Document · PDF

A6 Brief d.d. 17 mei van Rohe Advocatien - Bewoners Wickenburg met Zienswijze Ontwerpbestemmingsplan Nieuw Rhijngeest Zuid - Wonen

Besluitvormende raadsbijeenkomst 3 juni 2021, gemeente OegstgeestBij agendapunt: Lijst van ingekomen stukken9.797 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oegstgeest Postbus 1270

2340 BG Oegstgeest Tevens per email: info@oegstgeest.nl

(cc: vries@oegstgeest.nl) ROHE ADVOCATEN

onderwerp : 1183.002 - Bewoners Wickenburg / gemeente Oegstgeest 17 mei 2021 uw referentie : 17/104210/zienswijze ontwerpbestemmingsplan "NieuwRhíjngeest Zuid (wonen)"

Geachte raad,

Op 18 maart 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders via publicatie in de Staatscourant kenbaar gemaakt dat het ontwerpbestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid (wonen)" ter inzage ligt (hierna: "het Ontwerp"). Het Ontwerp ligt vanaf 18 maart tot en met 29 april 2021 samen met de bijbehorende bijlagen ter inzage. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheíd een zienswijze op het Ontwerp in te dienen.

Namens en op verzoek van:

1. De heer R. Nocker en mevrouw S. Koken, beiden wonend aan de Wickenburg 11 (2342 CE) Oegstgeest;

2. De heer B. Kimman en mevrouw S. Kimman, beiden wonend aan de Wickenburg 13 (2342 CE) Oegstgeest;

3. De heer F. Hartong en mevrouw W. Hartong, beiden wonend aan de Rhijnhofweg 2 (2342 CP) Oegstgeest;

4. De heer J. Verhaar, wonend aan de Wickenburg 9 (2342 CE) Oegstgeest; 5. De heer M. Kappen en mevrouw I. Perotti, beiden wonend aan de Rhijnhofweg 2a (2342 CP) Oegstgeest;

6. De heer G.J. Van der Valk, wonend aan de Rhijnhofweg 4 (2342 CP) Oegstgeest;

Herengracht 514 ? 1017CC Amsterdam ? www.roheadvocaten.nl office@roheadvocaten nl t+31 20 737 01 28 f+31 20 850 92 20 KvK: 34 3(:í 80.80 ledeíe aanspÏakelijkheid van Ro%e Advocaken, vennoíen en medeweÏkeíx is bepeíkí {oí heí bedïag daí wordí uiígekeerd onder de berüepiaanspíakelijkheidsveízekering. Any liabiliíy ol Rohe Mvoca{eÏ, i{s paí{Ïeís and :íS employees shall be limi{ed ío íhe amüums paid under íhe prolessional liabiliíy insurance.

nSí?lE ROfü ADVOCATEN

7. De heer D. van Eijk, wonend aan de Rhijnhofweg 4A (2342 CP) Oegstgeest; 8. De heer F. de Jong en mevrouw L. Dudínk, beiden wonend aan de Rhijnhofweg 6A (2342 CP) Oegstgeest; 9. De heer S. Timmermans en mevrouw A. Sleddering, beiden eigenaren van het perceel Wickenburg 1, (2342 CE) Oegstgeest, thans beiden wonend aan de Jac P Thijsselaan 22 (2341 PC) Oegstgeest; 10. De heer N. Savage en mevrouw S. Bayon Perez, wonende aan de Wickenburg 2 (2342 CE) Oegstgeest;

11. De heer D. Agnolon en mevrouw V. Agnolon, wonende aan de Wickenburg 6 (2342 CE) Oegstgeest;

12. De heer L. Blokhuis en mevrouw E. Blokhuís, wonende aan de Wickenburg 4, (2342 CE) Oegstgeest,

(hierna gezamenlijk te noemen: "Bewoners van Wickenburg") díende ik op 28 april 2021 een inleidende zienswijze in tegen het Ontwerp.

Bij email van de heer A. de Vries d.d. 3 meí 2021 is aan de Bewoners van Wickenburg desgevraagd een termijn van twee weken geboden om hun zíenswijze aan te vullen. Daarbij is - terecht - gewezen op de recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak waarin de Afdeling heeft geoordeeld dat het (tijdig) indienen van een zíenswijze in afwachting van aanpassing door de wetgever van artikel 6:13 Awb niet langer een vereíste is voor een ontvankelijk beroep (ABRvS 14 april 2021, 201908374/1/R3) ín onder meer bestemmíngsplanprocedures. Ondanks deze recente rechtspraak hechten de Bewoners van Wickenburg eraan dat hun inhoudelijke zienswijze reeds voor de vaststelling van het definitieve bestemmingsplan bij de gemeenteraad bekend is, zodat de raad in de gelegenheíd is de voor de Bewoners van belang zijnde aspecten te betrekken bíj de defintieve vaststelling van het Bestemmingsplan en een beroepsprocedure mogelijk kan worden afgewenteld.

Het Ontwerp

1. Het Ontwerp voorziet in de bouw van 800 woningen met bijbehorende parkeervoorzíeningen, op de gronden gelegen tussen de deels te realiseren/verlengen Binnenrijn en het plangebied van het bestemmingsplan "Nieuw-Rhijngeest Zuid -

2/13

HREE ROHE ADVOCATEN

bedrijven". Van de 800 woningen worden 300 studentenwoningen mogelijk gemaakt. Van de 500 te realiseren reguliere woningen, is 25% bedoeld voor sociale huur. Tevens is in het Ontwerp voorzien in een sloepenhaven met 60 ligplaatsen centraal in het plangebied. Rond deze sloepenhaven wordt, naast woningbouw, tevens 2.500 m2 bvo (brutovloeroppervlakte) aan commercíele/maatschappelijke functies mogelijk gemaakt, waaronder 1.500 m2 bvo aan horeca la, lb en lc, exclusief bijbehorende horecaterrassen. Het Ontwerp voorzíet tevens in ligplaatsen langs beide zijden van de Binnenrijn, welke ligplaatsen, aldus de toelichting, uitsluitend zijn bedoeld voor de bewoners van het plangebied. Het Ontwerp voorziet ten slotte vrijwel overal (behalve ter hoogte van Wickenburg) in een groenstrook langs het water. 2. De toegestane bouwhoogtes van de beoogde bebouwing varieren van 16m direct aan het

water, tot 20, 25 en 40 meter in het daarachter gelegen plangebied. Aan een gedeelte van het plangebied tegenover Wíckenburg is geen maximale bouwhoogte toegekend. Daar zijn bouwwerken, geen gebouwen toegestaan zonder begrenzing in hoogte. Het bestemmingsplan bevat voorts een bebouwingsdichtheid van 45-70% van de bouwvlakken.

In het bestemmingsplan is voorts een bínnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om alle maatvoeringen en percentages met 10% te verhogen. 3. De 300 studentenwoningen zijn in het Ontwerp voorzien ín het zuidelijk deel van het plangebied. Dít gedeelte van het plangebied laat een bouwhoogte tot maximaal 40 meter toe. Deze 300 woningen worden ín het Ontwerp 'bij recht' mogelijk gemaakt. De sloepenhaven en de ligplaatsen langs de Binnenrijn worden eveneens "bij recht" mogelijk gemaakt.

4. De bouw van de overíge 500 woningen en de commerciele voorzieningen zijn voorzien in het overige deel van het plangebied, onder meer recht tegenover Wickenburg. De toegestane bouwhoogte tegenover Wickenburg bedraagt 16 meter direct aan het water met daarachter 25 meter. Voor deze ontwíkkelingen is een uitwerkíngsplicht opgenomen, ten behoeve waarvan het Ontwerp in acht te nemen uítwerkingsregels bevat. Het Ontwerp bevat tevens een bouwverbod totdat een uitwerkingsplan is vastgesteld. Tevens is de mogelijkheid geboden om bij omgevingsvergunning van dit bouwverbod af te wíjken.

3/13

nRïi ROHE ADVOCATEN

Wickenburg

5. Wickenburg is een ruim opgezette kleinschalige woonwijk van 16 woníngen met een bouwhoogte van maximaal 12 meter, gelegen tussen de Oude Rijn en de Binnenrijn. De wíjk maakt onderdeel van het plangebied van het bestemmíngsplan "Oegstgeest aan de Ríjn". De laatste woning is op dit moment in aanbouw. Wickenburg wordt in het noorden begrensd door de 10 meter brede Duyfhuissingel, welke singel een belangrijke doorvaart vormt voor het vaarverkeer vanuit het achtergelegen gebied van en naar de Oude Rijn. 6. Wickenburg en de met het Ontwerp beoogde nieuwe woonwijk worden van elkaar gescheíden door de (nog deels uit te graven) Binnenrijn. De afstand tussen de woníngen van Wickenburg die zijn gelegen aan de Rhijnhofweg tot de beoogde nieuwbouw aan de overzijde van het water bedraagt slechts 16 meter. Voor een goed beeld van de huidige liggíng van Wickenburg ten opzichte van het plangebied, zie bijgevoegde afbeelding van Google Maps (Bijlage 1). Híerop is te zien dat de woningen van de bewoners aan de Rhijnhofweg op geringe afstand van het plangebied zullen zijn gelegen. De Binnenríjn is in de huídige situatie nog deels gedempt tegenover Wickenburg. III

Bezwaren Bewoners van Wíckenburg

7. De Bewoners van Wickenburg menen dat het Ontwerp op onderdelen niet ín overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De belangen van de Bewoners bij behoud van een goed woon- en leefklimaat zijn daarnaast onvoldoende (kenbaar) betrokken en/of meegewogen bij de totstandkoming van het Ontwerp.

