Bijlage 1 bij RV d.d. 17 augustus 2021 NvU Haarlemmerstraatweg 8a Z-21-140644 Oegstgeest

Nota van Uitgangspunten Haarlemmerstraatweg 8a

Inhoud

..................................................... 1 Nota van Uitgangspunten Haarlemmerstraatweg 8a ............................................................................. 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 1 Nota van Uitgangspunten........................................................................................................................ 1 Proces ...................................................................................................................................................... 1 Systematiek ......................................................................................................................................... 2 Locatie Haarlemmerstraatweg 8a ........................................................................................................... 2 Plan uitleg/ Initiatief ................................................................................................................................ 3 Programmatisch en stedenbouwkundig ................................................................................................. 4 Vigerend Bestemmingsplan.....................................................................................................................

4 Benodigd onderzoek................................................................................................................................ 5 Overige bestaande beleidskaders ........................................................................................................... 6 Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 ................................................................................................. 6 Woonbeleid ......................................................................................................................................... 7 Verkeer en parkeren............................................................................................................................ 8 Beheer en onderhoud ......................................................................................................................... 8 Natuur en groen .................................................................................................................................. 9 Participatie .............................................................................................................................................. 9 Kostenverhaal ........................................................................................................................................

10 Duurzaamheid ....................................................................................................................................... 10

Inleiding De locatie Haarlemmerstraatweg 8a is in het verleden gebruikt als tuincentrum van Nieuwland en is ook als zodanig bestemd. In 2018 is het tuincentrum van eigenaar gewisseld en verhuisd naar Warmond waardoor het perceel niet meer als tuincentrum wordt ingezet. Vanaf dat moment biedt de locatie onderdak aan de Kunstacademie Haarlem Leiden als een inspiratierijke omgeving voor de studenten. Het gebruik past goed op de locatie, toch is er gezocht naar andere mogelijke gebruiken voor de locatie, de Kunstacademie was van tijdelijke aard en is inmiddels ook vertrokken. Het voormalige tuincentrum leent zich goed voor een herontwikkeling naar woningbouw. Met aan de noordzijde Haaswijk en aan de zuidzijde de Groene kerk en verder omgeven door groen, ontstaat er een rustige omgeving waar een woningbouwontwikkeling voor de hand ligt. In de uitwerking van het principeplan is er gekozen voor een opzet met 7 nieuwe woningen. Het principeplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Om de gewenste wijzigingen te kunnen realiseren is er een aanpassing nodig aan het ruimtelijke kader, middels deze Nota van Uitgangspunten wordt daar de eerste aanzet toe gedaan. In het principeplan wordt de Haarlemmerstraatweg 8a herbestemd en worden er 7 nieuwe woningen mogelijk gemaakt.

Nota van Uitgangspunten De voorgestelde ontwikkeling uit het principeplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Zodoende is er een aanpassing nodig aan het ruimtelijke kader voor de betreffende ontwikkeling. De gemeenteraad heeft instrumenten om voorafgaand aan een definitief besluit juridisch-planologische randvoorwaarden vast te stellen waaronder medewerking aan ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk is. Medewerking kan bestaan uit het vaststellen van een Nota van Uitgangspunten (NvU) voor een bestemmingsplan of het verlenen van een Verklaring Van Geen Bedenkingen (VVGB) voor een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. In voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is een bestemmingsplan gewenst, zodoende ligt deze NvU voor. Door deze NvU wordt de raad in een vroeg stadium betrokken bij de aanvraag en komt er eerder duidelijkheid over de haalbaarheid van het plan. Waarom er precies een bestemmingsplan nodig is wordt toegelicht onder het hoofdstuk plan uitleg. De systematiek van bestemmen zal in overeenstemming worden gebracht met de landelijke en gemeentelijke standaard. Onderwerpen of omstandigheden die niet aan de orde komen in de Nota kunnen in ieder geval betrokken worden bij de uiteindelijke beoordeling in de bestemmingsplanprocedure.

