Bijlage 1 bij RM d.d. 1 december 2020 Evaluatie Retailvisie Z-20-139218 Oegstgeest

Evaluatie Retailvisie Leidse regio

29 april 2020

Voorwoord van de voorzitter van de Stuurgroep Retailvisie Leidse regio We presenteren de evaluatie van de Retailvisie op een breukvlak in de tijd. De bestrijding van het coronavirus houdt de wereld in zijn greep. We zien onszelf geplaatst voor een gezondheidscrisis van ongekende proporties. Een economische schokgolf trekt over het land. De Retail is één van de vele sectoren waar acute problemen zich aandienen. Lege winkelstraten, sluitende ketens, per decreet gesloten horeca en zeer onzekere vooruitzichten. Het is nu al duidelijk dat het aanzien van onze winkelstraten er anders uit gaat zien dan we tijdens het opstellen van deze evaluatie hebben kunnen voorzien. Veel van de voorzorgsmaatregelen die zijn getroffen zullen voor langere tijd gelden en zichtbaar blijven zoals het plexiglas bij de kassa’s. En het gebruik van digitale verkoopkanalen zal zich versterken. Bovenal is de vraag hoe bedrijven de actuele lockdownfase en de bijna zeker daaropvolgende recessie gaan doorkomen. Kunnen zij een langdurig verlies aan inkomsten doorstaan? Is de anderhalve meter economie praktisch uitvoerbaar en wat dat betekent dat voor verdienposities? Hoe gaat de vraag van de consument zich ontwikkelen en kunnen bedrijven daarop anticiperen? Grote vragen waarop we het antwoord voorlopig schuldig moeten blijven. Aan die kennis wordt wel gewerkt.

In opdracht van Economie071 heeft Blaauwberg een eerste inventarisatie van de economische schade voor de Leidse Regio in kaart gebracht. Het rapport ‘’ Economische gevolgen Coronacrisis voor de Regio 071’’ biedt inzicht en een kader waarbinnen we de omvang van de huidige economische klap kunnen begrijpen. Dit rapport bevat al enige handvatten in het zicht krijgen op de situatie in de Retail. De voorliggende evaluatie leert ons over de kansen en knelpunten die de regionale samenwerking ons biedt. Daarmee is er een basis voor een nieuwe fase in de regionale samenwerking, met als doel de sterke Retail die de ondernemers en inwoners van de Leidse regio verdienen. 17 juni 2020 Ton de Gans, Wethouder Zoeterwoude

Voorwoord van de auteur In deze evaluatie blikken we terug op de inspanningen – en het effect daarvan – ondernomen in het kader van de Retailvisie. De inhoud van de evaluatie is goeddeels voor de lockdown tot stand gekomen. We moeten constateren dat de coronacrisis het perspectief voor de Retail – en vele andere takken van ondernemerschap - aanzienlijk heeft gewijzigd. We vatten in dit voorwoord de stand van zaken tot en met eind april samen aan de hand van een aantal inzichten uit onze eerste corona-rapportage voor Economie071. De Retail behoort tot de geschatte 19.7% van de economie die als gevolg van de Corona-crisis acuut en vrijwel geheel is stilgevallen. De horecazaken noodgedwongen, met uitzondering van bezorging. En winkeliers hebben de vraag enorm zien kelderen onder het lockdown regime en zijn in sommige gevallen gesloten. Online verkoop compenseert minimaal, en biedt slechts soelaas bij winkels die al gewend waren aan multichannel verkoop. Daar komt bij dat de liquiditeitspositie van diverse retailers al bij aanvang gering was. Veel klappen kunnen diverse bedrijven niet verduren. En dat 2

terwijl ze zich hebben te wapenen tegen een aantal verwachte, zelfversterkende effecten: oplopende leegstand, wegvallen van horeca als bezoekmotief, teruglopende inkomens en consumentbestedingen, online concurrentie, wegvallen bezoekerseconomie. Het eerste structuureffect is in de vastgoedmarkt is al in beeld: transformatie van winkelpanden wordt relevante exit-optie voor vastgoedeigenaren ook op A-locaties. De grote uitzondering zijn de supermarkten en webwinkels die de vraag juist hebben zien toenemen. Zij behoren tot de geschatte 51.9% van de regionale economie die economisch meer weerbaar zijn. Dit over het algemeen sombere macrobeeld laat natuurlijk onverlet dat er ruimte is voor ondernemerschap. De sector kan er slecht voor staan, een individueel bedrijf kan zich daar aan onttrekken. Zo geldt de verkoop van bloemen als kwetsbaar: het is een luxeproduct, de ketens zijn verstoord, de vraag is ingezakt. Toch kan dat op het niveau van de individuele detaillist heel anders uitpakken. In sommige tuincentra is het ronduit druk. En er zijn bloemenhandelaren die omzetstijgingen van 40% melden. Bloemen zijn geen luxe meer, maar juist een troostproduct. Dat laatste – die bloemisten met spectaculaire omzetstijgingen - heeft ook iets te maken met de crisisperceptie door de individuele detaillist. De winkels – alle winkels - mogen open zijn.

Toch zijn heel veel winkels dicht, vanuit de verwachting dat er toch geen handel is. Dat maakt de winkels die wel open zijn en al hebben nagedacht over veiligheid en routing, interessant. Er zijn consumenten die niet bang zijn en zich wel aan de voorschriften over ‘social distancing’ houden. Daar valt op in te spelen. Het rapport biedt tevens al iets van een doorkijkje naar de toekomst. De lockdown (ook wel de ‘fase van de hamer’ genoemd) gaat stukje bij beetje worden opgeheven. Het slot gaat langzaam weer van de economie af. In deze periode (de ‘fase van de dans’) zullen nog steeds contactbeperkingen gelden maar is weer iets van economisch verkeer mogelijk. Bedrijven kunnen zich nu al voorbereiden op deze nieuwe situatie, de zogenaamde anderhalve meter economie. Economie071 heeft Blaauwberg gevraagd om een vervolgrapport te schrijven. Daar zal verder worden ingezoomd op de situatie per sector en een eerste beschouwing worden gegeven over de verwachte lange termijn trends. De positie van de Retail zal daar in worden meegenomen. De afronding van deze evaluatie heeft tegelijkertijd onvermijdelijk iets van een open eind. Er zullen vragen blijven komen over de betekenis van de crisis voor de Retail in onze regio. Het zal nog even zoeken zijn naar het juiste kanaal om deze vragen te adresseren. 29 april 2020 Rob Manders

3

INHOUD

Deel 1 Rapport in hoofdlijnen Inleiding Samenvatting

Deel 2: Analyse en documentatie

A.

Doen we de goede dingen?

1.

Het kader van de Retailvisie

2.

Trends en ontwikkelingen

3.

Tussenconclusie

B.

Doen we de dingen goed?

4.

Uitvoering van de Actielijnen

5.

Actielijn A: sterker maken wat sterk is

6.

Actielijn B: transformeren

7.

Actielijn C: saneren pdv-meters

8.

Beoordeling nieuwe Retail-plannen

C.

Wat zijn de resultaten? Tussenblad: resultaten nieuwe RMC toets

9.

Voortgang op de Retail-doelstellingen

Bijlagen

4

DEEL 1 RAPPORT IN HOOFDLIJNEN

5

INLEIDING De Leidse regio beschikt sinds 2017 over een regionale Retailvisie op initiatief van Economie071. Binnen Economie071 werken gemeenten, onderwijs- en kennisinstellingen en ondernemersorganisaties aan het uitvoeren van projecten die de regionale economie versterken. De Retailvisie was destijds één van de eerste concrete resultaten die uit de samenwerking is voortgekomen. De Retailvisie is vastgesteld in alle zes regiogemeenten: Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. Het biedt de regio een gezamenlijk kader om nieuwe retail-plannen te beoordelen, om actief het aantal winkelmeters te saneren en om de winkelfunctie terug te brengen tot 31 aangewezen toekomstbestendige winkelgebieden. De Retailvisie is destijds met de nodige urgentie tot stand gekomen. Het winkelbedrijf verkeerde in zwaar weer: bezoekersaantallen liepen terug evenals de omzetten en over het hele land vond een ‘shake-out’ plaats van winkelformules. De bijna iconische sluiting van de V&D panden, waaronder die in de Leidse binnenstad, zal velen nog bij staan. En haar opvolger Hudson’s Bay is inmiddels ook alweer vertrokken. De Retailvisie werd daarmee meer dan het aaneenrijgen van de bestaande gemeentelijke detailhandelsvisies. De noodzaak om ‘harde besluiten’ te nemen werd door velen onderschreven.

