Bijlage 1 bij RV d.d. 25 mei 2021 Nieuwe verordening starterslening Z-19-124868 Oegstgeest

Evaluatie Starterslening Gemeente Oegstgeest 2007 - 2020 Starterslening Oegstgeest Inwoners uit Oegstgeest kunnen sinds 2007 gebruik maken van de Starterslening. Hiertoe is in augustus 2007 eenmalig een bedrag van € 300.000 gestort bij SVn (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). De starterslening is een aanvullende lening op de hypotheek van de bank. Het biedt starters op de koopwoningmarkt een opstap om een eerste koopwoning te verwerven. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de koopprijs van de woning en het maximale bedrag dat een starter op basis van zijn/haar inkomen bij een bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening wordt verstrekt door de SVn uit de middelen die de gemeente daartoe bij SVn in een revolverend fonds heeft ondergebracht. De lening kent de eerste drie jaar geen maandlasten. Na drie jaar start de betaling van rente en aflossing, tenzij dit door omstandigheden nog niet mogelijk is. De gemeente beoordeelt via een korte toets of de aanvrager een ‘aanvraag starterslening’ mag indienen bij SVn. SVn beoordeelt of iemand voldoet aan de financiële voorwaarden. Indien dat het geval is wordt een lening verstrekt van maximaal 20% van de koopsom met een (door Oegstgeest vastgesteld) maximum van €30.000,-.

In de bestaande verordening wordt een maximale koopprijs gehanteerd van €265.000,- . Op grond van de SVn regeling mag de koopprijs ook hoger gesteld worden met als maximum de NHG-grens. Op 1-1-2021 bedraagt de NHG-grens € 325.000. Bij meefinanciering energiebesparende maatregelen ligt deze grens 6% hoger, namelijk € 344.500.

Voor wie? Startersleningen zijn geschikt voor mensen die op dit moment net te weinig verdienen om een woning naar wens te kopen, omdat de maandlasten volgens de huidige normen te hoog liggen. Aanvragers moeten over drie jaar wel hogere hypotheeklasten kunnen dragen. Het gaat dan bijvoorbeeld om stelletjes waarvan de een al werkt en de ander nog een opleiding volgt, iemand die werkt in combinatie met een opleiding, of iemand die een lagere lening krijgt omdat er nog sprake is van een tijdelijk contract of werk als ZZP-er. Banken hanteren een kortingspercentage bij tijdelijke contracten/startende ondernemers, de starterslening kan dit gat overbruggen.

Doel De starterslening bevordert het eigen woningbezit van starters uit Oegstgeest en daarmee doorgaans ook de zorg voor woning en woonomgeving. Het stimuleert jonge mensen om in de gemeente te blijven wonen. Voor veel woningzoekenden uit Oegstgeest is het aanbod aan betaalbare huurwoningen onvoldoende. Koop kan uitkomst bieden. Met name de doelgroep met een middeninkomen (maximaal 1,5 x DAEB norm zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening) heeft baat bij een starterslening. Met de starterslening kunnen zij net toegang krijgen tot de onderkant van de koopmarkt. Dit is tevens de groep die veelal niet (meer) in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Voor zover deze groep daar al sociaal huurt behoren ze doorgaans tot de zogenaamde scheefwoners. 1

De starterslening vergroot voor deze groep de kans op een koopwoning en biedt scheefhuurders de kans op doorstroming naar een koopwoning.

Huidig gebruik Op 31-12-2020 zijn er 11 startersleningen actief. Tot op heden is voor een bedrag van € 882.557,00 aan leningen verstrekt, waarvan het aandeel van de gemeente Oegstgeest € 609.801,00 is (in 20072010 en 2013-2017 werd 50% van de leningen door VROM respectievelijk het rijk gefinancierd). Op 31-12-2020 staat nog een bedrag van € 227.787,- aan leningen uit, het aandeel van Oegstgeest hierin bedraagt € 200.656,-. Veel leningen worden tussentijds afgelost, niet alleen door verkoop van de woning maar ook omdat bij hogere inkomsten elders een reguliere goedkopere hypotheek kan worden afgesloten. Bij een hoger inkomen is er namelijk minder risico voor de geldverstrekker (minder risico opslag). Sinds 2007 is eenmaal een lening voor een restantbedrag van € 12.700 oninbaar gebleken. Gemiddeld zijn er de afgelopen jaren 2 à 3 startersleningen per jaar toegekend. In Oegstgeest zijn in totaal plm. 8 aanvragen al bij de poort tegengehouden omdat het budget ontoereikend was. Hieronder een overzicht van de verstrekte leningen, het aantal leningen dat is afgelost, en de op 31-12-2020 nog actieve leningen.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal

