Nota van Uitgangsunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Tekst van het document
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Versie: Datum:
Definitief 24 november 2021
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
Inleiding ....................................................................................................................................... 1 1.1.
Aanleiding ............................................................................................................................ 1
1.2.
Doelstelling .......................................................................................................................... 1
1.3.
Ligging en begrenzing plangebied ........................................................................................ 2
1.4.
Vigerende bestemmingsplannen ......................................................................................... 2
1.5.
Vervolgproces ...................................................................................................................... 4
Huidige situatie ............................................................................................................................ 5 2.1.
Beschrijving huidige situatie ................................................................................................ 5
2.2.
Nieuw bestemmingsplan ..................................................................................................... 6
Toekomstige ontwikkelingen ....................................................................................................... 7 3.1.
De kaders ............................................................................................................................. 7
3.2.
Noodzaak ............................................................................................................................. 8
3.3.
Voorwaarden uitbreiding jachthaven .................................................................................. 8
3.4.
Het bouwplan .................................................................................................................... 10
3.5.
Het programma .................................................................................................................. 12
3.6.
Participatie ......................................................................................................................... 12
3.7.
Onderzoek.......................................................................................................................... 15
3.8.
Parkeren............................................................................................................................. 16
3.9.
Duurzaamheid.................................................................................................................... 16
3.10.
Nieuw Bestemmingsplan ............................................................................................... 16
Conclusie.................................................................................................................................... 17
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
1. Inleiding 1.1.
Aanleiding Jachthaven Welgelegen bestaat al rond de 100 jaar. Men is van plan om de loods, die gebruikt wordt voor de stalling en het onderhoud van boten, te slopen en te vervangen door een grotere loods. Deze loods past niet binnen het bestemmingsplan. Om het voortbestaan van de jachthaven ook planologisch te borgen en om de vervanging van de loods mogelijk te maken, is het gewenst om het bestemmingsplan te herzien. In 2007 is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op de locatie van, onder andere, de jachthaven Welgelegen B.V. aan de Haarlemmertrekvaart 20 ten gunste van woningen. Deze bevoegdheid is deels benut en er zijn 7 woningen uit die wijzigingsbevoegdheid gerealiseerd. In 2017 is het ontwerpbestemmingsplan ‘Poelgeest’ ter inzage gelegd met daarin nog steeds de wijzigingsbevoegdheid. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is de bevoegdheid er alsnog uit gehaald. Omdat de raad besloot om de wijzigingsbevoegdheid niet toe te kennen. Deze casus ingevolge de wijzigingsbevoegdheid is voorgekomen bij de Raad van State. De afdeling heeft uitgesproken dat de raad juist heeft gehandeld en het verwijderen van de wijzigingsbevoegdheid is toegestaan. Per abuis is niet de juiste bestemming toegekend aan de haven, in plaats van een bedrijf of recreatieve bestemming is er een woonbestemming zonder bouwvlak opgenomen op de locatie van de havenloods.
De aanvraag is daarom mede ingediend om de jachthaven weer de juiste bestemming te geven. Momenteel valt het gebruik onder het overgangsrecht, dat geeft een onzekere situatie voor de eigenaar. Het aangrenzende water voorziet nog wel in een waterbestemming, welke o.a. ook een jachthaven toestaat. Initiatiefnemer en gemeente Oegstgeest hebben samen de uitgangspunten voor de ontwikkeling van de jachthaven en het op te stellen bestemmingsplan bepaald. Door het behoud van de jachthaven blijft functiemenging in het gebied bestaan, wat gunstig is voor de levendigheid. In de voorliggende Nota van Uitgangspunten worden de uitgangspunten voor dit nieuwe bestemmingsplan vastgelegd.
1.2.
Doelstelling De doelstelling van een nieuw bestemmingsplan is om de jachthaven (weer) planologisch te waarborgen, zodat de jachthaven kan voortbestaan en binnen de gestelde kaders van de voorliggende Nota van Uitgangspunten ook kan uitbreiden tot een levensvatbare omvang. De uitgangspunten van deze nota zijn gebaseerd op vastgesteld beleid, de afspraken met gemeente en belanghebbenden en enkele reeds beschikbare onderzoeken.
1
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
In deze nota zijn de plangrens van het bestemmingsplan alsook de stedenbouwkundige, programmatische en beleidsmatige uitgangspunten vastgelegd. Ook is aangegeven welke aspecten nader onderzocht worden in het kader van het bestemmingsplan. De Nota van Uitgangspunten wordt door de raad vastgesteld, waardoor de raad al in een zeer vroeg stadium betrokken wordt bij de planvorming. De vaststelling is het startschot om de bestemmingsplanprocedure te starten. 1.3.