8. De kern van de bezwaren van de Bewoners betreft met name de volgende aspecten van het Ontwerp;

(i) Bouwhoogte en de (korte) afstand van de nieuwbouw tot de woníngen van Wíckenburg, zonder groene buffer;

(ii) De hoeveelheíd ligplaatsen; (íií) De (omvang van de) horecaterrassen; (iv) Verkeer en parkeren;

Deze bezwaren worden nader uiteengezet in het hiernavolgende.

4/13

n€ïi RC)HE ADVOCATEN

Ad (i) Bouwhoogte en situering bebouwing (ontbreken van groene buffer) 9. Voor de Bewoners van Wickenburg is het bezwaarlijk dat met het Ontwerp op geringe afstand van hun woningen een volledig níeuwe woonwijk met jachthaven en horeca wordt mogelíjk gemaakt van haast grootstedelijke allure. Het dorpse karakter van Wickenburg en directe omgeving dat met de Woonvisie 2020-2030 is beoogd wordt hiermee teniet gedaan. De Bewoners wíjzen in dít verband met name op Amendement D van 25 mei 2020 op de Woonvisie, waarbij expliciet het belang van behoud van het dorpse en groene karakter van Oegstgeest is onderstreept (Bijlage 2). De nieuwe woonwijk heeft in tegenstelling tot Wickenburg een hoge bebouwíngsdichtheid en een forse bouwhoogte. De bouwhoogte varieert van 15 m aan het water tot 40 m in het zuidelijke deel waar de studentenwoningen

zijn voorzien. Ter hoogte van de woníngen van Wíckenburg bedraagt de bouwhoogte 15 m aan het water en 25 meter daarachter, waarbij aan de gronden die op de verbeelding zijn aangeduid als Wonen - uit te werken met de nadere aanduiding "groen" geen maximale bouwhoogte dan wel een bebouwingspercentage is toegekend. Daar is elke hoogte en bebouwingsdichtheid mogelijk voor bouwwerken geen gebouwen zijnde. Het Ontwerp voorziet voorts niet in een differentiatíe in bouwhoogtes, maar staat massieve bouwvolumes toe.

10. De Bewoners menen dat een dergelijk hoge en dichte bebouwing op de gronden direct

tegenover hun woonwijk - waar de bebouwing juist ruim is opgezet en niet hoger is dan 12 meter - niet passend is. In elk geval zijn de ruimtelíjke gevolgen daarvan onvoldoende in

kaart gebracht, waaronder privacy, uitzicht, bezonning, geluid, gevolgen voor woonkarakter etc.

11. Bedacht moet in dit verband bovendien worden dat het Ontwerp in artikel 12.1 een

algemene afwíjkingsregel kent op grond waarvan de gehanteerde maten en percentages met 10% kunnen worden vergroot. Dit betekent dat de bebouwíngsdichtheid structureel

niet 70%, maar bijna 80% kan worden tegenover Wickenburg en dat de bouwhoogte in plaats van 15-25 meter, structureel bijna 17 en 28 meter mag bedragen. De eníge voorwaarde die ín artikel 12.1 van de planregels aan toepassíng van deze bevoegdheid gesteld wordt ís dat de gebruíksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet mogen worden aangetast. Onduídelijk is echter wat hieronder wordt verstaan en hoe dit dient te

5/13

HREE ROHE ADVC)CATEN

worden gewogen. De afwíjkingsbevoegdheid is naar het oordeel van de Bewoners onvoldoende begrensd.

12. Het valt de Bewoners in dit verband ook op dat in het Ontwerp juist ter hoogte van Wickenburg, in tegenstelling tot andere delen van de Binnenrijn en anders dan op grond van de uítwerkingsregels van het thans vigerende planologische kader mogelijk is, geen groenstrook is voorzien langs de Binnenrijn én dat het profiel van de Binnenríjn hier bovendien versmald wordt. Hierdoor is er - anders dan onder het huidige planologische regime - geen buffer (meer) aanwezig tussen Wíckenburg en de nieuwe bebouwing. De nieuwe - hogere - bebouwing zal dus nog dichter op de woningen van Wickenburg komen te staan dan toegestaan op grond van het huidige planologische regime. Een deugdelijke onderbouwing om ter plaatse van Wickenburg niet (langer) in een dergelijke groene buffer te voorzien, is niet gegeven. Graag verzoeken de Bewoners uw raad dit punt te heroverwegen.

13. Door de dichte bebouwingsdichtheid zal er naar verwachting een beperkte aanwezigheid van bruikbare private en gemeenschappelijke buiten-ruimtes zijn in het plangebied, voornamelijk bij de beoogde sociale woningbouw en studentenhuisvesting. De Bewoners van Wickenburg vrezen hierdoor voor overmatige recreatieve druk op de bestaande groenvoorzieningen, voornamelijk op het ook door hen gebruikte Park Landskroon, hetgeen

kan leiden tot verminderde ecologische functievervulling en afname van de gebruikskwaliteit van het park. Hiernaar is geen onderzoek gedaan in het kader van de planvorming.

14. De aanwezígheíd van groen c.q. buitenruímtes wordt overígens onvoldoende geborgd in het

Ontwerp. Voor zover dit is beoogd met bijvoorbeeldÍ de uitwerkingsregels 7.2 sub i. en j. van de planregels, is het college daarin niet geslaagd. In deze planregels is bepaald dat binnen de aanduidíng 'gemengd' ten noorden van het water een openbare ruimte van 500m2 wordt gerealíseerd respectievelijk bínnen de aanduiding 'groen' de gronden in

hoofdzaak groen worden ingerícht. Het is echter maar de vraag of deze planregels in rechte stand zullen houden. Immers, het is in strijd met het beginsel van toelatingsplanologie om gebodsbepalingen in een bestemmingsplan op te nemen. Een uitwerkingsplan waarin zal

1 Zie bijv. ook artikel 7.2 sub p. Ook deze bepaling is onzeker nu niet duidelijk is hoe deze zich verhoudt tot het bepaalde in artikel 7.2. sub j.

6/13

HREE ROHE ADVOCATEN

worden opgenomen het gebod om bepaalde gronden groen c.q. openbaar in te richten is niet toegestaan. Daarbij komt dat artikel 7.2 sub j. rechtsonzeker is nu niet duidelijk is wat "in hoofdzaak" precies betekent. Voor zover de realisering van een groenfunctie c.q. een openbare ruimte daadwerkelijk beoogd is, dan zien de Bewoners graag dat deze concreet en als voorwaardelijke verplichting dan wel als specífieke bestemming in de planregels wordt opgenomen en bij voorkeur langs de Binnenrijn.

Ad (ii) Hoeveelheid ligplaatsen

15. Een tweede aspect van het Ontwerp waar de Bewoners van Wickenburg zich niet mee kunnen verenigen, is de hoeveelheid ligplaatsen voor pleziervaartuigen waarin het Ontwerp voorziet. Het Ontwerp voorzíet enerzijds in 60 ligplaatsen in de haven en anderzijds in een

onbeperkt aantal ligplaatsen langs beide oevers van de Binnenrijn.

16. Bedacht moet worden dat de bewoners van de oeverpercelen van Wickenburg (evenals de toekomstige oeverbewoners van de inmiddels vergunde woonwijk Tulpenburg aan de overzijde van Wickenburg) (op grond van de APV) gerechtigd zijn om ligplaats in te nemen met hun vaartuigen langs de oevers van deze singel, met als gevolg dat op de Duyfhuissingel na realisering van de wijk Tulpenburg een doorvaartbreedte van ca 5 meter resteert voor al

het vaarverkeer van en naar de Oude Rijn, waaronder ook het vaarverkeer afkomstig uit het plangebied van het Ontwerp. Reeds in de huidige situatie is de Duyfhuissingel een druk bevaren water waar het soms krap manouevreren is.

17. In de planregels is niet geborgd dat de ligplaatsen uitsluitend door de bewoners van de nieuw te bouwen woningen mogen worden gebruikt (zoals blijkens de toelichting op het Ontwerp wel ís beoogd) en over hoeveel ligplaatsen elke bewoner mag beschikken. Dit zijn ruimtelijk relevante aspecten die in het kader van de te maken ruimtelijke afweging dienen te worden meegewogen. Dat geldt ook voor de vraag wat precies onder pleziervaartuigen moet worden verstaan. De in het Ontwerp gehanteerde definitie van pleziervaartuig (artikel 1.58 van de planregels), sluit niet uit dat de vaartuigen commercieel worden geexploiteerd en dat de ligplaatsen als op- en afstapplaats voor bezoekers van dergelijk commerciele vaarten worden gebruikt. Dít heeft een geheel andere ruimtelijke uitstraling (en bijbehorende parkeer/verkeersdruk) tot gevolg dan wanneer het louter gaat om lígplaatsen ten behoeve van de nieuwe bewoners.

