Bijlage 1 NvU 9-Zuid bij RV d.d. 11 januari 2022 Vaststellen nvu actualisatie bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn Z-21-148919 Oegstgeest

Nota van Uitgangspunten 9-Zuid voor actualisatie bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn

1

Inhoud Inleiding ........................................................................................................................................... 3 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................ 3

1.2

Doelstelling .............................................................................................................................. 3

1.3

Vervolgproces .......................................................................................................................... 4

Huidige Situatie ............................................................................................................................... 5 2.1

Ligging plangebied ................................................................................................................... 5

2.2

Beschrijving huidige situatie .................................................................................................... 5

2.3

Vigerend Bestemmingsplan..................................................................................................... 6

Uitgangspunten ............................................................................................................................... 7 3.1

Initiatief ................................................................................................................................... 7

3.2

Resultaat .................................................................................................................................. 7

3.2.1

Toename bouwhoogte .................................................................................................... 7

3.2.2

Toename aantal woningen .............................................................................................. 8

3.2.2.1 3.2.3

Bijzondere doelgroepen .............................................................................................. 8 Afwijkende parkeernorm................................................................................................. 8

Programmatisch en stedenbouwkundig ......................................................................................... 9 4.1

Bezonningsstudie .................................................................................................................. 11

Participatie en inspraak omwonenden ......................................................................................... 13 Bijlagen .......................................................................................................................................... 14 6.1

Bijlage 1 ................................................................................................................................. 14

2

Inleiding 1.1 Aanleiding Als onderdeel van het bestemmingsplan Rijnfront uit 2003 is de ontwikkeling van het oostelijke deel van Oegstgeest in kaart gebracht. Een groot deel van de ontwikkelingen hiervan is inmiddels al gerealiseerd, nadat er specifieke uitwerkingsplannen/bestemmingsplannen voor zijn vastgesteld. Ook voor deelgebied 9, het zuidelijkste punt van de landtong, is een specifiek bestemmingsplan vastgesteld. In het bestemmingsplan ‘’Oegstgeest aan de Rijn’’ is het ruimtelijke kader voor deelgebied 9 vastgelegd. De gemeente Oegstgeest is grondeigenaar en werkt samen met de VOF en BPD aan een invulling van het deelgebied. In de samenwerkingsovereenkomst van de VOF en BPD is een verplichting vastgelegd voor realisatie van 69 sociale huurwoningen. De oorspronkelijke afspraken voor dit gebied betroffen de realisatie van 54 sociale huurwoningen. Doordat er rondom het Dok minder sociale huurwoningen worden gerealiseerd is dit verhoogd tot 69 sociale huurwoningen en nu in het huidige plan zijn dit er in totaal 72. Ondanks het feit dat er nu meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan conform de oorspronkelijke afspraken is afgesproken doet dit geen afbreuk aan het te lopen traject. De oorspronkelijk afgesproken aantallen zouden namelijk ook al leiden tot doorbreking van de 12 meter geldende bouwhoogte.

Er ontstaat dan ook een plan dat in strijd is met het vigerende bestemmingsplan, waarin is opgenomen dat er grondgebonden woningen moeten komen. Om de gewenste wijzigingen te kunnen realiseren is aanpassing nodig van het ruimtelijke kader. In het nieuwe plan wordt het mogelijk gemaakt om gestapelde bebouwing te realiseren tot een hoogte van 40 meter. In het voorgestelde plan wordt aansluiting gezocht op de Woonvisie. Dankzij de gewijzigde hoogte wordt het mogelijk om een hoger aantal sociale- en middeldure huurwoningen te realiseren (resp. 72 en 18) en wordt er een grotere bijdrage geleverd aan de urgente opgave om betaalbare woningen te realiseren in Oegstgeest. Hoewel het bestemmingsplan van ruim voor het vaststellen van de Woonvisie 2020-2030 dateert (vastgesteld mei 2020) en ook de ontwikkeling van dit bouwplan al langer loopt, is het toch gelukt om de ambities van de woonvisie recht te doen met dit voorstel.

