St. t.k.n. nr. 4. Collegevoorstel Verzoek Zwolsewegje 78a

Datum

Akk.

Bespr.

Zaaknummer:

1393

Openbaar:

Ja

Overleg

B W W W W W S

Aan burgemeester en wethouders Datum: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Team: Naam teammanager: Directie: Raad: Commissie: OR: Communicatie: Bijlage(n): Betrokken teams:

7 december 2021 J. Groothuis J. Steenbergen ROV/Ruimtelijke Ordening ir. A. Dickhof mr. P.F.A. Klein Nee Ruimte en Wonen - TKN Nee Ja 1 VTH, ,

Onderwerp: principeverzoek tot herziening bestemmingsplan, Zwolsewegje 78a Samenvatting De Ruiter Bouwadvies heeft namens de eigenaar van het perceel Zwolsewegje 78/78a te Nunspeet een principeverzoek ingediend. Verzocht wordt om de bewoning van het ‘zomerhuisje’ (Zwolseweg 78a) te legaliseren/ in te passen in het bestemmingsplan. Sinds (aantoonbaar) 1996 is er sprake van verhuur van de woning en daarmee aaneengesloten bewoning. Aan deze aanvraag is een traject vanuit toezicht en handhaving voorafgegaan. Het college heeft een eerder besluit aangehouden (vergadering 5 oktober 2021) met als doel oplossingen die ruimtelijk wel gewenst zijn samen met de eigenaar te onderzoeken. Naar aanleiding hiervan is het voorliggende collegevoorstel opgesteld. Advies aan burgemeester en wethouders 1.In principe geen medewerking verlenen aan het verzoek om de (permanente) bewoning van het Zwolsewegje 78a te legaliseren. 2.De ingezette route van handhaving voortzetten en coulant omgaan met de begunstigings-termijn. 3.Indien eigenaar geen gebruik maakt van de mogelijkheid voor het indienen van een plan in het kader van Woningbouw op maat voor 31 maart 2022 of als het niet wordt toegekend, het pand bij de volgende planologische herziening het pand bestemmen als Recreatiewoning. 4.De Ruiter Bouwadvies hierover informeren via bijgevoegde brief.

5.Het verzoek en collegebesluit ter kennisname naar de commissie Ruimte en Wonen sturen.

-2-

Collegevergadering van: 13 december 2021 Beslissing college: conform advies

Nummer:

-3-

TOELICHTING Inhoudelijke toelichting Inleiding / situatieschets Op 5 juli 2021 is het principeverzoek ontvangen van De Ruiter Bouwadvies, namens de eigenaar. Het bijgebouw (voormalig kippenhok) Zwolsewegje 78a wordt al zeer lange tijd bewoond. Er is in beginsel sprake van strijdigheid met het huidige bestemmingsplan Nunspeet Noord Oost. De huidige eigenaar heeft de hoofdwoning en het bijgebouw in 2017 gekocht. Nadat hij i.v.m. de verbouwing van de hoofdwoning zelf in het bijgebouw heeft gewoond, is het verhuurd. De vorige eigenaar heeft het bijgebouw ook steeds (aansluitend) verhuurd. In 2010 is door een vorige eigenaar een principeverzoek ingediend voor het realiseren van een bouwblok voor een vrijstaande woning op het perceel. Dit verzoek is afgewezen. In de behandeling van dit verzoek werd al melding gemaakt van de langdurige bewoning van het bijgebouw 78a en dat hier niet op gehandhaafd is. De gemeente heeft hierop niet direct actie ondernomen. Op 20 december 2018 heeft de gemeente een brief gestuurd aan de (huidige) eigenaar, waarin kenbaar is gemaakt dat er sprake is van illegale bebouwing (overkapping en erfafscheiding) en illegaal gebruik van het betreffende bijgebouw. Op 15 juli 2019 is er een vooraankondiging last onder dwangsom verzonden, waarin is vermeld dat de bewoning voor 26 augustus 2019 beëindigd moet worden.