7/13

HREE 1.!OHE ADVOCATEN

18. De Bewoners vrezen dat met het mogelijk maken van een jachthaven, horeca en een onbeperkt aantal ligplaatsen in de Binnenrijn, de druk op de doorvaart in de Duyfhuissingel te veel zal toenemen en dat sprake zal zijn van aantasting van het woongenot en de gebruiksmogelijkheden van de bewoners van Wickenburg, bestaande uit beperking van de gebruiksmogelijkheden van het water als doorvaart, geluidsoverlast, veiligheid op het water, aantasting van het uitzícht op het water en niet in de laatste plaats aantasting van de privacy in de tuinen/woníngen door stilstaande vaartuigen die door de drukte niet kunnen doorvaren. De vrees van de Bewoners ís ingegeven door de verwachtíng dat het grootste deel van het vaarverkeer afkomstíg van het plangebied zich via de Duyfhuissingel naar de Oude Rijn zal begeven en vice versa, omdat dit de kortste route is. In de huidige sítuatie is al sprake van íntensíef gebruik van de Duyfhuissingel als doorsteek naar de Oude Rijn. Door de verleende omgevingsvergunning voor Tulpenburg voor 51 woningen ci.ci. 30 december 2020 zal dit íntensieve gebruík van het vaarwater alleen maar toenemen, waarbij bedacht moet worden dat na realisering van de woningen daar, de eigenaren van de oeverpercelen aan de overzijde van de Duyfhuissingel ook ligplaats zullen mogen innemen.

Er resteert dan nog slechts circa 5 meter bevaarbaar water in de singel, dat als tweerichting verkeer moet worden gebruikt. In het Ontwerp wordt hieraan ten onrechte geen aandacht besteed.

19. De Bewoners hebben in het kader van een bezwaar tegen de omgevingsvergunning voor Tulpenburg een powerpointpresentatie overgelegd, waarin zij hun zorgen op dit punt hebben uiteengezet (zie Bíjlage 3). Graag verzoek ik u deze powerpointpresentatie voor zover betrekking hebbende op de Duyfhuissingel hier als herhaald en ingelast te beschouwen.

20. Kortom, door in het Ontwerp een onbegrensd aantal lígplaatsen toe te staan, zonder

zorgvuldig te onderzoeken wat de ruimtelijke impact daarvan is en zonder (in de planregels) voorwaarden te stellen die belemmering van de doorvaart op de Duyfhuíssingel voorkomen, wordt in strijd met een goede ruimtelijk ordening, alsmede met het zorgvuldigheids- en het evenredigheidsbeginsel gehandeld.

8/13

n8ïä ROHE ADVOCATEN

Ad (iii) Horecaterrassen

21. Tegenover Wickenburg zijn, binnen de aanduiding "gemengd' onder meer horeca, maar ook

horecaterrassen toegestaan. Daar waar de horeca beperkt is in omvang, geldt dat voor de terrassen niet. Dit betekent dat er grote terrassen mogelijk zijn op korte afstand van de woningen van de Bewoners van Wickenburg. Een dergelijke ontwikkeling is niet onwaarschijnlijk gezien het feit dat is voorzíen in een functie van jachthaven en watersportrecreatie en er 1500 m2 horeca in de gebouwen wordt mogelijk gemaakt. De

bewoners zijn niet tegen horeca en bijbehorende terrasjes, maar zij hechten eraan dat de omvang van de terrassen wordt begrensd. Ook menen zij dat aan de hand van akoestisch

onderzoek inzichtelijk dient te worden gemaakt waar deze terrassen ten opzichte van de bestaande woningen binnen het bestemmingsvlak kunnen worden gesitueerd (waarbij behalve de normen uit het Activiteitenbesluit, ook stemgeluid als relevante geluidsbron dient te worden meegenomen) om (geluids)overlast zoveel mogelijk te voorkomen. Mocht

uit dit akoestisch onderzoek blijken dat in het kader van een goede ruimtelijke ordeníng het treffen van bepaalde maatregelen vereist is, ter voorkoming van onevenredige geluidhinder dan dienen deze- voor zover ruimtelijk van aard - te worden verankerd in de planregels, bijvoorbeeld als voorwaardelijke verplichtingen.

22. Gelet op het voorgaande kan het Ontwerp op dít punt in zijn huidige vorm geen stand houden.

Ad (iv) Parkeren en verkeer

23. De Bewoners van Wickenburg vrezen vervolgens dat ten gevolge van het Ontwerp de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied, waaronder in hun eigen wijk, onevenredig zal toenemen. Op tal van punten líjkt in het Ontwerp te zijn uitgegaan van een te gunstige verkeersgeneratie c.q. parkeerbehoefte. Op grond van Afdelíngsrechtspraak moet worden

uitgegaan van de planologisch maximale mogelijkheden van het plan'2 Dit betekent dat bij de berekening van de parkeerbehoefte van de woningen bijvoorbeeld moet worden

uitgegaan van het maximale en het volledige programma, waaronder 800 woningen (van elke omvang). Ook is bijvoorbeeld bij de berekening van de parkeerbehoefte ten onrechte niet betrokken dat de ín het Ontwerp voorziene ligplaatsen - anders dan de toelichting stelt 2 Zie bijv. ABRvS 14 augustus 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2767

9/13

HREE ROHE ADVOCATEN

- niet uitsluitend door bewoners mogen worden gebruikt, maar ook door anderen en dat er geen grens aan het aantal ligplaatsen is gesteld.

24. Een ander bezwaar van de Bewoners in dit verband ís dat voor de 300 studentenwoningen ten onrechte een lagere parkeernorm ís gehanteerd dan voor de reguliere woningen, terwjl de planregels niet uitsluiten dat de 300 studentenwoningen als reguliere woningen worden gebruikt. Het begrip woníng ís in het Ontwerp gedefinieerd als (een gedeelte van) een gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Deze definitie sluit - anders dan

bijv. in geval van kamergewijze verhuur - het gebruík door een andere doelgroep dan studenten niet uit. Het enkele feit dat de gronden in artikel 6.1 zíjn bestemd voor "wonen door studenten" maakt niet dat het Ontwerp ook daadwerkelijk ziet op studentenwoningen. In een bestemmingsplan mag volgens vaste jurisprudentie geen onderscheid gemaakt worden naar gebruikers van de woningen (zoals studenten) aangezien dit uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen relevant onderscheid is. Zie ABRvS 15 december

2010, nr. 200910040/1/R2 en ABRvS 17 februari 2016, nr. 201504632/1/R3 , ABRvS 8 januari 2020, nr 201902339/1/Rlen ABRvS 12 Augustus 2020, nr. 201906437/1/R4. Het voorgaande betekent dat de binnen de bestemming "Wonen" mogelijk gemaakte woningen als regulíere woningen moeten worden beschouwd, waar ook andere gebruikers met een groter autobezit dan studenten gebruik van kunnen maken. Met dit gegeven had rekening moeten worden gehouden bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de verschíllende ruimtelijke aspecten, waaronder in elk geval parkeren en verkeer, maar ook de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit is ten onrechte niet gedaan.

25. De Bewoners van Wickenburg wijzen er aldus op dat het onderzoek dat 4Cast heeft verricht

naar de parkeerbehoefte van het Ontwerp ten onrechte uitsluitend uitgaat van het (kennelíjk) in voorbereiding zijnde woníngbouwprogramma. Gelet hierop is het Ontwerp in zoverre in strijd met artikel 3:2 Awb met onvoldoende zorgvuldigheid voorbereid. Er zal een

nadere berekening van de parkeerbehoefte moeten worden opgesteld, waarbij mede rekeníng zal moeten worden gehouden met de (financiële) uitvoerbaarheíd van het Ontwerp.

26. Een ander zorgpunt voor de Bewoners ten aanzien van het aspect parkeren en verkeer is

dat er geen onderzoek lijkt te zijn gedaan naar het fietsparkeren/verkeer.

