St. t.k.n. nr. 1. Collegevoorstel principeverzoek functieverandering Stakenbergweg 46 Elspeet

AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Datum:

5 september 2025

Zaaknummer:

1336572

Portefeuillehouder: J. Groothuis Ambtenaar: Team:

ROV/Ruimtelijke Ordening

Teammanager: Directie: Raad:

Nee

Commissie:

Ruimte en Wonen - tkn

OR:

Nee

Communicatie:

Ja

Bijlage(n):

div.

Betrokken teams:

ROV, VTH

Openbaar:

Ja

Onderwerp principeverzoek functieverandering Stakenbergweg 46 te Elspeet Samenvatting Verzocht is medewerking te verlenen aan functieverandering op het perceel Stakenbergweg 46, waarbij in ruil voor de sloop van de agrarische bedrijfsopstallen drie nieuwe woningen worden gerealiseerd op dit perceel. Om te voldoen aan de benodigde hoeveelheid m2 sloopmeters, zijn sloopmeters aangekocht van Kleine Kolonieweg 162 in Elspeet. Ook daar vindt functieverandering plaats. Voor de functieverandering op het perceel Kleine Kolonieweg 162 wordt een aparte procedure gevolgd. Advies aan burgemeester en wethouders U wordt geadviseerd het volgende te besluiten: 1. In principe medewerking verlenen aan het verzoek tot functieverandering op het perceel Stakenbergweg 46, onder de voorwaarden dat: een anterieure overeenkomst wordt gesloten waarin onder andere nadeelcompensatie is opgenomen, en dat de functieverandering landschappelijk wordt ingepast. Ook moet initiatiefnemer een wijziging van het omgevingsplan (laten) opstellen, inclusief de daarbij behorende onderzoeken, en levert deze bij de gemeente aan. 2. Initiatiefnemer informeren van dit besluit via de bijgevoegde conceptbrief. 3. Dit besluit ter kennisname sturen aan de commissie Ruimte en Wonen. VoorstelEind

Pagina 1 van 5

Besluit college: conform advies

datum: 9-9-2025

TOELICHTING Inhoudelijke toelichting Op 4 juni 2025 is het principeverzoek ontvangen van de eigenaar van Stakenbergweg 46. Dit verzoek is op 16 juni 2025 aangevuld. Het verzoek betreft functieverandering op dit perceel. Huidige situatie Stakenbergweg 46 heeft in het omgevingsplan de functie Agrarisch – Agrarisch bedrijf, met daarnaast de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’, met een maximum oppervlakte van 788 m2. De huidige milieuvergunning is gebaseerd op het houden van mestkalveren. Er ligt een Waarde – Archeologie 2, en er is een bedrijfswoning aanwezig op het perceel. Zowel aan beide kanten van het perceel als aan de zuidzijde van het perceel liggen woonfuncties. Spuitzone De eigenaar van het perceel Stakenbergweg 52 heeft aangegeven dat hij een woning heeft met een agrarisch perceel van 1.2 hectare. Hij geeft aan dat er rekening mee gehouden moet worden dat er een spuitzone op een gedeelte van zijn perceel ligt, en dat dit (mogelijk) gevolgen heeft voor de situering van de geprojecteerde woningen aan de Stakenbergweg 46. De gronden waar de eigenaar van Stakenbergweg 52 op doelt, hebben een functie Agrarisch. In de doeleindenomschrijving van deze functie is het toegestane gebruik benoemd. Het gaat hier dan onder andere om de uitoefening van het agrarisch bedrijf (houden van vee, verbouwen van gewassen).

In theorie zouden hier gewassen verbouwd kunnen worden, waar gewasbestrijdingsmiddelen toegepast kunnen worden. Overigens zorgen zowel de woonfuncties Stakenbergweg 52 als Stakenbergweg 48 ervoor dat er een afstand van 50 m moet worden aangehouden als spuitzone (bij boomteelt). Uit jurisprudentie blijkt dat een groenblijvende haag als voorwaardelijke verplichting voldoende wordt geacht om de spuitzone tussen een woonperceel en een agrarisch veld te verkleinen. Vanwege de afstandsbeperkingen die de overige woonfuncties aan de Stakenbergweg 48 en 52 leggen, zien wij in principe geen problemen bij het toevoegen van de woningen aan de Stakenbergweg 46. Wel dient er in de aan te leveren onderbouwing aandacht aan dit onderwerp te worden besteed. Beoogde situatie Verzocht wordt de aanwezige agrarische opstallen te slopen en in ruil daarvoor drie woningen terug te bouwen. Daarnaast wordt de bedrijfswoning omgevormd tot een reguliere woning. Pagina 2 van 5