Minder meters, compactere winkelcentra en vooral inzetten op kwalitatief sterke winkelgebieden. Deze stevige inzet was ook ingegeven door de analyse dat er geen sprake was van een tijdelijke dip, maar van een structurele ontwikkeling. Retailexperts voorspelden in 2015 dat minimaal een derde van alle winkels op termijn haar deuren zou moeten sluiten. De redenen: online concurrentie, verschuivende bestedingspatronen (meer leisure en horeca) en koopkrachtverschuiving van kleinere centra naar de grote steden. Voor alle bij de Retailvisie betrokken personen – ondernemers, ambtenaren, bestuurders – was duidelijk dat de hand aan de ploeg moest worden geslagen. De Retailvisie is het kader geworden waarbinnen die acties hebben plaatsgevonden. Na drie jaar is het tijd om de balans op te maken, zoals vastgelegd bij de start van de Retailvisie. In deze evaluatie staan drie vragen centraal: A. Doen we de goede dingen? – Kloppen de uitgangspunten? Zijn de trends en ontwikkelingen die we destijds schetsen nog actueel? B. Doen we de dingen goed? - Wat is er in de afgelopen tijd aan werk verzet? Zijn de beschreven opgaven en taken uit het actieplan daadwerkelijk opgepakt? C. Wat zijn de resultaten? Hoe staat de retail in de Leidse regio ervoor?

6

RETAILMONITOR EN EVALUATIE Tegelijk met deze evaluatie wordt de eerste Retailmonitor071 gepresenteerd. De Retailmonitor biedt cijfermatig inzicht in de ontwikkelingen van de winkelgebieden. Beide documenten zijn sterk aan elkaar gelinkt, maar hebben verschillende doelen. De evaluatie heeft de functie van een spiegel en biedt zicht op wat er is gedaan en met wat voor resultaat. De monitor kan worden gezien als de ‘thermometer’ die in beeld brengt hoe de winkelgebieden ervoor staan. Het doel is om de Retailmonitor071 periodiek uit te gaan brengen.

WERKWIJZE Het opstellen van de Retailvisie is een uitgebreid en omvangrijk proces geweest. Er zijn verschillende werk- en ateliersessies georganiseerd voor winkeliers, vastgoedondernemers, ondernemersvertegenwoordigers, bestuurders en raadsleden. De visie is in alle gemeenten met een afzonderlijk raadsbesluit - en bijbehorende politieke discussie - vastgesteld. En ter uitvoering van de Retailvisie zijn weer nieuwe onderzoeksrapporten en actieplannen opgesteld. Voor de opzet van deze evaluatie is gekozen voor een lichtere, meer geconcentreerde inzet. In totaal zijn 34 respondenten geraadpleegd voor deze evaluatie, vanuit drie verschillende achtergronden: 1. ambtelijke woordvoerders vanuit de zes gemeenten 2. betrokken ondernemers, veelal voorzitters van winkeliersverenigingen en andere ondernemersvertegenwoordigers 3. de verantwoordelijke portefeuillehouders. De resultaten van deze gesprekken zijn gecombineerd met rapporten, cijfermateriaal en de actieve omgevingskennis van Blaauwberg. In de bijlagen van deze evaluatie treft u een volledige respondentenlijst aan.

7

SAMENVATTING

Als één van de eerste regio’s in het land beschikt de Leidse regio over een gezamenlijke Retailvisie. De Retailvisie is in 2017 vastgesteld en actief in alle zes regiogemeenten: Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. Het biedt de regio een gezamenlijk kader om nieuwe retail-plannen te beoordelen, om actief het aantal winkelmeters te saneren en om de winkelfunctie terug te brengen tot 33 toekomstbestendige winkelgebieden. De visie is in een later stadium voorzien van een gedetailleerd programma met een actieplan per locatie. In deze evaluatie maken we de balans op aan de hand van drie vragen. A. Doen we de goede dingen? Kloppen de uitgangspunten? Zijn de trends en ontwikkelingen nog actueel? B. Doen we de dingen goed? Wat is er in de afgelopen tijd aan werk verzet? Zijn de beschreven opgaven en taken uit het actieplan daadwerkelijk opgepakt? C. Wat zijn de resultaten? We toetsen de belangrijkste resultaten aan de hand van recente Locatus-data. De RMC-toets is nogmaals uitgevoerd.

A. DOEN WE DE GOEDE DINGEN?

We komen tot zes conclusies. 1. Een betere balans tussen vraag en aanbod door het terugdringen van het aantal winkelmeters. Hoewel het economisch klimaat sinds de start van de visie is omgeslagen staat de analyse dat de consumentenvraag verandert en er minder vraag is naar winkelmeters in het niet-dagelijkse segment nog steeds overeind. Dat leidt periodiek tot een kleine uitsortering in het winkelbestand: matig lopende ketens die omvallen, meer horeca in de winkelgebieden, opkomst van nieuwe concepten en verkoopstrategieën, zelfstandige winkeliers die het voor gezien houden en transformatie van voormalige winkelpanden naar andersoortige functies. In vergelijking met andere regio’s, lijkt het in de Leidse regio mee te vallen. Niettemin profiteert de detailhandel minder van de hoogconjunctuur dan andere sectoren. De vraag naar winkelruimte lijkt ook in de komende periode nog licht af te nemen. 2. Van de beschreven trends in de Retailvisie heeft een aantal zich echt doorgezet. De belangrijkste daarvan is wellicht de vraag naar branche- en functieverruiming. Zeker wanneer we deze trend koppelen aan de brede stedelijke trend van toenemende functiemenging van wonen, werken, winkelen en recreëren. Zeker in de binnensteden en winkelcentra, maar ook in de opmars van de zzp’ers in de woonwijken en de voorkeur om op nieuwbouwlocaties functies te mengen.

De Omgevingswet gaat deze trend mogelijk nog versterken.

8

3. Een tweede relevante trend die zich heeft doorgezet is de opschaling binnen de supermarktbranche. De klantvraag naar meer luxe, gemaksartikelen, verswaren en nicheproducten (biologisch, vegetarisch, veganistisch) maakt dat de assortimenten steeds groter worden. Dat betekent grotere supermarkten met steeds meer artikelen. 4. Een aantal trends is minder robuust gebleken. In een aantal gevallen is dat niet zo’n punt: de afnemende populariteit van pick-up-points vraagt bijvoorbeeld niet direct om grote beleidswijzigingen. Hetzelfde geldt voor de stagnatie van de filialisering van de winkelstraten. Dat ligt anders bij online verkoop en leegstand. De implicaties van beide trends zijn stevig verankerd in de Retailvisie. Aan de hand van achteraf bezien verkeerde verwachtingen (oplopende leegstand en zeer hoge inschattingen van online verkoop) is de opgave voor de Leidse regio uitgedrukt. De analyse dat het winkelaanbod de vraag overtreft lijkt in grote lijnen nog steeds wel te kloppen. Maar niet in de mate waarin dat in 2016 nog werd gedacht. Het is daarmee de vraag of het nu nog zinvol is een algemeen cijfer voor overcapaciteit van het aantal winkelmeters te hanteren. 5. De consumentvraag als leidend principe binnen de Retailvisie.

Voor duurzaam, koersvast beleid is de (veronderstelde) ontwikkeling van de consumentenvraag erg grillig en onvoorspelbaar gebleken (zie bijvoorbeeld de verwachtingen rond online-verkoop, pick-up-points en filialisering). Als zich een nieuwe trend lijkt voor te doen, is dat uiteraard belangrijk om in de gaten te houden, maar vaak blijken ze te vluchtig of onzeker om ze tot uitgangspunt van beleid te maken. Bovendien zijn er andere publieke belangen in de ruimtelijke ordening die zich niet altijd goed verdragen met trends in de consumentenvraag. Wil je de consumentenvraag altijd volgen, of moet je ook bij willen sturen, zoals in het geval van de toenemende vraag naar pakketbezorging aan huis? Of in het geval van outlet-achtige winkels in historische panden op a-locaties? Beide komt tegemoet aan consumentenvoorkeuren en zijn realistisch. Maar de nadelen zijn duidelijk. Dat vergt een meer gelaagde afweging, op basis van de vraag wat voor regio je wilt zijn. 6. De opgave voor het vervolg van de Retailvisie is de ontwikkelingen in de retail nadrukkelijker te plaatsen in de meer algemene ambities en uitdagingen waar deze regio voor staat. Een te smalle sectorale Retailvisie (alleen gericht op winkels en horeca, met de vermeende voorkeuren van een deel van de consumentenmarkt als beleidsbasis) kan het perspectief te veel vernauwen. Een meer integrale visie is nodig. B.