Ligging en begrenzing plangebied De jachthaven Welgelegen BV bevindt zich aan de Haarlemmertrekvaart 20 aan de noordrand van de wijk Poelgeest in de gemeente Oegstgeest. Ten noordwesten liggen de woningen van de Theo Talboolaan. ten zuiden en zuidwesten ligt de lange voort. Langs de oostkant loopt de Haarlemmertrekvaart. In volgende afbeelding is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.
Afbeelding: ligging en begrenzing bestemmingsplangebied (indicatief)
Het plangebied omvat de kadastrale percelen C7086, C7915 en C7916. 1.4.
Vigerende bestemmingsplannen Ter plaatse van de jachthaven gelden de bestemmingsplannen ‘Poelgeest’, vastgesteld op 27 september 2018 en het paraplubestemmingsplan Parkeren, vastgesteld op 21 juni 2018. In het laatstgenoemde is vooral geregeld dat bij nieuw te bouwen bouwwerken op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien, zoals bedoeld in de Parkeernotitie
2
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Oegstgeest, danwel de opvolger daarvan. Het parapluplan wordt momenteel geactualiseerd. Het heeft vanaf 15 maart 2021 als ontwerp ter inzage gelegen. Vaststelling wordt binnenkort verwacht. Bestemmingsplan ‘Poelgeest’ Het onderhavige plangebied is in het huidige bestemmingsplan bestemd voor wonen, tuin en water. Daarnaast liggen hier ook de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waterstaat – Waterkering’ ter bescherming van archeologische waarden en de aanwezige waterkering.
Afbeelding: uitsnede verbeelding, plangebied rood omrand
Wonen Ter plaatse van de woonbestemming zijn woningen toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan. Alleen het bestaande woonhuis is voorzien van een bouwvlak met een maximum bouwhoogte van 9 meter. Voor het overige deel van de locatie ontbreekt een bouwvlak, ook waar de huidige loodsen staan. Water Gronden met de bestemming ‘Water’ zijn bestemd voor water en water gerelateerde voorzieningen en bouwwerken. Ter plaatse van het plangebied is op gronden met de bestemming ‘Water’ middels een aanduiding tevens een jachthaven toegestaan. Tuin Ter plaatse van de bestemming ‘Tuin’ zijn de gronden bestemd voor tuinen. Ter plaatse van het plangebied zijn hier ook parkeerplaatsen toegestaan.
3
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waterstaat – Waterkering’ Ter bescherming van archeologische waarden en de aanwezige waterkering. Bij grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm en groter dan 100 m2 dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan zal overleg met het waterschap plaatsvinden en zal afstemming plaatsvinden over de waterkering. Het waterkeringsbelang mag door de beoogde bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad. 1.5.
Vervolgproces 1.
2. 3. 4. 5.
Na het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten wordt gestart met het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan, dat vervolgens in procedure wordt gebracht. Tevens sluiten partijen een anterieure overeenkomst; Bij de vervolgstappen blijven ook alle omwonenden betrokken en zullen er participatie avonden georganiseerd worden; Tijdens terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan kunnen omwonenden een zienswijze indienen; De ruimtelijke procedure eindigt met de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad; Na het vaststellen van het bestemmingsplan beschikt men over een planologisch kader, waarbinnen de jachthaven kan blijven voortbestaan. Daarnaast is vergunningverlening voor de beoogde ontwikkelingen mogelijk. Initiatiefnemer zal de beoogde ontwikkelingen zelf uitvoeren.
4
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
2. Huidige situatie 2.1.
Beschrijving huidige situatie Poelgeest is een woonwijk, gemengd met andere functies. Naast de jachthaven Welgelegen bevinden zich in de omgeving nog andere jachthavens, zoals jachthaven Poelgeest en jachthaven Zwanengat en een historische scheepstimmerwerf. De directe omgeving wordt vooral gekenmerkt door grondgebonden woningen. Daarnaast bevindt zich aan de Haarlemmertrekvaart ook het monument Hol Maren. Het werd in 1892 gebouwd naar een ontwerp van de architect Hendrik Jesse (1860-1943) in opdracht van de grootgrondbezitter en riviervishandelaar Johannes Spaargaren. Hol Maren is een gemeentelijk monument sinds 1991. De jachthaven bestaat circa 100 jaar. Na het overlijden van de vorige eigenaar Jan Juffermans is de jachthaven in 2016 overgenomen door Moniek Juffermans. Het is haar ambitie om het familiebedrijf voort te zetten. Momenteel wordt er geïnvesteerd in groot onderhoud in zowel de binnen en buitenhaven (schoeiing, steigers, damwand) om de bestaande omvang van de jachthaven te kunnen behouden. Het renoveren en uitbreiden van de loods is de volgende stap om de jachthaven levensvatbaar te maken in een gezonde duurzame toekomst. Een eerste stap is hierbij om de jachthaven weer positief te bestemmen en om ook de uitbreiding planologisch mogelijk te maken.
