Bijlage 1 bij RV d.d. 17 augustus 2021 intrekken van de exploitatieplannen Kamphuizerpolder Buitenlust en Haarlemmerstraatweg Z-21-147511 Oegstgeest
Tekst van het document
Haarlemmerstraatweg Oegstgeest
exploitatieplan
identificatie
planstatus
projectnummer:
datum:
057900.20151031
29-09-2016
projectleider:
opdrachtgever:
ing. D.J. Willems
gemeente Oegstgeest
auteur(s):
ir. F.B. Dinkla
Inhoud 1.
2.
3.
Inleiding
1
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
1 2 2 2
Toelichting bij de exploitatieopzet
3
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
3 4 4 5 5
5.
De begrenzing van het exploitatiegebied Het voorgenomen grondgebruik Eigendomssituatie Toerekenbaarheid van het voorgenomen grondgebruik 2.4.1. Aanpassing kruising Haarlemmerstraatweg – N-444
Eisen en regels
6
3.1. 3.2.
6
3.3.
4.
Situering plangebied Relatie planologische maatregel Noodzaak en doel van het exploitatieplan Leeswijzer bij het exploitatieplan
Eisen en regels Toelichting op de eisen en regels met betrekking tot eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Toelichting op de eisen en regels met betrekking tot fasering en koppelingen tussen werken
7 8
Exploitatieopzet
9
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9.
9 9 9 10 10 10 13 13 13
Algemeen Toelichting op de rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet Toelichting op de aanduiding van het tijdvak Toelichting op de aanduiding van fasering Toelichting op de raming van de inbrengwaarden van de gronden Toelichting op de raming van de kosten Toelichting op de raming van de opbrengsten van de exploitatie Toelichting op het resultaat Toelichting op de raming van de bijdrage
De procedure
14
5.1. 5.2. 5.3.
14 14 15
Algemeen De exploitatiebijdrage Eindafrekening
Bijlagen: Kaart 1: Plankaart bestemmingsplan Kaart 2: Exploitatiegebied Kaart 3: Eigendomssituatie Kaart 4: Overzicht te verwerven gronden
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
2
Inhoud
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
1
1. Inleiding
1.1.
Situering plangebied
Aan de noordkant van de gemeente Oegstgeest ligt een bedrijventerrein, genaamd Haarlemmerstraatweg, waarop vroeger het Marine Elektronisch Optisch Bedrijf (MEOB) was gevestigd. Na het vertrek van het MEOB is voor dit gebied en de directe omgeving een bestemmingsplan vastgesteld, deels met een conserverend karakter en deels met een uitwerkingsplicht voor het MEOBterrein. Om te voldoen aan de actualiseringsplicht en in te spelen op de veranderingen vanuit de Wro wenst de gemeente een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied vast te stellen. Om de aantrekkelijkheid van het MEOB-terrein voor uitgifte te vergroten wil de gemeente in het bestemmingsplan een directe bouwtitel mogelijk maken. Het overige deel van het bestemmingsplangebied zal een conserverend karakter krijgen. Formeel is de vaststelling van het bestemmingsplan Haarlemmerstraatweg de aanleiding tot het vaststellen van dit exploitatieplan.
Figuur 1.1 Globale ligging plangebied
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
2
1.2.
Relatie planologische maatregel
Dit ontwerpexploitatieplan, hierna genoemd exploitatieplan Haarlemmerstraatweg, behoort bij het bestemmingsplan Haarlemmerstraatweg d.d. 29 september 2016. Degenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied zullen in kennis worden gesteld van dit exploitatieplan. De plankaart van het bestemmingsplan staat weergegeven op Kaart 1 Plankaart bestemmingsplan die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Dit exploitatieplan betreft een nieuw exploitatieplan.
1.3.