DOEN WE DE DINGEN GOED?

De uitvoering van de Retailvisie is georganiseerd in drie actielijnen. 1. Sterk maken wat sterk is 2. Transformeren van winkelgebieden buiten de detailhandelsstructuur 3. Verminderen van het aantal vierkante meters op pdv-locaties 9

Naast de actielijnen vervult de Retailvisie een belangrijke rol als richtinggevend kader bij de beoordeling van nieuwe Retailplannen. Aan de hand van voorgaande indeling vatten we de belangrijkste conclusies samen in onderstaand schema. Actielijn A Sterker maken wat sterk is Conclusies over de uitvoering

In een substantieel aantal gebieden heeft de visie bijgedragen aan dynamiek, organisatie en investeringen. De visie heeft een gevoel van urgentie weten op te wekken. En was in veel gevallen ‘de vonk’ waardoor een vorm van collectieve actie op gang is gekomen. De mate van actie is wel onevenwichtig verdeeld over de gebieden. Lang niet overal heeft de visie bijgedragen aan actie. De energie in het proces is sterk gaan liggen op het maken van actieplannen. De relatie tussen de op papier opgenomen activiteiten en praktijk is dun en vaak zelfs afwezig. Er is veel gebeurd, maar dat houdt weinig verband met de actieplannen. In de beleving van winkeliers is er na de start weinig meer vernomen. Deels heeft dit te maken met een bewuste keuze. De Retailmanager is er op voorspraak van ondernemers niet gekomen.

Factoren van invloed

• Eigenaarschap van winkeliers/ondernemers. Waar dat ontbreekt komt planvorming niet van de grond. • Organisatie van ondernemers. • Samenwerking in driehoek gemeente, winkeliers en de vastgoedeigenaar. • Verbinden van retail met brede omgevings-ambities leidt tot meer dynamiek.

Actielijn B Transformeren winkelgebieden buiten structuur Conclusies over de uitvoering

Zeer beperkte voortgang door ontbreken van betrokkenheid en belangstelling bij zowel ondernemers als gemeenten. Een meerderheid van de geraadpleegde winkeliers blijkt geen interesse te hebben in relocatie. De politieke steun voor transformatie is in de praktijk ook fragiel gebleken. Feitelijk slechts in twee gebieden echt vorderingen gemaakt: de Beatrixstraat in Leiden en de Oranjegalerij in Leiderdorp.

Factoren van invloed

• Er is geen bedrijfseconomische reden voor winkeliers om te verhuizen; de rendementen zijn prima. • Velen hebben met opzet voor een solitaire vestiging gekozen, opname in een winkelcluster past niet bij karakter en bedrijfsvoering winkels. • De winkelclusters passen niet bij ‘markt-verzorgingscirkels’ waar deconcentratie juist het uitgangspunt is.

Actielijn C Verminderen winkelmeters op pdv-locaties Conclusies over de uitvoering

Voor de oorspronkelijke inzet, het saneren van winkelmeters, is bestuurlijk weinig draagvlak gebleken. Daarmee is de aandacht verschoven naar marktpositionering van de pdv-locaties. Er wordt op geen van de vijf locaties beleidsinzet gepleegd om winkelmeters te schrappen.

10

Factoren van invloed

• • •

Onduidelijk toekomstperspectief: Baanderij, Lammenschansweg, deels WOOON (t.a.v. Ikea-locatie) Ontbreken van organisatie: ’t Heen en de Baanderij. Retailvisie strijdig met lopende afspraken: Lammenschansweg.

Beoordeling nieuwe Retailplannen Conclusies over de uitvoering

De ervaringen zijn wisselend. Aan de debetzijde zijn de volgende punten genoemd. • • •

•

De aanwezigheid van een gezamenlijk kader en vaste overlegstructuur is winst. Plannen en dossiers kunnen beter regionaal worden afgestemd. Het bespreken in brede kring zorgt voor zachtere gespreksverhoudingen, in plaats van een conflictmodel tussen twee of meer gemeenten Het kader disciplineert en bevordert de kwalitatieve standaard van winkelgebieden. Het toewijzingsbeleid is meer gericht op lange termijn structuurversterking in plaats van korte termijn meters maken of leegstand opvullen De regio kan met één stem optrekken naar de Provincie

Er is echter ook een creditzijde te benoemen. • •

Door het incidentele karakter van de Stuurgroep ontbreekt het gevoel van echte regionale afstemming of saamhorigheid De vereiste dpo-studie in diverse gevallen is een boterzachte voorwaarde. Feitelijk is het een escape om tegen de geest van de Retailvisie in de winkelcapaciteit uit te breiden

Het oordeel van de Stuurgroep – zover er een unaniem oordeel is – is een advies. De gemeente die de casus inbrengt kan dat advies opvolgen of naast zich neerleggen. Er is bij de meeste partijen geen wens om een meer verplichtend karakter aan het oordeel van de Stuurgroep toe te kennen. Factoren van invloed

• • • •

Aanwezigheid regionaal kader en overlegstructuur Incidentele karakter Stuurgroep bijeenkomsten Vastgelegde afspraken in stroomschema omtrent dpo-studie Gewenste gemeentelijke autonomie om definitief besluit te nemen

11

C. WAT ZIJN DE RESULTATEN?

We keren terug naar de doelstellingen zoals we die kunnen afleiden uit de Retailvisie, en brengen de resultaten in kaart in onderstaand schema.

Doelstelling

Resultaat

Overkoepelende doelstelling, balans in vraag en aanbod Kwantitatief: schrappen overcapaciteit aan winkelmeters

Toename aantal winkelmeters, verwachting is dat de trend nog even aanhoudt met een aantal nieuwgevestigde perifere winkels. Aantal winkelmeters per inwoner wel gedaald door bevolkingsgroei. Twijfel of deze trend doorzet gezien nieuwgevestigde perifere winkels.

Kwalitatief: verbeteren uitstraling, levendigheid en organisatie toekomstbestendige gebieden

•

Recreatieve centra staan nog meer onder druk. Leegstand is actuele problematiek in vier van de vijf centra. Nieuwe winkels dienen zich slechts mondjesmaat aan. Bovendien moet er maar net een ‘match’ zijn. De situatie op vastgoedmarkt werkt ook niet in het voordeel. Andere bestemmingen dan winkels of horeca renderen nauwelijks vanuit vastgoedperspectief bezien.

•

De boodschappenwinkelcentra staan er beter voor. De leegstand is flink afgenomen en vooral in de kleinere buurtcentra bijna afwezig. Heeft vooral met groei van supermarkten te maken.

•

De pdv-locaties hebben te maken met een onbestemd toekomstperspectief, beperkingen in bestemmingen en/of ontbreken van organisatie. De Rijneke Boulevard geldt als grote uitzondering.

(sub)doelstellingen Schrappen van zachte plannen

Een aantal zachte plannen zijn geschrapt: Meerburgerpolder Zoeterwoude, Oranjegalerij Leiderdorp en Kaasmarkt Leiden. Op basis van dpo effectenstudie zijn plannen op het MEOB terrein (Oegstgeest) van circa 13.000 m2 wel doorgegaan.

Terugbrengen van het aantal winkelgebieden van 41 naar 30

Feitelijk slechts teruggebracht van 41 naar 39 winkelgebieden. De Beatrixstraat en Oranjegalerij zijn daadwerkelijk geschrapt als winkellocatie.

12

Saneren vierkante meters pdv-locaties

Lichte tot zeer lichte daling totale winkelcapaciteit. Cijfers deels nog te controleren: grote sprongen in één Katwijks pand zorgen voor verstoord beeld.

Terugbrengen omvang solitaire locaties

Lichte daling, met name door sloop enkel leegstand pand in Leiden (woningbouw voor in de plek gekomen).

Recreatieve centra: vergroten nietdagelijks aanbod en verkleinen dagelijks aanbod

Een omgekeerde beweging heeft zich voorgedaan: meer dagelijks, minder niet-dagelijks. Het vertrek van diverse filialen in het mode&luxe segment is hierin zichtbaar.

