St. t.k.n. nr. 1. Collegebesluit Nota grondprijzen 2024-2025

Datum

Akk.

Bespr.

Overleg

B W W W W S

Aan burgemeester en wethouders Datum: Portefeuillehouder: Ambtenaar: Team: Naam teammanager: Directie: Raad: Commissie: OR: Communicatie: Bijlage(n): Betrokken teams:

16 september 2024 J. Groothuis

Zaaknummer:

1169468

Financiën / ROV

Nee Ter kennisname Nee Nee Openbaar: Nota Grondprijzen 2024-2025 Financiën / ROV

Ja

Onderwerp: Nota Grondprijzen 2024-2025 Samenvatting De laatste actualisatie van het grondprijsbeleid dateert uit 2018. In dat jaar is de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 vastgesteld. In de tussentijd zijn in 2021 de uitgifteprijzen voor woningbouw geactualiseerd en de uitgifteprijzen voor De Kolk geactualiseerd in 2021 en 2024 en voor bedrijventerrein Elspeet vastgesteld in 2024. Omdat grondprijzen aan verandering onderhevig zijn en er naast woningbouw en bedrijventerreinen ook andere uitgiftecategorieën zijn waarvoor een actueel grondprijsbeleid is gewenst, is de Nota Grondprijzen 2024-2025 opgesteld. Vaststelling van het grondprijsbeleid is een bevoegdheid van het college. Advies aan burgemeester en wethouders 1. De bijgevoegde Nota Grondprijzen 2024-2025 vast te stellen. 2. De Nota Grondprijzen 2024-2025 ter kennisname aan te bieden aan de Commissie Ruimte en Wonen.

Collegevergadering van: 24-9-2024 Beslissing college: conform advies

Nummer:

Pagina 1 van 4

-2-

TOELICHTING Inhoudelijke toelichting Inleiding De gemeente Nunspeet geeft gronden uit ten behoeve van de realisatie van woningbouw, bedrijven, kantoren, detailhandel en andere doeleinden. In dit kader is het van belang om de uitgangspunten vast te stellen voor het bepalen van de grondprijs bij de uitgifte van bouwgrond door de gemeente. De laatste integrale herziening van het grondprijsbeleid dateert uit 2018. In dat jaar is de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 vastgesteld. In de tussentijd zijn wel de uitgifteprijzen voor woningbouw geactualiseerd (2021) en zijn uitgifteprijzen voor de De Kolk (2021 en 2024) en bedrijventerrein Elspeet (2024) vastgesteld. De bijgevoegde Nota Grondprijzen 2024-2025 bevat een herziening van het grondprijsbeleid, waarin naast geactualiseerde grondprijzen voor woningbouw ook de grondprijzen en uitgangspunten voor andere uitgiftecategorieën zijn opgenomen. Vaststelling van de Nota Grondprijzen is een bevoegdheid van het college. Belangrijkste wijzigingen en argumenten Ten opzichte van het huidige grondprijsbeleid bevat de Nota Grondprijzen 2024-2025 een aantal wijzigingen: 1. Vrije sector woningbouw Vanwege de krapte op de woningmarkt zijn woningprijzen de afgelopen jaren flink gestegen.

Dit heeft effect op de waarde van bouwgrond, omdat de grondwaarde een afgeleide is van de woningwaarde en de kosten om een woning te realiseren (bouw- en bijkomende kosten). De gemeente Nunspeet hanteert bij de uitgifte van grond een aantal woningbouwcategorieën (o.a. zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening sociale koop en middenhuur). Bij deze woningbouwcategorieën zijn referentiewoningen en oppervlakten bepaald door deskundigenbureau Gloudemans. Op basis hiervan is een grondprijsadvies uitgebracht. De geldende prijs voor een vrije sector woning (zowel rijwoning, tweekapper of vrijstaand) was €340,per m² kavel (vastgesteld in 2021). In de afgelopen jaren is bij gronduitgifte door de gemeente meermaals gebleken dat gronden een hogere opbrengst opleverden dan deze prijs, bijvoorbeeld bij de tenderprocedures voor de Kijktuinen. Het grondprijsadvies van Gloudemans bevestigt dat de marktconforme grondprijzen een stuk hoger zijn. De voorgestelde grondprijzen voor woningbouw zijn als volgt: Categorie Woningbouw: Vrije sector koop

Woningbouw: Middenhuur Woningbouw: Sociale koop

Prijs Vrijstaand: € 400,- per m² Twee-onder-één-kap-woning: € 435,- per m² Hoekwoning: € 490,- per m² Tussenwoning: € 495,- per m² Appartementen: Taxatie € 415,- per m² Sociale koop (tot € 265.000 v.o.n.): € 475,- per m² Sociale koop (tot € 355.000 v.o.n.): € 520,- per m²

Bovenstaande prijzen zijn normatief en bepaald op basis van referentieoppervlakten voor de verschillende woningtypen. Deze prijzen worden gezien als basisprijzen. Zodra een plan concreet genoeg door de gemeente is uitgewerkt wordt in de regel een taxatie uitgevoerd en/of wordt de grondprijs bepaald door middel van een tender/prijsvraag (op basis van een minimale grondprijs).

