Bijlage bij 3 x RV d.d. 4 mei 2021 Verordeningen wonen Oegstgeest - Was-wordt lijst

MEMO Steller Team Datum Onderwerp Zaaknr

: F. de Jong : Ruimte : 28 april 2021 : was - wordt overzicht bij aanpassing nieuwe woonregels : Z/19/120409 / 282707

*Z025903CCB0*

Was – wordt overzicht bij raadsvoorstellen + bijlagen nieuwe woonregels In de oordeelsvormende raad van 13 april 2021 stonden op de agenda. • Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021 • Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021 • Beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2021 Door raadsleden in deze vergadering en door de ambtelijke organisatie zijn nog enkele onvolkomenheden opgemerkt. Daarnaast bleek Artikel 5 van de Doelgroepenverordening bij nader inzien, op basis van voortschrijdend juridisch inzicht, niet in overeenstemming met de regionale huisvestingsverordening, zoals aan de raad vermeld in de raadsmededeling ‘uitstel agendering woonregels in besluitvormende raad’. Aangezien het college zich kan voorstellen dat de aanpassingen lastig te traceren zijn in de stukken, zijn deze samengevat in het volgende was- wordt overzicht. Huisvestingsverordening gemeente Oegstgeest 2021 Schrappen drie overbodige definities: Was -

1a. DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet.

-

1d. Huisvestingsvergunning: Een vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet.

-

1o. Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening.

Aanpassen definitie huishouden Was -

1b. Huishouden: alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;

Wordt 1b. Duurzame gemeenschappelijke huishouding: een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de

bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen. -

1c. Huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren. Alleenstaanden die bij elkaar wonen, vormen in de regel geen huishouden;

Schrappen toelichting op veranderde definitie huishouden Was 1 Lid b. Het wonen van twee volwassenen in één woning wordt te allen tijde gezien als zijnde het gebruik door één huishouden. De onderlinge relatie dan wel het ontbreken daarvan is daarop niet van invloed. Aanpassen minimale gebruiksoppervlakte zelfstandige woonruimte Was -

-

Artikel 5 lid 3: Een vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d van de wet wordt, naast het bepaalde in het eerste lid, in ieder geval ook geweigerd indien ten minste één van de te realiseren zelfstandige woonruimtes een gebruiksoppervlakte heeft kleiner dan 18 m2. Toelichting Artikel 5 derde lid: Voor het omzetten van een woning naar meerdere kleine zelfstandige woningen is gekozen voor een minimale gebruiksoppervlakte van 18 m2. Hiermee worden de belangen van bewoners en hun leefomgeving geborgd. Deze minimale gebruiksoppervlakte wordt ook gehanteerd in de beleidsregels van de gemeente Leiden met betrekking tot woningonttrekking en woningvorming (2019)

Wordt Artikel 5 lid 3: Een vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d van de wet wordt, naast het bepaalde in het eerste lid, in ieder geval ook geweigerd indien ten minste één van de te realiseren zelfstandige woonruimtes een gebruiksoppervlakte heeft kleiner dan 24 m2. Toelichting Artikel 5 derde lid: Voor het omzetten van een woning naar meerdere kleine zelfstandige woningen is gekozen voor een minimale gebruiksoppervlakte van 24 m2. Hiermee worden de belangen van bewoners en hun leefomgeving geborgd. Deze minimale gebruiksoppervlakte wordt ook gehanteerd in de beleidsregels van de gemeente Leiden met betrekking tot woningonttrekking en woningvorming (2019) Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021 Aanpassen verwijzing in definitie (in de nieuwe definitie staat de NHG kostengrens in artikel 7ad): Was -

1j. Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening, waarbij bij deelname aan het experiment onder de crisis en herstelwet de koopprijs wordt verhoogd tot de op 1 januari van het betreffende kalenderjaar geldende NHG-kostengrens

Wordt 1j. Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening. Hierbij wordt bij deelname aan het experiment onder de crisis en herstelwet onder een sociale koopwoning verstaan: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening juncto artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Aanpassing Artikel 5, in overeenstemming brengen met de regionale Huisvestingsverordening, naar aanleiding van voortschrijdend juridisch inzicht.