10/13

nRïí ROHE ADVOCATEN

27. Verder hebben zij geconstateerd dat het de bedoeling ís dat bezoekersparkeren wordt opgevangen in de te realiseren parkeergarage binnen het plangebied van de bestemming "Nieuw Rhijngeest Zuid-Bedrijven". De Bewoners van Wickenburg plaatsen bij de uitvoerbaarheid híervan echter hun vraagtekens. Nog daargelaten dat niet aannemelijk is gemaakt dat deze garage daadwerkelíjk de parkeerbehoefte van de bezoekers zal kunnen opvangen (en in die behoefte binnen de planregels van het bestemmingsplan Rhíjngeest Zuid-Bedrijven wordt voorzien) is het niet duidelijk of de parkeergarage in gebruik zal zijn op het moment dat de woningen in gebruik worden genomen. Evenmin staat vast dat de bezoekers ook daadwerkelijk gebruik zullen maken van deze parkeergarage en niet zullen uítwijken naar, bíjvoorbeeld, Wickenburg. In de notitie van Spark "Parkeeroplossing autovoertuigen Rhijngeest-Zuid" d.d. 13 november 2020 wordt onderkend dat de

mogelijkheid bestaat dat bezoekers van Corpus dan wel het hotel Hilton Garden zullen uitwijken naar andere locaties dan de parkeervoorziening, waaronder naar Wickenburg. In de notítie wordt slechts gesteld dat het niet aannemelijk is dat deze bezoekers zullen parkeren in Wickenburg omdat er daar maar twee parkeerplaatsen daadwerkelijk geschikt zouden zijn om te parkeren. In de notitie wordt er echter aan voorbij gegaan dat niet valt uit te sluiten dat Wickenburg gebruikt zal gaan worden als zoekplaats voor een parkeerplaats en dat bezoekers veelvuldig rondjes door de wijk zullen gaan rijden. Daarnaast is van belang dat in de notitíe voorbij wordt gegaan aan het feit dat het niet alleen gaat om bezoekers van Corpus en het hotel Hilton Garden, maar ook de bezoekers van de

woníngen ter hoogte van Wickenburg. Ook voor deze groep ligt het voor de hand dat zij in plaats van de centrale parkeervoorziening gebruik zullen maken van parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Wickenburg is dan een reele optie, aangezien Wickenburg de dichtstbijzíjnde locatie is. De gevolgen van de verkeersbewegingen en mogelijke toename van extra verkeer ín de wíjk Wickenburg is onvoldoende in kaart gebracht. Dat geldt ook voor de stelling dat er slechts 2 parkeerplaatsen voor handen zouden zijn. Een waterbedeffect naar Wickenburg dient in elk geval te worden voorkomen.

28. De Bewoners plaatsen voorts kanttekeningen bij de deugdelijkheid van de uitwerkingsregels op het gebied van parkeren. Deze zijn onvoldoende objectíef bepaald. Een voorbeeld is artikel 7.2q van de planregels, op grond waarvan is vereist dat de parkeerplaatsen "zoveel mogelijk 'uit het zícht"' worden gerealiseerd. Vervolgens worden 7 mogelíjke parkeeroplossingen voorgesteld, zonder dat híernaar concreet onderzoek ís gedaan. Een dergelijke handelwijze is in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

11/13

HREE ROHE ADVC)CATEN

29. Tenslotte wíjzen de Bewoners erop dat in het Ontwerp wordt verwezen naar de Parkeernota 2020 als toetsingskader. Echter deze parkeernota is, voor zover de Bewoners hebben kunnen nagaan, nooit vastgesteld. Onduidelijk is hiermee aan welke beleidsnota bij uitwerking moet worden getoetst.

30. In aanvullíng op het voorgaande wijzen de Bewoners erop dat de verkeersgeneratie ten gevolge van het Ontwerp g,roter is, dan thans wordt aangenomen. Nu met het Ontwerp een project wordt mogelijk gemaakt waarvoor een Wnb-vergunning is vereist als bedoeld in artíkel 2.7 lid 2 Wet natuurbescherming ("wnb"), is ten onrechte geen passende beoordeling gemaakt als bedoeld in artikel 2.8 Wnb, zodat niet kan worden uitgesloten dat het plan een project mogelijk maakt dat sígnificante gevolgen kan hebben voor een Natura-2000 gebied (bijvoorbeeld voor het Natura-2000 gebied: Meijendel & Berkheide). IV

Conclusie

Gezien het voorgaande kunnen de Bewoners zich niet verenigen met het Ontwerp in ongewijzigde vorm. De Bewoners hebben in Bijlage 4 hun bezwaren meer concreet toegespitst op de specifieke planregels en betreffende onderdelen van de verbeelding. Deze bijlage is integraal onderdeel van de zienswijze van de Bewoners.

De Bewoners wíjzen er volledigheidshalve op dat zij zich in deze zíenswijze hebben beperkt tot de voor hen van belang zijnde aspecten. Zij hebben ervoor gekozen eventuele (overige) gebreken in het Ontwerp en de daaraan ten grondslag liggende onderzoeken - gelet op de hierboven genoemde jurisprudentie inzake 6:13 Awb - in deze fase (nog) niet naar voren te brengen. In het kader van een eventuele beroepsprocedure zullen deze aspecten zonodig wel naar voren worden gebracht. De Bewoners verzoeken u pas tot defínitieve vaststelling van het bestemmingsplan over te gaan nadat de in deze zíenswíjze genoemde inspraakpunten op deugdelijke wíjze zijn verwerkt en betrokken in het verdere planproces.

12/13

HREE ROHE ADVOCATEN

De Bewoners zien uit naar een spoedige reactie op dit schrijven en treden - ter voorkoming van

verdere procedures - graag (nader) met u in overleg om alsnog tot een evenwichtige planologische regeling te komen met voldoende draagvlak bij alle direct-belanghebbenden. A

Hoogachtend,

í.!,) OCOI

Rsvp: wyke@roheadvocaten,nl

13/13

>'l@

'2 -(5 $Oí '/

i ;l

Wi, t 2

:J & r l Á'

I j i j

J i

l l l

rr r

J L

I í

1 /';'l

%«

4 -0 - (jl

)'Ig

(;, j- C)

(Á

-O}

'<p,t,0. 9

€ Ml«

AÏnendement nr. : 9 Van

CDA , Fs-= ,Wí) , I-(vo

Onderwerp

Uitgangspunt o: Behoud dorpse en groene karakter Oegstgeest

AangenoÏnenmet: 17stemmenvooren Óstcrnmentegen

?€

VerwoÏpen met: stemmen voor en stemmen tegen

gqmss»& Arííemxemem

De raad van de gemeente Oegstgeest, in vergadering (digitaal) bijeen op 20 mei 2020; gelezend hebbend het Raadsvoorstel met als onderwerp 'Vaststellen woonvisie' en de beantwoording van de technísche vragen van de fradie van het CDA ci.ci. ís maart 2020 op dit punt; gehoord hebbend de beraadslaging d.d. 6 mei 2020; overwegende dat het behoud van het dorpse en groene karakter van Oegstgeest door het College reeds is benadrukt, maar dit niet als besluitpunt is opgenomen, in tegenstelling tot andere uitgangspunten ten aanzien van ontwikkelingen op het gebied van woningbouw die in potentie het dorpse en groene karakter onder druk zouden kunnen zetten, waarom bij uitstek evenwichtige besluitvorming door de gemeenteraad noodzakelijk is, ook gezien het langjarige karakter van de Woonvisie, waarbij onder "dorpse karakter" in ieder geval wordt verstaan: het behoud van planologische ruimte voor voorzieningen en hooguit een beperkte verdere stijging van de bevolkingsdichtheid en waarbij het dorpse karakter bovendien betrekking heeft op de aard van de bebouwing (bouwhoogte); besluit het volgende uitgangspunt 0 toe te voegen: "0. We willen het dorpse en groene karakter van Oegstgeest nadrukkelijk behouden." En gaat over tot de orde van de dag, namens de fractie van het CDA

,x? ,1

/ '.aaa

??-"'

/0 , 'UI

I> 3 :g l(:l Q

sj-

?O/

%os *

rí l

aal

y? %

!?'F'Í'

ll l

tj k(

è%'

l,uk%'l'

1 l

r. / j

]

íÍ

ffi

í r

7 í

ffl

u W

l.mí ss

j l

]

í'

Il ! r.

'í

í1j

'21

ffl

@, J/l

1 r

0 r r r 4

(7'Ck-

U'» ffl

Cn (D

aa 4

[

« «

fö

f%l j?

u kl I?

"kl

r k

l í

rí

rí!I

!!? ?.

---l

tsJ

"::€

CL<C0 () a) ü

Og 0:5 r+ --

--(ïCl

".(D ())

0 .;)0

OE; ":J ??*ii

rs a) (D (D 5 a) "ï ü (D

2:;4 Q) 03 ta+ g) r+ ('D

I o o

?a ? ?*

;' Ë 0

)

)<?

Qj"

m."C5

3 ffi'

:a)

Cr(4

a) )

r-+m

'm' ;O'Q'% «J1(:

)) a?(ïQ

j. -(Ó

(') :-

(D -

3 U) ffl

#Q 0)

'(D a, ?s

CLC

'ig

"C)'O=

ffl

a (D N C)" (D N

:€

50nQ

(ï5Cl)

íU')

ü<

5' C) 50

? g (Dr»

,H' :5

(6o

í"0 ï

NO)

i7' (/) w;;

3z ?z

:5'-Ï -'CL (D

ffl 8@

"ï

)

?? a) O'Q'

ri(D 0 (u ?OnQ o "Cr

(() (D

Í(D 7%,

CLÁ (ap?

(DO

:E 0) 0) í

o o m

(T» -'

)"'0

0'!. :5 í

:y 7;L :L (Om

ïl(/»

ffl íi

CnO J" ', 0) ('D (7) r-+ ? 8@

((D

rg)

(D)

(/)

g0 (D N

:E a) a» "ï

ü0 , ;.

