Bijlage 1 bij RV d.d. 20 april 2021 Meerjarenprogramma Grondexploitaties 2021 Z-21-142371 Oegstgeest
Tekst van het document
Meerjarenprogramma Grondexploitaties 2021 Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling Z/21/142371/280103
Gemeente Oegstgeest Team Ruimte/Gebiedsontwikkeling 22 maart 2021
MPG Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
INHOUD 1 Inleiding ................................................................................................................................................................................................................ 3 2
3
Beleid .................................................................................................................................................................................................................... 4 2.1
Grondbeleid ................................................................................................................................................................................................... 4
2.2
Ruimtelijke ordening ..................................................................................................................................................................................... 4
2.3
Woningbouwprogramma .............................................................................................................................................................................. 5
2.4
Economie ....................................................................................................................................................................................................... 7
2.5
Financiële kaders en beleid ........................................................................................................................................................................... 8
2.6
Risicomanagement en weerstandsvermogen .............................................................................................................................................. 10
Projecten .............................................................................................................................................................................................................. 11 3.1
Overzicht ....................................................................................................................................................................................................... 11
3.2
Algemene toelichting waarderingsmethodiek .............................................................................................................................................. 11
3.3
Financiële voortgang projecten .................................................................................................................................................................... 12
2
Inleiding MPG Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Nieuwe grondexploitaties worden de eerste keer altijd afzonderlijk behandeld en
1 Inleiding
vastgesteld. Daarmee wordt expliciet het besluit genomen een gebied in exploitatie te nemen. Hierna wordt de grondexploitatie opgenomen in het MPG.
Voor u ligt het vierde Meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Daarmee is invulling gegeven aan een bestuurlijke wens de rapportage
Inhoud
over projecten overzichtelijker te maken.
Het document bevat de volgende onderdelen: • Een beschrijving van het voor de projecten relevante beleid:
Doelstelling Het doel van dit document is de rapportage over gebieds-ontwikkelingsprojecten te bundelen, zodat beleid, uitvoering en financiën in hun samenhang inzichtelijk worden.
Vorm Het rapport is ook een bijlage bij de jaarrekening 2020, waarin de projectinformatie uit de programma’s, de paragraaf grondbeleid en de paragraaf risico en weerstandsvermogen gebundeld is. Daarnaast zijn ook de grondexploitaties in het
- grondbeleid - ruimtelijke ordening - volkshuisvesting - economie • De financiële kaders die gelden voor grondexploitaties: - wettelijke kaders - grondexploitaties in relatie tot de gemeentelijke financiële huishouding - beleid over risicomanagement en weerstandsvermogen
document opgenomen. • Mutaties financieel resultaat en risicoprofiel op hoofdlijnen, en stand van de Het Meerjarenprogramma Grondexploitaties 2021 is een openbaar document met
Voorzieningen en de Risicoreserve.
geheime bijlagen, de grondexploitaties. • Een toelichting per project in woord en beeld.
Bestuurlijke behandeling Door vaststelling van dit document worden alle grondexploitaties en bijbehorende werkkredieten in één besluit goedgekeurd. Het document dient dan ook voorafgaand aan (of uiterlijk gelijktijdig met) de jaarrekening in procedure te worden gebracht. Via het MPG worden jaarlijkse de actualisatie van grondexploitaties behandeld. Ook bijvoorbeeld eventuele plan- en/of scopewijzigingen en het afsluiten van een grondexploitatie lopen via het MPG.
3
Beleid Oegstgeest 2021
2 Beleid 2.1 Grondbeleid De nota grondbeleid is vastgesteld in maart 2012. De geactualiseerde gemeentelijke grondprijzennota is op 1 maart 2011 in werking getreden. In 2015 is de nota ongewijzigd geactualiseerd. De raad heeft in juni 2017 in afwachting van de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet, en als onderdeel daarvan, de aanvullingswet Grondeigendommen, technische wijzigingen vastgesteld en als addendum toegevoegd aan de nota.
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Voor grondbeleid en grondexploitaties zijn voor 2021 en verder de volgende doelstellingen geformuleerd: • In onze grondpolitiek zijn wij ondersteunend. Door wel kaders te stellen bewaken wij het algemeen belang. • Risicomanagement van het grondbeleid en de uitvoering is volgens de grondprijzennota. • We streven naar samenwerkingsvormen als actieve grondpolitiek noodzakelijk is. • We willen vlot kunnen inspelen op markontwikkelingen bij verwerving en uitgifte. • Ons uitgangspunt is de nota Grondprijzenbeleid, waarbij we bij definitieve prijsbepaling in principe marktconforme prijzen hanteren. In mei 2019 heeft de
Grondtransacties en grondexploitaties worden uitgevoerd met inachtneming van dit beleid. Hetzelfde geldt voor exploitatieplannen en/of exploitatieovereenkomsten die op grond van de Wet ruimtelijke ordening afgesloten worden. Het grondbeleid heeft een grote invloed op en samenhang met de realisatie van de programma’s en projecten. De in deze programma’s en projecten geformuleerde ambities vertalen zich in een vraag naar ruimte en daarmee in een vraag naar verdeling van grond. Het grondbeleid richt zich op de grondmarkt, waar de grond wordt gekocht, geëxploiteerd, ontwikkeld en verkocht.
raad ter vervanging van de nota Grondprijzen de Grondprijzenbrief 2019-2020 vastgesteld. • We willen positief renderende dan wel kostendekkende grondexploitaties en exploitatieovereenkomsten. • De kosten en opbrengsten die niet onder een grondexploitatie vallen en die zijn gemoeid met de uitvoering van het grondbeleid, komen ten laste en ten gunste van de algemene middelen.
De gemeente heeft gekozen voor een faciliterend grondbeleid. Alleen indien een door de gemeente gewenste ontwikkeling op basis van het toepassen van faciliterend
2.2 Ruimtelijke ordening
grondbeleid niet mogelijk is, gaat de gemeente over tot het toepassen van sturend grondbeleid.
Om de kwaliteit van de bestaande leefomgeving en ontwikkelingen zoals Nieuw Rhijngeest, Kamphuizerpolder, Nieuw-Rijnvaert en andere gebieden te
Economische onzekerheden maken projectgerichte oplossingen gewenst, waarbij
realiseren worden kaders vastgelegd in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige
mogelijke vormen van samenwerking en samenwerkingsverbanden in de meest
visies en beeldkwaliteitsplannen.
brede zin mede overwogen moeten worden. Het gemeentelijk beleid moet daarbij voldoen aan de kaders die door de Rijksoverheid en provincie Zuid-Holland worden gesteld. Grondbeleid is niet zonder financiële risico’s. Ten aanzien van de risico’s wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van dit document en de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening 2020.
4
In 2020 zijn de volgende bestemmingsplannen onherroepelijk geworden:
Beleid Oegstgeest 2021
e
• 1 partiele herziening bestemmingsplan Kamphuizerpolder Buitenlust Herziening om uitbreiding school Het Dok mogelijk te maken. • 1e partiele herziening bestemmingsplan Nieuw Rhijngeest Zuid Bedrijven Uniformering gebruiksregels voor genetisch gemanipuleerde organismen overeenkomstig het Leidse deel van het BSP Woningen Oude Rijnsburgerweg
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
bijvoorbeeld: • Ten behoeve van de provincie in het kader van afspraken over woningcontingenten. • Ramingen woningbouwbehoefte in combinatie met het woningbehoefteonderzoek. • Informatie voor begroting en jaarrekening.
