Bijlage 1 bij RV d.d. 30 november 2021 Toekomst La France locatie Z-19-120282 Oegstgeest

QUICKSCAN EL PATIO LA FRANCE LOCATIE 28 SEPTEMBER 2021

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................................................................................... 2 1.

2.

3.

Stedenbouwkundige context .......................................................................................................... 3 1.1.

Bestaande context ................................................................................................................... 3

1.2.

Vraagstelling ............................................................................................................................ 3

1.3.

Cultuurhistorie......................................................................................................................... 4

1.4.

Hoogte ..................................................................................................................................... 4

1.5.

Effecten (omliggende) bebouwing .......................................................................................... 5

1.6.

(Openbare) ruimte................................................................................................................... 5

Verkeer ............................................................................................................................................ 6 2.1

Verkeersonderzoek ................................................................................................................. 6

2.2

Ontsluiting ............................................................................................................................... 6

2.3

Parkeren .................................................................................................................................. 7

Woningbouwopgaaf 2030 en de Woonvisie Oegstgeest .............................................................. 10 3.1

Hoe geeft El Patio invulling aan de woningbouwopgave voor Oegstgeest? ......................... 10

3.2

Worden in het plan voldoende betaalbare woningen gerealiseerd? ................................... 11

3.3

Voorziet het plan in de behoefte aan zorgwonen? ............................................................... 11

4.

Maatschappelijk draagvlak ............................................................................................................ 13

5.

Cultuurhistorische aspecten .......................................................................................................... 15

6.

5.1

Geschiedenis van de locatie .................................................................................................. 15

5.2

Cultuurhistorische waarde .................................................................................................... 16

5.3

Archeologie............................................................................................................................ 17

Bestemming................................................................................................................................... 18

Conclusie ............................................................................................................................................... 21 Bijlage 1

Verkeersontwikkelingen Oegstgeest ................................................................................. 22

Bijlage 2

Programma ........................................................................................................................ 23

1

Inleiding Op 12 oktober 2021 presenteert FSD haar bouwplan voor de La France locatie, El Patio, aan de Beeldvormende raad. Om de gemeenteraad te begeleiden bij het vormen van een oordeel en besluit is deze QuickScan opgesteld. Met deze QuickScan wordt het bouwplan op de locatie van het voormalige partycentrum La France op hoofdlijnen beoordeeld op de volgende aspecten: -

Stedenbouwkundige inpasbaarheid Verkeersafwikkeling Woningbouwopgaaf en woonvisie Maatschappelijk draagvlak Cultuurhistorie Bestemmingswijziging

Hierbij is onder andere getoetst aan het relevant gemeentelijke beleid. Interviews zijn afgelegd met belanghebbenden om het draagvlak te polsen en gekeken is naar verschillende onderzoeken en publicaties die van toepassing zijn. Tot en met 2020 is de ontwikkellocatie in bezit van Waterland Real Estate (WRE) geweest. Vanuit de gemeente zijn verschillende gesprekken gevoerd met WRE. Zij hebben de locatie eind 2020 verkocht aan ontwikkelaar Fransje Sprunken (FSD). Tot medio 2021 hebben gesprekken tussen gemeente en FSD on-hold gestaan in afwachting van het Ruimtelijke Afwegingskader. In de tussentijd heeft FSD partners, omwonenden en andere belanghebbenden geïnformeerd over haar plannen. In augustus 2021 zijn de gesprekken tussen FSD en de gemeente weer opgestart en is een procesplanning opgesteld, allereerst gericht op beeldvorming in de raad. Ten behoeve van die beeldvorming is een QuickScan opgesteld die u hierbij wordt aangeboden. Afhankelijk van de ontvangst in de raad van de QuickScan en de presentatie door FSD van haar plannen, vindt nadien oordeelsvorming en besluitvorming plaats. Ten aanzien van het laatste kan gedacht worden aan december dit jaar. De QuickScan, het bouwplan en de voorwaarden van de raad kunnen, bij een positieve grondhouding van de raad voor het plan, leiden tot het opstellen van een Nota van Uitgangspunten.

2

1.

Stedenbouwkundige context

Op 24 september is de stedenbouwkundige inpassing van het plan beoordeeld door het bureau KAAder stadsadvies. De stedenbouwkundige, dhr. Kaashoek beoordeelt vaker plannen voor de gemeente Oegstgeest. Voorliggende stedenbouwkundige notitie gaat uit van het plan van Mecanoo architecten met de naam ‘De Patio’ met datum 16 juli 2021. Het plan gaat uit van de sloop van de bestaande bebouwing (horeca La France) en het toevoegen van een U-vormig woonblok met een oplopende hoogte tot circa 30 m (10 lagen). Voorafgaand de opmerking van dhr. Kaashoek dat de uitwerking van het plan qua architectuur en ook qua openbare ruimte op zichzelf niet slecht is. De belangrijkste kritiekpunten zitten juist in de kaders waarbinnen deze ontwerpen zijn gemaakt.

1.1. Bestaande context De bestaande context tussen Rhijngeesterstraatweg, Rijnzichtweg, Homeruslaan / Apollolaan en Apollolaan / Rustenborchdreef kenmerkt zich door een rommelige situatie waarin voor en achterkant, oud en nieuw, open en gesloten, representatief en niet-representatief en verkeer- en verblijfsruimtes door elkaar heen lopen. Daarnaast kenmerkt de omgeving zich door een diversiteit aan functies en vormen van gebruik, zoals onderwijs (basis en voortgezet), zorg, religie, horeca en wonen. Ondanks (of door?) het feit dat er sprake is van oude en jonge bebouwing is er in de huidige situatie geen sprake van enige samenhang of rode draad. Verschillende vormen van stedenbouwkundige principes, positioneringen en rooilijnen lopen door elkaar. Een duidelijk markeringspunt vormt de kerk aan de zuidoostzijde. Verder lijkt de hoogste bestaande bebouwing (5 tot 9 lagen) zich rondom het noordwestelijk gelegen sportveld te groeperen. Opgemerkt moet worden dat het geheel qua bestaande bebouwing en zeker qua dichtheid en schaal en hoogte al niet ‘Oegstgeests’ is te noemen. Eigenlijk is het in dat opzicht een vreemde eend in de bijt van het groene en dorps opgezette Oegstgeest.

1.2. Vraagstelling De vraag die voorligt is of het plan bijdraagt aan verbetering van deze context of niet en of het past bij het groene en dorpse karakter van Oegstgeest. Op een aantal kleine punten lijkt het plan verbetering aan te brengen, maar dat is vooral op het gebied van de summiere openbare ruimte die nog resteert op het moment dat het gebouw is gerealiseerd. Op een iets groter abstractieniveau (namelijk dat van de bebouwing en de grotere context) is dat niet het geval. Onderstaand wordt per relevant deelaspect een korte toelichting gegeven.

