20210113 Presentatie Vijverparck

Ontwikkeling vijverparck oegstgeest

Inhoud

blz.

1. Introductie 3 2. Woonvisie 2020-2030 4 3. Referenties 5 4. Locatie 6 5. De geschiedenis tot en met 2021

7

6. Aankoop door Sedos in 2013

8

7. Herontwikkeling door sedos 9 8. Schets situatie 10 9. Schets doorsnede 11 10. Bestemmingsplan en technische uitgangspunten

12

11. Sociaal maatschappelijke uitgangspunten

13

12. Analyse volgens ruimtelijke onderbouwing

14

13. Situatie van het bouwplan 15 14. Vogelvlucht van het bouwplan 16 15. Blik vanuit het park 17 16. Doorzicht naar het park 18 17. Dialoog met de buurt en belanghebbenden 13 januari 2021

19 2

01

Introductie

Peter Scheeren, eigenaar Sedos

Diederik van Egmond, Van Egmond architecten

Anne Leemhuis, lid RvB van Marente

Ik ben Peter Scheeren, geboren en getogen in Oegstgeest

Van Egmond, architecten is een veelzijdig en creatief

Al meer dan 100 jaar kunnen inwoners van de Rijn-, Duin-

en eigenaar van de 46 bestaande huurwoningen.

bureau voor architectuur, interieur en stedenbouw,

en Bollenstreek rekenen op professionele zorgverlening

Tevens ben ik eigenaar van Sedos Vastgoedontwikkeling

gevestigd in Noordwijk. Het familiebedrijf valt nu onder

van Marente. Van thuiszorg tot verpleeghuiszorg en van

en Beleggingen; een regionale, ambitieuze en ervaren

creatieve- en zakelijke leiding van broer en zus, Diederik en

revalidatie tot ondersteuning bij dementie. In Oegstgeest

binnenstedelijke (her-)ontwikkelaar gevestigd in Noordwijk.

Britta van Egmond.

zorgt en ondersteunt Marente haar cliënten onder meer in Hofwijck (direct naast de ontwikkeling van Sedos).

Sedos realiseert – al zeg ik het zelf – mooie verantwoorde

In mijn middelbare schooltijd zat ik op het Rijnlands

projecten die er toe doen! Die een positieve stimulans

Lyceum. Met klasgenoten was ik veel in Oegstgeest en

Marente is enthousiast over het bouwplan van Sedos

betekenen voor hun omgeving. De ene keer een nagenoeg

in het Hofbrouckerpark te vinden. De omgeving voelt

en levert graag een bijdrage bij de invulling van de

volledig sociaal product maar meestal een mix van koop en

vertrouwd en het maakt me trots om zoveel jaren later

zorgcomponent in de vorm van het leveren van thuiszorg

huur (middelduur en/of sociaal). In Oegstgeest realiseerden

betrokken te zijn bij deze ontwikkeling, die ook het park

of extra-thuiszorg-pakketten en denkt graag mee met het

we al eerder projecten zoals De Orchidee (hoek Irislaan en

een upgrade geeft en versterkt.

ontwikkelen van alternatieve ouderenzorg voorzieningen.

Florlaan).

De behoefte aan wonen met zorg is groot. De nieuwe woningen liggen direct naast Hofwijck en bieden de oudere Oegstgeestenaar de luxe van zelfstandig wonen met zorg in de nabijheid.

3

02

Woonvisie 2020-2030 De Woonvisie 2020 – 2030 "Samen verder bouwen aan karakter en kwaliteit“ heeft als ambitie: “Wij willen het dorpse en groene karakter nadrukkelijk behouden. Waar wordt gebouwd, bouwen we voor de huidige en toekomstige (instromende) inwoners van Oegstgeest en dragen zo naar vermogen bij aan de regionale woonbehoefte. Nieuwbouw draagt bij aan het versterken van het huidige karakter: een aantrekkelijk, hoogwaardig woonmilieu met ruime woningen in een groene omgeving, waarmee Oegstgeest zich onderscheidt op de regionale woningmarkt.” Dit wordt bereikt door: de resterende nieuwbouwmogelijkheden goed te laten aansluiten op het huidige, hoogwaardige woonmilieu. Bij nieuwbouw wordt minimaal 25% middeldure huur en 25% sociale huur gerealiseerd.”