Doel van de nota is: • De raad te informeren over het opstellen van een bestemmingsplanwijziging voordat de wettelijke procedure wordt ingezet; • De raad de uitgangspunten voor het herverkavelingsplan vast te laten stellen.

Proces Deze Nota van Uitgangspunten is het startpunt om de haalbaarheid te bepalen van het principeplan. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig voor het realiseren van dit plan. Na vaststellen van de NvU wordt er een (voor)ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Het (voor)ontwerpbestemmingsplan is een bevoegdheid van het college en wordt zes weken ter inzage gelegd, waar iedereen op kan reageren. Indien nodig wordt er middels een zienswijzenota gereageerd op zienswijzen. Nadien wordt er een definitief bestemmingsplan naar de raad gebracht voor vaststelling.

1

Systematiek De vertaling van het principeplan in een nieuw ruimtelijk kader vindt plaats in de vorm van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen: -

-

Verbeelding: een kaart met daarop aangegeven waar er bebouwing mogelijk is en met welke afmetingen. Daarnaast wordt in de verbeelding geregeld wat er mogelijk is op de locatie qua functie en gebruik. Op basis van de verbeelding worden de regels opgesteld, de regels en de verbeelding zijn aan elkaar verbonden als het juridische kader van het bestemmingsplan; Regels: de regels zijn een uitwerking van de verbeelding. Daarnaast wordt in de regels opgenomen wanneer het mogelijk is om af te wijken van het bestemmingsplan; Toelichting: in de toelichting wordt het plan onderbouwd. Dit gebeurt aan de hand van het vigerende beleid, de uitgevoerde onderzoeken en de toetsing aan de uitvoerbaarheid.

Locatie Haarlemmerstraatweg 8a De locatie Haarlemmerstraatweg 8a ligt in het noordwesten van Oegstgeest in de Haaswijk. Zoals de naam al doet vermoeden ligt de locatie aan de Haarlemmerstraatweg en is verder ingeklemd tussen woningen van de Haaswijk en de Groene Kerk, inclusief de begraafplaats. Het perceel kent een totale oppervlakte van ongeveer 3180m2, waarvan 936m2 is bebouwd. In de huidige situatie is op de locatie nog een tuincentrum aanwezig met bijbehorende parkeerplaatsen. Het is aan de Haarlemmerstraatweg 8a niet mogelijk om het tuincentrum uit te breiden, echter voor de levensvatbaarheid van tuincentra is het cruciaal dat er een bepaald vloeroppervlak gehaald wordt. Op deze locatie is dat niet haalbaar, de eigenaar heeft een andere locatie in Warmond gekozen om de bedrijfsvoering door te zetten en is aan de Haarlemmerstraatweg 8a gestopt. Op de afbeelding hieronder is in oranje aangegeven waar het tuincentrum is gelegen. Op de volgende pagina wordt het precieze plangebied aangegeven.

Afbeelding 1: Locatie van de Haarlemmerstraatweg 8a 2

Afbeelding 2: Luchtfoto van het perceel

Plan uitleg/ Initiatief Het principeplan voor de Haarlemmerstraatweg 8a bestaat uit het wijzigen van de ruimtelijke mogelijkheden van het terrein van een tuincentrum tot woonstraat met zeven eengezinswoningen. Waarvan er vier worden verkocht in het middeldure segment. Daarmee wordt meer dan de helft ingevuld met woningen buiten de vrije sector. In het ontwerp van het principeplan wordt uitgegaan van een overgang van het dichter bebouwde Haaswijk richting de open omgeving rondom Groene Kerk. Om die reden gaat het ontwerp uit van een meer open structuur, die qua bebouwing en structuur aansluiting zoekt op beide omgevingen. Van de zeven woningen zijn er vier rijtjeswoningen en drie vrijstaande woningen voorzien, waarbij de rijtjeswoningen in het middeldure segment zitten (VON prijs max. NHG grens). De maximale goothoogte wordt 4,4 meter en de maximale nokhoogte 8 meter, per type woning is dit verschillend. Er worden duurzame en natuurlijke materialen gebruikt. In het plan zijn er 14 parkeerplaatsen, per woning betekent dat 2 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met waterdoorlatende verharding, zodat wateroverlast wordt uitgesloten.

