St. t.k.n. 1. Regio Kop van de Veluwe - Beter benutten bestaande bedrijventerreinen

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe 2 februari 2026

2

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 3 6

Aanleiding Toelichting methode Leeswijzer

Conclusies

7

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

7 9 11 12 14

Aandachtspunten en randvoorwaarden: wat bepaalt de haalbaarheid? Ruimtewinst binnen bouwvlakken: waar liggen kansen? Extra meters door bouwhoogte: wat is mogelijk? Economische optimalere benutting: waar zit de mismatch? Gemeentelijke verdiepingen: wat betekent dit lokaal?

Aanbevelingen

16

3.1 3.2 3.3

16 18 18

Overkoepelende aanbevelingen Specifieke aanbevelingen voor het verzilveren van de ruimtelijke potentie Specifieke aanbevelingen voor het verzilveren van de economische potentie

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

1. Inleiding 1.1 Aanleiding RPW markeert belang optimaal benutten bestaande bedrijventerreinen De regio Kop van de Veluwe – bestaande uit de gemeenten Elburg, Hattem, Heerde, Nunspeet en Oldebroek – heeft in 2024 een nieuw Regionaal Programma Werklocaties (RPW) 2024-2028 vastgesteld. De eerste hoofdopgave daarin luidt: ‘Het zo goed mogelijk benutten van de bestaande en nieuwe bedrijventerreinen, omdat ruimte uitermate schaars is.’. De druk op de beschikbare ruimte neemt de komende jaren verder toe. Naar verwachting zal de vraag naar bedrijventerreinen richting 2030 het aanbod overstijgen. Het realiseren van nieuwe terreinen stuit op diverse belemmeringen, zoals beperkte netcapaciteit en stikstofproblematiek. Tegelijkertijd vragen maatschappelijke opgaven – zoals de transitie naar een circulaire economie – om extra ruimte. Deze combinatie maakt het noodzakelijk om bestaande bedrijventerreinen optimaal te benutten. Om hier concreet invulling aan te geven, geven we in dit onderzoek inzicht in de mogelijkheden om de huidige bedrijventerreinen in de Kop van de Veluwe beter te benutten.

Hierin staan de volgende vragen centraal: Waar is extra ruimte te vinden op de bestaande terreinen en op welke manier kan deze ruimte worden benut (bijvoorbeeld onbenutten bouwvlakken, onbenutte bouwhoogte, et cetera)? Is er dan nog genoeg ruimte voor andere noodzakelijke functies (bijvoorbeeld parkeren) op het perceel? Op welke plekken kan een bedrijventerrein optimaler gebruikt worden (bijvoorbeeld door aansluiting van het type activiteiten bij de toegestane milieucategorie)? En welke concrete (vervolg)stappen de gemeente kan nemen om die kansrijke plekken te verzilveren? Beter benutten van bedrijventerreinen in dit onderzoek Beter benutten van bedrijventerreinen kent veel verschillende dimensies. In dit onderzoek ligt de focus op het optimaal benutten van de ruimte ten behoeve van de functie waarvoor de terreinen oorspronkelijk ontwikkeld zijn: het bieden van werkgelegenheid die niet elders in het stedelijk gebied kan plaatsvinden. Tegelijkertijd kent intensievere benutting ook spanningen. Meer bebouwing of bedrijven betekent minder ruimte voor parkeren, groen of waterberging – terwijl juist deze onderdelen belangrijk zijn voor toekomstbestendige en prettige terreinen. Deze analyse is geen eindpunt, maar vormt het vertrekpunt voor een aanpak op maat per terrein.

1.2 Toelichting methode In dit onderzoek brengen we het huidige ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in beeld. We zoomen in op de mogelijkheden tot intensivering (zowel in het vlak als in de hoogte), benutting van de milieuruimte én duurzame aspecten zoals groen, waterberging, klimaatadaptatie en hittestress. We onderzoeken hiermee de mogelijkheden voor beter benutten binnen de bestaande juridische kaders, zoals maximale bouwhoogtes, bebouwingspercentages en milieuruimte uit de vigerende omgevingsplannen. Binnen het optimaal ruimtegebruik op bedrijventerreinen onderscheiden we drie dimensies: (1) intensief en meervoudig ruimtegebruik, (2) juiste bedrijf op de juiste plek en (3) duurzaam ruimtegebruik. Zie onderstaand figuur voor een toelichting op de drie dimensies.

3

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

4

Figuur 1: Dimensies beter benutten bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep (2026).

Optimaal ruimtegebruik inzichtelijk met Beter Benutten Indicator De drie dimensies van optimaal ruimtegebruik zijn vertaald naar een set indicatoren, die samen de Beter Benutten Indicator (BBI) vormen. Voor elk terrein zijn deze indicatoren zoveel mogelijk op kavelniveau gevisualiseerd in acht kaarten:

Nr.

Kaart

Toelichting

1

Potentie intensiveren bouwvlak

Verschil tussen de huidige bebouwing en het maximale bebouwingspercentage

2

Potentie intensiveren bouwhoogte

Verschil tussen de huidige bebouwing en de maximale bouwhoogte

3

Benutting milieuruimte

Verschil tussen de huidige benutting van de milieuruimte en wat planologisch is toegestaan

4

Leeftijd vastgoed en energielabels

Leeftijd van het vastgoed en energielabels (voor zover beschikbaar)

5

Aandeel groen

Aanwezigheid groen (bomen, struiken en lage vegetatie)

6

Waterdiepte bij piekbui

Waterdiepte op het terrein bij een piekbui (70 mm in 2 uur)

7

Hittestress – gevoelstemperatuur (PET)

Hittestress op zomerse dagen, weergegeven als Physical Equivalent Temperature (PET)

8

Kansenkaart

Integrale kaart waarin de belangrijkste kansen voor optimalere benutting per terrein zijn samengebracht

Selectie terreinen: 21 locaties onderzocht In dit onderzoek hebben we alleen terreinen meegenomen met een minimale netto uitgegeven oppervlakte van 5 hectare. Uit ervaring weten we dat kleinere bedrijventerreinen doorgaans minder potentie bieden voor intensivering. In totaal zijn 21 bedrijventerreinen onderzocht (met ieder een eigen RIN-nummer zoals opgenomen in de provinciale IBIS Bedrijventerreinenmonitor, zie link). Sommige aangesloten terreinen functioneren als één geheel en zijn als cluster onderzocht. Onderstaande kaart laat de onderzochte terreinen in de regio zien. • Elburg: ‘t Spoor & Koekoek, Broeklanden & Oostendorp en Kruismaten • Hattem: Netelhorst, Bedrijvenpark H2O (Hattems deel) en Het Veen • Heerde: Industrieterrein Heerde & Eeuwlandseweg Zuid/Noord en Industrieterrein Wapenveld (incl. Noord)

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

• •

Oldebroek: Bedrijvenpark H2O (Oldebroeks deel), Stuivezand, Voskuil, Engeland & Mauritslaan en Oude Dijk Nunspeet: De Kolk, Feithenhof, Kom Nunspeet en Lepelingen 1

Figuur 2: Overzicht onderzochte terreinen Kop van de Veluwe

Bron: IBIS (2025), bewerking Stec Groep (2026).

