D7 RM d.d. 31 augustus 2021 Instrumenten instandhouding sociale koop Z-21-141758 Oegstgeest

Gemeen

,"9

Oegstgeest

raadsmededeling onderwerp zaaknummer portefeuillehouder team

instrumenten instandhouding sociale koop

z/27/741758/286968 P. Glasbeek

Ruimte

opgesteld door

F. de Jong

datum voorstel

2O juli 2O27

Geachte raad, mededeling

ln de raadsvergadering van 24 juni 2027 heeft de raad de 'Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2O2I' vastgesteld. ln deze verordening zijn voor woningcategorieën termijnen vastgesteld, gedurende welke deze woningen voor de beoogde doelgroep beschikbaar dienen te blijven. Voor sociale koopwoningen bedraagt de instandhoudingstermijn 10 jaar. ln de raadsvergadering van 1 juli 2O2! heeft vervolgens de WD een motie ingediend die beoogt om speculatie met goedkope koopwoningen te voorkomen en die het college oproept om een antispeculatiebeding toe te voegen aan nieuw te verkopen goedkope koopwoningen. Het college heeft aangegeven dat in het beoogde doel van de motie, namelijk'zorgen dat de huizen door de juiste doelgroep gekocht worden, en niet door speculanten' reeds voorzien wordt door de Doelgroepenverordening. Met de instandhoudingstermijn van 10 jaar voor sociale koopwoningen (tot de N HG grens), in Artikel 4,lid 4 van de Doelgroepenverordening, dwingt de gemeente immers af dat er gedurende deze termijn niet gespeculeerd kan worden met goedkope koopwoningen. De wijze waarop de instandhoudingstermijn gegarandeerd wordt zal in anterieure overeenkomsten tussen de gemeente en de ontwikkelaar nader worden bepaald en dient vervolgens te worden vastgelegd in de koopovereenkomst tussen ontwikkelaar en koper. Er zijn meerdere manieren om dit te doen.

Bovendien is dit onderwerp sterk in beweging. Door de marktomstandigheden van nu groeit de druk om in passende regelingen te voorzien. Het zou onzes inziens dan ook onverstandig zijn nu reeds één van de mogelijke maatregelen tot standaard te verklaren. Hierin wil de gemeente ruimte laten aan de ontwikkelaar en ruimte bieden aan eventuele nieuwe initiatieven vanuit de markt, mits het doel, de beschikbaarheid van sociale koop voor de doelgroep gedurende de instandhoudingstermijn van 10 jaar, bereikt wordt. Het college stelt zich daarbij voor dat, wanneer zich een concreet geval voordoet en een anterieure overeenkomst met een ontwikkelaar zal worden gesloten, deze voorafgaand aan tekening aan de raad wordt voorgelegd. De motie is voor de besluitvormende raad van 23 september 2O2I geagendeerd. Ten behoeve van deze behandeling heeft het college toegezegd om aan de raad een overzicht te geven van instrumenten voor behoud van sociale koopwoningen voor de doelgroep. De gemeente Oegstgeest heeft hierbij gebruik gemaakt van verkenningen die reeds door andere gemeenten zijn uitgevoerd, naar instrumenten die inzetbaar zijn bij nieuwbouw. Het betreft:

o r r

Zelfbewoningsplichtbijnieuwekoopwoningen Antispeculatiebedinebijnieuwekoopwoningen Maatschappelijk gebonden Eigendom: Koopgarant/Koopstart Deze informatie is aangevuld met informatie van de Stichting OpMaat en van de rijksoverheid. OpMaat is een landelijke organisatie die de licenties beheert voor'Verkoop onder Voorwaarden' constructies zoals Koopgarant en Koopstart.

Het is aan de ontwikkelaar om aan de instandhoudingsverplichting in de doelgroepenverordening

)

l )

te voldoen, en daarvoor een geëigend en afdoende instrument in te zetten. ln bijlage 1 is van elk instrument beschreven hoe het werkt en welke kanttekeningen hierbij vooralsnog te plaatsen zijn, op basis van de informatie die het college momenteel bekend is. Mogelijk hebben ontwikkelaars hier bevredigende oplossingen voor, waarmee de instandhoudingstermijn kan worden kan worden gegarandeerd en de gemeente zicht kan blijven houden op de uitvoering. Samenvattend heeft het college vooralsnog de volgende opmerkingen en kanttekeningen bij de inzetbaarheid van de afzonderlijke instrumenten door private partijen in Oegstgeest. Voor de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding is overigens wellicht een gecombineerde inzet mogelijk.

Zelfbewoninesplicht r Vanuit de gemeente is er beperkt grip op de naleving door verkopers, makelaars en

r

notarissen.

Eventuele uitzonderingen voor persoonlijke omstandigheden maken de regeling niet

waterdicht. Anti-speculatiebed ine o Vanuit de gemeente is er beperkt grip op de naleving door verkopers, makelaars en notarissen.

e Eventuele uitzonderingen voor persoonlijke omstandigheden maken de regeling niet waterdicht. Maatschappeliik gebonden Eigend.qq: Koopstart r Koopstart is enkel voor de eerste koper van toepassing. Todra deze de woning verkoopt, wordt deze voor de marktprijs verkocht en zal deze waarschijnlijk te duur zijn geworden voor de beoogde doelgroep van sociale koop. Maatschappeliik gebonden Eigendom: Koopgarant . Koopgarant kent een kettingbeding, waarmee verkoop als KoopGarant woning gedurende 10 jaar verplicht kan worden gesteld. Een keiharde garantie dat een KoopGarant-woning over 10 jaar voor een koopprijs van hooguit de NHG grens kan worden aangeboden is waarschijnlijk niet te geven. ln de regeling zijn wel stevige marges in te bouwen, zodat de kans zeer groot is dat de woning 10 jaar bereikbaar blijft voor de doelgroep. Met ontwikkelaars kan de gemeente bijvoorbeeld afspreken dat, indien nodig, het maximale lrnrfinocnorrenfroo

rren rlo raoolino rernrr{f inoazaf dnnr da an}rrrilzlzalarr l9èvllllà'lvIvLtl.bvèv

ln de doelgroepenverordening is, zoals eerder gesteld, bewust geen keuze gemaakt voor een bepaald instrument. Het nu beschikbare instrumentarium geeft, mits op de juiste wijze en al dan niet ín combinatie ingezet, voldoende mogelijkheden om de instandhouding van sociale koop voor I0 jaar te garanderen (het ene instrument wat meer dan het andere, maar het is aan marktpartijen om aan de gemeente voor te stellen welke inzet in welke situatie het meest geschikt is). Bovendien volgt het college alert de nieuwe ontwikkelingen aangaande de toepassing van de zelfbewoningsplicht (o.a. haalbaarheidsonderzoek Leiden) en de te verwachten nieuwe wetgeving voor opkoopbescherming per 1 januari 2022. Tenslotte legt het college per woningbouwproject met sociale koop de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar voor aan de raad, met daarin opgenomen welk instrument wordt ingezet om sociale koop voor tien jaar voor de doelgroep in stand te houden, en op welke wijze dit zal worden ingezet.

bijlaee(n)

Bijlage 1: : Achtergrondinformatie instrumenten instandhouding sociale koop

Burgemeester en wethouders van Oegstgeest

2

retaris Jeffrey Versluis

mile Jae

3