Bijlage 1 bij RM d.d. 14 december 2021 Vrijgeven terinzagelegging Nieuw Rijnvaert Z-21-141032 Oegstgeest
Tekst van het document
bestemmingsplan
Nieuw Rijnvaert Gemeente Oegstgeest
Planstatus:
ontwerp
Plan identificatie:
NL.IMRO.0579.BPNieuwRijnvaert-ON01
Datum:
2021-12-06
Contactpersoon Buro SRO:
dhr. R. van der Made | dhr. T. Oostrom
Kenmerk Buro SRO:
SR190009
Opdrachtgever:
Adriaan van Erk Ontwikkeling | Ouwehand Bouw
Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl
BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:
NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht
2
Inhoudsopgave 1 Inleidende regels ..................................................................................................................................... 5 Artikel 1 Begrippen ................................................................................................................................................... 5 Artikel 2 Wijze van meten ....................................................................................................................................... 11
2 Bestemmingsregels ............................................................................................................................... 12 Artikel 3 Agrarisch - 2 .............................................................................................................................................. 12 Artikel 4 Groen ........................................................................................................................................................ 13 Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied .......................................................................................................................... 14 Artikel 6 Water ........................................................................................................................................................ 15 Artikel 7 Wonen ...................................................................................................................................................... 16
3 Algemene regels .................................................................................................................................... 19 Artikel 8 Anti-dubbeltelregel ................................................................................................................................... 19 Artikel 9 Algemene bouwregels .............................................................................................................................. 19 Artikel 10 Algemene gebruiksregels ........................................................................................................................ 19 Artikel 11 Algemene afwijkingsregels ..................................................................................................................... 19 Artikel 12 Algemene wijzigingsregels ...................................................................................................................... 20 Artikel 13 Overige regels ......................................................................................................................................... 20
4 Overgangs- en slotregels ....................................................................................................................... 21 Artikel 14 Overgangsrecht....................................................................................................................................... 21 Artikel 15 Slotregel .................................................................................................................................................. 21
3
4
1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 plan: het bestemmingsplan Nieuw Rijnvaert met identificatienummer NL.IMRO.0579.BPNieuwRijnvaert-ON01 van de Gemeente Oegstgeest;
1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;
1.3 aan huis verbonden bedrijfsactiviteit: het al dan niet bedrijfsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van een groepspraktijk c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen bedrijvigheid, waarvan de omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in een woning en/of bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend. Tevens zijn hieronder begrepen: a. b. c.
bed and breakfast; cateringbedrijf voor zover voedsel niet ter plaatse wordt verkocht en/of afgehaald; webwinkel voor zover deze geen uitstalling ten verkoop heeft en/of goederen niet ter plaatse kunnen worden afgehaald;
1.4 aan huis verbonden beroepsactiviteit: een beroep waarvan de activiteiten niet publiekgericht zijn en dat op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse;
1.5 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.6 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.7 aaneengebouwde woning: een hoofdgebouw onderdeel uitmakend van een bouwmassa, die bestaat uit drie of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen;
1.8 achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;
5
1.9 agrarisch bedrijf: een onderneming, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van producten door het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in: a. b. c. d. e. f.
akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt; grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond; glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen; sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen; fruitteelt: de teelt van fruit op open grond; bollenteelt: de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt van bolbloemen;
1.10 archeologisch deskundige: een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag te stellen kwalificaties;
1.11 archeologisch onderzoek: onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;
1.12 archeologische (verwachtings)waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied (verwachte) voorkomende overblijfselen uit oude tijden;
1.13 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.14 bed and breakfast: het bedrijfsmatig en op kleine schaal tegen betaling aanbieden van logies/overnachting in een daarvoor geschikte woning (hoofdgebouw en/of bijbehorend bouwwerk) gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met ontbijtmogelijkheden, waarbij geldt dat dit ondergeschikt aan de woonfunctie plaatsvindt. Deze voorziening is niet bedoeld voor het laten overnachten van tijdelijke arbeiders of seizoenarbeiders dan wel voor permanente kamerverhuur;
1.15 bestaand gebruik: de op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezige vorm van gebruik van gronden en opstallen die wordt uitgevoerd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
1.16 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
6
1.17 bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het in werking treden van het plan zijn of worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
1.18 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;
1.19 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming;
1.20 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
1.21 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.22 bouwgrens: de grens van een bouwvlak;
1.23 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.24 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel;
1.25 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;
1.26 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.27 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
7
1.28 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen, verhuren, leasen en leveren van goederen aan personen die goederen kopen, huren of leasen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.29 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en het plan die inrichting niet verbiedt;
1.30 erf- en terreinafscheiding: een bouwwerk geplaatst om de grens met de naburige percelen aan te geven, niet zijnde beplanting zoals een haag;
1.31 erker: een uitbouw aan de voorzijde van een gebouw en aan de zijkant bij een aan het openbaar toegankelijk gebied grenzend gebouw, niet zijnde een entree, grenzend aan een verblijfsruimte van het betreffende gebouw, waarvan de naar de openbare weg gekeerde zijde en nog minimaal één andere zijde (grotendeels) transparant is;
1.32 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.33 gestapelde woning: een woning in een gebouw dat twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat, waarbij iedere woning, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, zelfstandig toegankelijk is;
1.34 hoofdgebouw: gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de bestemming en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.35 horeca: een bedrijf gericht op één of meer van de navolgende activiteiten: a. b. c.