Op basis van die brief heeft de eigenaar zijn zienswijze naar voren gebracht en heeft er overleg plaatsgevonden. Voor de illegale bouwwerken zijn vervolgens omgevingsvergunningen aangevraagd. De kwestie van de illegale bewoning ligt nu voor via het ingediende principeverzoek om de bewoning van het ‘zomerhuisje’ (Zwolseweg 78a) te legaliseren/ in te passen in het bestemmingsplan. Bij de ingediende zienswijze heeft de eigenaar een beroep gedaan op het gebruiksovergangsrecht. Argumenten en overwegingen In art. 17.4 onder c van het bestemmingsplan Nunspeet Noord Oost is bepaald dat het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning tot strijdig gebruik worden gerekend. Om hiervan af te kunnen wijken, is nagegaan of er in deze situatie sprake is van: 1. een legaal bouwwerk 2. gebruiksovergangsrecht 3. een ruimtelijk gewenste situatie 4. bezwaar van omwonenden Ad 1. Bouwwerk In de jaren ’50 en ’60 zijn de volgende (bouw)vergunningen verleend:  Bouw van een kippenhok (02-03-1950)  Verbouwing van het kippenhok met dakpannen en schoorsteen (10-10-1963)  Kampeerexploitatievergunning 1967-1975 voor het kamperen in één vakantiehuisje (10-111966, 39-01-1969 en 10-06-1970) Daarnaast is op 28-11-1967 een brief verzonden over de controle van de voorzieningen in het vakantieverblijf.

Hieruit kan opgemaakt worden dat er op legale wijze een bijbehorend bouwwerk is gebouwd, waarbij de gemeente op de hoogte was en actief heeft meegewerkt aan het bewonen van het gebouw voor recreatieve doeleinden. Echter niet voor permanente bewoning en verhuur. Het bijgebouw is ook niet formeel aangewezen als recreatiewoning. Op basis van de gecombineerde vergunningen ligt een positieve bestemming als recreatiewoning wel in de rede.

Ad 2. Gebruiksovergangsrecht Artikel 28.2 onder a van voornoemd bestemmingsplan luidt dat gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, mits (onder resp. 28.2. c en d):  het gebruik na inwerkingtreding van het plan niet langer dan een jaar is onderbroken.  het gebruik niet al reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Bewonersgeschiedenis – aaneengesloten bewoning

-4-

In de BRP is sprake van aantoonbaar aaneengesloten bewoning/verhuur van de woning sinds 1996 (zie tabel hieronder). De naam van de huurder vóór huurder A kon niet worden geverifieerd. Waarschijnlijk is deze persoon niet ingeschreven op het adres. Met deze informatie is aangetoond dat de bewonersgeschiedenis niet langer dan een jaar onderbroken is geweest sinds inwerkingtreding van het bestemmingsplan Nunspeet Noord Oost (2013). Artikel 28.2. onder c is daarmee geen belemmering voor het gebruiksovergangsrecht. Tabel 1: Aangetoonde bewonersgeschiedenis

Maart 1996 – augustus 2000 November 2000 – september 2003 November 2003 – juli 2008 Februari 2009 – augustus 2017 Oktober 2017 – mei 2018 Februari 2019 – heden

Huurder A Huurder B Huurder C Huurder D Huidige bewoner van Zwolsewegje 78 Huurder E

Strijdigheid voorliggende bestemmingsplan Het voorliggende bestemmingsplan is ’t Hul-Zeeweg (vastgesteld op 15 juli 1982). Artikel 34 bepaalt: ‘Het is verboden de in het plan begrepen gronden en opstallen te gebruiken op een wijze of doel, strijdig met de in of krachtens het plan aan deze gronden gegeven bestemming of met het in of krachtens deze voorschriften ten aanzien van het gebruik van deze gronden en opstallen bepaalde’. In de artikelen over Wonen en de verbodsbepaling (artikel 35) wordt het gebruik van bijbehorende bouwwerken/bijgebouwen ten behoeve van bewoning niet expliciet verboden. Bij de begripsbepalingen staat echter bij bijgebouw: ‘een niet voor bewoning bestemd gebouw, dat een gebruikseenheid vormt met en dienstbaar is aan de woning, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte of hobbyruimte’. Hieruit valt af te leiden dat de permanente bewoning van het voormalige kippenhok in ieder geval niet was toegestaan en dat er sprake is van strijdigheid met het voorliggende bestemmingsplan. Nu er sprake is van strijdigheid met het voorliggende bestemmingsplan en niet aantoonbaar is dat de permanente bewoning vóór inwerkingtreding van bestemmingsplan ’t Hul-Zeeweg uit 1982 is aangevangen, is artikel 28.2. onder d van het huidige bestemmingsplan Noord-Oost van toepassing en kan er geen geldig beroep gedaan worden op het gebruiksovergangsrecht. Ad 3.

