Bijlage 4 bij RV d.d. 1 juni 2021 Vaststelling bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Z-17-104210 Oegstgeest

Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Wat is de aanleiding voor dit bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet? 1.2 Wat is een omgevingsplan? 1.3 Hoe is het plangebied begrensd? 1.4 Welk bestemmingsplan geldt er nu? 1.5 Hoe moet deze toelichting gelezen worden?

3 3 3 4 5 7

Hoofdstuk 2 Wat is er nu in het plangebied? 2.1 Beschrijving van de omgeving

8 8

Hoofdstuk 3 Hoe wordt het plangebied getransformeerd? 3.1 Was is de essentie van de ontwikkeling? 3.2 Programma 3.3 Verkeer en parkeren

10 10 12 13

Hoofdstuk 4 Welk beleid geldt er? 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid 4.5 Conclusie

17 17 20 21 22 27

Hoofdstuk 5 Waar hebben we rekening mee gehouden? 5.1 Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.) 5.2 Bedrijven en milieuzonering 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Geluidhinder 5.5 Externe veiligheid 5.6 Bodemkwaliteit 5.7 Water 5.8 Natuur 5.9 Archeologie en cultuurhistorie 5.10 Kabels en leidingen 5.11 Duurzaamheid 5.12 Conclusie

28 28 28 30 30 32 33 36 39 42 43 43 44

Hoofdstuk 6 Hoe wordt dit vertaald in het bestemmingsplan? 6.1 Algemeen 6.2 Hoe gaan we het regelen? 6.3 Leeswijzer regels 6.4 Wat gaan we regelen?

45 45 45 45 46

Hoofdstuk 7 Is dit bestemmingsplan uitvoerbaar? 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49 49 49

2 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Wat is de aanleiding voor dit bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet? De Universiteit Leiden is voornemens woningbouw te laten realiseren op de locatie Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). In een deel van Nieuw-Rhijngeest Zuid zal (als onderdeel van het Bio Sciencepark) een bedrijventerrein gerealiseerd worden. Hiervoor is al een bestemmingsplan van kracht (Bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven), vastgesteld op 25 september 2015 en nu onherroepelijk). De partiële herziening van dit bestemmingsplan is vastgesteld op 24 september 2020. Op het resterende deel van de locatie Nieuw-Rhijngeest Zuid zal woningbouw gerealiseerd worden met een kleine haven en enkele voorzieningen, waaronder horeca. De Universiteit Leiden en de gemeente Oegstgeest hebben gezamenlijk de uitgangspunten voor deze woningbouwontwikkeling bepaald. In het geldende bestemmingsplan Rijnfront (vastgesteld op 19 juni 2003 en onherroepelijk geworden op 9 maart 2005) heeft de locatie grotendeels de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden. Hierbinnen is woningbouw niet toegestaan. Daarom is een nieuw bestemmingsplan nodig. Voor zover mogelijk is het voorliggende bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet opgesteld. Het plan is niet aangemeld als bestemmingsplan verbrede reikwijdte voor de Crisis- en herstelwet (Chw).

Hierdoor kunnen nog niet alle mogelijkheden van het omgevingsplan worden benut. Maar we willen al wel in de geest van de Omgevingswet werken. Er blijft hier dus sprake van een bestemmingsplan, maar dit wordt geschreven op de wijze van een toekomstig omgevingsplan.

1.2

Wat is een omgevingsplan?

1.2.1

Achtergrond

De 4 doelen van de Omgevingswet zijn: het vergroten van de inzichtelijkheid, de voorspelbaarheid en het gebruiksgemak van het omgevingsrecht; het bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving; het vergroten van de bestuurlijke afwegingsruimte door een actieve en flexibele aanpak mogelijk te maken voor het bereiken van doelen voor de fysieke leefomgeving; het versnellen en verbeteren van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving. Met de Omgevingswet wordt een belangrijk nieuw instrument geïntroduceerd waarmee regels worden gesteld: het omgevingsplan. De gemeenteraad is verplicht hierin de regels op te nemen voor de 'fysieke leefomgeving'. Met het oog op de doelen van de wet kunnen in het omgevingsplan regels komen over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. In een omgevingsplan moet ook aandacht besteed worden aan het aspect gezondheid. Daarnaast gaat het omgevingsplan straks ook over allerlei (algemene) gemeentelijke regels als die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Dit betekent ook dat regels die nu in verordeningen zitten, straks in het omgevingsplan terecht komen.

Voorbeelden hiervan zijn (algemene) regels rond monumenten, terrassen, markt-, stand-, lig- en parkeerplaatsen, evenemententerreinen, het inzamelen en aanbieden van afvalstoffen en de afvoer van hemel- en grondwater. En ook het aanwijzen van bepaalde gebieden waar bepaalde activiteiten wel of juist niet zijn toegestaan, bijvoorbeeld het uitlaten van honden, het gebruiken van alcoholhoudende drank of het verspreiden van drukwerk. De omgevingswet geeft verder aan dat participatie bij het opstellen van omgevingsplannen moet worden bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 3

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) gestimuleerd. Het omgevingsplan wordt dus veel breder dan nu, er moet integraler gewerkt worden, participatie is belangrijk en het moet voor iedereen begrijpelijk zijn. 1.2.2

Wat doen we daarmee in dit bestemmingsplan?

Omdat het plangebied niet is aangemeld als bestemmingsplan verbrede reikwijdte voor de Chw, kunnen we niet afwijken van wettelijke bepalingen. Daardoor kunnen we nog geen bestemmingsplan met een verbrede reikwijdte maken en in die zin vooruitlopen op de Omgevingswet. Dus kunnen we ook geen andere regels (die niet ruimtelijk relevant zijn) in het bestemmingsplan opnemen, wat straks onder de Omgevingswet wel de bedoeling is. Wel zijn er verschillende aspecten uit het gedachtengoed van de toekomstige Omgevingswet die in dit bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet zijn toegepast. Participatie Op 29 mei 2017 heeft een informatieavond plaatsgevonden met de bewoners en belanghebbenden nabij het plangebied. Tijdens deze avond zijn de plannen voor de locatie gepresenteerd en hebben bewoners en belanghebbenden in en rond het gebied kunnen aangeven wat de wensen en onwenselijkheden zijn in het gebied. Tijdens deze informatie hebben de omwonenden hun zorgen geuit over de indertijd voorziene hoogte van de bebouwing bij de haven en over de verkeersgeneratie van de ontwikkeling. In het voorliggende bestemmingsplan is de bouwhoogte bij de haven lager dan eerder voorzien en is de verkeersgeneratie in beeld gebracht. Vervolgens is er een informatieavond geweest op 13 juni 2019.