(7)CL(D "',(D)

Cn (D

:: ) )

(D (D a

U'»

ffl

ffl "ï

a) ffl wwwaíï

0 c

<? 7 c ?*

U') U') ?s

OCI (D ?

'(/) ?*

J,i-- C a»

f-+ ?*

(D (n

:)(D f-+ (/) Ä IJ

-l

("I? 'a%"o, }': %

w?@

7,.

Í('

% k

',íl

áh

ö Il

?ïM

{

a,('=i »

x, -ïsJ, %-*

iè

».

}-l

i = :7,

E[1

íí*

j: (UC'! :$l

i.ii

:.::I

]

c CL m

;0 ?*

)

3 <Í? .W

i- ')";f ,i

(

'5 i 1 1 l

o:» ) :$

í! h

{

i i 7-S/ - ,// ]-

',, //

.i ï -',..],) 0) i' =' < -/ 00 /' }1 '-... / / '-/" a)/ /" 1 í (D ,-"=-"a"'-'

/ /'-

1 i

r-'-., i/

/-/ í 1// /

i.,," "-'-

,I ,. /" ,, ...-,r l -- " ..',--/

I; l l i, í -{ i

, .,,..-a-

.--

) -

N-

€

a) ! ""----'-"'-- -""-'-"" p "' u C l ,- h6 l i-l ""0

%: ,' -, i ,l --.íi+..( .. ' .--' ;;, l

<? "' -%-'("' " -//

}.5

(n ,+ +

.-, -=.:'X.' i aa .,aal í, . ," i '-l.- I " -,}l" !: -o m l O %} 4a O -h3

' i

'ï

ffl

'r's'- e l > =ó =.ss.; ,-l cíi (D ,,,r= ,,,

af s.ö =

..l, I}

íl)' }El

' -"",""'= ;" o

o'q

i" = "' (D a :, ,, -- , . '/ l '; '= "a " t Á ( 'a'-ff ii i Y.

:ïb ë a'

=é g'=íl'íl'l i iL' ,I ó (/)!, ' x $ % l .

= i== ',.== "=

' 2 '!' aa t5-J'- .. l 1, :, " %li.'l

(/» í '-" '- . l leh :) -Á

',A

)

O'Q 'Á (D '-.

a) a)

:) ?

(D (m O'Q (ï) :)

C)'li

'%;,

k'J r

í!l

-%J ? è; P, í': ,i l!lj

o ffl

(D :$

< a)

)

oo 1

il '@

€ o ) ?*

) l

(m rb

) 1 .s

4% N. * í

i J

C)'(D

n,3,j ,o @ <

a» a)

= ffÖ (t)

?)? ()""I? fö' Cl"!-!:

€

-l'A(') C' " #

a» OJ

-ü (pÓ í

O'Q

Cr(/'

OJ ffl

(D(D )"

Cl)3 =0) o(5 )i

-O

-m

/ J

/ l

) l í

S ;í

N F

}

y /

/ /

)

l í

í-

I I l

,! // j

M 4

aè

r'4.-"?

/'l

i r.

[P l'M

/j=

7' * :0 u'l

* i

"Á

* j

N?!

'ï

rÁ -')

ï (

% 4

€

,w,.

P @@@@

íí

i «

';+ $:

CíC}(D (D(D

(:$ a)i a) í

?: r+

( Oj

Ocm ü O : ) P ï a) (D @ DJ

0 l )

qo a)

;

l) <tssü (a)CS

a) - r,s

W ==s (??

a) a) 7%

(/)

í-

7% 7

0)r.E

< a) O ;O

ffl

"- (D

Crg

ü :$SS-:S J > 7,-,CL

< (D

< 3a :ü o (ÏQ U') -(n ;+'(

í;?;

,< ( CO

: (Í5 (P

"", Cn € -; O

(/)

O (D z v ö5 (Ï) ,,, (n í OQ "a «,A

C)"' (D O'Q

:§a2

ü(D

ÓÉ(5

)(íCl CLOQ

(/)

(ï) :5

(D ?

'Ä !m".

!Ï'Í'k'! >'<t'l"I»!".1')

:)"

"'W

-l

í 4 1

#'!W

Sl l 1 l q !

:ï,

t i

!J:»f@ aíffl .1 '*

í'l

1 'J

ä lal

"Kl %

.111 1'

I í

F-Ii

ï'

rï d t

[ql'l

)

I B

'S';.'s

I w PPa }ffl'

11 'IJo

,-l

ffl

í' 2+4 " 'a-."b

ffi a

íL%ï

IN)bP @

?' ?<,, f Wl

:"-'-..J -- -a Ï.-.'-:-. J

? d=-j

la "'s' it IPI %*

'-] :j

íe?

a):0

'ü' !!' C' ) :,? 4

Cr a 0 a, ma g :§ > aU')Cr 0 :! í C '!ë OZ "' 'U)(DÈ2" -(D

EoC ?9, ea" g 5; c' @.

('D < r+ í -h r» C t-+

:ï l-+, ;; (D

í=aaE 2 rs C

m? a g?@ B? 3"

'=""a ;' E no' 3 ?z ' m=' Á: m= mz

= (€ '?,

:Ï'-!C

rÏ 'D (7q: (Düaí?l-al'O'Q oq? 'ä?56 ag0ï

=:5--

» N

7» -(a5

ü :3 0'CJ '

0(fö

O ,-2(D (D-y y o 2. C:: i r (D '-7%(D

:5 L ü a) J Q) z Q) O:5 :5

o'q,,,

(D ",, )

a) CL ga) :! "(D:ë"

ffi(i) 5 ((5 m

(D E5' :j'

c? (D J ? ,,+a aan () o a) O ;)00"

C.m-;3 (/» a) ri

=iq%

O: : (D 7% a

C (ï» ?* ? ?«J'»

CLr+

Q.' " rts r+ Q.,

N '? @J woa =sBO= ; 3 ;,

o 'C : %(/íC

a)(DCI)(D

ffl

m ffi :5:)

%l?

Hl7 ) n). 7;

)(D

% ! (

'( %

"h%

í I

%. '(

(

]l?

qö-

íl %

"!-?

Ill tl; íll

»P

u :rs?

r l

-:?

ÁN.-,-XW

í l

j íí

èl

Íj'

§J 'J

'aa

j €

«%

1 alll

1 I.

[

] ?i

% J

(i *

bJ Wj

il W

P: ?

é P?

j S. r i !!,:

rÁ JJ

"'3

f:Th'l,','

1'!

":S2'?: M%"f,> íl

íï ??'. Z :-:[, í l-

r. r "-l

% '."2'

Th ss'ï'l! l ,k

:l,,,Jll,-) l'-.-,,,

":. % &.4t &'-A.iao7*iJj Ill

%í

}...

o"!

.:' -,.1-. / :'c. i, I::. -'; a..3, +,V s.

-,.a=Ä

,. l I -/l -..=4'

..'«:ï,%'X.

'< .'J ,S

:"?:

ë, l

í,

j? ,,)

a / i

i. ,4 .,- í 7,.í .

jÁ

'=;:.,-%

" ':>.'

.r Vl

ir" I

'-; "X'.j>i '%:

,//

)' j

00(; > "J 7 ;

'-(DCU

(Dn-

ü. g ji ;=o5 ;,l (p, J

IVj

('D(D(D (0 (D (D ffl :;

s(D(ÏQ(rqB JQ ('D í

)"0

:5- ('i

a ?í;] i.l

'7 I?Í?"13""'W" a? ;al

'Í

-,1

,}l

,Il. l

í iW

'ïl

i, i, :ö

ÍW

»b

ü ?

'!-((D"0

'-:0)

(/) (/)

a)(D ("" !gO'Cl'Q:O "(7CJCL"

)

J, (D (/» u

CíC» (D

(3g :5 Cï (5

)

u 0 ?- (D

CÏ (D

(T)=C5'a (Ï'0 (ÏQ u(7'qUQ

a" ï 'o" 'a

"!!i E'g :5Cj

"=:a <r3J N IM Og» 0r-: i

,' g')

füi

í.

a(D (Dí ) ?*

lí i,

N .§

"0(D;; ,(D n:5 Cnö --'UQ0'Cl

('D

o 'n 'J:5

(JQ %b

o OQ

(Dü

G O? ????'(1)"

,S-

>- ?.

a):5 )Cl)

CLa) m

-l Cl c

:(ï) n (D

?SQ o o

(D 8@

:5 a

)

» ?*

)

01) 0)

) a (D

a» a) í

(/)

(ÏQ

a) 'ï

> ?

C5 0g :§ 3 0 5; >

CO<0-' Cr>

Órï I%. (D' :' o Ü E5 ,?'?l O 'E! o? ??. : (D " (n- ,' g J S. :5 @ <,, ffi E fö "'J"(D ( ?,?z":oCIK ??,i C',, Ca=s:5' (D2' 'm' <1>? Ö? $ OnQ" Ë,' . 5. -?') '?? (!, "??" =a ? Cl) Ï rn

« o OQ ('D ?