Disclaimer: interpretatie en gebruik van de resultaten De ruimtewinst in dit rapport is een indicatieve inschatting van kansen om bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. De genoemde potentie wordt geen direct beschikbaar programma, maar laat zien waar kansen liggen, onder de aanname dat aan belangrijke randvoorwaarden wordt voldaan. De daadwerkelijke realisatie van ruimtewinst is niet gegarandeerd en vraagt in de praktijk veel tijd, inzet en samenwerking tussen gemeenten, ondernemers, vastgoedeigenaren, netbeheerders en andere partners. Veel kavels en panden zijn privaat eigendom. Investeringsmomenten, bedrijfsstrategieën en marktdynamiek bepalen of intensivering mogelijk is. Daarnaast spelen bredere ontwikkelingen—zoals economische conjunctuur, netcapaciteit, stikstofruimte, juridische kaders onder de Omgevingswet en beschikbaarheid van schuifruimte—een cruciale rol in wat uiteindelijk haalbaar is. Belangrijk: lees de cijfers altijd samen met de aandachtspunten en randvoorwaarden in hoofdstuk 2.1. De cijfers geven richting en inzicht, maar zijn geen beleidsruimte, ontwikkelruimte of bestuurlijke belofte. Lokale duiding blijft noodzakelijk. Gebruik van cijfers in externe communicatie vraagt altijd om aanvullende toelichting door gemeente of regio. Dit rapport is een verkenning, geen garantie voor uitvoering.

1 Op Bedrijvenstrip Elspeet in de gemeente Nunspeet is niet specifiek ingezoomd in de analyse. Het terrein is inmiddels vrijwel volledig uitgegeven, maar moet voor het grootste gedeelte nog worden bebouwd.

5

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

1.3 Leeswijzer Dit rapport laat zien waar binnen bestaande bedrijventerreinen in de Kop van de Veluwe kansen liggen om ruimte beter te benutten. U leest ook welke stappen gemeenten en regio kunnen zetten om deze kansen te verzilveren. • Hoofdstuk 2 geeft de belangrijkste uitkomsten op regionaal niveau. We tonen hoeveel theoretische, potentiële en realistische ruimtewinst mogelijk is en welke factoren bepalen of deze ruimte benut wordt. De cijfers zijn richtinggevend en moeten altijd samen worden gelezen met de aandachtspunten en randvoorwaarden in dit hoofdstuk. • Hoofdstuk 3 vertaalt deze inzichten naar aanbevelingen voor beleid en uitvoering. We beschrijven welke instrumenten en keuzes helpen om stappen te zetten op de bedrijventerreinen en hoe dit aansluit bij regionale afspraken zoals het RPW. Samen geven deze onderdelen inzicht in waar kansen liggen en hoe gemeenten en regio hier gericht mee aan de slag gaan.

6

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

2. Conclusies In dit hoofdstuk tonen we de belangrijkste conclusies. Eerst benoemen we de aandachtspunten en randvoorwaarden. Daarna geven we de resultaten op regioniveau en zoomen in op de uitkomsten per gemeente.

2.1 Aandachtspunten en randvoorwaarden: wat bepaalt de haalbaarheid? Lees de conclusies altijd in het licht van onderstaande aandachtspunten en randvoorwaarden. Deze vormen een essentiële disclaimer bij de interpretatie van ruimtewinst en toepasbaarheid van de resultaten. Mate van ruimtewinst afhankelijk van inzet De ruimtewinst die de Kop van de Veluwe kan behalen door bedrijventerreinen beter te benutten, is sterk afhankelijk van de gekozen aanpak en de inzet van instrumenten. Hoe meer ambitie, middelen en beleid, hoe groter de ruimtewinst. Een beperkte inzet richt zich op kavels met het meeste potentieel (‘laaghangend fruit’) en vraagt om lichte acties. Een actieve rol met extra capaciteit, structurele monitoring en aanvullend instrumentarium vergroot grip en effect. Maximaal resultaat vraagt om stevig beleid, inzet van alle instrumenten en regie op herontwikkeling. Samenwerking tussen gemeenten, ondernemers en partners is cruciaal. Aandachtspunten: waar moet je op letten bij beter benutten van bedrijventerreinen? Aandachtspunt 1. Realisatie vraagt tijd, inzet en samenwerking Het verzilveren van de potentie op bestaande bedrijventerreinen is een proces van de lange adem. De ruimtewinst hangt af van investeringsmomenten van ondernemers en de bereidheid tot herontwikkeling.

Omdat de meeste kavels en panden privaat eigendom zijn, is inzicht in plannen en investeringscycli van ondernemers cruciaal. Actieve samenwerking tussen gemeenten, ondernemers en marktpartijen versnelt dit proces. Structureel accountmanagement en organisatie van ondernemers (bijvoorbeeld via parkmanagement of een BIZ) vergroten de slagkracht. Daarnaast is het goed je bewust te zijn van de invloed van de economische conjunctuur. De mate waarin ruimtewinst daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is niet alleen afhankelijk van beleid, samenwerking en instrumenten, maar ook van de bredere economische conjunctuur. In tijden van economische groei is er vaak meer investeringsbereidheid en vraag naar bedrijfsruimte, terwijl bij een economische neergang herontwikkeling en intensivering kunnen vertragen. Het is daarom belangrijk om flexibel te blijven inspelen op veranderende marktomstandigheden en periodiek te monitoren of de gekozen koers en instrumenten nog aansluiten bij de actuele economische situatie. Aandachtspunt 2. Beter benutten is méér dan intensiever bouwen Intensiever ruimtegebruik betekent niet automatisch méér bouwen. Het draait om het slimmer en efficiënter benutten van de beschikbare ruimte.