Ook tijdens deze bijeenkomst zijn de plannen voor het woningbouwdeel van Nieuw-Rhijngeest Zuid gepresenteerd en zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan toegelicht. De bezoekers van de infoavond hadden vooral vragen over het woningbouwprogramma, de voorzieningen, de sloepenhaven, het parkeren, de bouwhoogte en de planning en procedure. Mede naar aanleiding van deze informatieavond zijn de randvoorwaarden voor de ontwikkeling en de uitgangspunten voor het bestemmingsplan aangepast. De bouwhoogte in de zone direct langs de Binnenrijn is verlaagd. Heldere taal We hebben heldere taal toegepast in het bestemmingsplan, zodat het voor iedereen te begrijpen is. Integraal In een omgevingsplan is aandacht voor allerlei aspecten die te maken hebben met de fysieke leefomgeving. Bijvoorbeeld: Hoe gaat het eruit zien? Past het in de omgeving? Is er een goede leefkwaliteit? Deze aspecten zijn allemaal vertaald in dit bestemmingsplan en er is waar mogelijk gezocht naar een integrale benadering. Dit ziet bijvoorbeeld op het meewegen van verschillende aspecten van de fysieke leefomgeving, zoals ruimtelijke kwaliteit, geluid, externe veiligheid, natuur, cultuurhistorie, etc. Ook gaan we in op de bijdrage van deze ontwikkeling aan de gezonde leefomgeving. Het thema duurzaamheid krijgt nadrukkelijk aandacht in het plan.

1.3

Hoe is het plangebied begrensd?

Het L-vormige plangebied ligt tussen de A44 en de Oude Rijn. De westzijde wordt begrensd door de Rhijnhofweg en de nieuw te graven Binnenrijn. De oost- en zuidzijde worden begrensd door de ontwikkelingen van het Bio-Science Park en de noordzijde door Park Landskroon. De begrenzing is aangegeven in onderstaande afbeelding en ligt binnen de rode lijn. Voor het bedrijventerrein Nieuw-Rhijngeest Zuid (als onderdeel van het Bio-Science Park) is al een bestemmingsplan van kracht; Bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven). Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 september 2015 en recent herzien. De herziening is vastgesteld op 24 september 2020.

4 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied

1.4

Welk bestemmingsplan geldt er nu?

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan Rijnfront dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 19 juni 2003 en onherroepelijk is geworden op 9 maart 2005 en het bestemmingsplan 'Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven)' dat op 24 september 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld, inclusief 1e partiële herziening, vastgesteld 24 september 2020. Bestemmingsplan Rijnfront (2003) Binnen het bestemmingsplan Rijnfront heeeft locatie drie bestemmingen; 1. de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden (uit te werken bestemming); aangeduid met 1 2. de bestemming Landgoed (uit te werken bestemming) en voor een klein gedeelte; aangeduid met 2 3. de bestemming Woondoeleinden 3 (uit te werken bestemming) aangeduid met 3

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 5

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Afbeelding 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Rijnfront Het bestemmingsplan Rijnfront is een globaal bestemmingsplan waarbij de bestemming eerst uitgewerkt moet worden met een uitwerkingsplan, voordat er gebouwd kan worden. Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden Binnen de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden zijn (na uitwerking) bedrijfsvestigingen, horeca, maatschappelijke doeleinden, dienstverlening, transferium en bijbehorende voorzieningen (zoals groen, geluidwerende voorzieningen, wegen, parkeren, nutsvoorzieningen) mogelijk. Ten behoeve van in de buurt van van de aanduiding ligplaats mag een horecavoorziening komen, waarvan de bedrijfsvloeroppevlakte van het gebouw maximaal 2.000 m² mag zijn. Deze horecavoorziening kan of in de bestemming Woondoeleinden 3 of in de bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden komen. Woondoeleinden 3 Binnen de bestemming Woondoeleinden 3 zijn (na uitwerking) woningen, tuinen en erven, horeca, dienstverlening, maatschappelijke doeleinden, ligplaatsen voor boten en bijbehorende voorzieningen (zoals water, groen, wegen, parkeren, nutsvoorzieningen) mogelijk. Landgoed In de bestemming Landgoed zijn (na uitwerking) mogelijk: landgoed, park, dagrecreatie en wonen en ook een kiosk, wegen, parkeervoorzieningen, waterpartijen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en geluidswerende voorzieningen.

In de uitwerkingsregels zijn regels opgenomen over het maximaal aantal gebouwen, de bouwhoogte en de ligging van een nieuwe watergang. Conclusie vigerend bestemmingsplan Rijnfront De woningbouwplannen passen niet binnen de geldende bestemming Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden. Hier mag namelijk geen woningbouw. Ook binnen de bestemming Landgoed kunnen de plannen niet gerealiseerd worden, aangezien de bebouwing intensiver wordt dan in het geldende bestemmingsplan was voorzien. Binnen de bestemming Woondoeleinden 3 is de ontwikkeling pas na uitwerking mogelijk (er moet eerst 6 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) een uitwerkingsplan vastgesteld worden). De ontwikkeling is hier niet rechtstreeks mogelijk. Bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid' (2015) en herziening (2020) Daarnaast geldt op twee kleinere delen van het plangebied het bestemmingsplan 'Nieuw-Rhijngeest Zuid (bedrijven)', vastgesteld door de gemeenteraad op 24 september 2015 en de herziening van dit bestemmingsplan (24 september 2020). Verkeer In de bestemming verkeer zijn (hoofdontsluitings-)wegen, fiets- en voetgangerspaden, maximaal één standplaats mogelijk. Ook kunnen er voorzieningen komen, zoals geluidwerende voorzieningen, groen, water, bermstroken en parkeer-, speel- en nutsvoorzieningen en reclameuitingen. Omdat er op deze plekken woningbouw komt, past dit niet in het geldende bestemmingsplan. Conclusie De beoogde ontwikkelingen passen niet in de vigerende bestemmingsplannen. Voor de totale ontwikkeling Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) wordt daarom een nieuw samenhangend bestemmingsplan opgesteld.

1.5

Hoe moet deze toelichting gelezen worden?

In hoofdstuk 2 staat wat de huidige situatie is in het plangebied. Daarna beschrijven wij in hoofdstuk 3 de herontwikkeling. Hoofdstuk 4 beschrijft welk beleid er belangrijk is voor de ontwikkeling, van rijksniveau tot gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 gaat over (milieu)aspecten waar we rekening mee moeten houden zoals flora en fauna, archeologie en geluid. In hoofdstuk 6 lichten we de regels en de verbeelding (plankaart) toe. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is te vinden in hoofdstuk 7. De toelichting bevat een aantal bijlagen, zoals onderzoeken naar de verschillende milieuaspecten.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 7

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 2 2.1

Wat is er nu in het plangebied?

Beschrijving van de omgeving

Het plangebied ligt grofweg tussen de A44 en de Rijn. De westzijde wordt begrensd door de Rhijnhofweg (en aan de westzijde daarvan het toekomstige woongebied Oegstgeest aan de Rijn), de oost- en zuidzijde door het bedrijventerrein Nieuw-Rhijngeest Zuid en de noordzijde door het Park Landskroon (buiten plangebied). Op dit moment bestaat het plangebied water en braakliggend terrein (Afbeelding 2.1).