Afbeelding 3: Principeplan voor de herontwikkeling 3

Programmatisch en stedenbouwkundig Voor een goede ruimtelijke ordening zijn er een aantal kaders meegegeven aan de aanvrager. De locatie naast de Groene Kerk is bijzonder, waardoor de woningontwikkeling niet ten kosten mag gaan van de uitstraling van deze kerk. Er is daarom gekozen voor terughoudende hoogtes, vorm en verkaveling van het plan. In het plan wordt voorgesteld om vier rijtjeswoningen te realiseren en drie vrijstaande woningen. Alle woningen worden afgewerkt met een zadeldak. Van de 3180m2 beschikbare oppervlakte van de kavel wordt er 640m2 gebruikt voor woningen en circa 1178m2 voor straatwerk. De overige m2 worden ingericht als tuin of openbaar groen. De voorkanten van deze woningen zijn op de weg gericht, op deze manier zijn er minder situaties waar de erfafscheidingen van de woningen langs de straat liggen. Daarmee wordt ook voorkomen dat er erfafscheidingen worden geplaatst aan de openbare weg die hoger zijn dan 1 meter, die verommeling van het straatbeeld veroorzaken en ten koste kunnen gaan van de leefbaarheid en sociale veiligheid. Voor de goot- en nokhoogte wordt er uitgegaan van respectievelijk 4,4 meter en 8 meter, dit zijn de maximale afmetingen, per type woning kunnen deze nog verschillen. Met deze beperkte goot- en nokhoogtes wordt enerzijds een gepaste terughoudende bebouwing bereikt t.o.v.

de kerk en begraafplaats en wordt anderzijds een gebruiksoppervlak mogelijk van 105-125 m2, qua oppervlakte varieert de footprint van de woningen van 62,3m2 tot en met 89,8m2 b.v.o. Om dit te bereiken zijn de woningen 12 meter diep. Behalve de eerste woning grenzen alle woningen in meer of mindere mate aan het water. Naast ruimte voor woningen wordt er ruimte ingericht voor groen, een speelpark voor kinderen en 14 parkeerplaatsen. De uitwerking van het plan kent een groen karakter, het parkeren wordt zoveel mogelijk groen ingepast en dat geldt ook voor het middenterrein. De achtertuinen worden bij voorkeur ook op die manier benaderd, daar is echter geen zekerheid over te geven. Aan de kant van de begraafplaats, is een hoogteverschil van circa 2 meter aanwezig. De begraafplaats ligt hoger om de waterstand beter te kunnen reguleren. Als positief bijeffect zorgt het ervoor dat de nieuwe woningen minder zichtbaar worden vanaf de begraafplaats. Om het verschil in hoogte veilig en secuur te kunnen overbruggen zonder kans op erosie, worden er schanskorven in dit talud geplaatst.

Vigerend Bestemmingsplan Voor de planlocatie is het bestemmingsplan ‘Haaswijk’ vigerend. In de huidige situatie is op de locatie de bestemming ‘Detailhandel’ aanwezig met de functieaanduiding ‘tuincentrum’. Verder is het mogelijk om bijbehorende voorzieningen te realiseren zoals parkeerplaatsen, groen en water. Op de plek van het tuincentrum is een bouwvlak opgenomen. Binnen het bouwvlak is een gebouw toegestaan met een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5 meter. Tot slot is er een dubbelbestemming opgenomen voor het beschermen van de archeologische waarden op de locatie.