Ë7: (IË Oq ,,? "..- m= :5<

,aOa»ü@) :5 ',

'! 2' mm= :" ,= ?-?=Í =??: a'=:)

"'(( 'G(n ';w ICk)? r';'Ï a) : ('D (D n rarz

(D, (0, a (!5

(ä3*'3

9"Oa'Oa)'D

:5 < z <

% 3 3 a O ,= g

C??@?'?' oz Jl oo?

o""""? 9 ?? o

,:CU O " 90 --

3 (1 ', ü OnQ (D" ', (D

-m O'Q

n'0'Q «;'!, 'N m ('D, )Cl) :5

Clo'q

)

(D(D

O'Q

)

(

o ü ?

o U') (/) ?*

O'Q (D )

0? (D

ffl

N @I

ffi

'í

ffi &

.41 I

;ú -Il

:E a) a) í

% ?

g0 %»-?

l l l

(

Q /

Ü t#l n

%lR

«h

0 )) (/) z m r+

7g0 (D(D

o .:; > U a)

Ï' ;

(/) (/) ::(D(D 2 ' Ú OCI 7% 0 Cl)7 "'(D r;

a)Q

g)C

(/) < S?u

Oü

fü

3 (/)o

n "O

o í

ffl

=r (-,'

(;5

a" m0 (OtJ

)ü

«-tí ?* ? ? ?s

OCI (/) (/)

7 a»

a (D a

o o í

q 1'11 @ ; rD (5 E'l :) '-

o r'í a!

(I?E:(U

n0 ü n l/1 : ffl

3 i a ? H ? 0 'I) 'o

aí o' ,' w e 4 ICICI

o o

u5 o 5 " m CL ,.om

;;

a N w NCj 0 Ö(U:l lï}7-

'i C)

S g S

3 m? 3

0 m

Il l'*

?: ?5

e (71 n

S-

r:l N - fö

t* t*

; p 3.

'X- 0 5

hJ o

IÖ

í J

,.7 -l m X" < " - a' a

9 ;a

!' !4 a'

; -N ,0 n-

(p0

'a3 ID. -ffi

j l'D

= -i 'o 17?' Ijl

O'Q (/) U)

ul o

'l al

4fö

I/l' "h

xai-=m ï,) :=ell

íí A

a (D Cr ?*

?* W W

(D ?*

€ (D í (n Ij k) (ll líí

lz,l, / 7';

'J "

'?'Ï / a

> (/')

7ï

o z

'=. Ill H?---.-?.i

ürfi?-ttn I'Ï ' "í=

I """r' ? l 'Y I

-m o-= -

'i a,4..

1%?JQ v7.r?;:=1"J" l'l

"0 ?

('D? (y?"a "no )? :'

O'Q CL

o o í

o :5

í ?s

(/) ?*

:5 7%

)

(D:)

""ï

0"' (D

)

€

(ÏQ

ffl m 80

(n 8@

811

ffl

)

O'Q

(/) U')

fflí

()) o

0) :.,, "kas (/) 0) 7

(/) (/)

r(D ) Cr

rD< aa) í) ?íï

?(D (ï) m

(n ffl

j a)

a ('D ('D :5

o n

(D IV í ?íï

?íï ?

a) (/) ?*

('D

(/)

a) a) í

( 0)

) Cl) 0 ffl ?*

a) OJ 'ï

r%J

.t- , QS

> I? :)

,o,le,

oí?W

BULAGE Bu ZlENSWuZE BEWONERS VAN WICKENBURG

1.1.

BEGRIPPEN EN MAATVOERING

Planregel

Zienswijze

Artikel 1 Begrippen

Een aantal begrippen dat voor meerdere interpretaties vatbaar is, wordt ten onrechte niet uitgelegd in de begrippenlijst. Deze graag toevoegen aangezien de mogelijkheid tot uiteenlopende uitleg van begrip kan leiden tot rechtsonzekerheid.

* Studenten tbv artikel; 6.la * Studentenwoning tbv artikel; 6.2.la * Openbare ruimte tbv artikel, 7 2i De gehanteerde definitie voor pleziervaartuig (art. 1.58)

sluit niet uit dat vaartuígen worden gebruikt als (commercieel) passagiersvaartuíg, te meer niet omdat de planregels geen maximale afmetingen bevatten voor de vaartuigen. De ligplaatsen langs de Binnenríjn en in de haven kunnen ín die situatie ook als op- en afstapplek fungeren voor passagiers, hetgeen gevolgen zal hebben voor de aspecten verkeer en parkeren. Een dergelijk gebruik zal voorts tot meer overlast zorgen voor de Bewoners. Graag expliciet maken in de planregel dat onder pleziervaartuig niet wordt begrepen een voor commerciële doeleinden gebruikt passagiersvaartuig en dat de ligplaatsen niet als op- en afstapplek voor dergelijke gebruik mogen dienen.

1.2.

PLANREGELS

4.2.2.Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

5.3 Specifíeke gebruíksregels

Graag zien de Bewoners hieraan toegevoegd worden; "de bouwhoogte van ed- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1m bedmgen" Dit ter voorkoming van een ontsierend hek zoals bij ligplaatsen langs de Haarlemmertrekvaart, dat het uitzicht op de Binnenrijn voorkomt. Hier mist een maximum aantal ligplaatsen voor de aanduiding ligplaatsen langs de binnenrijn en in de haven. Ook is onduidelijk of de ligplaatsen alleen bedoeld zijn voor de toekomstige bewoners uit het plangebied of dat ook anderen daarvan gebruik mogen maken. De parkeerbehoefte van de ligplaatsen moeten ook in de parkeerbalans worden opgenomen. Indien niet gespecificeerd dient er van het theoretisch maximumaantal uit gegaan te worden tbv de parkeerbalans berekening.

Onderwerp

Beschrijving

Aítikel6 Wonen 6.a

6.lf

Het Ontwerp maakt ingevolge de definitie van het begrip woning mogelijk dat daar waar gronden voor woningen zijn mogen WOral worden ZIJnbestemd oesïema(delen (aeien van Vaneen) een)gebouw(en) geoouwlenl mogen gerealiseerd die dienen voor de huisvesting van 1 huishouden. Kennelijk is binnen het bij dit artikel behorende bestemmingsvlak beoogd dat deze woningen uitsluitend door studenten worden bewoond. In een bestemmingsplan mag echter volgens vaste jurisprudentíe geen onderscheid gemaakt worden naar gebruikers van de woningen (zoals studenten) aangezien dit uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen relevant onderscheid is. Zie ABRvS 15 december 2010, nr. 200910040/1/R2 en ABRvS 17 februari 2016, nr. 201504632/1/R3 , ABRvS 8 januari 2020, nr 201902339/1/Rl en ABRvS 12 Augustus 2020, nr. 201906437/1/R4. Het voorgaande betekent dat de binnen deze bestemming mogelijk gemaakte woningen als reguliere woningen moeten worden beschouwd, waar ook andere gebruikers dan studenten mogen wonen. Hiermee dient ook rekening te worden gehouden bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de verschillende ruimtelijke aspecten, waaronder in elk geval parkeren en verkeer, de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit is ten onrechte niet gedaan. Relevantie reclame-uitingen niet duidelijk bij functie wonen.

Het past niet bij functie en kan zorgen voor verrommeling van omgeving en draag niet bij aan een aanvaardbaarder woon- en leefklimaat

Artikel7 Wonen - Uit te werken

Algemeen

7.lb 4

Uit te werken bestemmingen wordt vervangen door uit te werken bestemmingen. Aangezien er aan de uitwerkingsp? uit bestemmingsplan Rhijnfront 2003 niet is voldaan hebben De Bewoners van Wickenburg er geen vertrouwen in dat er nu wel binnen de planperiode wel wordt voldaan aan de uitwerkingsplícht. De bewoners plaatsen kanttekeningen bij de uitvoerbaarheid van het Ontwerp. Bijbehorende (horeca)terrassen zijn niet gelimiteerd in oppervlakte in het Ontwerp. Dit betekent dat binnen het bestemmingsvlak met de aanduiding 'gemengd' overal terrassen kunnen worden gerealiseerd. Deze mogelijkheid l is ruimtelijk ongewenst en bovendien niet op ruimtelijke aanvaardbaarheid onderzocht

7.lb 4

Er is geen rekening gehouden met geluidhinder van het (horeca)terras. Dit is in het kader van een goed ruimtelijke ordening een relevante geluidsbron en dient meegeno-

men te worden in bepalÍ"ng ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruíksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en

bouwwerken. Reeds bij vaststelling van een bestemmingsplan moet zekerheid bestaan dat wordt voldaan aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder.

mij de toetsing van de aanvaardbaarheid van de terrassen dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij de beoordeling stemgeluid te worden betrokken, onge-

acht-of-het sÏemgeÍu; volgens -het fütrviteÏtenbeslui; al

dan niet buiten beschouwing mag worden gelaten. ABRvS (ECLI:NL:RVS:2012:BW7620 van 6 juni 2012 en ECLI:NL:RVS:2012:BX6481 van 5 september 2012) Dit is ten onrechte niet gebeurd. Van belang in dit verband is dat de afstand van het bestemmingsvlak waarbinnen de terrassen zijn toegestaan op een aftand van circa 25 meter is gelegen van de dichtstbijzijnde woningen van Wickenburg. Ook is van belang dat de terrassen enkel door water van deze woningen worden gescheiden. Het is

algemeen bekend dat geluid over water verder draagt dan over land.