-3-

Voor appartementen is momenteel een vaste prijs per vierkante meter van toepassing, maar in de praktijk is het bepalen van de grondwaarde voor appartementen maatwerk. Daarom wordt er voor gekozen om de grondwaarde voor appartementen in de vrije sector per geval te bepalen op basis van een taxatie. 2. Sociale woningbouw: Voor sociale huurwoningen wordt voorgesteld om een vaste prijs per woning te hanteren in plaats van de huidige prijs per vierkante meter. De huidige grondprijsmethode is moeilijk toepasbaar en voor sociale huurwoningen is een vaste prijs per woning gangbaar. De voorgestelde grondprijs voor rijwoningen in de sociale huur is €23.000,- per woning en de grondprijs voor een sociale huurappartement is €20.000,- per woning. 3. Maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen is de grondprijs bepaald op €150,- per m². Deze grondprijs is van toepassing bij de verkoop van grond voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Voor voorzieningen mét winstoogmerk wordt de grondwaarde per geval bepaald op basis van een taxatie. Voor sport- en recreatievoorzieningen geldt dat €150,- per m² alleen van toepassing is op het bebouwde deel van de grond en voor het onbebouwde deel geldt een grondprijs van €35,- per m². 4.

Verhuur gronden en recht van opstal In het grondprijsbeleid wordt opgenomen wat de huurprijs is in geval van verhuur van gronden door de gemeente. In dit geval wordt een jaarlijkse huurprijs van 3% van de verkoopwaarde gehanteerd. Dit percentage is o.a. ter dekking van rente-, risico- en administratiekosten. Afhankelijk van de locatie, functie, risico's en omstandigheden kan door het college in voorkomende gevallen gemotiveerd een ander percentage worden vastgesteld, bijvoorbeeld als voor de betreffende vereniging een algemeen belangenbesluit is genomen. Ook voor de hoogte van de retributie bij het vestigen van een recht van opstal wordt 3% van de grondwaarde bij verkoop als uitgangspunt genomen. Een uitzondering is de verhuur van gronden aan volkstuinen en hobbyverenigingen. Hiervoor geldt een vaste jaarlijkse huurprijs van €0,20 per m² grond op basis van een vergelijking met grondprijzen die andere gemeenten voor deze categorie hanteren. 5. Parkeren Het uitgangspunt bij de uitgifte van grond is dat de koper voldoende parkeerplaatsen realiseert op eigen terrein. Als dat niet mogelijk blijkt dan zijn er eventueel mogelijkheden op grond van het Parapluplan Parkeren en de geldende Parkeernota Nunspeet om hiervan af te wijken.

Indien niet alle benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd dan kan de gemeente een bijdrage vragen voor de realisatie en onderhoud van parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dit is in lijn met het bestaand beleid (Parapluplan Parkeren), maar dit uitgangspunt was nog niet opgenomen in het grondprijsbeleid. Beoogd effect De grondprijzen te actualiseren op basis van actuele marktgegevens. Financiële toelichting De in deze grondprijzenbrief genoemde grondprijzen en waardebepalingsmethodieken worden als uitgangspunt gehanteerd bij de eerstvolgende actualisatie van de lopende grondexploitaties (als onderdeel van de jaarrekening 2024) en bij nieuw vast te stellen grondexploitaties. Het financiële effect op de lopende grondexploitaties zal beperkt zijn. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn

-4-

reeds in 2024 vastgesteld en ook al verwerkt in de grondexploitaties. Daarnaast heeft de gemeente nog relatief weinig woningbouwkavels uit te geven. In Molenbeek zijn alle woningbouwkavels uitgegeven, maar op de in maart 2024 vastgestelde grondexploitatie Weversweg fase 2 heeft vaststelling van de Nota Grondprijzen wel een positief effect van enkele tonnen. Op de te realiseren grondopbrengsten in de grondexploitatie 't Hul Noord (vastgesteld in april 2024) heeft de Nota Grondprijzen 2024-2025 geen effect, omdat voor 't Hul Noord een concreet plan is uitgewerkt waar ook al een specifieke taxatie voor de grondopbrengsten voor is uitgevoerd. De normatieve prijzen voor woningbouw die in deze Nota staan gelden dus niet voor 't Hul Noord omdat wordt uitgegaan van de grondprijzen in de taxatie. Alternatieven, kanttekeningen en risico’s Bij het vaststellen van grondprijzen kan er sprake zijn van maatwerk, bijvoorbeeld vanwege afwijkende huur- of vrij op naam-prijzen, woningtypen of parkeeroplossingen. Het college kan gemotiveerd afwijken van de in deze nota genoemde prijzen, grondprijsmethoden en uitgangspunten. Communicatie N.v.t. Evaluatie De Nota Grondprijzen wordt eind 2025 geactualiseerd of eerder indien daar aanleiding toe is. Geheimhouding Nee.