Boodschappencentra: minder dagelijks en niet-dagelijks aanbod waar nodig (met name buurtcentra)

De 9 boodschappencentra met teveel dagelijks aanbod hebben het oppervlak met levensmiddelen juist uitgebreid. Deels gaat het om nieuwvestigingen (Nieuw Rhijngeest, Kooiplein). De 7 boodschappencentra met teveel niet-dagelijks aanbod laten een kleine daling zien in het niet-dagelijks segment.

13

DEEL 2 ANALYSE EN DOCUMENTATIE

14

A

DOEN WE DE GOEDE DINGEN?

15

1.

HET KADER VAN DE RETAILVISIE

We starten deze evaluatie met een schets van de Retailvisie op hoofdlijnen. We onthouden ons in dit hoofdstuk van commentaar. In hoofdstuk 2 gaan we in op de retailtrends die ten grondslag lagen aan de Retailvisie en stellen we de vraag: doen we (nog steeds) de goede dingen?

1.1

Zeven beleidsuitgangspunten

Voor het opstellen van gezamenlijk Retailbeleid hebben de partners van Economie071 zeven beleidsuitgangspunten bepaald: 1. Gemeenten sturen met een retailstrategie waarbij de verschillen tussen winkelbranches en de verschillen tussen horeca en retail vervagen. 2. Innoveren en versterken van de nu al sterke winkelgebieden in plaats van inzet op alle winkelgebieden. Minder, maar sterkere winkelgebieden. 3. Het aantal meters winkelruimte dient verminderd te worden in de regio. 4. Nieuwe trends zoals pick-up points moeten ruimte krijgen op PDV-locaties. 5. Het is van belang dat die sterke identiteiten verder versterkt worden en dat er keuzes gemaakt worden op functie, doelgroep en ambities voor de komende 10 jaar. 6. Er zullen duidelijke keuzes gemaakt moeten worden om de slecht functionerende buurtcentra of verspreide winkels qua functie te transformeren. 7. Samenwerking tussen vastgoedeigenaren, winkeliers en overheid.

1.2

Vier soorten retailgebieden

Volgende stap in de visie is het onderscheid naar vier typen winkelgebieden: 1. Recreatieve winkelcentra, complete winkelcentra gericht op ontspanning en vermaak. 2. Boodschappenwinkelgebieden, complete winkelcentra gericht op frequente aankopen in het dagelijks aanbod 3. Doelgerichte winkelgebieden, complete winkelcentra gericht op doelgerichte (niet-dagelijkse) aankopen en de oriëntatie hierop, omdat de artikelen groot van omvang of relatief duur zijn 4. Secundaire aankooplocaties, deze locaties functioneren naast de winkelgebieden in de detailhandelsstructuur. Aankopen doen gebeurt vaak impulsief, de winkelfunctie is ondergeschikt aan reizen of werken. De visie concentreert zich op de eerste drie typen. De twee kleine secundaire aankooplocaties in de regio maken geen onderdeel uit van de retailvisie. In totaal zijn 31 winkelgebieden opgenomen in bovenste drie typen, en daarnaast zijn er twee secundaire aankooplocaties. Zij vormen gezamenlijk de ‘detailhandelsstructuur 2025’. Solitaire winkellocaties en kleine, niet toekomstbestendig geachte, winkelcentra vallen buiten deze structuur. Daarmee onttrekken zij zich niet aan het beleid. Integendeel, het doel is om deze locaties te begeleiden naar een toekomst buiten de retail. We zouden ze kunnen beschouwen als ‘vijfde type’.

16

Niet meegenomen in de visie is de ontwikkellocatie Valkenburg. Op het voormalig vliegveld moeten onder meer 5.000 nieuwe woningen komen met bijbehorend winkelcentrum. De horizon van deze ambities ligt voorbij 2025 en daarmee voorbij de horizon van de Retailvisie. De partners geven op voorhand echter aan dat retail-investeringen in dit gebied welwillend worden bekeken.

1.3

Beleidsdoelen in de Retailvisie

Het scheppen van meer evenwicht in vraag en aanbod in de retail is het hoofddoel van de Retailvisie. Er zijn vier punten geformuleerd die feitelijk gezamenlijk de daarbij horende beleidsdoelen vormen: 1. 2. 3. 4.

Schrappen van zachte plannen (initiatieven voor retail, niet vastgelegd in bestemmingsplan) Terugbrengen van het aantal winkelgebieden van 41 naar 31 1 Saneren van vierkante meters op de PDV-locaties (perifere detailhandelslocaties) Terugbrengen van (gezamenlijke) omvang solitaire locaties.

Daarvan afgeleid zijn drie doelen voor de verschillende typen winkelgebieden (recreatief, doelgericht, boodschappenwinkelgebieden): • • •

1.4

Vergroten van het niet-dagelijks aanbod en verkleinen van dagelijks aanbod in recreatieve winkelgebieden. Verminderen van het aanbod dagelijks en niet-dagelijks in boodschappenwinkelgebieden waar het aanbod fors te groot is voor de vraag met name in buurtcentra. Verminderen van het aanbod niet-dagelijks in doelgerichte winkelgebieden waar het aanbod fors te groot is voor de vraag.

Gewenste uitkomsten

Volgende stap in de Retailvisie: de gewenste uitkomsten voor de drie typen winkelgebieden. •

Recreatieve centra zetten in op: ➢ een sterk centrum Leiden als de bovenregionale binnenstad waar alle bewoners van de regio de voorkeur aan geven voor winkelen in een binnenstad ➢ een unieke identiteit die past bij de doelgroep uit het verzorgingsgebied, ondersteund door passende branchering, marketing, verblijfsgebied en evenementen ➢ een versterking van de functiemenging ➢ het vergroten van het niet-dagelijks aanbod en het verkleinen van dagelijks aanbod ➢ het verkleinen van dagelijks aanbod heeft geen betrekking op uitbreiding van bestaande winkels ➢ een compacter en helder (met duidelijk begin en eind) winkelgebied.

•

Boodschappenwinkelgebieden zetten in op:

1

In de Retailvisie staat abusievelijk 30 winkelcentra, de toekomstbestendige winkelcentra bij elkaar opgeteld zijn het er echter 31 (exclusief de twee secundaire aankooplocaties).

17

➢ een unieke identiteit die past bij de doelgroep uit het verzorgingsgebied, ondersteund door passende branchering, marketing, verblijfsgebied en evenementen ➢ sterke basis van dagelijks aanbod, voornamelijk foodaanbieders ➢ de aanwezigheid van een full-service en een discount supermarkt, beide met een minimale omvang van 1000m² wvo ➢ een compleet dagelijks aanbod bestaande uit foodspeciaalzaken ➢ het aanvullen van het dagelijks aanbod met non-food zoals drogisterijen, slijterijen en warenhuizen met huishoudelijke artikelen (zoals Hema of Blokker) ➢ een compacter en helder (met duidelijk begin en eind) winkelgebied. •

1.5

Doelgerichte winkelgebieden zetten in op: ➢ het verminderen van het aantal vierkante meters ➢ het behoud van het doelgerichte karakter van het winkelgebied ➢ een complementair aanbod van de doelgerichte locaties waardoor locaties elkaar versterken in plaats van beconcurreren ➢ het versterken van het winkelgebied door brancheverruiming mits: o het niet gaat om levensmiddelen, mode of textiel o het groter is dan 1.000m² ➢ het versterken van het winkelgebied door het toevoegen van leisure-activiteiten. Voorbeelden hiervan zijn genoemd in het adviesrapport van RMC.

Toetsingskader voor nieuwe retailplannen

Uit berekeningen in de Retailvisie blijkt dat het totale aanbod aan winkelruimte in de Leidse regio in 2014 de geschatte marktvraag overtrof. Het totale aantal winkelmeters werd becijferd op ruim 455.000 m2. Aan de hand van inwonertal, prognose van de populatiegroei en diverse consumentendata (koopkrachtbinding, gemiddelde bestedingen, koopkrachttoevloeiing e.d.) is de vraag naar winkelruimte geschat tussen de 410.000 en 445.000 m 2. Het gaat om een prognose tot het jaar 2025. Dat betekende per saldo voor de Leidse regio een uitdaging om 10 tot 45 duizend m 2 te schrappen. Eerste stap in het beperken van het aanbod is kritisch te kijken naar nieuwe Retailplannen. We kunnen een onderverdeling maken in drie soorten plannen. 1. Harde plannen vastgelegd in bestemmingsplan. Deze planvoorraad blijft intact gezien toezeggingen en verplichtingen naar initiatiefnemers. Het gaat om een totaal van ruim 47.000 m2 aan winkelruimte, variërend van de komst van geheel nieuwe winkelcentra (Nieuw Rhijngeest in Oegstgeest en Verde Vista in Meerburg Zoeterwoude) tot uitbreiding -en revitalisatie- van bestaande centra (Kooilaan Leiden, Centrum Voorschoten). Met de toevoeging van deze planvoorraad aan het totale aanbod winkelmeters wordt de opgave in de Leidse regio nog wat groter. We komen op een totaal van ruim 490.000 m 2 winkelruimte.