4

Afbeelding 4: Vigerend bestemmingsplan ter hoogte van de Haarlemmerstraatweg 8a Het principeplan stelt enkele wijzigingen voor die niet passen in dit bestemmingsplan. Ten eerste past het gewenste gebruik van woningen niet binnen het huidige bestemmingsplan. Ten tweede zijn in het huidige bestemmingsplan de gewenste bouwvlakken en bouwhoogtes niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk om het bouwvlak en toegestane bouwhoogtes te wijzigen, alsmede de invulling van de openbare ruimte zoals de parkeerplaatsen. Dit kan met een nieuw (postzegel)bestemmingsplan. In deze NvU worden de ruimtelijke randvoorwaarden voor deze bestemminsplanwijziging vastgelegd. Doordat er een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld kunnen toekomstige eigenaren eveneens aanpassingen maken aan hun woning, zoals dakopbouwen en aanbouwen zonder dat dit in strijd is met het bestemmingsplan.

Benodigd onderzoek De Nota van Uitgangspunten heeft niet dezelfde status als een bestemmingsplan, maar dient voor het verwoorden van de randvoorwaarden. De raad wordt middels deze nota meegenomen in de planvorming. Er zijn in dit stadium nog geen onderzoeken gedaan naar de haalbaarheid van het plan. Dit zijn verplichte onderdelen bij een bestemmingsplan. Het gaat bijvoorbeeld om onderzoek naar geluid en bodem. Hieronder zijn de relevante onderzoeksaspecten weergegeven. Er moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening/ motivatie voordat een bestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. -

Geluidsonderzoek; Bodem; Archeologie; Verkennend bodemonderzoek; Stikstof; Flora en Fauna; Watertoets.

5

Overige bestaande beleidskaders Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 De Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 is in 2005 opgesteld en omschrijft het ruimtelijke kader voor de gemeente binnen die periode. Zodoende is de structuurvisie 15 jaar oud, momenteel wordt er gewerkt aan een omgevingsvisie als opvolger van de structuurvisie. In de structuurvisie worden de belangrijkste ruimtelijke thema’s omschreven zoals wonen, verkeer, groen en water. Daarnaast wordt er per deelgebied uiteengezet waar de prioriteiten liggen. Het belang van het behoud van het dorpse en groene karakter komt duidelijk naar voren. ‘Uitbreiding van het woningaanbod is alleen mogelijk als het past binnen het dorpse karakter. Het passend huisvesten van de groeiende groepen ouderen en starters (jongeren) heeft daarbij prioriteit’ (Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020). In de structuurvisie Oegstgeest 2005-2020 wordt de Haarlemmerstraatweg ook benoemd. Onder andere omdat deze weg, samen met de Endegeesterstraatweg, de Rhijngeesterstraatweg en de Dorpsstraat, een van de wegen is die van oudsher de ontwikkeling van het dorp hebben bepaald. Naast woningen zijn er ook bedrijven en winkels binnen deze as gerealiseerd, die er ruimtelijk niet direct passen en op een andere locatie meer waarde kunnen toevoegen. Voor het tuincentrum geldt dat ook.

Op een andere locatie past het gebruik beter, een waar er geen overlast richting de omgeving ontstaat door bijvoorbeeld bezoekersverkeer. Het vertrek van het tuincentrum in 2018 naar Warmond is daarvan het bewijs. Aan de Haarlemmerstraatweg 8A ontstaat daarmee een uitgelezen kans om woningen in te passen die aansluiten op zowel Haaswijk, als de rustige omgeving rond de Groene Kerk. Haaswijk wordt in de structuurvisie genoemd als een vrij dichtbebouwde wijk waar voor woningontwikkeling geen ruimte is. Er is weinig ruimte voor nieuwe functies, herbestemming op gerichte locaties kan hier wel zorgen voor een kwaliteitsverbetering zolang de huidige waarde worden beschermd. Aan de Haarlemmerstraatweg 8a is er na het vertrek van het tuincentrum wel een mogelijkheid voor een herontwikkeling naar woningbouw. Daarnaast zorg de manier waarop het ingediende plan is ingericht voor een natuurlijke overgang van het dichtbebouwde Haaswijk naar de groene en open omgeving rond de Groene Kerk. Het plan is in vergelijking met de huidige gebruiksmogelijkheden op het perceel voor de bewoners van Haaswijk een verbetering. Middels het voorliggende plan van de aanvrager wordt er aan beide doelstellingen van de structuurvisie tegemoetgekomen: Een bedrijf vertrekt langs de Haarlemmerstraatweg en er komen woningen voor terug die passen in de sfeer en omgeving.

