D3 Bijlage bij Raadsinformatiebrief 2022 - week 04 - 2
Tekst van het document
Definitieve Rapportage
Quick Scan nieuw zwembad Gemeente Oegstgeest Januari 23 januari 2022
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
1
1.1
Aanleiding en opdracht
1
1.2
Opzet onderzoek en rapportage
1
2.
Interne analyse
2
2.1
Aanbod
2
2.2
Bezoek, bezetting, exploitatie
2
2.2.1
Bezoekontwikkeling
2
2.2.2
Bezetting
3
2.2.3
Huidige exploitatie
4
2.3
De accommodatie
4
3.
Externe analyse
5
3.1
Concurrentie
5
3.2
Demografische ontwikkelingen
6
3.3
Trends en ontwikkelingen in de sport
7
4.
Scenario’s
8
4.1
Synthese
8
4.2
Scenario 1 – Huidige configuratie behouden
9
4.3
Scenario 2 – Functioneel bad
9
4.4
Scenario 3 – Recreatief bad
10
4.5
Scenario 4 – Plus variant
11
5.
Financiële consequenties
13
5.1
Investeringskosten
13
5.2
Jaarlast
14
6.
Samenvattende bevindingen
16
Bijlage 1 Globale beschouwing fysieke accommodatie
17
Bijlage 2 Concurrentieanalyse
21
Bijlage 3 Raming stichtingskosten per scenario
22
1.
Inleiding
1.1
Aanleiding en opdracht
Met zwembad Poelmeer beschikt de gemeente Oegstgeest over een zwemvoorziening voor haar inwoners. Het zwembad is in 2015 gerenoveerd en met de huidige exploitant Optisport Oegstgeest BV is een huur- en exploitatieovereenkomst afgesloten tot en met 2030. In de vergadering van de gemeenteraad van 8 juli 2021 is de motie “herbouw zwembad Poelmeer 2030” unaniem aangenomen. De motie roept het college van B&W op: 1. Een globaal kostenplaatje te maken voor nieuwbouw van een vergelijkbaar zwembad, waarbij een beeld wordt gegeven van het initiële investeringsbedrag en de jaarlijkse exploitatielasten met daarbij de te verwachten jaarlijkse subsidie van de gemeente als bijdrage aan de jaarlijkse exploitatielasten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met mogelijk gebruik van de machines en materialen van het huidige zwembad – al dan niet gerenoveerd – om de stichtingskosten eventueel te drukken. 2. Een eerste inschatting te maken van de locaties voor herbouw en eventuele kostenvoordelen en -nadelen die hierbij horen. Met betrekking tot het eerste punt van deze motie heeft de gemeente Synarchis gevraagd een Quick Scan uit te voeren. Hierbij is de volgende opdracht geformuleerd: •
Schets een footprint voor een met Poelmeer vergelijkbaar zwembad met als doel om te kunnen beoordelen of locaties voldoende groot zijn voor een nieuw zwembad (een locatieonderzoek valt buiten de opdracht).
•
De kosten voor nieuwbouw worden gesplitst in twee stromen: het zwembad wordt gerealiseerd op gronden die al in eigendom zijn van de gemeente of de gemeente moet eerst nog grond verwerven.
•
Maak een globale inschatting of renovatie van het huidige zwembad nog een optie is.
•
Breng de financiële verschillen tussen verschillende zwembaden (scenario’s) in beeld: A. Een zwembad dat vergelijkbaar is met het huidige bad. B. Een uitgebreider zwembad dan het huidige zwembad (aangevuld met extra voorzieningen). C. Een functioneler zwembad (zonder recreatieve voorzieningen en/of ligweide).
Zoals in hoofdstuk 4 zal worden aangegeven is gedurende het onderzoek de vrijheid genomen om, op basis van de bevindingen uit de inventarisatie- en analysefase en op basis van een overleg met de gemeente, het karakter van de scenario’s licht aan te passen en een vierde scenario aan de beschouwingen toe te voegen.
1.2
Opzet onderzoek en rapportage
De Quick Scan bestond uit een interne analyse en een externe analyse. Door middel van een interne analyse is inzicht verkregen in de bestaande exploitatie en het huidige gebruik van zwembad Poelmeer en zijn de staat en de resterende levensduur van de accommodatie indicatief in beeld gebracht. De interne analyse is weergegeven in hoofdstuk 2 van deze rapportage. Middels de externe analyse is inzicht verkregen in de omgeving waarbinnen zwembad Poelmeer zich bevindt en een eventueel nieuw te realiseren zwembad zich zal bevinden. De externe analyse bestaat uit een concurrentieanalyse, een demografische analyse en een analyse van andere relevante trends en ontwikkelingen die van belang zijn voor zwembaden. De bevindingen uit de externe analyse zijn weergegeven in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 van de rapportage worden de bevindingen uit de interne en externe analyse vertaald naar een viertal scenario’s voor een nieuw zwembad in Oegstgeest na 2030. De belangrijkste bevindingen uit de eerste twee hoofdstukken worden samengevat en de scenario’s worden kort beschreven voor wat betreft de functionaliteit en het verwachte gebruik c.q. de bezoekersaantallen. In hoofdstuk 5 worden vervolgens de financiële consequenties van de drie toekomstvarianten geraamd. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de belangrijkste bevindingen gepresenteerd.
1
2.
Interne analyse
In de interne analyse wordt op hoofdlijnen een beeld geschetst met betrekking tot het bestaande zwembad Poelmeer in Oegstgeest. Achtereenvolgend wordt ingegaan op het bestaande aanbod in zwembad Poelmeer (voorzieningen en activiteiten), het bezoek en de bezetting, de exploitatie en de staat van de accommodatie. Bij de uitvoering van de interne analyse is onder meer de beschikbaar gestelde informatie met betrekking tot het bestaande zwembad bestudeerd en is een bezoek gebracht aan het zwembad waarbij gesproken is met de locatiemanager. Voor de hele interne analyse geldt dat de jaren 2020 en 2021 buiten beschouwing zijn gelaten, omdat dit in verband met de maatregelen met betrekking tot Covid-19 geen representatieve jaren zijn.
2.1
Aanbod
Zwembad Poelmeer in Oegstgeest beschikt over de volgende voorzieningen: •
Een wedstrijdbassin van 312,5 m2 (25 x 12,5 meter) met beweegbare bodem van 9 x 12,5 m
•
Een instructiebassin van 126 m2 (14 x 9 meter)
•
Een recreatiebassin van 80 m2 met interactieve glijbaan
•
Een peuter-/kleuterbassin van 12 m2
•
Een plonsbad voor de waterglijbaan van 21 m2 (7 x 3 meter)
•
Een uitzwembassin van 35 m2 (7 x 5 meter)
•
Een buitenterrein.
Het functionele zwemwateroppervlak bedraagt hiermee ongeveer 518 m². Naast bovengenoemde faciliteiten is onder meer sprake van een uitgebreide horecavoorziening met keuken, kantoren, kleedkamers en een entree met receptie. Zwembad Poelmeer beschikt over het Keurmerk Veilig en Schoon. Zwem & Polovereniging Vivax beschikt op dit moment op het buitenterrein van het zwembad over een eigen verenigingsruimte. In het zwembad vinden de volgende activiteiten plaats: •
Recreatief zwemmen: familiezwemmen, banen zwemmen, vrij zwemmen.
•
Doelgroepactiviteiten: aqua’aerobic, aqua’joggen, aqua’varia, aqua’tacoyo, aqua’trimmen, aqua’vitaal, aqua’therapie.
•
Instructiezwemmen: baby-/peuterzwemmen, ABC-zwemles, volwassen zwemles.
•
Verhuur: Vivax Oegstgeest, De Zijl LGB Leiden, Watersport Atlantis Teylingen.
•
Schoolzwemmen: Montessorischool, Leo Kannerschool, ROC Leiden.
2.2
Bezoek, bezetting, exploitatie
2.2.1
Bezoekontwikkeling
De volgende tabel toont het aantal bezoeken in de jaren 2017, 2018, 2019.
recreatief
2017 62.706
2018 63.179
2019 60.233
doelgroepen
10.881
12.144
11.211
instructie verenigingen - Vivax - De Zijl - Atlantis scholen - Leo Kanner - Montesorri - ROC totaal
20.381 14.095 12.690 1.085 320 7.380 1.120 5.760 500
24.505 16.210 14.805 1.085 320 6.880 1.120 5.760 -
27.573 18.325 16.920 1.085 320 7.880 1.120 5.760 1.000
115.443
122.918
125.222
Tabel 1: Bezoekontwikkeling 2017-2019 2
Toelichting: •
Bovenstaande tabel laat zien dat het totaal aantal bezoekers in de periode 2017-2019 met ruim 8% is toegenomen. Deze toename is voornamelijk toe te schrijven aan een groter aantal instructiezwemmers, een toename van het aantal bezoeken van zwemvereniging Vivax en een verdubbeling van het aantal bezoeken door het ROC.
