St. t.k.n. nr. 2. Collegevoorstel Principeverzoek Kleine Kolonieweg 128

AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Datum:

15 juli 2025

Zaaknummer:

1352866

Portefeuillehouder: J. Groothuis Ambtenaar: Team:

ROV/Ruimtelijke Ordening

Teammanager: Directie: Raad:

Nee

Commissie:

Ja – Ruimte en Wonen TKN

OR:

Nee

Communicatie:

Ja

Bijlage(n):

1. Ontwerp toekomstige situatie

Openbaar:

Ja

2. Sloopoverzicht 3.Conceptbrief Betrokken teams:

Onderwerp Principeverzoek - Kleine Kolonieweg 128 (vervolg) Samenvatting Op 25 maart 2025 heeft uw college beslist om geen medewerking te verlenen aan een principeverzoek m.b.t. het perceel Kleine Kolonieweg 128 in Elspeet. Het principeverzoek betrof het toekennen van een woonfunctie aan een gedeelte van het perceel en het oprichten van een Bed en Breakfast op agrarische gronden. Naar aanleiding hiervan heeft de indiener (in samenspraak met de gemeente) een alternatief ingetogener plan ingediend.

Advies aan burgemeester en wethouders U wordt geadviseerd het volgende te besluiten: 1. In principe en onder voorwaarden medewerking verlenen aan het verzoek om aan een gedeelte van het perceel Kleine Kolonieweg 128 een woonfunctie toe te kennen. 2. Dit principebesluit ter kennisname aanbieden aan de raadscommissie Ruimte & Wonen. 3. De verzoeker van dit besluit op de hoogte stellen, middels de bijgevoegde (concept)brief.

Pagina 1 van 7

Klik of tik om tekst in te voeren. Beslissing college: conform advies

datum: 2-9-25

TOELICHTING Inhoudelijke toelichting Op 25 maart 2025 heeft uw college beslist om geen medewerking te verlenen aan een principeverzoek m.b.t. het perceel Kleine Kolonieweg 128 in Elspeet. Het principeverzoek betrof het deels toekennen van een woonfunctie aan het perceel en het oprichten van een Bed en Breakfast op agrarische gronden. In het collegebesluit is destijds tevens opgenomen dat uw college mogelijkheden ziet voor een alternatief plan. De indieners hebben daarom nogmaals een principeverzoek ingediend, welke enkel is gericht op het toekennen van een woonfunctie aan het perceel. Het plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Kleine Kolonieweg 128, in het agrarische landschap ten zuidwesten van Elspeet. Op het bestaande erf, dat dicht bij de weg ligt, bevindt zich een bedrijfswoning met diverse agrarische opstallen. Opmerkelijk is dat door het achterste deel van het erf een kadastrale strook grond loopt (gemeente Nunspeet, sectie F, nummer 1591). Deze strook is eigendom van de gemeente. Deze strook is zichtbaar op figuur 1. In figuur 1 is de planologische situatie van het plangebied vereenvoudigd weergeven. Aan de zuidzijde van het perceel geldt de functie 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf'. Aan de noordzijde van het perceel ligt een beek. Hierop rust de functie 'Water – Waardevolle beken'. Op het voerige deel van het perceel de functie 'Agrarisch'.

Hierop ligt ook de dubbelfunctie 'Waarde – Jonge heideontginning'. Ten slotte ligt voor een groot deel (ca. 90% van het plangebied) de gebiedsaanduiding 'Reconstructiewetzone - extensiveringsgebied', de overige ca. 10% heeft de gebiedsaanduiding 'Reconstructiewetzone - Verwevingsgebied'. Gezien de complexiteit en diversiteit van de verschillende functies en gebiedsaanduidingen binnen het plangebied wordt in het onderhavige voorstel de nadruk gelegd op de functies 'Agrarisch' en 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf'. Dit omdat deze voornamelijk betrekking hebben op het onderhavige verzoek. In het geval een van de andere functies/gebiedsaanduiding relevant is, zal deze worden benoemd.