Bij herbestemming geldt er, volgens de structuurvisie, dat de nieuwe functie passend moet zijn in de omgeving. Nieuwe bebouwing zal een bijdrage moeten leveren aan de kwaliteit in de omgeving en daarbij passen. De herontwikkeling kan als een overgangsgebied dienen tussen Haaswijk en de Groene Kerk en past in die hoedanigheid binnen de omgeving. Op de plankaart Structuurvisie is de Haarlemmerstraatweg als bebouwd gebied opgenomen. Ontwikkelingen voor woningbouw zijn niet voor deze specifieke locatie voorzien, maar binnen de omstandigheden vindt er een kwalitatieve verbetering plaats.

6

Woonbeleid Woonbeleid is neergelegd in de woonvisie 2020-2030. De doelstellingen uit de structuurvisie zijn daarin geüpdatet. Te lezen valt dat de vraag naar woningen nog steeds het aanbod overstijgt, dit is met name ook een regionale aangelegenheid. Anno 2021 is deze discrepantie tussen vraag en aanbod nog steeds aanwezig. De woonvisie houdt daar rekening mee. Om aan de regionale afspraken en de woningbehoefte te kunnen voldoen zijn er in Oegstgeest netto 1230 nieuwe woningen voor de periode 2019-2030 nodig. Op regionale schaal is er de regionale woonagenda Holland-Rijnland, waarin ook wordt aangegeven dat er nieuwbouwwoningen nodig zijn. De ontwikkeling van de Haarlemmerstraatweg 8a sluit daar goed op aan. In de woonvisie is opgenomen hoeveel procent van de woningen dient te bestaan uit sociale woningbouw en middeldure huur of koopwoningen, respectievelijk 25% en 25%. Deze woningen zijn bedoeld voor de doelgroepen met een sociaal of middeninkomen. Er wordt in het plan voorzien in 4 woningen in het middeldure segment, waardoor meer dan 50% van de woningen zou bestaan uit woningen voor doelgroepen. Op basis van de woonvisie zouden er 1,75 woningen sociaal en 1,75 woningen middelduur gerealiseerd moeten worden. Het is de wens van de ontwikkelaar om in plaats van 1,75 sociaal, 4 woningen in het middeldure segment te realiseren.

Gezien de aard van de omliggende wijk, zou dit ook goed passen. De achterliggende wijk Haaswijk kent namelijk al een significant aantal sociale huurwoningen. Volgens gemeentelijke gegevens gaat het om een percentage (dure) koop in 64% van de woningen, sociale huur in 25% van de woningen en vrije sector huur bij 11% van de woningen. Deze percentages zijn gebaseerd op de 814 aanwezige woningen in Haaswijk West. Ook direct naast het tuincentrum is dit zichtbaar met zowel sociale huur en koopwoningen naast het plangebied. Het is wenselijk om een goede mix van de verschillende doelgroepen op wijkniveau te huisvesten. In de directe omgeving en in heel Oegstgeest is het aantal middeldure woningen laag. Gezien de wens van de initiatiefnemer om zich te richten op dit soort woningen en de hoeveelheid middeldure woningen is het daarom voorstelbaar om hierin mee te denken met de aanvrager. De huidige ontwikkelingen in de woningmarkt zijn dat er, naast behoefte aan sociale woningbouw, veel behoefte is aan betaalbare (koop-)woningen. In het plan zijn, gezien deze ontwikkeling, vier stuks midden-dure woningen opgenomen. Gezien het aantal (1,75 stuks) sociale huurwoningen is het voor een woningbouwvereniging minder tot niet rendabel om hier goed beheer en onderhoud voor te kunnen plegen.