In 2020 is in procedure gebracht: • herziening bestemmingsplan De Geesten De actualisatie van het bestemmingsplan Wilhelminapark en Geesten
Voor het Meerjarenprogramma grondexploitaties zijn in de tabellen 1a en 1b de gerealiseerde woningaantallen en geraamde woningbouwprogramma’s opgenomen van de vastgestelde grondexploitaties en van de overige woningbouwprojecten
In voorbereiding zijn de bestemmingsplannen voor de gebieden:
zonder grondexploitaties.
• Frederiksoord Zuid (Nieuw Rijnvaert) Realisering woningbouwprogramma conform afspraken Knoop Leiden West. • Nieuw Rhijngeest Zuid (wonen)
Woningbouwprogramma Nieuw Rhijngeest In Nieuw Rhijngeest zijn in 2020 91 woningen opgeleverd.
Realiseren woningbouw en haven op basis van afspraken uit Knoop Leiden West
In de periode 2021-2027 staan voor Nieuw Rhijngeest 845 woningen in de planning.
en uitvoering geven aan de overeenkomst met Universiteit Leiden.
Bovendien worden er 300 studentenwoningen gerealiseerd in Nieuw Rhijngeest, in
• Jachthaven Welgelegen
het project Leiden Bio Science Park (universiteit).
Uit het overgangsrecht halen van de bestaande Jachthaven • Haarlemmerstraatweg 8a Herontwikkeling locatie voormalig tuincentrum • Ganzeneiland Herontwikkeling naar 7 woningen
Overige projecten zonder grondexploitatie In 2020 is het woningbouwproject Duivenvoordestraat afgerond. Er zijn 50 woningen opgeleverd. Voor Frederiksoord-Zuid zijn maximaal 142 woningen gepland voor 20222024. Verder is rekening gehouden met 120 woningen in Overgeest/De Geesten en 130 woningen voor Hofwijck/Vijverhof. Samen met andere, wat kleinere projecten
2.3 Woningbouwprogramma Binnen de gemeentelijke organisatie wordt wat betreft de aantallen van het geprognosticeerde bouwprogramma gewerkt met één moederbestand. Hierin is een woningbouwprognose tot 2030 opgenomen. Dit bestand wordt centraal bijgehouden. De getoonde tabel is de momentopname bijgewerkt per februari 2021. Vanuit hier kan data gedestilleerd worden voor verschillende doeleinden, zoals
5
komt de plancapaciteit voor de projecten buiten Nieuw Rhijngeest op 700 woningen, tot 2030. Met het woningbouwprogramma Nieuw Rhijngeest, plus de overige plancapaciteit, kan de woningbouwdoelstelling in de Woonvisie ruimschoots worden gerealiseerd. Gelet op het uitgangspunt in de Woonvisie om het dorpse en groene karakter van Oegstgeest te behouden en te versterken, zal in een aantal plannen het daadwerkelijke aantal woningen hoogstwaarschijnlijk lager uitvallen.
Beleid Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Woningbouwprogramma Gemeente Oegstgeest 2020 & 2021-2030
Woningbouwprogramma Gemeente Oegstgeest 2020 & 2021-2030 Categ orie Planli id_2 jst projectnaam Duivenvoordestraat BP Oranje Nassau
Datum:
15-3-2021
gereed 2020 Huur
Eengezins Meergezins
Koop
Eengezins Meergezins
7319
1
Totaal Duivenvoordes traat
Sloop (bruto)
Frederiksoord-Zuid
Huur
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
2021
2022
2023
2024
Totaal 2021-2027 (bruto)
id_2
Nieuw Rhijngeest Zuid 8 Universiteit BP Oegs tgees t a/d Rijn Knoop Leiden West
50
15-3-2021
gereed 2020 Huur
Eengezins Meergezins
100 s ociale huur woningnet Koop 300 s tudentenwoningen 400 m arkt
Eengezins Meergezins
2021
2022
Sociaal Markt Markt Sociaal Studenten Markt Sociaal Markt Sociaal
2026
2027
2028
2029
Totaal 2021-2027 (bruto)
2023
2024
2025
50
75
100
200 40
40
40
40
125 300 160
55
55
55
50
215
295
145
170
90
800
50 10006
Eengezins Meergezins
Koop
Datum:
Sloop
Nieuw Rhijnvaert BP Frederiks oord Knoop Leiden West
Categ orie Planli jst projectnaam
Eengezins Meergezins
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
4a
Totaal NRG 8 (incl. studenten)(bruto) Nieuw Rhijngeest 9 Zuid BP Oegs tgees t a/d Rijn
12
20 20
18 24
38 56
28
20
48
Huur
Knoop Leiden West Koop
100 Eengezins
Sociaal Markt
Meergezins
Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
Eengezins Meergezins
Sloop
1
47
30 70 36
30 70 83
1
77
106
183
Sloop
16050
4a
Totaal Frederiksoord-Zuid
(bruto)
Nieuw Rhijngeest 1 Rhijnvaert
Huur
12
68
62
142 16045
BP Rijnvaert Knoop Leiden West
Eengezins Meergezins
Koop
Eengezins Meergezins
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
4a
Totaal NRG 9 Zuid
(bruto)
Overgeest
Huur
Eengezins
Koop
Eengezins
Nultreden
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal Markt
Eengezins
Sociaal
(Centrum 45-Rivierduinen) BP Overgeest (p.m.)
Meergezins
22
Meergezins
Sloop 10087
4a
Totaal NRG 1
(bruto)
Nieuw Rhijngeest 2 Kamphuizer Polder+
Huur
22
90 30
90 30
120
120
Sloop
Eengezins
Langenakker
Meergezins
BP Kam phuizer Polder -Buitenlust Koop
Eengezins Meergezins
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
10166
2a
Totaal Overgeest
(bruto)
Hofwijck/Vijverhof
Huur
BP Oud Poelgeest 1
50
6
3
Meergezins
59 Koop
Meergezins
Sloop 7321
2a
Totaal NRG 2 Langenakker
(bruto)
Eengezins
1
50
6
3
59
Nultreden
Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal Markt
Sloop
Nieuw Rhijngeest 6 en 7 Huur Plangebied Oost BP Oegstgeest a/d Rijn Vak 1,2,3,4,5,6,7,20,21,22 Knoop Leiden West Koop Vak 21=Oude Rijnsburgerweg
Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
33997
46
8
2a
8
Totaal Hofwijck
(bruto)
La France
Huur
Eengezins Meergezins Eengezins
Sloop 7323
4a
Totaal NRG 6 en 7 Pg Oos t
(bruto)
Nieuw Rhijngeest 6 en 7 Huur Plangebied West BP Oegstgeest a/d Rijn Vak 6J,8,9a,9b,10,11,12a,12b Vak 13a,13b Koop Vak 14,15,16,17,18,19 Knoop Leiden West
46 Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal
8
Nultreden
4a
Totaal NRG 6 en 7 Pg West (bruto)
Tabel 1a: Woningbouwplanning
65
65
130
130
Sociaal Markt Markt Sociaal Markt Sociaal Markt Sociaal Markt
27 27
27 27
54
54
Sloop 30595
21
51 44
51
21
44
2a
Totaal La France
(bruto)
Subtotaal grotere projecten Subtotaal kleinere projecten
108 141 4
52 58
190 9
410
468 90
108 145 10
170
210 134
44
Sloop 16049
Meergezins
8
32 33
40
BP Voscuyl en Bloemenbuurt
Koop
32 33
51
95
Totalen Oegstgeest Bruto Sloop
145
110
199 40
410
558
155
170
344
1946 40
Totalen Oegstgeest Netto
145
110
159
410
558
155
170
344
1906
Tabel 1b: Woningbouwplanning
6
Beleid Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Op het Bio Science Park is het Europese hoofdkantoor van DuPont voltooid. het
2.4 Economie Het economisch beleid heeft als doelstelling: “het bieden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat aan alle ondernemers in Oegstgeest en als gemeente een belangrijke bijdrage te blijven leveren aan het regionale vestigingsklimaat”. Bij de uitvoering van het economisch beleid wordt nauw samengewerkt met het ondernemersplatform PVOO en de winkeliersverenigingen. De Stichting Dorpsmarketing Oegstgeest en het Expat Center Leiden zetten hun werkzaamheden voort in 2021. Zij spelen een belangrijke rol bij het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven. Vanuit de regionale samenwerking Economie071 wordt gewerkt aan de volgende (ruimtelijke) thema’s: • Economische structuurversterking • Vestigingsklimaat • Ruimte & mobiliteit. In 2020 is de regionale bedrijventerreinenstrategie door de zes Economie71 gemeenten vastgesteld. Voor de zomer van 2021 zal het Uitvoeringsplan bedrijventerreinen door de regiogemeenten worden vastgesteld.
