RV d.d. 11 januari 2022 Vaststellen nvu actualisatie bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn Z-21-148919 Oegstgeest

onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team opgesteld door datum voorstel datum raad

Vaststellen nota van uitgangspunten t.b.v. actualisatie bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn Z/21/148919/290095 P. Glasbeek Ruimte R. de.Vries 11 januari 2022 17 februari 2022

*Z027D792CD5*

raadsvoorstel

B&W stelt de raad voor het volgende te besluiten: voorstel

1. De Nota van Uitgangspunten voor de actualisatie van het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn vast te stellen en daarmee de volgende uitgangspunten:

• • •

Een directe bouwtitel op te nemen; Een bouwhoogte van maximaal 40 meter vast te stellen voor de bouw van twee woontorens van respectievelijk 18 en 40 meter; Maximaal 90 woningen toe te staan, waarvan 72 sociale huur en 18 woningen middeldure huur;

2. Deze Nota van Uitgangspunten als startdocument ten behoeve van de uitwerking te laten dienen. 3. Af te wijken van de parkeernormen zoals zijn vastgesteld in de parkeernota. Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

de secretaris Jeffrey Versluis

de burgemeester Emile Jaensch

toelichting voorstel inleiding

Het bijna rechthoekig plangebied bevindt zich tussen de N206, de Oude Rijn, de Binnenrijn en het Bio-Science Park. De zuidzijde wordt begrensd door de N206. De oostzijde van het plangebied wordt geflankeerd door het nog te ontwikkelen Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) en het Bio-Science Park. De westzijde van het plangebied wordt gekenmerkt door de (Oude) Rijn die de grens van het plangebied definieert. Ten noorden van het plangebied wordt de grens getrokken bij de nog te realiseren Binnenrijn. De aantakking van de Binnenrijn op de Oude Rijn scheidt dit bouwvlak af van de overige bouwvlakken die deel uitmaken van Deelgebied 9. Het betreft een tot nu toe nagenoeg onbebouwd stuk grond. Het voorgestelde plan gaat uit van de realisatie van 90 appartementen. Dankzij de gewijzigde hoogte wordt het mogelijk om een hoger aantal sociale- en middeldure huurwoningen te realiseren en wordt er een grotere bijdrage geleverd aan de urgente opgave om betaalbare woningen te realiseren in Oegstgeest. De eigenaar heeft de gemeente verzocht om het plan als een vooroverleg in behandeling te nemen. Uit deze eerste aanvraag is het plan verder uitgewerkt tot het plan dat er nu ligt, voor de uitvoering daarvan is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Met deze Nota van Uitgangspunten (NvU) wordt de eerste aanzet daartoe gedaan.

De uitgangspunten uit de nota zijn niet als afzonderlijke beslispunten in deze adviesnota overgenomen, dit om de leesbaarheid te bevorderen en herhaling van de nota te voorkomen.

beoogd effect

argumenten

Het vastleggen van de gekozen uitgangspunten door uw raad, zodat het kader voor het actualiseringproces duidelijk is.

1.1 De NvU vormt het kader waarbinnen het ontwerpbestemmingsplan kan worden opgesteld. De NvU bevat uitgangspunten zowel ten aanzien van verschillende deelgebieden als verschillende ontwikkelingen en wensen in het gebied. De uitgangspunten zijn gebaseerd op hetgeen naar voren is gekomen in het overleg met de belanghebbenden, plannen waarmee bewoners en gebruikers naar voren zijn gekomen in de afgelopen periode, bestaand gemeentelijk beleid en beleid en rechtsregels van hogere overheden en het vigerende bestemmingsplan. De uitgangspunten vormen een afweging van collectieve en individuele wensen en belangen. 1.2 Waar mogelijk worden wensen van belanghebbenden ingepast. Wensen ingebracht door bewoners, bedrijven, gebruikers en andere belanghebbenden worden door de gemeente beoordeeld op hun ruimtelijke impact en gevolgen voor direct en indirecte belanghebbenden en getoetst aan de vigerende regelgeving. Aan de hand van de uitkomst van deze beoordeling bepaalt de gemeente of een wens wordt meegenomen in de actualisatie van het bestemmingsplan. Voor dit huidige bestemmingsplan geldt al een woonbestemming en zal derhalve alleen de bouwhoogte veranderen. 1.3 Middeldure huurwoningen Binnen de ontwikkeling Oegstgeest aan de Rijn waren geen middenhuurwoningen opgenomen. Door wijziging van het bouwplan kan alsnog dit segment worden toegevoegd.

Het bouwplan bevat 18 middeldure huurwoningen. 1.4 Extra sociale huurwoningen

2

Door het bouwplan te wijzigen is het contractuele aantal van 69 sociale huurwoningen opgehoogd naar 72 sociale huurwoningen. In de huidige markt is de toevoeging van extra sociale huurwoningen waar mogelijk gewenst. 1.5 Woningen voor bijzondere doelgroepen 15 van de 72 sociale woningen kunnen bestemd worden voor personen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang en zorg. Hiermee kan Oegstgeest een deel van de Oegstgeester bijdrage aan de regionale behoefte op dit gebied, onderdeel van de zogenaamde contingentenregeling, invullen. 2.1 Vaststellen gekozen uitgangspunten. Omdat het vaststellen van het geactualiseerde bestemmingsplan een bevoegdheid is van de raad, is het wenselijk dat u ook de uitgangspunten aan het begin van dit proces vaststelt. Hierdoor wordt de haalbaarheid in een vroeg stadium duidelijk voor zowel aanvrager(s) als raad. 3.1 Afwijken van de geldende parkeernormen Door verschillende aspecten zoals de zeer gunstige locatie van het plangebied (ten opzichte van onder andere de mobiliteit hub ‘Bio Sciencepark West’ en de realisatie van een fietscorridor tussen Oegstgeest en station Leiden) en de beoogde doelgroepen voor de woningen (waaronder uitstroom maatschappelijke opvang) is een afwijking van geldende parkeernormen mogelijk. kanttekeningen