Noodzaak en doel van het exploitatieplan
Omdat de gemeente geen eigenaar is van het MEOB-terrein en er nog geen (definitieve) overeenkomst ligt met de grondeigenaar (het Rijksvastgoedbedrijf) dan wel de beoogde ontwikkelaar / exploitant / beheerder van het bedrijventerrein is kostenverhaal niet verzekerd. Om die reden is de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht bij de vaststelling van het bestemmingsplan tevens een exploitatieplan vast te stellen. De gemeente wil met het vaststellen van dit exploitatieplan het verhaal van kosten van grondexploitatie waarborgen alsmede wil de gemeente eisen en regels stellen aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden bij de inrichting van de openbare ruimte. Met het exploitatieplan worden de volgende doelen nagestreefd: Het bereiken van een goede ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkeling door het stellen van eisen en regels, waardoor bepalingen zijn opgenomen omtrent de kwaliteit van de inrichting en de juiste uitvoering van de werken en werkzaamheden; Een eerlijke verdeling van de kosten en opbrengsten binnen de grenzen van het exploitatieplan. Daarnaast wil de gemeente een koppeling opnemen ten behoeve van de borging van de omgevingskwaliteit.
1.4.
Leeswijzer bij het exploitatieplan
Het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten en kaders voor dit exploitatieplan nader toegelicht. Hoofdstuk 3 gaat in op de eisen en regels zoals die van toepassing zijn op dit exploitatieplan. Hoofdstuk 4 behandelt de exploitatieopzet en tot slot wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de (formele) procedure zoals die geldt voor een exploitatieplan.
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
3
2. Toelichting bij de exploitatieopzet
2.1.
De begrenzing van het exploitatiegebied
Het exploitatiegebied heeft betrekking op die delen van het bestemmingsplangebied waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Dat is niet overal het geval, daarom wijkt de begrenzing van het exploitatiegebied af van de begrenzing van het bestemmingsplangebied. De volgende gronden zijn buiten het exploitatiegebied gelaten: Bestaande woonpercelen (bestemmingen Wonen – W en Tuin – T); Bestaande bedrijven (bestemming Bedrijf – B) Bestaande detailhandel (bestemming Detailhandel – DH); Bestaand groen (bestemming Groen – G); Bestaand Verkeer (bestemming Verkeer – V); Bestaand Water (bestemming Water – W). Voor de gronden die buiten het exploitatiegebied vallen geldt dat voor deze percelen de vigerende bestemming gehandhaafd blijft. Ter plaatse zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien, die strijdig zijn met de vigerende bestemming.
Exploitatieplan Haarlemmerstraatweg Oegstgeest Grondgebruik Oppervlakte bestemmingsplangebied en weg naar rotonde Oppervlakte plangebied
283.535 283.535
Oppervlakte te handhaven gebied Bestaand bestemming Wonen Bestaand bestemming Tuin Bestaand bestemming Bedrijven Bestaand bestemming Detailhandel Bestaand bestemming Groen Bestaand bestemming Verkeer Bestaand bestemming Water
171.659 3.119 1.842 61.986 5.840 18.854 68.805 11.213
Oppervlakte plangebied exploitatieplan Oppervlakte bestemmingsplangebied en weg naar rotonde -/- Te handhaven gebied
111.876 283.535 171.659
De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de Kaart 2 Exploitatiegebied die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan.
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
4
2.2.
Het voorgenomen grondgebruik
Het voorgenomen grondgebruik binnen het exploitatiegebied heeft vooral betrekking op de realisering van de functie bedrijventerrein op de MEOB-locatie. De inrichting van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied is op een aantal in het bestemmingsplan beschreven eisen na vrij invulbaar, waardoor maximaal rekening gehouden kan worden met de situering van de bedrijfskavels en de marktvraag. Ten behoeve van het exploitatieplan is voor de inrichting van het bedrijventerrein rekening gehouden met een indicatief grondgebruik. In het exploitatiegebied is sprake van twee planstructurele elementen, te weten: de verkeersaanpassingen aan de kruising van de Haarlemmerstraatweg en de N444, die mede als gevolg van de ontwikkeling van het bedrijventerrein noodzakelijk is; de aanleg van een groen-, en watervoorziening als afscherming tussen het bedrijventerrein en de aanliggende woningen. Deze voorziening is als zodanig opgenomen in de plankaart van het bestemmingsplan
Exploitatieplan Haarlemmerstraatweg Oegstgeest Grondgebruik Oppervlakte plangebied exploitatieplan Oppervlakte bestemmingsplangebied en weg naar rotonde -/- Te handhaven elementen
111.876 283.535 171.659
Oppervlakte planstructurele elementen Groen tussen bedrijventerrein en woningen Aansluiting Haarlemmerstraatweg/N444
13.815 10.946 2.869
Berekening bruto uitgeefbaar gebied Oppervlakte plangebied exploitatieplan -/- Macro-elementen
98.061 111.876 13.815
2.3.