Bio Science Park, locatie Oegstgeest (Nieuw Rhijngeest Zuid) In 2013 heeft Oegstgeest met de gemeente Leiden, Universiteit Leiden en Provincie Zuid-Holland een overeenkomst brancheringsbeleid voor het Leiden Bio Science Park (LBSP) afgesloten. Doel van de branchering is het behoud van de focus op life science en health.
7
gebouw van Biopartner 5 wordt in april betrokken. Het nieuwe hoofdkantoor van Galapagos is in aanbouw. De Stichting LBSP heeft als belangrijk doel het park te vernieuwen om beter internationaal te kunnen concurreren. Naast beide gemeenten werken ook de onderwijsinstellingen en het bedrijfsleven intensief samen aan de toekomst van het BSP.
Beleid Oegstgeest 2021
2.5
Financiële kaders en beleid
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Voor de gemeente Oegstgeest is naar aanleiding van het interne onderzoek,
Wettelijk kader: BBV
de geïnventariseerde resultaten en het gesprek met de Belastingdienst, geen
Specifieke kaders en regels voor besluitvorming rondom grondexploitaties staan
vennootschapsbelastingplicht over het boekjaar 2018. Deze inventarisatie wordt nog
in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Volgens het BBV dient aan
uitgevoerd over het boekjaar 2019.
grondexploitaties in uitvoering een expliciet raadsbesluit ten grondslag te liggen, en dienen de grondexploitaties up to date te zijn. De grondexploitaties worden ten
Regels voor verslaglegging Grondexploitaties
minste jaarlijks geactualiseerd en tussentijds bij plan- of scopewijzigingen. Het
De categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG) is sinds 2017 vervallen.
resultaat en de risicoposities van de vastgestelde grondexploitaties worden
Voor deze categorie gold dat er kosten aan deze gronden konden worden
verantwoord in de gemeentelijke begroting en jaarrekening. Alvorens een herziene
toegerekend, met als risico dat de doelstellingen met deze gronden niet konden
grondexploitatie wordt verantwoord dient deze door de Raad vastgesteld te zijn.
worden waargemaakt met grote afboekingen tot gevolg. In Oegstgeest was geen
Daarmee is het traject van herzieningen dus verbonden met het financiële proces van
sprake van deze categorie, NIEGG.
de gemeente. De verslagleggingsregels stellen verplicht dat de waardering wordt bepaald door de
Wijzigingen regelgeving BBV
prognoses van het eindresultaat van grondexploitaties (de eindwaarde). Het verloop
Het BBV bevat regelgeving voor de begroting en verantwoording van provincies en
van deze activa moet voortaan in de toelichting op de balans expliciet worden
gemeenten. Op 17 maart 2017 is met een publicatie in het staatsblad de BBV-
toegelicht. Vanaf de jaarrekening 2016 moet de toe te rekenen rente aan een
regelgeving gewijzigd die voor gemeenten geldt vanaf het begrotingsjaar 2017. In
grondexploitatie worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het
maart 2018 kwam zij met de Notitie Aanvulling Tussentijds winst nemen
vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te
grondexploitaties. In juli 2019 heeft de Commissie BBV de Notitie Grondbeleid in
rekenen aan een grondexploitatie. In de handreiking van juli 2019 staat ook expliciet
begroting en jaarstukken gepubliceerd Alle wijzigingen vanaf 2016 zijn hierin
dat er rentebaten toegerekend moeten worden bij een positief saldo op de balans
opgenomen, toegelicht en aangescherpt wat betreft verslaglegging. De eerdere
(gerealiseerde opbrengsten hoger dan gerealiseerde kosten).
notities Grondexploitaties, Faciliterend Grondbeleid, Tussentijdse winst en Verwerken onderhanden werk komen daarmee te vervallen.
De richtlijnen verplichten de gemeente ook tussentijdse winst te nemen. Tot nu toe
De nieuwe stellige richtlijnen in de BBV verplichten dat er door de Raad een
was dat niet aan de orde, omdat de saldi van de grondexploitaties negatief waren of
grondexploitatie vastgesteld moet worden om een gebied in exploitatie te kunnen
het projectspecifieke restrisico dermate groot is dat winstneming (nog) niet aan de
nemen. Pas dan kunnen er kosten ten laste van een project in exploitatie worden
orde is.
geactiveerd.
Regels voor verslaglegging Faciliterend grondbeleid Invoering Vennootschapsbelasting
Kosten die Oegstgeest maakt in het kader van faciliterend grondbeleid en kan
Met ingang van 2016 rust er een vennootschapsbelastingplicht op winstgevende
verhalen op derden worden geclassificeerd als vordering op de gemeentelijke balans.
ondernemingsactiviteiten. Doel van deze wet is het scheppen van een gelijk speelveld
8
Beleid Oegstgeest 2021
Afhankelijk van de status van de vordering dient deze vordering op de balans van Oegstgeest tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. De belangrijkste voorwaarden voor de classificatie is de aanwezigheid van een besluit om de ontwikkeling van een gebied in voorbereiding te nemen en daar een voorbereidingskrediet aan te verbinden en/of een getekende overeenkomst. De notitie van 2019 stelt ook dat er expliciet per locatie over de balansposten aangaande faciliterend grondbeleid gerapporteerd moet worden. Dit gebeurt niet in het MPG, maar in de Jaarrekening.
Financiële inrichting gemeente De gemeente Oegstgeest heeft geen grondbedrijf. Zij brengt de resultaten van de grondexploitaties rechtstreeks ten laste van de begroting en jaarrekening. Een voorziening en een reserve vormen een buffer tussen het resultaat van de gemeentelijke begroting en de grondexploitaties. De negatieve saldi van de projecten worden gedekt in de Voorziening Nieuw Rhijngeest. Voor dekking van de risico’s is er een Risicoreserve Grondexploitaties.
Financieel beleid Bij vaststelling van de Perspectiefnota 2014 is besloten voor grondexploitaties met een negatief resultaat een voorziening te treffen op eindwaarde: de geprognotiseerde resultaten op de einddatum van de projecten. Dit geldt ook voor dekking van risico’s: deze zijn eveneens gewaardeerd op de einddatum. Er zijn geen besluiten tot projectfinanciering genomen. Dit betekent, conform de regelgeving BBV, dat de gemiddelde rente op lopende leningen wordt toegerekend, en er geen rente aan het aandeel eigen vermogen wordt toegerekend. De rente wordt steeds toegerekend over de boekwaarde per 1 januari van het jaar.