•
Een deel van het bezoek aan instructiezwemmen is toe te schrijven aan de lange wachtlijsten waar zwembad De Zijl in buurgemeente Leiden momenteel mee te maken heeft.
•
De deelname aan doelgroep activiteiten fluctueert licht. Diverse van deze activiteiten vinden plaats in het recreatiebassin wat weliswaar mogelijk is maar ook beperkingen kent.
•
Het recreatief zwemmen is na een lichte toename in 2018 weer gedaald.
•
Zwembad De Zijl in buurgemeente Leiden beschikt over onvoldoende zwemwater om aan de vraag van de verenigingen te voldoen. Om deze reden maakt zwemvereniging De Zijl gedurende 2 avonden per week gebruik van zwembad Poelmeer.
•
Omdat het huidige 25-meter wedstrijdbassin over 5 banen beschikt, is dit bassin niet goed geschikt voor wedstrijden. Alleen voor de waterpolowedstrijden van Vivax wordt dispensatie verleent. Het ontbreken van een 6e baan in het wedstrijdbassin wordt door de exploitant als belangrijk knelpunt gezien.
Het animocijfer geeft weer hoe vaak een inwoner van het verzorgingsgebied gemiddeld jaarlijks het zwembad bezoekt. Het laat daarmee zien, in hoeverre het zwembad in staat is om het potentiële bezoek in daadwerkelijk bezoek om te zetten. In paragraaf 3.1 wordt op de concurrentie en de vaststelling van de omvang van het verzorgingsgebied (32.500 inwoners) ingegaan. Op basis daarvan zijn in de volgende tabel de animocijfers van zwembad Poelmeer weergegeven en met de benchmarkcijfers voor dit soort zwembaden vergeleken. Het animocijfer voor verenigingen ligt in zwembad Poelmeer wat lager dan wat in vergelijkbare zwembaden gebruikelijk is, het animocijfer voor doelgroepen is gemiddeld. Het animocijfer voor instructiezwemmen is met name in 2018 en 2019 hoog en ook het animocijfer voor recreatief zwemmen ligt in zwembad Poelmeer aan de bovenkant van de range. Het totale animocijfer valt aan de bovenkant van de ‘range’ van de benchmarkcijfers en is daarmee in orde. Het zwembad vervult derhalve een duidelijke functie voor de inwoners van het verzorgingsgebied en er is dus bestaansrecht voor een zwemvoorziening in Oegstgeest.
recreatief doelgroepen instructie verenigingen scholen totaal
2017 1,93 0,33 0,63 0,43 0,23 3,55
2018 1,94 0,37 0,75 0,50 0,21 3,78
2019 1,85 0,34 0,85 0,56 0,24 3,85
benchmark 1,5 - 2,0 0,3 - 0,5 0,5 - 0,7 0,6 - 0,8 0,0 2,9 - 4,0
Tabel 2: Animocijfers 2017-2019
2.2.2
Bezetting
Het gemiddelde aantal bezoeken per vierkante meter zwemwateroppervlak per jaar geeft aan hoe goed een zwembad wordt bezet. Daarmee vormt het een belangrijke indicator van de verhouding tussen vraag en aanbod. Voor overdekte zwembaden is het benchmarkcijfer voor een voldoende verhouding tussen bezoek en zwemwater een bezetting van 225 à 275 bezoeken per vierkante meter zwemwater. Voor het bepalen van totale wateroppervlak zijn het peuterbad, het plonsbad en het uitzwembad buiten beschouwing gelaten, omdat het daarbij om (ondiepe) baden met een beperkte functie gaat.
bezoeken 2 zwemwater in m 2 bezoek/m zwemwater
2017 115.443
2018 122.918
2019 benchmark 125.222
518 223
518 237
518 242
225 - 275
Tabel 3: Bezetting 2017-2019 De cijfers laten zien dat in zwembad Poelmeer sprake is van een gemiddelde bezetting. In het verleden sprake is geweest van hogere bezoekersaantallen en daarmee een hogere bezettingsgraad. Vanuit de bestaande situatie is derhalve nog ruimte voor groei van de bezoekersaantallen.
3
2.2.3
Huidige exploitatie
In onderstaande tabel zijn de financiële resultaten van de exploitatiejaren 2017, 2018 en 2019 weergegeven. Exploitatie globaal huidig zwembad Poelmeer Baten Omzet zwembad Horeca Overig
2017
2018
2019
662.489 118.137 9.478
723.401 134.251 -4.421
787.597 158.236 18.590
Subsidie Totaal baten
250.976 € 1.041.080
251.302 € 1.104.533
253.466 € 1.217.889
Lasten Personeelskosten Afschrijvingen Overige bedrijfskosten Inkopen Totaal lasten
611.290 5.452 650.275 41.914 € 1.308.931
548.426 9.282 625.034 63.775 € 1.246.517
560.637 13.921 697.357 60.444 € 1.332.359
Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten Resultaat voor belasting
-€ 267.851 -3.419 -€ 271.270
-€ 141.984 -2 -€ 141.986
-€ 114.470 -1 -€ 114.471
Belasting Resultaat na belasting
67.818 -€ 203.453
35.497 -€ 106.490
28.618 -€ 85.853
Tabel 4: Exploitatie 2017-2019 De afgelopen jaren is een verbetering van het exploitatieresultaat gerealiseerd. De hiervoor geconstateerde toename van het aantal bezoekers heeft ook geresulteerd in een toename van de omzet uit zwembadbezoek en horeca. Daar staat een reductie van de personeelskosten tegenover, waar een toename verwacht zou kunnen worden vanwege het hogere aantal bezoekers en de indexering. De jaarrekening is verder sterk gecomprimeerd waardoor een verdere analyse van de cijfers niet goed mogelijk is. Dit is voor deze Quick Scan ook niet nodig, mede omdat deze betrekking heeft op een nieuw te realiseren zwembad. Opvallend is wel dat, ondanks de verbeteringen, nog steeds sprake is van een exploitatietekort. In het gesprek dat wij hebben gevoerd met de bedrijfsleider van Optisport Oegstgeest BV werd door hem aangegeven dat de huidige configuratie eigenlijk twee knelpunten kent. Ten eerste is (zoals eerder aangegeven) sprake van een wedstrijdbassin met 5 banen waar een wedstrijdbassin met 6 banen meer mogelijkheden zou bieden. Daarnaast is het recreatiebassin eigenlijk te klein om voldoende attractiviteitswaarde te kunnen bieden aan grote groepen mensen. Het zit eigenlijk een beetje tussen het tafellaken en het servet.
De bedrijfsleider geeft aan dat eigenlijk een keuze zou moeten worden gemaakt tussen een functioneel zwembad (volwaardig 6-baans wedstrijdbassin plus instructiebassin) of een voorzieningen met een groter en attractiever recreatief bassin.
2.3
De accommodatie
Door ons is een bezoek aan de accommodatie gebracht met als doel het maken van een (globale) inschatting of renovatie van het zwembad na 2030 nog een optie is. Onze bevindingen op dit gebied zijn opgenomen in bijlage 1. Belangrijkste conclusie is dat renovatie van de accommodatie na 2030 geen reële optie meer is. Zoals bekend is het onderhoudsregime van Optisport erop gericht dat de accommodatie na 2030 haar deuren sluit. Ook indien tot dat moment meer geïnvesteerd zou worden in het onderhoud van de accommodatie is echter renovatie niet meer aan te bevelen. Vanuit de gemeenteraad is ook nog de vraag gesteld of machines of materialen uit het bestaande zwembad nog kunnen worden gebruikt in een nieuw te realiseren zwembad in 2030. Zoals uit bijlage 1 is af te leiden is dit niet, of slechts in zeer beperkte mate, het geval.
4
3.
Externe analyse
Om toekomstscenario’s voor een nieuw zwembad te kunnen ontwikkelen is het van belang kennis te nemen van de concurrentiepositie, de (verwachte) demografische ontwikkelingen en andere relevante trends en ontwikkelingen binnen de zwembaden sportbranche. In dit hoofdstuk wordt aan deze onderwerpen aandacht besteed. Bij de uitvoering van de externe analyse is gebruik gemaakt van de beschikbare informatie over omliggende zwembaden, de door de gemeente aangeleverde demografische gegevens en de uitgebreide bureaukennis van Synarchis.