2 /9

Was 1. Particuliere verhuurders, niet zijnde een toegelaten instelling, met meer dan 10 sociale huurwoningen dienen de woningen aan te bieden via het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland. 2. In de uitvoeringsovereenkomst behorende bij Artikel 5, eerste lid, dienen particuliere verhuurders afspraken te maken over het evenredig huisvesten van doelgroepen. Wordt 1. Het college draagt de verhuur van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen voor deelname aan het regionaal woonruimte-verdelingsysteem voor aan het dagelijks bestuur van Holland Rijnland. 2. Bij aanvaarden van de voordracht sluit het dagelijks bestuur een uitvoeringsovereenkomst met de verhuurder en worden de sociale huurwoningen aangeboden en toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsysteem conform het daarover gestelde in de vigerende regionale Huisvestingsverordening. 3. In de uitvoeringsovereenkomst dienen particuliere verhuurders en het dagelijks bestuur afspraken te maken over het evenredig huisvesten van doelgroepen. Aanpassing toelichting Artikel 5 Was -

-

Op basis van huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 kan het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland op voordracht van een college van burgemeester en wethouders van een regiogemeente besluiten dat particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen in woningmarktregio Holland Rijnland deelnemen aan het regionaal woonruimteverdeelsysteem (Artikel 3 van de huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019). In het eerste lid is geregeld dat in geval van nieuwbouw sociale huur door particuliere partijen, de gemeente van deze ‘kan’ bepaling gebruik maakt en deze bepaling als een verplichting oplegt. In het tweede lid is geregeld dat in deze situatie ook de ‘kan’ bepalingen in Artikel 3 van de huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 als een verplichting worden opgelegd. Dat betekent dat particuliere verhuurders naar evenredigheid de doelgroepen dienen te huisvesten zoals benoemd in de huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019 artikel 14 lid 3 sub d (bijzondere doelgroepen), artikel 18 t/m 25 (urgentie) en artikel 26 (vergunninghouders).

Wordt Op basis van Artikel 2, lid 3 van de regionale Huisvestingsverordening kan het dagelijks bestuur van Holland Rijnland op voordracht van een college van burgemeester en wethouders van een regiogemeente besluiten dat particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen in woningmarktregio Holland Rijnland deelnemen aan het regionaal woonruimteverdeelsysteem. In deze Doelgroepenverordening wordt bepaald dat het college deze voordracht in voorkomende gevallen steeds zal doen. Als het dagelijks bestuur de voordracht aanvaardt, zal het met de betreffende verhuurder een uitvoeringsovereenkomst als bedoeld in artikel 3 van de regionale Huisvestingsverordening aangaan, waarbij afspraken worden gemaakt over het evenredig huisvesten van doelgroepen. Aanpassing Artikel 7 lid 3 (toevoeging weggevallen woorden ‘10’ wordt ‘10 of meer’) Was -

Wordt

3 /9

Indien verhuurder in het bezit is van 10 sociale en/of middeldure huurwoningen, dient de rapportage, als bedoeld in het eerste lid, in het eerste jaar na eerste verhuur en vervolgens in het derde, het zesde, het negende, het twaalfde, het vijftiende, het achttiende en twintigste jaar na eerste verhuur, vergezeld te gaan van een goedgekeurde controleverklaring van een gecertificeerde registeraccountant

-

Indien verhuurder in het bezit is van 10 of meer sociale en/of middeldure huurwoningen, dient de rapportage, als bedoeld in het eerste lid, in het eerste jaar na eerste verhuur en vervolgens in het derde, het zesde, het negende, het twaalfde, het vijftiende, het achttiende en twintigste jaar na eerste verhuur, vergezeld te gaan van een goedgekeurde controleverklaring van een gecertificeerde registeraccountant

Aanpassing toelichting Artikel 7 lid 3 Was -

Van meer professionele verhuurders (meer dan 10 woningen) wordt gevraagd dat zij de rapportage op een aantal momenten gedurende de instandhoudingstermijn laten controleren en goedkeuren door een accountant.