het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken; het exploiteren van zaalaccommodatie; het verstrekken van nachtverblijf;
1.36 kap: iedere bovenbeëindiging van een gebouw met ten minste twee hellende dakvlakken;
8
1.37 NEN: door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm zoals deze luidde op het moment van inwerkingtreding van het plan;
1.38 nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, apparatuur voor telecommunicatie en elektrische laadpalen;
1.39 openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;
1.40 peil: a. b.
voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
1.41 steiger: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, aan of boven het water, bedoeld voor het aanleggen van een pleziervaartuig;
1.42 streefpeil: het door de waterbeheerder vastgestelde en nagestreefde waterpeil;
1.43 twee-aaneen gebouwde woning: een hoofdgebouw onderdeel uitmakend van een bouwmassa, die bestaat uit twee aaneengebouwde hoofdgebouwen;
1.44 voorerfgebied: erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;
1.45 voorgevel: de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of 'uitstraling' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;
1.46 voorgevellijn: een aangegeven lijn, waarin of waarachter de voorgevel van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd;
9
1.47 vrijstaande woning: een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;
1.48 weg: alle voor het verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten;
1.49 woning: een (gedeelte van) een gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden;
1.50 zijdelingse perceelsgrens: een (min of meer evenwijdig) aan de zijgevel van een hoofdgebouw liggende grens van het bouwperceel.
10
Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 afstanden: afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;
2.2 bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.3 goothoogte van een gebouw: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.4 lengte, breedte en diepte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de gemeenschappelijke scheidingsmuren;
2.5 oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.6 vloeroppervlakte: de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.
11
2 Bestemmingsregels Artikel 3 Agrarisch - 2 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Agrarisch - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.
agrarische activiteiten; bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, water, parkeer-, verkeers- en nutsvoorzieningen en voet- en fietspaden.
3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Er mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: a.
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.
3.3 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. b.
boom- en sierteelt is uitsluitend toegestaan voor zover dit het bestaand gebruik betreft; (intensieve) veehouderij is, zowel als hoofd- als neventak, uitsluitend toegestaan voor zover dit het bestaand gebruik betreft.
3.4 Wijzigingsbevoegdheid 3.4.1 Tuin van Oegstgeest 2 Het college van burgemeester en wethouders is, ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone wijzigingsgebied 2' bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming 'Agrarisch - 2' te wijzigen ten behoeve van het wonen, met dien verstande dat: a. b. c.
uitsluitend de bestemming 'Wonen' wordt opgenomen ten behoeve van aanliggende woonkavels; het wijzigingsplan niet de bouw van nieuwe woningen mogelijk mag maken; de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend kan worden toegepast indien het agrarisch gebruik van de direct aangrenzende gronden beëindigd is.
12
Artikel 4 Groen 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.
groen, water en voet- en fietspaden; bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals straatmeubilair, waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen.
4.2 Bouwregels 4.2.1 Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Er mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: a. b. c. d.
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen; de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag niet meer dan 5 m bedragen; de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer dan 6 m bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.
13
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
b. c.
verblijfsgebied met (ontsluitings)wegen, bruggen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en fietsenstallingen, met hoofdzakelijk een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van aangrenzende bestemmingen; (ondergeschikte) functie als gebieds- en wijkontsluiting voor autoverkeer; bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verlichting en verkeersregeling.
5.2 Bouwregels 5.2.1 Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 5.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Er mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: a. b. c.
de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van verkeersregeling, verkeersaanduiding, wegaanduiding of verlichting mag niet meer dan 6 m bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen. ter plaatse van de aanduiding 'brug' dient de doorvaarhoogte ten minste 1,60 m te bedragen, gemeten vanaf het streefpeil, over een minimale doorvaarbreedte van 4 m.
14
Artikel 6 Water 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c.
water, waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging; bruggen; bij deze bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen zoals groen, bermen, taluds, oeverbeschoeiingen, kademuren en duikers.
6.2 Bouwregels 6.2.1 Gebouwen Op of in deze grond mogen geen gebouwen worden gebouwd. 6.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Er mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: a. b.
er mogen geen steigers worden gebouwd; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 1,5 m bedragen.
15
Artikel 7 Wonen 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.
woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan huis verbonden beroepen; parkeervoorzieningen; groen; bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, in-en uitritten, tuinen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen.