3.1
Concurrentie
Binnen 10 kilometer en 20 autominuten bevinden zich de volgende zwembaden:
Poelmeer Oegstgeest Toelichting: De Zijl Leiden
Wasbeek Sassenheim
Vijf Meibad Leiden De Does Leiderdorp
Aquamar Katwijk
Het Wedde Voorschoten
Binnenzee Noordwijk Het Sterrenbad Wassenaar Tikibad Wassenaar
Figuur 1: Concurrentieanalyse Een tabel met de functionaliteit van deze zwembaden en de afstanden tot zwembad Poelmeer is opgenomen in bijlage 2. Toelichting: •
Bovenstaand overzicht en de tabel in bijlage 2 laten zien dat alle omliggende gemeenten van Oegstgeest, zijnde Leiden, Katwijk, Teylingen (in Sassenheim), Leiderdorp, Voorschoten en Wassenaar over een binnenbad beschikken.
•
Binnen een straal van 10 kilometer bevinden zich 7 baden die over een recreatiebassin beschikken, alleen het Vijf Meibad in Leiden beschikt niet over een recreatiebassin. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat op recreatief gebied de concurrentie van dien aard is dat een substantieel deel van de inwoners van Oegstgeest zijn of haar weg zal weten te vinden naar zwembaden in de regio in een situatie waarin zwembad Poelmeer niet meer over een recreatief bassin beschikt. Bovendien bevindt zich op nog geen 11 kilometer van Poelmeer het in recreatief opzicht zeer aantrekkelijke Tikibad.
•
Opgemerkt dient te worden dat een substantieel deel van de bezoekers op de fiets naar zwembad Poelmeer komt. Voor deze bezoekers zijn alternatieve zwemvoorzieningen uiteraard veel minder goed bereikbaar of zelfs niet bereikbaar.
5
Op basis van het voorgaande is de verwachting dat zwembad Poelmeer met name de inwoners van de gemeente Oegstgeest bedient. Inwoners van omliggende gemeenten kunnen immers in hun eigen gemeente terecht voor zowel leszwemmen en doelgroep activiteiten alsmede in de meeste gevallen voor recreatief zwemmen. Desalniettemin geeft de locatiemanager van zwembad Poelmeer aan dat Poelmeer ook bezoekers uit Warmond en Leiden trekt. Vanuit Leiden heeft dit, zoals eerder aangegeven, te maken met de lange wachtlijsten voor instructiezwemmen en het volle rooster voor verenigingen in zwembad. De Zijl. Voor een deel van de inwoners van Warmond is zwembad Poelmeer het dichtstbijzijnde zwembad. Op basis hiervan luidt de conclusie dat het primaire verzorgingsgebied van zwembad Poelmeer bestaat uit de gemeente Oegstgeest, (een deel van) het dorp Warmond en (een deel van) de omliggende wijken van Leiden. In totaal bestaat het verzorgingsgebied in 2021 hiermee uit ongeveer 32.500 inwoners. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de locatie van het zwembad bepalend is voor aard en omvang van het verzorgingsgebied. Wanneer het nieuwe zwembad op een andere locatie wordt gesitueerd dan zal dit derhalve naar verwachting consequenties hebben voor het verzorgingsgebied. Dit kan zowel in positieve als in negatieve zin zijn.
Zo zullen de bezoekers uit Warmond en Leiden een locatie aan de andere kant van Oegstgeest minder goed weten te vinden, maar kan het zwembad aan die kant van de gemeente wellicht wel profiteren van de woningbouwontwikkelingen in NieuwRhijngeest en Valkenburg. Voor het bepalen van de consequenties van de locatie op de omvang van het verzorgingsgebied is nader onderzoek vereist. In de verdere analyse is uitgegaan van een gelijkblijvende omvang van het verzorgingsgebied.
3.2
Demografische ontwikkelingen
In onderstaande tabellen wordt inzicht gegeven in de demografie van de gemeente Oegstgeest. 2021 0-9 jaar 3.026 10-19 jaar 3.183 20-29 jaar 2.142 30-39 jaar 2.927 40-49 jaar 3.391 50-59 jaar 3.582 60-69 jaar 3.093 70-79 jaar 2.329 80-89 jaar 1.125 90-99 jaar 257 100-109 jaar 7 totaal 25.062
Tabel 5: Huidig aantal inwoners
totaal ontwikkeling
2021
2025
25.062
25.690 26.570 27.350 28.090 28.530 3% 6% 9% 12% 14%
2030
2035
2040
2045
Tabel 6: Prognosecijfers gemeente Oegstgeest volgens het CBS Hoewel er geen eenduidige prognosecijfers beschikbaar zijn streeft de gemeente volgens de geldende woningvisie naar een toevoeging van 1.400 woningen tot 2030. Met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,14 mensen volgens het CBS leidt dit tot een groei van circa 3.000 inwoners wat nagenoeg overeenkomt met de prognosecijfers van het CBS. Van de nieuwbouw is ruim twee derde in de deelplannen van Nieuw Rhijngeest voorzien, met als grootste deelplan het ‘Bio Science Park’ waar 800 woningen zijn voorzien en 300 woningen in Nieuw Rijnvaert. Op en rond het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg, in de buurgemeente Katwijk, komen in totaal 5.600 nieuwe woningen. De eerste woningen in Valkenhorst worden naar verwachting in 2023 opgeleverd, daarna zal het aantal woningen stapsgewijs toenemen tot het hiervoor genoemd aantal. In de demografische situatie is sprake van een zekere oververtegenwoordiging van jonge gezinnen en van senioren. Op basis van cijfers van de databank van de provincie Zuid Holland is vergrijzing het demografisch perspectief op dit moment. De
6
verwachting is dat de jongste leeftijdscategorie tot 18 jaar zowel absoluut als procentueel licht zal toenemen. De leeftijdscategorie tussen 18 en 65 jaar neem in omvang en procentueel af.
3.3
Trends en ontwikkelingen in de sport
Er zijn verschillende landelijke trends op het gebied van sportaccommodaties en sportactiviteiten, die invloed op de toekomstige behoefte kunnen hebben. Onderstaande opsomming is niet uitputtend maar beperkt zich tot de voor de scenariovorming voor een nieuw zwembad meest relevante trends en ontwikkelingen: •
De aandacht voor gezond leven en bewegen blijft toenemen. Dat betekent een positieve stimulans voor sportbeoefening in het algemeen. Vooral 55-plussers blijken aanzienlijk vaker deel te nemen aan sportieve activiteiten dan in het verleden;
•
Individualisering, diversiteit en nieuwe vormen van communicatie zorgen ervoor dat maatschappelijke verbanden losser worden. Dat betekent dat sportactiviteiten steeds meer ongeorganiseerd in plaats van in verenigingsverband plaatsvinden. Het aantal leden van alle sportbonden samen is in de afgelopen jaren (zonder Covid-19) licht dalend geweest. Daar staat tegenover dat de totale sportdeelname al enige tijd vrij stabiel is. Dat betekent dat het aandeel van de ongeorganiseerde sport toeneemt. Als sportaccommodaties hierop weten in te spelen, biedt dat een kans voor ze. Een activiteit als banen zwemmen is een voorbeeld van zwemmen in ongeorganiseerd verband;
•
Tegelijkertijd is er naast de individualisering en soortgelijke ontwikkelingen nog steeds ook behoefte aan ontmoeting en sociale verbondenheid. Sportaccommodaties spelen hier soms op in door een plek te zijn waar men niet alleen kan sporten, maar ook ontmoeten;
•
In het verleden heeft menig gemeente fors in recreatieve overdekte zwembaden geïnvesteerd. Sinds de eeuwwisseling heeft echter landelijk een verschuiving van recreatief zwemmen naar begeleide activiteiten plaatsgevonden. Dat geldt zowel voor het bezoek aan zwembaden, als voor het karakter van nieuwgebouwde baden. Hierbij hebben demografische ontwikkelingen, gewenning aan recreatieve zwemvoorzieningen en uitbreiding van andersoortige recreatieve voorzieningen een rol gespeeld.
•
Banenzwemmen, aquasporten, seniorenactiviteiten en therapeutische doelgroep-activiteiten zijn in de afgelopen jaren populair geweest en zullen dat in de komende jaren ook blijven. Kritische succesfactoren voor een aantrekkelijk aanbod zijn in algemene zin: een hoge kwaliteit van de instructeurs, een goede hygiëne en dat er aandacht is voor de sportieve èn de sociale functie;
•
Instructiezwemmen blijft een kerntaak van zwembaden, maar ook hieraan stellen bezoekers steeds hogere eisen. Dat betreft vooral de kwaliteit van de instructeurs, de communicatie en de lengte van de wachtlijsten.
7
4.
Scenario’s
In dit hoofdstuk worden in eerste instantie de bevindingen uit de interne en externe analyse samengevat weergegeven waarbij inzichtelijk wordt gemaakt welke invloed deze hebben bij de overwegingen rond de planvorming voor een nieuwe zwemvoorziening in Oegstgeest na 2030. Vervolgens worden vier mogelijke scenario’s gepresenteerd die verschillen in functionaliteit en ambitieniveau. Voor de respectievelijke scenario’s worden de belangrijkste karakteristieken beschreven en wordt ingegaan op het verwachte gebruik en de bezoekersaantallen.