Afbeelding 2.1 Luchtfoto plangebied huidige situatie De locatie is op nu onbebouwd. Het aansluitende bedrijventerrein aan de zuid oost-zijde is nog volop in ontwikkeling en op de aansluitende woningbouwlocatie aan de westzijde, onderdeel van Oegstgeest aan de Rijn worden de laatste gronden bebouwd. 8 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Aan de noordwestzijde van de locatie (onderdeel Oegstgeest aan de Rijn ) is woningbouw ontwikkeld. Dit zijn vrije kavels. Langs de A44 is meer grootschalige bebouwing aanwezig van Corpus, het Hilton en Avery Dennison. In het middengebied zijn ontwikkelingen gaande voor DuPont en BioPartner. Er liggen enkele wegen in het gebied. Vanaf de N206 wordt het gebied ontsloten via de Willem Einthovenstraat en vanuit Leiden (onder de A44 door) wordt het gebied ontsloten via De Limes. In het gebied is een waterplas aanwezig. Deze grenst aan de Rijnhofweg. Ten noorden van het plangebied ligt een watergang langs het Park Landskroon.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 9

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 3 3.1

Hoe wordt het plangebied getransformeerd?

Was is de essentie van de ontwikkeling?

Binnen het plangebied zal nieuwbouw komen voor maximaal 800 woningen, een sloepenhaven met een aantal voorzieningen, waaronder horeca en parkeerplaatsen. Onderstaande ambitiekaart geldt als uitgangspunt voor de ontwikkeling. De hoogte varieert tussen de maximaal 16 meter en maximaal 40 meter. Het voorliggende bestemmingsplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) volgt uit eerder opgesteld beleid en eerder bepaalde uitgangspunten. De basis is gelegd in het Strategisch Masterplan voor de Knoop Leiden West en vervolgens verder uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Masterplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (zie paragraaf 4.5 Gemeentelijk beleid). Vervolgens is de Nota van Uitgangspunten voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) op 9 juli 2020 vastgesteld door de Raad. Hierin zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan vastgelegd. Deze uitgangspunten zijn weergegeven in onderstaande ambitiekaart.

Afbeelding 3.1 Ambitiekaart Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) Er is ook een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan) is het kader voor de welstandstoesting van de plannen. Hoofdopzet De hoofdstructuur voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) wordt gevormd door de openbare ruimte, bestaande uit groen, water en wegen. Langs de westzijde van de woningbouwontwikkeling wordt de nieuwe Binnenrijn aangelegd en langs de oostzijde een nieuwe hoofdontsluitingsweg (De Limes) die 10 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) afbuigt richting de A44. Deze hoofdontsluiting krijgt een groene uitstraling door groenzones en boombeplanting. Het Park Landskroon, dat ten noorden van het plangebied ligt, is ook een landschappelijk element dat bijdraagt aan de groene uitstraling van het gebied. In het plangebied komen daarnaast een nieuw te graven sloepenhaven, oevers, groen (met paden en wegen) tussen de gebouwen. De structuur die hierdoor ontstaat maakt een solide ruimtelijk raamwerk. Het raamwerk geeft houvast, voor nu en voor straks. Het zorgt voor de ontsluiting van functies en de aansluiting op de omliggende wegen. Daarnaast zorgt het raamwerk voor een goede omgevingskwaliteit, ruim, lommerrijk en afwisselend. Bijkomend voordeel van het raamwerk is dat de invulling met bebouwing relatief flexibel kan zijn. Net zoals elders in Oegstgeest kunnen verschillende gebouwtypen naast elkaar bestaan juist omdat de openbare ruimte zo solide is. De structuur van het plangebied zorgt samen met de invulling van de woongebieden voor een groen woonmilieu, aansluitend bij het karakter van het Bio-Science Park en Oegstgeest. Rond de haven in het midden van de verkaveling komen alle functies en routes bij elkaar. Hier bevindt zich het hart van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Horeca en andere voorzieningen zorgen ervoor dat dit een levendig en gezellig middelpunt wordt.

Stedenbouwkundige structuur De woningen zijn gericht op de omgeving (straat, groen of water) waarmee ze de kwaliteiten benutten en deze ruimtes verlevendigen. De hoogtes van de gebouwen lopen op van noord naar zuid richting de N206 en van de Binnenrijn naar het oosten richting de bedrijven. Gestapelde bouw leent zich dan ook vooral voor de zones met grotere toegestane bouwhoogte. De opzet van de verkaveling langs de Binnenrijn is compact en sluit aan op deelgebied 9, dat aan de overzijde van de Binnenrijn direct langs de Oude Rijn ligt. Gebouwen richten zich met hun voorkant naar het openbare gebied. Bebouwing aan de Binnenrijn heeft een beperkte hoogte, om aan te sluiten op de (bestaande) eengezinswoningen aan de overzijde. Aan de zuidzijde, grenzend aan de N206, wordt hoogbouw voorgesteld met 300 studentenwoningen. De studentenwoningen worden via een fietsverbinding en hoogwaardig openbaar vervoer goed ontsloten naar de omgeving en het centrum van Leiden. Het deelgebied aan de noordzijde, tussen en Park Landskroon en De Limes wordt ruimer van opzet, met meer groen. Langs de randen van dit gebied komen brede groene zones en door het lagere bebouwingspercentage krijgt dit gebied een minder stedelijke karakter. Hierdoor wordt op informele wijze aangesloten op Park Landskroon.

De groenbestemming en aanduiding groen in het noordelijke deelgebied bepalen dat een kwart van de oppervlakte groen wordt ingericht en groen blijft. Daarnaast zorgen het lage bebouwingspercentage in het bouwvlak (45%) en de twee verplichte zichtassen voor een losse, open opzet met doorzichten en groen. Functioneel en ruimtelijk komt alles bij elkaar rond de haven waar maximaal 2.500 m2 aan voorzieningen worden gerealiseerd waaronder de mogelijkheid tot 1.500 m2 horeca, grenzend aan de hoofdontsluiting van de wijk. Hier zijn aanlegplaatsen voor sloepen van de bewoners maar passanten kunnen hier ook een tussenstop maken. Aan de noordzijde van de haven komt een openbare ruimte van minimaal 500m2, waar ook terrassen kunnen worden gerealiseerd. Oriëntatie van de bebouwing De voorgevel van een woning of woongebouw dient gericht te zijn op de openbare ruimte. Van belang is dat de openbare ruimte wordt gedefinieerd door de zorgvuldig vormgegeven voorgevels van de woningen en niet door achtergevels en achtererven. De voor- achterzijde problematiek geldt vooral voor grondgebonden éengezinswoningen en zal in de voorkomende gevallen op een stedenbouwkundig verantwoorde wijze worden opgelost. Appartementengebouwen zullen alzijdig worden ontworpen. Woningbouw divers De woningbouw binnen het plangebied wordt qua typologie divers.