Dit kan door het ontwikkelen van nog onbebouwde kavels, het toevoegen van extra bouwlagen, het combineren van functies (bijvoorbeeld productie op de begane grond, kantoor op een verdieping, parkeren ondergronds) en het beter matchen van bedrijven met de beschikbare milieuruimte. Ook het verplaatsen van

7

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

lichte bedrijvigheid naar geschiktere locaties draagt bij aan een optimaler gebruik van het terrein. Belangrijk is dat intensivering altijd samengaat met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, groen, water, ecologie en een prettige werkomgeving. Aandachtspunt 3. Werk integraal aan beter benutten Een succesvolle aanpak vraagt om een integrale benadering. Beter benutten raakt economie, ruimtelijke ordening, mobiliteit, duurzaamheid, energie en vergunningverlening. Door deze disciplines te verbinden, ontstaat samenhang en daadkracht. Intensiever benutten biedt bovendien kansen om de kwaliteit van de werkomgeving te verbeteren, bijvoorbeeld door ruimte te maken voor groen, waterberging of langzaam verkeer. Betrek beleidsvertegenwoordigers uit verschillende domeinen en werk samen met externe partners zoals provincie, regio en herstructureringsmaatschappijen (OHG). Beter benutten is bovendien een collectief belang: hoe optimaler de bestaande bedrijventerreinen worden benut, hoe minder nieuwe ruimte nodig is om economische activiteiten te faciliteren. Dit draagt bij aan het behoud van open landschap en het efficiënt inzetten van schaarse ruimte. Door samen te werken aan deze opgave, profiteren zowel individuele ondernemers als de regio als geheel van een toekomstbestendige en duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Aandachtspunt 4.

Juridische kaders en externe factoren: risico’s én kansen De analyse in dit onderzoek is gebaseerd op de huidige planologische en milieutechnische kaders. Met de invoering van de Omgevingswet ontstaat meer ruimte voor maatwerk, waardoor gemeenten flexibeler kunnen inspelen op lokale omstandigheden. Dit biedt juist ook kansen om beter benutten mogelijk te maken. Daarnaast zijn er externe factoren die de mogelijkheden voor beter benutten kunnen beïnvloeden, zoals stikstofbeperkingen, netcapaciteitsproblemen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Het is belangrijk om bij de interpretatie van de resultaten en het plannen van vervolgstappen rekening te houden met deze juridische en externe factoren. Zij kunnen zowel belemmerend als stimulerend werken voor de realisatie van ruimtewinst. Randvoorwaarden: wat is nodig om beweging op gang te brengen? Randvoorwaarde 1. Schuifruimte als motor voor optimalere benutting Zonder alternatieve ruimte komt er geen beweging op gang. Veel maatregelen, zoals sloopnieuwbouw of herverkaveling, vragen tijdelijke ruimte (‘schuifruimte’). Schuifruimte maakt het mogelijk dat een extensieve ruimtegebruiker verhuist naar een andere locatie, waar efficiënter gebouwd kan worden. Tegelijk ontstaat op de oorspronkelijke locatie ruimte voor intensievere invulling.

Het actief beschikbaar maken en inzetten van schuifruimte – bijvoorbeeld door kavels te reserveren, kavelruil te faciliteren of tijdelijke locaties te ontwikkelen – is daarom essentieel. Ook het uitgiftebeleid van nieuwe kavels kan hierop worden afgestemd, bijvoorbeeld door een koppeling te maken met het achterlaten van bestaande locaties. Randvoorwaarde 2. Infrastructuur moet intensiever gebruik aankunnen Intensiever ruimtegebruik stelt hogere eisen aan de infrastructuur op en rond bedrijventerreinen. Denk aan energiecapaciteit, wegenstructuur, afwatering, parkeerruimte en openbaar vervoer. De omgeving moet het intensievere gebruik aankunnen én passen bij andere opgaven op die plek. Stem plannen daarom af met mobiliteit, duurzaamheid, waterbeheer en leefbaarheid. Zoek slimme combinaties, zoals dubbelgebruik van ruimte of het benutten van piekverschillen tussen bedrijven. Benader intensivering als onderdeel van bredere gebiedsontwikkeling, zodat economische ontwikkeling hand in hand gaat met een toekomstbestendige en leefbare omgeving.

8

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

2.2 Ruimtewinst binnen bouwvlakken: waar liggen kansen? Van theorie naar realistische ruimtewinst binnen het bouwvlak We hebben de mogelijkheden om de bouwvlakken op de bedrijventerreinen in de Kop van de Veluwe beter te benutten in drie stappen in kaart gebracht. Deze stappen vormen een trechter van maximale, naar potentiële, naar realistische ruimtewinst. Stap 1: theoretische ruimtewinst We vergelijken de huidige bebouwing met de maximale planologische mogelijkheden, zonder rekening te houden met gebruik, marktwerking of technische haalbaarheid. Dit levert een maximale ruimtewinst op van circa 922.000 m² (92 hectare). In de praktijk is dit niet haalbaar. Bedrijven benutten zelden alle bouwmogelijkheden, bijvoorbeeld door bedrijfsvoering, investeringsbereidheid of ruimtelijke randvoorwaarden. Stap 2: potentiële ruimtewinst We selecteren kavels groter dan 1.000 m² waar minimaal 40 procentpunt extra ruimte binnen het bouwvlak mogelijk is. Dit geeft een potentiële ruimtewinst van circa 500.000 m² (50 hectare). Deze ruimte zit op plekken waar intensivering technisch en planologisch kan, maar nog zonder rekening te houden met huidig gebruik. Stap 3: realistische ruimtewinst We kijken naar het huidige gebruik van percelen. Dit leidt tot een realistische ruimtewinst van 311.000 m² (31 hectare), ongeveer 9% van de netto uitgegeven oppervlakte.

Deze 31 hectare bestaat uit twee typen: 1 Onbebouwde kavels binnen bestaande contouren – 17 hectare Ruim 14 hectare betreft kavels die nog in uitgifte zijn of niet uitgegeven. Deze ruimtewinst betekent geen extra aanbod, maar laat zien dat binnen bestaande contouren nog invulling kan plaatsvinden. De resterende 3 hectare betreft (nog) onbebouwde uitgegeven kavels die nu vooral worden gebruikt als maaiveldruimte (bijvoorbeeld parkeren of opslag). 2 Bebouwde kavels met intensiveringspotentie – 13 hectare Hier is de huidige bebouwing veel minder intensief dan planologisch mogelijk. Deze ruimte komt pas vrij bij investeringsmomenten zoals verhuizing, functiewijziging of sloopnieuwbouw. Dit deel is dus lange termijn en afhankelijk van markt en eigendom. Belangrijk: de 31 hectare is geen direct beschikbare ontwikkelruimte. Het gaat om kansen binnen bestaande contouren, niet om nieuw aanbod. Onderstaand figuur laat de verschillende typen ruimtewinst binnen het bouwvlak zien.

