Bijlage 1 VVGB bij RV d.d. 11 januari 2022 Ontwerpverklaring Van Geen bedenkingen hotel Van der Valk Z-21-145307 Oegstgeest

Aanvraag Verklaring Van Geen Bedenkingen Van der Valk Hotel Oegstgeest

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

1

Rijnfront Inleiding Beoogd eigenaar van het perceel Oude Rhijnhofweg 9C t/m 9J, kadastraal bekend Gemeente Oegstgeest Sectie E nr. 2829 is voornemens een Hotel-Restaurant met congrescentrum en bijbehorende wellness en fitness mogelijkheden te realiseren. Hiervoor is een principeplan opgesteld dat in dit document wordt beschreven.

Figuur 1. Locatie project

In het vigerende bestemmingsplan Rijnfront hebben de gronden de bestemming Bedrijfsdoeleinden. Binnen deze bestemming is een maximale bouwhoogte toegestaan van 35 meter. Het nieuwe plan is qua hoogte hier mee in strijd. Om de gewenste wijzigingen te realiseren is een aanpassing nodig van het ruimtelijke kader. In het principeplan wordt het project omschreven en verbeeld. De huidige ontsluitingswegen worden gehandhaafd en waar nodig, worden nieuwe in- en uitritten voorzien om de verkeerveiligheid te optimaliseren. De bestaande groenstructuur wordt versterkt door een groene inkleding van het perceel. De reden voor de aanvraag VVGB voor dit principeplan is dat de huidige bouwmogelijkheden niet volledig in lijn zijn met de wensen van de eigenaar. In het principeplan worden de Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

2

bouwmogelijkheden die er nu al zijn, anders vorm gegeven. Vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan wordt deze aanvraag Verklaring van geen Bedenkingen (VVGB) aan de raad voorgelegd. Met behulp van de VVGB kan er worden ingestemd voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

Verklaring van geen Bedenkingen Er is dus een aanpassing nodig van het ruimtelijke kader voor de betreffende ontwikkeling. De gemeenteraad heeft instrumenten om voorafgaand aan een definitief besluit juridischplanologische randvoorwaarden vast te stellen, waardoor medewerking aan ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk is. Medewerking kan bestaan uit het vaststellen van een Nota van Uitgangspunten (NvU) , een bestemmingsplan of het verlenen van een Verklaring van geen Bedenkingen (VVGB) voor een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. In voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is een omgevingsvergunning gewenst, zodoende ligt deze aanvraag VVGB aan u voor. Door deze aanvraag VVGB wordt de raad in een vroeg stadium betrokken bij de aanvraag en komt er duidelijkheid over de haalbaarheid en wenselijkheid van het plan. Doel van VVGB • •

De raad te informeren over de benodigde afwijkingen van het bestemmingsplan om het plan te kunnen realiseren, voordat de wettelijkeprocedure wordtingezet; De raad de uitgangspunten voor het plan te laten vaststellen.

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

3

Locatie Oude Rhijnhofweg nr. 9 De locatie is gelegen in aan de zuidwestelijke grens van Oegstgeest langs de Oude Rijn. Direct naast de locatie zijn een vestiging van Mc Donald’s, Airbus en Ecolab aanwezig. De locatie kenmerkt zich door de aanwezigheid van de Oude Rijn en daarmede liggend in het zogenaamde Rijnfront gebied van de gemeente Oegstgeest. De locatie is nu vanaf de Rijn goed zichtbaar maar vanaf de naastgelegen Rijksweg A-44 minder goed

Figuur 2 Locatie gelegen aan de Rijn en nabij de A44

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

4

Vigerend bestemmingsplan Voor de planlocatie geldt het bestemmingsplan Rijnfront (vastgesteld 2003-06-19). De projectlocatie kent een uitwerkingsverplichting binnen de Bedrijfsdoeleinden bestemming (artikel 18 van bestemmingsregels) en een dubbelbestemming ten aanzien van waterkering.

Figuur 3 Vigerend bestemmingsplan

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

5

Van toepassing zijnde artikel Artikel 18. Bedrijfsdoeleinden (B) Doeleinden 1. De op de plankaart voor “bedrijfsdoeleinden (B)“ bestemde gronden zijn uitsluitend bestemd voor bedrijven die behoren tot categorie 1 tot en met 4 van de van deze voorschriften deel uitmakende staat van bedrijfsactiviteiten, zulks met uitsluiting van bedrijven als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen en Vergunningenbesluit Wet milieubeheer voor bestaande woningen, voor verkeersdoeleinden en mede ten behoeve voor groenvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen. Uitwerkingsregel 2. Burgemeester en wethouders werken deze bestemming uit met inachtneming van de volgende regels: a. bij de uitwerking zal voorzien worden in een ontsluiting voor het autoverkeer vanaf de N206 op het bestemmingsvlak “Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden” (HB); b. bij de uitwerking kan een transferium worden geprojecteerd, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 12 m mag bedragen en de oppervlakte voor de bestemmingen “Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden” (HB) en “Bedrijfsdoeleinden” tezamen niet meer dan 1000 m² mag bedragen; c. de bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen zal niet meer dan 35 meter mogen zijn en de goothoogte van woningen niet meer dan 6 meter.