4.1
Synthese
In hoofdstuk 2 is de huidige situatie van zwembad Poelmeer in beeld gebracht. Uit deze analyse is een aantal punten naar voren gekomen die van belang zijn voor de configuratie van het nieuwe zwembad. Zoals aangegeven in het vorige hoofdstuk van deze rapportage is de bezetting van Poelmeer in het verleden hoog geweest. Op dit moment (lees voor de coronacrisis) is, door een afname van de bezoekersaantallen ten opzichte van een aantal jaar daarvoor, sprake van een gemiddelde bezetting. Dit betekent dat er in de huidige situatie nog ruimte in het zwembad aanwezig is voor groei van de bezoekersaantallen. Vanwege het feit dat het huidige animocijfer zich op een goed niveau bevindt vergeleken bij andere zwembaden anno 2021 zijn naar verwachting de autonome mogelijkheden (los van demografische en trendmatige ontwikkelingen) om de bezoekersaantallen bij een vergelijkbare configuratie substantieel te verhogen echter beperkt. Met betrekking tot de demografische ontwikkelingen is de verwachting dat het inwonersaantal van Oegstgeest tot 2045 zal toenemen met zo’n 14%. Er is geen sprake van ontgroening, het percentage en absolute aantal kinderen en jongeren zal licht toenemen. Er is wel sprake van een sterke vergrijzing. Met name de leeftijdscategorie tussen 18 en 65 neemt in omvang af.
Het voorgaande betekent onder meer dat er marktpotentie blijft bestaan voor leszwemmen en andere activiteiten voor kleine en grotere kinderen. Ook de activiteiten voor senioren zullen drukker bezocht gaan worden. Met name de doelgroep-activiteiten voor de jongere doelgroep kunnen onder druk komen te staan. Landelijke trends en ontwikkelingen wijzen onder meer op een toenemende populariteit van (ongeorganiseerde) sportieve activiteiten zoals banenzwemmen en doelgroep-activiteiten. De verwachting is dat het recreatief zwemmen onder druk zal blijven staan, vooral door de toegenomen mogelijkheden voor alternatieve vrije tijdsbesteding. Indien de ontwikkeling van het bezoekersaantal aan het nieuwe zwembad gelijke tred houdt met de verwachte bevolkingsontwikkeling zou een toename met 15.000 tot 20.000 bezoekers in 2045 wellicht mogelijk zijn. Dit zou binnen de huidige watercapaciteit mogelijk zijn waarbij dan wel sprake zal zijn van een hoge bezettingsraad van ongeveer 275 bezoekers per vierkante meter zwemwater. Op basis van het huidige en verwachte gebruik is het derhalve gerechtvaardigd, bij een vergelijkbare functionaliteit, globaal uit te gaan van een vergelijkbaar aantal vierkante meter zwemwater in Poelmeer waarbij, vanuit exploitatieperspectief, sprake dient te blijven van een goede bezetting.
Door de exploitant wordt het ontbreken van een zesde baan in het huidige wedstrijdbassin als belangrijk knelpunt gezien. De verenigingen, en met name Vivax, vormen een belangrijke doelgroep voor zwembad Poelmeer. Voor wedstrijden is er behoefte aan een bassin dat voldoet aan de afmetingen van de KNZB voor waterpolo, maar ook is er behoefte aan een bassin dat voldoet aan de eisen voor wedstrijdzwemmen. De exploitant moet nu regelmatig nee verkopen aan verenigingen die hun wedstrijden in Poelmeer zouden willen organiseren. Dit betekent dat het wedstrijdbassin een minimale afmeting moet hebben van: •
Waterpolo: 25,00 x 15,00 x 2,00 meter (6 banen).
•
Wedstrijdzwemmen: 25,00 x 15,40 x 1,40 meter.
Verder zou in de nieuwe situatie bij voorkeur sprake zijn van een instructiebassin met een beweegbare bodem. Ook verdient het wellicht aanbeveling een keuze te maken tussen een functioneel zwembad of een zwembad met recreatieve voorzieningen met meer attractiviteitswaarde als in de huidige situatie het geval is. Uit de concurrentieanalyse blijkt dat iedere buurgemeente een eigen zwembad heeft. Ook is het aanbod van recreatieve baden in de omgeving relatief groot. Dit betekent dat het, ook bij een aantrekkelijkere nieuwe zwemvoorziening, slechts in beperkte mate mogelijk zal zijn het verzorgingsgebied te vergroten. Zoals eerder aangegeven is de locatie van het zwembad bepalend 8
voor aard en omvang van het verzorgingsgebied. Wanneer het nieuwe zwembad op een andere locatie wordt gesitueerd dan zal dit derhalve naar verwachting consequenties hebben voor het verzorgingsgebied. Dit kan zowel in positieve als in negatieve zin zijn. De in deze paragraaf beschreven bevindingen zijn als input gebruikt om vier mogelijke scenario’s te ontwikkelen voor een nieuw te realiseren zwembad in Oegstgeest na 2030. Deze scenario’s worden in de volgende paragrafen beschreven. Uitgangspunt bij de verdere beschouwing is dat het verzorgingsgebied van het nieuwe zwembad vergelijkbaar zal met het huidige verzorgingsgebied. Ook wordt vooralsnog geen rekening gehouden met hogere bezoekersaantallen als gevolg van demografische ontwikkelingen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij alle scenario’s een eventuele stijging van de bezoekersaantallen die gelijke tred houdt met de meest optimistische demografische prognose op te vangen is binnen de wateroppervlakten van de respectievelijke scenario’s. Scenario 1 geeft invulling aan het verzoek vanuit de gemeenteraad in de aangenomen motie. Met scenario 2 en 3 wordt de hiervoor beschreven keuze gemaakt voor respectievelijk een functioneel zwembad en een recreatieve voorziening met meer attractiviteitswaarde dan in de bestaande situatie in zwembad Poelmeer het geval is.
Scenario 4 betreft een plusvariant waarbij een extra instructiebassin is opgevoegd ten opzichte van het recreatieve scenario 3.
4.2
Scenario 1 – Huidige configuratie behouden
Scenario 1 gaat uit van het terugbouwen van het zwembad in de huidige configuratie. Dit in aansluiting op de motie van de gemeenteraad. Zoals in pararaaf 2.1.1. al beschreven ziet de huidige configuratie er als volgt uit: •
Een wedstrijdbassin van 312,5 m2 (25 x 12,5 meter)
•
Een instructiebassin van 126 m2 (14 x 9 meter)
•
Een recreatiebassin van 80 m2 met interactieve glijbaan
•
Een peuter-/kleuterbassin van 12 m2
•
Een plonsbad voor de waterglijbaan van 21 m2 (7 x 3 meter)
•
Een uitzwembassin van 35 m2 (7 x 5 meter)
•
Een buitenterrein.
Hoewel de functionaliteit van het zwembad in dit scenario niet verandert, zal een nieuw bad in combinatie met de te verwachte toename bevolkingstoename naar verwachting een (beperkte) toename van het aantal bezoekers betekenen. De bevolkingstoename is voornamelijk te verwachten onder jonge gezinnen en ouderen. Scenario 1 is het enige scenario waarbij sprake is van een wedstrijdbassin met vijf banen. Dit in aansluiting op de motie van de gemeenteraad om de (financiële) consequenties van het terugbouwen van zwembad Poelmeer met dezelfde configuratie inzichtelijk te maken. Voor de andere scenario’s wordt uitgegaan van een 6-baans wedstrijdbassin. Wij zijn namelijk van mening daad aard en omvang van het gebruik van c.q. bezoek aan zwembad Poelmeer een dergelijke voorziening rechtvaardigt en vanwege het feit dat een 6-baans wedstrijdbassin voldoet aan alle hedendaagse normen en hiermee een toekomstbestendig karakter heeft (voor de komende 40 jaar). Hoewel dit geen direct argument is om hiervoor te kiezen is het wel goed om te vermelden dat meer dan 90% van de 25-meter bassins die in Nederland worden gerealiseerd bestaan uit zes banen.