9

10

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

Figuur 3: Verschillende typen ruimtewinst binnen het bouwvlak in de Kop van de Veluwe

Bron: Stec Groep (2026).

Waar is deze realistische ruimtewinst te behalen? De meeste realistische ruimtewinst binnen de bouwvlakken is te vinden op bedrijventerreinen in de gemeente Heerde (10,9 hectare). Het grootste deel hiervan bevindt zich op bedrijventerrein Wapenveld Noord (Ir. R.R. Van der Zeelaan), waar voor het merendeel van deze ruimtewinst al ontwikkelingen gepland staan. Ook in Oldebroek (5,9 hectare), Nunspeet (5,3 hectare), Hattem (4,7 hectare) en Elburg (4,3 hectare) zijn er mogelijkheden, maar deze zijn beperkter van omvang. In totaal is er in de regio Kop van de Veluwe circa 31 hectare realistische ruimtewinst te behalen door het beter benutten van bestaande bouwvlakken. De grootste kansen liggen dus in Heerde, terwijl de andere gemeenten vooral kleinere, verspreide potenties kennen. In de gemeentelijke verdieping (zie paragraaf 2.5) wordt verder ingezoomd op de specifieke locaties waar deze ruimtewinst gerealiseerd kan worden.

Tabel 1: Theoretische, potentiële en realistische ruimtewinst in het bouwvlak per gemeente Bouwvlak

Elburg

Theoretische ruimtewinst

217.000 m2 / 21,7 ha

Potentiële ruimtewinst Realistische ruimtewinst

Hattem

Heerde

Nunspeet

Oldebroek

Totaal

97.000 m2/ 9,7 ha

204.000 m2/ 20,4 ha

167.000 m2/ 16,7 ha

238.000 m2/ 23,8 ha

922.000 m2/ 92,2 ha

99.000 m2/ 9,9 ha

68.000 m2/ 6,8 ha

124.000 m2/ 12,4 ha

71.000 m2/ 7,1 ha

138.000 m2/ 13,8 ha

500.000 m2/ 50,0 ha

43.000 m2/ 4,3 ha

47.000 m2/ 4,7 ha

109.000 m2/ 10,9 ha

53.000 m2/ 5,3 ha

59.000 m2/ 5,9 ha

311.000 m2/ 31,1 ha

Vierkante meters én hectares: hoe lees je de cijfers? We drukken de ruimtewinst binnen het bouwvlak uit in zowel vierkante meters als hectares. De ruimtewinst gaat over het verschil tussen de huidige bebouwing en wat planologisch maximaal is toegestaan binnen het bouwvlak. Omdat het hier gaat om bebouwbare meters, ligt het voor de

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

hand om dit eerst in vierkante meters te berekenen. We vertalen deze uitkomsten ook naar hectares. Daarbij is het belangrijk om te benadrukken dat deze hectares niet één-op-één te vergelijken zijn met de netto ruimtevraag naar bedrijfskavels. De netto omvang van een bedrijfskavel is namelijk vaak groter dan het bouwvlak zelf. Bovendien geldt op de meeste terreinen een maximaal bebouwingspercentage, vaak 70% of 75%. Dat betekent dat een deel van het bouwvlak onbebouwd moet blijven, bijvoorbeeld voor parkeren, logistiek of groen. Bij het bepalen van de realistische ruimtewinst houden we hier rekening mee. Zo ontstaat een zuivere inschatting van de ruimte die in de praktijk daadwerkelijk benut kan worden.

2.3 Extra meters door bouwhoogte: wat is mogelijk? Potentiële ruimtewinst in het optimaler benutten van de bouwhoogte Naast het bouwvlak hebben we ook gekeken naar de mogelijkheden om de bouwhoogte beter te benutten. Ook hier hanteren we een trechterbenadering: van maximale theoretische ruimtewinst naar een inschatting van wat potentieel haalbaar is. We starten met de theoretische ruimtewinst. Daarbij vergelijken we de huidige bouwhoogte van panden met de maximaal toegestane bouwhoogte volgens het planologisch kader. In totaal gaat het om 864 panden met samen ruim 451.000 m² begane grondoppervlak waar nog minimaal 3 meter extra bouwhoogte mogelijk is. Binnen deze groep onderscheiden we: • 402 panden met minimaal 6 meter verschil tussen de huidige en maximale bouwhoogte, goed voor 148.100 m² begane grondoppervlak • 462 panden met een verschil van 3 tot 6 meter, goed voor 302.900 m² begane grondoppervlak Deze benadering is puur theoretisch. Bij lang niet ieder bedrijf past het maximaal benutten van bijvoorbeeld 20 meter bij de bedrijfsvoering. We schatten in dat het gros van de bedrijfsruimtegebruikers met maximaal 12 of 15 meter het best uit de voeten kan. In de vertaalslag naar de potentiële ruimtewinst hanteren we daarom deze maximale hoogtes. De focus ligt op panden met minimaal 6 meter verschil tussen de huidige en toegestane bouwhoogte van 12 of 15 meter.

Het gaat om 288 panden met samen bijna 100.000 m² begane grondoppervlak: • 229 panden (64.800 m²) vallen binnen de maximale bouwhoogte van 12 meter. • 59 panden (33.600 m²) vallen binnen de maximale bouwhoogte van 15 meter. Voor deze panden is minimaal één extra bouwlaag denkbaar: een kantoorlaag van circa 3 meter of een bedrijfslaag van circa 6 meter. Deze inschatting vormt de kern van de potentiële ruimtewinst in de bouwhoogte. In de praktijk is het optoppen van panden vaak niet eenvoudig. We hebben in deze analyse geen inzicht in de draagkracht van de constructies. Daardoor weten we niet op pandniveau of optoppen technisch mogelijk is. In veel gevallen zal het realiseren van extra bouwlagen enkel haalbaar zijn via sloop en nieuwbouw. Waar is deze ruimtewinst te behalen? Het grootste deel van de potentiële ruimtewinst – waar minimaal 6 meter verschil is tussen de huidige bouwhoogte en 12 meter – bevindt zich in de gemeenten Nunspeet en Heerde. Wanneer we kijken naar de ruimtewinst bij een maximale bouwhoogte van 15 meter, ligt de nadruk vooral op de gemeente Heerde. Dit komt doordat hier, vergeleken met andere onderzochte terreinen in de regio, relatief veel mogelijkheden zijn. Ook in Elburg is er binnen de theoretische ruimtewinst potentie om de bouwhoogte beter te benutten. De bedrijventerreinen in Hattem en Oldebroek bieden daarentegen relatief weinig extra mogelijkheden.