3

1.3. Cultuurhistorie Een goed plan is verankerd in de historische context en voegt aan deze context een nieuwe laag toe. In het voorliggende plan is allereerst onduidelijk of de bestaande bebouwing (althans het oorspronkelijke deel daarvan) van cultuurhistorische betekenis is dan wel betekenis kan krijgen binnen het plangebied. Verder lijkt er geen sprake te zijn van enige verbinding met historische lijnen of de bebouwing. Zo wordt de essentie van het oorspronkelijke, nog resterende karakter van deze Rooms-katholieke enclave of ensemble compleet weggevaagd. Ook heeft de nieuwe bebouwing geen enkele relatie met het oorspronkelijke onderliggende landschap. De enige verbinding die wordt gezocht is die in het landschapsplan in de vorm van een doorgaande watergang op de rand van een voormalige strandwal. Deze is echter in het plan van de architect verworden tot een stedelijke gracht die buiten het plangebied valt. Aan de zuidzijde van het plan ligt de kerk met het kerkhof. Dit gedeelte ligt buiten het plangebied en blijft fysiek gezien in tact. Wel is het zo dat er negatieve (visuele) effecten uitgaan van het nieuwbouwplan op dit historische ensemble (zie ook onder ‘(openbare) ruimte’). Helaas krijgt de historische relatie die de kerk en de begraafplaats met het plangebied heeft geen vorm of betekenis.

Ook de positionering van villa Van Leeuwen is die van een decorstuk voor de coulissen. De relatie met de huidige lagere school blijft diffuus. Het contrast tussen dit historische gebouw en de nieuwbouw wordt buitengewoon sterk. Ook de positionering, de rooilijn, de hoogte in relatie tot de noordelijke en westelijke nieuwere bestaande bebouwing is onduidelijk.

1.4. Hoogte Het plan bouwt in hoogte op van 2 lagen tot 10 lagen (30 meter!). Voor de bezonning van de woningen die op de bovenste lagen liggen is dit gunstig want het hoogste deel van het U-vormige blok ligt aan de noordkant. Vooraf: de bestaande hoogte van 5, 7 of 9 lagen en bebouwingsdichtheid aan de west- en noordzijde van het plangebied is al helemaal niet meer dorps en groen te noemen. Het plan zorgt er – ondanks dat het er ‘groen’ uit lijkt te zien – voor dat het gebied nog verder af komt te staan van het dorpse en groene karakter van Oegstgeest. Ook krijgen door deze hoogtes de zichtlijnen vanaf de begraafplaats en kerk een veel stedelijker karakter. Het contrast in hoogte met de naastgelegen basisschool (onderdeel van het historisch ensemble) is enorm. Hier is geen enkele vorm van samenhang te ontdekken. De hoogte, in combinatie met de krappe context, maakt dat het op zichzelf mooie gebouw veel te weinig ruimte heeft en bovendien een negatief effect heeft op de direct omliggende bebouwing. Door dit plan is er nog sterker sprake van een hoog stedelijk en smal profiel aan de noordzijde en aan de noordoost en de noordwestzijde zonder dat dit gecompenseerd wordt door open, groene en toegankelijke ruimte. De schaal en maat (korrel) van de nieuwe bebouwing doet het dorpse en groene karakter – voor zover dat nog aanwezig was – op deze locatie geheel te niet. 4

1.5. Effecten (omliggende) bebouwing De effecten van de nieuwbouw op de omliggende bebouwing zijn negatief. De bestaande bebouwing aan de westzijde wordt in haar uitzicht op korte afstand belemmerd door een gebouw dat veel breder en veel hoger is dan het bestaande. Dit geldt ook voor de kopwoningen in de bestaande torentjes aan de noordzijde. Qua bezonning geldt dat (behalve hoogzomers) de omgeving behoorlijk meer schaduw krijgt door de hoeveelheid massa en hoogte die wordt toegevoegd op een krap perceel. Door de krappe U-vormige opzet zijn ook de nieuw te bouwen woningen slechts beperkt voorzien van zon. Overigens lijkt in de bijgeleverde bezonningsstudie dat de voorziene balkons en trappen niet zijn mee gemoduleerd. Dat betekent dat de werkelijke situatie aanzienlijk slechter is dan de beelden lijken te laten zien.

1.6. (Openbare) ruimte De kwaliteit van de (openbare) ruimte verbetert in een enkel opzicht: er wordt iets meer structuur aangebracht en de auto’s verdwijnen grotendeels uit het zicht. Daar is ook alles mee gezegd. Juist op maaiveld heeft dit gebouw een negatieve impact. Allereerst door de zeer hoge plint van twee lagen. Deze plint bestaat voor bijna 50% uit de buitengevel van een parkeergarage of fietsenstalling. Concreet betekent dit dat er bijvoorbeeld vanaf de begraafplaats gezien een wand staat van 6 tot 7 meter hoogte. Deze wand is weliswaar vormgegeven met veel groen, maar in de praktijk is dit een schaamgevel. Het effect van deze gevel op de openbare ruimte, de omliggende bebouwing en ruimte is zeer negatief. Daarbij komt dat juist op maaiveld de hoogte van het pand wordt ervaren met eventuele negatieve effecten in de vorm van wind of schaduw. Behalve het effect van de nieuwe bebouwing op de ruimte, is ook de routing en inrichting van de ruimte (o.a. door de herinrichting en wijziging van de eigendomsgrenzen) nog steeds niet aantrekkelijk of samenhangend. Op cruciale plekken is de openbare ruimte niet met elkaar verbonden en lopen routes of waterlopen dood. Alwin Kaashoek, extern stedenbouwkundige gemeente Oegstgeest KAAder stadsadvies

5

2.

Verkeer

De nieuwe plannen brengen een verandering in de verkeerssituatie van de La France locatie met zich mee. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het verkeersonderzoek dat eerder is uitgevoerd door Goudappel Coffeng waarin de ontwikkeling van La France is meegenomen. De parkeerdruk worden getoetst aan het gemeentelijk beleid.

2.1 Verkeersonderzoek Door Goudappel is met het dynamische verkeersmodel het effect op de wegen bekeken van de mogelijke ontwikkelingen in Overgeest, Endegeest en La France, zie bijlage 1. De conclusie, op hoofdlijnen, is dat de (her)ontwikkeling leidt tot extra verkeer, echter door maatregelen aan de hoofdwegenstructuur neemt de verkeersdruk in de toekomst af, waardoor per saldo sprake is van een beperkte toename. Wel wordt in het onderzoek geconcludeerd dat de verkeersafwikkeling op de Willibrordrotonde aandacht behoeft: 'Daaruit blijkt dat de verkeersafwikkeling bij de rotonde slecht is. De huidige rotonde (met bypass) heeft in alle spitsen en situaties grote moeite om het verkeersaanbod op een goede manier te verwerken. Vanaf de rotonde treedt op diverse toeleidende wegen wachtrijvorming op'. Opgemerkt wordt dat de bijdrage van de drie geschetste ontwikkelingen aan de problematiek van de Willibrordrotonde zeer beperkt is. De problemen doen zich in de huidige situatie ook reeds voor waarbij de verkeersveiligheid in gevaar komt. Om de doorstroming te verbeteren zou de route Geversstraat-Rijnzichtweg gestimuleerd kunnen worden, wat aangeeft dat a) sprake is van een precair evenwicht en b) nader onderzoek naar de rotonde wenselijk is.