Eigendomssituatie
De gemeente Oegstgeest is voor een beperkt deel eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied. De eigendomssituatie in het exploitatiegebied is weergegeven op Kaart 3 Eigendomssituatie die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan. Het exploitatieplan gaat ervan uit dat de gemeente het MEOB-terrein in eigendom verwerft. Vervolgens verkoopt de gemeente de verworven terreinen zo spoedig als mogelijk door. De gemeente wil in eerste instantie via minnelijk overleg tot verwerving komen. Indien de verwerving niet tot stand komt sluit de gemeente niet uit dat het MEOB-terrein op basis van zelfrealisatie ontwikkeld zal worden. In dat geval kan de gemeente via dit exploitatieplan ervoor zorgen dat kostenverhaal plaats vindt. De gemeente beoogt de gronden te verwerven zoals aangegeven op de Kaart 4 Te verwerven gronden die als bijlage deel uitmaakt van dit exploitatieplan.
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
5
2.4.
Toerekenbaarheid van het voorgenomen grondgebruik
Met betrekking tot de toerekenbaarheid van de kosten wordt een onderscheid gemaakt tussen drie soorten kosten: Kosten die binnen het exploitatiegebied gemaakt worden en volledig toerekenbaar aan het exploitatiegebied; Kosten die binnen het exploitatiegebied gemaakt worden en deels op basis van de in de wro genoemde criteria profijtelijkheid, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt) toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. Kosten die buiten het exploitatiegebied gemaakt worden en (deels) toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. In de eerste plaats zijn er de kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die uitsluitend ten dienste van dit exploitatiegebied worden gemaakt (volledig toerekenbaar). Het gaat hier om de kosten van ophoging, de aanleg van riolering, de aanleg van wegen en groen, investeringen in waterberging. Deze kosten worden dan ook volledig aan dit het exploitatiegebied toegerekend. Ook de realisering van de groen- en watervoorziening die als afscherming wordt gecreëerd tussen de woningen en het bedrijventerrein wordt voor 100% toegerekend aan dit exploitatiegebied. Ten tweede kan er sprake zijn van kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die mede van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken (bovenwijkse of meerwijkse voorzieningen).
Binnen dit exploitatieplan betreft dat de realisering van: de aansluiting van de Haarlemmerstraatweg op de N444. Deze werken en werkzaamheden zijn opgenomen in het exploitatiegebied en de kosten worden voor het proportionele deel dat de overige functies in het exploitatiegebied profijt hebben van deze aansluiting. Voor kosten, maatregelen, werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied die (mede) van belang zijn voor het exploitatiegebied (zoals b.v. bovenwijkse afdrachten) zijn in dit exploitatieplan geen kosten meegenomen. 2.4.1. Aanpassing kruising Haarlemmerstraatweg – N-444 Voor een goede afwerking van het verkeer van en naar het bedrijventerrein is het wenselijk om de kruising Haarlemmerstraatweg – N-444 aan te passen en daar een rotonde te realiseren. De N-444 is een provinciale weg en deze rotonde zal dan ook gerealiseerd moeten worden door de provincie ZuidHolland. Toetsing aan de criteria: Profijt: De bedrijven op het bedrijventerrein Haarlemmerstraatweg hebben profijt van de rotonde. Toerekenbaarheid: De rotonde zou niet worden aangelegd als het exploitatiegebied niet ontwikkeld zou worden. Proportionaliteit: De rotonde is van belang voor een groter gebied dan het exploitatiegebied. De rotonde heeft betekenis voor als het verkeer op de N-444 en daarmee grotere delen van Oegstgeest.