Afbeelding: huidige situatie jachthaven Welgelegen
De jachthaven beschikt over ruim 49 ligplaatsen voor boten tot 8,5 meter lang. Op de locatie zijn een loods en een bedrijfswoning aanwezig. De loods is aan vervanging toe en zal uitgebreid moten worden. Enige uitbreidingsmogelijkheid bevindt zich aan de achterkant van de huidige loods.
5
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Afbeelding: huidige situatie achterkant loods
Afbeelding: luchtfoto huidige situatie
2.2.
Nieuw bestemmingsplan Met de vaststelling van het huidige bestemmingsplan is de jachthaven wegbestemd. Alleen in de bestemming ‘Water’ is een jachthaven planologisch nog toegestaan. De gebouwen en andere gronden buiten het water vallen onder het overgangsrecht. Eerdere plannen voor woningbouw worden niet meer wenselijk geacht. De nieuwe eigenaar van de jachthaven heeft ervoor gekozen om door te gaan met de jachthaven. Om het voortbestaan te waarborgen is uitbreiding, groot onderhoud en renovatie van de jachthaven nodig. Dit is echter op grond van het huidige bestemmingsplan niet mogelijk. Hiervoor en ook voor de planologische borging van de investeringen, is het wenselijk om een jachthaven weer planologisch mogelijk te maken. Voorgesteld wordt om een nieuw postzegelbestemmingsplan op te stellen. Een jachthaven heeft een impact op de omgeving die opnieuw onderbouwd moet worden. In een nieuw bestemmingsplan kan er een bedrijfs- of recreatieve bestemming worden opgenomen voor de haven. 6
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
3. Toekomstige ontwikkelingen 3.1.
De kaders Gemeente Oegstgeest In de Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 zijn de ruimtelijke kaders van de gemeente Oegstgeest omschreven. Deze visie geldt nog steeds tot dat de nieuwe omgevingsvisie wordt vastgesteld. In de structuurvisie van de gemeente Oegstgeest is het gebied aangeduid als één van de drie regionale recreatieve routes voor zowel fiets- als vaarverkeer, die door Oegstgeest lopen.
Afbeelding: kaart voorzieningen uit Structuurvisie Oehstgeest 2005-2020
De eerste twee routes volgen vanuit Leiden de Haarlemmertrekvaart en splitsen daarna in een route richting Rijnsburg (langs het Oegstgeester Kanaal) en een route richting Kagerplassen. De derde route volgt de Oude Rijn. Alle drie de routes behoeven volgens de visie verbetering voor wandelaars en fietsers, maar ook voor de pleziervaart. Om de waterwegen in Oegstgeest optimaal te beleven is het voorzien in ligplaatsen een belangrijk aspect. Deze zijn in eerste instantie gepland langs de Haarlemmertrekvaart, waar zich de jachthaven Welgelegen bevindt. Het behoud (planologisch en daadwerkelijk) van de jachthaven is dus passend en in overeenstemming met de structuurvisie. De functie water is in Oegstgeest ook recreatief van belang. De waterwegen door Oegstgeest zijn een aantrekkelijke factor voor bezoekers. Watersport wint steeds meer aan populariteit, dat is te zien aan de wachttijden bij jachthavens voor een plek. Door de jachthaven wordt voor een deel in deze behoefte voorzien. 7
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Het open water van de jachthaven draagt tenslotte ook bij aan wateropvang en tegengaan van hittestress. Het plan is in overeenstemming met het ruimtelijke beleid van de gemeente Oegstgeest. Rijk en provincie Het plan past ook binnen de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en de Provinciale Omgevingsverordening NH2020. 3.2.