In de gemeentelijke verdieping (zie paragraaf 2.5) gaan we per terrein dieper in op de locaties waar ruimtewinst mogelijk is.

11

12

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

Tabel 2: Theoretische en potentiële ruimtewinst in de bouwhoogte per gemeente Bouwhoogte Theoretische ruimtewinst

Categorie Tussen 3 en 6 meter verschil Meer dan 6 meter verschil

Potentiële ruimtewinst

Minimaal 6 meter verschil tot 12 meter Minimaal 6 meter verschil en maximaal 9 tot 15 meter

Elburg

Hattem

Heerde

Nunspeet

Oldebroek

Totaal

115 panden /

3 panden /

47 panden /

185 panden /

112 panden /

462 panden /

67.800 m²

1.100 m²

59.900 m²

96.900 m²

77.300 m²

302.900 m²

begane

begane

begane

begane

begane

begane

grond

grond

grond

grond

grond

grond

118 panden /

42 panden /

91 panden /

93 panden /

58 panden /

402 panden /

42.200 m²

5.700 m²

56.500 m²

27.200 m²

16.500 m²

148.100 m²

begane

begane

begane

begane

begane

begane

grond

grond

grond

grond

grond

grond

40 panden /

1 pand /

77 panden /

90 panden /

21 panden /

229 panden /

7.800 m²

1.800 m²

23.800 m²

26.900 m²

4.500 m²

64.800 m²

begane

begane

begane

begane

begane

begane

grond

grond

grond

grond

grond

grond

39 panden /

11 panden /

9 panden /

9 panden /

59 panden /

2.300 m²

25.500 m²

5.900 m²

5.900 m²

33.600 m²

begane

begane

begane

begane

begane

grond

grond

grond

grond

grond

n.v.t.

2.4 Economische optimalere benutting: waar zit de mismatch? Milieuruimte beter benutten op bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in de Kop van de Veluwe bieden ruimte aan verschillende soorten bedrijven. Die ruimte is echter niet altijd optimaal benut. Sommige bedrijven zijn gevestigd op plekken waar zwaardere bedrijvigheid is toegestaan, maar maken daar geen gebruik van. Daardoor blijft waardevolle milieuruimte onderbenut. Een betere benutting van de milieuruimte op bedrijventerreinen is cruciaal om ruimte voor economische functies te behouden en te versterken. De handreiking Ruimte voor Economie (zie ook link) onderstreept dit belang. We hebben drie vormen van onderbenutting in kaart gebracht: • Zo’n 47 hectare wordt benut door bedrijvigheid in categorie 1 of 2, terwijl milieucategorie 3 is toegestaan • Ongeveer 6 hectare is bestemd voor zwaardere bedrijvigheid (categorie 4 of hoger), maar wordt in gevuld door categorie 1 of 2. • Circa 31 hectare is ook bestemd voor zwaardere bedrijvigheid (categorie 4 of hoger), maar wordt gebruikt door categorie 3. Bedrijventerreinen hebben een betere match tussen bedrijf en locatie nodig. Locaties met zware milieuruimte zitten nu vol met functies die deze ruimte niet benutten, waardoor lichte bedrijvigheid plekken inneemt die bedoeld zijn voor bijvoorbeeld circulaire maakindustrie of energie-intensieve productie.

Hierdoor komt de vestigingsruimte voor deze zwaardere functies in de knel, terwijl lichte bedrijvigheid vaak beter past op binnenstedelijke werklocaties waar functiemenging gewenst is. Het RPW 2024-2028 stimuleert deze functiemenging. Door lichte bedrijven te verplaatsen, komt op bedrijventerreinen ruimte vrij voor functies die daar echt thuishoren. Zo sluiten bedrijf en locatie beter op elkaar aan.

13

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

Het is goed om te benadrukken dat op verschillende (delen van) onderzochte terreinen de vestiging van lichte (consumentgerichte) bedrijfsfuncties ook in de toekomst een logische invulling kan zijn, mits dit past bij het beoogde toekomstbeeld voor deze locaties. Het is daarom belangrijk dat gemeenten per locatie bepalen welk toekomstbeeld zij nastreven, zodat zij gericht kunnen sturen op een optimale invulling van de beschikbare milieuruimte. In hoofdstuk 3 gaan we verder in op de instrumenten en handelingsperspectieven die gemeenten kunnen inzetten om deze optimale benutting van milieuruimte daadwerkelijk te realiseren.

Tabel 3: Potentie milieuruimte optimaler benutten per gemeente Gemeente

Bedrijvigheid 1&2 waar categorie 3 is toegestaan

Bedrijvigheid 1&2 waar categorie 4 of hoger is toegestaan

Bedrijvigheid 3 waar categorie 4 of hoger is toegestaan

Elburg

91.300 m²

60.600 m²

86.000 m²

Hattem

26.500 m²

-

64.000 m²

Heerde

61.200 m²

-

27.800 m²

Nunspeet

123.000 m²

-

-

Oldebroek

167.800 m²

-

133.400 m²

Totaal

469.900 m²

60.600 m²

311.200 m²

Bron: Beter Benutten Analyse (op basis van IBIS, Kadaster, LISA, BAG), Stec Groep (2026).