7.2 Bouwregels 7.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van het hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. b. c.
hoofdgebouwen mogen uitsluitend ten dienste van het wonen worden gebouwd; het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 142; ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aangegeven aantal; d. de volgende woningtypen mogen worden gebouwd: 1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand': vrijstaande woningen; 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen': twee-aaneen gebouwde woningen; 3. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd': aaneengebouwde woningen; 4. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': gestapelde woningen; e. hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden; f. de voorgevel van het hoofdgebouw mag in of ten hoogste 3 m achter de op de verbeelding aangegeven 'gevellijn' worden gebouwd; g. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt bij vrijstaande woningen aan beide zijden ten minste 3 m en bij twee-aaneen gebouwde woningen aan de niet aaneengebouwde zijde ten minste 2 m; h. de diepte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan: 1. 15 m bij vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen; 2. 12 m bij aaneengebouwde woningen; i. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mag de goothoogte niet meer bedragen dan de aangegeven goothoogte; j.
ter plaatse van de aanduidingen 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' en 'maximum bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan de aangegeven bouwhoogte; k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' gelden de volgende regels: 1. de goothoogte mag niet meer dan 7 m bedragen; 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 11 m bedragen; l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' gelden de volgende regels: 1. de goothoogte mag niet meer dan 7 m bedragen; 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 11 m bedragen; 3. in afwijking van het bepaalde onder 1 en 2 mag de bouwhoogte van ten hoogste 1/3 van de hoofdgebouwen, gemeten naar de breedte van hoofdgebouwen in en achter de gevellijn als bedoeld in artikel 7 lid 2.1 sub f, niet meer dan 11 m bedragen, in welke gevallen een hoofdgebouw niet met een kap gebouwd hoeft te worden; m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' gelden de volgende regels: 1. de bouwhoogte mag niet meer dan 11 m bedragen; 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 mag de bouwhoogte van ten hoogste 1/4 de hoofdgebouwen, gemeten naar de breedte van hoofdgebouwen in en achter de gevellijn als bedoeld in artikel 7 lid 2.1 sub f, niet meer dan 14 m bedragen.
16
7.2.2 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. b.
c. d.
e. f. g.
bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend in het achtererfgebied worden gebouwd; de gezamenlijk oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste: 1. 50% van het achtererfgebied, wanneer de oppervlakte van het bouwperceel niet groter is dan 500 m², met een maximum van 60 m²; 2. 40% van het achtererfgebied, wanneer de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 500 m², met een maximum van 80 m²; de afstand van bijbehorende bouwwerken tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens bedraagt ten minste 1 m, tenzij in de desbetreffende perceelgrens wordt gebouwd; de bouwhoogte van aan het hoofdgebouw gebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 0,3 m boven de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw, tot een maximum van 4 m; de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 3 m; de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 5 m; in afwijking van het bepaalde onder a mogen erkers en ingangspartijen in het voorerfgebied worden gebouwd, mits: 1. de diepte bedraagt ten hoogste 1,5 m ten opzichte van de voorgevel van het hoofdgebouw; 2. de breedte bedraagt ten hoogste 50% van de breedte van de voorgevel van het hoofgebouw; 3. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3 m of 0,3 m boven de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw 4.
de afstand van de voorzijde tot de perceelsgrens bedraagt ten minste 1,5 m.
7.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a.
b.
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 m mag bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.
7.2.4 Ondergrondse bouwwerken Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. b. c.
ondergrondse bouwwerken mogen binnen het bouwvlak worden gebouwd; de diepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt ten hoogste 3,5 m; in afwijking van het bepaalde onder b bedraagt de diepte van ondergrondse parkeervoorzieningen ten hoogste 6 m.
7.3 Afwijken van de bouwregels 7.3.1 Bouwhoogte bijbehorende bouwwerken Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 2.2 sub d en artikel 7 lid 2.2 sub f en een bouwhoogte van ten hoogste 6 m toestaan, mits er geen nadelige situatie ontstaat ten aanzien van de daglichttoetreding bij hoofdgebouwen in de omgeving
17
7.4 Specifieke gebruiksregels Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels: a.
b.
gebruik van gronden ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de maximum oppervlakte voor aan huis verbonden beroep bedraagt ten hoogste 40% van de vloeroppervlakte van de woning, tot een maximum van 30 m²; 2. degene die het aan huis verbonden beroep in de woning uitoefent, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; 3. door degene die het aan huis verbonden beroep uitoefent, kan worden aangetoond dat de uitoefening van het beroep geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar toegankelijk gebied; 4. er mag geen detailhandel, groothandel of horeca plaatsvinden; het gebruik van bouwwerken ten behoeve van dakterrassen is niet toegestaan.