2.2 Ontsluiting In de bestaande situatie wordt de La France locatie via naastliggende percelen naar de Apollolaan en via de Van Wijckersloothplein naar de Rhijngeesterstraatweg ontsloten. Door de herinrichting van het gebied aan de noordkant wordt als het ware een 'knip' aangebracht en is men voor de nieuwe ontwikkeling aangewezen op de (gezamenlijke) ontsluiting aan de zuidkant van het appartementencomplex van Meerwonen. De ontsluiting van de planlocatie is in het kader van het Goudappel onderzoek nader beschouwd. De locatie is in beginsel bereikbaar is vanaf de Rijnzichtweg in het zuiden, en afrijden plaats vindt via de Apollolaan richting het noordoosten, waar aangesloten wordt op de Rhijngeesterstraatweg. De Apollolaan is grotendeels éénrichting. Zie afbeelding 1. Afbeelding 1

6

Goudappel concludeert ten aanzien van de ontsluiting van de planlocatie: 'Verkeer naar de planlocatie dient vanaf de Rijnzichtweg de Apollolaan in te rijden, en verkeer kan alleen wegrijden via de Apollolaan in de richting van de Rhijngeesterstraatweg. Verkeer vanaf de planlocatie in de richting van de A44 dient daardoor over de Willibrordrotonde te rijden, en zal in de spitsperiode aan moeten sluiten in de wachtrij voor de rotonde. Het omrijden is niet ideaal maar ook niet onoverkomelijk'. Gebruik van de Apollolaan, met een toename van 200 tot 300 auto's per etmaal als gevolg van de ontwikkeling van La France is in dit opzicht goed inpasbaar, en leidt op de Apollolaan ook niet tot problemen. Wel ligt aan de Apollolaan het Rijnlands Lyceum. Rond aanvang- en eindtijd van de school kan het hier druk zijn met veel scholieren en fietsers. De school, vraagt aandacht voor/rekening te houden met de veiligheid bij het ontwerp van de Apollolaan. Een alternatief is om de ontsluiting via de Apollolaan volledig in zuidelijke richting te laten lopen. De Apollolaan moet dan (deels) als tweerichtingsverkeer worden ingericht om door verkeer in de richting Rijnzichtzichtweg gebruikt te kunnen worden. Dat is overigens alleen mogelijk als de (vrachtwagen) parkeerstrook wordt opgeheven.

Naast een toename van de intensiteit bij de school heeft het maken van tweerichtingsverkeer van de Apollolaan naar de Rijnzichtweg ook consequenties voor de verkeersafwikkeling op de Rijnzichtweg. De verkeersregelinstallatie zal daar ook aangepast moet worden. Toevoeging van een extra kruispuntrichting (de uitgaande verkeersstroom vanaf de Apollolaan) leidt tot extra vertraging. Dit is gelet op de (huidige) intensiteiten op de Rijnzichtweg een minder acceptabele oplossing. Wel zal ook dit deel van de Rijnzichtweg over enige tijd gereconstrueerd/onderhouden worden. Het in twee richtingen open stellen van de Apollolaan, zal in dat kader nader onderzocht moeten worden (inclusief tellingen/microsimulatie) om de effecten qua verkeersafwikkeling goed te kunnen beoordelen. De ontsluiting van de parkeervoorzieningen van het nieuwe appartementencomplex loopt via de Apollolaan, ten zuiden van het naastgelegen bestaande appartementencomplex (Meerwonen). Zoals de plannen aangeven wordt de ontsluiting van de parkeergarage van het complex van Meerwonen ook omgezet naar een ontsluiting van de zuidkant. Dat lijkt een logische keuze.

2.3 Parkeren Op basis van de Parkeernota 2021 kan voor een programma met huur en koop voor de La France locatie (zie bijlage 2), globaal een parkeerbehoefte worden bepaald van circa 138 parkeerplaatsen (92 woningen/appartementen x gemiddeld 1,5 pp /eenheid). De door Mecanoo aangegeven parkeernorm is veel te laag ingeschat. Inpandig worden 112 parkeerplaatsen gerealiseerd op 2 niveaus. Dat betekent een tekort van zo'n 26 parkeerplaatsen. In de plannen van La France wordt een koppeling gemaakt met het naastliggend appartementencomplex van Meerwonen. In beginsel gaan we er van uit dat de daar aanwezige parkeervoorzieningen toereikend zijn voor dat appartementencomplex. Uitgangspunt van de Parkeernota is dat een nieuwe ontwikkeling in de eigen parkeerbehoefte dient te voorzien. De koppeling is daarmee niet wenselijk.

7

De bestaande parkeervoorzieningen van het naastgelegen appartementencomplex bieden vanuit de Parkeernota ook geen oplossing voor het bezoekersparkeren van La France. De norm die voor bezoekersparkeren wordt gehanteerd is 0,3 pp binnen de norm. De hier aangegeven parkeerplaatsen voor bezoekers liggen op grond van derden (zie p47 van 'De Patio Oegstgeest - Structuurontwerp' van 16 juli 2021) en zijn reeds bestaande parkeerplaatsen van het naastgelegen appartemenscomplexen. Toelaten van bezoekers in de eigen garage betekent risico op gebruik door anderen. Geadviseerd wordt om voor bezoekersparkeren openbaar toegankelijke parkeerplaatsen beschikbaar te maken. Bij de toekomstige ingang van de garage van het bestaande appartementencomplex worden aan de zuidkant 3 parkeerplaatsen toegevoegd. Om de ontsluiting richting Apollolaan te realiseren, vervallen er echter ook twee parkeerplaatsen (op perceel van de buren). Per saldo neemt het aantal parkeerplaatsen daar met 1 toe. Inrichten van het gebied ten noorden van La France tot het 'groen parkje' leidt tot het opheffen van 32 (nu) openbaar toegankelijke parkeerplaatsen: 

Daarmee vervallen echter wel 2 x 12 parkeerplaatsen op perceel 4032 (zie afbeelding 2) in eigendom van Stichting MeerWonen.  Vervallen van het parkeren ter plaatse van de voormalige uitrit van La France aan de noordkant van het naastgelegen appartementencomplex (parkeerrij oostkant gebouw op perceel 3724) ten gunste van een groene inrichting kost nog eens twee parkeerplaatsen. Formeel gaat het daarbij om een uitrit (van La France), waar echter momenteel wel op geparkeerd wordt.  De aanleg van de parkeerlus (perceel 3784, Stichting Marente) kost 6 parkeerplaatsen De parkeerdruk in dit gebied is al hoog (bron: Parkeeronderzoek gemeente) en onduidelijk is waar de op te heffen parkeerplaatsen gecompenseerd worden. Daar waar voor de planontwikkeling gebruik wordt gemaakt van bestaande/aanwezige parkeervoorzieningen in de omgeving, dienen de daaraan gekoppelde functies over voldoende parkeerplaatsen te blijven beschikken. Samenvattend kan worden gesteld dat ten aanzien van parkeren binnen het plan in voldoende parkeerplaatsen moet worden voorzien. Fietsenstallingen Op niveau 0 is in de ontwikkeling een collectieve stallingsvoorziening opgenomen. De onderbouwing van het aantal benodigde stallingsplaatsen voor de fiets en aanbod /aantal fietsparkeerplaatsen ontbreekt nog (zie parkeernota).

