Bijlage 4 bij RV d.d. 1 juni 2021 Vaststelling bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 43

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Synergie Het bedrijvendeel van het Bio Science Park kent een sterk economisch gebiedsprofiel gericht op life sciences & health waarin toonaangevende onderwijs- en onderzoeksinstellingen en ondernemingen nauw samenwerken. De woningbouw en de voorzieningen Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) kunnen bijdragen aan meer cohesie en levendigheid. Niet alleen het gemengde programma, maar ook de inrichting van de openbare ruimte met water en groen lokt ontmoeting en verblijf uit, waardoor meer synergie ontstaat. Bronnen - energie en materiaal Het doel is om zo energiezuinig mogelijk te werk gaan in het Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen), zowel in de openbare ruimte als bij de bebouwing. Denk aan de opslag van warmte en koude, opwekking van duurzame energie en het beperken van het verhard oppervlak in de openbare ruimte. Ruimtelijke ontwikkeling De ligging en inrichting van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) is duurzaam: het sluit goed aan op het openbaar vervoernetwerk (trein en R-Net). De ambitie is om (verkeersveilige) fiets- en voetgangersroutes uit te breiden en sterk te verbeteren. Het parkeren zal zoveel mogelijk in collectieve voorzieningen gerealiseerd worden. Het uitgangspunt is dat de bestaande kwaliteiten en groen- en ecologiestructuren zoveel mogelijk blijven behouden. Groen en water zijn altijd zichtbaar, vanuit de routes én de gebouwen. Hierdoor ontstaat er een prettig leefklimaat.

Welzijn en welvaart Het woonprogramma sluit naadloos aan op de kwaliteiten van de omgeving, de vraag naar (hoogopgeleide) werknemers in de regio en op de behoefte aan studentenwoningen. Het streven is om bij de uitwerking van de nieuwe ontwikkelingen in Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) aandacht te schenken aan sociale veiligheid door placemaking, zichtlijnen, bundeling van routes en een hoogwaardige openbare ruimte. Gebiedsklimaat Uit onderzoek naar omgevingsaspecten als bodem, lucht, geluid en externe veiligheid blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling. Om een aanvaardbaar geluidsklimaat te realiseren zullen maatregelen genomen worden, zoals verlenging van het geluidsscherm langs de A44. De verwachting is dat geen substantiële nadelige effecten optreden bij nieuwe ontwikkelingen. Naast de wettelijke aandachtspunten is er aandacht voor waterkwaliteit (natuurvriendelijke oevers) en het voorkomen van lichthinder en thermisch buitenklimaat (minder verhard oppervlak door landschappelijke inrichting).

5.12

Conclusie

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de verschillende omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van woningbouw en voozieningen in het plangebied.

44 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 6 6.1

Hoe wordt dit vertaald in het bestemmingsplan?

Algemeen

De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen kunnen niet los van elkaar worden gezien. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het plan. Op de verbeelding is het gehele plangebied weergegeven. Alle gronden zijn bestemd. De digitale verbeelding is te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl. De analoge verbeelding is in te zien in het gemeentehuis en bestaat uit één kaartblad met legenda.

6.2

Hoe gaan we het regelen?

De in dit bestemmingsplan gekozen bestemmingen voldoen geheel aan de wettelijk verplichte normen zoals die worden gesteld binnen de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en de RO-standaarden-2012. Voor het verbeelden van de geometrisch bepaalde bestemmingen is een BGT-ondergrond gebruikt. Dit bestand is opgebouwd in coördinaten in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting, of kortweg Rijksdriehoekscoördinaten (ook wel: RD-coördinaten). Dit zijn de coördinaten die in Nederland worden gebruikt als grondslag voor onder meer geografische aanduidingen, waarbij de exacte locatie van een gebied wordt vastgelegd. De tekenmethode voor de geometrische plaatsbepaling is uitgevoerd volgens de wettelijke regels van de IMRO-coderingen. Het digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar maken van ruimtelijke plannen gebeurt via de systematiek van Digitale Uitwisseling Ruimtelijke Plannen (DURP) waarbij het bestemmingsplan op de website www.ruimtelijkeplannen.nl wordt geplaatst.

6.3

Leeswijzer regels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten de inleidende regels (hoofdstuk 1), de bestemmingsregels (hoofdstuk 2), de algemene regels (hoofdstuk 3) en de overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4). De regels zijn sterk vereenvoudigd wat betreft inhoud en taalgebruik om in te spelen op de nieuwe omgevingswet. Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'Wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Ook zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Vergunningvrij bouwen In enkele bestemmingen zijn vergunningvrije bouwwerken toegestaan. In het Besluit omgevingsrecht (Bor) Bijlage II artikel 2 is aangegeven waar en onder welke voorwaarden (bijbehorende) bouwwerken vergunningvrij mogen worden gebouwd.

Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 45

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Het gaat bijvoorbeeld om extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders. Ook is hier een regeling voor ondergronds bouwen opgenomen. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen, en wordt een aantal voorbeelden genoemd die in ieder geval als strijdig worden beschouwd. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een algemene afwijking opgenomen die middels een omgevingsvergunning kunnen worden verleend. Het is een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling.

Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Slotregel In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

6.4

Wat gaan we regelen?

Aan alle gronden (en in dit geval ook wateren) binnen het plangebied een bestemming toegekend. In de regels is aangegeven hoe gronden met een bepaalde bestemming mogen worden gebruikt en wat er mag worden gebouwd. Binnen een bestemmingsvlak zijn in enkele situaties met aanduidingen nadere regels aangegeven. Deze nadere regels kunnen betrekking hebben op het gebruik of de bouwmogelijkheden. Hierna wordt elke bestemming kort toegelicht.

Artikel 3 Groen Langs De Limes en het water is de bestemming Groen opgenomen. Hier mogen groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, voet- en fietspaden en bijbehorende voorzieningen. Ook is een standplaats mogelijk gemaakt nabij de haven, onder de voorwaarde dat binnen het plangebied slecht één standplaats mag komen. Binnen deze bestemming mogen alleen klein nutsgebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijn worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied De weg tussem De Limes en Park Landskroon en de weg ten westen van de Binnenrijn hebben de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied. Hier zijn wegen en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen ook alleen klein nutsgebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijn worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

46 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Artikel 5 Water De Binnenrijn en de haven hebben de bestemming Water. Hier is water toegestaan en bijbehorende voorzieningen. Steigers en ligplaatsen zijn alleen toegestaan daar waar op de verbeelding een aanduiding is opgenomen (de haven en de kades langs de Binnenrijn). In de haven geldt een maximum aantal van 60 ligplaatsen. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is een maximale bouwhoogte van 3 meter opgenomen.

Artikel 6 Wonen Het gedeelte aan de zuidzijde van het plangebied heeft de bestemming Wonen. Hier mogen maximaal 300 studentenwoningen gerealiseerd worden. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de gebouwen moeten worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte bedraagt maximaal 40 meter en maximaal 16 meter in een zone langs de Binnenrijn. Het bebouwingspercentage is maximaal 85%. Deze maten zijn aangegeven op de verbeelding. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erf- en terreinafscheidingen zijn in de regels nadere bouwregels opgenomen. De woningen zijn alleen toegestaan als voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde, de verleende hogere grenswaarde of als er een dove gevel wordt gereliseerd. Als er sprake is van een dove gevel of een geluidswaarde die 5 dB meer is dan de voorkeursgrenswaarde, dan moet er sprake zijn van een geluidsluwe gevel. Studentenwoningen zijn vaak eenzijdig georiënteerd. Bij eenzijdig georiënteerde woningen is het maken van een geluidsluwe zijde niet altijd mogelijk. Om toch een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen, moeten dan compenserende maatregelen worden getroffen. Daarbij kan gedacht worden aan: 1. 2. 3. 4.

extra geluidwering van de gevels met minimaal 5 dB (op basis van cumulatieve geluidbelasting) en; verbetering interne lucht- en contactgeluidisolatie met minimaal 5 dB en; een geluidluwe gezamenlijke buitenruimte of; een maatregel met vergelijkbaar akoestisch effect.

In de regels is geborgd dat dergelijke maatregelen worden getroffen.

Artikel 7 Wonen - Uit te werken Het overgrote deel van het plangebied heeft de bestemming Wonen - Uit te werken. Dit betekent dat er eerst een uitwerkingsplan gemaakt moet worden voordat er gebouwd kan worden. In de uitwerkingsregels is aangegeven waar het uitwerkingsplan aan moet voldoen. Er mogen maximaal 500 woningen komen. De maximale bouwhoogte en het bebouwingspercentage zijn aangegeven op de verbeelding. De bouwhoogten langs de Binnenrijn zijn lager (16 meter) dan de acherliggende bebouwing (20 meter). Ten noorden van de haven is bebouwing tot 25 meter toegestaan. Het parkeren moet uit het zicht gerealiseerd worden. Hiervoor zijn zeven mogelijkheden opgenomen in de uitwerkingsregels. Daarnaast is een aantal aanduidingen opgenomen op de verbeelding. Bij de aanduiding 'gemengd' zijn naast wonen ook 2.500 m2 aan voorzieningen (horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en aan watersport gerelateerde voorzieningen) toegestaan. Ook is binnen deze aanduiding een standplaats mogelijk gemaakt, onder de voorwaarde dat binnen het plangebied slecht één standplaats mag komen. Binnen dit aanduidingsvlak moet grenzend aan de noordzijde van het water ook een openbare ruimte van 500 m2 worden gerealiseerd.