Wordt Van meer professionele verhuurders (10 of meer woningen) wordt gevraagd dat zij de rapportage op een aantal momenten gedurende de instandhoudingstermijn laten controleren en goedkeuren door een accountant. Beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2021 Aanpassing verwijzing in begripsbepaling (in de nieuwe begripsbepaling staat de NHG kostengrens in artikel 7ad): Was 1i.Sociale koopwoning: sociale koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening, waarbij bij deelname aan het experiment onder de crisis en herstelwet de koopprijs wordt verhoogd tot de op 1 januari van het betreffende kalenderjaar geldende NHG-kostengrens Wordt 1i. Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening. Hierbij wordt bij deelname aan het experiment onder de crisis en herstelwet onder een sociale koopwoning verstaan: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e, van het Besluit ruimtelijke ordening juncto artikel 7ad, eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

Rekenvoorbeelden in toelichting beleidsregels stimulering sociale en middeldure woningbouw Oegstgeest 2021 Was Voorbeeld 3 bouw van extra sociale huur en extra middeldure huur/sociale koop Een ontwikkelaar realiseert een woningbouwproject van acht rijwoningen (tussen- en hoekwoningen) waarvan 0 koopwoningen, 4 sociale huurwoningen en 4 middeldure huurwoningen. In beide segmenten is sprake van extra woningen boven de norm. Deze programmering komt in aanmerking voor een stimuleringssubsidie. Bijdrage sociaal Bijdrage per Aantal gerealiseerde Bijdrage per woningtype woning woningen minus verplichte 25% Woningtype b Tussen/hoekwoning Som bijdrage sociaal

€ 50.000

Bijdrage middelduur (huur)*

Bijdrage per woning

Woningtype b Tussen/hoekwoning Som bijdrage middelduur

€ 20.000

4 /9

4 – (0,25*4) =3

50.000*3= € 150.000 € 150.000

Aantal gerealiseerde woningen minus verplichte 25% 4 – (025*4) = 3

Bijdrage per woningtype

20.000*3= € 60.000 € 60.000

(huur) Totale bijdrage

Sociaal + Midden

€ 210.000

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Wordt Voorbeeld 3 bouw van extra sociale huur en extra middeldure huur/sociale koop Een ontwikkelaar realiseert een woningbouwproject van acht rijwoningen (tussen- en hoekwoningen) waarvan 0 koopwoningen, 4 sociale huurwoningen en 4 middeldure huurwoningen. In beide segmenten is sprake van extra woningen boven de norm. Deze programmering komt in aanmerking voor een stimuleringssubsidie. Bijdrage sociaal Bijdrage per Aantal gerealiseerde Bijdrage per woningtype woning woningen minus verplichte 25% Woningtype b Tussen/hoekwoning Som bijdrage sociaal

€ 50.000

Bijdrage middelduur (huur)*

Bijdrage per woning

Woningtype b Tussen/hoekwoning Som bijdrage middelduur (huur)

€ 20.000

4 – (0,25*8) =2

50.000*2= € 100.000 € 100.000

Totale bijdrage

Aantal gerealiseerde woningen minus verplichte 25% 4 – (025*8) = 2

Bijdrage per woningtype

20.000*2= € 40.000 € 40.000

Sociaal + Midden

€ 140.000

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Was Voorbeeld 5a Bouw extra middeldure huur/sociale koop en afkoop sociale huur Woningbouwplan met 4 vrijstaande villa’s en 8 ‘middeldure’ sociale koop appartementen van 70 m2 GO (koopprijs hoger dan € 200.000,- en lager dan de NHG grens). Er wordt geen sociale huur gerealiseerd. Van de in totaal 12 woningen worden er 8 middeldure huur/sociale koop gerealiseerd. In dit geval hoeft middelduur niet te worden afgekocht, omdat er eerst wordt nagegaan of op het totaal aantal woningen het verplichte percentage wordt gerealiseerd. In dit geval wordt ook in de berekening van de stimuleringssubsidie enkel gekeken naar het extra aantal gerealiseerde woningen middeldure huur/sociale koop boven op het verplichte aantal. In dit geval bedraagt het verplichte aantal woningen 3 op een totaal van 12 woningen. Met de realisatie van 8 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 5 extra gerealiseerd. De afkoop minus de subsidie wordt in dit geval = € 192.000 minus € 35.000,De ontwikkelaar dient per saldo € 157.000 af te dagen aan gemeente. Afkoop sociaal

Afkoopbedrag per woning

Aantal af te kopen woningen (verplichte 25%)

Afkoop per woningtype

Woningtype d Vrijstaande woning Woningtype a Appartement 70m2 Som afkoop sociaal

€ 150.000

4 * 0,25=1

150.000*1= € 150.000

€ 21.000

8 * 0,25=2

21.000*2= € 42.000

5 /9

€ 192.000

Afkoop middelduur

Woningtype d Woningtype a

Niet van toepassing

€ 0,Er wordt voldaan

Som afkoop

€ 192.000,-

Bijdrage middelduur (sociale koop)*

Bijdrage per woning

Aantal gerealiseerde woningen minus verplichte 25%

Bijdrage per woningtype

Woningtype a Appartement 70m2 Som bijdrage middelduur (sociale koop)