Voor zover zichtbaar wordt daarnaast niet voorzien in parkeerruimte voor afwijkend formaat fietsen en/of scooters.

8

Afbeelding 2

9

3.

Woningbouwopgaaf 2030 en de Woonvisie Oegstgeest

In dit hoofdstuk wordt plan van El Patio beoordeeld op basis van de provinciale behoeftecijfers en woningbouwbehoefte in Oegstgeest.

3.1 Hoe geeft El Patio invulling aan de woningbouwopgave voor Oegstgeest? 3.1.1 Doelstelling De doelstelling in de woonvisie is om in de periode van 2019 tot 2030 in Oegstgeest ten minste 1400 woningen te realiseren. Als we rekening houden met wat al gebouwd is sinds 2019, met de restcapaciteit in plannen die al door de raad zijn vastgesteld, dan wel behandeld, en daarbij met een marge voor planuitval, zijn in Oegstgeest nog plannen voor 111 woningen nodig1.

3.1.2 Nieuwe ontwikkeling/nadere duiding Uit nieuwe regionale gegevens blijkt dat de regionale woningbehoefte, ten opzichte van de prognoses waarop de woonvisie is gebaseerd, sterk is toegenomen. Nieuwe woningbehoefte prognoses van de provincie Zuid Holland komen uit op een woningtekort van circa 30.500 woningen tot 2030. Dit tekort is ongeveer 30% hoger ten opzichte van de vorige provinciale woningbehoefte prognose van 2019. De cijfers zijn nog niet per gemeente beschikbaar. Wel kan met zekerheid gesteld worden dat ook in Oegstgeest de woningbehoefte aanzienlijk groter is dan in de vorige behoefteprognose. De doorgaande snelle stijging van de verkoopprijzen van woningen in de regio, ook in Oegstgeest, bevestigt deze trend. Alleen hoeveel meer is nog niet bekend2.

3.1.3 La France voorziet in de toegenomen woningbehoefte De mate waarin La France invulling kan geven aan deze resterende woningbouwopgave in Oegstgeest hangt samen met besluitvorming van de raad3 over het woningbouwplan voor woonzorgwoningen op de locatie Hofwijck. Indien de raad positief over dit plan besluit (nieuwbouw circa 130 woningen, sloop circa 40 woningen, netto toevoeging circa 90 woningen) resteert er nog een ‘woonvisie opgave’ voor Oegstgeest van 21 woningen. In dat geval zou een woningbouwproject met de schaalgrootte van El Patio, bezien vanuit de huidige doelstelling in de woonvisie, niet nodig zijn om in de woningbouwopgave in de woonvisie te voorzien. Wel mag verondersteld worden dat, zodra de nieuwe provinciale behoeftecijfers voor Oegstgeest bekend zijn, er, naast Hofwijck, nog meerdere grotere woningbouwprojecten nodig zijn om tot 2030 in de woningbehoefte te kunnen voorzien. El Patio voorziet dan zeker in een behoefte. Ook andere woningbouw initiatieven kunnen een bijdrage leveren aan de toegenomen regionale woningvraag, die zich ook in Oegstgeest manifesteert. Op iets langere termijn valt te denken aan mogelijke woningbouw op de Hazenboslaan (Leo Kannerschool). Bovendien zijn er een aantal kleinschalige woningbouwbouw initiatieven van private partijen in Oegstgeest die bij de gemeente bekend zijn.

Elke mogelijkheid voor woningbouw vergt uiteraard een zorgvuldige ruimtelijke afweging.

1

Zie PO memo aan Peter Glasbeek van 28 juli 2021 In een raadsinformatiebrief of een raadsmededeling zal de raad nader worden geïnformeerd over de ontwikkelingen in de regionale woningmarkt. 3 Voorzien in oktober 2021 2

10

3.2 Worden in het plan voldoende betaalbare woningen gerealiseerd? 3.2.1 Doelstelling (norm) Voor sociale huur is het doel in de woonvisie 390 woningen, inclusief marge voor planuitval. In de vastgestelde of in de raad behandelde plannen zijn 262 sociale huurwoningen voorzien. De resterende opgave bedraagt dan plancapaciteit voor 128 (390-262) sociale huurwoningen. Voor middeldure huur/sociale koop is het doel in de woonvisie eveneens 390 woningen, inclusief een marge voor planuitval. In de vastgestelde of in de raad behandelde plannen zijn nu 58 woningen in dit segment opgenomen. De resterende opgave bedraagt dan plancapaciteit voor 332 (390-58) middeldure huur/sociale koop woningen. Om de doelstelling te halen dient elk woningbouwplan minimaal 25% sociale huur en minimaal 25% middeldure huur/sociale koop te bevatten. De woningen dienen te voldoen aan de criteria in de doelgroepenverordening.

3.2.2 Nieuwe ontwikkeling/nadere duiding Het realiseren van de resterende opgave voor betaalbare woningen wordt steeds urgenter. In de regio Holland Rijnland nam de inschrijfduur van 2018 tot 2020 toe van een kleine zes jaar tot ruim 7,5 jaar. In dezelfde periode verdubbelde het aantal actief woningzoekenden bijna. De actieve zoektijd nam dan ook toe van 1,5 jaar tot 2 jaar en drie maanden. Deze regionale trend manifesteert zich ook in Oegstgeest, met dien verstande dat de gemiddelde inschrijfduur van 2018 tot 2020 sneller steeg dan in de regio en inmiddels ook iets hoger is dan het regionale gemiddelde. Er zijn te weinig sociale huurwoningen en de mogelijkheden tot doorstroming vanuit de sociale huur zijn zeer beperkt omdat er nauwelijks middeldure huurwoningen en steeds minder goedkope koopwoningen beschikbaar zijn. El Patio voorziet in het volgende programma: - Het totaal van het plan telt op tot 92 woningen - Hiervan zijn er 23 sociale huur, 25% van het totaal aantal woningen (23/92). Dit voldoet aan de woonvisie norm van 25%. - Hiervan zijn er 22 middeldure huur, is 24% van het totaal aantal woningen (22/92). Dit voldoet niet aan de woonvisie norm van 25%.

