St. t.k.n. nr. 2. Coll. rapp. Beleidsregel 'Tijdelijke bewoning bijgebouwen'

Datum

Akk.

Bespr.

Overleg

B W W W W S

Aan burgemeester en wethouders Datum: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Team: Naam teammanager: Directie: Raad: Commissie: OR: Communicatie: Bijlage(n): Betrokken teams:

27 september 2022 J. Groothuis J. Bloemert VTH en ROV W. van Dijk mr. P.F.A. Klein Nee Nee Nee Ja ja VTH/ROV/Informatie

Zaaknummer:

54965

Openbaar:

Ja

Onderwerp: Beleidsregel 'Tijdelijke bewoning bijgebouwen' Samenvatting

In de 'Notitie Wonen Nunspeet mei 2022' is een aantal maatregelen voorgesteld om het tekort aan woningen binnen de gemeente al dan niet tijdelijk op te lossen. Eén van de maatregelen betreft het toestaan dat woningzoekenden gedurende maximaal vijf jaar gebruik kunnen maken van de mogelijkheid om te wonen in een bestaand gebouw, zoals een solitaire recreatiewoning of een bijgebouw op een erf. De beleidsregel 'Tijdelijke bewoning bijgebouwen' voorziet in een tijdelijke woonvoorziening voor woningzoekenden die ingezetene zijn van de gemeente Nunspeet en graag in de gemeente willen blijven wonen. Bijgebouwen en solitaire recreatiewoningen die voldoen aan bepaalde voorwaarden kunnen met dit beleid als tijdelijke woning worden gebruikt. Advies aan burgemeester en wethouders 1. De beleidsregel ‘Tijdelijke bewoning bijgebouwen’ vast te stellen en op de gebruikelijke wijze te publiceren; 2. De beleidsregel ter kennisname aan te bieden aan de commissie Ruimte en Wonen. 3. De legesverordening te completeren met de beleidsregel 'Tijdelijke bewoning bijgebouwen' en deze ter kennisname aanbieden aan de commissie Maatschappij en Middelen. 4. Benodigde inhuurkosten voor de uitvoering van de regeling dekken uit de legesinkomsten en verwacht overschot op de bouwleges. Verantwoording vindt plaats via de hoofdlijnrapportage.

Collegevergadering van: 11-10-2022 Nummer: 7 Beslissing college: De regeling is ook van toepassing op bijgebouwen die nog niet zijn voorzien van een huisnummer en – met inachtneming van de in het advies onder “Optie 2” genoemde

Pagina 1 van 6

-2-

(aanvullende) specifieke voorwaarden – op het tijdelijk plaatsen van een chalet op een groot erf bij een woning of een agrarische bedrijfswoning; voor het overige conform advies, met de kanttekening dat wethouder Groothuis het mandaat heeft de tekst bij onderdeel 13 resp. 12 van de “Spelregels bewoner” en “Spelregels eigenaar” iets aan te passen. TOELICHTING Inhoudelijke toelichting Inleiding Nederland zit in een woningcrisis. Ook in de gemeente Nunspeet is niet voldoende woonruimte beschikbaar voor de verschillende doelgroepen. In de gemeentelijke Woonvisie van februari 2020 is vastgelegd dat er moet worden ingezet op woningen voor starters, jonge gezinnen en senioren en op het bevorderen van de doorstroming. Omdat de reguliere woningmarkt op dit moment niet in de behoefte voorziet en ook niet kan voorzien is bekeken welke mogelijkheden er buiten de reguliere woningmarkt zijn. In 2017 is uw college gestart met het project ‘pauzewoningen’. Dit project is nog steeds actueel en voorziet in tijdelijke huisvesting voor drie doelgroepen: mensen die in scheiding liggen, gezinnen met jonge kinderen die op straat dreigen te komen en mensen die anderszins dakloos dreigen te worden. Deze regeling is niet bedoeld voor jongeren die nog thuis wonen en op zoek zijn naar woonruimte.