Een mix van woningtypen kan hier een plek krijgen; gezinswoningen in allerlei soorten en maten, appartementen, woon-werkwoningen, studentenwoningen en studio's. Sommige bewoners zijn verbonden aan het Bio-Science Park of de bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 11

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) universiteit. Anderen zullen er wonen omdat het een mooie plek is. Bouwhoogte De hoogte van de woningbouw wordt gemaximeerd, zodat deze aansluit op de omgeving. De bouwhoogte loopt op van maximaal 20m aan de noordzijde (langs Park Landskroon) tot maximaal 40m richting de N206. Langs de Binnerijn komt lagere bebouwing om een overgang te vormen naar de woningbouw aan de overzijde van het water. Hier is de maximale bouwhoogte 16m. In de praktijk zal het erop neerkomen dat laagbouw afgewisseld wordt met hogere woongebouwen. Deze wisselwerking levert meerdere voordelen op: Hoogteverschillen dragen bij aan variatie in het gebied; Bouwen in de hoogte levert ruimtewinst op in het terrein waardoor dit groener en opener kan worden; Hogere en grotere gebouwen kunnen de overgang maken naar de omgeving met de bedrijfsgebouwen van het Bioscience Park (bedrijfskavels, N206); Hoogteaccenten als uitzondering kunnen bijdragen aan herkenning en oriëntatie in het gebied; Parkeren en bergingen Het parkeren en de bergingen van de woningen dienen zoveel mogelijk uit het zicht te worden opgelost in het belang van het gewenste groene karakter van de wijk. Om dit te bereiken zien wij zeven mogelijkheden: 1. 2. 3. 4.

Op het eigen perceel, in een ondergrondse garage. Op het eigen perceel, in een half verdiepte garage in een gesloten bouwblok. Op het eigen perceel, op het maaiveld, ingesloten door een bouwblok. Op het eigen perceel, in een garage op maaiveld, rondom ingepakt met eengezinswoningen met ontsluiting op maaiveld en de buitenruimte op het dak van de garage. 5. Op eigen perceel, landschappelijk ingepast. 6. Op het eigen erf bij grondgebonden eengezinswoningen. 7. In de collectieve parkeergarage op het bedrijventerrein (dit geldt voor de 2e auto en bezoekersparkeren).

3.2

Programma

In het plangebied komen maximaal 800 woningen, een sloepenhaven en maximaal 2.500 m2 bvo aan voorzieningen. Wonen In het plangebied wordt de realisatie van maximaal 800 woningen voorzien met de daarbij benodigde parkeerplaatsen. Van de maximaal 800 woningen worden maximaal 300 woningen als studentenwoningen gerealiseerd. Deze studentenwoningen worden in het zuidelijkst gelegen deelgebied gerealiseerd. Van de maximaal 500 resterende woningen zal 25% bestaan uit sociale woningen. Voorzieningen Naast woningbouw is er ook ruimte voor maximaal 2.500 m2 bvo aan voorzieningen. Deze voorzieningen worden rondom de haven gerealiseerd. Dit betreft horeca, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en aan watersport gerelateerde voorzieningen (bijvoorbeeld havenmeester, klein winkeltje, toiletvoorzieningen). Per functie gelden hierbij, binnen het gegeven maximum, de volgende maximale oppervlakten: Maximaal 1.500 m2 bvo horeca (bijvoorbeeld horeca, restaurants, pensions en hotels). Maximaal 500 m2 bvo dienstverlening. Maximaal 1.000 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen. Maximaal 500 m2 bvo watersport gerelateerde voorzieningen. Maximaal 200 m2 bvo ondersteunende detailhandel. Haven 12 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) De haven van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) wordt opgenomen in de recreatieve route langs de Oude Rijn / Binnenrijn en biedt ruimte voor een sfeervol rustmoment. In de aangrenzende bebouwing is plaats voor horeca met terrassen. De haven voorziet in een sloepenhaven met maximaal 60 ligplaatsen voor dagrecreatie.

Afbeelding 3.2 Sfeerbeeld kleinschalige horeca bij de haven Voor de motivering van de behoefte aan dit programma is een onderbouwing Ladder Duurzame Verstedelijking (Bijlage 2 Ladder Duurzame Verstedelijking) opgesteld. De conclusies van deze onderbouwing zijn weergegeven in paragraaf 4.1.3.

3.3

Verkeer en parkeren

Bereikbaarheid per auto, fiets, en OV Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) ligt in het hart van de regio, een dynamische agglomeratie met 400.000 inwoners. Deze centrale ligging maakt dat veel routes dwars door of vlak langs het gebied lopen. Langs het gebied liggen hoofdverkeersaders voor de auto. De A44 aan de oostzijde is een verbinding op nationale schaal. Ten zuiden van het gebied ligt de N206/Rijnlandroute; een (boven)regionale verbinding in oost-westrichting. Door het gebied lopen fietsroutes in noord-zuid en oost-west richting, waardoor het gebied een schakel is op grotere schaal. Eén van de oost-west routes is de 'Hartlijn van het Bio Science Park'. Dit is een brede en groene verbinding voor voetgangers en fietsers die uiteindelijk alle belangrijke plekken op de campus met elkaar verbindt en begint bij Leiden Centraal. Voordeel van deze en andere routes is dat binnen een kwartier fietsen grote delen van de regio bereikbaar zijn. Langs de N206 ligt de halte van R-Net die voor een snelle verbinding zorgt richting Leiden Centraal aan de ene kant en Katwijk/Noordwijk aan de andere kant. Daarnaast is er een busverbinding aanwezig die door het plangebied gaat. Verkeersafwikkeling Om te beoordelen of het verkeer als gevolg van de ontwikkeling goed afgewikkeld kan worden is er verkeersonderzoek gedaan (zie Bijlage 3 Verkeersonderzoek en Bijlage 4 Actualisering verkeersonderzoek).

Uit deze onderzoeken blijkt dat het verkeer als gevolg van de beoogde ontwikkeling goed afgewikkeld kan worden over het omliggende wegennet. Parkeren Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) is goed bereikbaar door haar ligging aan de A44, maar door een snelbusverbinding met het station van Leiden ook goed bereikbaar met het OV. Daarnaast zal de fiets in het dagelijkse woon-werk verkeer maar ook bij het recreëren een belangrijke rol spelen dankzij de aanwezige krachtige fietsstructuur met zijn goede verbindingen. bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 13

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

De ambitie is om het gebied duurzaam te ontwikkelen. De goede bereikbaarheid met het OV en de fiets biedt kansen om te sturen op de parkeerbehoefte (zie Bijlage 5 Parkeeroplossing NRZ). Uitgangspunt voor het parkeren is dan ook optimaal dubbelgebruik en waar mogelijk het concentreren van parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen voor tweede auto's en bezoekers worden in centrale parkeervoorziening(en) op comfortabele loopafstand van de woningen gerealiseerd. De andere parkeerplaatsten worden zoveel mogelijk uit het zicht gerealiseerd. Voor ontwikkelingen in NRZ worden de gemiddelde kencijfers voor sterk stedelijk gebied van het CROW gevolgd, conform de Parkeernota 2021. Alle woningen, met uitzondering van de studentenwoningen, krijgen een parkeerplaats op eigen terrein, bij of onder de woning. Aangezien gebleken is dat de Parkeernota 2021 vermoedelijk niet voor de vaststelling van het bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) zal worden vastgesteld, geldt voor dit bestemmingsplan nog de Parkeernota 2004. De huidige Parkeernota 2004 is ook gebaseerd op de CROW-kentallen, maar nog zonder de specifieke normen voor Oegstgeest.