Pagina 2 van 7

Figuur 1: De Planologische situatie van het plangebied (vereenvoudigd) Het oorspronkelijke verzoek (d.d. 25 maart 2025) Het oorspronkelijke principeverzoek omvatte meerdere onderdelen: de omzetting van de bestaande bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning, het mogelijk maken van een Bed & Breakfast op agrarische gronden, en de sloop en herbouw van diverse bouwwerken. Beslist werd om in principe geen medewerking te verlenen aan het verzoek. Zo bleek dat de betreffende bebouwing reeds gesloopt had moeten zijn, waardoor er geen juridische basis is voor herbouw. Ook werd negatief beslist over de gewenste wijziging van het omgevingsplan om een B&B toe te staan op agrarische gronden. Wel zijn er mogelijkheden gezien voor een alternatieve variant van het verzoek. Deze zou zich moeten beperken tot de omzetting van de bedrijfswoning naar een burgerwoning. Bij

Pagina 3 van 7

eventueel gebruik van de saneringsregeling (welke onderdeel is van het omgevingsplan) is het mogelijk om een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken te realiseren. Deze mogelijkheid is toentertijd aan de initiatiefnemer medegedeeld, naar aanleiding hiervan zijn zij met een alternatief principeverzoek gekomen. Het aangepaste verzoek Het recent ingediende principeverzoek is uitsluitend gericht op het toekennen van een woonfunctie aan een deel van het perceel. Het gaat om het deel dat momenteel de functie 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf' heeft. Daarbij is ook het voornemen om een aantal bijbehorende bouwwerken te saneren, en diverse bijbehorende bouwwerken te realiseren. In totaal is er in de huidige situatie 567 m2 aan bebouwing aanwezig, bestaande uit zes afzonderlijke bijbehorende bouwwerken. Het voornemen is om vier gebouwen te slopen met een gezamenlijk oppervlakte van 457 m2. Het voornemen is om twee bijbehorende bouwwerken terug te bouwen; een schuur en een bijbehorend bouwwerk aansluitend aan de woning (zie hiervoor ook bijlage 1 en 2). De totale oppervlakte van bijbehorende bouwwerken wordt in dat geval 304 m2. Overwegingen In het eerder genomen besluit op het principeverzoek is aan de indiener medegedeeld dat een functiewijziging naar een woonfunctie een reële denkrichting is.

In dit geval gaat het om een unieke situatie, waarbij locatiespecifiek enkele ruimtelijke verbeterpunten gerealiseerd kunnen worden. Procedureel gezien biedt artikel 44.1.4, onder c, de mogelijkheid om dit voornemen planologisch mogelijk te maken. Deze voormalige wijzigingsbevoegdheid valt sinds de invoering van de Omgevingswet onder de toepassing van het Delegatiebesluit Omgevingswet (d.d. 24 februari 2022). Deze voorheen geldende wijzigingsbevoegdheid luidt: '' indien niet kan worden voldaan aan de voorwaarden opgenomen onder 1., kan de bestemming gewijzigd worden in de bestemming Wonen en aansluitende gebiedsbestemmingen zonder daarbij extra woningen toe te staan;''. Er zijn meerdere argumenten om medewerking te verlenen aan dit verzoek en het toepassen van deze voormalige wijzigingsbevoegdheid. Er is geen sprake van een reële bedrijfsvoering op het perceel en de omliggende woningen zijn allen planologisch bestemd als burgerwoning (zie ook figuur 2). Gezien de ligging is het zeer aannemelijk dat er geen hinder ontstaat bij nabije agrarische bedrijven door de beoogde functiewijziging. Dit dient uiteraard exact