In de notitie Wonen van mei 2022 is een aantal maatregelen voorgesteld om het tekort aan woningen binnen de gemeente al dan niet tijdelijk op te lossen. Eén van de maatregelen is toestaan dat woningzoekenden met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot € 55.000,- bruto per jaar voor een periode van maximaal vijf jaar gebruik kunnen maken van de mogelijkheid om te wonen in bestaande gebouwen, zoals een solitaire recreatiewoning, of een bijgebouw op een erf. Deze doelgroep betreft voornamelijk jongeren/starters. Zowel koop- als huurwoningen zijn bijna niet beschikbaar voor deze doelgroep. De koopwoningen zijn te duur en de huurwoningen zijn veelal niet beschikbaar. Doelgroep De regeling is bedoeld voor woningzoekenden met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot € 55.000,bruto per jaar. Voor deze doelgroep, die voornamelijk uit jongeren bestaat, is er niet tot nauwelijks aanbod in de reguliere woningmarkt, terwijl ze wel graag in de gemeente Nunspeet willen blijven wonen. In de gemeentelijke woonvisie 2020-2025 is opgenomen dat de gemeente wil voorkomen dat deze jongeren vertrekken omdat zij in de gemeente geen betaalbare woning kunnen vinden. Het vasthouden van jongeren is van essentieel belang voor de vitaliteit van de dorpen in de gemeente en voor het invullen van belangrijke arbeidsplaatsen.

Om deze doelgroep in staat te stellen zelfstandig te gaan wonen binnen de gemeente, wordt uw college voorgesteld de regeling 'Tijdelijke bewoning bijgebouwen' vast te stellen. Spelregels Net als bij de regeling voor pauzewoningen zijn er ten aanzien van voorliggende regeling spelregels opgesteld. Deze spelregels gelden zowel voor de bewoner, als voor de eigenaar van het object en er zijn ook spelregels opgesteld waar het object aan moet voldoen. Ten aanzien van de inhoud van de spelregels is waar mogelijk, aansluiting gezocht bij de spelregels zoals die gelden bij de regeling voor pauzewoningen. Objecten

-3-

Solitaire recreatiewoningen en een bestaand bijgebouw op een erf die reeds is verbouwd tot gastenverblijf of woning kunnen als tijdelijke woning worden ingezet. Deze objecten dienen voorzien te zijn van een authentiek huisnummer conform de regels van de Bag. Recreatiewoningen die zijn gelegen op de binnen de gemeente aanwezige recreatieterreinen zijn uitgesloten van deze tijdelijke regeling. De voorwaarden waar de 'tijdelijke woning' aan moet voldoen zijn opgenomen in de spelregels. Het object krijgt voor intern gebruik een huisnummertoevoeging met de letter 't'. Inhoud beleidsregel Voor het tijdelijk bewonen van een object dient de bewoner een omgevingsvergunning aan te vragen. Indien de bewoner kan aantonen dat voldaan wordt aan de spelregels, kan de vergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a, sub 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 4 onderdeel 11 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (afwijking van het bestemmingsplan. De vergunning is vijf jaar geldig. Na vier jaar wordt er door een medewerker van de gemeente contact opgenomen met de bewoner van de tijdelijke woning om aan te geven dat de vergunning nog een jaar geldig is en met de vraag of er voortgang zit in de zoektocht naar reguliere woonruimte.

Indien na vijf jaar nog geen andere woonruimte is gevonden zal handhavend worden opgetreden door middel van het opleggen van een last onder dwangsom met een begunstigingstermijn van 6 maanden. Indien hiertoe gegronde redenen aanwezig zijn is het voor de bewoner toegestaan om van de ene tijdelijke woning naar de andere tijdelijke woning te verhuizen. De bewoner dient opnieuw een omgevingsvergunning aan te vragen waarbij de termijn van tijdelijke bewoning van het oude object in mindering wordt gebracht op de nog resterende termijn (max 5 jaar). Eigenaren die een object hebben die voldoet aan de voorwaarden om als tijdelijke woning te worden ingezet, kunnen zich tevens melden bij de gemeente. Eigenaren dienen toestemming aan te vragen om het object gedurende vijf jaren in te zetten als tijdelijke woning. Nadat de toestemming is aangevraagd, voert de toezichthouder ter plaatse een controle uit of het object voldoet aan de voorwaarden die worden gesteld aan een tijdelijke woning, zoals opgenomen in de spelregels. Uw college wordt voorgesteld om de beleidsregel voor eigenaren gedurende 1 jaar 'open te stellen'. Dit betekent dat eigenaren een jaar de tijd krijgen om zich aan te melden voor dit beleid. Na 1 november 2023 is er geen mogelijkheid meer voor eigenaren om zich aan te melden.