4

03

Referenties

37 huur app. Van de Mortelstraat Noordwijk

63 app. De Orchidee Oegstgeest

20 app. Het Posthuys Noordwijk

(32 sociaal, 5 vrije sector)

(31 sociaal (huur/MGE), 32 vrije sector koop)

(8 sociaal (huur), 12 vrije sector koop)

Aanvang bouw 2021

Opgeleverd in 2011

100% verkocht; oplevering in 2021

21 app. (7 sociale huur) en 3 herenhuizen

46 koopwoningen Het Binnenhof Noordwijk

53 koopwoningen Cap Horn Rijnsburg

De Gouverneur Sassenheim

Opgeleverd in 2008

100% verkocht; bouw start in 2021

100% verkocht; oplevering in 2021 5

04

Locatie

piet heinlaan Verpleeghuis Hofwijck

hazenboslaan

20 bebo woningen, 8 grondgebonden woningen

18 grondgebonden woningen

De bebouwing bestaat uit: • verpleeghuis Hofwijck op de hoek van de Piet Heinlaan en de Hazenboslaan • 20 bebo’s en 8 grondgebondenwoningen Piet Heinlaan nr. 44 tot en met 98 (even nummers). • 18 grondgebondenwoningen Hazenboslaan nr. 2 tot en met 36 (even nummers).

Het plangebied van de ontwikkeling Vijverparck wordt begrensd door de Hazenboslaan, de Piet Heinlaan en het Hofbrouckerpark 6

05

de geschiedenis tot en met 2021

Rond 2005 zijn het verpleeghuis

Het

en de woningen 40 jaar oud

Marente is geformaliseerd in het

Aankoop

zijn eind jaren 50 gebouwd.

en staan de woningen wegens

vigerend Bestemmingsplan Oud

onderhoud door Sedos

Aanvang bouw 1957

technische veroudering leeg (anti-

Poelgeest (vastgesteld op 15-5-

kraak bewoning)

2010)

Hofwijck en de woningen

1957

Hofwijck uitgebreid

1965

Woningen gerenoveerd

1988

2005

herontwikkelingsplan

van

Verpleeghuis Hofwijck

2010

en

groot

2013

gerenoveerd

door

Marente

2016

Proces verkoop Marente start in samenwerking met

Marente en Ons Doel brengen het sloop-

Voor Marente blijft onverminderd

Om

te

Met de opbrengst uit de verkoop

woningbouwvereniging Ons Doel een

en nieuwbouwplan niet tot realisatie.

de noodzaak tot vernieuwing van

financieren worden de woningen - die

van de woningen is in 2016 het

herontwikkeling om te komen tot een

Door de financiële crisis beëindigt Ons

het verpleeghuis Hofwijck.

nog steeds anti-kraak worden bewoond –

verpleeghuis

sloop en nieuwbouw van de totale locatie

Doel de samenwerking met Marente.

verkocht aan Sedos.

gerenoveerd.

de

renovatie

van

Hofwijck

Hofwijck

grondig

7

06

Aankoop door Sedos in 2013 Teneinde de aankoop van de huurwoningen door Sedos mogelijk te maken, hebben Sedos en de gemeente in juli 2013 een overeenkomst (en Protocol Woonruimteverdeling) gesloten met onder meer de navolgende afspraken (hieronder kort samengevat): • de gemeente werkt mee aan afwijkend

gebruik (Wonen i.p.v. Wonen met zorg); • Sedos knapt de woningen op om weer te kunnen verhuren; • Sedos verhuurt de woningen overeenkomstig het Protocol Woonruimteverdeling; • Sedos en de gemeente verplichten zich in te spannen om gezamenlijk te onderzoeken of (her)ontwikkeling ter plaatse van de Piet Heinlaan en de Hazenboslaan kan worden gerealiseerd, al dan niet binnen de thans vigerende bestemming; • Sedos verplicht zich de huurwoningen 5 jaar lang niet “los” te verkopen teneinde uitponden te voorkomen (N.B. uitponden maakt uitvoering van het bestemmingsplan onmogelijk en zorgt dat het gebied en Hofbrouckerpark verrommelt).