1.2 Doelstelling Er is een aanpassing van het vigerende bestemmingsplan nodig om de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Deze Nota van Uitganspunten vormt hierbij het kader voor het op te stellen bestemmingsplan. De uitgangspunten van de nota zijn gebaseerd op wensen vanuit de gemeente / de VOF met betrekking tot de realisatie van sociale woningen, middeldure huurwoningen en het gemeentelijke woningbeleid. Daarnaast maakt allocatie van 15 sociale woningen als ‘uitstroomwoning’ het mogelijk deels tot invulling te komen van de Oegstgeester bijdrage aan de regionale inspanning op dit gebied. Het doel van de nota is: -

De raad te informeren over voorgenomen wijziging met betrekking tot het bestemmingsplan dat geldt voor het meest zuidelijke deel van ‘Deelgebied 9’ (direct ten noorden van de Torenvlietbrug) voordat de wettelijke procedure wordt ingezet; De raad uitgangspunten voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan vast te laten stellen.

De Nota van Uitgangspunten wordt door de raad vastgesteld. De vaststelling is het startschot om de bestemmingsplanprocedure te starten.

3

1.3 Vervolgproces 1. Na het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten (college en raad in respectievelijk januari en

februari 2022) wordt gestart met het opstellen van een voorontwerp bestemmingsplan, dat vervolgens in procedure wordt gebracht. Na het voorontwerp bestemmingsplan volgt het ontwerpbestemmingsplan.

2. Na het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten wordt ook een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar opgesteld. Hierin worden onder andere criteria opgenomen waar de sociale- en middeldure huurwoningen aan moeten voldoen. 3. De laatste stap in de RO-fase is het gereed maken van het bestemmingsplan. Het vaststellen van een bestemmingsplan is een bevoegdheid van de raad. In de planning wordt ervan uitgegaan dat het bestemmingsplan voor 1 juli 2022 wordt vastgesteld en ter inzage wordt gelegd.

4

Huidige Situatie 2.1 Ligging plangebied Het bijna rechthoekig plangebied, genaamd 9-Zuid, bevindt zich tussen de N206, de Oude Rijn, de Binnenrijn en het Bio-Science Park. De zuidzijde wordt begrensd door de N206. De oostzijde van het plangebied wordt geflankeerd door het nog te ontwikkelen Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen) en het BioScience Park. De westzijde van het plangebied wordt gekenmerkt door de (Oude) Rijn die de grens van het plangebied definieert. Ten noorden van het plangebied wordt de grens getrokken bij de nog te realiseren Binnenrijn. De aantakking van de Binnenrijn op de Oude Rijn scheidt dit bouwvlak af van de overige bouwvlakken die deel uitmaken van Deelgebied 9. Binnen dit te ontwikkelen gebied bevinden zich twee bestaande grondgebonden woningen.

Figuur 1: In rood zijn de randen van het plangebied weergegeven.

2.2 Beschrijving huidige situatie Het plangebied is op dit moment nagenoeg onbebouwd. Het terrein bestaat uit braak liggend terrein en gras. De gronden ten noorden van de locatie worden gebruikt voor opslag en logistiek voor de bouw van het naast gelegen Bio-Science Park, Nieuw-Rhijngeest Zuid, N206 en Oegstgeest aan de Rijn. Zo zijn er parkeerplekken voor machines en een tweetal bouwketen aanwezig en staan er zoals eerder genoemd twee woningen. Deze twee grondgebonden woningen blijven bestaan. Het Bio-Science Park wordt momenteel ontwikkeld. In het midden gebied zijn bedrijfspanden van DuPont en BioPartner gerealiseerd en zijn er werkzaamheden voor BSM gaande. Langs de A44 is al grootschalige bebouwing aanwezig. Hier zijn Corpus, het Hilton en Avery Dennison gevestigd en wordt de laatste hand gelegd aan Galapagos. Het plangebied wordt ontsloten via de Rhijnhofweg en Aragonstraat die uitkomen op de N206. Via de Limes wordt het gebied onder de A44 door via de Verlengde Wassenaarseweg ontsloten richting het centrum van Leiden. 5

2.3 Vigerend Bestemmingsplan Voor de planlocatie geldt het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn (vastgesteld op 05 november 2015). Hierin heeft de locatie de bestemming ‘Wonen – uit te werken’. De raad heeft kaders gesteld voor een groot deel van het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn, de nadere uitwerking kan binnen de kaders van de raad worden vormgegeven. Met een uitwerkingsplan kan het college de uitwerking van het bestemmingsplan vastleggen zolang de ontwikkeling binnen de kaders valt. Het gebruik van wonen is in het bestemmingsplan al voorbereid, dat geldt ook voor bij de bestemming behorende functies. Voor deelgebied 9 zuid zijn kaders voor het aantal woningen, de maximale bouwhoogte en het aantal parkeerplaatsen opgenomen in het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn. Verder zijn er regels voor archeologie opgenomen en is er een vrijwaringszone voor bouwen aan de Rijn bestemd. Hieronder een korte opsomming van de relevante regels: -

Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 129 voor wat grofweg betreft het nog onbebouwde gedeelte van de landtong; De bouwhoogte van de woningen bedraagt niet meer dan 12 meter; Per woning wordt ten minste 1,8 parkeerplaats gerealiseerd, waarbij een garage bij een woning als 0,5 parkeerplaats wordt beschouwd; De zwaarste archeologische bepaling is opgenomen op deze locatie, bij een ontwikkeling is het noodzakelijk om archeologisch onderzoek te doen; Bouwen in de vrijwaringszone is niet zomaar mogelijk, bij een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag hiervan afwijken.

Het voorgestelde plan past niet binnen de regels van de uit-te-werken bestemming. In het huidige bestemmingsplan is er een hoogte van 12 meter mogelijk op de locatie. De hoogte van het gewenste woongebouw is 40 meter. Het aantal woningen voor het hele gebied overschrijdt de 129 die beschreven is in het bestemmingsplan. Aan de gestelde eisen aan parkeren wordt niet voldaan. Omdat de voorgestelde ontwikkeling niet past binnen de uitwerkingsregels is er een bestemmingsplanwijziging nodig.

Figuur 2: Overzicht plangebied.

6

Uitgangspunten Om de betreffende ontwikkeling mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan nodig. De gemeenteraad heeft instrumenten om voorafgaand aan een definitief besluit juridischplanologische randvoorwaarden vast te stellen. Met behulp van deze randvoorwaarden kan er medewerking aan ruimtelijke ontwikkelingen worden verleend. Met behulp van deze Nota van Uitgangspunten wordt de raad in een vroeg stadium betrokken bij de aanvraag en wordt er vroegtijdig duidelijkheid gecreëerd met betrekking tot de haalbaarheid van het plan.

3.1 Initiatief Voor dit bouwveld stellen we voor de volgende veranderingen aan te brengen: -

Een directe bouwtitel op te nemen; Een bouwhoogte van maximaal 40 meter vast te stellen voor de bouw van twee woontorens van respectievelijk 18 en 40 meter; Maximaal 90 woningen toe te staan. Het betreft 72 sociale huur en de overige 18 woningen midden huur, 3 sociale en 18 middeldure huurwoningen meer dan oorspronkelijk overeengekomen.

3.2 Resultaat 3.2.1 Toename bouwhoogte In de oorspronkelijke afspraken is er afgesproken dat er 54 sociale huurwoningen gerealiseerd dienen te worden. Doordat er rond het Dok minder sociale huurwoningen worden gerealiseerd is dit opgerekt tot 69 sociale woningen voor dit plangebied. In de huidige plannen zijn er hier drie sociale huurwoningen bij toegevoegd met een totaal van 72 sociale huurwoningen en 18 middeldure huurwoningen. In het huidige plangebied is er geen ruimte meer om aan deze aantallen te voldoen in de vorm van grondgebonden woningen. Om aan de gestelde afspraken te voldoen is het dan ook nodig om deze woningen gestapeld te realiseren. Voor deze wijziging van de uitgangspunten is daarnaast gekozen omdat stedenbouwkundigoverleg laat zien dat het logischer is om langs de N206 te stapelen. Dit aangezien stapeling beter in de directe omgeving past wanneer er rekening wordt gehouden met toekomstige nieuwbouw in zowel Oegstgeest (Nieuw Rhijngeest Zuid Wonen en Nieuw Rhijngeest Zuid Bio-Science Park(bouwhoogte tot 40 meter)) als in Leiden (knoop Leiden West (hoogbouw tot 70 meter)).

Figuur 3: Ontwerp van de woontoren plus omliggend gebied.