Door de kleinschaligheid kan er geen planmatig onderhoud worden gepleegd (wat bij grootschalige sociale woningbouwprojecten wel het geval is) waardoor onderhoud navenant duur wordt. Gezien deze argumenten is het voorstelbaar om mee te werken aan de vier woningen in het middeldure segment. Er mag binnen de bebouwde kom alleen gebouwd worden op herstructureringslocaties, waarbij het gaat om vervanging van bestaande bouw en verbetering van de kwaliteit van het gebied en zijn omgeving. De bouw dient het karakter van de omgeving intact te laten. Dit betekent dat zowel de hoogte van de bebouwing als de verhouding tussen bebouwd en onbebouwd oppervlak in beginsel gelijk is aan of lager dan de bebouwing in de directe omgeving. De functie van de bebouwing dient te passen bij de omgeving. De ruimtelijke onderbouwing bij bouwaanvragen of bij opname van de locatie in het bestemmingsplan dient aan te tonen dat de bebouwing een bijdrage levert aan de kwaliteitsverbetering in de directe omgeving, dan wel tegemoetkomt aan de genoemde 7

randvoorwaarden aan bebouwing voor de gekozen doelgroepen. Het herbestemmen van het tuincentrum van Nieuwland tot woningen past binnen de kaders van herstructureringslocaties in Oegstgeest. Het karakter van de omgeving van wonen en de kerk met begraafplaats blijft intact en wordt zelfs versterkt. Haarlemmerstraatweg 8a kan gaan dienen als een overgang tussen de open en groene omgeving van de begraafplaats en de bebouwde woonomgeving van de Haaswijk. De hoogte van de nieuwbouw blijft in relatie ondergeschikt aan de Groene Kerk. Het herbestemmingsplan van de Haarlemmerstraatweg 8a voldoet zodoende aan de voorwaarden voor herstructureringslocaties. Het aantal vierkante meters verharding neemt af als gevolg van de voorgestelde bebouwing. Dit is onder het onderdeel natuur en groen te lezen. Nieuwe bebouwing sluit aan op de bestaande situatie en past daar qua functie ook bij. Het toevoegen van woningen is daarnaast positief voor Oegstgeest gezien het forse woningtekort.

Verkeer en parkeren Het beleid omtrent verkeer en parkeren in Oegstgeest komt voort uit de Parkeernota 2021 in concept en het Mobiliteitsplan 2017 – 2027 en streeft naar een verkeersveilig, bereikbaar en leefbaar Oegstgeest. In het mobiliteitsplan wordt beschreven dat er bij nieuwbouw op eigen terrein een realisatieverplichting geldt. Aan de Haarlemmerstraatweg worden er zeven woningen toegevoegd terwijl er een tuincentrum vertrekt. Voor de zeven woningen worden er 14 parkeerplaatsen gerealiseerd. In de Parkeernota 2021 in concept is de parkeernorm opgenomen waaraan voldaan moet worden. Deze is afgeleid van de normen van de CROW, bij het stedelijkheidstype sterk stedelijk. Uit de parkeernota blijkt dat er voor de 4 rijwoningen een parkeernorm van 1,8 geldt en voor de 3 vrijstaande woningen geldt een parkeernorm van 2,1. Met 4 x 1,8 = 7,2 en 3 x 2,1 =6,3 ontstaat er een totale parkeervraag van 13,5. Er worden 14 parkeerplaatsen gerealiseerd, het aantal opgenomen parkeerplaatsen valt binnen de gestelde parkeernorm. Bij kleine bouwplannen is het van belang dat er aan de parkeernorm gehouden wordt en dat is hier het geval. In het geval er een feest wordt georganiseerd is het incidenteel mogelijk om te parkeren langs de weg, hier is voldoende ruimte voor maar het betreft wel een uitzonderingssituatie. In de huidige situatie is er een tuincentrum mogelijk op deze locatie.