7.5 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 1 voor het gebruik van gronden voor aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a.
b. c. d. e. f.
maximaal 40% van het vloeroppervlak van – bij elkaar geteld – de woning en de bijbehorende bouwwerken, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden bedrijfsactiviteit; degene die de bedrijfsactiviteiten in de woning en/of het bijbehorend bouwwerk zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn; de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd; de bedrijfsactiviteit dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving; er mag geen detailhandel, groothandel of horeca (behoudens bed and breakfast) plaatsvinden; ten behoeve van een bed and breakfast mogen ten hoogste 3 kamers per woning beschikbaar worden gesteld.
18
3 Algemene regels Artikel 8 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 9 Algemene bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels: a.
b. c.
voor zover legaal gebouwde (delen van) bouwwerken op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan niet voldoen aan de in het plan genoemde minimale of maximale afstandsmaten, maximale hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen alsmede maximale bebouwingspercentages gelden de dan aanwezige maten en percentages, uitsluitend ter plaatse van de afwijking, als vervangende regel; in geval van herbouw is het bepaalde onder a uitsluitend van toepassing indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt; in afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 2 mogen bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, worden overschreden door: 1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, helligbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 2,5 m bedraagt: 2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, niet zijnde erkers, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt.
Artikel 10 Algemene gebruiksregels Het is verboden de gronden, bouwwerken en onderkomens te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan die gronden gegeven bestemming, waaronder in ieder geval wordt gerekend: a.
b.
het gebruik van bijbehorende bouwwerken bij woningen voor de uitoefening van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten, tenzij gebruik is gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid voor aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten in hoofdstuk 2; het gebruik van een bijbehorend bouwwerk voor zelfstandige bewoning.
Artikel 11 Algemene afwijkingsregels Het bevoegd gezag kan– tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds omgevingsvergunning kan worden verleend – bij omgevingsvergunning afwijken van de regels in het plan, indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden en waarden van aangrenzende gronden en bouwwerken, voor: a. b.
afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%; overschrijding van bouwgrenzen, aanduidingsgrenzen en overige aanduidingen indien dit uit het oogpunt van een doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing gewenst is, met inachtneming van de volgende regels: 1. de overschrijdingen bedragen niet meer dan 3 m; 2. het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
19
c.
het in geringe mate afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen, aanduidingsgrenzen en overige aanduidingen indien dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein.
Artikel 12 Algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, met inachtneming van de volgende regels: a. b. c.
de overschrijdingen bedragen niet meer dan 3 m en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot; de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden niet onevenredig geschaad; het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid worden niet onevenredig geschaad.
Artikel 13 Overige regels 13.1 Voldoende parkeergelegenheid Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeervoorzieningen wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of van functie worden gewijzigd, wanneer op eigen terrein niet in voldoende parkeervoorzieningen is voorzien en in stand wordt gehouden, zoals bedoeld in de Parkeernota Oegstgeest 2021 of de opvolger(s) daarvan. 13.2 Afwijken Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13 lid 1 en toestaan dat: a. b.
voorzien wordt in voldoende parkeervoorzieningen in de omgeving, al dan niet in samenhang met parkeervoorzieningen op eigen terrein; in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien het specifieke gebruik en/of de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geven en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.
20
4 Overgangs- en slotregels Artikel 14 Overgangsrecht 14.1 Overgangsrecht voor bouwwerken a.
b.
c.
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid met maximaal 10%. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
14.2 Overgangsrecht voor gebruik a. b.
c.
d.
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 15 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Nieuw Rijnvaert van de Gemeente Oegstgeest.
21
bestemmingsplan
Nieuw Rijnvaert Gemeente Oegstgeest
Planstatus:
ontwerp
Plan identificatie:
NL.IMRO.0579.BPNieuwRijnvaert-ON01
Datum:
2021-12-06
Contactpersoon Buro SRO:
dhr. R. van der Made | dhr. T. Oostrom
Kenmerk Buro SRO:
SR190009
Opdrachtgever:
Adriaan van Erk Ontwikkeling | Ouwehand Bouw
Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl
BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:
NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht
2
Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................... 5 1.3 Geldend bestemmingsplan ................................................................................................................................. 7 1.4 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 9
2 Planbeschrijving .................................................................................................................................... 10 2.1 Huidige situatie ................................................................................................................................................. 10 2.2 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 12
3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 17 3.1 Nationaal beleid ................................................................................................................................................ 17 3.2 Provinciaal beleid .............................................................................................................................................. 19 3.3 Regionaal beleid ................................................................................................................................................ 24 3.4 Gemeentelijk beleid .......................................................................................................................................... 25
4 Omgevingsaspecten .............................................................................................................................. 31 4.1 Milieueffectrapportage ..................................................................................................................................... 31 4.2 Milieu ................................................................................................................................................................ 32 4.3 Waterhuishouding............................................................................................................................................. 42 4.4 Verkeer en parkeren ......................................................................................................................................... 47 4.5 Ecologie ............................................................................................................................................................. 51 4.6 Archeologie ....................................................................................................................................................... 53 4.7 Cultuurhistorie ..................................................................................................................................................