9
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Beleid Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
2.6 Risicomanagement en weerstandsvermogen Beleid risicodekking grondexploitaties
NARIS brengt alleen de risico’s in beeld
Het scenario-model brengt risico’s en kansen in beeld
In de vastgestelde Perspectiefnota 2014 is bepaald dat voor grondexploitaties een dekking van 50% van de risico’s in de Risicoreserve Grondexploitaties als streefwaarde wordt aangehouden.
Methodiek risicomanagement Oegstgeest werkt gemeentebreed met het risicomanagement-systeem NARIS. Dit systeem gaat uit van het in kaart brengen van risico’s, en berekent de omvang van risico’s door het financieel effect van het risico te vermenigvuldigen met de kans dat het risico optreedt: Risico = effect x kans van optreden Voor grondexploitaties van enige omvang, of met een complexe structuur, werd in het verleden een risicomodel met een Monte Carlo-analyse gebruikt. Deze methodiek berekent het samengestelde effect van kansen en risico’s op het saldo van de grondexploitatie. Omdat de nog resterende risico’s overzichtelijk zijn is ervoor gekozen niet meer met het Monte Carlo-risicomodel te werken, maar een scenarioanalyse te doen om te onderzoeken binnen welke bandbreedtes de grondexploitatie zich kan ontwikkelen. In beide methodieken worden niet alleen risico’s, maar ook kansen op verbetering van het resultaat zichtbaar gemaakt; ten opzichte van de NARIS-methodiek wordt ook de samenhang tussen de verschillende risico’s en kansen zichtbaar.
In de scenarioanalyse worden de uitersten in mogelijke eindresultaten in beeld gebracht, zowel de positieve als de negatieve. Gesteld dat de totale scope van risico’s en kansen 100% is, dan is de bruto benodigde dekking 75% van de mogelijke uitkomsten op eindwaarde van de grondexploitaties: 100% van de kansen en 50% van de risico’s. De bruto benodigde dekking minus het al voorziene negatieve resultaat van de grondexploitatie is het netto benodigde weerstandsvermogen. De scenarioanalyse wordt toegepast op: • De grondexploitatie Nieuw Rhijngeest restgebieden. • De grondexploitatie van de deelneming Oegstgeest aan de Rijn.
Voor risico-inventarisaties volgens NARIS is de benodigde dekking 50% van de gezamenlijke risico’s resp. 50% van het negatieve scenario.
10
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling Waarderingsmethodiek
3 Projecten 3.1 Overzicht Gebieden in exploitatie Per begin 201 zijn de volgende projecten in exploitatie: 1. Nieuw Rhijngeest gebied Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie) 2. Nieuw Rhijngeest restgebieden
De grondexploitaties tonen de waardering van de projecten in exploitatie (complexen) op de verwachte einddatum: de eindwaarde. In de grondexploitaties zijn opgenomen de gerealiseerde kosten en opbrengsten per de peildatum (de balanswaarde), en een schatting van de nog te maken kosten en opbrengsten. Deze schattingen worden zoveel als mogelijk gebaseerd op feitelijkheden binnen het project, en daar waar die ontbreken ingeschat op basis van ervaringen uit soortgelijke gebiedsontwikkelingen. De geraamde kosten en opbrengsten met prijspeil heden worden in de tijd gezet, en met een dynamische eindwaardeberekening worden de invloed van rente en inflatie aan de raming toegevoegd tot de waarde op de
Nieuwe projecten in exploitatie
einddatum.
In 2020 zijn geen nieuwe projecten geopend. Het gepresenteerde resultaat is geen exacte uitkomst, maar een waarschijnlijke
Af te sluiten projecten Per 31-12-2020 worden er geen projecten afgesloten.
uitkomst binnen een bandbreedte van mogelijke uitkomsten. Het gepresenteerde financiële resultaat moet daarom altijd in verband met het risicoprofiel worden beschouwd.
Deelnemingen Per begin 2021 neemt de gemeente deel in de volgende grondexploitatieprojecten: 1. Nieuw Rhijngeest Oegstgeest aan de Rijn (VOF)
Het verwachte financiële resultaat en het risicoprofiel van de gebieden in exploitatie worden in relatie gebracht met de Voorziening Grondexploitatie Nieuw Rhijngeest en de Risicoreserve Grondexploitaties. Het Meerjarenprogramma 2021 toont de stand
Voorraad gronden (materiële vaste activa)
per ultimo 2020; dit wordt in de jaarrekening 2020 verwerkt.
De gemeente heeft, naast de gebieden die in exploitatie zijn, geen gronden in voorraad, bestemd voor gebiedsontwikkeling.
Ook de deelneming Oegstgeest aan de Rijn is hierin meegenomen, aangezien het gemeentelijke aandeel eveneens ten laste van de Voorziening en de Risicoreserve komt. In de tabellen staat 50% van het resultaat en de risico’s in de grondexploitatie
3.2 Algemene toelichting waarderingsmethodiek
vermeld, zijnde het aandeel van de gemeente in de deelneming.
Grondexploitaties moeten steeds beschouwd worden als een momentopname. De
Balanswaarde
resultaten en risico’s zullen beïnvloed worden door de vastgoedmarkt, door
De balansdatum in de grondexploitaties is gelijk aan die van de jaarrekening: 31-12-
aanvullende beleidsmaatregelen en door onderhandelingen met externe partijen.
2020 De balanswaarde in het Meerjarenprogramma Grondexploitaties 2021 sluit daarmee dus naadloos aan op de balanswaarde in de jaarrekening 2020.
11
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Parameters
In Oegstgeest aan de Rijn gaat de realisatie van woningen gestaag door. In 2021 start
Voor de dynamische eindwaardeberekening in de grondexploitaties worden de
de bouw in de laatste deelgebieden in het noordelijk deel. De planning van het
volgende parameters voor prognose rente en inflatie gebruikt:
zuidelijk deel loopt uit door afstemming met de Universiteit Leiden. Dit leidt tot bijstelling van de einddatum van de ontwikkeling tot eind 2023. Omdat een aantal
• Inflatie kosten:
3%
onderdelen in de gemeentelijke grondexploitaties hiermee samenhangen is ook hier
• Inflatie opbrengsten:
0%
de looptijd verlengd tot einde 2023.
• Rente over negatieve boekwaarde:
1,94%
In Rijnvaert zijn alle woningen opgeleverd en wordt binnenkort ook het openbaar
• Rente over positieve boekwaarde:
1,94%
gebied opgeleverd.
• Disconteringsvoet
2% De ontwikkeling Buitenplaats Rijnweide is in 2020 van start gegaan; inmiddels is het
De inflatie op opbrengsten is op 0% gehouden, omdat de laatste restant te realiseren
gebied bouwrijp en zijn de bouwkavels geleverd. De bouw start in 2021.
opbrengsten ofwel contractueel vastgelegd zijn ofwel risicovol zijn ivm de coronapandemie.
De voortgang van de projecten heeft financiële wijzigingen tot gevolg. In onderstaande tabellen worden deze inzichtelijk gemaakt. Bij de projectbeschrijvingen
Het rentepercentage voor grondexploitaties tot einde looptijd is vastgesteld op
wordt toegelicht wat de oorzaak van de wijzigingen is.
1,94%. Het BBV stelt dat bij een afwijking van meer dan 0,5% er dient te worden gecorrigeerd. Onderzoek door de afdeling Treasury van het Servicepunt71 heeft uitgewezen dat verwacht mag worden dat de afwijking niet boven de 0,5% zal zijn. Volgend jaar wordt de feitelijke situatie opnieuw berekend en wordt de prognose eventueel bijgesteld. Aan de grondexploitaties worden zowel rentekosten als rentebaten toegerekend.