Daarvan zou volgens de berekening in 2025 tussen circa 46.000 en 80.000 m2 moeten worden geschrapt voor het scheppen van een evenwicht tussen vraag en aanbod.

18

2. Zachte plannen, voor komst Retailvisie niet vastgelegd in bestemmingsplan. Deze onbestemde planvoorraad van bijna 45.000 m2 is met de komst van de Retailvisie ‘in principe’ geschrapt. De visie heeft enige flexibiliteit geboden in de hantering van deze stelregel. 3. Zachte plannen, aangemeld na de komst van de Retailvisie. Voor nieuwe plannen vanaf de installatie van de Retailvisie is een toetsingskader opgesteld. In het genoemde toetsingskader zijn verschillende beperkingen opgenomen ten aanzien van de vestiging van nieuwe retail-locaties. In hoofdlijnen komt het erop neer dat nieuwe winkelmeters buiten de aangewezen 31 locaties slechts bij hoge uitzondering mogelijk zijn. Alleen solitaire tuincentra, bouwmarkten en bepaalde niches (zoals een watersport gerelateerde winkel) komen in aanmerking. En supermarkten in een select aantal gebieden.2 En zelfs deze twee uitzonderingscategorieën dienen nog te voldoen aan diverse kwalitatieve eisen onder meer vastgelegd in een DPO of effectenstudie. 3 De toevoeging van winkelmeters binnen de 31 aangewezen locaties wordt ook niet zomaar toegestaan. In de regel is nieuwvestiging pas mogelijk na het schrappen van winkelmeters elders. Overigens spreken we hier enkel over het toevoegen van winkelmeters buiten het bestemmingsplan om.

Een vestiging van een winkel in een bestaand, voorheen leegstaand, pand blijft gewoon toestaan volgens geldende bestemmingsplannen.

1.6

Drie actielijnen

De Retailvisie benoemt drie actielijnen voor de uitvoering: • • •

Actielijn A: sterker maken wat sterk is: blijvend investeren in de 33 aangewezen toekomstbestendige winkelgebieden Actielijn B: transformeren van winkelgebieden buiten de detailhandelsstructuur Actielijn C: verminderen van het aantal vierkante meters op pdv-locaties.4

De eerste fase van de uitvoering van de actielijnen was het opstellen van gedetailleerde plannen per winkelgebied. Voor alle 31 aangewezen locaties wordt in samenspraak met ondernemers een actieplan gemaakt (actielijn A en C). Voor de tien niet-toekomstbestendige winkellocaties die buiten de detailhandelsstructuur vallen wordt een eigen actieplan gemaakt, wederom in samenspraak met ondernemers.

1.7

Organisatie

De voortgang op het Retaildossier wordt bewaakt en besproken binnen de Stuurgroep Retail bestaande uit bestuurders van de zes gemeenten en de ondernemersorganisaties (KOV, Koepel 2

Oranjewijk, Doeskwartier en (deels) Kerkwijk in Leiderdorp, en Molenwijk en Dorp in Katwijk. Een DPO is een Distributieplanologisch Onderzoek. We komen er later in deze evaluatie op terug. 4 PDV staat voor perifere detailhandelsvestigingen. In de regel gaat het om detailhandel die gezien hun omvang niet in traditionele winkelcentra passen. Denk aan bouwmarkten, meubelwinkels en woninginrichting, badkamer en keukenspecialisten. Een ander begrip is gdv: grootschalige detailhandelsvestigingen. Dat zijn winkels die niet handelen in volumineuze goederen met een minimaal vloeroppervlak van 1.500 m2. De Intersport-vestiging aan de Lammenschansweg is een voorbeeld van een gdv. Ten aanzien van locaties en clusters: er zijn in de Leidse regio wel pdv-locaties maar geen gdv-locaties. 3

19

Leidse regio en VNO-NCW). De Stuurgroep komt bijeen wanneer daar aanleiding toe is. Onder meer om nieuwe retail-plannen te bespreken (zie hoofdstuk 8). De Stuurgroep wordt voorbereid door een Werkgroep Retail waarin ambtelijke staf en ondernemersvertegenwoordigers plaats nemen.

20

2.

RETAILTRENDS: GRONDSLAG VOOR DE RETAILVISIE

De Retailvisie benoemt tien trends die de kleur van het winkellandschap bepalen. Dit tiental biedt de grondslag voor het beleid in de visie. In dit hoofdstuk reflecteren we op de tien trends en gaan we na in hoeverre ze nog actueel zijn. De tien trends zijn in hoge mate sectoraal: ze gaan in de meeste gevallen vrij exclusief over de retail zelf en niet om de relatie van de retail met de omgeving. Om het perspectief te verbreden sluiten we dit hoofdstuk af met een aantal voor retailbeleid relevante, maar wat bredere trends.

2.1

De tien trends uit de Retailvisie

1. De consument van morgen is een moment-consument “De consument van morgen wordt minder voorspelbaar door de huidige diversiteit in aankoopkanalen en aankooplocaties. Hij zal minder trouw zijn aan een bepaalde winkel maar ook minder trouw aan een vast kanaal.”

Consumenten worden onvoorspelbaarder in hun aankoopgedrag. In algemene zin wordt deze trend nog steeds ondersteund door experts en in de vakliteratuur. Vooral het schakelen tussen online en offline aankoop speelt daarbij een rol. Winkeliers spelen daarop in door middel van ‘multi-channel’ verkoop: een webwinkel naast de fysieke winkel (clicks and bricks). Inmiddels is ruim de helft van de Nederlandse webwinkels verbonden aan een fysieke winkel. Daarmee is niet gezegd dat alle consumenten impulsiever worden en altijd voor het gemak kiezen. Er zijn genoeg winkels met een kwalitatief goed product, sfeer of dienstverlening waarvoor klanten nog steeds graag omreizen. De retail is en blijft een markt met verschillende waren en daarmee ook verschillende klantgroepen. Het is een cliché, maar dé consument bestaat niet.

2. Groei in online winkelen gaat door “De huidige omvang van online aankopen is in de afgelopen tien jaar opgelopen tot bijna 14 miljard euro. Dit is zestien procent van de totale omzet binnen de Retail. De verwachting is dat dit aandeel oploopt tot boven de dertig procent in 2020.”

De inschatting van het aandeel online verkoop en toekomstig verloop ervan vormen een belangrijk onderdeel van de berekende marktruimte in de Retailvisie. En daarmee de inschatting hoeveel winkelmeters geschrapt moeten worden. Binnen de sector bestaat veel discussie over de accuraatheid van dit soort cijfers. Het is vooral de vraag wat er gemeten wordt. De genoemde 14 miljard euro is afkomstig van Thuiswinkel.org, de belangenverenging van online retailers. In die 14 miljard zit niet alleen de verkoop van kleding, schoenen, banken en andere fysieke artikelen. Het gaat ook om diensten die bijvoorbeeld reisbureaus, vliegticketverkopers en financiële dienstverleners leveren. Die laatste groep maakt 21

bijna de helft van de totale online verkoop uit. Anderzijds wordt de ambulante handel niet meegeteld in de offline verkoop. Recentere publicaties van Thuiswinkel.org maken wel een onderscheid tussen ‘spullen’ en diensten. Maar dat schept nauwelijks meer duidelijkheid. In een persbericht wordt het marktaandeel van online artikelenverkoop op tien procent geschat, inclusief horeca-verkoop via Thuisbezorgd. Elders in hetzelfde bericht wordt weer zeventien procent gehanteerd. Retail-deskundigen hanteren eigen cijfers. Marktonderzoeksbureau Strabo becijfert negen procent online verkoop, inclusief aankopen bij buitenlandse webwinkels en online verkoop door bestaande fysieke winkels. Het CBS schatte in 2017 in dat in totaal dertien procent van de retail-omzet via het online-kanaal gaat, maar waagt zich er na 2017 niet meer aan. 5 En het Koopstromenonderzoek Randstad komt in 2018 op een schatting van veertien procent. Deze gegevens worden gebaseerd op enquêtes. Harde omzetcijfers zijn vrijwel niet raadpleegbaar. De enquêtes hebben hun eigen nadelen. De non-respons op dit soort onderzoek is steeds hoger met de opkomst van internet, sociale media en het verdwijnen van de ‘vaste telefoonlijn’.