Verstrekt

Afgelost

Actief

2 3 8 0 2 1 5 2 0 3 2 1 2 31

2 3 6

0 0 2 0 0 1 1 1 0 1 2 1 2 11

2 4 1 2

20

Kosten De gemeente heeft bij de start in 2007 eenmalig een bedrag van € 300.000,- gestort in het startersfonds. T/m 2020 zijn er 31 leningen verstrekt. In de periodes dat er sprake was van 50% financiering door VROM of het rijk was het maximum voor het Oegstgeester leningdeel € 15.000 euro per lening. Voor de overige en huidige periodes heeft Oegstgeest het maximum vastgesteld op €30.000,-. Doorgaans wordt het maximum bedrag geleend, sinds medio 2019 geldt dit in álle gevallen. Op dit moment bedraagt het saldo € 120.044. Recent (maart 2021) is nog een nieuwe lening van € 30.000 verstrekt. Er is dus op dit moment nog ruimte voor 4 leningen, deze ruimte neemt met name toe als er tussentijds wordt afgelost, dat is ook de gedachte achter het systeem.

2

SVN brengt beheerkosten in rekening. Deze zijn 0,5% van de uitstaande leningen. Omdat de kostenvergoeding niet meer toereikend is wordt vanaf 2022 naast deze 0,5% ook een vast bedrag in rekening gebracht. Voor Oegstgeest gaat deze vaste jaarvergoeding € 3.000 bedragen. De regeling kost daarnaast ambtelijke capaciteit in verband met beleidsaanpassingen, contractbeheer, budgetbewaking, informatie verschaffing (website, folder, individuele vragen), en het afhandelen van het eerste deel van de aanvraag (inwonerstoets en beschikking).

Tot slot de voor- en nadelen en overwegingen voor nieuw beleid Voordelen handhaven starterslening • Het stimuleert het eigen woning bezit. • Eigen woningbezit bevordert doorgaans de zorg voor de woning en woonomgeving. • De starterslening is onderdeel van de woonvisie. • Zonder starterslening is de doelgroep met een middeninkomen die voor het eerst een woning koopt, vaak niet in staat een woning te kopen, dit zijn o.a. onze docenten, politieagenten, verpleegkundigen. • Middeninkomens zijn vaak aangewezen op vrije sector huur met maandlasten die doorgaans hoger zijn dan bij koop. • Middeninkomens komen moeizaam in aanmerking voor een vrije sector huurwoning omdat particuliere verhuurders doorgaans hoge inkomenseisen stellen. Vaak wordt een maximum huurprijs gehanteerd van ‘bruto jaarinkomen/48’. Dit betekent dat bij een bruto inkomen van € 55.000,- de maximale huurprijs (voor alleenstaanden) € 1.145 p/mnd bedraagt. Bij een gezinsinkomen van € 55.000,- ligt het maximum nog lager. In deze regio zijn dergelijke huren schaars. • Het kan leiden tot uitstroom van scheefhuurders en verbetert daarmee de doorstroming uit de sociale sector. • Het kost de gemeente weinig, de investering is al gedaan. • Het heeft geen prijsopdrijvend effect. • Het afschaffen van een stimuleringsmaatregel kan leiden tot weerstand.

• Alle regio gemeenten hanteren de starterslening, met uitzondering van Leiden en Leiderdorp (zie bijlage). Nadelen starterslening • Vanwege het beperkte budget is het een druppel op de gloeiende plaat (2 à 3 leningen per jaar). • Zolang de gemeente het fonds niet tussentijds aanvult, zullen leningen soms geweigerd moeten worden. • Het is geen structurele oplossing, het creëert niet meer beter betaalbaar aanbod. • Wanneer de mogelijkheden van de starterslening verruimd worden zal de gemeente meer budget moeten vrijmaken. • Het is alleen geschikt voor starters waarvan redelijkerwijs te verwachten is dat de leencapaciteit na drie jaar zal stijgen, op dat moment kunnen zij ook zonder ondersteuning zelfstandig een woning kopen. • De eigenwoningschuld wordt groter. • De uitvoering kost capaciteit.

3

Overwegingen • Indien gekozen wordt voor voortzetting van de starterslening, kan de gemeente overwegen de volgende uitgangspunten aan te passen: o Leeftijd ( huidige regeling vanaf 18 jaar); o Maximale koopsom (huidige regeling 265.000,-); o Type huishouden (nu: zowel alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen); o Gebondenheid aan Oegstgeest (nu: afgelopen jaar in Oegstgeest woonachtig zijn geweest, danwel afgelopen 10 jaar vijf jaar in Oegstgeest woonachtig zijn geweest). •

De middelen kunnen ook ingezet worden om andere woondoelstellingen te realiseren, zoals meer sociale woningbouw, of stimulering verduurzaming met ander type lening.

4

Bijlage Regio gemeenten met starterslening Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Lisse Noordwijk Nieuwkoop Teylingen Voorschoten Wassenaar Zoeterwoude Oegstgeest

5