3.3 Financiële voortgang projecten De uitvoering van de projecten in exploitatie vordert gestaag, maar wel met enige vertraging. In 2020 bleef de woningmarkt stabiel, ondanks de coronapandemie. De koopprijs voor woningen steeg in de regio Leiden met 10%. Wel was het aantal transacties in de dure koopsector beperkt. De prijsontwikkeling in de uitvoering van werken bouwrijp maken en inrichting van de openbare ruimte zijn normaal.
12
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Het verwachte resultaat van de grondexploitaties is ten opzichte van het MPG 2020 bijgesteld naar circa € 1,0 miljoen positief op eindwaarde; zie tabel 2. Bij de projectbeschrijvingen zijn de wijzigingen in de grondexploitaties in 2020 van € 0,3 miljoen negatief (tabel 5) toegelicht.
Overzicht grondexploitaties, saldo op einddatum afgerond op € 1.000 Project
einddatum project
Saldo MPG 2020
Wijziging 2020
Saldo MPG 2021
Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie)
31-12-2023
€
24.000-
€
38.000
€
14.000
Nieuw Rhijngeest restgebieden
31-12-2023
€
1.302.000
€
319.000-
€
983.000
€
1.278.000
€
281.000-
€
997.000
Totaal projecten Tabel 2: Resultaat grondexploitaties MPG 2020 - MPG 2021
Het effect dat de grondexploitaties op de gemeentelijke financiën hebben is meerledig. De stand van de grondexploitaties heeft gevolgen voor de schuldpositie, winstneming en verliesvoorziening en benodigde risicodekking. Hieronder wordt toegelicht hoe het verloop is tussen de jaarrekening 2019 en de jaarrekening 2020.
Stand grondexploitaties Jaarrekening 2019 In de jaarrekening 2019 werd het volgende inzicht geboden in de financiële positie van de grondexploitaties:
Overzicht grondexploitaties stand JR 2019 afgerond op € 1.000 Waarde 31-12-19 nog te maken kosten
Projecten Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie)
€
1.874.000 €
Nieuw Rhijngeest restgebieden
€
5.411.000
TOTAAL grondexploitaties JR 2019
€
7.285.000
Tabel 3: Grondexploitaties per 31-12-2019
13
€ €
nog te realiseren opbrengsten
saldo op einddatum resterende risico's
182.000
€
2.032.000
€
9.584.000
€
16.297.000
€
9.766.000
€
18.329.000
24.000- € 1.302.000 €
1.278.000
-
€
4.250.000 €
4.250.000
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Stand grondexploitaties Jaarrekening 2020 = MPG 2021 De financiële resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties per 31-12-2020 geven het volgende beeld:
Overzicht grondexploitaties JR 2020
afgerond op € 1.000
Project
Waarde 31-12-20 nog te maken kosten
nog te ontvangen opbrengsten
saldo op einddatum resterende risico's
Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie)
€
60.000
€
266.000
€
340.000
€
14.000
€
-
Nieuw Rhijngeest restgebieden
€
3.497.000-
€
9.607.000
€
7.093.000
€
983.000
€
5.200.000
TOTAAL grondexploitaties JR 2020
€
3.437.000-
€
9.873.000
€
7.433.000
€
997.000
€
5.200.000
€
6.000
€
6.000
Deelnemingen Oegstgeest aan de Rijn VOF (50% deelneming)
€ 1.075.000 €
1.075.000
Tabel 4: Grondexploitaties 31-12-2020. Hierin is voor de volledigheid ook de gemeentelijke positie in de deelneming Oegstgeest aan de Rijn opgenomen. Mutaties 2019-2020 In de mutaties is allereerst te zien dat de schuldpositie flink terugloopt. Door inkomsten van ruim 10 miljoen hebben de grondexploitaties op dit moment een negatieve balanswaarde (meer opbrengsten dan kosten). In 2020 zijn niet alle kosten uitgegeven die in het krediet waren aangevraagd, en hebben zich ontwikkelingen voorgedaan waardoor we meer kosten moeten maken. Hierdoor nemen de nog te maken kosten nauwelijks af en neemt het saldo op einddatum af met € 0,3 miljoen. De verschillen worden toegelicht bij de kredietuitputting 2020 (tabel 9) en bij de projectbeschrijvingen.
Mutaties
afgerond op € 1.000
balanswaarde nog te maken kosten
nog te ontvangen opbrengsten
Overzicht grondexploitaties stand JR 2019
€
7.285.000
€
9.766.000
€
18.329.000
Overzicht grondexploitaties stand JR 2020
€
3.437.000- €
9.873.000
€
7.433.000
€
10.722.000- €
107.000 €
saldo op einddatum resterende risico's € €
10.896.000- €
1.278.000 997.000
€
4.250.000
€
5.200.000
281.000- €
950.000
Tabel 5: Verschil grondexploitaties 31-12-2019 (tabel 3) en grondexploitaties 31-12-2020 (tabel 4)
14
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Stand Voorzieningen Conform het BBV dekt de voorziening grondexploitaties de resultaten van projecten waarvan de eindwaarde negatief is. De negatieve resultaten zijn afgedekt met de Voorziening Nieuw Rhijngeest. Omdat alle grondexploitaties nu een positief resultaat hebben is de voorziening afgenomen naar € 0 (tabel 6)
Stand Voorziening Grondexploitaties
afgerond op € 1.000
Project
JR 2019
Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie)
€
Nieuw Rhijngeest restgebieden Oegstgeest aan de Rijn VOF
50% deelneming
Totaal projecten
Wijziging 2020
JR 2020
24.000-
€
24.000
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
-
€
24.000-
€
24.000
€
-
Tabel 6: Stand voorziening grondexploitaties
Stand Risicoreserve Grondexploitaties De risico’s en kansen in de projecten zijn opnieuw geanalyseerd, met de volgende uitkomsten: • Het risico voor Nieuw Rhijngeest Restgebieden is licht afgenomen door vordering van de werkzaamheden. Het grootste risico zit nog in bodemvervuiling en (vertraging van) het tot ontwikkeling komen van het horecakavel. • Het risico in Oegstgeest aan de Rijn zit niet in de gemeentelijke grondexploitatie, maar in de grondexploitatie van de VOF. De gemeente neemt voor 50% deel in de risico’s. Per einde 2020 is het marktrisico nog beperkt. Het risico op uitvoering van werken blijft echter. In de Risicoreserve Grondexploitaties wordt als streefwaarde 50% van de risico’s aangehouden als benodigde dekking. Dit is vastgelegd in de Financiële Verordening. Het minimaal benodigd weerstandsvermogen voor de grondexploitaties is per ultimo 2020 afgenomen naar € 750.000. Dit komt geheel uit de deelneming Oegstgeest aan de Rijn. De eigen grondexploitaties hebben een positief saldo dat het resterende risicoprofiel volledig afdekt. Bij vaststelling van het Meerjarenprogramma Grondexploitaties 2020 is besloten af te wijken van de Financiële verordening, en met de Risicoreserve 100% van de risico’s af te dekken.
Bij vaststelling van de jaarrekening 2018 is de risicopositie verschoven door het actualiseren van de rechten en verplichtingen uit de Samenwerkingsovereenkomst Knoop Leiden West. De vrijvallende voorziening is ter dekking van dit risico toegevoegd aan de risicoreserve. Dit risico overstijgt de gebruikelijke risico’s bij ruimtelijke ontwikkelingen in een eindstadium van de uitvoering, en is ook niet stuurbaar binnen de scope van de grondexploitaties. Daarom behandelen we dit als een op zichzelf staand risico. De kans van optreden van dit risico is niet gewijzigd, de impact is echter wel gestegen.