Overgangsfase naar milieubelastende activiteiten De Omgevingswet verandert de manier waarop gemeenten milieuruimte reguleren. De vertrouwde milieucategorieën verdwijnen als direct toepasbaar instrument. In plaats daarvan moeten gemeenten per locatie aangeven welke milieubelastende activiteiten zijn toegestaan. Dit vraagt om een andere werkwijze waarbij specifieke activiteiten benoemd worden, concrete normen gesteld worden en maatwerk per locatie centraal staat. Dit betekent concreet werken met geluidsnormen, geurcontouren en veiligheidszones. In dit rapport hanteren we nog de oude systematiek van milieucategorieën. Zo blijft vergelijking met bestaande planologische kaders mogelijk. Tegelijkertijd vraagt de overgang naar milieubelastende activiteiten om actie. We adviseren om te starten met het opstellen van planregels en beleidsregels waarmee je kan sturen op de toegestane activiteiten op een locatie. Met specifieke functietoedeling in het op te stellen omgevingsplan kunnen bepaalde lichte functies uitgesloten worden op locaties waar zwaardere bedrijvigheid is toegestaan. Dit is essentieel om ruimte te behouden voor functies met hoge milieubelasting, zoals circulaire maakindustrie of energie-intensieve productie. Op dit moment zien we dat op meerdere terreinen kavels met zware milieuruimte in gebruik zijn voor lichte bedrijvigheid.

Stuur hier actief op om deze mismatch te corrigeren. Onderzoek de gevolgen van deze aanpak, bijvoorbeeld op het gebied van nadeelcompensatie. Maak beleidswijzigingen tijdig kenbaar via programma’s, beleidsnota’s of voorbereidingsbesluiten. Zo vergroot je de voorzienbaarheid en voorkom je schadeclaims. Tot slot: verken of een andere manier van beschrijven van milieuruimte – bijvoorbeeld via een selectieve lijst van toegestane activiteiten per locatie – kansen biedt om de schaarse ruimte beter te benutten.

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

2.5 Gemeentelijke verdiepingen: wat betekent dit lokaal? Elke gemeente in de Kop van de Veluwe heeft een eigen economisch profiel en specifieke ruimtelijke opgaven. Dit heeft uiteraard invloed op de potentie om de bestaande ruimte op de bedrijventerreinen optimaler te benutten. In deze paragraaf verdiepen we per gemeente de belangrijkste bevindingen. In hoofdstuk 3 gaan we verder in op de handelingsperspectieven en instrumenten waarmee de regiogemeenten deze inzichten kunnen vertalen naar een gerichte koers en aanpak per terrein. Wat kunt u als gemeente met de resultaten? De overall resultaten van de analyses bieden een eerste inzicht in de mogelijkheden voor ruimtewinst. Om de vertaalslag te maken van data-analyse naar een aanpak per terrein is altijd verdieping met lokale kennis nodig. De kaarten uit dit onderzoek kunnen gebruikt worden om per terrein met individuele ondernemers het gesprek aan te gaan over kansen en knelpunten. ‘Couleur locale’ is cruciaal voor het bepalen van vervolgstappen.

Stappen zetten op kansrijke plekken is afhankelijk van: • De omgeving (niet overal is intensivering ruimtelijk passend) • Functioneren (blijft er bijvoorbeeld nog genoeg ruimte voor andere noodzakelijke functies, zoals groen en parkeren?) • Kwaliteit, bereikbaarheid en strategische ligging van de plek • Aard van de activiteiten (maken die ruimtelijke intensivering mogelijk?) • Beschikbaarheid van alternatieve locaties voor te verplaatsen bedrijven Gemeente Elburg Op Oostendorp en Broeklanden zijn de mogelijkheden om de bouwhoogte beter te benutten relatief beperkt, waardoor de potentie op dit vlak gering is. Voor het bouwvlak geldt dat er vooral kansen ontstaan als relatief extensieve gebruikers in de toekomst eventueel vertrekken. Op het gebied van milieuruimte is er juist wél veel potentie: er zijn relatief veel lichte (deels consumentgerichte) bedrijfsfuncties gevestigd, met name op Oostendorp. Het is belangrijk om te verkennen hoe deze potentiële milieuruimte zich verhoudt tot de aanwezigheid van woningen op het terrein. Dit vraagt om een duidelijke koersbepaling per deelgebied, zodat gericht kan worden ingezet op een optimalere benutting van de milieuruimte. Op De Koekoek is enige potentie om de bouwvlakken optimaler te benutten. De mogelijkheden voor het verhogen van de bouwhoogte zijn beperkt, wat logisch is gezien de ligging tegen woonbebouwing.

De milieuruimte wordt op zowel De Koekoek als ’t Spoor goed benut. In het zuidelijk deel van De Koekoek bevindt zich relatief oud vastgoed, wat kansen biedt voor opwaardering en verduurzaming. Op Kruismaten zien we enige potentie voor een optimalere benutting van het bouwvlak. Daarnaast zijn er meerdere eenlaagse panden, terwijl op een fors deel van het terrein een bouwhoogte van 14 meter is toegestaan. Dit biedt kansen om bij herontwikkeling de bouwhoogte beter te benutten. Op veel plekken zijn lichte bedrijfsfuncties gevestigd, terwijl zwaardere bedrijvigheid is toegestaan. Hier wordt de milieuruimte dus niet optimaal benut (mismatch). Ook op dit terrein is het belangrijk om per deelgebied te bepalen welke functies gewenst zijn, zodat hier actief op kan worden gestuurd. Met name in het zuidelijk deel, waar ouder vastgoed aanwezig is, ligt op korte termijn momentum voor investeringen en herontwikkeling. Gemeente Hattem De analyse laat zien dat er in Hattem beperkte mogelijkheden zijn om bestaande bouwvlakken en bouwhoogtes beter te benutten. De beschikbare ruimte bestaat vooral uit nog niet ontwikkelde kavels op Bedrijvenpark H2O. Op bedrijventerrein Netelhorst ligt één onbebouwde kavel, in eigendom van een caravandealer, die het perceel incidenteel gebruikt voor caravanstalling. In tegenstelling tot Bedrijvenpark H2O is Netelhorst sterk versteend. Ondernemers werken hier

14

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

samen met de gemeente aan het toekomstbestendig maken van het terrein. Voor bedrijventerrein Het Veen geldt dat circa 80% van het terrein wordt getransformeerd naar woningen. De overige 20% blijft beschikbaar voor hoogwaardige, lichtere bedrijvigheid (waaronder kantoren) die goed te combineren is met wonen. Gemeente Heerde In de gemeente Heerde zien we verschillende opgaven en kansen. Het grootste deel van de realistische ruimtewinst in de gemeente Heerde bevindt zich op bedrijventerrein Wapenveld Noord (Ir. R.R. Van der Zeelaan). Voor het merendeel van deze ruimtewinst zijn hier al ontwikkelingen gepland. Het aangekondigde vertrek van de verffabriek op bedrijventerrein Wapenveld (Vlijtseweg) biedt additionele kansen. Deze locatie heeft een aanzienlijke oppervlakte en bood ruimte aan specifieke zwaardere milieuhinder. De vrijkomende kavel kan worden benut voor nieuwe bedrijfsinvulling, mogelijk in combinatie met herontwikkeling van het omliggende terrein. Voor industrieterrein Heerde geldt dat met name het zuidelijk deel relatief intensief is bebouwd, waardoor er weinig mogelijkheden zijn om het bouwvlak verder te optimaliseren. Hier ligt de focus vooral op een klimaatadaptieve inrichting voor de toekomst. Op sommige delen van de terreinen is er nog enige potentie om de bouwhoogte en milieuruimte beter te benutten.