7

3.2.2 Toename aantal woningen Een ander voordeel dat voortkomt uit deze uitgangspunten is het toegenomen aantal betaalbare woningen dat gerealiseerd kan worden. Er worden namelijk drie sociale huurwoningen meer gerealiseerd dan de 69 sociale huurwoningen die eerder zijn afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst met BPD. De 18 woningen in het midden huur segment zijn ‘extra’ ten opzichte van eerdere afspraken en dragen bij aan het woningaanbod. Ook woningen voor middeninkomens, zoals deze, zijn broodnodig. Ondanks het feit dat dit plan al in een ver stadium was ten tijde van de vaststelling van de woonvisie (mei 2020) is het, met de recente bijstellingen, deels gelukt om uitvoering te geven aan de ambities van de woonvisie. 3.2.2.1 Bijzondere doelgroepen Een bijkomend voordeel van de realisatie van meer sociale woningen is dat er plekken kunnen worden vrijgemaakt voor bijzondere doelgroepen. Op basis van een behoeften raming voor bijzondere doelgroepen in de Leidse Regio, zal ook op Oegstgeest een beroep worden gedaan onder de contingentenregeling extra woningen beschikbaar te stellen voor personen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang. Kijkend naar leefbaarheidsaspecten lijkt hier een mix van middelduur, sociaal waarvan maximaal 15 uit bijzondere doelgroepen alleszins aanvaardbaar en beheersbaar.

Daarbij kan worden aangetekend dat de omvang van de sociale woningen varieert, waarbij naast woningen van ca 65 m2 ook woningen van ca 45 m2 beschikbaar komen die bij uitstek geschikt zijn voor alleenstaanden.

3.2.3 Afwijkende parkeernorm Een consequentie van de wijziging is dat er niet wordt voldaan aan de parkeernorm. Op het moment geldt er een parkeernorm van 1,3 voor zowel appartement middeldure huur en sociaal. Op dit plot is er de mogelijkheid om maximaal 54 parkeerplaatsen te realiseren. Door Goudappel is er onderzoek gedaan naar de parkeerbehoefte en -aanbod. Door de zeer gunstige locatie van het plangebied ten opzichte van onder andere de mobiliteit hub ‘Bio Sciencepark West’ gelegen aan de N206, de realisatie van een fietscorridor (Hartlijn) tussen Oegstgeest en station Leiden Centraal, de beoogde doelgroepen voor de woningen en de beoogde realisatie om een ruime fietsenberging te realiseren van circa 135m2 valt de parkeerbehoefte fors onder de vastgestelde parkeernormen die binnen Oegstgeest gelden. Voor specifiek dit sociale- middeldure huurprogramma is het advies om een minimum van 38 parkeerplaatsen te realiseren voor bewoners. De overige 16 parkeerplekken kunnen daarmee gebruikt worden voor bezoekers parkeren. In het onderzoek van Goudappel is de bijzondere doelgroep niet specifiek meegenomen. Er mag echter van worden uitgegaan dat autobezit binnen deze doelgroep vrijwel niet voorkomt.

Voor parkeren zijn de volgende berekeningen te maken: 54 parkeerplekken / 90 woningen (exclusief bijzondere doelgroep) = 0,6 parkeernorm 54 parkeerplekken / 75 woningen (exclusief 15 woningen bijzondere doelgroep) = 0,72 parkeernorm

8

Figuur 4: Stedenbouwkundig opzet parkeerplaatsen binnen bouwveld.

Programmatisch en stedenbouwkundig De toekomstige ontwikkeling van Oegstgeest aan de Rijn, waaronder het plangebied, volgt uit eerder opgesteld beleid en eerder bepaalde uitgangspunten. De basis is gelegd in het Strategisch Masterplan voor de Knoop Leiden West (2005) en vervolgens verder uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Masterplan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (2009). In de Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 zijn de ruimtelijke kaders van de gemeente Oegstgeest omschreven. Deelgebied 9 komt te liggen in het uiterst zuidelijke puntje van de landtong. Op de landtong is een verbijzondering van het bebouwd oppervlak voorstelbaar. Programmatisch kent de ontwikkeling van deelgebied 9 één appartementengebouw met 90 woningen. Hiervan zijn er 72 bedoeld voor sociale huur, het overige deel wordt ingevuld met middeldure woningen. Het appartementengebouw is alzijdig georiënteerd en de woningen kijken uit over de omgeving en de Oude Rijn. Op de begane grond wordt geparkeerd, zowel onder het gebouw als op het terrein daaromheen. Onder het gebouw worden ook de bergingen plaatst. Direct langs de Oude Rijn wordt geen bebouwing toegevoegd. Deelgebied 9 zuid sluit aan op het woongedeelte Nieuw-Rhijngeest Zuid, die weer aansluiting zoekt op het bedrijven gedeelte. Dit gedeelte van Oegstgeest is stedenbouwkundig gezien een voortzetting van het Bio-Science Park.

