St. t.k.n. nr. 2. Collegerapportage Vreeweg 51 en 49a

Aan burgemeester en wethouders Datum: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Team: Naam teammanager: Directie: Raad: Commissie: OR: Communicatie: Bijlage(n):

27 januari 2025 J. Groothuis

Zaaknummer:

1194680

Openbaar:

Ja

ROV/Ruimtelijke Ordening

Nee Nee- TKN Nee Ja 1. Principeverzoek 2. Omgevingsdialoog

Betrokken teams:

Onderwerp: Principeverzoek Vreeweg 51 en 49a Nunspeet Samenvatting Op 7 augustus 2024 is er door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor het perceel, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie I, nummer 3550. Ook de aanliggende percelen I 3568, I 2543 en I 3898 zijn in eigendom van de familie. De familie had tot half 2023 een agrarisch bedrijf op de locatie. Na het overlijden van de eigenaar en het ontbreken van een opvolger is het agrarisch bedrijf gestopt. Deze percelen worden verkocht, de bedrijfswoning (nummer 51) en onder overgangsrecht toegestane woning (nummer 49a) op perceel I 3550 worden omgevormd naar wonen. Advies aan burgemeester en wethouders 1. In principe en onder voorwaarden medewerking verlenen aan het omzetten van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie I, nummer 3550 naar de functie ‘Wonen’. 2. In principe medewerking verlenen aan het omzetten van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie I, nummer 2543 van Agrarisch- Agrarisch bedrijf naar Agrarisch. 3. In principe een woonrecht toekennen aan woning 49a. 4. De verzoeker op de hoogte stellen van dit besluit middels een besluitbrief en daarin aangeven dat tot een jaar na aangaan anterieure overeenkomst de sloopmeters kunnen worden gebruikt voor toepassing binnen beleid omzetting recreatiewoningen.

Collegevergadering van: 11-3-2025 Beslissing college: conform advies

Nummer:

Pagina 1 van 5

-2-

TOELICHTING Inhoudelijke toelichting en historie Het perceel ligt in het buitengebied van Nunspeet ten noordwesten van de kern Nunspeet. De functies aan de Vreeweg zijn overwegend Agrarisch/ Agrarisch bedrijf en Wonen. Het perceel zelf ligt omsloten door agrarische percelen en de woonbestemming van de buren. Met de komst van de Omgevingswet zijn alle bestemmingsplannen opgegaan in het tijdelijke omgevingsplan. Hier is het adres opgenomen in het plan Buitengebied 2023. Hierin heeft het perceel I 3550 een enkelbestemming Agrarisch-Agrarisch bedrijf, de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3, een gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone-verwevingsgebied’ en een gebiedsaanduiding ‘overige zone- bed en breakfast buitengebied’. Tijdens het oriënterende overleg heeft de eigenaar aangegeven dat de schapenhouderij halverwege 2023 is gestopt. Vanaf dat jaar is de schapenschuur gesloopt en is er op het perceel enkel nog gewoond. Op dit moment staat er één bedrijfswoning op het perceel (nummer 51), één ander bewoond gebouw (nummer 49a) en een aantal schuren. De omliggende agrarische percelen zijn/worden verkocht. Het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woonbestemming is hier de meest voor de hand liggende oplossing. Perceel I 2543 heeft nu nog de bestemming Agrarisch- Agrarisch bedrijf, maar omdat het bedrijf gestopt is wordt deze bestemming gewijzigd naar Agrarisch.

Beleid Overgangsrecht Vreeweg 49a Op basis van de coulanceregeling Indien men kan aantonen dat het bijgebouw vanaf de peildatum (14 augustus 2000) tot en met heden permanent bewoond is, dan kan er een beroep gedaan worden op de coulanceregeling m.b.t. het permanent bewonen van een bijgebouw. Voorwaarde daarbij is dat de bewoning niet langer dan een jaar onderbroken mag zijn geweest. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het gebouw onafgebroken bewoond is geweest vanaf 1987. De initiatiefnemer kan daarom een beroep doen op de coulanceregeling en het ''tijdelijk'' bewoonde bijgebouw kan worden gewijzigd naar een permanente woonbestemming. Het is de wens van de initiatiefnemer om woning 49a te verplaatsen en het perceel opnieuw in te richten. Het herbouwen van de woning en herindelen van het perceel is een ruimtelijke verbetering van het perceel. Functieveranderingsbeleid Het functieveranderingsbeleid biedt mogelijkheden om agrarische bedrijven onder voorwaarden om te zetten naar de functie Wonen; de sloopmeters worden ingezet voor de bouw van woningen.

-3-

Het perceel ligt buiten het door de provincie Gelderland aangewezen waardevol open gebied, wat betekent dat de woningen op (eigen) perceel teruggebouwd moeten worden. Dit geldt ook voor de herbouw van nummer 49a.