De verwachting is dat na de periode van vijf jaren, er zogezegd voldoende mogelijkheden zijn voor woningzoekenden om door te stromen naar een reguliere huur- danwel koopwoning. Tijdelijkheid De termijn voor het tijdelijk bewonen van een object bedraagt vijf jaar. Er is gekozen voor een periode van vijf jaar omdat de doelgroep gedurende deze periode de gelegenheid wordt geboden om een redelijke inschrijfduur op te bouwen voor een sociale huurwoning dan wel om gedurende deze periode vermogen op te bouwen dat nodig is om een koopwoning te kunnen financieren. De tijdelijkheid van vijf jaar is tevens gekoppeld aan de verschillende nieuwbouwprojecten in de gemeente. Zo wordt Molenbeek in 2023 afgerond en zitten de projecten Kijktuinen, en 't Hul Noord, in de fase van planontwikkeling. Al deze projecten bieden nieuwbouwwoningen die zowel uit koopals huurwoningen bestaan. Participatie De eigenaar van een object dient, voordat toestemming aan de gemeente wordt gevraagd aan participatie te doen. Participatie houdt in dat de eigenaar de naaste buren moet informeren en betrekken over de mogelijke inzet van het object als tijdelijke woning. Van deze omgevingsdialoog dient de eigenaar een verslag te maken, voorzien van datum van de gehouden omgevingsdialoog en voorzien van een handtekening. Dit verslag dient bij het verzoek om toestemming te worden gevoegd.

-4-

Na afloop van de tijdelijke regeling De eigenaar krijgt schriftelijke toestemming om het bijgebouw of de recreatiewoning gedurende vijf jaar in te zetten als tijdelijke woning voor de doelgroep woningzoekenden. Na afloop van deze termijn zal het bijgebouw of de recreatiewoning weer conform bestemming danwel vergunning moeten worden gebruikt en zal het huisnummer worden ingetrokken. Het is op dit moment niet duidelijk of de regeling over vijf jaar nog een keer verlengd gaat worden. Eén en ander is afhankelijk van de woningmarkt Beoogd effect Dit beleid voorziet in tijdelijke huisvesting voor woningzoekenden (voornamelijk jongeren en starters). Financiële toelichting Leges Voor het verrichten van diensten die in het individuele belang van een aanvrager zijn, worden leges geheven. Daarbij is het uitgangspunt dat de leges kostendekkend zijn. Zoals aangegeven zal de eigenaar van een object een aanvraag moeten indienen om toestemming te krijgen voor het 5 jaar mogen inzetten van zijn object voor deze regeling. Daarnaast zal de bewoner afzonderlijk een aanvraag omgevingsvergunning moeten indienen voor het beoogde tijdelijke gebruik van het object. Voor beide diensten dienen leges geheven te worden. De kosten voor de afhandeling van beide aanvragen worden voor beiden begroot op € 325,75. Voorgesteld wordt in lijn met het beleidsuitgangspunt deze kosten voor 100% door te rekenen.

Aanvraag vergunning bewoner Voor de afhandeling van de aanvraag omgevingsvergunning voor het tijdelijk mogen bewonen van het object wordt zoals gezegd € 325,75 doorberekend aan de aanvrager. Dit tarief is als volgt opgebouwd. Op grond van artikel 2.3.1.1 van de Legesverordening 2022 bedraagt het basistarief voor het in behandeling nemen van een aanvraag omgevingsvergunning € 83,25. Daarbovenop komt volgens artikel 2.3.5.1.6 van de Legesverordening 2022 nog een bedrag van € 242,50 vanwege het persoonsgebonden karakter van de vergunning en de benodigde afwijking van het bestemmingsplan die noodzakelijk is. Aanvraag toestemming eigenaar De Legesverordening 2022 voorziet niet in een regel voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een beschikking om een object voor 5 jaar in te mogen zetten voor de beleidsregel ‘Tijdelijke bewoning bijgebouwen’. Gelijkluidend aan de pauzewoningregeling wordt uw college dan ook voorgesteld een ondergeschikte wijziging door te voeren. Voorgesteld wordt de bijgevoegde ‘verordening tot eerste wijziging van de tarieventabel behorende bij de verordening op de heffing en invordering van leges 2022’ vast te stellen en daarbij te bepalen dat de leges voor het in behandeling nemen van deze aanvraag € 325,75 zal bedragen.

