is toegezegd dat er nog een voorstel zou komen om de reserve te verdelen over de twee reserves: sociaal en middelduur. Op 24 juni jl. werd eveneens de motie Beleidsregels sociale en middeldure woningbouw - afkoop, stimulering en reserve aangenomen.

Waarbij het college wordt opgeroepen: 7)Zeer terughoudend te zijn met het toestaan van de afkoop van middeldure of sociale huur en dit alleen te overwegen als de eisen een succesvolle herstructurering in de weg staan; 2) Ontwikkelaars proactief te wijzen op de mogelijkheid om gebruik te maken van stimuleringssubsidies wanneer er sprake is van gebroken aantallen sociale en/of middeldure huurwoningen (voorgaande zin is onze interpretatie van de letterlijke zin "Proactief ontwikkelaren te wijzen op de stimuleringssubsidies om een gebroken aantal sociale of middeldure huurwoningen om te gaan"); 3) De Raad uiterlijk eind 2Q2t, een visie aan te bieden waarin wordt beschreven hoe de reserve sociale woningbouw de komende jaren ingezet kan gaan worden om het aantal sociale woningen in Oegstgeest te vergroten. Onderstaand wordt invulling gegeven aan deze motie. Er wordt een verdeling van de reserve voorgesteld, en we beschrijven hoe we deze reserve de komende jaren gaan inzetten.

beoogd effect

Het inzetten van stimuleringssubsidies om bij een deel van de projecten extra (bovenop de verplichte 25-25%l sociale en middeldure huur/sociale koop, te realiseren.

Argumenten

7.7 De blokkering is niet nodig. ln de reserve sociale woningbouw is een bedrag van € 300.000,- geblokkeerd. ln de programma begroting 2A2t staat dat deze blokkade is bedoeld om mogelijke risico's van terugbetaling van de startersleningen te dekken. Echter het risico dat het in 2OO7 uitgeleende bedrag van € 300.000,voor de startersleningen niet terugkeert is zeer klein omdat het gaat om leningen van maximaal € 30.OOO,- waardoor het risico verspreid is over meerdere mensen. Bovendien is de som van de uitstaande startersleningen (€229.970,-) en het saldo op de rekening courant starterslening (€ 150.750,-) inmiddels hoger dan de eerder verstrekte lening, namelijk €.380'720,-. Zonder blokkade bedraagt de te besteden reserve € 7.249.547,-.

2.1 Het is niet wenselijk dot de reserve middeldure huur/koop tot NHG leeg is Er dient zich momenteel een klein woningbouwproject aan waarbij afkoop en stimuleringssubsidies aan de orde zijn. Het gaat om een project van 7 woningen. Het realiseren van een gebroken aantal woningen, in dit geval 1,75 sociale woning en I,75 middelduur, is niet reëel. We willen nu stimuleren dat er 4 middeldure woningen gebouwd worden. Vooral omdat de wijk al relatief veel sociale en dure woningen kent. Middelduur is in deze wijk ondervertegenwoordigd. De ontwikkelaar dient voor de afkoop voor het niet realiseren van sociale woningbouw € 133.500,te betalen aan de gemeente. Dit bedrag dient in de Reserve sociale woningbouw gestort te worden. De subsidie voor het realiseren van extra middeldure huur/koop tot N HG bedraagt € 35.OOO,-. Dit bedrag dient te worden onttrokken aan de Reserve middeldure huur/koop tot NHG. Echter deze reserve is momenteel nog leeg. Per saldo dient de ontwikkelaar een bedrag van € 98.500,- aan de gemeente af te dragen.

2

Verrekening is niet mogelijk omdat het om twee verschillende reserves gaat met een eigen regime. Vandaar dat het wenselijk is dat een deel van het budget wordt overgeheveld naar de reserve middeldure huur/koop tot NHG. 2.2 Deze verdeling sluit oan op de ofkoop/subsidie hoogtes. De reserve sociale woningbouw bedraagt momenteel circa € 1.250.000,Door € 312.500,- over te hevelen naar de reserve middeldure huur/koop tot NHG ontstaan er twee reserves van respectievelijk € 937.047,- en € 312.500,- Deze 3:1 verdeling sluit aan op de hoogte van de subsidies voor sociale en middeldure appartementen. Zo bedraagt de subsidie voor een sociaal appartement van ó0 m2 € 18.000 en voor een middelduur appartement € ó.000,-. Bij grotere woningen neemt de verhouding af tot 5:2 bij vrijstaande woningen. Omdat het bij vrijstaande woningen altijd zal gaan om afkoop, en niet om extra realisatie, laten we de subsidie verhouding bij duurdere woningen niet meewegen. 2.3 De reserve sociale woningbouw was ook bedoeld voor sociole koop De reserve sociale woningbouw was eveneens bedoeld voor sociale koop. Met de nieuwe beleidsregels valt een deel van de sociale koop (woningen tussen € 200.000,- en NHG grens) nu onder de reserve middeldure huur/koop tot NHG. Het is mede om die reden redelijk een deel over te hevelen naar deze reserye voor middeldure woningen.