Geconcludeerd kan worden dat El Patio voorziet in de groeiende behoefte aan betaalbaar wonen, het plan voldoet aan de norm voor sociale huur, maar niet aan de norm voor middeldure huur “De ontwikkelaar geeft hierbij aan dat de 47 overige woningen in mede-opdrachtgeverschap ontwikkeld worden en dat het aantal nog niet vaststaat. Indien het aantal mede-opdrachtgeverschap woningen iets lager zou uitvallen (45) zou het plan aan de normen in de woonvisie kunnen voldoen. Ontwikkelaar FSD heeft kennis genomen van de voorwaarden in de doelgroepenverordening en heeft gemeld dat de sociale- en middeldure huurwoningen hieraan voldoen”.

3.3 Voorziet het plan in de behoefte aan zorgwonen? 3.3.1 Doelstelling In de woonvisie is de doelstelling opgenomen om 40 extra wooneenheden voor ouderen met een indicatie voor langdurige zorg te realiseren. Aangezien uitbreiding van zorginstellingen in Oegstgeest niet realistisch is, zijn voor deze doelgroep extra zelfstandige geclusterde woonzorg-geschikte woningen nodig. Dit betreft een specifieke ruimtevraag omdat voor deze doelgroep de onmiddellijke nabijheid van een zorginstelling voor ouderenzorg noodzakelijk is. Dat betekent dat er in Oegstgeest twee geschikte locaties zijn voor het accommoderen van deze behoefte, rondom de locaties van zorgverlener Marente, voor ouderenzorg: Hofwijck en Van Wijckerslooth (vlakbij de La France 11

locatie). Met de toenemende kosten en personeelstekorten in de zorg wordt de efficiëntie van de zorgverlening (ook aan huis) een steeds groter issue. Clustering en nabijheid van een zorgcentrum zijn daarom essentieel voor toekomstbestendig wonen met zorg. Indien de raad positief staat ten opzichte van Hofwijck, wordt er op die locatie in de behoefte aan zorgwonen voorzien. Naast de behoefte van 40 wooneenheden voor de ‘langdurige zorg’ (WLZ) doelgroep is er ook behoefte aan zelfstandige geclusterde woonzorg geschikte woningen voor ouderen met een toenemende zorgvraag, die nog geen indicatie voor langdurige zorg hebben. Ook voor deze categorie is het een pré als er een zorglocatie in de directe omgeving is, voor medegebruik van voorzieningen, en dat winkels niet te ver weg zijn. In de woonvisie is deze behoefte tot 2030 op 20 à 40 woningen geraamd. Voor beide categorieën ‘wonen met zorg’ geldt dat de woningen levensloopbestendig dienen te zijn, met minimaal twee sterren volgens het Rijnlands model. De woningen zijn dan rollator toe- en doorgankelijk.

3.3.2 Nieuwe ontwikkeling/nadere duiding Op basis van recente inzichten ligt deze behoefte aan de bovenkant van de raming uit de woonvisie; circa 40 woningen. Ook voor deze doelgroep is de La France locatie, voor zover al niet in het bouwplan Hofwijck in deze behoefte wordt voorzien, zeer geschikt. Bovendien zijn er veel ouderen die (nog) niet zoveel zorg nodig hebben, maar wel een voorkeur hebben voor een geclusterde woonvorm. Meer aanbod van deze woonvorm bevordert de doorstroming in de woningmarkt. In El Patio zijn 47 seniorenwoningen voorzien, te realiseren in mede-opdrachtgeverschap. Ontwikkelaar FSD heeft kennis genomen van het Rijnlands model en vermeldt dat deze woningen voldoen aan het niveau van twee sterren (rollator toe- en doorgankelijke woning). Bovendien maakt de nabijheid van de Marente locatie Wijckerslooth medegebruik van voorzieningen voor ouderen mogelijk en liggen de winkels in de Kempenaerstraat op loopafstand. Het project voorziet echter niet in de behoefte van geclusterde woonzorgvoorzieningen voor ouderen die langdurige zorg (WLZ) nodig hebben.

12

4.

Maatschappelijk draagvlak

Om het maatschappelijk draagvlak van de herontwikkeling van de La France locatie te toetsen, zijn de volgende partijen geïnterviewd: - Mevr. en dhr. Molenkamp, bewoners van La France op 14 september 2021; - Dhr. Filippo van Meerwonen op 15 september 2021; - Dhr. Van der Meyden van Marente op 15 september 2021 - Dhr. Bannenberg van de Vereniging Oegstgeester Hofjes op 15 september 2021; - Dhr. Blijleven en mevr. Van Langen van het Rijnlands lyceum op 16 september 2021; - Dhr. Remmerswaal en dhr. Kouwenhoven van de Willibrord kerk op 20 september 2021; - Dhr. Van Leeuwen van de Oude pastorie op 21 september 2021; - Dhr. Hocks en mevr. Piso van de Jenaplanschool De Kring op 22 september 2021; - Mevr. Van Dam, bewoonster van Meerwonen op 23 september 2021. In algemene zin hebben de verschillende partijen geen bezwaar tegen de bestemmingswijziging van ‘Horeca’ naar ‘Wonen’ op de La France locatie. De reden hiervoor is de huidige woningnood. Door verschillende partijen wordt het woningtekort in de gemeente Oegstgeest benadrukt, met name in het betaalbare segment (sociale huur en middeldure woningen). Ook Meerwonen beaamt de achterstand in het aanbod van sociale huurwoningen in Oegstgeest. De toevoeging van (betaalbare) woningen is volgens de partijen dus welkom op de La France locatie.

Eventueel zien de partijen een kleine functiemenging, bijvoorbeeld wonen met kleine kantoorruimten, een kleine horecavoorziening of zorggerelateerde functies. FSD heeft met vele van de geïnterviewde partijen contact gezocht (Meerwonen, Marente, de Parochie, de Oude Pastorie en de Jenaplanschool). De benaderde partijen geven aan dat er contact is geweest met de ontwikkelaar over verschillende aspecten, onder andere over de benodigde grondruil, het parkeren, het geplande park en de komst van de hofjes, maar benadrukken dat de afspraken tussen FSD en partijen niet vaststaan. FSD heeft echter de omwonenden en het nabijgelegen Rijnlands Lyceum niet benaderd. De omwonenden zijn op eigen initiatief in contact gekomen met de ontwikkelaar. Tussen Meerwonen en de Vereniging Oegstgeester Hofjes lopen gesprekken over de komst van hofjeswoningen aan de binnentuin van De Patio. Meerwonen zal de woningen (ca. 18 woningen) op de Patio afnemen en verhuren aan leden van de Vereniging Oegstgeester Hofjes. Uit het interview met de Vereniging Oegstgeester Hofjes blijkt dat er een grote behoefte is naar hofjeswoningen in Oegstgeest. Op dit moment telt de vereniging ca. 120 leden. Er zijn nog geen hofjes gerealiseerd binnen Oegstgeest. De ontwikkeling op La France/de Patio is benodigd om in de behoefte naar hofjeswoningen te voorzien.

