A3 Brief d.d. 29 juni 2021 van Newground Law betreffende Raadsadres over het bestemminsplan Nieuw Rhijngeest Zuid (Wonen)

NEW 3SJUAA8727025 NewGround Law B.V.

Advocaten en Notarissen

PERAANGETEKENDE POST

Symphony Offices (5de verdieping) Gustav Mahlerplein 27 1082 MS Amsterdam

Gemeenteraad van Oegstgeest

Nederland

t.a.v. de griffie

Rhijngeesterstraatweg 13

2342 AN OEGSTGEEST

Postbus 7975 1008 AD Amsterdam Nederland

Tevens per e-mail: griffie@oegstgeest.nl mr. A.W.M. (Pim) Oremans

E: pim.oremans@newgroundlaw.com

T: +31 85808 1321 M:+31 63071 1719 F: +31 85808 1339 W: www.newgroundlaw.com

Datum: 29juni2021 Betreft: Raadsadres over het bestemmingsplan Nieuw Rhijngeest Zuid (Wonen) ten behoeve van uw

besluitvormende raadsvergadering op 1 juli 2021 Uwkenmerk: Z-17-104210

Geachte raadsleden,

Namens clients, Stichting ARQ Centrum'45 (hierna: "ARQ"), gevestigd aan de Rhijnzichtweg 35, 2342 AX te Oegstgeest, en ingeschreven bij de Kamervan Koophandel onder nummer 41165544, breng ik graag het volgende onder uw aandacht inzake het u voorliggende raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Nieuw RhijngeestZuid (Wonen) (hierna: "bestemmingsplan"), waarover uw raad op de besluitvormende raadsvergadering op 1 juli 2021 zal besluiten. ARQ heeft namelijk bezwaren van overwegende aard tegen dit bestemmingsplan. Hoewel de beroepstermijn van dit bestemmingsplan nog niet is aangevangen, voelt ARQ zich vanuit haar goede bedoeling reeds nu verplicht aan u kenbaar te maken welke tekortkomingen dit plan kent. Dit zodat u deze tekortkomingen alsnog kan repareren, teneinde te komen tot zorgvuldige besluitvorming. ARQ meent immers dat de tekortkomingen aan het bestemmingsplan van zodanige aard zijn, dat het plan in zijn huidige vorm niet kan warden vastgesteld. Zij behoudt zich dan ook expliciet het recht voor om - wanneer u in weerwil van deze bezwaren zou besluiten het bestemmingsplan vast te stellen - tegen dat plan beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.1

f Vgl. ABRvS 29 maart 2021, ECLI:NL:RVS:2021:648 en ABRvS 14 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:786. NewGround Law B.V. is gevestigd te Amsterdam en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Amsterdam onder nummer: 75428245. Op de werkzaamheden van NewGround Law B.V. zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin een aansprakelijkheidsbeperking is opgenomen. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechlbank Amsterdam en zijn te raadplegen op www.nBwgroundlaw.com. Zij warden op verzoek kosleloos toegezonden.

NEW 1 AANLEIDING Zoals u weet is ARQ al lang in overleg met het college van burgemeester en wethouders (hierna: het "College"), c.q. wethouder Glasbeek (hierna: de "wethouder"), om te komen tot de realisatie van woningen op haar locatie aan de Rijnzichtweg 35. Dat heeft ARQ ook meermaals aan uw raad toegelicht, laatstelijk in uw raadsvergadering van 20 mei 2021 waarna uiteindelijk een aangepaste Gebiedsvisie De Geesten is vastgesteld. Kort samengevat is de situatie van ARQ - voor zover hier relevant - nu zo dat ARQ en de gemeente het eens zijn over het feit dat er woningen moeten komen op haar perceel. Reeds in 2018 is al een overeenkomst gesloten tussen ARQ en de gemeente, waarin uitgangspunten voor deze woningbouw zijn geformuleerd. Die gedeelde ambitie voor woningbouw bestaat nog steeds. Momenteel loopt ARQ echter tegen een muur op. De herbestemming van ARQ haar gronden naar wonen werd bij het ontwerp-bestemmingsplan De Geesten buiten het raadsvoorstel gehouden,2 op de oneigenlijke grand dat ARQ niet van voornoemde overeenkomst zou willen afstappen.

