Bijlage 4 bij RV d.d. 30 november 2021 Huisvesting vso Leo Kanner Z-21-150086 Oegstgeest
Tekst van het document
Haalbaarheidsonderzoek VSO Leo Kanner Haalbaarheidsonderzoek nieuwbouw via herontwikkeling huidige locatie VSO Leo Kanner
Opdrachtgever
Datum
Gemeente Oegstgeest
30 juni 2019
Referentienummer
Samenstelling
2190141
Tjeerd de Vries Maarten Groenen Yuit Yin Samuel Mérit Oijevaar Heinen
Inhoud • Gebreken huidige schoolgebouw
• Locatie Analyse • Scenario 1: huidige kavel Leo Kanner School •
Vlekkenplan
•
Fasering
•
Bouwkosten
•
Planning
• Scenario 2: kavel Bokkesprong + deel van huidige kavel •
Vlekkenplan
•
Fasering
•
Bouwkosten
•
Planning
• Vergelijking scenario's • Conclusie?
30 juni 2019
‘Gebreken’ huidige schoolgebouw -
Schoolgebouw is te klein
-
Gebouw is ontworpen voor theorie-onderwijs, niet voor praktijkonderwijs
-
klaslokalen zijn te groot voor de kleine groepen
-
Praktijklokalen voldoen niet, te weinig licht, lage plafonds (in kelder)
-
Klimatologische omstandigheden zijn slecht (isolatie, luchtkwaliteit, energieverbruik, etc.)
-
Ongunstige bruto-netto verhouding: veel verkeersruimte i.v.t. nuttige oppervlakte
-
Weinig uitstraling naar omgeving
-
Weinig interactie met omgeving
-
Één gymzaal i.p.v. gewenste twee
-
Achterstallig onderhoud
-
Ondersteunende functies ‘weggestopt’ i.p.v. bij de onderwijsruimtes
30 juni 2019
Locatie - Analyse 1.
Aansluiting wijk: locatie voor schoolplein + entree, sluit mooi aan op Singel en wijk
2.
Etalage-functies zoals praktijklokalen bij ‘hart’(aula) gebouw én aan entreeplein plaatsen
3.
Openbaar toegankelijke functies (gymzalen) dichtbij entreeplein plaatsen
4.
Rustige woonstraat, locatie voor generieke, rustige theorielokalen
5.
Gebouw + terrein tijdens bouw indien nodig inzetten als tijdelijke locatie
6.
Op kop bouwdeel ‘flexibele schil’, bij te ontwikkelen locatie, mogelijke connectie met nieuwe wijkfuncties in plint / woningen / wijk.
5 3
6 4
30 juni 2019
2
1
Uitgangspunten scenario 1 -
Nieuwbouw vindt plaats op huidige locatie Leo Kanner school Indien mogelijk geen ‘nieuwe’ tijdelijke huisvesting bouwen Bouwdeel ‘hart’, aula, entree, installaties, zo lang mogelijk laten staan Eerste nieuwe bouwdeel t.p.v. gymzalen en conciërgewoning Gym elders opvangen Compact gebouw > volle benutting breedte kavel Schoolplein t.p.v. bestaande ‘hart’ Praktijklokalen aan schoolplein > etalage wijk Langs woonstraat rustige lokalen Aan kant basisschool flexibele schil deel plaatsen voor relatie met te ontwikkelen basisschool locatie Gebruik basisschool + terrein voor opvang resterende functies Opstelplaats busjes tijdelijk langs weg Indien nodig moet bestemmingsplan aangepast worden
30 juni 2019
scenario 1
Locatie_kadastrale kaart
locatie nieuwbouw Opp: 5742 m2 30 juni 2019
scenario 1
Locatie_bestemmingsplan •
max. bouwhoogte =10m
•
60% kavel = bebouwingsoppervlakte
•
Opp. Kavel = 5742 m2
•
Te bebouwen opp. 60% 5742 * 0,6 = 3445 m2
Rest opp. kavel = 2666 m2
Totaal opp. buitenprogramma = 1800 + 3100 = 4900 m2
30 juni 2019
•
Dubbelgebruik buitenprogramma
•
Gym gestapeld
•
Gedeeltelijk 3 lagen bouwen
scenario 1 2e verdieping
Vlekkenplan nieuw gebouw + plein Praktijk Bovenbouw, 870 m² BVO Theorie Bovenbouw, 612 m² BVO
1e verdieping
Praktijk Onderbouw, 247 m² BVO Theorie Onderbouw, 1273 m² BVO Hart, 660 m² BVO
36 36
Nevenfuncties, 368 m² BVO
36
Bewegingsonderwijs, 1061 m² BVO Begane Grond
30 juni 2019
50 m
scenario 1
Vlekkenplan nieuw gebouw + plein • Totaal BVO gebouw = 5091 m2 •
4030 m2 onderwijs
•
1061 m2 bewegingsonderwijs
• Totaal opp. buitenruimtes = 2990 m2 • Gebouw gaat over grenzen bouwvlek bestemmingsplan heen
1
• Speelplaats, cruyffcourt én opstelplaats busjes overlappen: cruyffcourt verhard. • Gebouw gedeeltelijk 3 lagen hoog • Parkeren personeel: één rijbaan met aan weerszijden P-plekken = 640 m2 • Mogelijkheid dakterras op 2e verdieping (450 m2)
30 juni 2019
50 m
scenario 1
Fasering Fase 1
2 1 3
1
30 juni 2019
1.