De verschillende partijen zien verschillende knelpunten in het plan voor de La France locatie. - In het interview met Meerwonen worden kritiekpunten van hun bewoners in de flats nabij de planlocatie genoemd, namelijk het ontnemen van het zicht van de huidige bewoners van Meerwonen. Daarnaast staat of valt het project op de geplande ontsluiting over het terrein van Meerwonen, waarvoor afspraken nog niet vastliggen. - Het Rijnlands Lyceum maakt zich zorgen over de (verkeers) veiligheid van hun leerlingen. De ontsluiting van El Patio op de Appollolaan leidt tot meer verkeer op de Apollolaan, waar vele scholieren fietsen van en naar het lyceum. Wanneer het eerste deel, vanaf de Rijnzichtweg, 13

-

-

tweerichtingsverkeer zou worden, zou de parkeerstrook opgeheven worden. Hierover geeft het Lyceum aan de deze veel wordt gebruikt ten behoeve van Kiss & Ride voor, met name, de internationale leerlingen. Ook wordt hier veel geparkeerd door de docenten. Een vrij liggend fietspad wordt aangegeven als mogelijke oplossing. Tijdens de examen/toetsingsmomenten is de wens dat er geen bouwwerkzaamheden plaatsvinden. De omwonenden/bewoners maken zich zorgen om de hoogte en het volume van het project, wat leidt tot ontnemen van zicht en (zon)licht. Zij zijn van mening dat het project niet in verhouding staat tot de dorpse omgeving. Daarnaast vinden de omwonenden de afstand tussen De Patio en de huidige flats te klein, wat effect heeft op de privacy. Ook benadrukken zij dat het huidige groen door de bouw grotendeels verdwijnt. Gesteld wordt dat de parkeersituatie zal verslechteren door het opheffen van de parkeerplaatsen van Meerwonen, wat wordt ingeruild voor een parkachtige omgeving. Voorzien wordt dat het park een hangplek voor jongeren (scholieren van het Rijnlands Lyceum) wordt. Ook noemen zij de toename van verkeer, wat leidt tot onveilige situaties in combinatie met de basisschool. De Jenaplanschool De Kring stelt dat het plan buiten proportioneel is, FSD heeft een te ruime jas aangetrokken. Zij hebben met name kritiek op de hoogte van het plan.

De hoogte leidt tot enorme schaduwwerking, met name op het kleuterplein. Ook de ensemble waarde van de Rooms katholieke gaat enclave verloren. Afgevraagd wordt of met behoud van het Willibrord gebouw en een deel nieuwbouw een plan gerealiseerd kan worden. De school staat wel positief tegenover de komst van woningbouw: “Het project biedt een kans voor Oegstgeest om te voorzien in woningbouw”. Het onderwijsprogramma van de Jenaplanschool voorziet in veel buiten spelen. El Patio komt dicht bij de school te staan (de gevel op 10 meter afstand van het schoolplein). Kinderen produceren (veel) geluid tijdens het buiten spelen, dit zou kunnen leiden tot geluidsoverlast bij de bewoners van de Patio. Door de grondruil gaat een deel van de investeringen in het schoolplein verloren.

Op 23 september is contact opgenomen met de voorzitter (dhr. Sturm) van de Historische Vereniging Oegstgeest over het artikel dat zij op 1 september 2021 publiceerde in de Oegstgeester Courant over de woningbouw in Oegstgeest. De conclusie die in het artikel wordt gegeven is dat er nog ruimte is voor 3 projecten van elk circa 50 appartementen, uitsluitend op locaties die al bebouwd zijn waarbij de functie achterhaald is. Het ontwerp dient aan te sluiten bij de bestaande stijl in Oegstgeest (2 lagen + kap). Appartementen, die de doorstroming in het dorp helpen bevorderen, zouden niet meer dan 3 lagen moeten bevatten. In een telefoongesprek ligt de Historische vereniging nader toe dat het hen voornamelijk gaat om een gemeente brede afweging van woningbouwplannen. Hierin moeten concrete keuzes gemaakt worden, niet alles kan. Zolang dit niet duidelijk wordt gedaan, verzetten zij tegen woningbouwplannen. Voor de La France locatie geeft de Historische vereniging aan dat de plannen voor El Patio te hoog, te veel volume bevatten en dat er schade wordt gedaan aan het Rijksmonument. De vormgeving van het plan, door o.a. de hoogte en het volume, niet passend en storend zijn in de historische omgeving. Zij zien liever een meer bescheiden en terughoudend ontwerp wat meer aansluit bij het naastliggende beschermde dorpsgezicht (Oranjewijk).

Ook richt het zich op een te hoog prijssegment, waardoor er ook nog te weinig maar ruimte wordt gecreëerd voor starters.

14

5.

Cultuurhistorische aspecten

Vanuit cultuurhistorisch perspectief is een visie gegeven op de ensemble waarde van de La France locatie en wat de archeologische waardenkaart zegt over deze locatie.

5.1 Geschiedenis van de locatie De vroege geschiedenis van de La France locatie is gelieerd aan die van de Katholieke gemeenschap van Oegstgeest. Voordat de panden, welke nu aanwezig zijn, verschenen stond hier een katholieke kerk. Deze kerk stond tegen het huidige rijksmonumentale Parochiehuis gebouwd, zie afbeelding 3. Toen in 1900 de huidige Rooms-Katholieke Willibrordkerk werd opgeleverd kwam de locatie van de oude kerk vrij. De toenmalige pastoor Roozen (1889-1924 pastoor in Oegstgeest) had grote ambities voor de parochie. Zo ontstonden er plannen voor een verenigings- en patronaatsgebouw, waar bestaande verenigingen zoals het patronaat (de rooms-katholieke jeugdvereniging), de fanfare en de toneelvereniging hun vergaderingen konden houden. Het moest een multifunctioneel gebouw worden waarin 400 zitplaatsen gerealiseerd moesten kunnen worden en de ruimte gesplitst moest kon worden in kleinere zalen voor gelijktijdige vergaderingen. Vanwege financiële beperkingen werd het plan pas in de jaren ‘20 weer opgepakt (Bron: Vereniging Oud Oegstgeest, 2009).