Staat van bedrijfsactiviteiten In de bij het bestemmingsplan Rijnfront gevoegde Staat van bedrijfsactiviteiten zijn volgens paragraaf 55 Hotels en Restaurants toegestaan. Beide activiteiten vallen in de hinder categorie 2, met een grootste hinderafstand van 30 meter tot een woongebied. Dit zijn activiteiten, welke door hun aard slechts toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen in een rustige woonwijk, indien geconcentreerd in een centrum;

Planuitleg. Het plan omvat de realisatie van een 4/5 sterren Hotel-Restaurant met zaalaccommodatie en o.a. fietsverhuur, alsmede de daarbij behorende parkeermogelijkheden op eigen terrein. Een bij een 4/5 sterren behorende wellness en fitness faciliteit maakt ook onderdeel uit van het plan. Het programma bestaat uit ca. -

200 hotelkamers Restaurant begane grond en topverdieping 1400 m2 Gebruiksoppervlak Vergader- en feestaccommodatie 1600 m2 Gebruiksoppervlak Leisure functies zoals Wellness, Fitness en fietsverhuur 800 m2 Gebruiksoppervlak Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

6

-

Skybar met viewpoint 150 m2 Gebruiksoppervlak Parkeerplaatsen volgens parkeernorm gemeente Oegstgeest Dienst en installatieruimten.

Positionering plan in situatie.

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

7

Participatie

Het perceel is een privaat terrein met een particuliere eigenaar. De initiatiefnemer zalgebruikers van de omliggende percelen, aan beide zijden van de Oude Rijn, informeren en horen. Toegelicht zal worden in welke mate de ontwikkeling invloed heeft op de omgeving in relatie tot wat er al mogelijk is. Bij de in te dienen stukken wordt een verantwoording gevoegd op welke wijze de participatie heeft plaatsgevonden, wat door de verschillende partijen is ingebracht en hoe met de inbreng is omgegaan. Tijdens de periode dat de omgevingsvergunning ter inzage ligt is het voor een ieder nog mogelijk om opmerkingen te geven betreffende het plan.

Kostenverhaal Het afwijken van het vigerende bestemmingsplan brengt kosten metzich mee, het betreft een particulier plan. Gezien het feit dat het een particulier plan is, is er aanleiding om als gemeente een overeenkomst af te sluiten over de kosten van het plan. In de overeenkomst worden afspraken over het verhaal van kosten voor eventuele aanpassingen in de openbare ruimte en over planschade vastgelegd. Daarmee wordt o.a. gegarandeerd dat het planschaderisico bij de aanvrager(s) wordt neergelegd.

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

8

Verkeer De bestaande ontsluiting structuur blijft bestaan. Er zijn thans een tweetal in-en uitritten aanwezig. Deze twee uitritten blijven bestaan maar krijgen een andere positie. Er zal een in- en uitrit komen voor gasten en een in- en uitrit voor vrachtverkeer t.b.v. leveranciers. De verkeersveiligheid op de toegangswegen zal hierdoor gewaarborgd blijven. Uit een door Verkeersadviesburo Goudappel Coffeng opgestelde verkennende rapportage , blijkt dat de bestaande wegen structuur toereikend genoeg is om het extra aantal vervoersbewegingen als gevolg van het principeplan te verwerken. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein wordt berekend aan de hand van het door de Gemeente Oegstgeest vastgestelde parkeerbeleid. Een groot aandeel van de parkeerplaatsen zal in een gebouwde omgeving gerealiseerd worden. Er zal zowel parkeervoorziening onder het gebouw gepositioneerd worden als een parkeerhuis van een 2tal verdiepingen op de locatie. Deze geconcentreerde manier van parkeren maakt het mogelijk om de locatie te ‘vergroenen’.

Principe verkeerssituatie

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

9

De naastgelegen Rijn is een provinciale vaarweg. Deze vaarweg kent een zogenaamde vrijwaringszone waarin het zicht op de vaarweg niet belemmerd mag worden. Deze zone zal in overleg met de provincie vastgesteld worden. In onderstaand figuur is het principe, welke met de provincie is voorbesproken ,van de vrijwaringszone weergegeven.

Principe Vrijwaringszone Provinciale vaarwegen

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

10

Duurzaamheid Het hotel -restaurant zal volgens de landelijke wetgeving gasloos worden gebouwd. Om duurzaam te bouwen wordt gebruikt gemaakt van o.a. -

Hoge isolatie waarden bouwmaterialen

-

WKO (warmte koude opslag)

-

Warmteterugwinning uit ventilatielucht

-

Geluidwerend glas

-

Zonne-energie met behulp van PV panelen op aanwezige daken. Op het parkeerhuis kunnen zonnepanelen gerealiseerd worden.