De vastgestelde wijziging zal op de gebruikelijke wijze worden gepubliceerd en ter kennisname worden aangeboden aan de commissie Maatschappij en middelen. Belastingtechnische gevolgen eigenaar Gebruik van de beleidsregel heeft belastingtechnische gevolgen voor de eigenaar. Omdat de regeling voor 5 jaar geldt, wordt dit op basis van de Wet waardering onroerende zaken (verder: WOZ) niet meer gezien als een tijdelijke regeling maar als een permanente regeling. Dit betekent dat het object wordt afgesplitst van de WOZ en dat de waarde van het object bij het inkomen in box 3 moet worden opgeteld. Hier dient inkomstenbelasting over betaald te worden. Tevens dient de eigenaar gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting te betalen.

-5-

Uitvoeringskosten regeling Op voorhand is niet te zeggen hoeveel belangstelling er gaat zijn voor deze regeling. Duidelijk is wel dat de uitvoering van de regeling extra werk zal opleveren voor het team VTH. Het gaat dan niet alleen om de afhandeling van aanvragen, waarvoor leges in rekening mogen worden gebracht. De ervaring met de pauzewoningregeling leert namelijk dat er relatief ook veel tijd gaat zitten in informele gesprekken met belangstellenden voor de regeling. De verwachting is dat deze werkzaamheden niet (alleen) met eigen personeel kunnen worden uitgevoerd, maar ook inhuur zal moeten plaatsvinden. Waarbij moet worden opgemerkt dat ook het vinden van geschikte inhuur momenteel ook erg lastig is. Wij stellen uw college dan ook voor om de legesinkomsten voor beide aanvragen beschikbaar te stellen als inhuurbudget voor de uitvoering van de regeling. Bij de evaluatie van de regeling na zes maanden is meer duidelijkheid over de belangstelling voor de regeling en zal in worden gegaan op de benodigde capaciteit en de financiële gevolgen voor het uitvoeren van de regeling voor de periode t/m nov 2027. De verwachting is dat eventuele tekorten vanwege inhuur in 2022 en 2023 opgevangen kunnen worden op programmaniveau als gevolg van ontvangen leges. Mocht dit niet het geval zijn, zal verantwoording plaatsvinden via de hoofdlijnrapportage.

Alternatieven, kanttekeningen en risico’s Momenteel zijn er geen alternatieven beschikbaar. Kantekeningen Nadelige effecten lange termijn Met de voorgestelde regeling worden via het laten bewonen van bijgebouwen en solitaire recreatiewoningen oplossingen geboden voor de korte termijn. Gezien het acute woningtekort is dat een begrijpelijke keuze. Maar voor de middellange en lange termijn kleven er samengevat 3 nadelen aan deze oplossing. a. De consistentie van het handhavingsbeleid staat onder druk. Gedurende een periode van vijf jaar worden gevallen die zowel voor als na de tijdelijke periode als strijdig worden gezien, tijdelijk gelegaliseerd. Dit leidt tot een moeilijker uitlegbaar handhavingsbeleid en zal zowel tijdens als na afloop van de regeling tot complexe situaties leiden. b. De regeling beoogt een deeloplossing te bieden voor het woningtekort. Maar de economische situatie wijst mogelijk op een milde recessie die ook haar beslag zou kunnen krijgen in de huizenmarkt. Als die situatie dit najaar optreedt lossen we wellicht niet het woningtekort op. In plaats daarvan wordt er dan onderaan de woningmarkt, buiten de reguliere systemen om, een categorie gecreëerd met woningen die minder veilig zijn, met hoger energiegebruik etc. etc. Vanuit allerlei argumenten is dat bestuurlijk niet wenselijk. c.