54 4.8 Duurzaamheid ................................................................................................................................................... 54
5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 56 5.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 56 5.2 Verbeelding ....................................................................................................................................................... 56 5.3 Planregels .......................................................................................................................................................... 56 5.4 Wijze van bestemmen ....................................................................................................................................... 57
6 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 60 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 61 7.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 61 7.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg en inspraak .................................................................................................... 61 7.3 Verslag zienswijzen ........................................................................................................................................... 61
3
4
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de rand van de Rijnsburgse woonwijk Frederiksoord (gemeente Katwijk) en de Kamphuizerpolder (gemeente Oegstgeest) bevindt zich een gebied met grasland en kassen. Het voornemen is hier een gevarieerde woonwijk met een dorpse schaal te realiseren. Deze woonwijk staat bekend onder de naam 'Nieuw Rijnvaert' en ligt in twee gemeenten: Katwijk en Oegstgeest. De ontwikkelende partijen zijn in samenwerking met de gemeenten Katwijk en Oegstgeest gekomen tot een gezamenlijk gedragen stedenbouwkundig plan voor het gebied. Het stedenbouwkundig plan 'Nieuw Rijnvaert' van 26 maart 2021 vormt het uitgangspunt voor het voorliggende bestemmingsplan, dat het Oegstgeestse deel van Nieuw Rijnvaert mogelijk maakt. De beoogde sfeer van de woningen en de openbare ruimte is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan 'Nieuw Rijnvaert' van 26 maart 2021. Het deel van Nieuw Rijnvaert dat in de gemeente Oegstgeest ligt past niet binnen de mogelijkheden van de Oegstgeestse bestemmingsplannen die hier gelden. Om die reden moeten de geldende bestemmingsplannen herzien worden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2 Ligging plangebied Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen in het noorden van de gemeente Oegstgeest. Het plangebied bestaat uit het beoogde woongebied Nieuw Rijnvaert, een deel van de bestaande woningen aan de Valkenburgerweg (oost- en westzijde), de nieuwe brug ter hoogte van de Valkenburgerweg (westzijde) en de gronden waar groen en ontsluiting voorzien zijn (zuid(oost)zijde). De oppervlakte van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan bedraagt circa 3 ha. De gehele ontwikkeling Nieuw Rijnvaert beslaat een oppervlakte van circa 9 ha. Het plangebied van voorliggende bestemmingsplan is als volgt begrensd:
• • • •
noordzijde: grens gemeenten Oegstgeest en Katwijk; oostzijde: evenwijdig aan achterzijde percelen Rijnsburgerweg 59-65; zuidzijde: woning aan de Rijnsburgerweg 11, bedrijf aan de Langenakker 4 en Kamphuizerpolder; westzijde: Valkenburgerweg.
5
De navolgende afbeeldingen tonen achtereenvolgens de globale ligging en begrenzing van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan.
Globale ligging van het plangebied (rode druppel, bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Begrenzing van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan (rode omkadering). Het plangebied van het uitwerkingsplan van de gemeente Katwijk is wit omkaderd.
6
1.3 Geldend bestemmingsplan Voor de gronden die onderdeel zijn van het voorliggende bestemmingsplan gelden de volgende bestemmingsplannen:
• • • •
Frederiksoord Zuid (vastgesteld op 27 oktober 2005); Rijnvaert (vastgesteld op 5 maart 2015); Kamphuizerpolder - Buitenlust (vastgesteld op 1 juni 2017); Parapluplan Parkeren (vastgesteld op 21 juni 2018).
Frederiksoord Zuid In het bestemmingsplan ‘Frederiksoord Zuid’ hebben de gronden in het plangebied de bestemming ‘Uit te werken woondoeleinden’ (zie navolgende afbeelding). Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming uitwerken, met inachtneming van de uitwerkingsregels van artikel 3 lid 2. Aan sub b, h en k van dit lid wordt niet voldaan, die betrekking hebben op het maximum aantal woningen en eisen aan waterlopen. Om die reden kan het beoogde plan niet met een uitwerkingsplan juridisch-planologisch gemaakt worden en dient een herziening van het bestemmingsplan opgesteld te worden. Daarnaast geldt voor de zuidelijke strook van het plangebied het bestemmingsplan 'Kamphuizerpolder - Buitenlust' en beschikken deze gronden niet over een uit te werken woonbestemming (zie 'Kamphuizerpolder Buitenlust').
Uitsnede bestemmingsplan 'Frederiksoord Zuid'
Rijnvaert Voor een kleine strook in het westen van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Rijnvaert’. Deze gronden hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In verband met de realisatie van een brug over de watergang, die Nieuw Rijnvaert en Rijnvaert zal verbinden en een minimale doorvaarthoogte van 1,4 m zal hebben, worden deze gronden meegenomen in het voorliggende bestemmingsplan.