Met de 'specifieke bouwaanduiding - groen' is aangegeven dat in het noordelijk deel van het plangebied minstens 50% groen moet worden en er tenminste 2 zichtassen moeten komen tussen De Limes en bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 47

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) het Park Landskroon. De 'specifieke bouwaanduiding - wandelpad' geeft aan dat er een wandelpad moet komen tussen De Limes en de groene zone langs de Binnenrijn. Dit wandelpad moet minimaal 2 meter breed zijn en zo veel mogelijk in het groen of aan het water gerealiseerd worden. De gronden met de aanduiding 'groen' moeten in hoofdzaak groen ingericht worden. Er zijn twee gevelzones aangegeven. Bij de 'specifieke bouwaanduiding - gevelzone 1' moet het hoofdgebouw in of evenwijdig aan de bouwvlakgrens aan de De Limes worden gerealiseerd. Hierbij mag de afstand van het hoofdgebouw tot de bouwvlakgrens maximaal 3 m bedragen. Bij de 'specifieke bouwaanduiding - gevelzone 2' moeten de hoofdgebouwen die (al dan niet) binnen deze zone staan in de bouwvlakgrens aan De Limes worden gebouwd. In het uitwerkingsplan worden bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen op basis waarvan de gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. Ook kunnen in het uitwerkingsplan afwijkingsmogelijkheden worden opgenomen passend bij de woonbestemming. Hierbij moet worden gedacht aan mogelijkheden voor aan huis verbonden bedrijven of mantelzorg. De woningen zijn alleen toegestaan als voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde, de verleende hogere grenswaarde of als er een dove gevel wordt gereliseerd.

Als er sprake is van een dove gevel of een geluidswaarde die 5 dB meer is dan de voorkeursgrenswaarde, dan moet er sprake zijn van een geluidsluwe gevel. Er kan deels sprake zijn van eenzijdig georiënteerde woningen. Bij eenzijdig georiënteerde woningen is het maken van een geluidsluwe zijde niet altijd mogelijk. Om toch een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te waarborgen, moeten dan compenserende maatregelen worden getroffen. Daarbij kan gedacht worden aan: 1. 2. 3. 4.

extra geluidwering van de gevels met minimaal 5 dB (op basis van cumulatieve geluidbelasting) en; verbetering interne lucht- en contactgeluidisolatie met minimaal 5 dB en; een geluidluwe gezamenlijke buitenruimte of; een maatregel met vergelijkbaar akoestisch effect.

In de regels is geborgd dat dergelijke maatregelen worden getroffen.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 4 De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 is opgenomen ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden in de bodem.

48 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 7 7.1

Is dit bestemmingsplan uitvoerbaar?

Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond worden. Dit om te voorkomen dat recht gaat gelden dat niet realistisch blijkt te zijn. Op grond van artikel 6.12, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet voor het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld indien er sprake is van een 'bouwplan'. Artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschrijft wat een 'bouwplan' is. De gemeente kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden op een andere manier geregeld is (art. 6.12 Wro); er geen kosten te verhalen zijn (art 6.2.1a Bro). De 'grex-wet' is erop gericht dat de overheid kosten kan verhalen die gemaakt worden naar aanleiding van een bouwplan. Indien er geen kosten gemaakt worden, hoeven deze ook niet verhaald te worden. De gemeente heeft een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelende partij. Daarmee is het kostenverhaal geregeld.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg artikel 3.1.1 Bro Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Het ontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan de overlegpartners. Er zijn geen overlegreacties binnengekomen. Zienswijzenprocedure Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Van 18 maart 2021 tot en met 29 april 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) ter inzage gelegen. Iedereen kon gedurende deze termijn een zienswijze indienen op het plan. Gedurende de termijn zijn er 3 zienswijzen ingediend. Daarnaast zijn er 3 zienswijzen ingediend buiten de termijn. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in de Nota zienswijzen.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 49