Noodzaak Het vergroten van de loods is voor het voortbestaan van de jachthaven noodzakelijk. Winter en zomerstalling is van vitaal belang voor de jachthaven. 25 jaar geleden had de jachthaven nog ongeveer 100 ligplaatsen. Momenteel heeft de jachthaven nog maar 49 ligplaatsen in het water. In de loods is momenteel ruimte voor 27 sloepen. Dit is beduidend minder dan bij de andere jachthavens in Poelgeest. Deze hebben beide 200 + ligplaatsen. In de omgeving wordt normaal gesproken een 1 op 3 verhouding tussen buiten en binnen stalling aangehouden. Dat betekent, dat er ruimte in de nieuwe loods nodig is voor rond 90 sloepen. Om het familiebedrijf voort te kunnen zetten is dus een substantiële uitbreiding nodig. Om het oppervlak zo beperkt mogelijk te houden en om het oppervlak zo efficiënt mogelijk te benutten, is het van groot belang dat de boten 3 hoog gestapeld kunnen worden. De minimale hoogte om 3 boten te stapelen is 7,3 meter. Vanwege de hoge kosten voor de nieuwe loods zal het economisch niet haalbaar zijn als de aanvrager minder dan 3 boten kan stapelen. Met de ingetekende oppervlakte is er ruimte voor circa 88 boten. Een binnen stalling plaats levert gemiddeld rond de 700 euro per jaar op. Omdat de jachthaven verouderd is, is er een noodzaak voor grote investeringen. Het gaat hierbij om een bedrag van rond de 1,2 miljoen.
Dit komt neer op afschrijvingskosten van rond de 60.000 euro per jaar voor: • Vernieuwing schoeiing/palen • Vervangen binnenhaven in samenwerking met Rijnland • Nieuwe loods met duurzame materialen • Inventaris • Grond aankoop (reeds geïnvesteerd)
3.3.
Voorwaarden uitbreiding jachthaven Op 22 juni 2020 heeft de gemeente Oegstgeest voorwaarden opgesteld voor de in het op te stellen bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling van de jachthaven. Het gaat hierbij om de volgende voorwaarden: 1. De bestaande loods kan qua hoogte gaan aansluiten op de bestaande bedrijfswoning; 2. Het bijgebouw in het grasveld aan de noordzijde, bedoeld voor opslag van een aantal boten wordt verwijderd uit het gebied; 3. De eenlaagse aanbouw aan de achterkant kan worden vergroot conform onderstaande afbeelding, ter compensatie van het losstaande bijgebouw; 4. Er wordt ruimte gecreëerd tussen de sloot langs de Theo Talboolaan en het perceel, geen bebouwing direct langs de sloot; 8
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
5. Tussen de Theo Talboolaan en het grasveld van de Jachthaven wordt er een groene haag of strook geplaatst om het zicht van en naar de vernieuwde loods te verbloemen. In het verleden waren er ook bomen aanwezig langs deze sloot; 6. Voor de gewenste uitbreiding aan de westkant, wordt er rekening gehouden met de woning aan de Lange Voort 317 ten aanzien van privacy en dag- en zonlicht toetreding. De uitbreiding tast deze waarden niet of nauwelijks aan; 7. Mede door de bovenstaande voorwaarden aan de uitbreiding van de loods, zijn er beperkingen aan hoe er aan de achterkant extra ruimte voor opslag gecreëerd kan worden. Tot vijf meter achter het bouwwerk kan dit gerealiseerd worden (zie volgende afbeelding);
8. De jachthaven kan worden bestemd als een bedrijf of recreatieve bestemming; 9. Uitvoeren relevante milieuonderzoeken.
Een aantal van deze uitgangspunten zijn in het voorbereidingstraject wel veranderd. Met name door het participatie traject met de buurt. Zo wordt de loods lager dan het woonhuis en de uitbreiding aan de noordkant wordt twee-laags en meer dan 5 meter (zie ook paragraaf 3.6).
9
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
3.4.
Het bouwplan Naast groot onderhoud en de renovatie van binnen- en buitenhaven (schoeiing, steigers, damwand) is de jachthaven ook van plan om de bestaande loods te vervangen door een nieuwe loods en die te vergroten ten opzichte van bestaande loods. De nieuwe bebouwing zal in het op te stellen bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. Bij loods 1 zal de nokhoogte met 7,3 meter lager zijn dan de nok van het woonhuis (9 meter). Voor gebouw 2 zal de nokhoogte maximaal 3 meter bedragen. De lage platte aanbouw aan de achterzijde heeft een bouwhoogte van 3 meter.