15
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Per einde 2020 ontstaat er ruimte door afname van het risico in de grondexploitatie van de deelneming VOF Oegstgeest aan de Rijn. Het voorstel is om dit niet te laten vrijvallen, maar in de risicoreserve te behouden om de toenemende impact van het risico uit de Samenwerkingsovereenkomst Knoop Leiden West te dekken. De dekkingsgraad wordt dan iets lager, omdat het risico in totaal iets toeneemt en de dekking in het positieve resultaat van de grondexploitaties lager is. De dekkingsgraad is 85% bij het in stand houden van het saldo in de Risicoreserve Grondexploitaties.
Risicoreserve Grondexploitaties
afgerond op € 1.000 JR 2019
Minimaal benodigd weerstandsvermogen Projecten (50% van de risico's)
Wijziging 2020
Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie) Nieuw Rhijngeest restgebieden Oegstgeest aan de Rijn VOF Totaal projecten bij 50% dekking
50% deelneming
JR 2020
€
-
€
-
€
-
€
-
€
900.000
€
150.000-
€
750.000
€
900.000
€
150.000-
€
750.000
€
150.000
Dekking risico verplichting Knoop Leiden West
€
2.421.000
Extra dekking verhoging weerstandsvermogen
€
879.000
Stand risicoreserve per einde jaar
€
4.200.000
€
-
€
2.571.000
€
879.000
€
4.200.000
Tabel 7: Stand risicoreserve
Effect wijzigingen op de Jaarrekening 2020 Het effect van de wijzigingen in het MPG 2021 op de gemeentelijke exploitatie is beperkt maar positief. Er is geen voorziening op negatieve eindsaldi nodig.
Tabel 8: Effect van het MPG op de Jaarrekening 2020
16
Projecten Overzicht MPG 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Kredietuitputting 2020 De in het MPG 2020 voorziene inkomsten en uitgaven zijn voor een groot deel niet gerealiseerd door vertraging. In de planning in de grondexploitaties is dit doorgeschoven naar 2021. Voor een deel ontstaat het verschil ook door verschuiving tussen kosten en opbrengsten, die per saldo conform begroting zijn. Bij de projecten wordt dit nader toegelicht onder ‘Voortgang 2020’.
Kredietuitputting 2020
afgerond op € 1.000
Project
krediet kosten
Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie)
gerealiseerd kosten
krediet opbrengsten
n.v.t.
gerealiseerd opbrengsten
n.v.t.
Nieuw Rhijngeest restgebieden
€
2.373.000
€
981.000
€
12.000.000
€
9.888.000
Totaal projecten
€
2.373.000
€
981.000
€
12.000.000
€
9.888.000
verschil
€
1.392.000
verschil
€
2.112.000
Tabel 9: Kredietuitputting 2020
Kredietaanvraag 2021 Om de uitvoering van de projecten in 2021 te kunnen voortzetten worden onderstaande kredieten aangevraagd:
Kredietaanvraag 2021
afgerond op € 1.000
Project
krediet kosten
Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie)
krediet opbrengsten
n.v.t.
n.v.t.
Nieuw Rhijngeest restgebieden
€
2.092.000
€
1.341.000
Totaal projecten
€
2.092.000
€
1.341.000
Tabel 10: Kredietaanvraag 2021 Voor de grondpositie in Oegstgeest aan de Rijn wordt geen krediet aangevraagd, omdat nagenoeg alle te maken kosten worden doorbelast naar de deelneming.
17
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Project Nieuw Rhijngeest restgebieden Projectbeschrijving Projectbeschrijving Het gehele gebied Nieuw Rhijngeest beslaat een grondgebied van 120 ha tussen de Oude Rijn en de A44. In het gebied is 75% van de oppervlakte bestemd voor de 2
ontwikkeling van circa 2000 woningen, 23.000 m bvo bedrijventerrein en 10.000 m bvo voorzieningen. Ook zijn er twee grote groengebieden en een sloepenhaven gepland. De realisatie bestrijkt een periode van 2004 tot 2030 . Het gebied is opgedeeld in deelgebieden, welke in verschillende projectstadia zijn. Het grootste deelgebied is Oegstgeest aan de Rijn, de overige deelgebieden vallen onder het project Nieuw Rhijngeest restgebieden.
Status deelgebieden In Nieuw Rhijngeest restgebieden zijn de volgende deelgebieden in exploitatie: • deelgebied Rijnvaert
grondpositie gemeente
• deelgebied Langenakker
grondpositie gemeente
• deelgebied Nieuw Rhijngeest Zuid
zelfrealisatie derden
In voorbereiding zijn: • deelgebied Nieuw Rijnvaert
faciliterend grondbeleid
• deelgebied Kamphuizerpolder
faciliterend grondbeleid
Voortgang 2020 De voortgang wordt bij de deelprojecten beschreven.
18
2
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Financieel resultaat en verschillen grondexploitatie
door overboeking van gemaakte kosten
De grondexploitatie restgebieden van Nieuw Rhijngeest bevat:
• Verschuiving in de planning: door een partiële herziening van het
• De grondexploitatie van de deelgebieden Rijnvaert en Langenakker.
bestemmingsplan Kamphuizerpolder-Buitenlust. De werkzaamheden konden
• De financiële weergave van de afspraken uit de overeenkomst Knoop Leiden-West,
daardoor pas in de tweede helft van 2020 starten. Ook de ontwikkeling van het
die betrekking hebben op het gebied Nieuw Rhijngeest-Zuid en voor zover dit
gebied rondom de sloepenhaven loopt vertraging op. Door de coronapandemie ligt
gekoppeld is aan investeringen in Oegstgeest aan de Rijn, en het uitplaatsen van
de ontwikkeling van het horecakavel op een lager pitje en de ontwikkeling van
glastuinbouw.
deelplan 17 van de VOF liep uit, waardoor de sanering van de sloepenhaven nog niet kon starten.
Conform de regelgeving in het Besluit Begroting en Verantwoording zijn de onderdelen die betrekking hebben op faciliterend grondbeleid niet in de
Er was ook een opbrengst van € 12,0 miljoen geraamd. Daarvan is € 9,89 miljoen
grondexploitatie Nieuw Rhijngeest restgebieden opgenomen.
gerealiseerd. Het verschil zit in administratieve verschillen (zie kosten) en in vertraging van het gebied rondom de sloepenhaven.