Een tuincentrum met een b.v.o. van 936,5 m2 heeft een grotere verkeersaantrekkende werking dan zeven woningen, dit wordt berekend aan de hand van de CROW-normen voor verkeersaantrekking. Dit blijkt uit het aantal parkeerplaatsen dat in de bestaande situatie aanwezig is. Als gevolg van de bestemmingswijziging vermindert het totale aantal verkeersbewegingen dat naar de locatie toekomt, er worden ook geen extra in- uitritten toegevoegd. De aanrijroutes en de entree van de locatie voldoen derhalve aan de gewenste eisen, de verkeersdruk neemt als geheel af door de ontwikkeling en er zijn geen aanpassingen nodig aan de situatie.

Beheer en onderhoud De invulling van het stratenplan moet voldoen aan de richtlijnen van de gemeente, daar is voldoende ruimte voor gezien de huidige situatie van het plangebied en de gewenste situatie. De begraafplaats van de Groene Kerk ligt 2 meter hoger dan de 7 woningen aan de Haarlemmerstraatweg 8a. Om de overgang naar dat hoger gelegen terrein in te passen worden grondkerende schanskorven geplaatst die vervolgens aansluiten op het talud. Er worden op deze aspecten geen nadelige effecten voor het beheer verwacht. 8

Afbeelding 5: Doorsnede die het verschil in hoogte aantoont tussen de begraafplaats en de straat

Natuur en groen Met de ontwikkeling van de Haarlemmerstraatweg en het vertrek van het tuincentrum wijzigt ook het bebouwd oppervlak van het perceel. In de huidige situatie is er 2429,8 m2 verhard ten opzichte van een grondoppervlak van 3180 m2. In het voorgestelde plan met zeven woningen is er een totaal verhard oppervlak van 1819 m2. De verharding op de kavel neemt zodoende af met 610m2, met als gevolg dat er meer ruimte ontstaat voor openbaar groen. Al wordt er ook een deel van die afname in verharding als tuin bestemd waar ook verharding en bestrating mogelijk is. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met graskeien en geven ook een groener beeld. Het plan voor de Haarlemmerstraatweg 8a is vormgegeven met in het achterhoofd het versterken van de groenstructuur.

Participatie Op 10 december 2020 zijn de omwonenden geïnformeerd tijdens een informatieavond over de mogelijke ontwikkeling van het tuincentrum. De bijeenkomst vond plaats in het tuincentrum van Nieuwland, waar genoeg ruimte was gemaakt voor de presentatie en een toelichting. Bewoners van de Eduard van Beinumlaan en vertegenwoordigers van de Groene Kerk zijn uitgenodigd voor de bijeenkomst. Vooraf was de precieze invulling van het plan niet gecommuniceerd met de aanwezigen. Als gevolg daarvan was er veel belangstelling voor de bijeenkomst en de plannen. Na afloop van de presentatie kwamen er vragen over de dag- en zonlichttoetreding, privacy en afstand tot de bestaande woningen. Vanuit de directe omwonenden die aanwezig waren bleken dat de voornaamste zorgen. De aanwezigen kregen ruim de tijd om vragen te bedenken en te stellen, de sfeer was open en transparant. Op de meeste vragen was er een bevredigend antwoord, aan de gevoelige onderwerpen is aandacht besteed in het principeplan. De aanwezigen leken een realistisch beeld te hebben van de situatie. Het tuincentrum is op deze locatie niet levensvatbaar en als gevolg daarvan wordt er gewerkt aan een nieuwe situatie. Zoals eerder vermeldt gaan de grootste zorgen uit naar dag- en zonlichttoetreding, privacy en afstand tot de bestaande woningen.