-

Verkeersveiligheid langzaam en snelverkeer

-

Cradle to Cradle

-

Goede daglichtvoorzieningen

-

Groenvoorzieningen zowel op maaiveld als op daken van hotel als parkeerhuis

Duurzaamheid staat hoog in het vaandel bij Van der Valk. De organisatie heeft de eerste positie in de categorie hotels in de Sustainable Brand Index 2020 gekregen en de laatst gerealiseerde hotels zijn in de Breeam-NL certificatie geclassificeerd als Outstanding. Breeam staat voor Building Research Establishment Environmental Assesment Method. De certificeringsmethode voor een duurzame gebouwde omgeving

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

11

Motivatie afwijkingen van vigerend bestemmingsplan De afwijkingen op het vigerend bestemmingsplan zijn: 1

Bouwhoogte

1 Bouwhoogte.

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

12

Stedenbouwkundige uitgangspunten. Deze bouwhoogte wordt mogelijk omdat het volume op ca. 50 meter van de oude Rijnoever wordt geplaatst op een naar de rivier aflopend lager volume waarin de restaurant functie wordt ondergebracht . Dit bouwvolume sluit goed aan op de gerealiseerde en nog te realiseren hoogtes van de bouwvolumes van Nieuw Rhijngeest, waar tot 45 meter hoog gebouwd mag worden. Daarnaast vormt het een stedenbouwkundigaccent waarmee de stedenbouwkundige grens van de gemeente Oegstgeest wordt versterkt. Het plan kan daarnaast een fraaie schakel vormen tussen de ontwikkelingen naar 70 tot 90 meter in de Westpoort aan de Leidse kant van de A44 en de herontwikkeling in het gebied De Woerd en de nieuwe woonwijk Valkenhorst aan de Katwijkse kant van de Oude Rijn. Hoger bouwen betekent in dit geval ook compacter bouwen. Dit betekent duurzamer grondgebruik. Er zal minder verhard oppervlak op het maaiveld benodigd zijn. Het perceel zal meer klimaatadaptief ingericht kunnen worden door onder andere meer groen en biodiversiteit verhogende toepassingen te gaan realiseren. Parkeervoorzieningen kunnen ondergebracht worden in een parkeerhuis waardoor de mogelijkheid ontstaat om minder verharding op het maaiveld toe te passen. De bouwvolumes op het perceel zullen in het ‘groen’ ingebed worden.

Het groene karakter van de Oude Rhijnhofweg en het beeld vanaf de Oude Rijn zal sterk verbeterd zal worden. De oever van de Oude Rijn zal over de gehele lengte een groene zone krijgen. Hoogte beplanting en overige landschappelijke elementen dienen wel rekening te houden met de vrijwaringszone van de provinciale vaarweg. Het hoge bouwvolume waarin de kamers zijn gesitueerd heeft een bouwhoogte van 45 meter. Waarvan de bovenste bouwlaag terugliggend gebouwd kan worden t.o.v. de onderliggende verdiepingen. Hierdoor ontstaat een penthouseachtige opbouw van het bouwvolume. Een souterrain van het gebouw maakt parkeren onder het gebouw mogelijk. Door de begane grond ca. 2 meter te verhogen ten opzicht van het huidige maaiveld ontstaan dienstruimten en een parkeervoorziening welke natuurlijk te ventileren zijn en van daglicht kunnen worden voorzien.

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

13

Zichtbaarheid algemeen. De zichtbaarheid van het hotel zal versterkt worden. Met name vanaf de A-44 ,die voorzien is van diverse geluidschermen, zal een verhoging van de bouwhoogte de aanwezigheid van het hotel versterken. Een reclamevoorziening met vermelding Hotel Oegstgeest zal naast een goede verwijzing naar het Hotel-restaurant ook de aanwezige begrenzing van de Gemeente Oegstgeest benadrukken en versterken.

Vergroening van de locatie

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

14

Met de gebruikmaking van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid uit het bestemmingsplan Rijnfront kan een bouwhoogte van 38,5 meter worden gerealiseerd. Dit is de toegelaten bouwhoogte van 35 meter plus een afwijkingsmogelijkheid van 10% van 3,5 meter. Voor de realisatie van het restaurant in de terugliggende topverdieping, met fraai zicht op de recreatieplas Valkenburgsemeer, de kuststrook en de Leidse binnenstad vragen wij graag uw mede werking. Sprong over de Rijn. Er hebben ambtelijke gesprekken plaatsgevonden over een eventuele extra langzaam verkeersroute over de oude Rijn. Eén van de opties die hieruit naar voren is gekomen is een oeververbinding die geheel of gedeeltelijk aanlandt op de locatie Oude Rhijnhofweg 9, de planlocatie van Van der Valk. Van der Valk staat open voor een onderzoek waarin met alle relevante partijen onderzocht wordt of een oeververbinding ten behoeve van het versterken van de regionale langzaam verkeersroutes gerealiseerd kan worden. Wat zijn de kansen en wat zijn de bedenkingen.

Aanvraag Verklaring van bedenkingen realisatie Hotel- Restaurant – Congres aan de Oude Rhijnhofweg nr. 9 Oegstgeest

15