Daarom is een relatieve hoogbouw in het bedrijvengedeelte van NieuwRhijngeest Zuid doorgetrokken tot het woongedeelte. Aan de zuidkant van het woongedeelte wordt bebouwing tot 40 meter hoog toegestaan ten behoeve van studentenwoningen. Tussen het woongedeelte van Nieuw-Rhijngeest Zuid en Deelgebied 9 wordt ruimte gecreëerd voor de ontsluiting van bijvoorbeeld de Rhijnhoeve. Tegenover de studentenwoningen ontstaat er een kans om bebouwing toe te staan met een vergelijkbare hoogte, dit is ook beschreven in het Strategisch Masterplan voor de Knoop Leiden West. Dit is mogelijk omdat daarmee de entree van NieuwRhijngeest en het Bio-Science Park kan worden gemarkeerd. Ook kenmerkt de directe omgeving zich voor relatieve hoogbouw van 40 meter. Zoals vastgesteld is voor de studentwoningen en voor BioScience bedrijven ten oosten van Deelgebied 9. Verder kent ook het Leidse deel van het Bio-Science Park hoogbouw. Deelgebied 9 sluit stedenbouwkundig gezien aan op die bebouwing die in eerder vastgestelde bestemmingsplannen in de omgeving is toegestaan. 9

Wat dit plangebied hiernaast zo bijzonder maakt is dat elke rand van het gebied heel verschillend is; De Oude Rijn aan de westzijde, de nog te realiseren Binnenrijn aan de zuidzijde alsmede de N206, Nieuw-Rhijngeest Zuid en het Bio-Science Park aan de oostzijde. Het project maakt de ontwikkelingen van Nieuw-Rhijngeest ten noorden hiervan compleet.

Figuur 5: Schetsontwerp vanaf de Binnenrijn.

Figuur 6: Schetsontwerp van parkeren onder de woontoren.

10

4.1 Bezonningsstudie

Ter navolging van de beeldvormende raad van 9 december waarin dit dossier is gepresenteerd aan de raad, inwoners van Oegstgeest en omwonenden is er een bezonningsstudie uitgevoerd. Dit nadat een omwonende vragen had betreffende de hoogte van het gebouw en de schaduwhinder die hiermee gepaard zou gaan gedurende het jaar. In de onderstaande figuren is de schaduwsituatie te zien per 21 juni en 21 september om respectievelijk 16:00 en 18:00 uur.

Figuur 5: Schaduw 21 juni om 16:00.

Figuur 6: schaduw 21 juni om 18:00.

11

Figuur 7: Schaduw 21 september om 16:00.

Figuur 8: Schaduw 21 september om 18:00.

12

Participatie en inspraak omwonenden De hier gepresenteerde Nota van Uitgangspunten, dient wanneer door de raad vastgesteld, als startschot om de bestemmingsplanprocedure te starten. Vanzelfsprekend maakt participatie onderdeel uit van de verschillende stappen die een bestemmingsplanprocedure kent. De eerste vorm van participatie die heeft plaatsgevonden zijn de stedenbouwkundige overleggen die hebben plaatsgevonden om tot deze wijzingen van uitgangspunten te komen. Hierin is onder andere overleg geweest met Universiteit Leiden aangezien deelgebied 9 zuid aansluit op het woongedeelte Nieuw-Rhijngeest Zuid, wat in feite weer aansluiting zoekt op het bedrijven gedeelte. Op basis van de gewijzigde uitgangspunten is er een Nota van Uitganspunten opgesteld. Deze Nota van Uitgangspunten is behandeld in een beeldvormende raad om de plannen kenbaar te maken bij de raad, inwoners van Oegstgeest en omwonenden. Hier is er de mogelijkheid om kennis te nemen van de plannen en een eerste reactie te geven. Op basis van verschillende reacties is de Nota van Uitgangspunten die voor u ligt op een aantal punten aangepast dan wel uitgebreid.

Nadat de Nota van Uitgangspunten wordt vastgesteld zal er in de bestemmingsplanprocedure veelvuldig de mogelijkheid zijn om kennis te nemen van de plannen (kennisgeving van voorontwerp, ontwerp, vaststelling), worden het ontwerp en de vaststelling ter inzage gelegd en kunnen inwoners en omwonenden zienswijzen indienen op de plannen. Hiernaast wordt er getracht om de dialoog met direct omwonenden aan te gaan in relatie tot de plannen zoals deze in de Nota van Uitgangspunten zijn omschreven.

13

Bijlagen 6.1 Bijlage 1 Parkeerbehoefte berekening Oegstgeest aan de Rijn Zuid

14