7
Uitsnede bestemmingsplan 'Rijnvaert'
Kamphuizerpolder - Buitenlust In het bestemmingsplan ‘Kamphuizerpolder - Buitenlust’ hebben de gronden in het plangebied de bestemmingen ‘Agrarisch - 2’ en ‘Verkeer’. Verder hebben deze gronden de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3'. Tevens hebben de gronden de aanduiding 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 2', op basis waarvan in het wijzigingsgebied 'Tuin van Oegstgeest 2' ten hoogste twee woningen zijn toegestaan.
Uitsnede bestemmingsplan 'Kamphuizerpolder - Buitenlust'
8
Parapluplan Parkeren Met het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' is geregeld dat een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, niet kan worden gebouwd wanneer op eigen terrein niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden. Hierbij moet voldaan worden aan de Parkeernotitie Oegstgeest of de rechtsopvolger daarvan.
1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 achtereenvolgens de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante nationale, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van de omgevingsaspecten en (milieu)wetgeving. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Hoofdstuk 6 bevat de economische uitvoerbaarheid van het plan en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid, waarbij de uitkomsten van de inspraak- en overlegmomenten zijn opgenomen. De voorliggende toelichting vormt de toelichting bij het bestemmingsplan 'Nieuw Rijnvaert' van de gemeente Oegstgeest. Vanwege de samenhang met het deel van de ontwikkeling Nieuw Rijnvaert in de gemeente Katwijk wordt in de voorliggende toelichting in diverse hoofdstukken en paragrafen gerefereerd naar de gehele ontwikkeling. Dit betreft met name de paragrafen 2.1, 2.2, 3.1 t/m 3.3 en 4.1 t/m 4.8.
9
2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Functionele structuur In de huidige situatie is het plangebied van de ontwikkeling Nieuw Rijnvaert grotendeels onbebouwd en ingevuld met grasland en kassen. Voorheen bestond het gebied grotendeels uit kassen, waarvan inmiddels een deel gesloopt is. Op dit moment bevinden zich met name in de zuidoostelijke hoek van het plangebied nog kassen. Direct ten zuiden hiervan is een caravanstalling aanwezig. De planlocatie ligt direct ten zuiden van de Rijnsburgse woonwijk Frederiksoord, met een diversiteit aan grondgebonden woningen. Verder wordt de planlocatie geflankeerd door de Rijnsburgerweg aan de oostzijde en de Valkenburgerweg aan de westzijde. Ten oosten van de planlocatie bevindt zich een strook met bestaande bebouwing aan de Rijnsburgerweg, die voornamelijk uit vrijstaande woningen bestaat. Achter deze strook is, direct ten zuiden van het plangebied, een transportbedrijf gevestigd. Het gebied ten zuiden van het plangebied is van oorsprong een tuindersgebied, waarbij het voornemen bestaat tot transformatie naar een landschappelijk, recreatief gebied met enkele woningen (de 'Tuin van Oegstgeest'). In het gebied ten westen van de locatie, aan de overzijde van de Valkenburgerweg, is recent de Oegstgeestse wijk Rijnvaert gerealiseerd. Dit is een nieuwe woonwijk met twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.
De ontsluiting van deze wijk vindt plaats via de Langenakker, een weg die door het plangebied van Nieuw Rijnvaert voert en aan de oostzijde aansluit op de Rijnsburgerweg.
Ligging ten opzichte van omgeving (plangebied is wit omkaderd)
10
Impressie huidige situatie
Ruimtelijke structuur De ruimtelijke structuur van de locatie zelf wordt bepaald door een rechtlijnig oost-westgerichte landschapsverkaveling. Daarnaast bepalen de verschillende randen rondom het plangebied het ruimtelijke karakter van de locatie. De noordelijke rand bevat grotendeels woonpercelen die met de achterzijde naar de planlocatie zijn gericht. Slechts incidenteel zijn er woningen met de voorzijde naar het plangebied gericht. Een smalle sloot op de grens met de planlocatie begeleidt deze woonpercelen. De woningen zijn vrijwel allemaal één tot twee bouwlagen met kap en er is veelal sprake van aaneengesloten bebouwing. Ook aan de oostelijke rand keren de woonpercelen zich met de achterzijde naar de planlocatie. Het beeld is hier echter meer open dan aan de noordzijde. De bouwhoogte is vrijwel overal één bouwlaag met kap. De zuidzijde kent een tweeledig karakter. Enerzijds is er sprake van een relatief groen en open tuindersgebied. Anderzijds is het bedrijfsperceel met bijbehorende bedrijfshal van het transportbedrijf dominant. Aan de westzijde is de Valkenburgerweg de bepalende structuur. Ter hoogte van de planlocatie en verder naar het zuiden is dit een incidenteel bebouwd lint met verspreide groen omkaderde woonpercelen. Direct tegenover de planlocatie verandert dit karakter door de realisatie van Rijnvaert.