ARQ heeft dan ook destijds een zienswijze ingediend tegen dit plan, waarin is opgemerkt dat een (mogelijk: nog uit te werken) woonbestemming zou moeten warden opgenomen ter plaatse van haar perceel, omdat zowel de gebiedsvisie, als de gedeelde ambities, als de getekende overeenkomst maar een kant op wijzen: op het perceel van ARQ moeten woningen komen. ARQ is onduidelijk waarom de gedeelde ambitie voor woningbouw door de gemeente c.q. het College niet gestand wordt gedaan, enkel en alleen omdat er een bestaande overeenkomst ligt tussen haar en de gemeente. De reden waarom het College kennelijk onder die overeenkomst uit zou willen, is erin gelegen dat de uitgangspunten voor de verhoudingen van sociale-middeldure huur en koop in die overeenkomst anders zijn dan die geformuleerd in de daarna vastgestelde Woonvisie 2020-2030 (hierna: "Woonvisie"). Een opzegging van die overeenkomst heeft ARQ echter tot op heden nooit mogen ontvangen. ARQ haar aanname (en wens) is dus dat de gemeente die overeenkomst nog steeds nakomt, of zal nakomen. Het is kortom onbegrijpelijk dat een woonbestemming op haar perceel vooralsnog uitblijft. De enige andere optie is opzegging van die overeenkomst, waarna de partijen over een nieuwe invulling in conclaaf kunnen. Daartoe

lijkt de gemeente echter niet bereid, mogelijk vanwege de schade die ARQ daardoor zou lijden en die ARQ haar beurt op de gemeente zou verhalen.

2 REDEN VAN DE BEZWAREN VAN ARQ TEGEN HET BESTEMM1NGSPLAN NIEUWRHUNGEEST ZUID (WOMEN) U zult zich afvragen wat deze geschiedenis rondom het perceel van ARQ in Overgeest van doen heeft met het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Nieuw-RhijngeestZuid (wonen), en waarom ARQ daar bezwaren tegen heeft. Dat zal in dit onderdeel warden toegelicht. De weerstand van het College om ARQ haar perceel met een woonbestemming in het raadsvoorstel voor een ontwerpbestemmingsplan op te nemen is, zoals hiervoor toegelicht, kennelijk gelegen in het feit dat er afspraken zijn gemaakt over de verdeling van sociale-middeldure huur en koop die afwijken van de - later vastgestelde -Woonvisie. Met u nu voorliggende bestemmingsplan maakt evenwel exact een dergelijke afwijking mogelijk van de verhoudingen sociale-middeldure huur en koop zoals die als uitgangspunt in de Woonvisie zijn geformuleerd, en exact de afwijking die ARQ ook zou wensen: honorering van de eerder

' Welk ontwerp-bestemmingsplan uiteindelijk wegens andere redenen is ingetrokken.

Pagina 2 van 4

NEW gemaakte afspraken over deze verhoudingen. Nota bene berust deze afwijking van de Woonvisie voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (Wonen) op twee nieuwere overeenkomsten met de eigenaar van de gronden, uit

2008 en 2009. Onbegrijpelijk is dus dat deze uitzondering op de Woonvisie voor dit bestemmingsplan wel zou kunnen warden gemaakt, maar voor het perceel van ARQ waarvoor een vergelijkbare overeenkomst geldt niet. Immers, voor Nieuw-Rhijngeest Zuid is slechts geformuleerd dat daar 800 woningen zullen warden gerealiseerd, waarvan 25% sociale huur en geen middenhuur.3 Dat is niet in lijn met de Woonvisie, die een maatstaf stelt van 25% sociale huur en 25% middenhuur. Er wordt er slechts naar "gestreefd" een nader te bepalen aantal woningen in het middeldure huursegment te realiseren.4 Die 25% middeldure huur is echter op geen enkele wijze verzekerd. Deze ongelijkheid brengt tekortkomingen met zich mee die ertoe leiden dat het bestemmingsplan Nieuw-

Rhijngeest Zuid in zijn huidige vorm niet kan warden vastgesteld.

3 GRONDSLAG BEZWAREN 3.1 Strijd met het gelijkheidsbeginsel Allereerst zou het strijd opleveren met het gelijkheidsbeginsel wanneer het bestemmingsplan wordt vastgesteld, omdat ARQ in een exact te vergelijken situatie consistent een woonbestemming wordt geweigerd; juist omdat aan haar niet kan warden geboden wat aan de initiatiefnemer van Nieuw RhijngeestZuid wel wordt geboden. Een afwijkende verdeling van sociale-middeldure huur hoeft daaraan niet in de weg te staan, zoals ook blijkt uit dit bestemmingsplan, echter is het College blijkens haar eerdere raadsvoorstellen voor een bestemmingsplan ter plaatse van het perceel ARQ een andere mening toegedaan. Nu het vorige ontwerpbestemmingsplan De Geesten, en dus naar verwachting straks ook het aanstaande ontwerpbestemmingsplan De Geesten, niet voorziet in een woonbestemming voor ARQ, met als argument dat ARQ niet aan de percentages sociale-middeldure huur in de Woonvisie zou willen voldoen, zou vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan leiden tot ongelijke behandeling van gelijke gevallen. 3.2 Geen transparante verdeelprocedure van schaarse publieke rechten Voorts wordt er met vaststelling van dit bestemmingsplan voorbijgegaan aan het feit dat daarmee een situatie van beleidsmatige schaarste van publieke rechten ontstaat.