Goede ruimtelijke ordening Al ruim tien jaar geleden is de gemeente Nunspeet gestart met het aanpassen van het beleid t.a.v. het bewonen van bijgebouwen. Het wordt expliciet verboden in nieuwe bestemmingsplannen. Voor oude situaties worden waar nodig nadere regelingen getroffen of wordt er op basis van beleid gekozen voor handhaven of alsnog bestemmen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan buitengebied 2010 is bijvoorbeeld gewerkt met een coulanceregeling (gebaseerd op jurisprudentie). Bouwwerken die bewoond zijn voor de peildatum van 14 augustus 2000 en waarvan de bewoning sinds deze datum niet langer dan een jaar onderbroken is geweest, kunnen conform het historische gebruik, positief bestemd worden. Er gelden diverse voorwaarden, waaronder dat er sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening. Zo niet, dan kan er gekozen worden voor een uitsterfconstructie. Op 12 oktober 2018 heeft het college besloten om de beleidslijn te bestendigen m.b.t. het overgangsrecht. Stedenbouwkundig betreft het hier een ingeklemd en qua oppervlakte beperkt achterperceel. Het positief bestemming van een woning levert dan allerlei praktische bezwaren op zoals bv. een uitrit, relatie met omliggende percelen, het hebben van een voor en achtererf etc. Het bestemmen als woning wordt daarom niet gezien als een goede ruimtelijke ordening.

Naar aanleiding van het aangehouden besluit in de collegevergadering van 5 oktober 2021, is samen met de eigenaar en gemachtigde onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor een ruimtelijk gewenste situatie. In november is gesproken over de eventuele mogelijkheid van het splitsen van het perceel en een kleine (bij voorkeur levensloopbestendige) woning op het nieuwe perceel te bouwen. Het huidige bijgebouw/’zomerhuisje’ zal dan worden gesloopt. Hiervoor zou een eerste plan ingediend kunnen worden in het kader van Woningbouw op maat voor 31 maart 2022. Uiteraard moet wel aan de voorwaarden van het programma Woningbouw op maat worden voldaan en wordt in het voorjaar besloten of het ook wordt toegekend. Vervolgens is er tot 31 maart 2023 de tijd om een volledige ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen. De eigenaar lijkt voornemens om dit traject in te zetten.

-5-

Ad. 4 bezwaar van omwonenden In het kader van het iniitiële principeverzoek heeft de eigenaar een omgevingsdialoog gevoerd op basis van het per 1 januari 2021 geldende beleid. Omdat er geen nieuwbouw of verbouw plaatsvindt, ging het om een aanvraag met geringe impact. De eigenaar heeft één op één gesproken met de bewoners van de achterliggende en naastgelegen woningen. Naar aanleiding van dit contact is met één van de omwonenden overeengekomen een raam verplaatsen. Verder zijn er geen bezwaren van omwonenden. Uiteraard zal voor het verzoek in het kader van Woningbouw op maat een nieuwe omgevingsdialoog gevoerd moeten worden en heeft dit plan een grotere impact op de omliggende percelen. Concluderend - Er was een omgevingsdialoog gevoerd en het principeverzoek is ontvankelijk. - Het bouwwerk is op zichzelf legaal gebouwd. - De gemeente was ervan op de hoogte dat het bijgebouw werd bewoond en heeft in de jaren ‘60/’70 actief meegewerkt aan bewoning voor recreatief gebruik. Echter niet aan permanente bewoning. - Het gebruiksovergangsrecht, waar in het principeverzoek naar wordt verwezen, is niet van toepassing, omdat de permanente bewoning ook al in strijd was met het voorliggende bestemmingsplan ’t Hul-Zeeweg uit 1982 en niet aantoonbaar is gemaakt dat de permanente bewoning voor die tijd is aangevangen.

- Het bestemmen als recreatiewoning ligt in de rede, maar een bestemming Wonen is gezien de stedenbouwkundig ingeklemde situatie geen wenselijk alternatief. - Het bestemmen als recreatiewoning is alleen aan de orde als het traject in het kader van Woningbouw op maat niet leidt tot een toegekend plan en volledig ingediend verzoek. - In beide gevallen (Wom of recreatiewoning) kan het handhavingstraject worden hervat door in december 2021 een nieuwe vooraankondiging last onder dwangsom te sturen met daarbij een drie maanden langere begunstigingstermijn dan gebruikelijk (negen in plaats van zes maanden, gerekend vanaf 1 januari 2022). Advies 1. In principe geen medewerking verlenen aan het verzoek om de (permanente) bewoning van het Zwolsewegje 78a te legaliseren. 2. De ingezette route van handhaving voortzetten en coulant omgaan met de begunstigingstermijn. 3. Indien eigenaar geen gebruik maakt van de mogelijkheid voor het indienen van een plan in het kader van Woningbouw op maat voor 31 maart 2022 of als het niet wordt toegekend, het pand bij de volgende planologische herziening het pand wel bestemmen als Recreatiewoning. 4. De Ruiter Bouwadvies hierover informeren via bijgevoegde brief. 5. Het verzoek en collegebesluit ter kennisname naar de commissie Ruimte en Wonen sturen.