4.3
Scenario 2 – Functioneel bad
In dit scenario is geen sprake van een recreatief bassin en worden de functionele bassins uitgebreid. Hiermee worden de genoemde knelpunten in het wedstrijd- en instructiebassin opgelost. Het zwembad zal in dit scenario nog wel een beperkte recreatieve functie behouden, met name voor (jonge) gezinnen (peuterbad, glijbaan) en senioren (wellnessvoorzieningen). Het geheel laten verdwijnen van de recreatieve functie is gezien het redelijk hoge animocijfer voor recreatief zwemmen en de jonge gezinnen en senioren als (door de exploitant genoemde) belangrijke doelgroepen niet wenselijk. Op basis van het voorgaande is de volgende configuratie voor dit scenario opgesteld: •
6-baans wedstrijdbassin van 25 x 15,4 m (385 m2) met halve beweegbare bodem
•
Instructiebassin van 16 x 10 m (160 m2) met volledige beweegbare bodem
•
Natte waterspeeltuin 9
•
Wellnessvoorzieningen (whirlpool, stoomcabines)
•
Interactieve waterglijbaan met plonsbad
bezoekers verwachte aantal 2019 ontwikkeling bezoekers Recreatief 60.233 -15% 51.200 Doelgroepen 11.211 10% 12.300 Instructie 27.573 5% 29.000 Verenigingen 18.325 10% 20.200 Scholen 7.880 0% 7.880 totaal 125.222 120.580 545 m 2 zwemwater 2 221 aantal bezoekers per m zwemwater
scenario 2
Tabel 7: Bezoekersprognose scenario 2 Toelichting: •
Het aantal recreatieve bezoekers zal in dit scenario naar verwachting met 15% afnemen vanwege de beperktere recreatieve functie.
•
Als gevolg van de verbeterde functionaliteit is de verwachting gerechtvaardigd dat het aantal deelnemers aan doelgroepactiviteiten met circa 10% kan toenemen. De bezetting van het bassin zal ook met het huidige aantal bezoekers aan deze activiteit al toenemen gezien het feit dat de activiteiten die nu in het recreatiebad plaatsvinden zich zullen moeten verplaatsen naar het instructie-/doelgroepenbad.
•
De ontwikkeling van het aantal instructiezwemmers is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal kinderen in het verzorgingsgebied. Gezien de verbeterde functionaliteit van het instructiebad in dit scenario en de wachtlijsten voor instructiezwemmen in buurgemeente Leiden is de verwachting gerechtvaardigd dat een beperkte toename van 5% wel mogelijk is.
•
Door het realiseren van een volwaardig wedstrijdbad is het aannemelijk dat het aantal verenigingsbezoeken met 10% zal toenemen. De toename in bezoek zal met name toe te schrijven zijn aan de wedstrijden die in een volwaardig wedstrijdbassin kunnen plaatsvinden.
•
Het verbeteren van de functionaliteit heeft naar verwachting geen invloed op het aantal bezoeken door scholen.
•
De bezetting van het zwembad in dit scenario zal naar verwachting op een lager niveau liggen dan in het huidige bad, maar zal nog steeds goed zijn.
4.4
Scenario 3 – Recreatief bad
Het huidige zwembad en de hiervoor geschetste functionele variant is met name geschikt voor jonge kinderen en senioren. De exploitant gaf aan dat de oudere jeugd moeilijker naar het zwembad te trekken is. Voor (oudere) jeugd met zwemdiploma moet het zwembad spanning, uitdaging en sfeer bieden, door een breder scala aan recreatieve elementen. Spectaculaire en onderscheidende attracties zijn waar deze doelgroep voor naar het zwembad komt. De functionele capaciteit wordt in dit scenario ingeperkt door het instructiebassin te laten vervallen. Wel wordt, net als in het vorige scenario, een 6-baans wedstrijdbad met halve beweegbare bodem gerealiseerd. De doelgroepactiviteiten en het instructiezwemmen zullen in dit scenario in het wedstrijd- en het recreatiebassin moeten plaatsvinden, zoals dat in de huidige situatie ook deels het geval is. •
6-baans wedstrijdbad 25 x 15,4 meter
•
Peuterbad 90 m2, natte waterspeeltuin
•
Recreatiebad 180 m2 met stroomversnelling en andere attractieve voorzieningen
•
Wellnessvoorzieningen (whirlpools, stoomcabines)
•
Spectaculaire interactieve glijbaan
10
Bezoekersprognose scenario 3: bezoekers verwachte aantal scenario 3 2019 ontwikkeling bezoekers Recreatief 60.233 15% 69.300 Doelgroepen 11.211 0% 11.200 Instructie 27.573 -10% 24.800 Verenigingen 18.325 5% 19.200 Scholen 7.880 0% 7.880 totaal 125.222 132.380 565 m 2 zwemwater 2 234 aantal bezoekers per m zwemwater Tabel 8: Bezoekersprognose scenario 3 Toelichting: •
Door het wegvallen van het instructiebassin in dit scenario zullen de doelgroepactiviteiten in het wedstrijd- en recreatiebassin moeten plaatsvinden. Daar dit in de huidige situatie ook het geval is en de doelgroepactiviteiten vrijwel nooit gelijktijdig met het instructiezwemmen en recreatiezwemmen plaatsvinden, is de verwachting gerechtvaardigd dat alle doelgroepactiviteiten op de huidige manier doorgang kunnen vinden. Door het wegvallen van het instructiebassin is in dit scenario geen ruimte voor groei van deze activiteiten. In dit scenario zijn er derhalve geen veranderingen te verwachten in het aantal bezoekers aan deze activiteiten ten opzichte van de huidige situatie.
•
Als gevolg van het wegvallen van het instructiebassin is de verwachting gerechtvaardigd dat het aantal instructiezwemmers met circa 10% zal afnemen. Het instructiezwemmen zal volledig moeten plaatsvinden in het wedstrijd- en recreatiebassin.
•
Enerzijds is het door het realiseren van een volwaardig wedstrijdbad aannemelijk dat het aantal verenigingsbezoeken zal toenemen. De toename in bezoek zal met name toe te schrijven zijn aan de wedstrijden die in een volwaardig wedstrijdbassin kunnen plaatsvinden. Anderzijds zal ook zwemvereniging Vivax, die naast waterpolo ook zwemlessen aanbiedt, door het wegvallen van het instructiebassin naar verwachting te maken krijgen met een daling van het aantal instructiezwemmers. Onder aan de streep is een stijging van het totale aantal verenigingsbezoeken met 5% realistisch.
•
Door een echt onderscheidend recreatief aanbod neer te zetten, is de verwachting gerechtvaardigd dat een groei van het aantal recreatieve bezoekers met 15% haalbaar is. Het zwembad zal dan op recreatief gebied een meer regionale functie moeten bieden.
•
4.5
De bezetting zal in dit scenario op een nagenoeg gelijk niveau liggen als de bezetting in het huidige bad.
Scenario 4 – Plus variant
In dit plus-scenario wordt zowel de functionele verbetering van scenario 2 als de recreatieve verbetering van scenario 3 doorgevoerd. Hierdoor ontstaat een volwaardig functionele en recreatieve voorziening. •
6-baans wedstrijdbad 25 x 15,4 meter
•
Instructiebad 16 x 10 meter
•
Peuterbad 90 m2, natte waterspeeltuin
•
Recreatiebad 150-180 m2 met stroomversnelling en andere attractieve voorzieningen
•
Wellnessvoorzieningen (whirlpools, stoomcabines)
•
Spectaculaire interactieve glijbaan
Voorbeelden: •
De blauwe golf Leeuwarden (glijbanen)
•
Aquarena Emmen
•
Zwembad Swimfun Joure
11
Bezoekersprognose scenario 4: bezoekers verwachte aantal scenario 4 2019 ontwikkeling bezoekers Recreatief 60.233 15% 69.300 Doelgroepen 11.211 10% 12.300 Instructie 27.573 5% 29.000 Verenigingen 18.325 10% 20.200 Scholen 7.880 0% 7.880 totaal 125.222 138.680 695 m 2 zwemwater 2 200 aantal bezoekers per m zwemwater Tabel 9: Bezoekersprognose scenario 4 Toelichting: •
Door een echt onderscheidend recreatief aanbod neer te zetten, is de verwachting gerechtvaardigd dat een groei van het aantal recreatieve bezoekers met 15% haalbaar is. Het zwembad zal dan op recreatief gebied een meer regionale functie moeten bieden.
Voor het functionele gedeelte van het zwembad in dit scenario gelden dezelfde aannames als in scenario 2: •
Als gevolg van de verbeterde functionaliteit is de verwachting gerechtvaardigd dat het aantal deelnemers aan doelgroepactiviteiten met circa 10% kan toenemen. De bezetting van het bassin zal ook met het huidige aantal bezoekers aan deze activiteit al toenemen gezien het feit dat de activiteiten die nu in het recreatiebad plaatsvinden zich zullen moeten verplaatsen naar het instructie-/doelgroepenbad.
•
De ontwikkeling van het aantal instructiezwemmers is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal kinderen in het verzorgingsgebied. Gezien de verbeterde functionaliteit van het instructiebad in dit scenario en de wachtlijsten voor instructiezwemmen in buurgemeente Leiden is de verwachting gerechtvaardigd dat een beperkte toename van 5% wel mogelijk is.
•
Door het realiseren van een volwaardig wedstrijdbad is het aannemelijk dat het aantal verenigingsbezoeken met 10% zal toenemen. De toename in bezoek zal met name toe te schrijven zijn aan de wedstrijden die in een volwaardig wedstrijdbassin kunnen plaatsvinden.