2
1
Afbeelding: afmetingen nieuwe bebouwing
De bebouwing zal een bouwvolume hebben van in totaal rond de 5.500 m3. Het plan voorziet tevens in een hijskraan op de kade met een hoogte van circa 4 meter.
10
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Afbeelding: impressie aanzicht nieuwe situatie vanuit de Haarlemmertrekvaart
Afbeelding: impressie aanzicht vanuit de Theo Talboolaan
11
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
3.5.
Het programma Het plan gaat uit van een jachthaven met bijbehorende voorzieningen en services, zoals opslag, reparatie en klein onderhoud aan boten (zoals kleine reparaties aan de motor, Schoonmaken (Spuiten) en kleine reparaties van een sloep) en ondersteunende detailhandel/horeca in de vorm van trek- en koffieautomaten. Het bruto vloeroppervlak (bvo) van de totale ontwikkeling zal maximaal rond de 900 m2 bedragen. Aangezien omwonenden zorgen hebben geuit voor de bedrijfsvoering van de jachthaven wordt voorgesteld om in het bestemmingsplan voorwaarden te stellen aan het mogelijke gebruik Zodat daar rechten aan verleend kunnen worden. Net als in de huidige situatie beperkt het gebruik zich tot enkel klein onderhoud.
3.6.
Participatie In het participatietraject is er op twee avonden met de buurt gesproken. De eerste avond werd gehouden op 28 oktober 2020 en was voor de buren van de Theo Talboolaan. De tweede avond is gehouden op 10 december 2020 en was voor de buren van de Lange Voortse Driehoek. Beide avonden zijn positief verlopen en er bleek draagvlak te zijn voor het behoud van de jachthaven en de bouw van de nieuwe bebouwing. De bewoners van het monumentale pand van Holmaren zijn apart ook benaderd. Ook zij stonden positief tegenover het plan. In eerste instantie kon geconcludeerd worden dat de buurt positief tegenover het plan staat, maar op 7 januari 2021 is een brief ontvangen met bedenkingen over de geplande bouwhoogte en de uitbreiding van de activiteiten. Men geeft o.a. aan dat het beoogde plan in strijd is met het bestemmingsplan. Dit is ook juist de reden dat er nu een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid. Verder vreest men een aantasting van het uitzicht en een verslechtering van de bezonning en een vermindering van de woonkwaliteit. Het plan is n.a.v. het overleg met de buurt aangepast. Hierbij is de bouwhoogte verlaagd van 9 naar 7,3 meter. Hierdoor neemt het oppervlak van de nieuwe loods wel toe. Hierdoor zal er zal geen sprake zijn van een relevante aantasting van het uitzicht (zie volgende afbeeldingen).
12
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
Afbeelding: zicht op de nieuwe loods vanuit de omgeving
Afbeelding: zicht op de nieuwe loods vanuit de omgeving
Daarnaast heeft een bezonningsstudie uitgewezen dat het effect op de bezonning van objecten in de omgeving beperkt en aanvaardbaar is (zie volgende afbeeldingen).
13
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
14
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
In het vervolgtraject van het op te stellen bestemmingsplan blijven alle omwonenden betrokken en zullen er participatie avonden georganiseerd worden. Tijdens terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan kunnen omwonenden een zienswijze indienen. 3.7.
Onderzoek Er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarvoor moeten een aantal onderzoeken naar milieuaspecten worden uitgevoerd. Dit zal in het kader van het opstellen van het bestemmingsplan gebeuren. Bij de relevante te onderzoeken aspecten gaat het om de volgende: - Verkennend bodemonderzoek - Stikstof; - Flora en Fauna; - Archeologie; - Bedrijven en milieuzonering; - Cultuur historie; - Externe veiligheid; - Luchtkwaliteit; - Geluid incl. Schiphol; - Water, watercompensatie, waterkering; - Verkeer, parkeren; - Bodem; - Bezonning; - M.e.r.. Er is al een onderzoek naar geluidsbelasting uitgevoerd. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat de geluidssituatie ter plaatse aanvaardbaar is. Daarnaast is uit een bezonningssimulatie reeds gebleken dat de nieuwbouw op een aantal momenten een effect heeft op bezonning van objecten in de omgeving. Daarnaast is er door de huidig bebouwing ook al schaduwwerking aanwezig. Het 15
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
effect op gebouwen ten westen en noordwesten is vooral beperkt op de ochtend uren. Voor de objecten ten noordoosten in de avonduren. Over het algemeen is het effect per object beperkt en aanvaardbaar. 3.8.