Hart + entree bestaande gebouw zo lang mogelijk laten staan: essentiëel gebouwdeel (entree, aula, installaties)
2.
Bouwplaats inrichten
3.
Bouwdeel gymzaal + ‘woning’ slopen. Ondersteunende functies elders in bestaande gebouw / basisschool oplossen. Tijdelijke gymzaal bouwen (locatie n.t.b.) Aan deze kant kavel beginnen met nieuwbouw.
scenario 1
Fasering Fase 2
1
4
30 juni 2019
4.
Start nieuwbouw: generieke klaslokalen waaronder deel ’flexibele schil’ aan westzijde, maar ook een deel van de praktijklokalen aan de oostzijde.
•
basisschool te gebruiken als opvang voor resterende functies, ook het terrein is te gebruiken als tijdelijk schoolplein e.d.
scenario 1
Fasering Fase 3
1
5 6
30 juni 2019
5.
Verhuizen functies naar 1e nieuwe bouwdeel
6.
Sloop middendeel bestaande gebouw
•
basisschool te gebruiken als opvang voor resterende functies, ook het terrein is te gebruiken als tijdelijk schoolplein e.d.
scenario 1
Fasering Fase 4 7.
1
7
30 juni 2019
Nieuwbouw deel 2
scenario 1
Fasering Fase 5
1 8
9
30 juni 2019
8.
Verhuizen functies naar nieuwe bouwdeel 2
9.
Sloop oude ‘hart’ gebouw
scenario 1
Fasering Fase 6 10. Aanleg terreininrichting •
11. Sloop basisschool gebouw
11 12
1
12. Herontwikkeling locatie basisschoolgebouw
10
30 juni 2019
Oplevering school en schoolterrein
Investeringskosten
30 juni 2019
Planning
30 juni 2019
Uitgangspunten scenario 2 •
Te beginnen met de sloop Bokkesprong. (Scenario 1: Gebruik Bokkesprong + terrein voor opvang resterende functies)
•
Liefst zo weinig mogelijk tijdelijke huisvesting bouwen, maar voor de huidige schoolfuncties (van Leo Kanner) in de Bokkesprong dienen toch tijdelijke voorzieningen getroffen te worden. Voor de resterende functies (muziekschool, b.s.o. etc.) hoeft daar geen rekening mee gehouden te worden.
•
Nieuwbouw vindt plaats op de locatie van de Bokkesprong en gedeeltelijk op de huidige locatie van de Leo Kanner school. (Scenario 1: Nieuwbouw vindt plaats op huidige locatie Leo Kanner school)
•
In de tijdelijke situatie wordt gebruik gemaakt van beide locaties, waarbij op de carrousel-locatie als eerste gesloopt en gebouwd wordt (Scenario 1: Eerste nieuwe bouwdeel t.p.v. gymzalen en conciërgewoning)
•
Wat betreft de kavelgrootte moet voor de uiteindelijke nieuwbouw een kavel aangehouden worden met dezelfde oppervlakte als in Scenario 1 (en het pve), alleen dan naar links geschoven.