In het stedenbouwkundig plan uit 2008 was de Horeca aan de Noord-Oostzijde van de jachthaven gesitueerd met een ontsluitingsweg er tussen waardoor de afstand tot de horeca (terrassen) veel groter was. De bewoners van Wickenburg zien graag de volgende aspecten meegenomen worden in het toetsingskader: 1.

Belangen van ? partijen.

De herkenbaarheid van stemgeluid in het heersende omgevingsgeluid.

De cumulatie van stemgeluid.

De verantwoordelijkheid van de exploitant.

Hoogte van de geluidsniveaus. Een begrenzing van de omvang van de horecaterrassen alsmede de siuering daarvan.

Om overlast te beperken en rechtszekerheid te creëren voor omwonenden zien de Bewoners van Wickenburg graag de volgende hinderbeperkende maatregelen voor terrassen worden opgenomen in het bestemmingsplan, bijvoorbeeld middels het opnemen van een of meer voor-

w'aoa rdelfike-vW rap lÏc hti nge ni '; ;-d e -pla-n regel's : ë

Bepalen dat er meubilair op een terras moet zijn, of zelfs uitsluitend zitgelegenheid mag worden geboden.

Dit beperkt het maximale aantal mensen dat zich op het terras kan bevinden. Beperking van de openingstijden van een terras in afwijking van de openingstijden het horecabedrijf zelf

De grens van het terras vastleggen, door pinnen of afscherming (schotten).

Een buurt- of gebiedsgericht terrassenbeleid met openingstijden die ervoor zorgen dat er ook dagdelen in het weekend zijn waardoor direct omwonende zonder geluidsoverlast van hun buitenruimte gebruik kunnen maken. Uitsluiten van terrassen bij bepaalde type horeca

en/of gebied. De Bewoners denken dan vooral aan enkel terrassen voor restaurants of lunchrooms.

De Bewoners willen dit graag gevat in gebruiksvoorwaarden binnen het bestemmingsplan, anders kan de gemeente alleen handhaven bij overlast.

Ten behoeve van het woon- en leefklimaat denken de Be-

woners ook aan de volgende voorwaarden voor terrassen: 1. Terrassen tot en met 15 m2 zijn toelaatbaar 2. Terrassen groter dan 15 m2 zijn toelaatbaar mits het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ter plaatse van geluidsgevoelige gebouwen gemiddeld niet hoger is dan 52 dB(A) etmaalwaarde en ten hoogste 60 dB(A) 3. Indien een nieuw terras met een oppervlak groter dan 15 m2 wordt gerealiseerd direct naast één of meerdere andere terrassen met een oppervlak groter dan 15 m2, mag het totale Iangtíjdgemiddelde beoordelingsníveau de grenswaarde met niet meer dan 3 dB(A) overschrijden.

7.l.g

Relevantie reclame-uitingen bij functie wonen niet duidelijk. Reclame-uitingen passen niet bij functie en kan zorgen voor verrommeling van omgeving en draag niet bij aan een aanvaardbaarder woon- en leefklimaat

7.2a

Percentage sociale woningen en midden huur niet meegenomen in deze uitwerkingsregels. Híerdoor is niet zeker gesteld dat aan de nota van uitgangspunten en de woonvisie 2020-2039 voldaan kan worden. Die als onderbou-

7.2g

wing Van de behoefte VOOr ciit plan gelden. Verzoek tot opnemen verbod studenten woningen en uitsluiting van doelgroep binnen deze bestemming via anterieure overeenkomst of doelgroepen verordeníng. Deze typologie en doelgroep zíjn voor een aanvaardbaar woonen leefklímaat alleen acceptabel binnen het huídige bestemmingsvlak van de bestemming Wonen. Er ís geen motivering gegeven voor de noodzaak en wenselijkheid van een horecaterras in een overwegend geluídgevoelige woonomgeving terwijl er binnen het bedrijven gedeelte van BSP genoeg alternatieve ruimte en anímo ís

voor een degelijke ontwikkelingen -> zie bijv. aanvraag Li7.2g

mes.7 (,2.2,03-2021/57,)3669). Er ís geen m2 limitatie gegeven voor het horecaterras. Graag limiteren naar een percentage van de 1500m2 horeca.

Het maximaal aantal m2 horecaterras uit het bestem-

míngsplan is maatgevend voor de geluidsproductie tbv

van berekening geluiddruk op geluidsgevoelige voorzieningen. 7.2i

De gronden die zijn aangeduid als "groen" zijn tevens aangeduid als "specifieke-bouwaanduiding - groen". lngevolge artikel 7.2i dienen de als "groen" aangeduíde gron-

den overwegend als groen te worden ingerÏcht, terwijl

7.2..q

7.2.q

7.2.ql

7.2 q 4 &5

gronden die zijn aangeduid als "specifieke-bouwaanduiding - groen" minimaal 50% als groen moeten worden ingericht. Dit is rechtsonzeker. Deze bepaling is voorts een gebodsbepaling. Dit is in strijd met het beginsel van toelatingsplanologie. Term Parkeerplaatsen vervangen door parkeervoorzieningen in lijn met 7.lf Een parkeervoorziening op het eigen terrein, op het maaiveld, landschappelijk ingepast is de goedkoopste en meest slecht oplossing voor de gewenste ruimtelijke kwaliteit is. Deze oplossing zou niet mogelijk moeten zijn. De eis van 5m achter voorgevel ontbreekt, zie beeldkwaliteítsplan. De eisen uit het beeldkwaliteitsplan zíjn ten onrechte niet verankerd in de planregels, waardoor deze geen planologische status hebben. Gezien het beperkte oppervlak van groen en het campus concept qua beeldkwaliteit zien de Bewoners van Wickenburg maaiveld parkeren, buiten laad- en losplekken plus invalide plekken, niet als een wenselijke oplossing gezien het ruimtebeslag en de zeer beperkt reservering voor groen binnen het plangebied. Door deze parkeeroplossingen op maaiveld niet toe te staan ontstaat er meer kans dat bij ontwikkeling niet bebouwd oppervlak voorals groen wordt bestemd en niet voor (maaiveld) parkeren. Zo ook een groenstrook aan de Binnenrijn ter hoogte van Wickenburg

7.2r

De acceptabele loopafstand voor dit soort voorzieningen is de werkelijke loopafstand en deze is in de parkeernota op 250m vastgesteld. De vrees is dat bezoekers van de woningen tegenover Wickenburg níet in centrale parkeervoorzieníng zullen gaan parkeren, maar in het dichterbij gelegen Wickenburg waar gratis op straat kan worden geparkeerd. Uit de notitie van Spark d.d. 13 november 2020 blijkt dat dit overloop (het "waterbed effect") ook een reeel risico is gezien de opmerkingen over de afsluitbaarheid van parkeerterreinen van toekomstige ontwikkelíngen, door de VOF Oegstgeest aan de Rijn, ten westen van het plangebíed (uiteraard geen optie voor de al ontwikkelde gebieden langs de Rhijnhofweg ( Wickenburg) en

par-k-L;ndskroon.

7.2.s

Acceptabele loopafstand is werkelijk afstand volgens

. CR'C)W ;':n"nÏeat heme:sbareedoo;bÍnn'en ;ena stra;lorrJet de gestelde afstand

7.4.

1.3.

De mogelijkheid om af te wijken van het bouwverbod vooruitlopend op een nog niet vastgestelde uitwerkingsplan ís te weinig objectief begrensd en leidt tot rechtsonzekerheid bij derden.

VERBEELDING

Onderwerp

Beschrijving

Bestemmingsvlakken Maatvoering max bebouwingspercentage 70%

De maatvoering max. bouwpercentage voor vlak, maatvoering max. bouwhoogte 16m, is ten opzichte van Nota van uitgangspunten verandert van 50% naar 70%. Zíe plaatje. Deze maatvoeringsvlakken 16m & 50% + 25m & 70% waren eerst oost/west verdeeld en zijn nu afwijkend kruislings verdeeld. Dit heeft een negatieve invloed op het woon- en leefklimaat aangezien hierdoor per saldo meer gebouwd mag worden. Graag zien de Bewoners van Wickenburg dit weer aangepast worden naar de oorspronkelijke uitgangspunten van NRGZ (wonen). De bewoners van Wíckenburg missen een bestemming groen langs Oostzijde Binnenrijn bij perceel 3 in lijn met: Stedenbouwkundige plan NRGZ 2008 dat díende als stedenbouwkundige uitgangspunt voor de nota van uitgangspunten NRGZ(wonen) 2020. Waarin de belangrijkste contouren van het plan, onder andere in de vorm van een doorgaande groenzone, worden aangegeven op pagina 3 van dat plan. Door het ontbreken van de groenzone langs de Binnenrijn bij perceel 3 wordt niet voldaan aan een essentieel onderdeel van het stedenbouwkundige plan en daarmee de ruimtelijke onderbouwing van het plan. Het ontbreken van de bestemming groen heeft een negatieve ínvloed op het woon- en leefklimaat en heeft geen ruimtelijke onderbouwing.