Toerekening van kosten aan het exploitatiegebied vindt plaats op basis van de verdeling van de verkeersintensiteiten. Op basis van het bovenstaande komen 11% van de aanlegkosten van de rotonde ten laste van het exploitatiegebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
6
3. Eisen en regels
In dit exploitatieplan zijn eisen opgenomen voor de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied en regels omtrent de uitvoering van de genoemde werken en werkzaamheden. Daarnaast is in het exploitatieplan een uitwerking gegeven van de in het bestemmingsplan opgenomen regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid. De eisen en regels hebben de vorm van voorschriften.
3.1.
Eisen en regels
De eisen en regels zijn onderverdeeld in 3 artikelen:
Artikel 1: Begripsbepalingen In deze eisen en regels wordt verstaan onder: a. proces-verbaal van aanbesteding: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund; b. voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de voltooide werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd; c. werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied zoals weergegeven op kaart 2 en nader omschreven in paragraaf 3.2.; d. exploitant: degene die gronden binnen het exploitatiegebied in exploitatie brengt, door aldaar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is aldaar werken en werkzaamheden te verrichten;
Artikel 2: Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering 2.1 Op werken en werkzaamheden zijn de volgende documenten van toepassing: Voor te stellen eisen aan de breedte de en profielen van de wegen e.d. maakt de gemeente gebruik van de ASVV; Voor de eisen te stellen aan de civieltechnische standaarddetails voor veel voorkomende onderdelen in de openbare ruimte (bijv. drempels, ondergrondse vuilcontainers e.d.) maakt de gemeente gebruik van een Handboek. Dit handboek werk bevat ook een standaardmaterialen lijst. De definitief toe te passen materialen in het exploitatiegebied wordt in de planuitwerking alsmede in de nog op te stellen gebiedsvisie bepaald.
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
7
Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.2 2.2.1 Tenminste 8 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders van de gemeente waarbinnen de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. 2.2.2 Bij die melding wordt het proces-verbaal van aanbesteding gevoegd, dat in ieder geval inhoudt op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund. Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.3 Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding, als bedoeld in artikel 2.2 betrekking heeft, zijn voltooid wordt hiervan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders van de gemeente waarbinnen de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd.
Artikel 3: Regels met betrekking tot de fasering en koppelingen tussen werken 3.1
De vergunningen voor bouwen van hoofdgebouwen op het bedrijventerrein kan niet worden verleend voordat het oppervlak Groen en Water in het exploitatiegebied is gerealiseerd.
3.2.
Toelichting op de eisen en regels met betrekking tot eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan
De hierna beschreven werkzaamheden hebben betrekking op de uitvoering van werken en werkzaamheden gronden in het exploitatiegebied. In het kader van het bouwrijp maken dienen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden: opruimwerkzaamheden zoals het verwijderen van bestaande funderingen, verhardingen, riolering, openbare verlichting en groenvoorzieningen zoals o.a. struiken, bomen en boomstronken; -
het partieel ophogen en voorbelasten van het terrein (voor zover nodig);
-
het verwijderen van de voorbelasting (voor zover nodig);
-
aanleggen riolering met bijbehorende voorzieningen;
-
aanleggen en wijzigen van waterhuishoudkundige zaken zoals watergangen, duikers, dijken, oevers, stuwen, sluizen, e.d.;
-
aanleggen en aanpassen nutsvoorzieningen;
-
aanleggen en verwijderen van bouwwegen met bijbehorende voorzieningen zoals o.a. funderingen en kolken;
-
Het nemen van tijdelijke verkeersmaatregelen ten behoeve van de ontsluiting van het bouwterrein.