Temeer omdat de reserve sociale woningbouw naar verwachting niet aangesproken zal worden voor sociale koopwoningen tot € 200.000,-. Realisatie van dergel'rjke woningen is in de huidige markt niet realistisch. 3.7 Voorkomen dot woningbouw stogneert door te hoge ontwikkelkosten ; ln de toelichting van de beleidsregels is aangegeven dat zich situaties kunnen voordoen waarbij de grondexploitatie en de eventuele subsidie voor de realisatie van extra sociale woningbouw niet sluitend is. ln dat geval kan het college besluiten (een deel van) het tekort te compenseren uit de reserve. Wanneer er tevens middelduur gerealiseerd wordt, zullen we indien nodig, hiervoor ook de reserve middeldure huur/koop tot NHG aanspreken. Bijvoorbeeld extra voorzieningen die verband houden met de huisvesting van b'rjzondere doelgroepen (bijvoorbeeld een afgesloten tuin, gezamenlijke ruimte) of extra voorzieningen vanwege de specifieke locatiekenmerken van het project (bijvoorbeeld extra geluidwering).

3.2 Niet elk project is hetzelfde Bij kleine projecten waarbij een fifty-fifty verdeling van sociaal en middelduur niet realistisch zetten we in op een surplus realisatie van één categorie, zoals eerdergenoemd voorbeeld waarbij 4 middeldure woningen worden gerealiseerd op een totaal van 7. Bij grote projecten is afkoop niet mogelijk, maar zullen we proactief inzetten op de realisatie van meer dan 25%ó sociaal en/of meer dan 25% middelduur. Denk daarbij onder andere aan de projecten ten Westen van de A44. We kunnen een surplus niet afdwingen maar zullen dit wel meenemen in de onderhandelingen.

kanttekeningen

Het is denkbaar dat binnen één woningbouwproject (één bestemmingsplan) sprake is van verschillende grondeigenaren die op eigen grond deelplannen ontwikkelen. Gezamenlijk dienen zij aan de verplichte percentages te voldoen: tezamen minimaal 25o/o sociaal plÍs minimaal 25% middelduur. lndien deze percentages niet evenredig verdeeld (kunnen) worden staat het grondeigenaren vrij om dit onderling te verrekenen. De rekensystematiek uit de beleidsregels geeft hiervoor een bruikbaar handvat. Deze afspraken dienen vervolgens worden vastgelegd in een (gezamenlijke) anterieure overeenkomst met de gemeente. Voor de berekening van een eventuele subsidie wordt dan uitgegaan van het totaal aantal woningen op beide locaties tezamen. Voorbeeld: Projectontwikkelaar A bouwt 8 vrijstaande woningen en 1ó rijwoningen boven NHG grens. Projectontwikkelaar B bouwt 20 middeldure en 20 sociale huurappartementen. Voor de berekening gaan we uit van één project van 64 woningen. Er dienen in totaal 1ó sociaal en 1ó middeldure woningen gerealiseerd te worden. Projectontwikkelaar B kan onder voorwaarden subsidie ontvangen voor de realisatie van 4 sociale plus 4 middeldure woningen.

t,**t*l De reserve sociale woningbouw heeft momenteel een omvang van €1.249.541,-. Een bedrag van € 312.500,- wordt onttrokken aan deze reserve, en gestort in de reserve middeldure huur/koop tot NHG.

o*'*'n"'o

N.v.t.

I

o"*n''"*

N.v.t.

|

communicatie of vervolg

De gemeenteraad wordt bij de voortgangsrapportages geïnformeerd over de besteding van de reserves en de behaalde resultaten. Bij onvoldoende resultaat kan het beleid worden b'rjgesteld.

Het besluit wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd en wordt gecommuniceerd met de in Oegstgeest werkzame ontwikkelaars. publiekssamenvatting

bijlage(n)

Op 24 juni 2027 heeft de raad de 'beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2O27' vastgesteld. Met deze beleidsregels kan de gemeente subsidie verstrekken voor de realisatie van extra sociale en/of middeldure woningen. De subsidie wordt verstrekt uit de reserve sociale of middeldure woningbouw. Omdat de reserve voor middeldure woningbouw nieuw is, is deze reserve nog leeg. Dit is niet wenselijk. Daarom wordt voorgesteld om een kwart van de reserve sociale woningbouw over te hevelen naar de reserve middeldure huur/koop tot NHG. Tevens vragen we de raad in te stemmen met de wijze waarop we de reserves de komende jaren gaan inzetten. N.v.t.

uairr"

Geme"nteryOegstgeest { N

raadsbesluit

6 rn

onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team opgesteld door datum voorstel

datum besluit

Verdeling reserve sociale en middeldure woningbouw

IL

P. Glasbeek

o

- N

Ruimte M.E.L. van Dooren 77 augustus2O2T 23 september 202!

o N

: *

De gemeenteraad van Oegstgeest; gelezen

I het voorstel van burgemeester en wethoudersvan 77 augustus 2021;

geletop

I De vastgestelde Beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2021, en de motie 'Beleidsregels sociale en middeldure woningbouw - afkoop, stimulering en reserve'

besluit

LL

n

z/27/747280/286983

7. De blokkering van € 300.000 op de reserve sociale woningbouw op te heffen; 2. Uit de reserve sociale woningbouw een bedrag van € 312.500,- over te hevelen naar de reserve middeldure huur/koop tot NHG;

3. Bij de inzet van de reserves de volgende uitgangspunten hanteren: . Naast subsidie voor de realisatie van een surplus, kunnen beide reserves ook r

worden ingezet voor noodzakelijke voorzieningen; Het inzetten van de reserve is maatwerk

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest op 23 september 2027. de griffier

de voorzitter

Fred Kromhout

Emile Jaensch