Voor het antwoord op de vragen moet de onderzoeker daarbij volledig vertrouwen op het geheugen van de geënquêteerde.6 Er is kortom geen sluitend antwoord te krijgen op de vraag hoe groot de online verkoop daadwerkelijk is. Als we afgaan op de beschikbare onderzoeken (met alle kritische noten daarbij) ligt het ergens tussen de negen en veertien procent. Minder dan de zestien en dertig procent uit de Retailvisie. Dat het aandeel in de verkopen via het online-kanaal de afgelopen periode is toegenomen, daarover bestaat weinig twijfel. Hoe ver dat aandeel in de komende periode nog zal worden opgerekt, is wel de vraag. Vooralsnog laten de grootste webwinkels (Zalando, Bol.com, Coolblue, Wehkamp) nog steeds rode cijfers zien. Investeren in marktvergroting is nog steeds het devies, de online markt is nog niet volwassen. En steeds meer webwinkels combineren online en offline. Coolblue opent aankomend voorjaar een vestiging in de Breestraat, alweer de tiende vestiging van het land.

3. Minder bezoekers aan de winkelstraat, maar langer “In de afgelopen drie jaar is het aantal bezoekers in de winkelstraten in Nederland teruggelopen met zeventien procent. … Als de consument offline gaat winkelen lijkt de verblijfstijd in het winkelgebied omhoog te gaan en geeft hij meer uit.”

De daling van het aantal bezoekers wordt landelijk onderschreven. In eerste instantie werd het wegblijven van de consument gezien als een crisiseffect. Maar ook recente jaargangen laten een daling zien. Aan de hand van City Traffic sensoren meet RMC jaarlijks het aantal passanten in een reeks van winkelstraten. Het aantal passanten neemt volgens deze tellingen al een aantal jaren af.

5

Er worden alleen nog cijfers over omzetontwikkelingen gepresenteerd (groei t.o.v. de voorgaande periode). Voor een kritische beschouwing over het meten van online bestedingen verwijzen we naar bijgaand artikel: https://www.emerce.nl/research/hoe-moeilijk-betrouwbaar-meten-online-bestedingen 6

22

Er lijkt daarmee sprake van een structurele ontwikkeling. Dat betekent overigens niet dat het in de centra minder druk wordt. Eerder het omgekeerde is het geval. Er wordt volop gewerkt, gewoond, gestudeerd en gerecreëerd in de binnensteden. Dat is echter niet het traditionele winkelpubliek en het verkeer onttrekt zich voor een deel aan de sensoren die staan opgesteld in de traditionele winkelstraten. Illustratief is de situatie in het drukke centrum van Amsterdam. De sensoren meten een daling van het aantal passanten in de Kalverstraat, in een binnenstad die te maken heeft een steeds verder groeiende stroom aan toeristische en zakelijke bezoekers. De verwachte langere duur van het bezoek van de consument heeft overigens voor een belangrijk deel te maken met opmars van de horeca in de winkelgebieden en binnensteden: koffiebars, lunchrooms, ijssalons. En een bezoek aan de horeca gaat niet noodzakelijkerwijs gepaard met een winkelaankoop. Tenslotte neemt in veel binnensteden de (kantoor)-werkgelegenheid buiten de retail de laatste jaren flink toe. Dat leidt tot meer zakelijk verkeer zonder een noodzakelijke wisselwerking met het winkelbedrijf. De economische functie van binnensteden wordt groter, ondanks een wellicht afnemend economisch belang van de winkels.

4. Pick-up points helpen de multi-channel consument “Pick-up points spelen in op behoeftes van de consument van morgen: gemak en efficiëntie. De consument kan winkelen gemakkelijker combineren met werken en reizen. In relatie tot de groei in online winkelen, groeit ook de vraag naar pick-up points. Alle grote supermarktketens spelen hier op in en hebben de intentie om de komende jaren tientallen afhaalpunten te openen.”

De markt voor pick-up points is snel opgekomen, maar lijkt te stageneren of zelfs in te zakken. We kunnen twee typen pick-up points onderscheiden: pick-up points in winkels en solitaire punten zonder nevenfuncties. Eerst de pick-up points in winkels. In 2016 besloot PostNL tot een tariefverlaging voor winkeliers met een PostNL servicepunt (bezorgen en afhalen). Het rendement per afgehaald pakketje daalden van 30 naar 20 cent. De vergoeding is niet alleen laag, het ‘runnen’ van een afhaalpunt vergt tijd en capaciteit. Steeds vaker zien winkeliers af van een afhaalpunt omdat de baten niet opwegen tegen de lasten. De combinatie ‘pakket ophalen en winkelen’ blijkt in de praktijk vaak tegen te vallen. Albert Heijn kondigde in 2016 al aan 156 PostNL balies te sluiten. Alleen daar waar geen ander PostNL punt in de omgeving was is een punt gehandhaafd. Ook de verwachte opmars van solitaire pick-up points heeft zich nog niet echt doorgezet. Begin 2019 meldde alweer Albert Heijn dat ze veertien pick-up points zonder winkelfunctie ging sluiten, veelal op bedrijventerreinen. De concurrentie van thuisbezorging was te groot geworden om de punten open te houden.

Er is ook een andere kant: opiniemakers als de Rijksbouwmeester en ook de publieke opinie lijkt zich inmiddels enigszins tegen de ‘race to the bottom’ van het gratis thuisbezorgen te keren en de effecten daarvan, zoals de ‘verdozing’ van het landschap, de slechte arbeidsvoorwaarden en de extra verkeersbewegingen. De pick-up points leken daar (deels) een oplossing voor en het is de vraag of er een alternatief is. Maar vooralsnog lijken ze geen groot succes.

23

5. Leegstand blijft stijgen “De landelijke stand op 1 januari 2015 is volgens Locatus 7,5 procent tegen 6,9 procent een jaar eerder. De verwachting is dat de leegstand landelijk verder zal stijgen tot minimaal veertien procent in 2020. (…) De sterkste stijging van de leegstand deed zich voor in grootschalige winkelgebieden en in centra van middelgrote steden. (… ) De leegstand in de Leidse regio varieert van vijftien tot zelfs dertig procent.

De winkelleegstand is in de periode tussen 2015 en 2019 gedaald. Landelijk meet Locatus op 1 januari 2019 een leegstandspercentage van 6,7 procent. In de Leidse regio is de leegstand met ruim 8.500 m2. De voornaamste reden voor de gestage daling (landelijk en lokaal) is de transformatie van winkelpanden naar andere bestemmingen (wonen, kantoor, andere bedrijfsruimte). Anderzijds zijn veel leegstaande winkelpanden ingevuld met een horecabestemming. Hoe de leegstand zich de komende jaren gaat ontwikkelen is zeer lastig te voorspellen. Er zijn experts die wijzen op de lichte stijging van de leegstand begin 2019 (van 6,7 naar 7,0 procent). De rek zou uit het transformeren van winkelpanden zijn. Panden die zich het beste lenen voor een transformatie zijn inmiddels uit de markt. Wat overblijft zijn meer incourante panden zonder perspectief op een bestemmingswijziging. Andere deskundigen wijzen op de blijvende groei in het aantal retail-meters, de hernieuwde opmars van ‘stenen winkels’ en de daling in leegstand in de afgelopen jaren. Het komt erop neer dat niemand echt weet wat er gaat gebeuren. De leegstandsontwikkeling zal in ieder geval mede afhankelijk zijn van de conjunctuur en de mogelijkheden tot transformatie en functieverruiming. De druk op de ruimte in de Leidse regio lijkt in ieder geval groot genoeg om winkelpanden met nieuwe functies te vervullen.

6. Consument wil herkenbaarheid “Consumenten winkelen graag bij winkels die ze kennen en waarvan ze weten wat er te koop is. Om op te vallen bij de consument is herkenbaarheid dus van toenemend belang. Sterke formules en merknamen hebben de toekomst. Dit is ook terug te zien in het oplopend aantal filiaalbedrijven in winkelstraten in de afgelopen jaren.”