Daarom gelden vanwege de afspraken tussen gemeente en Universiteit Leiden en vanwege de ligging in het LBSP enkele afwijkende normen voor dit bestemmingsplan: De parkeernorm is het gemiddelde van de bandbreedte volgens richtlijnen CROW, bij stedelijkheidstype sterk stedelijk; Voor sociale woningen en goedkope en middeldure appartementen verlagen we de norm met 0,3 ten opzichte van de CROW-richtlijnen, omdat de indruk is dat de betreffende normen anders onnodig hoog zijn; De aanwezigheidspercentages van de meest recente CROW-richtlijnen zijn van toepassing; Als in/bij een appartementencomplex goede fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd, dan mag de autoparkeernorm met 10% worden verlaagd. De parkeereis voor LBSP wordt met maximaal 10 procent verlaagd, want: a. Er komt een vorm van parkeerregulering en deels parkeren in een centrale parkeergarage, wat autobezit en –gebruik ontmoedigt; b. Het gebied krijgt goed openbaar vervoer door de nabijheid van Leiden centraal, de HOV-halte en hoogfrequente lijnbussen. Voor een zo optimaal dubbelgebruik wordt het gebruik van de centrale parkeervoorziening gecombineerd met de parkeerbehoefte van de omliggende bedrijven. In de woonbuurten zelf zal parkeren - met uitzondering van voorzieningen voor mindervaliden en het parkeren op eigen terrein - fysiek onmogelijk worden gemaakt.

Doordat verwijzing naar de centrale parkeervoorzieningen middels bebording en digitale kanalen goed is geregeld en het ook in de omgeving fysiek niet mogelijk zal zijn om te parkeren, is de verwachting dat de (verdrijvings)effecten minimaal zullen zijn. Parkeerbalans auto en uitgangspunten In het notitie Parkeeroplossing NRZ (zie Bijlage 5 Parkeeroplossing NRZ) is het parkeerconcept en de parkeerbalans voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) beschreven. Op basis van het maximale programma (800 woningen, waarvan 300 studentenwoningen en 2.500 m2 voorzieningen) is een parkeerbalans opgesteld, waarmee de parkeerbehoefte van dit maximale programma is bepaald. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: 1. Sturend parkeerbeleid: Sturend parkeerbeleid is de tegenhanger van vraagvolgend parkeerbeleid en staat voor het sturen van doelgroepen door middel van parkeerregulering. Doelgroepen worden in aantallen gestuurd of naar beleidsmatig gewenste parkeerlocaties. Door de inzet van sturend parkeerbeleid wordt bewerkstelligd dat de juiste doelgroep op de juiste (parkeer)plaats parkeert. Sturend parkeerbeleid heeft als gevolg dat bepaalde doelgroepen worden geconfronteerd met langere loopafstanden tussen de parkeerlocatie en de bestemmingslocatie. 2. Parkeernota 2021 en maximale parkeerbehoefte programma: 14 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Uitgangspunt voor dit plan is de 'Parkeernota 2021 Oegstgeest (concept)' en de bovengenoemde afspraken tussen de gemeente en Universiteit Leiden. Heel Oegstgeest is aangemerkt als ‘rest van de bebouwde kom’. Als stedelijkheidstype, geldt ‘sterk stedelijk’. In dit bestemmingsplan wordt maximaal 2.500 m2 bvo aan voorzieningen mogelijk gemaakt. Daarnaast is een maximum aantal m2 bvo per functie vastgelegd: Maximaal 1.500 m2 bvo horeca (bijvoorbeeld horeca, restaurants, pensions en hotels). Maximaal 500 m2 bvo dienstverlening. Maximaal 1.000 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen. Maximaal 500 m2 bvo watersport gerelateerde voorzieningen. Maximaal 200 m2 bvo ondersteunende detailhandel. In de regels is vastgelegd dat het totaal aan niet-woonfuncties niet meer dan 2.500 m2 bvo mag bedgragen. In de parkeerbalans is rekening gehouden met een worst-case situatie. Dit betekent dat uitgegaan is van de functies die de grootste parkeerbehoefte hebben. Dit zijn horeca, detailhandel, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. 3. Jachthaven voor bewoners: De beoogde jachthaven betreft een sloepenhaven waar alleen bewoners uit het plangebied een ligplaats kunnen krijgen. Dit betekent dat er een verlaagde parkeernorm van toepassing kan zijn. Bewoners zouden bezoekers kunnen uitnodigen om met de sloep te varen, echter zal dit deels binnen het bezoekersdeel van de woningen vallen.

Om die reden is het CROW kencijfer voor jachthavens verlaagd met 0,3 (bezoekersdeel van de woningen). Het uitgangspunt bij de parkeerbalans is dat er zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van dubbelgebruik tussen woningen, voorzieningen en de naastgelegen bedrijven. Uit het notitie Parkeeroplossing NRZ (Bijlage 5 Parkeeroplossing NRZ) blijkt dat de parkeerbehoefte op het maatgevende moment (werkdagavond) 849 parkeerplaatsten bedraagt. De parkeerplaatsen worden deels bij de woningen zelf en deels in de centrale parkeergarage op het bedrijventerrein gerealiseerd.

Tabel 3.1 Totale parkeerbehoefte woningen en voorzieningen Bezoekers en eigen auto’s boven de eerste auto zullen parkeren in de centrale parkeervoorzieningen, die op loopafstand van de woningen gerealiseerd worden in het bedrijvendeel van NRZ. Bij de woningen zal enkel laad- en losplaatsen en gehandicaptenparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Door toepassing van dit beleid ziet de parkeerbehoefte vanuit de woningen voor deze centrale parkeervoorzieningen er als volgt uit:

Tabel 3.2 Parkeerbehoefte woningen en voorzieningen in centrale parkeervoorziening Het maatgevende moment wordt dan de zaterdagavond. Er zijn dan maximaal 420 parkeerplaatsen nodig voor de woningen en voorzieningen in de centrale parkeervoorziening.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 15

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Als ervan uitgegaan wordt dat ca. 195.000 m2 bvo bedrijven gerealiseerd worden in het bedrijvendeel van NRZ en als deze bedrijven ca. 40% van de benodigde parkeerplaatsen huren in de centrale parkeervoorzieningen betekent dit dat er voor de bedrijven ca 1.100 parkeerplaatsen in de voorziening nodig zijn. Uitgaande dus dat er voor de bedrijven (hypothetisch) 1100 parkeerplaatsen centraal benodigd zijn dan zal het zwaartepunt van deze parkeervraag liggen op de werkdagochtend en -middag, een moment waarop de parkeerbehoefte vanuit de woningen niet maximaal is. Daardoor is de maximale parkeerbehoefte op de centrale parkeervoorzieningen in totaal dan 1280 parkeerplaatsen op de werkdagmiddag.