1.1 Mogelijk zullen er in het vervolg van de bestemmingsplanprocedure nog uitgangspunten gewijzigd worden. Op basis van de NvU wordt een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld dat voor inspraak ter inzage wordt gelegd en in het kader van (verplicht) vooroverleg naar diverse instanties wordt gestuurd. Op basis van deze inspraak en het vooroverleg wordt het voorontwerpbestemmingsplan omgezet in een ontwerpbestemmingsplan. Mogelijk wijzigen als gevolg van inspraak en/of overleg bepaalde uitgangspunten. Zo heeft tijdens de beeldvormende raad een bewoner in het gebied aangegeven de hoogte te hoog te vinden. Wij achten echter zelf dat door de overgang van hoogbouw naar laagbouw de hoogte acceptabel is voor dit plangebied. Hierbij worden wij gesteund door West8, zij hebben een positief advies afgegeven op de plannen zoals omschreven in de Nota van Uitgangspunten. 1.2 Mogelijk wijzigen uitgangspunten t.g.v. planschadeverhaal. Op basis van het voorontwerpbestemmingsplan zal een planschaderisicoanalyse worden opgesteld op basis waarvan mogelijk uitgangspunten kunnen wijzigen. De planschade is contractueel doorgelegd aan de ontwikkelaar BPD. Overigens is wettelijk geregeld dat beperkte planschade behoort tot het maatschappelijk risico van bewoners of gebruikers, dat niet verhaald kan worden.

Het college zal de afweging maken welke financiële risico’s hij aanvaardbaar vindt en bij ingrijpende zaken de raad betrekken. 3.1 parkeren Door het ophogen van het woningaantal is het niet mogelijk om te voldoen aan de parkeernorm van de gemeente. Het rapport van Goudappel geeft aan dat de lagere norm, voor deze locatie en doelgroep voldoende is.

financiën

Onder Ruimtelijk Beleid is structureel budget beschikbaar voor de actualisatie van bestemmingsplannen.

duurzaamheid

Op basis van wettelijke vereisten en een opgestelde nationale norm worden de woningen gasvrij gebouwd.

participatie

De bouwhoogte van het appartementencomplex is tot stand gekomen in overleg met buurontwikkelaar Universiteit Leiden. Ook heeft er een beeldvormende raad plaatsgevonden waar de uitgangspunten zijn toegelicht aan de raad, inwoners van Oegstgeest en omwonenden. Hieruit is naar voren gekomen dat bewoners, wonende op meer dan 150 meter van het plangebied, hebben aangegeven de geplande hoogte hoog te vinden.

communicatie of vervolg

Puntsgewijs overzicht van de te nemen stappen na vaststelling nota van uitgangspunten tot en met de vaststelling door uw raad van het bestemmingsplan. Tussenliggende stappen zijn een bevoegdheid van het college.

• • • • • • • publieks-samenvatting

bijlage(n)

Opstellen voorontwerpbestemmingsplan; Voeren wettelijk overleg o.b.v. voorontwerpbestemmingsplan; Verwerken inspraakreacties op voorontwerpbestemmingsplan in ontwerpbestemmingsplan; Ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan; Verwerken zienswijzen op ontwerpbestemmingsplan in bestemmingsplan; Vaststelling bestemmingsplan door raad; Ter inzage leggen vastgestelde bestemmingsplan.

De raad wordt voorgesteld om de nota van uitgangspunten voor het actualiseren van het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn vast te stellen. Met het instemmen met de nota van uitgangspunten wordt de eerste stap in het bestemmingsplanproces gezet. De nota geeft aan hoe wordt omgegaan met ontwikkelingen en planologische strijdigheden in het gebied en doet bestemmingsvoorstellen. 1. Nota van uitgangspunten voor actualisatie bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn 2. Parkeerbehoefte berekening Oegstgeest aan de Rijn Zuid

onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team opgesteld door datum voorstel datum besluit

Vaststellen nota van uitgangspunten t.b.v. actualisatie bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn Z/21/148919/290095 P. Glasbeek Ruimte R. de.Vries 11 januari 2022 17 februari 2022

*Z027D792CD5*

raadsbesluit

De gemeenteraad van Oegstgeest; gelezen

het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 januari 2022;

gelet op

gelet op de gemeentewet;

besluit

1. de Nota van uitgangspunten voor de actualisatie van het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn vast te stellen en daarmee de volgende uitgangspunten: • Een directe bouwtitel op te nemen; • Een bouwhoogte van maximaal 40 meter vast te stellen voor de bouw van twee woontorens van respectievelijk 18 en 40 meter; • Maximaal 90 woningen toe te staan, waarvan 72 sociale huur en 18 woningen midden huur; 2. Deze Nota van uitgangspunten als startdocument ten behoeve van de uitwerking te laten dienen. 3. Af te wijken van de parkeernormen zoals zijn vastgesteld in de parkeernota. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van Oegstgeest op 17 februari 2022. de griffier

de voorzitter

Fred Kromhout

Emile Jaensch