Grondexploitatie Nieuw-Rhijngeest Restgebieden
1-1-2020
1-1-2021
Eindwaarde per 31-12-2021 resp 31-12-2023 (in miljoenen)
€
1,30
€
Verschil op eindwaarde
€
0,32-
0,98
Risico Per deelgebied worden de risico’s beschreven. De belangrijkste risico’s voor -
De verschillen in de gebiedsontwikkeling zelf zijn € 0,32 miljoen negatief:
Nieuw Rhijngeest zijn:
++
Vrijval van belastingverplichting
• De uit de grondexploitatie verwijderde verplichting uit de
+
Hogere subsidie voor de snelfietsroute
Samenwerkingsovereenkomst Knoop Leiden West is niet hard. Er bestaat een
---
Extra (plan)kosten door vertraging
kleine kans dat de gemeente alsnog aan haar verplichting moet voldoen. De kans is
--
Extra kosten sanering en uitvoering van werken
--
Extra kosten snelfietsroute als gevolg van gewijzigde afspraken
• Hogere saneringskosten door verspreid asbest
--
Extra plankosten archeologie, sanering en juridisch advies
• Het mogelijk niet of niet volledig kunnen innen van subsidies en bijdragen voor het
niet groot, maar de financiële impact kan fors zijn.
snelfietsroute en de Lange Akker
Kredietuitputting Voor 2020 was € 2,37 miljoen aan krediet aangevraagd. Er is € 0,98 miljoen besteed. Dit is ruim binnen het krediet. De afwijking is groot en wordt deels veroorzaakt door: • Administratieve verschillen: een geraamde grondopbrengst is intern verrekend
19
• Vertraging in de ontwikkeling rondom de sloepenhaven, wat mogelijk gepaard gaat met tijdelijke maatregelen en extra plankosten
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Deelproject Rijnvaert Projectbeschrijving In dit gebied van 6,5 ha zijn 66 vrije sector woningen gepland. In 2013 is een exploitatieovereenkomst met een ontwikkelaar aangegaan. Het gebied wordt door de ontwikkelaar bouw- en woonrijp gemaakt. Het op verzoek van de ontwikkelaar gewijzigde bestemmingsplan is onherroepelijk. Het gehele terrein is bouwrijp en alle bouwkavels zijn verkocht.
Voortgang 2020 • In 2020 zijn de laatste 22 woningen opgeleverd • Het woonrijp maken is in 2020 afgerond. Het openbaar gebied wordt binnenkort aan de gemeente opgeleverd • De gemaakte kosten voor de ontsluiting de Lange Akker zijn verhaald
Risico • Kostenverhaal voor de ontsluitingsweg is gerelateerd aan de ontwikkeling van Nieuw-Rijnvaert. De exploitatieovereenkomst voor dit gebied is in 2020 getekend. Door omstandigheden kan een deel van de kosten mogelijk niet verhaald worden.
20
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Deelproject Nieuw Rijnvaert Projectbeschrijving Het gebied Frederiksoord Zuid heeft een nieuwe naam gekregen: Nieuw Rijnvaert. In het bestemmingsplan wordt een woonwijk met ca. 310 woningen beoogd. Twee derde van het gebied ligt op Katwijks grondgebied. Het bestemmingsplan Frederiksoord Zuid is onherroepelijk. Het concept stedenbouwkundig plan bevat in totaal 283 woningen, waarvan 129 in Oegstgeest. Tussen de gemeenten is overeengekomen dat er een planbeoordeling op het gehele plan plaatsvindt. Zij hebben daartoe gezamenlijk een toetsingskader opgesteld. Eén van de afspraken is dat er 25% sociale woningbouw komt. De gemeente heeft geen grondpositie in dit gebied, zij faciliteert zelfrealisatie door de grondeigenaren in het gebied.
Voortgang 2020 • Over het stedenbouwkundig plan van de grondeigenaren is overeenstemming bereikt tussen de gemeenten en de ontwikkelaars, evenals over de organisatie en de financiële afwikkeling van de gebiedsontwikkeling. Dit is vastgelegd in een ontwikkel- en realisatieovereenkomst die in 2020 is getekend. • Om het stedenbouwkundig plan te kunnen uitvoeren is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Het voorontwerp is in procedure gebracht • Met partijen rondom de Rijnsburgerweg worden afspraken gemaakt om gronden te verwerven welke nodig zijn voor de ontsluiting.
Risico Zie deelgebied Rijnvaert.
21
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Deelproject Kamphuizerpolder Projectbeschrijving De gebiedsvisie Tuin van Oegstgeest geeft aan dit gebied een groene invulling, met aan de randen enkele woningen om de groene invulling financieel draagvlak te geven. Dit zogenaamde “rood voor groen” principe houdt in dat grondeigenaren een bouwtitel toegewezen kunnen krijgen, in ruil voor het vergroenen van het gebied. De ontsluiting voor Nieuw-Rijnvaert en Rijnvaert loopt ook door dit gebied. Behalve de ontsluitingsweg Lange Akker had de gemeente geen grondpositie en gaat in principe ook niet actief verwerven. De Kamphuizerpolder is niet in exploitatie.
Voortgang 2020 • De gemeente is met grondeigenaren in gesprek over de invulling van het gebied. • De gemeente heeft een kavel in de Kamphuizerpolder geruild voor een bouwkavel in Buitenplaats Rijnweide vanuit het rood voor groen-principe. Door aanwezigheid van een gasleiding kon het bouwkavel niet in de Kamhuizerpolder geplaatst worden. Er is besloten het kavel grenzend aan Buitenplaats Rijnweide aan te kopen omdat het inpassing van de uitbreiding van de brede school mogelijk maakte. De gemeente kan met het resterende deel van het kavel een groene invulling geven aan de noordrand van Buitenplaats Rijnweide.
Risico • Het risico beperkt zich tot het niet kunnen verhalen van plankosten. • De gemeente streeft niet naar het verkrijgen van grondpositie, maar heeft inmiddels wel een perceel in bezit. De gemeente zet in op het tot stand komen van de groene ontwikkeling, maar heeft daarvoor geen financiële dekking.
22
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Deelproject Langenakker Projectbeschrijving In Langenakker worden in een gebied van circa 21 ha een brede school, een fietsbrug, een Oeverpark en 49 woningen gerealiseerd. Ook komt er een sloepenhaven met ligplaatsen voor bewoners uit het gebied en een horecapunt. Voor de realisatie van de school, de sloepenhaven en de fietsbrug is het bestemmingsplan onherroepelijk. De brede school het DOK is inmiddels opgeleverd. Het Oeverpark is een private groene voorziening aan de Oude Rijn die voor het publiek vrij toegankelijk is. Het park is in 2014 geopend. Voor de realisatie van de fietsbrug is een woonboot verplaatst en een perceel grond aangekocht. De fietsbrug is gereed. De Brede School Het DOK heeft behoefte aan tijdelijke uitbreiding. Aan de oostzijde van de school is hiervoor ruimte gemaakt. Als de school de ruimte niet meer nodig heeft kan het gebouw weer tot woningen worden omgebouwd of kan de zorgfunctie worden uitgebreid. Met de ontwikkelaar van de woningen is overeengekomen dat het programma voor het gebied wordt aangepast om ruimte te maken voor de school. De sociale woningen verdwijnen hier en worden in Oegstgeest aan de Rijn gebouwd.
23
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
• Het ontwerp van de sloepenhaven is uitgewerkt in samenhang met het noordelijke bouwblok van Oegstgeest aan de Rijn. Het ontwerp is in 2020 samen met de realisatieovereenkomst voor de ontwikkeling van het horecakavel door het college vastgesteld. Gemeente en ontwikkelaar zijn in gesprek over de ruimtelijke procedure. Wegens de coronapandemie gaat het proces niet snel. • Het graven van de haven en de bodemsanering zijn doorgeschoven naar 2021 omdat het terrein nog bezet was met het ketenpark voor de bouw van de Kop van Rijn. De VOF is onlangs gestart met haar deel van de haven.
Risico • In Nieuw Rhijngeest wordt op veel plaatsten verspreid asfalt gevonden. De kans dat saneringskosten hoger uitvallen dan uit onderzoek blijkt is reëel. Met name voor het aanleggen van de sloepenhaven is het risico op extra kosten voor
Voortgang 2020 • Voor de uitbreiding van de Brede School Het DOK was een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Begin 2020 is deze vastgesteld en inmiddels ook onherroepelijk. • De gebouwen voor de uitbreiding van de school en het zorgcentrum worden als
sanering nog groot. • De vertraging in de ontwikkeling van het horecakavel betekent dat er nog ruimte voor bouwverkeer moet blijven terwijl de omliggende gebieden opgeleverd moeten worden. Dit leidt mogelijk tot schade, kosten voor tijdelijke voorzieningen en/of kosten door vertraging.