Het is voorstelbaar dat de objecten die in aanmerking komen voor de tijdelijke regeling in het buitengebied van Nunspeet zijn gelegen. Het streven naar behoud van de kwaliteiten van het buitengebied gaat moeilijk samen met het toevoegen van nieuwe functies. Om de hierboven genoemde redenen wordt voorgesteld een aantal veiligheidskleppen in te bouwen in de regeling. Deze veiligheidskleppen hebben als doel om de beschreven nadelen op lange termijn enigszins te beperken. a. De periode om in te schrijven voor deze regeling bedraagt één jaar b. De tijdelijkheid voor de legalisatie bedraagt maximaal vijf jaar c. De regeling wordt alleen opengesteld voor objecten die nu al een huisnummer hebben in de bag.

-6-

De regeling wordt opgesteld binnen de kaders van de notitie zoals die in de commissie is besproken, dus geen nieuw te plaatsen stacaravans. Op verzoek van de portefeuillehouder is deze wel optioneel meegenomen in de regeling maar het advies hierin is om dit niet toe te passen. Communicatie Mensen die in aanmerking willen komen voor deze regeling, zowel woningzoekenden als eigenaren, kunnen zich melden bij de gemeente via het emailadres tijdelijkwonen@nunspeet.nl of via het algemene telefoonnummer van de gemeente. De regeling en de wijziging van de legesverordening wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt. Op de website van de gemeente zal informatie over de regeling komen te staan. Evaluatie (Is evaluatie nodig, en zo ja, wanneer?) Het is op dit moment niet duidelijk hoe groot de behoefte is bij woningzoekenden en of er bij eigenaren van een bijgebouw of recreatieverblijf behoefte is om deze in te zetten als tijdelijke woning. Zes maanden na vaststelling van de regeling zal er een evaluatie plaatsvinden, en zal de regeling, indien nodig, worden bijgesteld. Indien over zes maanden blijkt dat de vraag naar tijdelijke woningen groter is dan het aanbod wordt uw college in overweging gegeven om de regeling uit te breiden waarbij gedacht kan worden aan de volgende twee optionele uitbreidingen.

Optie 1: loslaten koppeling BAG en huisnummer In de spelregels is opgenomen dat alleen bijgebouwen met een door de gemeente afgegeven / geregistreerd huisnummer (waarvoor een huisnummerbesluit is verleend) voor deze regeling kunnen worden ingezet. Immers in deze panden zijn al woonvoorzieningen aanwezig. Indien bij de evaluatie blijkt dat de vraag naar tijdelijke woningen groter is dan het aanbod wordt uw college in overweging gegeven om de regeling ook van toepassing te verklaren op bijgebouwen die nog niet zijn voorzien van een huisnummer, of als zodanig zijn geregistreerd in de BAG. Het gevolg hiervan is dat er bijgebouwen specifiek verbouwd gaan worden ten behoeve van deze regeling. Na beëindiging van de regeling (nu beoogd op november 2027) zullen de woonvoorzieningen weer uit het bijgebouw verwijderd moeten worden. De kans is reëel dat dit niet altijd vrijwillig zal gebeuren en dus extra handhavingscapaciteit gaat vragen. Verder levert deze optie ook extra werk op voor team Informatie. Immers aan deze objecten zal een huisnummer moeten worden toegekend.

Optie 2: het plaatsen van tijdelijke chalets op grote percelen in het buitengebied Ondanks de ruimtelijke verrommeling van het buitengebied, zou de regeling in lijn met de (pre)mantelzorgregeling ook uitgebreid kunnen worden met het toestaan van een tijdelijke chalet op een groot erf bij een woning of agrarische bedrijfswoning in het buitengebied. Gedacht wordt hiervoor de volgende (aanvullende) specifieke voorwaarden te stellen. Het bouwperceel moet een minimale oppervlakte hebben van 1500 m2, de chalet moet binnen dit bouwperceel worden geplaatst, de chalet mag maximaal 100m2 bedragen en de bewoning van de chalet is alleen mogelijk voor eerstegraads familieleden (partner, (schoon)ouders, kinderen, schoondochter- en schoonzonen) en tweedegraadsfamilieleden (broers, zussen, kleinkinderen, opa's, oma's, schoonzussen, zwagers, stiefzussen en stiefbroers. Vertrouwelijkheid Niet van toepassing. Bijlagen: Bijlage 1: beleidsregel en spelregels 'Tijdelijke bewoning bijgebouwen' Bijlage 2: eerste wijzigingsverordening leges 2022