Het vigerend bestemmingsplan Rhi3nfront 2003 waar in de volgende relevante uitwerkingsregels (tbv rechtszekerheid omwonende) worden geformuleerd tbv realisatie waterkering en een groene recreatieve en ecologísche route bevatte wel een dergelijke onbebouwde strook:

Bestemmingsvlakken Groen

Artikell6. Landgoed (L) 2. Uitwerkingsregels h. met een breedte van 20 m ter weerszijden van de hierboven genoemde vímterloop zal bij de uitwerking de bestemming waterkering, 200/S bedoeld in artikel 21 van deze voorschriften, worden opgenomen; i. bij de uitwerking ZO/ binnen deze bestemming of binnen de bestemming Woondoeleinden 3 (W3) in noord-zuidrichting een groene recreatieve en ecologische route worden geprojecteerd, die zoveel mogelijk de oevers van de parallelle watergang zal volgen. De breedte van deze route 20/ ten minste 20 meter bedmgen;

Artikel 1 7. Hoogwaardige Bedrijfsdoeleinden (HB) 2. uitwerkingsregels

i. met een breedte van 20 m ter weerszijden van de hierbo-

ven genoemde waterloop zal bij de uitwerking de bestemming waterkering, zoals bedoeld in atikel 21 van deze voorschriften, worden opgenomen; k. bij de uitwerking zal binnen deze bestemming of in de bestemming Woondoeleinden 3 (W3) in noord-zuid richting een groene recreatieve en ecologische route worden geprojecteerd, die zoveel mogelijk de oevers van de parallelle watergang zal volgen. De breedte van deze route zal ten minste 20 meter bedragen;

Waarbij "Waterkering' aangewezen gronden zijn bestemd voor de instandhouding van waterkeringen met de daarbij behorende waterstaatswerken als taluds, dijken en onderhoudswegen. De bewoners Wickenburg zijn tevreden met de waterloop kèsrsrcïrsAo ui-ïtarct':>wtcuiork«wri 21( ?ií? rliifü:in pn rin-

4 Bestemmingsvlak Water

Binnenfün zoals voorgesteld in het bestemmingsplan

Rhijnfront 2003, Stedenbouwkundige plan NRGZ 2008 en

de ;tructuurvisie 2005-2020 waarin-de waterloop Binnenrijn wordt gehonoreerd als structuurelement en ecologísche verbindingszone. Dit is ook in lijn met de uitwerkingsregels uit het vigerend bestemmingsplan. 5 Bestemmingsvlak Water

De Binnenrijn ter hoogte van Wickenburg is onvoldoende breed omdat, na aftrek ligplaatsen aan weerszijde er, minder dan 7m vaarbreedte overblijft en niet voldoet aan de richtlijnen Richtlijnen Vaarwegen 2020 van Rijkswaterstaat voor recreatievaart.

De waarde voor vaarwegprofiel krap tbv recreatievaart,voor rechte vaarwegvakken , is geformuleerd in Richtlijnen Vaarwegen 2020 van Rijkwaterstaat: Deze richtlijn stelt dat op basis van een M-route voor ontsluiting water klasse D de breedte minimaal 15m moet worden op basis van een maatgevende breedte van

.3:75m. (3,75x4m==l5m) De vaarwegprofielen tbv recreatievaart bij maatgevende openboten (klasse RA) volgens de Economische Commissie voor Europa van de Verenigde Naties tbv Krap profiel recreatievaart zijn voor rechte vaarwegvakken 4.0xB=4.0x2.0=8m ook hier wordt niet aan voldaan.

De maatvoering van het water is tegenover Wickenburg afwijkend van de maatvoering ten noorden en ten zuiden van deze locatie. -) 12m vs 15m graag zien de Bewoners dit verbreed worden tot minimaal 15m zodat er geen bottel nek in het vaarwater ontstaat. 6

Bestemmingsvlak Water

De kleine watersport die veelvuldig gebruikmaakt van de Binnenrijn is gebaat bij golf dempende oevers, zoals talud of natuurvriendelijk íngericht. Hierin wordt niet voorzien in de bestemmingsregels. Zeker bij de oostkant van de Binnenrijn bij perceel 3 is het risico groot dat er geen golf dempende oever komt omdat er geen ruimte voor groen Iangs de oever is gereserveerd in de vorm van planregels

die-afstand bebouwing tot oeverlijn regelen.

7 Bestemmingsvlak Water, functie aanduiding Iig- Graag zien de Bewoners de functíe aanduidíng lígplaats aan de westzijde verdwíjnen bij een krap vaarweg profiel ( plaats <15m)

8 Bestemmingsvlak Water, functie aanduiding Iigplaats 9 Bestemmingsvlak Water, functie aanduiding ligplaats

Bestemmingsvlak Water, functie aanduiding ligplaats

De ligplaatsen langs de Binnenrijn zijn niet bestemd voor bewoners ín de planregels. dit zouden de Bewoners graag aangepast zien worden. Indien de lígplaatsen langs de Binnenrijn niet bestemd worden voor bewoners in de planregels dienen er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd te worden. (0.6 parkeerplekken per ligplaats volgens concept parkeernota versie 3.7 (de voorgestelde versie die besproken is in de gemeenteraad op 25-03) en niet het gereduceerde aantal dat in de parkeerbalans wordt aangehouden op basis van bewonersligplaatsen. Indien er de ligplaatsen langs de westkant van de Binnenrijn niet bestemd worden voor alleen bewoners in de planregels verwachten de Bewoners ernstige parkeer overlast gedurende het vaarseizoen aangezíen de parkeergelegenheíd voor NRGZ tbv bezoekers niet op acceptabele loopafstand is. Aangezien er ter plaatse geen mogelijkheid en wenselijkheid is tot uitbreiding aantal openbare parkeerplekken zien de bewoners geen mogelijkheden tot het bestemmen van deze locaties zonder aantas-

Maatvoeringsvlak maximale bouwhoogte 25m

ting van het woon- en leefklimaat. Ter beperking van de bouwhoogte zien de Bewoners graag de bouwhoogte van 25m aangepast worden tot 20m, gelijk aan de andere bouwvlakken van de bestemming wonen uit te werken binnen het plan of tot een maximum van 1:2 tot de afstand van de voorgevels van de woningen aan de westzijde van de Binnenrijn met een max van 25m tbv bezonning in de ochtend en voor een dorps profiel/verhoudingen tussen bouwhoogtes. Ook wensen de bewoners dat een goothoogte wordt opgenomen zodat de bebouwing begrensd wordt door een kap. Het maatvoering vlak bebouwingshoogte 25m is niet geprojecteerd op de locatie waar het hoogte accent in het stedenbouwkundige plan NRG 2008 is geprojecteerd. Ondanks de afname van de hoogte ís door de locatíe wijziging van het hoogte accent de aantasting van het woon-

e;aÏee;kl'Í;aatverslechter-d-do':or'mee;'sch;fü;-v:'rfüng, '

aantasting privacy (inkijk in tuin), aantasting dorpsklimaat door hoogbouw direct naast laagbouw. Door deze locatie aanpassing ontbreekt tevens de ruimtelijke onderbouwing van dit hoogte accent.

11 Maatvoeringsvlak maximale bouwhoogte 16m Ter beperking van de onnodige bouwhoogte zien de Bewoners de bouwhoogte van 16m graag aangepast worden aan de standaard bouwhoogte in Oegstgeest aan de Ríjn van 12m of tot een maximum van 1:2 tot de afstand van

de voorgevels van de woningen aan de westzijde van de Binnenrijn met een max van 16m tbv bezonning in de och-

tend en voor een dorps profiel/verhoudingen tussen bouwhoogtes 12

Bestemmingsvlak Verkeer - verblijf gebied

Bestemmingsregels voor deze bestemming ziln afwi3kend van huidige regels Rhijnhofweg. Verzoek om regels gelijk te trekken aan bestemmingsplan Oegstgeest aan de rijn (2015) en uitwerkingsplan Rhijnhofweg Zuid, plandeel Noord(2020).

Huidige Rhijnhofweg langs het plangebied is niet bedoeld als gebieds- en wijkontsluiting route en als zodanig ook niet meegenomen in verkeersonderzoek. Het is een doodlopende wege en dat willen de Bewoners zo houden. Daarom verzoek om Artikel 4.la te schrappen of aanpas-

sen. Waarbij Rhijnhofweg wordt bestemd als een bij de bestemming behorende weg.

Uitingen van Reclame langs Rhijnhof weg zijn niet relevant of gepast in woonwijk en dienen verwijderd te worden uit bestemmíngsvlak Verkeer - verblijfsgebied voor de strook langs de Rhijnhofweg

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10260154/1