In het kader van het woonrijp maken dienen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden: het aanleggen van bruggen (voor zover nodig); -
verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen;
-
aanleggen wegen, parkeerplaatsen, trottoirs en andere verhardingen met bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere afwatering, verkeersborden, markeringen, verkeersregelinstallaties en aansluitingen op bestaande infrastructuur en openbare ruimte;
-
aanleggen c.q. aanbrengen van openbare verlichting en straatmeubilair;
-
het inrichten van oevers en watergangen inclusief de bijbehorende voorzieningen als o.a. damwanden, kadewanden en taluds;
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
8
-
aanleggen van groenvoorzieningen (onder andere beplanting, bomen en inzaaien bermen) met bijbehorende voorzieningen;
-
aanleggen van geluidwerende voorzieningen met bijbehorende voorzieningen;
-
instellen en opheffen van tijdelijke verkeersmaatregelen inclusief bijbehorende voorzieningen.
3.3.
Toelichting op de eisen en regels met betrekking tot fasering en koppelingen tussen werken
Om te garanderen dat de bewoners in de nabijheid van het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein een deugdelijke groenvoorziening en visuele afscherming van hun woonomgeving krijgen is in het exploitatieplan een koppeling opgenomen over de realisering van het bedrijventerrein in relatie tot de realisering van de bestemming Groen en Water.
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
9
4. Exploitatieopzet
4.1.
Algemeen
Voor het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied. De systematiek gaat daarmee uit van de fictie dat de gemeente de gronden verwerft (kosten voor de gemeente), alle handelingen verricht of in opdracht laat verrichten op het gebied van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (kosten voor de gemeente) en de gronden uiteindelijk uitgeeft in bouwplanklare kavels (opbrengsten voor de gemeente). De exploitatieopzet is derhalve een rekenkundige omslagmethode uitgaande van de fictieve situatie dat de gemeente de gehele exploitatie actief ter hand zou nemen. Voor zover het in werkelijkheid niet de gemeente is die als enige exploitant optreedt, maar het juist de particuliere eigenaren zijn die (een gedeelte van) de locatie ontwikkelen, voorziet het stelsel van het kostenverhaal vervolgens in een correctie waardoor kosten die door de exploitant zijn gemaakt en niet door de gemeente, in aftrek komen op de exploitatiebijdrage.
4.2.
Toelichting op de rekentechnische uitgangspunten voor de exploitatieopzet
Bij de rekentechnische uitgangspunten gaat het om de bepaling van de startdatum van het project, de einddatum van het project, de faseringsperiode (in deze exploitatieopzet per jaar), de rentevoet, de kostenstijging en opbrengstenstijging. De gehanteerde uitgangspunten zijn gebaseerd op de thans bekende inzichten inzake de ontwikkeling van de locatie en sluiten overigens aan bij bestendig gemeentelijk beleid. Voor de onderstaande exploitatieopzet gelden de volgende rekentechnische uitgangspunten: de startdatum van de exploitatie is 1 januari 2016; -
de rentevoet is gesteld op 3 procent;
-
de jaarlijkse kostenstijging bedraagt 1,8%
-
de jaarlijkse opbrengstenstijging bedraagt 0,5%;
-
de uitgaven en ontvangsten zullen op één moment van enig jaar plaatsvinden (per 1 juli);
-
de prijspeildatum is 1 november 2015.
4.3.
Toelichting op de aanduiding van het tijdvak
Het bestemmingsplan gaat uit van een ontwikkeling waarvan de realisatie binnen 10 jaar na de vaststelling is voorzien. De begindatum van het tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden is gekoppeld aan de eerste vaststelling van het exploitatieplan (2016). De einddatum van het tijdvak is per 1 januari 2026.
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
10
4.4.
Toelichting op de aanduiding van fasering
In de exploitatieopzet is ervan uitgegaan dat het MEOB-terrein in één keer gerealiseerd zal worden. Daarbij is de volgende fasering gehanteerd: EXPLOITATIEPLAN HAARLEMMERSTRAATWEG OEGSTGEEST Fasering Fasering
1-7-2016
1-7-2017
1-7-2018
1-7-2019
1-7-2020
1-7-2021
KOSTEN 2. Verwerving 3. Sloopkosten 4. Tijdelijk Beheer 5. Grondwerk 7a. Bouw-, en woonrijpmaken 7b. Woonrijpmaken 8. Plankosten 9. Algemene Projectkosten
0% 0% 0% 0% 0% 0% 30% 0%
100% 100% 50% 100% 100% 0% 30% 0%
0% 0% 50% 0% 0% 100% 40% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
OPBRENGSTEN 1. Verkoop grond Bedrijven 2. Overige opbrengsten Subsidies/bijdragen
0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0%
0% 100% 0% 0%
0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0%
4.5.