Tabel 3.3 Maximale gezamenlijke parkeerbehoefte woningen en bedrijven

Fiets- en scooterparkeren Overeenkomstig de Parkeernota 2021 (concept) zullen er ook voldoende fiets- en scooterparkeerplekken gerealiseerd worden in het plangebied. Bij de uitwerking van de concrete bouwplannen wordt dit meegenomen. Via de algemene regels van dit bestemmingsplan is geborgd dat hieraan voldaan wordt.

16 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

Hoofdstuk 4

Welk beleid geldt er?

In dit hoofdstuk toetsen we de ontwikkeling Nieuw-Rijngeest Zuid (wonen) aan al het relevante beleid. Daarbij maken we een onderscheid naar rijksbeleid, provinciaal beleid, regionaal beleid en gemeentelijk beleid. De toekomstige ontwikkeling van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) volgt uit eerder opgesteld beleid en eerder bepaalde uitgangspunten. De basis is gelegd in het Strategisch Masterplan voor de Knoop Leiden West (2005) en vervolgens verder uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Masterplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (2009). In de Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 zijn de ruimtelijke kaders van de gemeente Oegstgeest omschreven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale omgevingsvisie (Novi)

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven; 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. In dit bestemmingsplan worden geen regelingen/ontwikkelingen opgenomen die in strijd zijn met de rijksbelangen die in de Novi omschreven zijn. 4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In de SVIR heeft de Rijksoverheid de nationale belangen omschreven waarvoor het Rijk zelf verantwoordelijkheid draagt. Een goede doorwerking van deze nationale belangen wordt juridisch geborgd via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De nationale belangen betreffen onder meer onderwerpen op het gebied van de hoofdinfrastructuur (reserveringen rond hoofdwegen en hoofdspoorwegen, vrijwaring rond rijksvaarwegen en hoofdbuisleidingen), de elektriciteitsvoorziening, het vereenvoudigde regime van de ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 17

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) IJsselmeergebied). In het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen met betrekking tot deze locatie. De regels van het Barro hebben geen directe invloed op dit bestemmingsplan. 4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, geeft de toelichting daarvoor een uitleg. Ook geeft het een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. De ladder voor duurzame verstedelijking is alleen van toepassing wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Volgens artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro is van een stedelijke ontwikkeling sprake bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Bestaand stedelijk gebied De ontwikkeling Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) is een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Dit blijkt uit de Omgevingsverordening van de provincie. Behoefte In dit bestemmingsplan is voorzien in 800 woningen, waarvan 300 studentenwoningen en 2.500 m2 aan voorzieningen. Uit de onderbouwing Ladder Duurzame Verstedelijking (Bijlage 2 Ladder Duurzame Verstedelijking) blijkt dat er voldoende behoefte is aan deze functies.

Behoefte woningbouw Er is in de woonregio Holland-Rijnland West (waar Oegstgeest deel van uitmaakt) een grote woningbehoefte. Over de woningbehoefte, en de invulling ervan, heeft regionale afstemming plaatsgevonden in de woonregio Holland-Rijnland West. De afstemming betreft de periode 2017-2029. Hierbij baseert de woonregio zich op de provinciale woningbehoefteprognose, waarbij de regio, conform het uitgangspunt van de provincie, rekening houdt met 30% planuitval. Er zijn in de periode 2017-2029 12.300 woningen nodig (provinciale trendraming). Rekening houdend met 30% planuitval bedraagt de benodigde plancapaciteit Holland-Rijnland West 15.990 woningen voor deze tijdsperiode. Hiertegenover staat een plancapaciteit van 15.891 woningen in Holland-Rijnland West. Deze plancapaciteit is inclusief de woningen in dit bestemmingsplan. De provincie Zuid-Holland heeft ingestemd met het regionale woningbouwprogramma voor Holland-Rijnland (brief 17 maart 2020). De woonregio Holland-Rijnland West maakt hier deel van uit. De provincie vermeldt hierbij dat de instemming geldt voor de kwantitatieve onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hiermee voorzien de woningen in dit plan in een regionale woningbehoefte. In regionaal verband is afgesproken dat 25% van het programma uit sociale huurwoningen moet bestaan.

Daar is in het programma voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) ook rekening mee gehouden. Voor de woningmarkt worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij het stedelijk woonmilieu. De woningen die worden gepland, geven invulling aan de behoefte aan stedelijk wonen met een goede OV-bereikbaarheid en gericht op verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Behoefte studentenwoningen Studentenwoningen worden niet meegerekend in de regionale woningbehoefte en in de regionale plancapaciteit. Daarom wordt apart ingegaan op deze behoefte. Om de problematiek van het tekort aan studentenhuisvesting in Leiden goed aan te pakken is een paar jaar geleden het initiatief genomen voor een Bestuurlijke Task Force studentenhuisvesting waarin wordt 18 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) geparticipeerd door de gemeente Leiden (voorzitter), DUWO, studentenvertegenwoordigers van BRES (de huurdersvereniging van DUWO), de PKvV, de Hogeschool Leiden en de Universiteit Leiden. De Task Force studentenhuisvesting Leiden richt zich op het realiseren van 2.700 eenheden in 2025. In de planning (oktober 2020) zijn zo'n 1.350 betaalbare en 1050 dure eenheden opgenomen. Met de realisatie van 300 eenheden in Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) lijkt in totaal te kunnen worden voorzien in de behoefte. Behoefte voorzieningen Rondom de haven worden diverse commerciële voorzieningen mogelijk gemaakt. Dit is enerzijds om van de haven een aantrekkelijke en levendige plek te maken, maar ook om (beperkt) voorzieningen op korte afstand van de woningen te kunnen realiseren, zoals gezondheidsvoorzieningen, een winkel of kinderopvang. De behoefte aan commerciële en maatschappelijke functies in Nieuw Rhijngeest-Zuid (wonen) komt vooral voort uit de behoefte van de nieuwe inwoners in het gebied. Voor de haven is een bovenlokale recreatieve aantrekkingskracht beoogd. Een concentratie van voorzieningen versterkt elkaar en daarmee de aantrekkelijkheid van het haventje als ontmoetingsplek. Detailhandel Door de nieuwe woningbouw ontstaat een behoefte van circa 500 m2 detailhandel voor dagelijkse goederen.

In dit bestemmingsplan wordt maximaal 200 m2 detailhandel mogelijk gemaakt, waarmee deels voorzien wordt in de behoefte. Dit omvang van de detailhandel sluit aan bij het provinciaal beleid, dat aangeeft dat buiten winkelcentra niet meer dan 200 m2 detailhandel mag worden gerealiseerd. Horeca Rond de haven in het midden van de verkaveling komen alle functies en routes bij elkaar. Hier bevindt zich het hart van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen). Door horeca te realiseren bij de haven kan dit een levendig en gezellig middelpunt worden. De marktverwachting voor horeca is al jaren goed en de verwachting op basis van trends is dat dat ook zo blijft. Er is behoefte aan horeca in het plangebied, mede gelet op de toename van het aantal inwoners in het gebied, de gewenste levendigheid rond de haven en de toename van het aantal studenten in het gebied. Studenten maken in het algemeen meer gebruik van horeca. Dienstverlening Er is in Oegstgeest behoefte aan circa 1.500m2 extra dienstverlening, waarbij nog geen rekening is gehouden met de toename van het aantal inwoners in het plangebied. In het plangebied wordt maximaal 500 m2 dienstverlening mogelijk gemaakt. Maatschappelijke voorzieningen De extra behoefte door de komst van de nieuwe inwoners in het plangebied aan culturele en gezondheidsvoorzieningen is meer dan 500 m2.