•
Het verbeteren van de functionaliteit heeft naar verwachting geen invloed op het aantal bezoeken door scholen.
•
Door een flinke toename van het wateroppervlak in dit scenario zal de bezetting een stuk lager liggen dan in het huidige bad. Het aantal bezoekers per m2 valt nog net binnen de marge van een efficiënte afstemming van vraag en aanbod.
12
5.
Financiële consequenties
5.1
Investeringskosten
In onderstaande tabel is de investeringskostenraming voor de in het vorige hoofdstuk beschreven drie scenario’s weergegeven. In bijlage 3 is per scenario een gespecificeerd overzicht van de onderliggende ruimtestaat weergegeven.
Investering nieuwe zwembad Grondkosten Overige kosten gemeente Bouwkosten Overige kosten marktpartij
scenario 1 1.661.000 788.000 10.613.000 1.763.000
scenario 2 1.780.000 831.000 11.235.000 1.895.000
scenario 3 1.800.000 910.000 12.350.000 2.010.000
scenario 4 1.978.000 1.007.000 13.728.000 2.249.000
Onvoorzien Totale stichtingskosten (excl BTW)
1.482.000 € 16.307.000
1.574.000 € 17.315.000
1.707.000 € 18.777.000
1.896.000 € 20.858.000
Tabel 10: Investeringskosten per scenario Op de raming zijn onder meer de volgende uitgangspunten van toepassing. •
Inclusief parkeerterrein en ongeveer 2.500 m² buitenruimte.
•
10% onvoorzien.
•
Prijspeil eind 2021.
•
Grondkosten € 200,- per m2 terrein.
•
Geen rentekosten gerekend.
•
Exclusief BTW.
De footprint van de respectievelijke scenario’s, en hiermee de benodigde omvang van het kavel waarop het zwembad gerealiseerd gaat worden. Bedraagt: •
Scenario 1: ongeveer 8.200 m² (gebouw ongeveer 3.200 m², 70 parkeerplekken)
•
Scenario 2: ongeveer 8.800 m² (gebouw ongeveer 3.400 m², 87 parkeerplekken)
•
Scenario 3: ongeveer 8.900 m² (gebouw ongeveer 3.700 m², 78 parkeerplekken)
•
Scenario 4: ongeveer 9.800 m² (gebouw ongeveer 4.100 m², 97 parkeerplekken)
Gerekend is met 2.500 meter ligweide, ongeveer gelijk aan de huidige situatie bij zwembad Poelmeer. Grofweg bestaat de opbouw van de footprint uit drie componenten: het gebouw, het parkeerterrein en de ligweide. Parkeerplekken worden berekend op basis van 12 parkeerplekken per 100 m² wateroppervlak. Dit is in lijn met de landelijke normeringsrichtlijnen volgens het CROW. De parkeernota van de gemeente Oegstgeest is ook gebaseerd op de CROW-richtlijnen. In deze parkeernota staat echter het binnenbad niet genoemd voor parkeren van auto’s (wel de term openluchtbad, daar staat 12,9 parkeerplek per 100 m² wateroppervlak, iets hoger derhalve dan waar hier mee gerekend is). Overigens staan in de parkeernota ook normeringen voor fiets-parkeren (15 plaatsen per 100 m² zwemwater) en voor scooters (1,5 parkeerplek per 100 m²) zwemwater. In de volgende tabel is een en ander nogmaals overzichtelijk weergegeven. Oppervlakten (m2) Verhard Onverhard Bebouwd Totaal perceel
scenario 1 2.510 2.500 3.168 8.178
scenario 2 2.922 2.500 3.354 8.776
scenario 3 2.688 2.500 3.687 8.875
scenario 4 3.168 2.500 4.098 9.766
Tabel 11: Oppervlakten per scenario De footprint kan beïnvloed worden door te kiezen voor een kleinere accommodatie (en wellicht hierdoor ook minder parkeerplekken) of de ligweide kleiner te maken of zelfs geheel te laten vervallen. Verder is combinatie van parkeerplekken met andere functies mogelijk indien de piekbezettingen van de respectievelijke functies op verschillende momenten liggen. Dat is bij combinatie van het nieuwe zwembad met andere sportfuncties beperkt het geval. De sportfuncties hebben allemaal gelijktijdig de piek op zaterdag. 13
5.2
Jaarlast
In onderstaande tabel is een raming van de jaarlast gegeven op hoofdlijnen: Exploitatie globaal nieuw zwembad Baten Omzet zwembad Horeca Overig
scenario 1
scenario 2
scenario 3
scenario 4
794.000 159.000 5.000
758.000 152.000 5.000
833.000 167.000 5.000
872.000 175.000 10.000
€ 958.000
€ 915.000
€ 1.005.000
€ 1.057.000
Lasten Personeelskosten Kapitaallasten Energie en water Onderhoud Overige bedrijfskosten Inkoop horeca Totaal lasten
565.000 504.000 100.000 408.000 375.000 56.000 € 2.008.000
540.000 535.000 110.000 433.000 375.000 53.000 € 2.046.000
593.000 582.000 115.000 469.000 375.000 58.000 € 2.192.000
621.000 647.000 140.000 521.000 400.000 61.000 € 2.390.000
Jaarlast
-€ 1.050.000 -€ 1.131.000 -€ 1.187.000 -€ 1.333.000
Totaal baten
Tabel 12: Exploitatie nieuw zwembad per scenario Toelichting op de tabel: •
Prijspeil eind 2021.
•
Uitgangspunten een Btw belaste exploitatie, alle bedragen waar van toepassing exclusief Btw.
•
Uitgangspunt is exploitatie door een marktpartij.
•
De jaarlast is het totaal van eigenaarslasten (kapitaallasten, groot onderhoud, eigenaarsbelastingen en -verzekeringen) en het exploitatietekort.
•
De omzet zijn gebaseerd op de bestaande omzetten per bezoeker vermenigvuldigd met de geraamde bezoekersaantallen per scenario. De geraamde bezoekersaantallen per scenario zijn weergegeven in hoofdstuk 4 en nogmaals samengevat in de volgende tabel:
Toekomstige bezoekers Recreatief Doelgroepen Instructie Verenigingen Scholen Totaal
scenario 1 60.000 12.000 28.000 18.300 7.880 126.180
scenario 2 51.200 12.300 29.000 20.200 7.880 120.580
scenario 3 69.300 11.200 24.800 19.200 7.880 132.380
scenario 4 69.300 12.300 29.000 20.200 7.880 138.680
Tabel 13: Geraamde bezoekersaantallen per scenario •
De personeelskosten zijn gebaseerd op de bestaande bezoekersaantallen en gecorrigeerd naar de geraamde bezoekersaantallen en de configuratie van de verschillende scenario’s.
•
De kapitaallasten zijn berekend op basis van annuïteiten waarbij de volledige stichtingskosten exclusief de grond zijn afgeschreven over een periode van 40 jaar en waarbij een rente is gehanteerd van 1,4% (omslagrente 2022 van de gemeente Oegstgeest). Over de grondkosten is uitsluitend rente gerekend.
•
Uitgangspunt is een all-electric gebouw. De kosten voor elektriciteit en water zijn gebaseerd op ervaringscijfers. Dit laatste geldt ook voor de overige bedrijfskosten. De overige bedrijfskosten zijn inclusief de door de exploitant in rekening gebrachte vergoedingen.
•
De onderhoudskosten betreffen een vast (te indexeren) bedrag/dotatie voor een periode van 40 jaar en worden op basis van ervaringscijfers geraamd op 2,5% van de stichtingskosten. De demarcatie tussen eigenaar en exploitant en hiermee de toerekening van dit bedrag aan beide partijen dient in een later stadium te worden bepaald. Vanwege het feit dat de volledig investering in 40 jaar wordt afgeschreven is dit bedrag inclusief vervangingsinvesteringen.
•
Onder de overige bederijfskosten vallen belastingen en verzekeringen (inclusief het eigenaarsdeel), kantoorkosten, promotiekosten, administratie, management- en risicovergoedingen, etc. 14
•
De inkoopkosten van de horeca bedragen 35% van de omzet.
De gemeente geeft aan dat het mogelijk aanbeveling verdient om op basis van componenten af te schrijven waarbij bijvoorbeeld de installaties over een kortere termijn worden afgeschreven. Dit zou resulteren in hogere kapitaallasten maar een vergelijkbare reductie van de onderhoudskosten waardoor dit per saldo geen invloed heeft op de jaarlast. In een later stadium dient de gemeente nader te bepalen of de componentenmethode bij het bepalen van de kapitaallasten wordt gehanteerd of dat vervangingsinvesteringen worden gedekt door de jaarlijkse onderhoudsdotatie. Eerder is in deze rapportage aangegeven dat de bezoekersaantallen zijn gebaseerd op de huidige omvang van het verzorgingsgebied. Indien het verzorgingsgebied als gevolg van demografische ontwikkelingen groter wordt in omvang kan dit leiden tot een “autonome” toename van het aantal bezoeken in het nieuwe zwembad. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de locatie van het nieuwe zwembad (die nog niet bekend is) invloed zal hebben op aard en omvang van het verzorgingsgebied. Het effect op de jaarlast van meer bezoekers zal echter per saldo beperkt zijn vanwege het feit dat tegenover de hogere omzet ook hogere kosten staan, met name door een hogere personele inzet.