€ 7.000

8 – (0,25*12) = 5

€ 7.000*5= € 35.000,-

€ 35.000,-

Totale afkoop

Sociaal + Midden

€ 157.000

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Wordt Voorbeeld 5a Bouw extra middeldure huur/sociale koop en afkoop sociale huur Woningbouwplan met 4 vrijstaande villa’s en 6 ‘middeldure’ sociale koop appartementen van 70 m2 GO (koopprijs hoger dan € 200.000,- en lager dan de NHG grens). Er wordt geen sociale huur gerealiseerd. Van de in totaal 10 woningen worden er 6 middeldure huur/sociale koop gerealiseerd. In dit geval hoeft middelduur niet te worden afgekocht, omdat er eerst wordt nagegaan of op het totaal aantal woningen het verplichte percentage wordt gerealiseerd. In dit geval wordt ook in de berekening van de stimuleringssubsidie enkel gekeken naar het extra aantal gerealiseerde woningen middeldure huur/sociale koop boven op het verplichte aantal. In dit geval bedraagt het verplichte aantal woningen 2,5 op een totaal van 10 woningen. Met de realisatie van 6 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 3,5 extra gerealiseerd. De afkoop minus de subsidie wordt in dit geval = € 181.500 minus € 24.500,De ontwikkelaar dient per saldo € 157.000 af te dagen aan gemeente. Afkoop sociaal Afkoopbedrag per Aantal af te kopen Afkoop per woningtype woning woningen (verplichte 25%) Woningtype d Vrijstaande woning Woningtype a Appartement 70m2 Som afkoop sociaal Afkoop middelduur

Woningtype d Woningtype a

€ 150.000

4 * 0,25=1

150.000*1= € 150.000

€ 21.000

6 * 0,25=1,5

21.000*1,5= € 31.500 € 181.500

Niet van toepassing

€ 0,Er wordt voldaan

Som afkoop Bijdrage middelduur (sociale koop)*

6 /9

€ 181.500,Bijdrage per woning

Aantal gerealiseerde woningen minus verplichte 25%

Bijdrage per woningtype

Woningtype a Appartement 70m2 Som bijdrage middelduur (sociale koop)

€ 7.000

6 – (0,25*10) = 3,5

€ 7.000*3,5= € 24.500,-

€ 24.500,-

Totale afkoop

Afkoop Sociaal bijdrage Midden

€ 157.000

*) Indien de extra woningen uit één woningtype bestaan zijn stappen 4 en 5 (artikel 13) gecombineerd

Was Voorbeeld 5b Bouw extra middeldure huur/sociale koop en afkoop sociale huur Dit voorbeeld is vergelijkbaar met het vorige met dit verschil dat er twee verschillende typen sociale koop worden gerealiseerd. Het gaat nu om een woningbouwplan met wederom 4 vrijstaande villa’s. Maar nu (in plaats van 8 dezelfde ‘middeldure’ sociale koopappartementen) 5 appartementen van 60 m2 GO en 3 appartementen van 80 m2 GO. In beide gevallen is de koopprijs van de appartementen hoger dan € 200.000,- en lager dan de NHG grens.. Er wordt geen sociale huur gerealiseerd. Middelduur hoeft wederom niet te worden afgekocht. Voor de berekening van de stimuleringssubsidie wordt gekeken naar het extra aantal gerealiseerde woningen middeldure huur/sociale koop boven op het verplichte aantal. In dit geval bedraagt het verplichte aantal woningen 3 op een totaal van 12 woningen. Met de realisatie van 8 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 5 extra gerealiseerd. Alleen is de verdeling hier relevant. Voor de hoogte van de subsidie op de 5 extra sociale koopwoningen wordt gekeken naar de verdeling van de types b1(60 m2) en b2 (80m2). De verdeling is 5 : 3. Het gaat om 8 appartementen in de volgende verhouding 5/8 type b1 en 3/8 type b2. Deze verhouding wordt doorgevoerd in de berekening van de subsidie voor de verschillende type appartementen.