Afbeelding 3

In 1922 werd het eerste deel gebouwd van wat nu bekend staat als de La France locatie. Het gebouw kende meerder functies waaronder als verenigingsgebouw en gebouw voor wijkverpleging. Als ontwerper werd J.A. van der Laan aangetrokken. Van der Laan heeft meerdere rooms-katholieke gebouwen ontworpen zoals de st. Josephkerk en de Leonarduskerk in Leiden, daarnaast heeft hij ook het voormalige kenmerkende gebouw van de Vroom & Dreesmann te Leiden ontworpen. Het gebouw werd door vele verenigingen, voornamelijk met katholieke insteek, gebruikt om te vergaderen of als clubhuis. De voetbalvereniging UDO is hier bijvoorbeeld opgericht. In de opvolgende jaren nam het gebruik van het patronaatsgebouw steeds meer toe en werd in 1931 een vleugel aan de noordoostzijde gebouwd. In de jaren na de oorlog werd het gebouw gebruikt voor zeer diverse activiteiten zoals een autoshow en kapperswedstrijden (Bron: Vereniging Oud Oegstgeest, 2009). Zo had de programmering een steeds groter aandeel van niet-parochie gerelateerde activiteiten. In de loop van tijd werd de exploitatie door het kerkbestuur steeds minder houdbaar. Er was veel achterstallig onderhoud met hoge kosten en naar verwachting zou het gebouw ook minder vraag van derden hebben door de opening van het Gemeentecentrum. Hierdoor werd op een gegeven moment sloop serieus overwogen.

Uiteindelijk is rond 1977 voor een exploitatie op commerciële basis gekozen, en werd het gebouw na een grondige renovatie geopend. Het gebouw vervulde hierna de functie als zalencentrum voor vergaderingen, recepties en andere festiviteiten. In 1986 ging het gebouw over

15

naar een nieuwe exploitant onder de naam La Salle, welke twee jaar later veranderde naar La France. Hierna werden het oostelijke en het noordelijke gedeelte overbrugd met een serre.

5.2 Cultuurhistorische waarde Tot nu toe is er maar zeer beperkt onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische, architectuurhistorische en ensemble waarden van de La France locatie. In de Paarse Nota (Voorstel tot aanwijzing van waardevolle gebouwen c.a., 1987) van de Vereniging Oud Oegstgeest (tegenwoordig: Historische Vereniging Oegstgeest) is de locatie meegenomen als onderdeel van het zogenaamde ‘Wilbertserve’. In deze nota werd er door de vereniging een voorstel gedaan het Patronaatsgebouw samen met de R.K. kerk met pastorie, de omliggende tuin, de St. Willibrordschool en Oude Pastorie aan te wijzen als Rijksmonument/Rijksbeschermd dorpsgezicht. Hieruit blijkt dat de La France locatie (Patronaatsgebouw), volgens de Historische Vereniging Oegstgeest, een zeer belangrijk en beschermwaardig ensemble vormde met de omliggende gebouwen van de parochie. Uiteindelijk is hier geen actie op ondernomen. Het gebouw zelf is in 2002 gewaardeerd als onderdeel van de ‘inventarisatie van waardevolle objecten/complexen’ door Dorp, Stad en Land. Waarschijnlijk door de verschillende aanbouwen en verbouwingen door de tijd heen heeft het gebouw bij de inventarisatie een relatief lage waarderingsscore gekregen en werd het ‘beeldondersteunend’ genoemd. Hierdoor geniet het pand op het geen gemeentelijke monumentale bescherming.

In de inventarisatie werd wel beschreven dat de architectuur van de originele delen uit 1922 kenmerken vertoont van de Amsterdamse stijl welke voornamelijk tot uiting komt door het prominente schilddak met rode oudhollandse dakpannen. Direct aangrenzend, op het adres Rhijngeesterstraatweg 45, ligt het rijksmonument de ‘Oude Pastorie’ uit 1772. Deze werd in 1971 door de Rijksoverheid aangewezen als monument. Op het moment zijn er geen ruimtelijke instrumenten van toepassing die de omgeving van het rijksmonument meewegen in dergelijke ontwikkelingen van El Patio. In de toekomst dient vanwege het omgevingsplan hier wel rekening mee gehouden te worden, wanneer een ontwikkeling in de omgeving het beschermde monument ontsiert of beschadigt. In meer immateriële zin heeft het gebouw een grote waarde als ontmoetingsplek. Vele inwoners binnen en buiten Oegstgeest zijn hier geweest voor evenementen die vaak gerelateerd zijn aan de kerk, zoals trouwerijen en begrafenissen. Dankzij deze functie heeft de locatie een belangrijke betekenis voor veel inwoners van Oegstgeest. In het landschappelijke design is als een ontwerpuitgangspunt een doorgaande watergang opgenomen, dit zorgt ervoor dat er een klein deel van de pastoorswetering teruggebracht wordt, zie afbeelding 4.

Het getrapte ontwerp welke afbouwt richting de neogotisch kerk en begraafplaats zorgt ervoor dat deze niet ondergeschikt raken aan het nieuwe ontwerp.

16

5.3 Archeologie Op het perceel zijn in het bestemmingsplan archeologische dubbelbestemmingen opgenomen te weten Archeologie - 2 en Archeologie - 3. Deze dubbelbestemming houdt in dat er wanneer er meer dan een bepaalde oppervlakte en diepte de grond bewerkt wordt voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbonden worden ten behoeven van de bescherming van eventuele archeologische resten. Voor zo ver bekend zijn op deze locatie nog geen archeologische onderzoeken uitgevoerd dus zal er op zijn minst een verkennend booronderzoek uitgevoerd moeten worden.

Afbeelding 4: Sinds 1960 is de historische waterstaatkundige structuur verlegd en weggewerkt.

Bronnen:    

Vereniging Oud Oegstgeest (Historische Vereniging Oegstgeest), 2009, Over Oegstgeest (oktober 2009) La France, gegroeid in en uit het parochiehuis St. Willibrord, pp. 16-19 Vereniging Oud Oegstgeest (Historische Vereniging Oegstgeest), 1987, Voorstel tot aanwijzing van waardevolle gebouwen c.a. Gemeente Oegstgeest, 2002, Inventarisatie waardevolle objecten/complexen, Rhijngeesterstraatweg 41;43a, p. 83 Gemeente Oegstgeest, 2007, Archeologische Verwachtingen en Waardenkaart

17

6.