Parkeren Conform de parkeernota Oegsgeest 2021 geldt voor een jachthaven een parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per ligplaats. De jachthaven heeft 49 ligplaatsen, wat resulteert in een parkeerbehoefte van 30 parkeerplaatsen. Momenteel zijn er 14 parkeerplekken op de haven. 7 voor de slagboom aan de Haarlemmertrekvaart en 7 op het huidige terrein van de jachthaven. Dit blijft in de nieuwe situatie hetzelfde. Het grootste aantal verkeersbewegingen naar de jachthaven is in de zomer wanneer klanten (voornamelijk inwoners uit Oegstgeest) een dagje met hun sloep willen varen. Aangezien de meeste klanten dichtbij wonen en vooral gaan varen met zonnig weer komen ze voornamelijk met de fiets naar de jachthaven. Vanwege de grote vraag naar ligplaatsen in de gemeente Oegstgeest wordt verwachten dat het grootste gedeelte van de toekomstige klanten ook op fietsafstand van de haven woont en daarom dus ook met de fiets de haven gaat bezoeken. Voor de winterstalling nemen de verkeersbewegingen maar in zeer beperkte mate toe. De boten worden een maal per jaar in en uit de winterstalling gehaald. Het gaat om een lang bestaande situatie. Er zijn tot nu toe geen problemen gesignaleerd. Er is geen aanleiding om te denken, dat dit anders zal worden.
3.9.
Duurzaamheid Bij de ontwikkeling zal zoveel mogelijk gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen. Daarnaast wordt voorzien in zonnepanelen op het dak en wordt de groenstrook aan de waterkant in stand gehouden om de fauna niet te verstoren.
3.10.
Nieuw Bestemmingsplan Om het voorafgaande mogelijk te maken zullen de betreffende gronden in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming recreatie krijgen en worden voorzien van de functieaanduiding ‘jachthaven’. Het water blijft de waterbestemming met de functieaanduiding ‘jachthaven’ houden, zoals dat nu al het geval is. Bebouwing zal alleen binnen bouwvlakken mogelijk zijn. De in paragraaf 3.2 beschreven afmetingen zullen met enige marge in het bestemmingsplan worden opgenomen. Een beperkte marge kan nodig zijn voor bouwkundige aspecten.
16
Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Jachthaven Welgelegen
4. Conclusie De huidige jachthaven bestaat al rond 100 jaar en is in het verleden per abuis wegbestemd omdat er er niet de juiste bestemming toegekend werd aan de haven, in plaats van een bedrijf of recreatieve bestemming is er een woonbestemming zonder bouwvlak opgenomen op de locatie van de havenloods. Om het voortbestaan van de jachthaven ook planologisch te waarborgen en om het planologische kader te kunnen bieden voor investeringen in nieuwe gebouwen, is het noodzakelijk om een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Jachthaven Welgelegen bestaat al rond de 100 jaar. Men is van plan om de loods, die gebruikt wordt voor de stalling en het onderhoud van boten, te slopen en te vervangen door een grotere loods. Deze loods past niet binnen het bestemmingsplan. Om het voortbestaan van de jachthaven ook planologisch te borgen en om de vervanging van de loods mogelijk te maken, is het gewenst om het bestemmingsplan te herzien. Initiatiefnemer en gemeente Oegstgeest hebben samen de uitgangspunten voor de ontwikkeling van de jachthaven en het op te stellen bestemmingsplan bepaald. De gemeente vindt het goed voor het gebied om de jachthaven positief te bestemmen. Hierdoor wordt de levendigheid in het gebied door menging van functies gewaarborgd. In de voorliggende Nota van Uitgangspunten worden de uitgangspunten voor dit nieuwe bestemmingsplan vastgelegd.
Een dergelijke havenfunctie draagt bij aan een aantrekkelijke multifunctionele woonwijk, door variatie in functie en verschijningsvorm. Naast de sloot wordt er in ieder geval een strook van 3 meter vrijgehouden voor een groene invulling om de loods te verdekken. Dit zal een harde eis worden in de planvorming. De jachthaven past hiermee goed in de omgeving, die al gekenmerkt wordt door de aanwezigheid van de huidige en diverse andere jachthavens. Ook de bouwhoogte past bij de hoofdbebouwing in de omgeving. Het voornemen past ook in het ruimtelijke beleid van alle betrokken overheden. Er wordt voldaan aan de door de gemeente opgestelde voorwaarden voor een nieuw bestemmingsplan voor een jachthaven. De benodigde relevante onderzoeken zullen in het vervolgtraject uitgevoerd worden.
17