Bijlage bij RM d.d. 31 augustus 2021 Instrumenten instandhouding sociale koop Z-21-141758 Oegstgeest

Bijlage 1: Achtergrondinformatie instrumenten instandhouding sociale koop A. Beschrijving instrumenten De vraag welke instrumenten voor een gemeente beschikbaar zijn om speculatie te voorkomen speelt in meer gemeenten. De gemeente Oegstgeest kan hierbij goed gebruik maken van verkenningen en ervaringen elders. Hieruit zijn de instrumenten geselecteerd die specifiek betrekking hebben op sociale koop. Deze instrumenten zijn inzetbaar bij nieuwbouw. Het betreft: • • •

Zelfbewoningsplicht bij nieuwe koopwoningen Antispeculatiebeding bij nieuwe koopwoningen Maatschappelijk gebonden Eigendom: Koopgarant/Koopstart

Zie p. 2 t/m 4.

B. Informatie Stichting OpMaat over KoopGarant Aanvullend is informatie ingewonnen over Maatschappelijk gebonden Eigendom bij Stichting OpMaat: een onafhankelijk expertisecentrum op gebied van verkoopoplossingen voor starterswoningen/sociale koopwoningen. De Stichting geeft vormen van Verkoop onder Voorwaarden (VoV) in licentie uit, waaronder KoopGarant en KoopStart. Op basis van de website en telefonische consultatie van de directeur bestuurder van Stichting OpMaat is aanvullende informatie over de toepassing en de mogelijkheden KoopGarant verkregen. Ook is bekeken in hoeverre deze mogelijkheden ‘opgewassen zijn’ tegen de marktomstandigheden in de regio Leiden. Naast KoopGarant ontwikkelt Stichting OpMaat momenteel nieuwe vormen van ‘verkoop onder voorwaarden’ waarbij met gebruikmaking van erfpachtconstructies de verkoopprijs wordt gereduceerd. Ook andere organisaties zijn voornemens vergelijkbare regelingen in de markt te zetten, of hebben dat al gedaan. Het is zeer wel mogelijk dat er op een termijn van één à twee jaar nieuwe instrumenten beschikbaar zijn, aldus Stichting OpMaat. Zie p. 5 en 6.

C. Relevante toekomstige ontwikkelingen De rijksoverheid werkt aan een wet die opkoopbescherming mogelijk maakt. Daarnaast onderzoekt onder andere gemeente Leiden of een zogeheten zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen kan worden ingevoerd. Zie p. 7 voor een toelichting op het wetsvoorstel opkoopbescherming.

1

A. Beschrijving instrumenten

2

3

4

B. Informatie Stichting OpMaat over KoopGarant Aantrekkelijkheid voor ontwikkelaars

•

•

Varianten en randvoorwaarden

• •

•

•

Overwegingen bij een eventuele toepassing van KoopGarant

• •

•

•

KoopGarant (ofwel een vorm van verkoop onder voorwaarden) wordt doorgaans toegepast door woningcorporaties. Recent zijn er ook voorbeelden bekend van toepassing door ontwikkelaars (o.a. in de gemeente Barneveld). Nadeel is dat partijen rekening moeten houden met een terugkoopverplichting. Ontwikkelaars hebben dan wel te maken met gebruikelijke accountancy regelgeving, en niet met aanvullende eisen van de Autoriteit Woningcorporaties, waarmee woningcorporaties rekening moeten houden. In KoopGarant kan de verplichting worden opgenomen dat bij terug-verkoop binnen 10 jaar de betreffende woning weer met KoopGarant wordt verkocht. De terugkoopverlichting zelf geldt zolang de koper met wie deze constructie is afgesproken dat wenst. In de praktijk blijkt dat de meeste kopers van sociale koopwoningen binnen een jaar of 10 wel doorstromen. Bij verkoop kan een koperskorting op de marktwaarde worden verstrekt van minimaal 10% en maximaal 33,3%. De verkopende partij heeft recht op een deel van de waardestijging, dan wel deelt in het risico van waardedaling. Dit is anderhalf keer het kortingspercentage. Bij een kortingspercentage van 10% is 15% van de waarde ontwikkeling voor de verkopende partij (ontwikkelaar) en 85% voor de eigenaar bewoner. Bij een korting van 33,3% is de verdeling 50%/50%. Dit is een fiscale grens. De eigenaar bewoner dient minimaal voor de helft risicodragend te zijn.

Het ontwikkelaarsdeel van de waarde ontwikkeling kan (bij waardestijging) worden ingezet voor opnieuw een koperskorting op de dan geldende marktwaarde (bij verkoop binnen 10 jaar). Indien nodig kan bij elke volgende verkoop onder voorwaarden het kortingspercentage voor de koper worden aangepast. De koopgarant constructie kent (om fiscale redenen) ook een bovengrens voor de verkoopprijs. De verkoopprijs (de marktwaarde min de korting) van een KoopGarant-woning mag bij nieuwbouw niet hoger zijn dan €240.000 (bij terugkoop en opnieuw verkoop als KoopGarant-woning mag de verkoopprijs wel hoger zijn. De instandhoudingsplicht betekent dat een sociale koopwoning over 9 jaar en 11 maanden voor een verkoopprijs van hoogstens de NHG grens kan worden aangeboden. De stijging van de huizenprijzen zijn een uitdaging. De afgelopen 10 jaar is de gemiddelde transactieprijs van woningen in de Leidse Regio met plusminus 55% gestegen (Kwartaalrapportage NVM). In dezelfde periode is ook de NHG grens gestegen. De structurele stijging van de NHG grens (tijdelijke verhogingen buiten beschouwing gelaten) was in deze periode plusminus één-derde van de stijging van de transactieprijs. Het lijkt verstandig dat ontwikkelaars bij nieuwbouw sociale koop niet uitgaan van de maximale markwaarde ten opzichte van de NHG grens.

Dan kan de korting voor de eerste koper beperkt blijven en is er een marge om met toekomstige prijsstijgingen rekening te houden. Een rekenvoorbeeld: Stel dat een KoopGarant-woning met een netto verkoopprijs € 240.000,- een marktwaarde heeft van € 300.000,-. In dat geval volstaat een korting van 20% (€ 60.000,- koperskorting) om de gewenste verkoopprijs te bereiken. Met een prijsstijging van pakweg 60% voor de komende 10 jaar zou de markwaarde gedurende deze periode toenemen tot circa € 500.000,-. Indien de woning op dat moment weer met een korting van 30% te koop zou worden aangeboden als KoopGarant-woning, zou deze met een netto verkoopprijs van € 350.000,- hoogstwaarschijnlijk onder de dan geldende NHG grens uitkomen. 5

C. Toelichting op het wetsvoorstel opkoopbescherming

Een wetsvoorstel opkoopbescherming van de Rijksoverheid moet ervoor gaan zorgen dat in gewilde gebieden huizen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. Het streven is om de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in werking te laten treden. Om woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kan een gemeente ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente, ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen, dit geldt bij woningen die: • • •

aan familie worden verhuurd; onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; tijdelijk worden verhuurd.

Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. De opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar. Hierna vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en relevantie van deze maatregel in de economische situatie van dat moment.

6