Toelichting op de raming van de inbrengwaarden van de gronden
Door een onafhankelijk deskundige is de inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied geraamd1). De inbrengwaarde is bepaald per 1 november 2015.
4.6.
Toelichting op de raming van de kosten
De in de exploitatieopzet opgenomen kosten zijn gebaseerd op de civieltechnische raming die is opgesteld voor de ontwikkeling van de locatie. Voor de voorziene kostensoorten zijn de kosten voor zover mogelijk in dit globale stadium van planvorming geraamd op basis van voor de werken en werkzaamheden in de locatie samengestelde eenheidsprijzen en bedragen gebaseerd op het gewenste kwaliteitsniveau. Grondwerken Er worden grondwerken verricht in het exploitatiegebied. Dit betreft het opruimen, egaliseren en eventueel ophogen van het exploitatiegebied en het opschonen van watergangen. De mate van ophoging en voorbelasting is nog niet vastgesteld. In de exploitatieopzet is daarvoor de aanname gedaan dat het gehele terrein met 0,5 meter opgehoogd dient te worden. Bouwrijp maken Onder het bouwrijp maken van het terrein wordt verstaan de aanleg van bouwwegen, de aanleg van riolering, de voorbereidingen voor de aanleg van nutsvoorzieningen dan wel de aanleg/verlegging van kabels en leidingen en andere gebruikelijke werkzaamheden behorend bij het bouwrijp maken (zie paragraaf 3.2). Verder is het beeldkwaliteitplan een referentie voor het inrichtingsniveau, de inrichtingskwaliteit en daarmee het kostenniveau van het bouw- en woonrijp maken.
1)
Taxatierapport Haarlemmerstraatweg 7-7A te Oegstgeest; Basis Bedrijfshuisvesting Leiden.
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
11
Voor het bouwrijp maken is uitgegaan van het indicatief vastgestelde grondgebruik. Daarbij is uitgegaan van een netto uitgeefbaar gebied dat 70% bedraagt van het bruto uitgeefbaar gebied. Woonrijp maken Onder het woonrijp maken van het terrein wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte, zoals de aanleg van de wegen, parkeervoorzieningen, en fiets-, en voetgangervoorzieningen. Tevens valt onder het woonrijp maken de aanleg van de openbare verlichting en de definitieve inrichting van groen- en watervoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden behorend bij het woonrijp maken (zie paragraaf 3.2). Voor het woonrijp maken is eveneens uitgegaan van het indicatief vastgestelde grondgebruik en het kwaliteitsniveau van het beeldkwaliteitplan. Kosten van planschade-uitkeringen Voor het plan is een planschade-risicoanalyse uitgevoerd. Gezien de voorzienbaarheid van het voorgestane grondgebruik en de genomen maatregelen in het bestemmingsplan ten opzichte van de nabij gelegen woningen wordt de kans op planschade minimaal geacht. Planontwikkelingskosten Op basis van de plankostenscan2 is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen plankosten voor het onderhavige exploitatiegebied. Kosten voor tijdelijk beheer Er is rekening gehouden met het tijdelijk beheer van het MEOB-terrein in de vorm van een percentage van de inbrengwaarde.
Kosten voor toekomstige grondexploitaties Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake. Bovenwijkse afdrachten Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake. Niet terugvorderbare BTW of andere niet terugvorderbare belastingen Hiervan is in dit exploitatieplan geen sprake.