Hierbij is nog geen rekening gehouden met de behoefte aan sportvoorzieningen en kinderopvang. Daarom wordt in het bestemmingsplan maximaal 1.000 m2 aan maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt. Sloepenhaven Er is in algemene zin geen behoefte aan uitbreiding van het aantal ligplaatsen of de aanleg van nieuwe jachthavens in Nederland en dat geldt ook voor de Hollandse Plassen. Door verschillende factoren staat de markt onder druk. Als echter een nieuwe woonwijk aan het water wordt ontwikkeld, dan kan lokaal een vraag ontstaan die niet regionaal kan worden ingevuld. Dat is hier het geval. In de nieuwe wijk met 500 woningen en 300 studentenwoningen is een sloepenhaven met kleinschalige faciliteiten voorzien met 60 ligplaatsen voor mensen die in de wijk wonen. Op basis van kengetallen bestaat behoefte aan een haven met circa 55 ligplaatsen. Het gaat in dit geval om sloepen, een specifieke doelgroep. De aanleg van een haven met 60 ligplaatsen in de nieuwe wijk Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) zal dan ook geen verdringing of verstoring van de markt veroorzaken. De aanleg van passantenplaatsen is noodzakelijk om de gewenste verkeer van recreanten in de haven te faciliteren. Deze bezoekers hebben elders een vaste ligplaats.

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 19

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)

4.2

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid Zuid-Holland is op 1 april 2019 in werking getreden. In het Omgevingsbeleid is het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in één Omgevingsvisie en één Omgevingsverordening. Met dit nieuwe Omgevingsbeleid is de beleidsinhoud niet veranderd, met uitzondering van twee beleidsmodulen. Het gaat om de module 'Rijke Groenblauwe Leefomgeving' en de modulen 'Kantoren, Wonen en Verstedelijking'. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie heeft dit verwoord in zes richtinggevende ambities: Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving De provincie Zuid-Holland wil de kwaliteit van de leefomgeving versterken door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Bescherming van de bijzondere kwaliteiten van het landschap, ook om de groenbeleving voor inwoners, recreanten en toeristen te verbeteren. Benutten van natuur, cultureel erfgoed en monumenten om het landschap aantrekkelijk te maken en te houden. Er is behoefte aan meer woningen en ruimte voor bedrijvigheid.

Het provinciaal omgevingsbeleid is gericht op het realiseren van maatschappelijke belangen en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. 4.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Voor Wonen en Verstedelijking heeft de provincie nader bepaald dat regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's door de gemeenten in samenspraak met de provincie worden gemaakt. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO²-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. De beoogde ontwikkeling is in lijn met de in de Omgevingsvisie geformuleerde ambities voor Wonen en Verstedelijking. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied en de nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. De woningen worden zullen zo veel mogelijk energieneutraal worden. De exacte oplossingen worden nog nader uitgewerkt. 4.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

De Omgevingsverordening bevat alle regels voor de fysieke leefomgeving. Deze verordening is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van de provincie en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang tussen: bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften; zorgvuldig beheren, beschermen en ontwikkelen van de natuur, gelet op de intrinsieke waarde, dierenwelzijn, het behouden en herstellen van de biologische diversiteit, economische belangen, volksgezondheid en openbare veiligheid. Ruimtelijke kwaliteit Wanneer een bestemmingsplan in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorziet, moet de ruimtelijke ontwikkeling passen binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Daarbij vinden geen wijzigingen op 20 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) structuurniveau plaats en past de ontwikkeling bij de aard en schaal van het gebied. Uit paragraaf 3.1 van deze toelichting blijkt dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Stedelijk e ontwikkelingen Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient een toelichting te bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. De beoogde ontwikkeling past binnen het Omgevingsbeleid van de provincie: Er wordt doelmatig ingespeeld op een woningbehoefte waarbij gestreefd wordt naar het bereiken en in stand houden van gezonde omgevingskwaliteit. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. In paragraaf 4.1.3 is de behoefte aangetoond.

4.3

Regionaal beleid

Strategisch Masterplan (SMP) Knoop Leiden West (KLW) Sinds 2003 hebben de gemeenten Leiden, Oegstgeest, Katwijk (toen nog Rijnsburg en Valkenburg) en Teylingen (toen nog Voorhout), de Universiteit Leiden en de provincie Zuid Holland gezamenlijk een ruimtelijke visie ontwikkeld op het knooppunt (met een ruime straal rond dit punt) rond de A44 en de N206, mede naar aanleiding van het Streekplan Zuid-Holland West uit 2003 waarin het gebied is aangewezen als bovenregionale knoop. Het SMP is in 2004 verder uitgewerkt, en onderzocht op haalbaarheid. Vervolgens is het SMP in 2005 vastgesteld. Met de deelnemende partijen (gemeente Katwijk, gemeente Oegstgeest, gemeente Teylingen, gemeente Leiden, Universiteit Leiden en provincie ZuidHolland) is in 2007 een samenwerkingsovereenkomst opgesteld die door alle verschillende bestuursorganen is ondertekend. Planologisch gezien houdt het SMP qua schaal- en abstractieniveau het midden tussen een streekplan en een bestemmingsplan. Het SMP is opgesteld vanuit het perspectief van uitvoeringsplanologie. Het is een document op basis waarvan partijen gezamenlijk niet vrijblijvende afspraken maken over inrichting en uitvoering, te formuleren als inspanningsverplichtingen en/of resultaatsverplichtingen. Het SMP vormt een belangrijke basis en aanleiding voor dit bestemmingsplan.

De in dit masterplan genoemde ambities wijken namelijk af van de eerdere ambities die waren voorzien in het bestemmingsplan Rijnfront. Het bestemmingsplan ging uitsluitend uit van hoogwaardige bedrijvigheid. Dit in tegenstelling tot de wens uit het SMP om in het plangebied ook woningbouw mogelijk te maken, met als doel een meer gemengd gebied te krijgen. Regionale woonagenda In de Regionale woonagenda is op basis van de provinciale Woningbehoefteraming 2016 gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van woningbouwontwikkeling. Het doel is om het aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten op de toekomstige behoefte: de juiste typen woningen op de juiste plaats. In de Regionale Woonagenda hebben de gemeenten afspraken met elkaar en met de provincie gemaakt over: Een regionaal afgestemd kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma met toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en gebaseerd op de actuele woningbehoefteramingen. Voldoende sociale woningbouw in relatie tot de doelgroep. Aandacht voor kansrijke woonmilieus. Aandacht voor locaties binnen bestaand stads- en dorpsgebied of daar aan grenzend; in dat geval is er bijzondere aandacht nodig voor een multimodale ontsluiting en landschappelijke kwaliteiten. Het regionale woningbouwprogramma is in 2018 geactualiseerd en met de provincie afgestemd.