Om de huurwoningen ook sec te kunnen verhuren met de bestemming Wonen (dus zonder zorg component) heeft Sedos in april 2013 een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik ingediend. In juni 2013 is deze omgevingsvergunning (-aanvraag) behandeld in de Raadsvergadering. Bij de behandeling destijds hebben Progressief Oegstgeest en Leefbaar Oegstgeest een motie (nr. 2) ingediend:

Deze motie is aangenomen en de omgevingsvergunning is verleend. Na voormelde vergunningverlening zijn de huurwoningen in augustus 2013 door Marente aan Sedos geleverd waarna Sedos groot onderhoud heeft laten plegen. Na gereedkomen van het onderhoud zijn de woningen begin/medio 2014 weer in verhuur gebracht.

Overwegende dat: Sedos uitponden van de woningen op langere termijn niet uitsluit; onder ouderen aantoonbaar veel animo bestaat voor grondgebonden woningen en appartementen met zorg in de directe omgeving; Wordt het college verzocht: het bestemmingsplan Oud Poelgeest onverkort te handhaven; geen stappen te zetten die uitvoer van het bestemmingsplan in de toekomst moeilijk of onmogelijk maken; geen parkgrond te verkopen anders dan om het bestemmingsplan onverkort uit te voeren.

8

07

Herontwikkeling door sedos In april 2017 heeft Sedos - na een persoonlijk overleg met voormalig wethouder Tönjann - schriftelijk aan de gemeente kenbaar gemaakt te zullen starten met het gezamenlijke onderzoek of (her-)ontwikkeling van de locatie haalbaar is (conform het vigerende bestemmingsplan en in lijn met de genoemde motie van PrO en LO). Sinds eind 2017 tot en met heden hebben de gemeente en Sedos iteratief en intensief samengewerkt aan het/de haalbaarheidsonderzoek(en). Daarbij zijn onder meer de navolgende onderwerpen aan de orde gekomen: • Massa

(bouwvolume,

bouwhoogte

en

positie); • Parkeren (parkeerbalans); • Zorgcomponent (inhoud/criteria); • Percentage sociaal, middelduur en koop; • Grondruil (met als uitgangspunt “rood voor rood”); • Financiële haalbaarheid. Het gezamenlijke onderzoek heeft uiteindelijk geresulteerd in een haalbaar bouwplan. Een bouwplan dat past binnen het bestemmingsplan en naar onze mening voldoet aan alle ambities!

9

08

Schets situatie

10

09

Schets doorsnede

11

10

bestemmingsplan en technische uitgangspunten Bestemmingsplan-technisch:

Algemeen:

• Het

• Bij de grondruil tussen de gemeente en

bouwplan past geheel binnen (de regels van) het vigerende bestemmingsplan.

• Parkeerbalans: sluitend op basis van een

verevening tussen alle 4 de velden. • Op alle vier de velden een gebouw met

vijf (5) bouw(woon)lagen. De 5e bouwlaag zal terugliggend worden aangebracht (goothoogte 12 m1; nokhoogte 16 m1).

Sedos is het uitgangspunt: “rood voor rood”. Voor zover de gemeente per saldo meer (tuin)grond levert, rekent Sedos deze eventuele m2 af tegen de prijs voor snippergroen. • De (bouw-)voorbereidingstijd bedraagt

ca. 2-3 jaar en de bouwtijd ca. 2 jaar. • Aanvang

bouw eerst na 70% (voor-) verkoop van de koopwoningen.

• Bijzonderheden: • voor een goede stedenbouwkundige

opzet zijn de parkeer- en bouwvlakken (waar nodig) maximaal 5m1 verschoven (afwijkingsbevoegdheid binnen bestemmingsplan); • het bebouwingspercentage van sec veld vier en de parkeervlakken zijn iets vergroot (afwijkingsbevoegdheid binnen bestemmingsplan).

• Realisatie van het bouwplan in één fase.

ontwikkellocatie:

Veld 2 ontwikkellocatie:

Veld 1

ontwikkellocatie:

Veld 3

ontwikkellocatie:

Veld 4

12

11

sociaal maatschappelijke uitgangspunten

Woonvisie (sociaal, middeldure huur en koop): • Sociale huur : tenminste 25% van het totaal aantal te realiseren woningen; • Middeldure huur : tenminste 25% van het totaal aantal te realiseren woningen; • Dure koop of huur : resterende deel van het aantal te realiseren woningen.