De afkoop minus de subsidie wordt in dit geval = € 190.500 minus € 33.750,De ontwikkelaar dient per saldo € 156.750 af te dagen aan gemeente. Afkoop ivm niet voldoen aan 25% sociaal

Afkoopbedrag per woning

Aantal af te kopen woningen

Afkoop per woningtype

Woningtype d Vrijstaande woning Woningtype a1 appartement 60 m2 Woningtype a2 Appartement 80 m2 Som afkoop sociaal

€ 150.000

4 * 0,25 = 1

150.000*1= € 150.000

€ 18.000

5 * 0,25 = 1,25

18.000*1,25= € 22.500

€ 24.000

3 * 0,25 = 0,75

24.000*0,75=€ 18.000,€ 190.500,-

Afkoop middelduur Woningtype d Woningtype a1

Niet van toepassing

Er wordt voldaan

€ 0,-

Woningtype a2 Som afkoop Bijdrage middelduur

7 /9

€ 190.500 Subsidiebedrag per woning

Aantal extra woningen, boven de verplichte opgave

Subsidie voor realisatie extra woningtype b

8 – (0,25*12)=5

Woningtype a

Naar rato verdeling extra aantal Woningtype a1 Woningtype a2 Som bijdrage middelduur

€ 6.000 € 8.000

5/8*5 = 3,125 3/8*5=1,875

€ 6.000*3,125= € 18.750,€ 8.000*1,875= € 15.000,€ 33.750,-

Per saldo

€ 156.750

Wordt Voorbeeld 5b Bouw extra middeldure huur/sociale koop en afkoop sociale huur Dit voorbeeld is vergelijkbaar met het vorige met dit verschil dat er twee verschillende typen sociale koop worden gerealiseerd. Het gaat nu om een woningbouwplan met wederom 4 vrijstaande villa’s. Maar nu (in plaats van 6 dezelfde ‘middeldure’ sociale koopappartementen) 4 appartementen van 60 m2 GO en 2 appartementen van 80 m2 GO. In beide gevallen is de koopprijs van de appartementen hoger dan € 200.000,en lager dan de NHG grens. Er wordt geen sociale huur gerealiseerd. Middelduur hoeft wederom niet te worden afgekocht. Voor de berekening van de stimuleringssubsidie wordt gekeken naar het extra aantal gerealiseerde woningen middeldure huur/sociale koop boven op het verplichte aantal. In dit geval bedraagt het verplichte aantal woningen 2,5 op een totaal van 10 woningen. Met de realisatie van 6 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 3,5 extra gerealiseerd. Alleen is de verdeling hier relevant. Voor de hoogte van de subsidie op de 3,5 extra sociale koopwoningen wordt gekeken naar de verdeling van de types b1(60 m2) en b2 (80m2). De verdeling is 4 : 2. Het gaat om 6 appartementen in de volgende verhouding 4/6 type b1 en 2/6 type b2. Deze verhouding wordt doorgevoerd in de berekening van de subsidie voor de verschillende type appartementen.

De afkoop minus de subsidie wordt in dit geval = € 180.000 minus € 23.333,De ontwikkelaar dient per saldo € 156.667 af te dagen aan gemeente. Afkoop ivm niet voldoen aan 25% sociaal

Afkoopbedrag per woning

Aantal af te kopen woningen

Afkoop per woningtype

Woningtype d Vrijstaande woning Woningtype a1 appartement 60 m2 Woningtype a2 Appartement 80 m2 Som afkoop sociaal

€ 150.000

4 * 0,25 = 1

150.000*1= € 150.000

€ 18.000

4 * 0,25 = 1

18.000*1= € 18.000

€ 24.000

2 * 0,25 = 0,5

24.000*0,5=€ 12.000 € 180.000,-

Afkoop middelduur Woningtype d Woningtype a1

Niet van toepassing

Er wordt voldaan

€ 0,-

Woningtype a2 Som afkoop

8 /9

€ 180.000

Bijdrage middelduur

Subsidiebedrag per woning

Woningtype a

Aantal extra woningen, boven de verplichte opgave 6 – (0,25*10)=3,5

Subsidie voor realisatie extra woningtype b

Naar rato verdeling extra aantal Woningtype a1 Woningtype a2 Som bijdrage middelduur Per saldo

9 /9

€ 6.000 € 8.000

4/6*3,5 = 2,33333 2/6*3,5=1,16666

€ 6.000*2,33333= € 14.000 € 8.000*1,16666= € 9.333 € 23.333,€ 156.667