Hier ontstaat in relatie met de Oude Rijn een waterrijke woonwijk met vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen van twee bouwlagen met kap.
11
2.2 Toekomstige situatie Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan van de ontwikkeling Nieuw Rijnvaert (Buro SRO, nr. SR190009, d.d. 26 maart 2021, zie bijlagen bij toelichting 1) vormt de basis voor het voorliggende uitwerkingsplan. De hoofdstructuur van dit stedenbouwkundig plan is het uitgangspunt voor de bestemmingssystematiek. Deze hoofdstructuur is gebaseerd op de aanwezige oost-westgerichte landschapsstructuur. Naast de woonstraten die deze structuur volgen komt dit tot uiting door een centrale singel, die van oost tot west de drager van de buurt vormt. De weg langs de singel loopt door naar het aangrenzende Rijnvaert.
Stedenbouwkundig plan
Bebouwing Het plan is zodanig opgezet dat alle woningen een oriëntatie op de openbare ruimte krijgen. Voorzijden van woningen begeleiden dus zowel de singel, de woonstraten als de groene ruimten. Nabij de entree worden hoogteaccenten tot vijf bouwlagen mogelijk gemaakt. Naast deze hoogteaccenten komen er accenten op de bijzondere punten in de structuur. Deze beëindigen de voornaamste zichtlijnen en benadrukken zo de hoofdstructuur. Het beoogde woonmilieu is een gevarieerde wijk met een dorpse schaal, afgestemd op korrel van de Rijnsburgse Vliet. Een afwisseling in traditionele en eigentijdse Hollandse architectuur is daarbij passend. Bewust gekozen accenten vormen unieke gebouwen die het plan verder verbijzonderen. Er zijn vier deelgebieden te onderscheiden: Singel, Nieuwe Vliet, Woonstraten en Valkenburgerweg. Voor de eerste drie deelgebieden wordt dezelfde sfeer beoogd, maar is het ambitieniveau bij de Singel en Nieuwe Vliet wat hoger dan bij Woonstraten. Het deelgebied Valkenburgerweg maakt minder onderdeel uit van de wijk, maar juist meer van de bestaande structuur. Voor dit deelgebied gelden daarom andere criteria. In het beeldkwaliteitsplan (Buro SRO, nr. SR190009, d.d. 26 maart 2021, zie bijlagen bij toelichting 2), dat als aanvulling op de welstandsnota wordt vastgesteld, zijn per deelgebied richtlijnen opgesteld.
Woningbouwprogramma Voor een gevarieerd beeld is het zaak verschillende woningtypen (vrijstaand, twee-onder-een-kapwoningen, rij- en hoekwoningen en appartementen) te mengen over de wijk als geheel. Delen met een herhaling van steeds hetzelfde woningtype zijn nadrukkelijk niet de bedoeling. Wel is het streven om aan de westzijde het
12
accent op vrijstaande woningen en tweekappers te leggen. Zo wordt aangesloten op het aangrenzende Rijnvaert. Aan de oostzijde is juist een compacter beeld met meer aaneengesloten bebouwing passend. Het woningbouwprogramma, dat vanwege de gewenste flexibiliteit enkele extra woningen mogelijk maakt ten opzichte van het stedenbouwkundig plan, bestaat indicatief uit de volgende woningaantallen: Woningtype
Aantal
vrijstaande woningen
17
twee-onder-een-kapwoningen
46
rij- en hoekwoningen
104
grondgebonden starterswoningen (XS-woningen)
18
appartementen
48
sociale huurwoningen (grondgebonden of gestapeld)
71
totaal
304 + 7 extra = 311
waarvan in de gemeente Oegstgeest (voorliggend bestemmingsplan)
140 + 2 extra = 142
Het voorliggende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om binnen de stedenbouwkundige hoofdstructuur verschillende woningtypen te realiseren en hierin, afhankelijk van de marktomstandigheden en de behoefte naar bepaalde type woningen, te variëren. Door het vastleggen van de stedenbouwkundige hoofdstructuur, die bestaat uit de water-, groen- en verkeersstructuur (zie navolgend), in combinatie met (bouw)regels van het voorliggende bestemmingsplan en de sturing via het beeldkwaliteitsplan, is de ruimtelijke kwaliteit van beoogde woonmilieu verzekerd. Groen Bij de centrale entree tot de wijk is er sprake van een losse bebouwingsstructuur met bouwvolumes in het groen. Dit zorgt ervoor dat het aangrenzende groengebied de 'Tuin van Oegstgeest’ de nieuwe wijk inkomt tot aan de centrale singel. In het centrum van de wijk is daardoor de groene, landschappelijke sfeer voelbaar. De oevers en het straatprofiel langs de singel vormen het belangrijkste structuur- en beeldbepalende groen in de wijk. Daarnaast zijn er op meerdere locaties grotere groene ruimtes aanwezig:
• • • • •
bij de entree tot de wijk in de vorm van een ruime groene voet waarop de beide appartementengebouwen zijn gesitueerd; tegenover de centrale entree, aan de noordzijde van de singel; op de kop van de singel aan de Valkenburgerweg; op beide uiteinden van de oostelijke woonstraat; in het verlengde van de fietsbrug naar Frederiksoord.