Van de locatie Kleine Kolonieweg 162 in Elspeet, waar ook functieverandering gaat plaatsvinden, is een aantal sloopmeters aangekocht. Het aantal sloopmeters van deze beide locaties dat wordt ingezet voor de functieverandering, is voldoende om drie nieuwe woningen te realiseren op het perceel Stakenbergweg 46. Voor het perceel Kleine Kolonieweg 162 wordt een separate functieveranderingsprocedure doorlopen. Sloopmeters en terugbouwmogelijkheden Op het perceel Stakenbergweg 46 wordt in totaal 1201 m2 gesloopt. Dit resulteert in de terugbouwmogelijkheid van twee woningen.

Op het perceel Kleine Kolonieweg 162 wordt ca. 606 m2 gesloopt. Deze sloopmeters resulteren in de terugbouwmogelijkheid van één woning.

Landschappelijke inpassing/indeling kavels Pagina 3 van 5

Onderdeel van de functieverandering is een landschappelijke inpassing. Deze is aangeleverd en is inhoudelijk beoordeeld. De dorpsbouwmeester geeft hierover het volgende aan: Idealiter zouden de twee noordelijk geplaatste woningen enige relatie hebben met de straat, bijvoorbeeld door een zichtlijn vanaf de inrit richting het hoofdgebouw. Het is begrijpelijk dat dit met deze opzet lastig is. Dit erf vormde 200 jaar geleden de overgang tussen het ontgonnen landbouw gebied en de ruigte rond 1832. Voor 1900 vormde dit erf nog altijd een overgang naar het woeste land, maar in slechts een smalle strook met daaronder de Kolonie waar de ontginning verderging. Lang was dit erf dan ook de overgang tussen de Stakenbergweg, de Merelweg en het woeste land. Bovendien is dit dus het oudste bewoonde erf in deze omgeving. Dat lees je er nu geheel niet meer aan af, maar het zou wel mooi zijn om enige thematiek aan te brengen in de uitwerking van het plan. Bij de buren ter linkerzijde zie je ook dat er een breed spectrum van vormgeving ontstaat waarbij het oudst ogende volume is gelegen achter een relatief moderne woning. Dat werkt, aldus de dorpsbouwmeester, ruimtelijk verwarrend.

Een woning met een traditionele architectuur (met rieten kap) aan de straat en twee (zwart houten) schuurwoningen in het achtergebied zou bijzonder helpen om enige ruimtelijke hiërarchie en logica aan te brengen in de ruimtelijk-historische opbouw van het gebied. Een erfbeplanting die het erf als één ruimtelijk element benadert, in plaats van gelijkwaardig opdeelt, zou wenselijk zijn, waarbij de eerste orde beplanting de nadruk legt op de samenhang van het erf en de tweede/derde orde zorgdraagt voor de privacy tussen de kavels. Bij de verdere uitwerking van de plannen dient dit onderdeel dan ook verder uitgewerkt te worden. Financiële toelichting Met de eigenaar van Stakenbergweg 46 wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere nadeelcompensatie is opgenomen. Dit betekent dat eventuele nadeelcompensatie ten laste komt van de eigenaar. De gemeente loopt geen financiële risico’s.

Pagina 4 van 5

Communicatie Communicatie vindt plaats op de gebruikelijke manier, waarbij de initiatiefnemer schriftelijk wordt geïnformeerd over het genomen besluit via de bijgevoegde conceptbrief. Evaluatie (is evaluatie nodig, en zo ja, wanneer?) Evaluatie is niet nodig. Geheimhouding Dit collegeadvies is openbaar. Bewonersparticipatie Er heeft participatie plaatsgevonden met een aantal omwonenden. Naar aanleiding hiervan is het plan op enkele onderdelen aangepast. Het verslag hiervan is als bijlage bij het collegeadvies gevoegd. Voorwaarden medewerking Zoals hierboven is uiteengezet, adviseren wij u te besluiten in principe medewerking te verlenen aan het verzoek tot functieverandering. Eigenaar moet voldoen aan de volgende voorwaarden: 1. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin onder andere nadeelcompensatie is opgenomen. 2. Er wordt een landschappelijke inpassing opgesteld door initiatiefnemer voor de drie nieuw te bouwen woningen, die ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de dorpsbouwmeester. 3. Initiatiefnemer moet zelf een wijziging van het omgevingsplan (laten) opstellen, inclusief de daarbij behorende onderzoeken, en levert deze aan bij de gemeente.

Pagina 5 van 5