Pagina 4 van 7

onderzocht te worden. Daarnaast leidt de sanering en herbouw (in verkleinde vorm) tot een betere uitstraling van het ruimtelijke beeld in de omgeving. Binnen de functie wonen is in principe maximaal 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. In het onderhavige verzoek wordt 304 m2 aangevraagd. Het voormalige bestemmingsplan kende een afwijkingsmogelijkheid binnen de woonfunctie (26.4.11uit het voorheen geldende bestemmingsplan Buitengebied 2023) om een groter oppervlak aan bijbehorende bouwwerken toe te staan (maximaal 350m2). Onder de Omgevingswet zal er nu een aanvraag om een omgevingsvergunning moeten worden ingediend om binnenplans af te wijken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Artikel 26.4.11 luidt als volgt: 26.4.11 Afwijking sanering bijbehorende bouwwerken die niet zijn gebouwd ten behoeve van het wonen Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 26.2.3 onder c ten behoeve van de gehele of gedeeltelijke vervanging van meerdere bijbehorende bouwwerken waarvan de gezamenlijke oppervlakte meer bedraagt dan 150 m2 door één of meerdere bijbehorende bouwwerken met dien verstande dat: a. de vervanging bijdraagt aan een aanmerkelijke verbetering van de landschappelijke situatie ter plaatse; b.

met de vervanging een vermindering (sanering) van de oppervlakte plaatsvindt, voor zover die oppervlakte meer bedraagt dan 150 m2, met ten minste 50% van hetgeen meer aanwezig is dan 150 m2, waarbij na sanering gezamenlijk niet meer dan 300 m² aanwezig is; c. in afwijking van artikel 26.4.11, lid b, mag na de sanering gezamenlijk niet meer dan 350 m2 aanwezig zijn wanneer wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de vervanging draagt bij aan een aanmerkelijke verbetering met betrekking tot de omliggende natuur; b. het dak moet duurzaam gebruikt worden; hierbij kan gedacht worden aan: • daken die voorzien zijn van zonnepanelen (collectoren en/of PV); • daken die ingezet worden voor koeling, energieopwekking en/of regenwaterafvoer of vertraagde waterafvoer et cetera; • groene daken, die een bijdrage leveren aan de biodiversiteit; • de omgeving moet asbestvrij zijn en/of worden gemaakt; d. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Er wordt in eerste ogenschouw voldaan aan de gestelde voorwaarden. De initiatiefnemer is ook voornemens om aan de voorwaarden te voldoen, zoals die staan in artikel 26.4.11, onder c. Daarom kan met een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, in principe, medewerking worden verleend aan het verzoek om 304m2 aan bijbehorende bouwwerken te realiseren binnen de gewenste woonfunctie.

Pagina 5 van 7

Figuur 2: Planologische situatie van de directe omgeving Conclusie U wordt geadviseerd om in principe medewerking te verlenen aan het onderhavige principeverzoek. Het aangepaste verzoek is in lijn met datgene dat aan de indiener is meegegeven in het collegebesluit van 25 maart 2025. Dat heeft geleid tot een plan dat alleen gericht is op een wijziging naar een woonfunctie, inclusief de realisatie van 304 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Hierbij kan gebruikt gemaakt van de saneringsregeling bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de gewenste oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Aan de medewerking zullen een aantal voorwaarden gekoppeld moeten worden. Deze hebben betrekking op het aantonen dat het plan aan gestelde milieueisen voldoet en er een anterieur een overeenkomst wordt gesloten waarin o.a. zal moeten worden vastgelegd dat de indiener het risico op mogelijke nadeelcompensatieclaims draagt.

Communicatie De indiener wordt op de hoogte gesteld van het besluit, middels de bijgevoegde conceptbrief. Geheimhouding Het voorstel is niet geheim maar openbaar.

Pagina 6 van 7

Bewonersparticipatie Tijdens het eerder ingediende principeverzoek van 25 maart 2025 is een accurate omgevingsdialoog gevoerd. Aangezien het onderhavige verzoek een afgeslankte afgeleide betreft van het eerder ingediende principeverzoek, is het voeren van een nieuwe omgevingsdialoog niet zinvol geacht. Een aantal opmerkingen vanuit de omgeving zijn niet meer van toepassing. De relevante opmerkingen zullen (nog steeds) moeten worden meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen.

Pagina 7 van 7