Figuur 1 : Waardevol open gebied, Provincie Gelderland

In het geldende functieveranderingsbeleid, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2023, is aangegeven dat er 600m² aan bedrijfsbebouwing gesloopt moet worden om één woning terug te bouwen. Op het perceel aan de Vreeweg is in 2015 het grootste deel aan bedrijfsbebouwing al gesloopt. Er zijn op het perceel niet genoeg bedrijfssloopmeters om een extra woning toe te voegen. In dit geval stelt het bestemmingsplan op basis van artikel 51.1.4, lid 12 onderdeel C het volgende: Indien niet kan worden voldaan aan het aantal sloopmeters kan de bestemming gewijzigd worden in de bestemming Wonen en aansluitende gebiedsbestemmingen zonder daarbij extra woningen toe te staan;

Op basis van dit beleid kunnen de woonrechten op het perceel behouden blijven en de functie omgezet worden naar Wonen. De 462m2 aan schuren en gebouwen die gesloopt worden kunnen niet worden ingezet als sloopmeters voor de bouw van een huis op het perceel. Het slopen van alle bebouwing zorgt wel voor de mogelijkheid om het perceel opnieuw in te delen en kan hierdoor een ruimtelijke verbetering zijn. Sloopmeters

Zoals hierboven benoemd kunnen de sloopmeters niet gebruikt worden om een extra woning te bouwen op het perceel. Hiervoor zijn niet genoeg sloopmeters beschikbaar, daarnaast is het ruimtelijk niet wenselijk om nog een woning toe te voegen aan het perceel. Onderzocht is of een gedeelte van de sloopmeters verkocht kunnen worden. In het functieveranderingsbeleid staan een aantal voorwaarden waar bij verkoop van de sloopmeters aan voldaan moet worden. 1. Het moet gaan om agrarische bedrijfsgebouwen die de afgelopen 6 jaar bedrijfsmatig zijn gebruikt; 2. De bebouwing moet binnen de gemeentegrenzen van Nunspeet gesloopt worden, de resterende sloopmeters worden geregistreerd via een beschikking en kunnen deze worden benut voor een tweede functieveranderingslocatie. 3. De resterende meters moeten binnen 2 jaar zijn geëffectueerd middels een verleende omgevingsvergunning of een positief principeverzoek, welke ook maximaal 2 jaar geldig is;

-4-

Een deel van de bebouwing voldoet aan punt één. In totaal wordt er 462m2 gesloopt, hiervan is 280m2 vergunde voormalige agrarische bebouwing. Er kan dan theoretisch ook 280m2 aan sloopmeters verkocht worden. Wat wel een probleem is dat het in het beleid om resterende sloopmeters moet gaan. Dus sloopmeters die resteren na toepassing van functieverandering. Dit om te voorkomen dat er allerlei restanten aan sloopmeters bij elkaar worden gezocht om maar woningen te kunnen bouwen. Dat zou voorbijgaan aan het doel van functieverandering. In dit geval is er nog geen functieverandering op dit perceel geweest en is er in strikte zin geen sprake van resterende sloopmeters. De situatie zou zich wel goed lenen om te gebruiken om de sloopmeters te gebruiken om recreatiewoningen die voldoen aan de criteria van het betreffende beleid om te zetten. Inrichting perceel Onderstaande inrichtingsschets is ontworpen door de initiatiefnemer. Nummer 49a wordt herbouwd achter het bouwlint. Nummer 51 blijft behouden.

Vanuit ruimtelijk oogpunt is het niet wenselijk om deze verkavelingen toe te staan. De lange inrit langs woningen om op het achterliggende perceel te komen is niet optimaal, ook de bouw van een woning achter het bouwlint is geen ruimtelijke verbetering. Een stedenbouwkundig betere oplossing is om woning 49a in het bouwlint bij te bouwen. De kavel kan in dat geval logisch gesplitst worden. De bijgebouwen moeten minstens één meter achter de voorgevelrooilijn van het woonhuis komen. Conclusie Middels het functieveranderingsbeleid is het mogelijk om het perceel met de bedrijfswoning om te zetten naar een woonbestemming en de sloopmeters van de voormalig agrarische bebouwing te verkopen. Het bewoonde gebouw nummer 49a valt onder het overgangsrecht en is hiermee ook een woonrecht geworden. Er wordt geadviseerd om in principeakkoord te gaan met de functieverandering naar wonen en het toestaan van twee bouwrechten onder de volgende voorwaarden: -

Nummer 49a wordt herbouwd in het bouwlint. De nieuw te bouwen woning heeft een uitstraling die passend is in de omgeving. Elke woning heeft een eigen oprit en parkeergelegenheid op eigen terrein. Er wordt een overeenkomst gesloten aangaande sloop, inrichting, nadeelcompensatie en instandhouding.

-5-

Omgevingsdialoog Er is een omgevingsdialoog gevoerd. De vijf omwonende buren zijn akkoord met de plannen. Het plan is niet gewijzigd na gesprek met de buren. Advies aan burgemeester en wethouders 1. In principe en onder voorwaarden medewerking verlenen aan het omzetten van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie I, nummer 3550 naar de functie ‘Wonen’. 2. In principe medewerking verlenen aan het omzetten van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie I, nummer 2543 van Agrarisch- Agrarisch bedrijf naar Agrarisch. 3. In principe een woonrecht toekennen aan woning 49a. 4. De verzoeker op de hoogte stellen van dit besluit middels een besluitbrief en daarin aangeven dat tot een jaar na aangaan anterieure overeenkomst de sloopmeters kunnen worden gebruikt voor toepassing binnen beleid omzetting recreatiewoningen.