Met de aanwezigen is afgesproken dat zij worden geïnformeerd over de momenten die voor hun belangrijk 9

zijn in het vervolg, momenten waar zij kunnen inspreken en hun mening en zorgen verder kunnen uitten. Het gaat daarbij om deze Nota van Uitgangspunten en de bestemmingsplanprocedure. De directe omgeving is geïnformeerd over de behandeling van de NvU en zal dat ook worden op het moment dat het bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Kostenverhaal Het herbestemmen van de Haarlemmerstraatweg 8a brengt kosten met zich mee, het betreft een particulier plan. Gezien het feit dat het een particulier plan is, is er geen aanleiding om als gemeente een overeenkomst af te sluiten over de kosten van de ontwikkeling van het plan. Over de mogelijke planschade kan een anterieure overeenkomst of een planschadeovereenkomst gesloten worden. Daarmee wordt er gegarandeerd dat het planschaderisico bij de aanvrager(s) wordt neergelegd. Met de aanvrager wordt wel nog een anterieure overeenkomst gesloten over de gemaakte plankosten, de marktconforme afkoop van het percentage sociale woningbouw, kosten voor elektra, riolering CAI, enz. Het Woningbouwplan bestaat uit 3 vrijstaande villa’s en 4 ‘middeldure’ koopwoningen (rij/hoekwoning). Er wordt geen sociale huur gerealiseerd, dit dient te worden afgekocht. In dit geval bedraagt de afkoop voor het niet realiseren van sociaal € 133.500,- Dit bedrag wordt gestort in de Reserve sociale woningbouw. Van de in totaal 7 woningen worden er 4 middeldure huur/sociale koop gerealiseerd. In dit geval bedraagt het verplichte aantal middeldure woningen 25% op een totaal van 7 woningen = 1,75 middeldure woningen. Met de realisatie van 4 ‘middeldure’ sociale koopwoningen worden er dus 2,25 extra gerealiseerd. De subsidie voor het realiseren van extra middeldure huur bedraagt maximaal € 35.000,-.

Deze subsidie wordt enkel uitbetaald indien de reserve dit toelaat en initiatiefnemer aan de overige voorwaarden voldoet zoals deminimisverklaring. Aangezien er nog geen middelen aanwezig zijn in de reserve middelduur zou de initiatiefnemer wel de afkoop moeten betalen, maar geen bijdrage krijgen. Om deze op zich ongewenste uitkomst te voorkomen zal separaat door de gemeente een overbruggingsvoorstel worden uitgewerkt voor de reserve middelduur.

Duurzaamheid Invulling openbare ruimte en water Een van de uitgangspunten van het ontwerp is het vergroenen van het terrein. Dat is terug te zien in de waterdoorlatende en in de totale oppervlakte aan groen. Als gevolg daarvan wordt ook de wateropvang/ -berging beter en is er meer ruimte voor beplanting en biodiversiteit. Zowel het vergroenen als het versterken van de wateropvang/ -berging zijn doelstellingen van de gemeente voor verduurzaming. Door de afname van het verharde oppervlak, vindt er een verbetering plaats van beide aspecten. Een deel van deze ambitie wordt verwerkt in de tuinen van de toekomstige bewoners. Aangezien het niet mogelijk is om inwoners te verplichten om groen toe te passen, zal dit een verantwoordelijkheid worden van de bewoners zelf. De randvoorwaarden voor een groen woongebied zijn aanwezig. Zonnepanelen Het is op deze locatie mogelijk om zonnepanelen op de daken te plaatsen. De oriëntatie van de daken is van belang voor het rendement van zonnepanelen. Het wordt een afweging voor de 10

eigenaren van de woningen om zonnepanelen wel of niet te plaatsen en na te gaan of de plaatsing voldoende oplevert. Gasvrij Volgens de nationale norm omtrent gasvrije bebouwing worden ook de zeven nieuwe woningen ontwikkeld zonder koppeling aan het gasnetwerk.

11