Wonen met zorgcomponent: • De woningen voldoen aan de tweesterrenclassificatie van Holland Rijnland (o.b.v. éénpersoonsgezinshouden); • In het complex op veld 4 komt een gemeenschappelijke (niet commerciële) ruimte c.q. “woonkamer” voor (dagbestedings-)activiteiten voor de bewoners van de 4 velden en omwonenden; • In de gemeenschappelijke ruimte zullen de activiteiten door professionals/ Marente worden georganiseerd (al dan niet ondersteund door vrijwilligers/ bewoners); • De woninginstallatie(s) zullen voorbereid worden voor de aansluiting op het zorgoproepsysteem van Marente (of een gelijkwaardig systeem); • De toekomstige bewoners kunnen - waar mogelijk en gewenst - gebruik maken van de diensten en (thuis)zorg van Marente.

Aanbieden sociale huurwoningen via Holland Rijnland: De sociale huurwoningen zullen via het platform “Huren in Holland Rijnland” worden aangeboden waardoor de gemeente verzekerd is van een correcte toewijzing.

Instandhoudingstermijn: De instandhoudingstermijn van de sociale huurwoningen bedraagt (minimaal) 10 jaar na eerste ingebruikname en is gelijk aan de wettelijke termijn.

13

12

analyse volgens ruimtelijke onderbouwing “De huidige bebouwing op de locatie zorgt eerder voor een barrière dan voor een vloeiende overgang tussen zorgcomplex en park. Het concept voor het nieuwe plan Hofwijck gaat uit van ‘bebouwing in het park’. Door het programma onder te brengen in drie en vier bouwlagen wordt de hoeveelheid openbare ruimte op de locatie geoptimaliseerd. Deze ruimte wordt ingericht als park en is publiek toegankelijk. De visuele verbinding tussen wijk en park wordt tevens versterkt door zo veel mogelijk afstand te houden tussen de nieuwe bouwelementen. Het park loopt tussen de nieuwbouw door tot aan de straat. Daarnaast worden de nieuwe gebouwen teruggelegd ten opzichte van de straat en de aangrenzende woningen. Daardoor is er voldoende ruimte tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen.”

(*1) INBO, Stedenbouwkundige onderbouwing plan 2009, 8 september 2009, blad 4) 14

13

Situatie van het bouwplan

Het bouwplan bestaat uit: • Totaal 137 appartementen

en één gezamenlijke (niet commerciële) ruimte / ”woonkamer” voor bewoners en omwonenden. • Veld 1 en 2: 44 (2x22) luxe

koopappartementen met half verdiepte stallingsgarage; • Veld 3: 43 sociale- en middeldure

huurappartementen • Veld 4: 50 middeldure en dure

huurappartementen en één gezamenlijke (niet commerciële) ruimte / ”woonkamer” voor bewoners en omwonenden. 15

14

Vogelvlucht van het bouwplan

16

15

Blik vanuit het park

17

16

Doorzicht naar het park

18

17

Dialoog met de buurt en belanghebbenden Sedos zal de komende periode ook contact zoeken met omwonenden en eventuele wijkverenigingen. Het is van belang dat deze plannen ook worden gedragen door de buurt. Er staat namelijk nogal wat te veranderen. Wij zullen de ontwikkeling binnen de kaders van afspraken en bestemmingsplan uitwerken, maar een dialoog met de buren is altijd goed. Door middel van (digitale) presentaties en informatie avonden kunnen wij ideeën en suggesties meenemen in de uitwerking. Door een goede dialoog zijn mogelijke bezwaren al in een vroegtijdig stadium te voorkomen. Tevens kan eventuele overlast tijdens de realisatie worden geminimaliseerd. Door hier duidelijk over te communiceren kunnen wij gezamenlijk werken aan een prettig en constructieve uitvoering van de ambitieuze plannen. Sedos zal te zijner tijd een communicatieplan hiervoor opstellen om te bespreken met de gemeente.

19

Colofon Sedos Voorstraat 153, 2201 HT Noordwijk Telefoon: + 31 (0)71 361 19 24 Email: info@sedos.nl www.sedos.nl

van Egmond, architecten Gooweg 5 2210 AX Noordwijk tel: +31(0)71 361 97 00 www.vanegmondarchitecten.nl

De artist impressies met de grootste zorg zijn vervaardigd maar dat deze bedoeld zijn als indicatie van sfeer en architectuur. Er kunnen derhalve geen rechten aan ontleend worden.