Immers, uw raad ziet wanneer zij het onderhavige bestemmingsplan zou vaststellen kennelijk ruimte om van de percentages sociale- en

middeldure huur in de Woonvisie af te wijken, op welke mogelijkheid in elk geval ook ARQ aanspraak zou willen maken naast de initiatiefnemer van dit plan. Tegen ARQ wordt steeds gezegd dat die mogelijkheid er niet is. Aldus is er meer vraag naar afwijkingsmogelijkheid van de percentages in de Woonvisie (c.q. ruimte om vrije-sectorwoningen te ontwikkelingen) dan dat daar aanbod voor is. Daarmee is sprake van schaarste.5 Dat sprake is van schaarste wordt bevestigd door het feit dat uit de Regionale Woon Agenda Holland Rijnland (hierna: "RWA") volgt dat minimaal 20% aan de segmenten middeldure huur en goedkope koop gezamenlijk moet warden toegevoegd.6 Kort gezegd: als u de middeldure huurwoningen niet afdwingt in het

3 Toelichting bij het bestemmingsplan, onder 4.4. bij "Woonvisie". 4 Ibid. 5 Immers overtreft de som van de omvang van de aanvragen het aantal beschikbare publieke rechten. Vgl. ABRvS 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927 {Speelautomatenhal Vlaardingen). 6 Woonvisie, p. 6.

Pagina 3 van 4

NEW bestemmingsplan Nieuw-Rhijngeest Zuid (Wonen), meet deze verplichting warden afgewenteld op andere initiatiefnemers. Die initiatiefnemers, zoals ARQ, wordt dan opgelegd meer woningen voor deze specifieke doelgroepen te ontwikkelen dan initiatiefnemers die hen voorgingen. Dat sprake is van schaarste betekent dat vooraf een transparante verdeelprocedure moet warden opgezet en gevolgd.7 Dat is hier geheel niet gedaan en moet alsnog gebeuren. Reeds daarom kunt u dit plan niet vaststellen. 3.3 Geen afkoopsom in rekening gebracht Voor het onderhavige bestemmingsplan is enkel geformuleerd dat wordt "gestreefd" een nader te bepalen aantal woningen in het middeldure huursegment te realiseren. Er wordt geen afkoopsom in rekening gebracht bij de initiatiefnemer, in tegenstelling tot wat de Woonvisie vereist.8 Dat een dergelijke afkoopsom achterwege blijft heeft negatieve gevolgen voor andere initiatiefnemers zoals ARQ, doordat geen bijdrage wordt geleverd aan het vereveningsfonds. Dit heeft tot gevolg dat ARQ geen c.q. een lagere aanspraak zou maken op een compensatie voor de voor haar onrendabele top die zou ontstaan wanneer zij meer middeldure huurwoningen zou moeten realiseren. Ook hierom kunt u het plan niet vaststellen.

3.4 Onrechtmatige staatssteun Dat de initiatiefnemer van de woningbouw in Nieuw-Rhijngeest Zuid deze (financiele) voordelen warden geboden is bovendien een klassiek geval van staatssteun. Immers verkrijgt de initiatiefnemer hieruit een economisch voordeel, terwijl andere initiatiefnemers zoals ARQ dat voordeel overduidelijk niet krijgen. Aan de eisen voor het verlenen van staatssteun wordt echter geenszins voldaan, noch wordt dat op enige wijze gemotiveerd. Ook hierom kunt u het voorliggende bestemmingsplan niet vaststellen.

4 CONCLUSIE Gelet op het voorgaande verzoekt ARQ u om het voorliggende bestemmingsplan niet vast te stellen, althans niet zonder aanpassing daarvan. Enkel wanneer ook voor het perceel van ARQ een bestemmingsplan zou warden vastgesteld dat vergelijkbare ruimte c.q. vrijstellingen biedt als die aan de initiatiefnemer van het onderhavige plan worden geboden, is sprake van een gelijkwaardige situatie. Gelet op de uitlatingen van de wethouder lijkt daar echter geen sprake van. De voornoemde tekortkomingen aan het bestemmingsplan maken daarom dat het besluit vatbaar is voor vernietiging door de bestuursrechter. Desgewenst is ARQ tot een nadere toelichting van deze reactie bereid. Met vriendelijke groet, Mede namens Anne-Marie Klijn Pim Oremans NewGround Law B.V.

7 ABRvS 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927 (Speelautomatenhal Vlaardingen). "Woonvisie, p. 17-18.

Pagina4 van 4