De gewenste herkenbaarheid beperkt zich in de praktijk tot een beperkt aantal bedrijven. De jaarlijkse ranglijsten van sterke merken zijn behoorlijk stabiel: Albert Heijn, Bol.com, Kruidvat, Action, Hema en Ikea. Het gaat deze bedrijven over het algemeen goed, met stijgende omzetten en vergroting van het marktsegment. Maar dat geldt niet voor de hele categorie filiaalbedrijven. De filialisering van het winkelbestand is in de afgelopen jaren juist afgenomen. De Volkskrant wees al in 2016 op een kleine ommekeer in de winkelstraten ten faveure van de kleine zelfstandige ondernemer. Een aantal bekende winkelformules is sindsdien uit het straatbeeld verdwenen, zoals Sissy-boy, CoolCat, Intertoys, Men At Work, the Phone House, Charles Vögele, Scapino, Kijkshop, Op=Op Voordeelshop en natuurlijk de V&D en Hudsons Bay.

24

Het blijft koffiedikkijken welk merk het wel gaat redden en welke niet. De Hema kwakkelt al enkele jaren, Blokker heeft het zwaar en ook C&A maakt financieel moeilijke tijden door. Allemaal sterke en oer-Hollandse merken.

7. Grenzen tussen branches vervagen “One stop shopping wordt voor de consument van morgen steeds belangrijker omdat er wordt gekozen voor gemak en efficiënt winkelen. Winkeliers gaan daardoor steeds vaker een assortiment aanbieden dat in feite branchevreemd is. (…) Branchevervaging is niet alleen binnen de retailsectoren zichtbaar, maar ook tussen horeca en retail (blurring genoemd) en ook tussen retail en dienstverlening (verkoop van zorgverzekering bij Kruidvat en notarisaktes bij Hema).”

Deze trend is nog steeds actueel. De vervaging tussen branches is onderdeel van een bredere trend, de toenemende functiemenging. Dat gaat verder dan het bijna spreekwoordelijke wijntje bij de kapper of boekenzaak. Het gaat om een grootschalige herziening van onze strenge ruimtelijke scheiding tussen wonen, werken en recreëren. We komen er in het vervolg van dit hoofdstuk nog op terug.

8. Supermarkten; minder in aantal, groter in oppervlakte “De grootste en meest bekende spelers in de food sector zijn in het supermarktsegment te vinden. (…) In de komende jaren zullen de supermarkten uitbreiden in vierkante meters omdat men een breder assortiment wil aanbieden en de winstverwachtingen voor grotere supermarkten beter zijn. Tegelijkertijd zien we op ‘high traffic locaties’ supermarkten met een kleiner assortiment opkomen, zoals Ah to Go en Spar Citystore. De supermarkten met een gemiddelde grote tussen de 500 en 1.000 m2 zullen gaan verdwijnen.”

Deze trend is aan alle kanten zichtbaar, ook in de Leidse regio. De verkoop in het dagelijkse segment zit al enkele jaren in de lift, vooral in het luxesegment. De supermarkten verbreden naar het luxesegment, maar ook in het lagere prijssegment is steeds meer keus. En verbreding van het assortiment vergt meer winkelruimte. In de Leidse regio zien we het aantal supermarktmeters dan ook stijgen. Het aantal supermarktfilialen daalt echter nog niet. Dat heeft veel te maken met gepleegde nieuwbouw en revitalisatie. Het nieuwe Kooiplein heeft een extra supermarkt erbij gekregen, Nieuw Rhijngeest beschikt inmiddels over een eigen supermarkt en het opgeknapte centrum van Voorschoten telt zelfs twee nieuwe supermarkten (waaronder een kleinere biologische).

9. Horeca in winkelstraten populairder “De consument van morgen wil tijdens het winkelen meer gebruik maken van recreatieve mogelijkheden op het gebied van horeca en leisure. (…) Als de consument langer verblijft in een winkelgebied is de kans op een hogere besteding groter. Bovendien is de tevredenheid van de consument gekoppeld aan zijn verblijfstijd.” 25

De opmars van de horeca in de binnensteden en winkelcentra is onmiskenbaar. Deels zijn het dezelfde klanten als voor de winkels, maar de klantgroep is veelzijdiger. Bewoners maken steeds vaker gebruik van omliggende daghoreca zonder winkelbezoek: het centrum als ‘verlengde huiskamer’. En de toename van het werkverkeer heeft ook zijn impact. In de wijken is al enige tijd merkbaar dat steeds meer bewoners vanuit huis werken (als zelfstandige of in het kader van thuiswerken). Deze groepen gaan zich steeds nadrukkelijker manifesteren en oefenen een koopkrachtige vraag uit naar nabije lunchvoorzieningen. Tegengeluiden zijn er ook. Koninklijke Horeca Nederland waarschuwt voor een ‘overkill’ aan horeca in met name de binnensteden. Er wordt gewezen op extreme stijgingen van het aantal horecabestemmingen in onder andere Rotterdam (+ vijftig procent), Den Haag (+ veertig procent) en ook Leiden (+ twintig procent). De vraag is hoeveel horeca een stad kan hebben om een gezonde sector te houden.

10. Focus op de binnensteden “Als de consument gaat winkelen, kiest hij vaker voor een grote binnenstad. De binding met zijn eigen binnenstad neemt eveneens af. (…) Een toekomstbestendige binnenstad behelst méér dan winkelen alleen. Er is ook ruimte voor wonen, werken en andere binnenstedelijke functies. Binnensteden gaan van ‘places to buy’, naar meer aangename ‘places to be’.”

In de Leidse binnenstad is de winkelfunctie al enige tijd ondergeschikt aan het raken ten opzichte van andere functies. De resultaten in de BinnenstadsIndex van Leiden spreken wat dat betreft boekdelen: Aantal winkels Werkgelegenheid detailhandel Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid totaal Aantal woningen in binnenstad

2008 100 100 100 100 100

2015 83 91 104 100 113

2018 79 93 129 108 117

De binnenstadseconomie bloeit als bijna nooit tevoren, maar dat is niet zichtbaar in het aantal winkels of de werkgelegenheid in de detailhandel. Veel meer dan een koopcentrum ontwikkelt de Leidse binnenstad zich naar een campus. Een plek waar gewoond, gewerkt, gestudeerd en gerecreëerd wordt. De winkelfunctie heeft daarin een aandeel, maar wel een slinkend aandeel. Kennis is al enige tijd feitelijk het belangrijkste ‘handelswaar’ van de Leidse binnenstad. Enigszins een uitzondering op de regel is het vernieuwde Leidschenhage dat in stappen toewerkt naar een nieuwe marktpositie onder de merknaam ‘Mall of the Netherlands’. Geen binnenstad en vooral een concentratie van winkel en leisure functies. De bezoekersaantallen van de reeds geopende delen van het winkelcentrum hebben de verwachtingen doen toenemen. Vanuit deze regio wordt met argusogen gekeken naar deze ontwikkeling, en de effecten ervan op de 071 retail.

26

2.2

Samenvatting: reflectie en beleidsconsequenties

Trend Retailvisie

Reflectie

Beleidsconsequenties

1. Consument wordt minder voorspelbaar

In grote lijnen nog actueel.

-

2. Groei online zet door

•

Online-ontwikkeling zorgt niet eendimensionaal voor minder winkels, er spelen meer factoren mee die tot verandering leiden. Wees voorzichtig met voorspellingen over afname offline ten gunste van online.

• •

3. Minder bezoekers aan de winkelstraat, maar langer

Actueel. Twee aanvullingen. •

•

4. Pick-up points helpen de multi-channel consument

• • •

5. Leegstand blijft stijgen

•

•

6. Consument wil herkenbaarheid

Aandeel online-kanaal stijgt, maar wordt vaak overschat. Toename combinatie online en offline (web en fysieke winkel). Onzeker of en hoever stijging doorzet.

•

•

In binnensteden wordt het juist drukker (vooral buiten de winkelstraten). Langer verblijf leidt niet per se tot meer winkelaankopen maar is gevolg van meer horeca, woonen werkfuncties.

Voorzichtig met consequenties verbinden aan passantenstromen en wifi-tellingen voor winkelbeleid.

Pick-up points (nog) geen dominante trend. Thuisbezorging is nog steeds meer populaire alternatief. Wel (maatschappelijke) discussie over wenselijkheid toenemende thuisbezorging.