Bestemming

De gemeente Oegstgeest heeft geen horeca beleid of dergelijk document waarin de visie wordt gegeven op een de ontwikkeling van de horeca. Om die reden is gekeken naar de Retailvisie Leidse regio uit 2016. In opdracht van Economie071 heeft het Retail Management Center (RMC) een onderzoek en visie opgesteld voor de ondernemers van gemeente Katwijk, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten, Zoeterwoude en Leiden. In het rapport worden ten aanzien van horeca het volgende aangegeven: “Horeca in winkelstraten populairder De consument van morgen wil tijdens het winkelen meer gebruik maken van recreatieve mogelijkheden op het gebied van horeca en leisure. Winkelen en recreëren tegelijkertijd. Dit heeft een positieve invloed op de verblijfstijd van en -kwaliteit voor de consument. Als de consument langer verblijft in een winkelgebied is de kans op een hogere besteding groter. Bovendien is de tevredenheid van de consument gekoppeld aan zijn verblijfstijd. De vraag naar Horecamogelijkheden in winkels en winkelstraten groeit dus. … Belangrijk bij het toevoegen van horeca in winkels en winkelstraten is de verhouding met retail aanbod. Een winkelstraat met teveel restaurants en cafés verliest zijn functie als kernwinkelgebied.” En “Functiemenging Functiemenging stimuleert de levendigheid in een winkelgebied en zorgt voor een langere verblijfstijd van de bezoeker.

Functiemenging kan onder andere gecreëerd worden door goede combinaties te maken met aantrekkelijke horeca, musea en markten, meer aandacht voor kunst en cultuur in de winkel(straten) en terugkerende evenementen. De recreatieve winkelgebieden moeten focussen op dit type aanbod en er zouden dan ook meer vestigingsmogelijkheden, faciliteiten en draagvlak hiervoor gecreëerd moeten worden.” In tabel 1 staan de winkelgebieden van Oegstgeest benoemd en aangegeven is hoe deze getypeerd zijn door RMC. In afbeelding 5 wordt de ligging van de verschillende gebieden in Oegstgeest gegeven. De recreatieve winkelgebieden zijn gericht op een functiemenging en de boodschappengebieden niet. RMC heeft elk winkelgebied gescand en geanalyseerd via verschillende methode, deze onderzoeken leiden naar een uitspraak over de kansen van het winkelgebied. Een score van 50% of minder geeft tekenen van zwaar weer in de huidige vorm als het gaat om de toekomstbestendigheid. Ondanks een goede benchmark wordt ingezet op “sterker maken wat sterkt is”.

18

Winkelgebied

Type

Zet in op

De Kempenaerstraat Lange Voort

Recreatief winkelgebied4 Boodschappen winkelgebied5 Boodschappen winkelgebied Valt buiten de detailhandel structuur 20256

Een versterking van functiemenging

Nieuw Rhijngeest Boerhaaveplein

Resultaat ten opzichte van de benchmark 89% 78% 67% 50%

Tabel 1

Afbeelding 5

Volgens RMC is de blauwe consument in Oegstgeest de grootste inwonersgroep: “Blauwe consumenten Voor mensen met een blauwe belevingswereld staat presteren en controle centraal. De blauwe persoon als consument is dan ook gevoelig voor luxe producten die een bepaalde mate van status vertegenwoordigen. Ze houden van stedelijke architectuur, stijlvolle omgeving met een hoge kwaliteit. Ze zoeken een winkelaanbod met voldoende upstream merken en het gevoel van exclusiviteit en ‘ons soortmensen’. Daarnaast zijn goede parkeermogelijkheid en overzicht belangrijk.” Een partycentrum lijkt in eerste instantie niet direct bij ‘de blauwe consument’ te passen, echter heeft het wel een regionale functie. Vanuit het team Economie van de gemeente Oegstgeest wordt het volgende aangegeven over de horeca in Oegstgeest en het partycentrum La France: De meeste horecazaken in Oegstgeest zijn gevestigd in en rond de Kempenaerstraat. Ook de Lange Voort telt enkele horecazaken. Een toename van het aantal (Retail ondersteunende) horecazaken in beide winkelgebieden is gewenst om het verblijfsklimaat en de -duur te versterken. De horeca in Oegstgeest wordt in Nieuw Rhijngeest Zuid, aan de sloepenhaven, uitgebreid met extra horecavoorzieningen. Een restaurant/strandpaviljoen is aan de Klinkenbergerplas is ook gewenst. 4

Compleet winkelcentra gericht op ontspanning en vermaak. Complete winkelcentra gericht op frequente aankopen in het dagelijkse aanbod. 6 Gebied is niet opgewassen tegen de andere winkelgebieden in de Leidse regio en blijken na de kwantitatieve en kwalitatieve analyse door RMC onvoldoende toegevoegde waarde te leveren aan de detailhandel structuur 2025. 5

19

De algemene trend is dat het aantal zalencentra in het land sterk afneemt. Dat proces is al jaren voor de coronacrisis in gang gezet. De eigenaren van La France draaiden de laatste jaren met verlies en er was geen belangstelling vanuit de markt om het zalencentrum over te nemen.

20

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat een bestemmingswijziging van horeca naar wonen bij de La France locatie zeker kan worden overwogen. Er is immers een grote behoefte aan nieuwe woningen en de locatie als zodanig is voor woningbouw geschikt. Echter in een terughoudende stedenbouwkundige vorm die de (historische) omgeving respecteert en het dorpse en groene karakter van Oegstgeest meer recht doet. Het bestaande plan van FSD is te massaal, de hoogte, in combinatie met de krappe context, maakt dat het gebouw te weinig ruimte heeft en daarmee een negatief effect op de direct omliggende bebouwing heeft. Wij kunnen ons echter wel voorstellen dat een ingetogener plan dat in de historische context wordt verankerd tot een kwaliteitsimpuls voor de omgeving leiden kan. Qua verkeerseffecten lijkt de geplande ontwikkeling inpasbaar. Dat geldt zowel voor de (hoofd-) wegenstructuur als voor de ontsluiting via de Apollolaan. Wel vraagt in dat kader de verkeersafwikkeling en -veiligheid van de Willibrordrotonde aandacht, waarbij echter de invloed van de ontwikkeling daarop zeer beperkt is. Zowel de parkeervraag als het aanbod aan parkeerplaatsen vragen nadere uitwerking.

21

Bijlage 1

Verkeersontwikkelingen Oegstgeest Voor Overgeest, Endegeest & La France

Rapport van Goudappel d.d. 30 juni 2021

22

Bijlage 2

Programma

9 verdiepingen verdieping 0: verdieping 2: -

verdieping 3:

-

verdieping 4:

-

verdieping 5:

-

verdieping 6:

-

verdieping 7:

-

verdieping 8:

-

verdieping 9:

22 grondgebonden woningen/appartementen 36 - 45 m2 18 appartementen 58-60 m2 (huur) 2 appartementen 95 en 128 m2 5 appartementen 60 - 61 m2 (huur) 6 appartementen 116, 122, 123, 124, 129, 132, 1 appartement 184 m2 3 appartementen 60 - 65 m2 6 appartementen 116-122, 128 m2 1 appartement 185 m2 2 appartementen 65 m2 7 appartementen 116-128 m2 2 appartementen 65 m2 3 appartmenten 116-123 m2 2 appartementen 186 - 187 m2 2 appartementen 65 m2 5 appartementen 117-128 m2 2 appartmenten 65 - 76 m2 1 appartement 116 m2 1 appartement 186 m2 1 appartement 189 m2

23