In Oegstgeest wordt op basis van de regionale afspraken uitgegaan van een eigen behoefte van 500 woningen tot 2030. De aanvullende behoefte aan woonmilieus verschilt tussen de gemeenten en tussen de subregio's, vanwege het karakter van de verschillende delen van de regio. In Holland Rijnland west is bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 21

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) ruim 90% van de behoefte gericht op stedelijk wonen.

Afbeelding 4.1 Woningbehoefte woonmilieus 2017-2030 In de subregio West was er op basis van de raming uit 2016 al onvoldoende plancapaciteit om te kunnen voorzien in de woningbehoefte: Er was vraag naar 11.650 woningen (zie afbeelding 4.1) en de plancapaciteit was, 9.290 (= planaanbod opgeteld voor West, zie afbeelding 4.2). Hiervan is slechts een deel hard (vastgesteld bestemmingsplan of uitwerkingsplicht).

Afbeelding 4.2 Indicatie behoefte woonmilieus 2017-2030 afgezet tegen planaanbod (bron: regionale woonvisie) Met de ontwikkeling van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) wordt voorzien in een deel van de regionale vraag naar woningbouw.

4.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oegstgeest 2005 - 2020 In de structuurvisie van de gemeente Oegstgeest is het gebied aangeduid als Bio-Science bedrijventerrein, in aansluiting op het Bio-Science park in Leiden. Woningbouw wordt binnen het gebied mogelijk gemaakt. Park Landskroon is onderdeel van de groenstructuur en de zone langs de Binnenrijn is onderdeel van een ecologische verbindingszone. Het beleid is gericht op behoud van deze elementen plus de versterking van zowel de ecologische als recreatieve verbindingen. Stedenbouwkundig Masterplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (2008) In 2008 is het Masterplan Nieuw-Rhijngeest Zuid opgesteld als ruimtelijk-programmatisch kader voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark en het woongebied in Nieuw-Rhijngeest-Zuid (wonen). Uitgangspunt van het masterplan is dat er strakke contouren worden getrokken aan de randen van het gebied, waardoor het in zijn omgeving duidelijk afleesbaar is. De westzijde wordt begrensd door een te graven zijarm parallel aan de Oude Rijn, de noordrand wordt gevormd door park Landskroon. Aan de oost- en zuidzijde grenst het gebied aan infrastructuur, de A44 en de N206. Binnen het plangebied is gekozen voor een eenvoudig en rationeel intern stratenpatroon, dat op een logische manier gekoppeld is aan het omliggende wegennet. Daar waar De Limes afbuigt naar het zuiden wordt aan de Binnenrijn een 22 vastgesteld)

bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) kleine recreatiehaven gegraven, die het einde van de weg, en het middelpunt van Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) markeert. De landschappelijke randen aan de noord- en westzijde lenen zich bij uitstek voor woningbouw. Deze zijn onderverdeeld in een rand met appartementen langs de Binnenrijn en (urban) villa's aan de parkrand. Aan de haven is ruimte voor bijzonder functies zoals een horecagelegenheid.

Afbeelding 4.3 Contouren en bouwvelden uit het Stedenbouwkundig Masterplan (binnen rode lijn ligt plangebied) De ontwikkeling zoals beschreven in voorliggend bestemmingsplan betreft deelgebied 9 en 10 van het Stedenbouwkundig Masterplan Nieuw-Rhijngeest Zuid. Het bedrijventerrein is in een apart bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Corpus, Hilton Garden Inn, DuPont en Avery Dennison zijn inmiddels gerealiseerd. Oegstgeest in beweging, Het levende Dorp, Visiedocument 2020 (2011) De gemeente blijft ook in de toekomst streven naar een goed en evenwichtig leefklimaat. De goede mix van wonen, werken en leven wil de gemeente ook in 2020 koesteren. Er dient een goede balans te zijn tussen rust en reuring. Om dit te bereiken zoekt Oegstgeest naar samenwerking met inwoners, buurgemeenten en lokale en regionale partners. Dienstverlening en kwaliteit van beleid staan in de gemeente hoog in het vaandel. Oegstgeest zal zich steeds nadrukkelijker profileren als een proactieve partner, die zich inspant voor een sterke regio. Om dit toekomstbeeld waar te maken, benoemt het college vier hoofdthema’s, die als een rode draad door deze visie zijn verweven. 1. Benutten van potentieel: In 2020 worden de bronnen van het dorp optimaal benut. De gemeente onderscheidt enerzijds het fysieke potentieel, waaronder het groen, het water en de gebouwen en monumenten.

Anderzijds beschikt de gemeente ook over het potentieel van de inwoners, gekenmerkt door een relatief hoog opleidingsniveau, actief ondernemerschap en een goed georganiseerd sociaal netwerk. Al die bronnen wil de gemeente in de toekomst aanspreken om de gemeentelijke ambities te realiseren. 2. Gemeente als meewerkkracht: De gemeentelijke organisatie heeft de inwoners en partners hard nodig om het aantrekkelijke woon-, werk- en leefklimaat van Oegstgeest in stand te houden. De gemeente wil een rol vervullen als actieve meewerkkracht, die alle betrokken partijen motiveert, faciliteert en ondersteunt om het potentieel van ons dorp aan te wenden. bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" (vastgesteld) 23

bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) 3. Verbindingen leggen: Als moderne overheid streeft de gemeente Oegstgeest een gelijkwaardige samenwerkingsrelatie met inwoners en partners na. De gemeente brengt mensen, initiatieven en belangen bij elkaar om zo de gewenste ontwikkelingen tot stand te brengen. Ook de fysieke verbinding wordt gelegd door wegen, groen en water op elkaar aan te sluiten. 4. Duurzaamheid: De gemeente en de gemeenschap zetten zich bewust in om invulling te geven aan het begrip duurzaamheid. In de fysieke zin spant de gemeente zich in om het milieu zo min mogelijk te belasten. In de sociale zin wordt geprobeerd het aantal kansarmen, zowel hier als elders op de wereld, te verminderen en maakt men zich hard voor maatschappelijke verantwoord ondernemen. De gemeente geeft op beide vlakken het goede voorbeeld door duurzaamheid te integreren in alles wat zij doet. In het visiedocument wordt expliciet aandacht besteed aan de groenstructuur. De groenstructuur en de prominente rol van het water zijn zeer bepalend voor de kwaliteit van wonen, werken en leven. De gemeente wil inwoners meer bij het beheer, het onderhoud en de inrichting van het groen betrekken. Oegstgeest dient uit te groeien tot een verbindende schakel in de regionale groen- en waterstructuur, waardoor er in de regio een doorgaande groene zone ontstaat.