2 Rekenmodel bij de ontwerp ministeriële “Regeling plankosten exploitatieplan”
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
12
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de kosten:
EXPLOITATIEPLAN HAARLEMMERSTRAATWEG OEGSTGEEST Grondexploitatie
,
Projectfase Projectnummer Opdrachtgever KOSTEN
1. Inbreng / reeds gerealiseerd
grondexploitatie 20151031 Gemeente Oegstgeest 15.856.390 -
2. Verwerving
10.335.000
3. Sloopkosten
521.339
4. Tijdelijk Beheer
103.350
5. Grondwerk
1.713.808
6. Bodemonderzoek-, en sanering en overig milieuonderzoek
65.000
7a. Bouwrijpmaken
752.775
7b. Woonrijpmaken
1.340.875
7c. Bijdrage rotonde
165.000
8. Plankosten
859.243
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
13
4.7.
Toelichting op de raming van de opbrengsten van de exploitatie
Tot de opbrengsten van de exploitatie worden gerekend (de ramingen van): a. de grondopbrengsten van de te ontwikkelen bedrijven, waarvoor de grondprijzen marktconform zijn bepaald. Bij de bepaling van de grondopbrengsten is uitgegaan van De Nota grondprijzen 2011 van de gemeente Oegstgeest. Uitgegaan is van een bandbreedte variërend tussen de € 240,- en € 300,- per m2 (afhankelijk van de situering) als grondopbrengst voor bedrijventerreinen op dit soort locaties. In de berekening is uitgegaan van een gemiddeld uitgeefbaar percentage van 70%. Eerst bij de uitwerking van het bedrijventerrein zal duidelijk worden wat het percentage uitgeefbaar exact zal worden per grondeigenaar. Onderstaand tabel geeft een overzicht van de opbrengsten:
EXPLOITATIEPLAN HAARLEMMERSTRAATWEG OEGSTGEEST Grondexploitatie Projectfase Projectnummer Opdrachtgever OPBRENGSTEN (Functies) Categorieën
aantal
eenheden
grondopbrengsten
subtotaal
grondexploitatie 20151031 Gemeente Oegstgeest 18.533.610 totaal post
per eenheid 1. Verkoop grond Bedrijven Bedrijfstypologie 1
18.533.610
68.643 m2
270
18.533.610 18.533.610
2. Overige opbrengsten
4.8.
-
Toelichting op het resultaat
De totale kosten bedragen afgerond ruim € 15,9 miljoen (op prijspeil). De opbrengsten bedragen afgerond ruim € 18,5 miljoen (op prijspeil). Het resultaat van de exploitatieopzet bedraagt afgerond € 1,8 miljoen (netto contante waarde). Op grond van de uitkomsten van de exploitatieopzet is sprake van een overschotlocatie. Het kostenverhaal is derhalve verzekerd.
4.9.
Toelichting op de raming van de bijdrage
Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden de kosten omgeslagen over het programma. Conform de in de wet voorgeschreven methode dient het programma omgezet te worden in gewogen eenheden op basis van de grondprijzen. In dit exploitatieplan is rekening gehouden met één type opbrengst/grondprijzen. Derhalve is de gewogen eenheid in dit exploitatieplan een vierkante meterprijs voor de uitgeefbare grond op het bedrijventerrein van € 270,-.
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
14
5. De procedure
5.1.
Algemeen
Omdat de grondexploitatie van bouwlocaties een langdurig en complex proces kan zijn, is in het stelsel van de Wro opgenomen, dat het exploitatieplan minimaal éénmaal per jaar moet worden herzien, uiterlijk tot het moment dat alle in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en het exploitatieplan kan worden afgesloten. Een dergelijke herziening kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten en op de vervanging van ramingen door werkelijke gemaakte kosten. Een herziening kan mogelijk leiden tot een verhoging of verlaging van de exploitatiebijdrage, met uitzondering van percelen waarvoor op het moment van herziening een exploitatiebijdrage bij overeenkomst is vastgelegd. Voor een aantal niet-structurele onderdelen is een dergelijke herziening vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en is er geen beroep mogelijk tegen de herziening. Betreft de herziening echter een structureel onderdeel van het exploitatieplan, dan geldt dezelfde procedure als voor de vaststelling van een exploitatieplan en staat tegen de herziening dus beroep open.