Gemeente Nunspeet In Nunspeet is een breed scala aan verschillende typen bedrijventerreinen onderzocht. Een belangrijke ontwikkeling is de transformatie van een gedeelte van bedrijventerreinen Feithenhof 2 naar een overwegende woonfunctie (Nieuw Feithenhof). Bedrijventerrein De Kolk is relatief jong en deels nog in ontwikkeling; de mogelijkheden voor optimalere benutting zitten hier vooral in de invulling van nog niet bebouwde kavels. Bedrijventerrein Feithenhof is relatief intensief bebouwd, waardoor er weinig potentie is voor optimalere benutting van het bouwvlak. Wel zijn er op sommige plekken mogelijkheden om de bouwhoogte beter te benutten bij herontwikkelingen. Lepelingen is een divers terrein met veel woon-werkkavels; de mogelijkheden in de milieuruimte zijn hier relatief beperkt. Op sommige delen van het terrein zien we nog wel potentie om bouwvlakken en bouwhoogtes optimaler te benutten. Gemeente Oldebroek Op de bedrijventerreinen van de gemeente Oldebroek wordt de beschikbare ruimte over het algemeen goed benut. De mogelijkheden voor verdere optimalisatie van het bouwvlak zijn beperkt en bevinden zich vooral bij de nog niet bebouwde percelen op Bedrijvenpark H2O. Een klein aantal extensieve ruimtegebruikers biedt potentie voor herontwikkeling, mits deze bedrijven in de toekomst vertrekken. De toegestane bouwhoogte wordt op de meeste terreinen goed benut.

Op bedrijventerrein Voskuil zijn verschillende lichte functies gevestigd. Het is daarom belangrijk om als gemeente een duidelijke koers te bepalen: waar wil je lichte functies toestaan en waar juist niet? Zo kun je op plekken waar je een optimalere benutting van de milieuruimte nastreeft, hier ook actief op sturen. Wat betreft klimaatadaptatie vormt wateroverlast een knelpunt, met name voor bedrijven aan de rondweg. Op Engeland en Mauritslaan wordt de ruimte, gezien de planologische mogelijkheden, relatief goed benut. Op Stuivezand is er enige potentie om bouwvlakken optimaler te benutten, al past de relatief extensieve benutting hier deels bij het type bedrijvigheid gevestigd op deze locatie. Voor bedrijventerrein Oude Dijk is het belangrijk te verkennen hoe het terrein en de toegestane typen bedrijfsfuncties zich verhouden tot de (veranderende) omgeving. Ook hier is het van belang een toekomstbeeld op te stellen en daar gericht naar te handelen. Een mogelijke richting kan zijn om alleen nog nieuwe lichte bedrijfsfuncties toe te staan en/of bedrijvigheid in categorie 3 te verplaatsen, mits hiervoor elders in de gemeente ruimte wordt gecreëerd.

2

Het transformatiegebied (Nieuw Feithenhof) is het meest oostelijke gedeelte van het terrein. Het gebied wordt in de provinciale IBIS Bedrijventerreinenmonitor (zie link) aangeduid als ‘Kom Nunspeet’.

15

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

3. Aanbevelingen In dit hoofdstuk zoomen we tot slot in op onze aanbevelingen om te komen van de potentie naar de praktijk.

Het voorgaande hoofdstuk gaf inzicht in de potentie om de ruimte beter te benutten op de bedrijventerreinen in de regio Kop van de Veluwe. In dit hoofdstuk zoomen we in op de manier waarop deze ruimtewinst behaald kan worden en welke acties en instrumenten daarbij het meest kansrijk zijn. De daadwerkelijk in te zetten acties en instrumenten volgen op het ambitieniveau van de gemeente (en regio) en dit heeft uiteraard invloed in de mate waarin ruimtewinst daadwerkelijk te behalen is. Hoe ambitieuzer de gemeente (en regio) deze inzet vormgeeft, des te groter de (kans op) daadwerkelijke ruimtewinst.

3.1 Overkoepelende aanbevelingen Aanbeveling 1: bepaal koers per terrein Niet elk bedrijventerrein vraagt om dezelfde aanpak of urgentie. Het is daarom essentieel om per terrein een gewenst toekomstbeeld vast te stellen. Dit toekomstbeeld kan gericht zijn op één of meerdere doelen, zoals intensivering (meer en/of efficiënter ruimtegebruik), functieverandering (bijvoorbeeld transformatie naar gemengde functies of wonen), verduurzaming, of juist het behoud van de huidige functie en structuur. In de praktijk zal het toekomstbeeld vaak een combinatie zijn van deze elementen, afgestemd op de specifieke kenmerken, kansen en uitdagingen van het terrein. Maak een bewuste keuze waar de opgave het grootst is én waar verbetering het meeste oplevert, bijvoorbeeld bij terreinen met verouderd vastgoed, lage toegevoegde waarde per hectare of veel lichte bedrijvigheid op plekken met zware milieuruimte. Richt je op terreinen en deelgebieden waar de meeste ruimtewinst te behalen is of waar de urgentie het hoogst is. Start met kansrijke deelgebieden, zoals langdurig braakliggende percelen, clusters met verouderde panden, of stroken met veel lichte bedrijvigheid op plekken die planologisch geschikt zijn voor zwaardere functies. Formuleer per terrein een toekomstbeeld dat aansluit bij de lokale situatie.