Beperken verwachtingen solitaire pick-up points op pdv-locaties.

Afgelopen jaren is leegstand gedaald, met name door transformatie. Perspectief onzeker, mede afhankelijk van mogelijkheden tot transformatie.

Actieve sturing op verplaatsing solitaire winkels lijkt niet direct noodzakelijk om leegstand in winkelgebieden te voorkomen.

Behoefte aan herkenbaarheid beperkt zich tot enkele merken, vooral in het dagelijkse segment. Filialisering lijkt tot stilstand gekomen. Veel bekende ketens zijn de afgelopen jaren verdwenen of hebben het moeilijk.

Filialisering niet integraal onderdeel maken van beleidsinzet. Het nastreven van een minimaal percentage ketens in een winkelgebied is niet zinvol.

27

7. Grenzen tussen branches vervagen

Nog steeds actueel.

Blijven inzetten op functiemenging en -verruiming in winkelgebieden.

8. Minder maar grotere supermarkten

Nog steeds actueel.

-

9. Toename horeca in winkelgebieden

Nog steeds actueel.

Rekening houden met toekomstige verzadiging markt.

10. Focus op de binnensteden; van places to buy naar places to be

Nog steeds actueel.

Bijzondere positie binnenstad erkennen en uitdragen.

2.3

Aanvullende trends

We vullen het beeld van de tien trends aan met enkele relevante en wat bredere trends uit de ‘urban studies’.

Eerste aanvullende trend: een nieuwe generatie consumenten We maken een generatiewisseling mee van babyboomers naar millennials. De babyboomgeneratie is de grootste generatie Nederlanders ooit, met een vrij sterk samenhangend profiel. De babyboomers worden langzamerhand opgevolgd door generaties met meer diversiteit. De generatiewisseling betekent veel voor werk (meer zelfstandigen en zzp-ers, meer loopbaanwisselingen), ruimtelijke ordening (minder eenduidige voorkeur voor huis-met-tuin) en de consumentenmarkt. We zetten de verschillen tussen de generatie babyboomers en ‘millenials’ op een rij. 7 Voor de Retail is vooral het veranderende consumptiepatroon van belang. Babyboomers

Millennials

Culturele oriëntatie

Homogeen, Nederlands

Heterogeen, meertalig

Cultureel verleden

Individualisering als reactie op de verzuiling

Op zoek naar nieuwe samenhangen

Opleidingsniveau

Mbo+

Hbo+

Woonaspiraties

Koopwoning suburbaan, groen, parkeren, berekenbare omgeving

Koop / huur stedelijk, woonloopbaan, appartementen, prikkels

7

Het onderscheid tussen millenials en babyboomers is natuurlijk grofmazig. Binnen generaties bestaan verschillen en generaties zijn niet duidelijk af te bakenen. Maar als analytisch concept is het wel behulpzaam om veranderingen te duiden.

28

Wooncultuur

Scheiding wonen en werken

Combinatie wonen, werken, recreëren

Consumptiepatroon

Bezitsopbouw, niet-dagelijks goederen, ‘spullen’

Dienstverlening, sport, verzorging, beleving, ‘foodies'

Context voor arbeid

Loondienst, vast contract

Zelfstandigheid, flexibele contracten, aangevuld met loondienst

Auto

Multimodaliteit

Participatie in omgeving

Reageren op waar overheid mee komt

Zelf doen, ‘handmade urbanism’

Gezondheidszorg

Verwachting dat systeem curatieve zorg levert

Verwachting dat systeem cureert, maar ook individuele keuzes (preventie en life style) ondersteunt

Mobiliteit

Tweede aanvullende trend: toenemende functiemenging De Nederlandse planologie is sterk geënt op de scheiding van functies. In wijken wordt gewoond. Op bedrijventerreinen en kantoorboulevards wordt gewerkt. Rondom de plassen, in de bossen en op het strand wordt gerecreëerd. De scheiding tussen wonen en werken wordt poreuzer. We zien het terug in de opmars van de zelfstandigen: er komt meer werk de wijken in. Die werkfuncties laten zich ook steeds beter verdragen in een woonomgeving, uiteraard op bedrijvigheid in de hogere milieucategorieën na. Aan de andere kant worden op steeds meer bedrijventerreinen woonfuncties toegevoegd. Bedrijvigheid met (mogelijke) overlast gaat steeds meer naar de randen van de agglomeraties. Niet het scheiden van functies, maar het mixen ervan begint steeds meer de norm te worden in het denken over stadsontwikkeling. Met de komst van de Omgevingswet wordt de mogelijkheid om deze trend te versterken en te faciliteren op wijkniveau alleen maar groter. Dat is ook terug te zien in de eerder geconstateerde branchevervaging en blurring in binnensteden, dorpscentra en wijkwinkelcentra. Binnensteden en andere centra verdichten, met ruimte voor verschillende soorten functies: wonen, werken, ontmoeten, onderwijs, recreatie. Dat vraagt een andere kijk op binnensteden en winkelcentra.

De winkelleegstand in aanloopstraten is niet opgelost met de aantrekkende economie van de afgelopen jaren. De centra veranderen structureel van karakter.

Derde aanvullende trend: centra XL In het verlengde van de vorige trend: de geografische omvang van de kernwinkelgebieden neemt af (op een enkele uitzondering als Amsterdam na). Het winkel- en horecagebied concentreert zich verder tot de kern. Daar doorheen en omheen krijgen al die andere functies een plek (wonen, ambachten, kantoorwerkgelegenheid, recreatie, cultuur, welness). De binnensteden zijn

29

aantrekkelijke en populaire vestigingsplekken geworden. De sub-urbanisering is omgekeerd, de binnensteden worden Centra XL. Vierde aanvullende trend: trek naar het centrum Die populariteit van binnensteden en centra is het sterkst zichtbaar in de kennissteden: kennis blijkt te gedijen bij hoge dichtheden. Creativiteit, innovatie en de daarbij horende talenten trekken naar de plekken waar het toch al druk is. Bedrijven en jonge talentvolle mensen volgen elkaars voorkeuren. Dat is goed te zien in onderstaand overzicht van de groei van het aantal banen in de centrumsteden van een aantal (in economisch opzicht bloeiende) kennisregio’s, ten opzichte van de groei in de omringende, suburbane gemeenten.

Leidse regio Haagse regio Groot-Amsterdam Brainport Eindhoven Utrecht

Banenontwikkeling centrumstad 2012 – 2016 + 3.7% + 2.0% + 11.2% + 4.3% + 2.9%

Suburbane banenontwikkeling 2012 - 2016 - 2.7% - 0.3% + 0.6% - 2.1% - 1.7%

Voor de winkelgebieden is het gevolg dat transformatie en functiemenging met name in de kern van de agglomeratie een lonkend perspectief is. Voormalige winkelpanden laten zich daar snel vullen met andersoortige bedrijvigheid of hoogstedelijke woonfuncties. Aan de randen is de uitdaging groter, nieuwe functies komen minder prominent in beeld als alternatieven voor winkelruimte.

2.4

Tussenconclusie: doen we de goede dingen?

Terug naar de vraag uit de inleiding: doen we (nog) de goede dingen? Is het kader en zijn de onderliggende veronderstellingen van de Retailvisie nog actueel? We komen tot zes conclusies. 1. Een betere balans tussen vraag en aanbod door het terugdringen van het aantal winkelmeters. Hoewel het economisch klimaat sinds de start van de visie is omgeslagen staat de analyse dat de consumentenvraag verandert en er minder vraag is naar winkelmeters in het niet-dagelijkse segment nog steeds overeind. Dat leidt periodiek tot een kleine uitsortering in het winkelbestand: matig lopende ketens die omvallen, meer horeca in de winkelgebieden, opkomst van nieuwe concepten en verkoopstrategieën, zelfstandige winkeliers die het voor gezien houden en transformatie van voormalige winkelpanden naar andersoortige functies. In vergelijking met andere regio’s, lijkt het in de Leidse regio mee te vallen. Niettemin profiteert de detailhandel minder van de hoogconjunctuur dan andere sectoren. De vraag naar winkelruimte lijkt ook in de komende periode nog licht af te nemen. 2. Van de beschreven trends in de Retailvisie heeft een aantal zich echt doorgezet. De belangrijkste daarvan is wellicht de vraag naar branche- en functieverruiming. Zeker wanneer we deze trend koppelen aan de brede stedelijke trend van toenemende functiemenging van wonen, werken, 30