De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden omvat twee stappen: (1) het bepalen van de maximaal te verhalen kosten, en (2) de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Ad 1: het bepalen van de maximaal te verhalen kosten De raming van de opbrengsten is van belang voor de omvang van de te verhalen kosten. Eventuele opbrengsten in de vorm van bijdragen en subsidies van derden dienen van de maximaal berekende te verhalen kosten afgetrokken te worden. Ad 2: de toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Ingeval de maximaal te verhalen kosten lager zijn dan de totale opbrengsten van de uitgifte van gronden in het exploitatiegebied, kan de gemeente alle kosten van grondexploitatie verhalen op de exploitanten, mits deze exploitanten bouwvergunning aanvragen. Indien de maximaal te verhalen kosten hoger zijn dan de totale opbrengsten van gronden in het exploitatiegebied, kunnen slechts de kosten tot maximaal het bedrag van de opbrengsten verhaald worden. In dat geval dient de gemeente te kunnen aangeven op welke wijze het tekort wordt gedekt.
5.2.
De exploitatiebijdrage
De Wro bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders de kosten, verbonden aan exploitatie van de gronden gelegen in een exploitatiegebied, verhaalt door aan een omgevingsvergunning voor bouwen, af te geven voor een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, of voor een gedeelte van een zo
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
15
bedoeld bouwplan, het voorschrift te verbinden dat de vergunningverkrijger een exploitatiebijdrage is verschuldigd. De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag betrokken gronden, dan wel indien dit tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Deze uitkomst moet vervolgens worden verminderd met de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag betrokken gronden en de kosten die door de aanvrager in verband met de betreffende gronden zijn gemaakt. Bij de verlening van de bouwvergunning stelt het college van burgemeester en wethouders een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage betaald dient te worden en legt hierbij eveneens een betalingsregeling op. In het voorkomende geval dat na het overschrijden van de genoemde termijn nog geen exploitatiebijdrage is voldaan, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt dan wel, indien na aanmaning nog niet betaald is, bij dwangbevel het verschuldigde bedrag vorderen en uiteindelijk kan het college van burgemeester en wethouders de verleende bouwvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken.
In het exploitatieplan Haarlemmerstraatweg is op de gronden van exploitanten overwegend sprake van een globale bestemmingslegging. Een exploitatiebijdrage op grond van een concreet bouwplan is derhalve op dit moment nog niet te berekenen. Om die reden is voor het totaal van de particuliere eigendommen en rekening houdend met het normatieve grondgebruik, de raming van de totale exploitatiebijdrage voor de particuliere eigendommen opgenomen op basis van de gewogen opbrengst per m 2. Bij een andere uitwerking van het plan dan nu voorzien is kan de bijdrage afwijken. In de jaarlijkse bijstelling van het exploitatieplan zal dat worden meegenomen.
5.3.
Eindafrekening
Het college van burgemeester en wethouders stelt, binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen, een afrekening van het exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de werkelijk gemaakte kosten en de totale opbrengsten in het exploitatiegebied. Indien een herberekende exploitatiebijdrage bij de eindafrekening meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, dan betaalt de gemeente dit verschil, voor zover het groter is dan de genoemde vijf procent, terug aan de houder van de bouwvergunning. Degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage houder was van de betreffende bouwvergunning, of diens rechtsopvolger, kan bij het college van burgemeester en wethouders ook vroegtijdig een verzoek tot afrekening indienen. Dit verzoek kan worden ingediend vanaf het moment dat ten minste negentig procent van de geraamde kosten als werkelijk gemaakte kosten bekend zijn. Mede om die reden dient bij de minimaal jaarlijkse herziening het percentage gerealiseerde kosten te worden aangegeven.
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
Bijlage
1
Kaarten
1
Bijlagen bij het exploitatieplan: Kaart 1: Plankaart bestemmingsplan Kaart 2: Exploitatiegebied Kaart 3: Eigendomssituatie Kaart 4: Overzicht te verwerven gronden
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
Kaart 1: Plankaart bestemmingsplan
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
2
Kaart 2: Exploitatiegebied
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
3
Kaart 3: Eigendomssituatie
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031
4
Kaart 4: Overzicht te verwerven gronden
057900.20151031
Rho adviseurs voor leefruimte
Rho adviseurs voor leefruimte
057900.20151031