13
Groenstructuur
Water De centrale singel is de dragende structuur voor Nieuw Rijnvaert. De singel bestaat aan de westzijde uit een 10 m brede watergang met groene oevers en sluit aan op de waterstructuur van Rijnvaert. Daarmee ontstaat ook een vaarverbinding naar de Oude Rijn. In het westelijke deel komen aan de zuidelijke oever overtuinen en aanlegmogelijkheden voor boten. De tweede oost-westgerichte watergang ligt tussen Frederiksoord en Nieuw Rijnvaert. Dit betreft een opwaardering van de bestaande sloot tot een 6 tot 8 m brede watergang. De woningen komen er met de achtertuin aan te liggen en krijgen aanlegmogelijkheden voor boten. Beide watergangen worden op twee punten met elkaar verbonden; centraal in het gebied en aan de oostzijde. Vanuit alle woningen die met de (over)tuin aan het water grenzen is er een vaarverbinding met de Oude Rijn. Op de daarvoor noodzakelijke delen komen bruggen of vaarduikers. Overige kruisingen bestaan uit duikers. Met deze waterstructuur ontstaat er meer watercompensatie dan nodig, wat een bewuste keuze voor een waterrijk woonmilieu is.
14
Waterstructuur
Ontsluiting en parkeren Voor auto’s is Nieuw Rijnvaert uitsluitend te bereiken vanaf de Rijnsburgerweg. Na het transportbedrijf buigt de weg af en vormt deze een centrale entree tot de wijk. Vanaf daar leidt de route ten noorden van de singel verder naar de aangrenzende wijk Rijnvaert. Op meerdere punten takken woonstraten aan op de ontsluitingsweg. Aan de singel worden dit, de ontsluitingsweg uitgezonderd, eenrichtingsstraten. Alle straten worden 30 km/uurstraten. Centraal in het gebied komt een fietsverbinding met Frederiksoord. Deze takt aan op de straat Paedsenakker en doet tevens dienst als calamiteitenroute. Met deze verbinding ontstaan zowel in oostwest- als in noord-zuidrichting soepele fietsverbindingen over de 30 km/uurstraten naar de Valkenburgerweg. De routes kunnen aansluiten op de fietspaden in de ‘Tuin van Oegstgeest’, indien dat gebied zich ontwikkelt. Het parkeren vindt zoveel mogelijk plaats uit het zicht van de straten. Dit gebeurt door parkeerhoven en parkeerkoffers achter en tussen de blokken en indien mogelijk achter of onder de appartementen of groen ingepast. Slechts aan één zijde van de rijbaan komen langsparkeerplaatsen en een enkele keer haakse parkeerplaatsen.
15
Verkeersstructuur auto (boven) en fiets (onder)
16
3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek De NOVI is niet specifiek van toepassing op de beoogde ontwikkeling. De ontwikkeling moet echter wel in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking verantwoord worden. Deze verantwoording is opgenomen in toelichting paragraaf 3.1.3. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen op het gebied van een goede ruimtelijke ordening in het geding komen, kunnen krachtens de provinciale verordening of de algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling valt binnen de indicatieve zone van de Romeinse Limes, die een erfgoed van uitzonderlijke universele waarde zijn. Bij provinciale verordening worden de kernkwaliteiten van dit erfgoed van uitzonderlijke universele waarde uitgewerkt en geobjectiveerd. In toelichting paragraaf 3.2.3 en toelichting paragraaf 4.6 wordt dit nader toegelicht. De voorgenomen ontwikkeling raakt verder niet aan één van de nationale belangen zoals benoemd in het Barro. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden.
17
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 2.
3.
4.
De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
Planspecifiek Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 1.1.1, eerste lid, onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen, afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Het voorgenomen plan bestaat uit ten hoogste 311 woningen, waarvan ten hoogste 142 woningen binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan 'Frederiksoord Zuid' van de gemeente Oegstgeest maakt in het noorden van het plangebied met een uitwerkingsbevoegdheid ten hoogste 80 woningen mogelijk. Het voorgenomen plan wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Behoefte De behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling dient beschreven te worden. Uit het Programma ruimte van de provincie Zuid-Holland (zie toelichting paragraaf 3.2.2) volgt dat er in de Duin- en Bollenstreek tot 2030 een regionale woningbouwbehoefte van 11.000 woningen en een bovenregionale woningbouwbehoefte van 4.600 woningen is.