•
Bouwdeel ‘hart’, aula, entree, installaties, zo lang mogelijk laten staan.
•
Geen specifieke eisen aan het opvangen van functies in de school. (Scenario 1: Gym elders opvangen, Bokkesprong nog gebruiken).
•
Compact gebouw.
•
Geen specifieke eisen aan de plek voor het schoolplein. (Scenario 1: Schoolplein t.p.v. bestaande)
•
Praktijklokalen aan schoolplein > etalage wijk.
•
Langs woonstraat en/of groenstroken rustige lokalen. (Scenario 1: Langs woonstraat rustige lokalen)
•
De plek voor de flexibele schil moet geschikt zijn voor eventueel gebruik door derden. (Scenario 1: Aan de kant van de carrousel het flexibele schil deel plaatsen voor relatie met te her-ontwikkelen basisschool locatie)
•
Opstelplaats busjes tijdens bouw gedeeltelijk op bestaande schoolplein, indien nodig tijdelijk langs weg
•
Indien nodig kan er van het bestemmingsplan worden afgeweken. Dit zal dan aangepast moeten worden.
30 juni 2019
scenario 2
Locatie_kadastrale kaart
locatie nieuwbouw Opp: 5742 m2 30 juni 2019
scenario 2
Locatie_bestemmingsplan •
max. bouwhoogte = 6 m
i.v.m. de specifieke vorm v/h huidige gebouw, zal er buiten het bouwvlak gebouwd gaan worden, en dus van het bestemmingsplan worden afgeweken. Ook zal de max. bouwhoogte niet toereikend zijn. Totaal opp. buitenprogramma = 1800 + 3100 = 4900 m2
30 juni 2019
•
Dubbelgebruik buitenprogramma
•
Gym gestapeld
•
Gedeeltelijk 3 lagen bouwen
scenario 2 2e verdieping
Vlekkenplan nieuw gebouw + plein Praktijk Bovenbouw, 870 m² BVO Theorie Bovenbouw, 612 m² BVO
1e verdieping
Praktijk Onderbouw, 247 m² BVO Theorie Onderbouw, 1273 m² BVO Hart, 660 m² BVO
36 36
Nevenfuncties, 368 m² BVO
36
Bewegingsonderwijs, 1061 m² BVO Begane Grond
30 juni 2019
50 m
scenario 2
Vlekkenplan nieuw gebouw + plein • Totaal BVO gebouw = 5091 m2 •
4030 m2 onderwijs
•
1061 m2 bewegingsonderwijs
• Totaal opp. buitenruimtes = 2990 m2 • Gebouw gaat over grenzen bouwvlek bestemmingsplan heen
1
• Speelplaats, cruyffcourt én opstelplaats busjes overlappen: cruyffcourt verhard. • Gebouw gedeeltelijk 3 lagen hoog • Parkeren personeel: één rijbaan met aan weerszijden P-plekken = 640 m2 • Mogelijkheid dakterras op 2e verdieping (450 m2)
30 juni 2019
50 m
scenario 2
Fasering Fase 1
3
1 1 2 4
30 juni 2019
1.
Bouwplaats inrichten
2.
Bouw 6 tijdelijke klaslokalen ter vervanging van lokalen Bokkesprong
3.
Sloop van basisschool
4.
Huidige schoolgebouw en plein blijven tijdens bouw in gebruik. Ook opstelplaats busjes blijft grotendeels gehandhaafd.
scenario 2
Fasering Fase 2 5.
5
30 juni 2019
2
1
Bouw nieuw schoolgebouw
scenario 2
Fasering Fase 3
6
30 juni 2019
2
1
6
6.
Verhuizen naar nieuwe schoolgebouw
7.
Sloop/demonteren oude schoolgebouw en tijdelijke klaslokalen
scenario 2
Fasering Fase 4
8
9
30 juni 2019
8.
Aanleg schoolplein
9.
Opruimen bouwplaats
Investeringskosten
30 juni 2019
Planning
30 juni 2019
Vergelijking Scenario’s - Investeringskosten
30 juni 2019
Vergelijking Scenario’s - Planning
30 juni 2019
Conclusie? Scenario 1 Locatie
Gebouw Fasering
Investeringskosten Planning ? 30 juni 2019
Scenario 2