15
6.
Samenvattende bevindingen
In deze Quick Scan is een eerste inzicht verschaft in de inhoudelijke en financiële consequenties van een nieuw overdekt zwembad in de gemeente Oegstgeest. Uiteraard dient in een later stadium op alle onderdelen verdere uitwerking plaats te vinden. Er is onder meer gekeken naar het gebruik en de exploitatie van het huidige zwembad Poelmeer, de concurrerende voorzieningen en de verwachte demografische ontwikkelingen. Uit de concurrentieanalyse blijkt dat iedere buurgemeente een eigen zwembad heeft. Ook is het aanbod van recreatieve baden in de omgeving relatief groot. Dit betekent dat het, ook bij een aantrekkelijkere nieuwe zwemvoorziening, slechts in beperkte mate mogelijk zal zijn het verzorgingsgebied te vergroten. Met betrekking tot de demografische ontwikkelingen is de verwachting dat het inwonersaantal van Oegstgeest tot 2045 zal toenemen met zo’n 14%. Er is geen sprake van ontgroening, het percentage en absolute aantal kinderen en jongeren zal licht toenemen. Er is wel sprake van een sterke vergrijzing. In overleg met de gemeente is een viertal scenario’s ontwikkeld voor een nieuwe voorziening en ieder scenario is verder uitgewerkt. Het wateroppervlak van alle scenario’s biedt de ruimte om een toename van de bezoekersaantallen als gevolg van de verwachte demografische ontwikkelingen op te vangen.
In de volgende tabel zijn de belangrijkste bevindingen samengevat weergegeven.
Samenvattende tabel Functionaliteiten Wateroppervlakte Geraamd bezoekersaantal 2 Bezetting (# bezoekers/m ) Investeringskosten (pp 2021) Jaarlast (pp 2021)
scenario 1 Huidige configuratie 5-baans wedstrijdbassin Klein instructiuebassin Klein recreatiebassin 518 126.180
scenario 2 Functioneel zwembad
scenario 3 Recreatief zwembad
6-baans wedstrijdbassin Groter instructiebassin
6-baans wedstrijdbassin Groot recreatiebassin
545 120.580
565 132.380
scenario 4 Plusvariant 6-baans wedstrijdbassin Groter instructiebassin Groot recreatiebassin 695 138.680
221 € 17.315.000 -€ 1.131.000
234 € 18.777.000 -€ 1.187.000
200 € 20.858.000 -€ 1.333.000
244 € 16.307.000 -€ 1.050.000
Tabel 14: Samenvatting met belangrijkste bevindingen Conform de motie van de gemeenteraad is bij scenario 1 de huidige configuratie van zwembad Poelmeer als uitgangspunt genomen. Doorgaans wordt echter geopteerd voor een 6-baans wedstrijdbad vanwege het feit dat een met dergelijk bassin sprake is van een multifunctionele voorziening die voldoet aan alle normen en eisen voor wedstrijdsport. Er is dan sprake van een toekomstbestendige voorziening voor de verwachte levensduur van het nieuwe zwembad van 40 jaar. Indien het wedstrijdbassin van scenario 1 met één baan zou worden verbreed dan heeft dit uiteraard substantiële consequenties voor de investeringskosten en jaarlast.
16
Bijlage 1
Globale beschouwing fysieke accommodatie
In opdracht van de gemeente Oegstgeest heeft Synarchis de staat van onderhoud van zwembad Poelmeer middels een QuickScan geïnventariseerd. Hierbij is de bouwkundige- en installatietechnische staat van het gebouw, op basis van de beschikbaar gestelde onderhoudsgegevens en een globale visuele inspectie, in beeld gebracht. Naast de huidige staat van onderhoud is beoordeeld of het mogelijk is de levensduur van het gebouw ook na 2030 te verlengen. Huidige situatie Zwembad Poelmeer is in 1979 in gebruik genomen. In 1994 is de accommodatie uitgebreid met een recreatiebassin. De accommodaties behelst een 25-meter bassin, een instructiebassin, een recreatiebassin en bijbehorende nevenruimten. In 2016 heeft een renovatie van het zwembad plaatsgevonden door de exploitant van het zwembad Optisport. Het doel van deze renovatie was het terugbrengen van het gebouw in een acceptabele staat van onderhoud en het verlengen van de levensduur van het gebouw tot en met 2030. De belangrijkste renovatiewerkzaamheden die zijn uitgevoerd zijn: •
Opknappen van de kleedruimten;
•
Vervangen tegelvloeren;
•
Vervangen plafonds;
•
Vervangen verlichting;
•
Vervangen geveltimmerwerk zoals boeiboorden;
•
Vervangen glijbaan;
•
Vervangen delen elektrotechnische installatie.
•
Conserveren staalconstructie;
•
Vervangen delen staalconstructie kelder (beperkt);
•
Herstellen en vervangen door corrosie aangetaste onderdelen;
•
Schilderwerk.
Optisport heeft tevens de opdracht gekregen voor het uitvoeren risicodragend onderhoud tot en met 2030. Het onderhoud wordt grotendeels correctief uitgevoerd waarbij optredende gebreken of storingen worden hersteld. Grote investeringen ten aanzien van preventief onderhoud worden niet meer gedaan.
17
In onderstaande tabellen worden de bevindingen zoals tijdens de schouw geconstateerd weergeven en toegelicht. Bevindingen Gevel Het gevelmetselwerk is in matige staat van onderhoud. Scheuren zijn zichtbaar en op een groot aantal plaatsen laat het voegwerk los
Glijbaan De oude tubeglijbaan is vervangen. De draagconstructie is hergebruikt.
Gevelkozijn De gevelkozijnen zijn verouderd. Deze hebben een lage isolatiewaarde en vertonen condens aan de binnenzijde.
Beton Op veel plaatsen is betonrot aanwezig.
Staalconstructie Ondanks dat de staalconstructie recent is geconserveerd vertoont deze sporen van corrosie
Schilderwerk Het recente schilderwerk tussen het wedstrijdbad en het recreatie bad bladdert. Dit duit op een lekkage of condens boven het plafond.
18
. Bevindingen Trap bij de glijbaan De trap naar de glijbaan is gerenoveerd en in goede staat.
Installatieruimten In de installatieruimte zijn enkel noodzakelijk herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De ruimten zijn grotendeels in oorspronkelijke staat.
Chemicaliën opslag Onder de chemicaliën opslag is een lekkage zichtbaar
Tegelwerk Op de tegels rondom het instructiebad zijn sporen van corrosie zichtbaar. De exploitant is voornemens de tegels te vervangen en de oorzaak van de corrosie te achterhalen.
Conclusies Quick Scan onderhoud Door de in 2016 uitgevoerde renovatie verkeert het gebouw bouwkundig- en installatietechnische in een redelijke staat van onderhoud. Ernstige acute gebreken zijn niet aanwezig en het noodzakelijke onderhoud wordt door de exploitant risicodragend uitgevoerd. Hiermee is de levensduur van het gebouw tot 2030 gewaarborgd. Een substantiële verlenging van de levensduur na 2030 achten wij niet realistisch. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: 1)
Constructieve gebreken
De staalconstructie is op veel plaatsen aangetast door corrosie. Bij de renovatie is de constructie geconserveerd maar dit heeft niet geleid tot een duurzaam herstel. Herstel is enkel mogelijk door het vervangen van een groot deel van de staalconstructie. Het wapeningstaal, van de betonnen constructie van de vloeren en kelderwanden, corrodeert (betonrot) op een groot aantal plaatsen. Herstel is waarschijnlijk enkel mogelijk door het vervangen van de vloeren en wanden.
19
2)
Staat van de gevel en isolatiewaarde gebouwschil De gevel is in matige staat van onderhoud zowel het metselwerk als de puien zijn verouderd. Tevens zijn de gevels en daken slecht geïsoleerd. Bij renovatie dienen gevels en dak te worden vervangen.
3)
Bereikbaarheid leidingwerk bassins Een belangrijk deel van het leidingwerk is geplaatst onder het recreatiebassin. Bij een substantiële verlenging van de levensduur gebouw wordt de het einde van technische levensduur van de leidingen bereikt. Hierdoor neemt het risico op gebreken sterk toe. Indien gebreken optreden kunnen deze niet worden hersteld en moeten delen buiten werking worden gesteld.