één geheel ontwikkeld. In 2020 is de realisatieovereenkomst getekend en het bouwkavel geleverd. De bouw is gestart. • In 2020 is de realisatieovereenkomst voor de 49 woningen getekend, is het gebied bouwrijp gemaakt en zijn de bouwkavels geleverd. Alle woningen zijn verkocht; de bouw start begin 2021. • De snelfietsroute is grotendeels gereed. Op enkele stukken moet nog rood asfalt aangebracht worden als de bouwactiviteiten gereed zijn. De eindverantwoording voor de subsidie is ingediend. In 2021 wordt er nog verlichting aangebracht.
24
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Deelproject Nieuw Rhijngeest Zuid Projectbeschrijving 2
In dit gebied van circa 19 ha is een biolifesciencepark met 195.000 m bvo kantoren 2
en 22.000 m voorzieningen (Corpus en hotel) voorzien, alsmede maximaal 400 woningen, conform het Masterplan. Het gebied is eigendom van de Universiteit Leiden, zij ontwikkelt de locatie zelf. Het bestemmingsplan voor kantoren en voorzieningen is onherroepelijk. De ontwikkeling van het bedrijventerrein is in uitvoering. Corpus, hotel Hilton Garden Inn, Avery Dennison en Dupont zijn gerealiseerd. De ontwikkeling van woningen is in voorbereiding. Met de Universiteit is overeengekomen dat er circa 800 woningen komen, waarvan 300 studentenwoningen.
Voortgang 2020 • In 2020 is de bouw van het pand Dupont opgeleverd, Biopartner5 en Galapagos zijn gestart met de bouw. • Het bestemmingsplan Nieuw Rhijngeest Zuid (wonen) is in voorbereiding. Het stedenbouwkundig plan voor het woongebied is uitgewerkt in samenhang met het zuidelijk gebied van Oegstgeest aan de Rijn.
Risico • De gemeente heeft een aandeel in het marktrisico van de Universiteit Leiden, omdat de bijdragen, die de Universiteit aan de gemeente vergoedt, zijn gerelateerd aan de waardeontwikkeling en het ontwikkeltempo van de kantoren. • Door herverdeling van kosten loopt de gemeente extra risico op bodemvervuiling. • De ontwikkeling van het woongebied van de Universiteit en deelgebied Zuid van de VOF vergen afstemming. Hierdoor is de planning al vertraagd. Het risico bestaat dat er verdere vertraging optreedt.
25
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Project Oegstgeest aan de Rijn (grondpositie) Projectbeschrijving
Voortgang 2020
In dit gebied van 35 ha worden circa 1100 woningen, een winkelcentrum en park
De laatste grondtransactie met een eigenaar in het gebied is uitgevoerd en
Landskroon gerealiseerd. De gemeente heeft een samenwerkingsovereenkomst
deelgebied zuid is geleverd aan de VOF. De gemeente heeft per einde 2020 geen
met een ontwikkelaar gesloten waarin partijen ieder voor 50% participeren in de
grondpositie meer in Oegstgeest aan de Rijn.
grondexploitatie. De gronden in dit gebied blijven eigendom van de gemeente
Financieel resultaat en verschillen grondexploitatie
totdat daadwerkelijk ontwikkeld wordt.
Grondexploitatie
1-1-2020
1-1-2021
Eindwaarde per 31-12-2021 resp 31-12-2023 (in miljoenen)
€
€
0,01
€
0,04
Verschil op eindwaarde
0,02-
De grondexploitatie is niet meer negatief. Dit is ontstaan door extra reserveringsvergoeding door enige vertraging in de levering van bouwrijpe grond.
Kredietuitputting Voor dit project wordt geen krediet aangevraagd, omdat alle kosten verrekend worden met de VOF Oegstgeest aan de Rijn.
Risico Er is geen risico meer op balanswaarde. De ontwikkelrisico’s worden gedeeld in de PPS tussen gemeente en ontwikkelaar: de deelneming VOF Oegstgeest aan de Rijn.
.
26
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Oegstgeest aan de Rijn (deelneming) Projectbeschrijving In dit gebied van 35 ha worden circa 1100 woningen, een winkelcentrum en park Landskroon gerealiseerd. De gemeente heeft een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar gesloten waarin partijen ieder voor 50% participeren in de grondexploitatie. De samenwerking leidt er toe dat bij beide partijen urgentie bij voortgang van het project is ontstaan. Het bestemmingsplan Oegstgeest aan de Rijn is onherroepelijk.
Voortgang 2020 • Het ontwikkeltempo gaat na enige stagnatie gestaag door. Er zijn circa 70 woningen opgeleverd en 8 woningen in aanbouw genomen (deelplan 7). Het Villaeiland (deelplan 19) is herontwikkeld en in verkoop gegaan. De grondprijs is gecontracteerd en de bouw start in de zomer. • Een groot deel van het noordelijk gebied is inmiddels woonrijp. In 2020 is het woonrijp maken van de Kop van Rijn gestart. • De bouwkavels in deelgebied zuid zijn in 2020 aan de VOF geleverd, zodat de ontwikkeling van dit gebied kan starten. De VOF heeft in 2020 de plannen voorbereid. Het zuidelijk gebied zal in drie fasen ontwikkeld worden. De bouw van fase 1Rhijnhoeve start in 2021. • Door afstemming met de ontwikkeling van de aangrenzende woningbouwlocatie van de Universiteit Leiden heeft de ontwikkeling van het zuidelijk deelgebied vertraging opgelopen. De verwachte einddatum verschuift naar 2023.
Opmerking [UM1]: plaatje dp 19 uit voortgangsrapportage VOF
27
Projecten Oegstgeest 2021
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling
Risico De gemeente en de ontwikkelaar delen de risico’s. De risico’s in de grondexploitatie zijn iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar door contractering van grondverkopen. De kosten voor de uitvoering bleven in 2020 binnen budget, maar in deelgebied zuid moet de uitvoering nog starten. De belangrijkste risico’s in de deelneming zijn nog: • Extra kosten door bodemvervuiling en grondoverschot • Extra faseringskosten voor het bouw- en woonrijp maken van de laatste plandelen • Risico op te behalen grondprijzen
Financieel resultaat en verschillen grondexploitatie De gemeente heeft een aandeel van 50% in het onderstaande resultaat: Grondexploitatie
1-1-2020
1-1-2021
Eindwaarde per 31-12-2021 resp 31-12-2023 (in miljoenen)
€
€
0,01
€
0,01-
Verschil op eindwaarde
0,02
Het saldo verschilt nagenoeg niet. Op onderdelen is de grondexploitatie bijgesteld. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de grondexploitatie van 2020 zijn: --
Toename van de plankosten door een langere looptijd en extra kosten voor
-
Extra reserveringsvergoeding door vertraging in de grondoverdracht
+
Verlaging van de post onvoorzien
bodemonderzoek
28
Projecten Oegstgeest 2021
Geheime bijlagen: Grondexploitaties (Z/21/142371/280104) •
•
29
Nieuw-Rhijngeest Gronden Oegstgeest aan de Rijn Nieuw-Rhijngeest Restgebieden
Stand van zaken grondexploitaties en gebiedsontwikkeling