4)
Einde technische levensduur installaties De onderhoudsstrategie is erop gericht om de exploitatie na 2030 te beëindigen. Dit heeft als gevolg dat op dat moment het overgrote deel van de installaties de het einde van de technische levensduur heeft bereikt. Bij een verlenging na 2030 dienen nagenoeg alle installaties te worden vervangen. De mogelijkheden tot hergebruik van onderdelen uit het bestaande gebouw zijn zeer beperkt. Veel onderdelen zijn verouderd of niet geschikt voor hergebruikt. Enkele uitzonderingen hiervoor zijn de recent vervangen glijbaan en de verlichtingsinstallatie van het wedstrijdbad. Het gebouw biedt wel voldoende kansen voor een circulaire sloop. Hierbij worden de vrijkomende materialen en onderdelen hergebruikt of gerecycled.
20
Bijlage 2
Concurrentieanalyse
zwembad De Zijl
plaats Leiden
afstand tot Poelmeer 4 km 8 min
bassins - wedstrijdbad - instructiebad - recreatiebad - peuterbad - buitenbad
Wasbeek
Sassenheim (gemeente Teylingen)
6 km
10 min
- wedstrijdbad - recreatiebad
Vijf Meibad
Leiden
6,5 km
11 min
- wedstrijdbad - instructiebad
De Does
Leiderdorp
7,5 km
15 min
- wedstrijdbad - instructiebad - recreatiebad - peuterbad - buitenbad
Aquamar
Katwijk
7,8 km
16 min
- wedstrijdbad - instructiebad - recreatiebad
Het Wedde
Voorschoten
7,9 km
16 min
- wedstrijdbad - recreatiebad - peuterbad - miva faciliteiten
Binnenzee
Noordwijk
9 km
13 min
- wedstrijdbad - recreatiebad - peuterbad - waterspeeltuin met ligweide
Het Sterrenbad Wassenaar
10,7 km
16 min
- wedstrijdbad - instructiebad - recreatiebad - kinderbad
21
Bijlage 3
Raming stichtingskosten per scenario
Scenario 1 RUIMTESTAAT Ruimte omschrijving
benodigde aantal m2 ruimten
Entrée/Centrale Hal tochtportaal centrale hal, incl kassa / receptie / back office toiletten droog gedeelte toilet minder validen, droog gedeelte w erkkast Subtotaal Entrée/Centrale Hal
8 100 3 5 6
totaal m2 nvo 1 1 6 1 2
8 100 18 5 12 143
Bassins binnenbad lengte 25,0 25,0 25,0 17,5 17,5
breedte 12,5 2,5 2,5 3,5 2,5
doelgroepenbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant
14,0 19,0 19,0 9,0 9,0
recreatiebassin perrons recreatiebassin
w edstrijdbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant toeschouw ersruimte
diepte 2,0
inhoud 625
126 48 48 23 23
2,6
328
1 1
80 115
1,0
80
21 75
1 1
21 75
1,4
29
5,0
35 85
1 1
35 85
1,4
49
3,0
12 60
1 1
12 60
0,4
5
20 25
2 4
40 100
313 63 63 61 44 0,6
1 1 1 1 1 0
313 63 63 61 44 0
9,0 2,5 2,5 2,5 2,5
126 48 48 23 23
1 1 1 1 1
10,0
8,0
80 115
plonsbad perrons recreatiebassin
7,0
3,0
uitzw embad perrons recreatiebassin
7,0
peuterbassin perrons peuterbassin
4,0
Badmeesterspost /ehbo/w edstrijdleiding Bergingen baden
1.432 Kleedruim ten kleedkamers groepsruimte doucheruimte groepsruimte toiletten groepsruimten w isselcabines gezinscabines mindervaliden kleedkamer / toilet make up ruimte afsluitbare garderobekasten Subtotaal Kleedruim ten
20 16 3 1,7 4,0 8 4 0,12
4 2 8 26 4 1 1 250
80 32 24 44 16 8 4 30 238
Personeelsruim ten managementruimte/administratie/beheerdersruimte vergaderruimte w asruimte personeelsruimte (incl. pantry) kleedruimte personeel, inclusief douche/toilet Subtotaal Personeelsruim ten Horeca bar/zaal keuken bergruimte en containerruimte Subtotaal Horeca Overige ruim ten berging algemeen fietsenstalling technische ruimten
12 40 6 20 18
1 1 1 1 2
12 40 6 20 36 114
100 25 10
1 1 2
100 25 20 145
10 20 516
1 0 1
10 0 516 526
Totaal netto vloeroppervlakte (NVO) Oppervlakte verkeersruimte Ontw erpverlies Oppervlakte constructie Bruto vloeroppervlakte (BVO)
2.597 312 78 182 3.168
12,0% van NVO 3,0% van NVO 7,0% van NVO
22
Scenario 2 RUIMTESTAAT Ruimte omschrijving
benodigde aantal m2 ruimten
Entrée/Centrale Hal tochtportaal centrale hal, incl kassa / receptie / back office toiletten droog gedeelte toilet minder validen, droog gedeelte w erkkast Subtotaal Entrée/Centrale Hal
8 100 3 5 6
totaal m2 nvo 1 1 6 1 2
8 100 18 5 12 143
Bassins binnenbad lengte 25,0 25,0 25,0 20,4 20,4
breedte 15,4 2,5 2,5 3,5 2,5
doelgroepenbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant
16,0 21,0 21,0 10,0 10,0
w aterspeeltuin perrons w aterspeeltuin plonsbad met w aterglijbaan perrons recreatiebassin
w edstrijdbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant toeschouw ersruimte
inhoud 770
160 53 53 25 25
2,6
416
1 1
150 150
0,0
0
21 75
1 1
21 75
1,4
29
30 30
1 1
30 30
1,0
1
8 55
0 0
0 0
0,4
0
20 25
2 4
40 100
1 1 1 1 1 0
385 63 63 71 51 0
10,0 2,5 2,5 2,5 2,5
160 53 53 25 25
1 1 1 1 1
15,0
10,0
150 150
7,0
3,0
w elnessvoorzieningen w hirlpool met perrons peuterbassin perrons peuterbassin
diepte 2,0
385 63 63 71 51 0,6
4,0
Badmeesterspost /ehbo/w edstrijdleiding Bergingen baden
2,0
1.543 Kleedruim ten kleedkamers groepsruimte doucheruimte groepsruimte toiletten groepsruimten w isselcabines gezinscabines mindervaliden kleedkamer / toilet make up ruimte afsluitbare garderobekasten Subtotaal Kleedruim ten
20 16 3 1,7 4,0 8 4 0,12
4 2 8 26 4 1 1 250
80 32 24 44 16 8 4 30 238
Personeelsruim ten managementruimte/administratie/beheerdersruimte vergaderruimte w asruimte personeelsruimte (incl. pantry) kleedruimte personeel, inclusief douche/toilet Subtotaal Personeelsruim ten Horeca bar/zaal keuken bergruimte en containerruimte Subtotaal Horeca Overige ruim ten berging algemeen fietsenstalling technische ruimten
12 40 6 20 18
1 1 1 1 2
12 40 6 20 36 114
100 25 10
1 1 2
100 25 20 145
10 20 556
1 0 1
10 0 556 566
Totaal netto vloeroppervlakte (NVO) Oppervlakte verkeersruimte Ontw erpverlies Oppervlakte constructie Bruto vloeroppervlakte (BVO)
2.749 330 82 192 3.354
12,0% van NVO 3,0% van NVO 7,0% van NVO
23
Scenario 3 RUIMTESTAAT Ruimte omschrijving
benodigde aantal m2 ruimten
Entrée/Centrale Hal tochtportaal centrale hal, incl kassa / receptie / back office toiletten droog gedeelte toilet minder validen, droog gedeelte w erkkast Subtotaal Entrée/Centrale Hal
8 100 3 5 6
totaal m2 nvo 1 1 6 1 2
8 100 18 5 12 143
Bassins binnenbad lengte 25,0 25,0 25,0 20,4 20,4
breedte 15,4 2,5 2,5 3,5 2,5
doelgroepenbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant
16,0 21,0 21,0 10,0 10,0
recreatiebad perrons
w edstrijdbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant toeschouw ersruimte
diepte 2,0
inhoud 770
0 0 0 0 0
2,6
0
1 1
180 180
1
180
150 150
1 1
150 150
0,0
0
21 75
1 1
21 75
1,4
29
30 30
1 1
30 30
1,0
1
90 120
1 1
90 120
0,4
36
20 25
2 4
40 100
385 63 63 71 51 0,6
1 1 1 1 1 0
385 63 63 71 51 0
10,0 2,5 2,5 2,5 2,5
160 53 53 25 25
0 0 0 0 0
18,0
10,0