In sommige gevallen kan het logisch zijn om de milieuruimte aan te passen aan het feitelijke gebruik en de omgeving, bijvoorbeeld door de milieucategorie te verlagen als dat beter past bij de bestaande bedrijvigheid en de omgeving. Bepaal ook de gewenste rol van de gemeente: kiest u voor actief sturen, faciliteren of vooral ondersteunen van particuliere initiatieven? Deze keuze bepaalt welke concrete instrumenten worden ingezet en hoeveel capaciteit wordt vrijgemaakt. Betrek ondernemers, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden bij het bepalen van de koers. Gebruik kaarten en analyses uit dit onderzoek als gespreksstarter om gezamenlijk te bepalen waar de meeste kansen liggen en welke richting het terrein op moet. Door per terrein een duidelijke en eventueel gecombineerde koers te bepalen, en deze te koppelen aan concrete acties en instrumenten, kan de beschikbare ruimte effectiever en toekomstbestendiger worden benut. Het expliciet meenemen van de mogelijkheid om het toekomstbeeld af te stemmen op de lokale situatie vergroot de flexibiliteit en draagt bij aan een betere balans tussen economische ontwikkeling en leefbaarheid.

16

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

Aanbeveling 2: zet in op versterking organisatiegraad en actief accountmanagement Een sterke organisatiegraad is essentieel voor het versnellen van beter benutten, verduurzaming en samenwerking. Goed georganiseerde ondernemers kunnen gezamenlijk investeren, kennis delen en sneller inspelen op kansen en knelpunten. Zorg daarnaast voor structureel en proactief accountmanagement vanuit de gemeente. Accountmanagers zijn de schakel tussen beleid en praktijk: zij signaleren investeringsmomenten, begeleiden herontwikkeling en koppelen beleidsdoelen aan concrete initiatieven. Geef accountmanagement voldoende mandaat en capaciteit om actief contact te onderhouden met ondernemers, vastgoedeigenaren en andere stakeholders. Stimuleer het opzetten van collectieve initiatieven, zoals gezamenlijke verduurzaming, gedeelde parkeervoorzieningen of gezamenlijke beveiliging. Dit vergroot de slagkracht en versterkt het imago van het terrein. Aanbeveling 3: koppel investeringen aan ruimtelijke kwaliteit Intensiever ruimtegebruik biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls. Koppel ruimtelijke ingrepen altijd aan vergroening, duurzame energieopwekking, klimaatadaptatie en verbetering van de openbare ruimte. Denk aan het realiseren van groene gevels, zonnepanelen op daken, waterberging, schaduwrijke parkeerplaatsen en aantrekkelijke verblijfsruimtes.

Stimuleer ondernemers om bij herontwikkeling of intensivering niet alleen te investeren in extra meters, maar ook in de kwaliteit van het terrein als geheel. Dit kan door het stellen van eisen aan beeldkwaliteit, het stimuleren van collectieve groenprojecten of het bieden van subsidies voor duurzame maatregelen. Zo wordt niet alleen de ruimte efficiënter benut, maar ontstaat ook een aantrekkelijker, gezonder en toekomstbestendig werkklimaat. Aanbeveling 4: zet kennisdeling slim in en inspireer elkaar Een goede eerste stap om bedrijventerreinen in Kop van de Veluwe beter te benutten, is het delen van de resultaten van de Beter Benutten Indicator (BBI). Ook het RPW 2024-2028 benadrukt het belang van inspirerende voorbeeldprojecten en kennisdeling. Zo krijgen onder andere ondernemers inzicht in de kansen op hun eigen kavel. Deel daarnaast actief kennis, inzichten en praktijkvoorbeelden over beter benutten. Denk aan een website met inspirerende voorbeelden. Organiseer ook bijeenkomsten om ondernemers te betrekken en te inspireren. Dit is hét moment om aan te haken. Er spelen veel opgaven op bedrijventerreinen, dus benut de energie die er al is. Aanbeveling 5: stuur via slimme uitgiftevoorwaarden op nieuwe terreinen De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen biedt een kans om vanaf het begin scherp te sturen op de gewenste invulling.

Leg passende en slimme uitgiftevoorwaarden vast die bijdragen aan intensief en toekomstbestendig ruimtegebruik. Daarnaast speelt uitgiftebeleid een cruciale rol in het creëren van schuifruimte — een randvoorwaarde die in paragraaf 3.1 is benoemd als essentieel om beweging op gang te brengen. Koppel de uitgifte van nieuwe kavels aan afspraken over het achtergelaten vastgoed, zodat op bestaande terreinen herontwikkeling mogelijk wordt. Zo ontstaat dubbel ruimtewinst: op de nieuwe én de oude locatie. Formuleer uitgiftevoorwaarden die sturen op: • Passende bedrijvigheid: geef voorrang aan bedrijven die aansluiten bij het gewenste profiel van het terrein • Minimaal ruimtegebruik: stel eisen aan de minimale bebouwingsdichtheid en bouwhoogte om intensief ruimtegebruik te stimuleren. • Milieugebruiksruimte: borg specifieke functietoedeling per kavel om te voorkomen dat lichte functies zich vestigen op locaties met potentie voor zwaardere bedrijvigheid. • Bouwplicht: neem een bouwplicht op binnen twee jaar na uitgifte om langdurige leegstand/onderbenutting van kavels te voorkomen. Op deze manier voorkom je ongewenste invullingen en zorg je dat uitbreiding alleen plaatsvindt als deze daadwerkelijk meerwaarde biedt voor gemeente en regio.

In lijn met het RPW 2024-2028 adviseren we bij uitgifte van nieuwe kavels en de beoordeling van initiatieven een afweegkader regionale meerwaarde te hanteren.

17

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

3.2 Specifieke aanbevelingen voor het verzilveren van de ruimtelijke potentie Aanbeveling 6: borg ruimtelijke en economische randvoorwaarden in omgevingsplan Het omgevingsplan is het centrale instrument om te sturen op intensief en toekomstbestendig ruimtegebruik. Leg per terrein duidelijke ruimtelijke en economische randvoorwaarden vast, zoals minimale bouwhoogte, maximale bebouwingspercentages, functietoedeling en het uitsluiten van lichte bedrijvigheid op plekken waar zwaardere functies gewenst zijn. Dit is conform de afspraken in het RPW 2024-2028 om via het omgevingsplan intensief ruimtegebruik te borgen. Maak gebruik van de flexibiliteit van de Omgevingswet om per locatie vast te leggen welke milieubelastende activiteiten zijn toegestaan. Formuleer planregels en beleidsregels die lichte functies uitsluiten op locaties waar zwaardere bedrijvigheid gewenst is. Maak toekomstige regels tijdig kenbaar via beleidsprogramma’s, participatietrajecten en waar nodig een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels. Zo ontstaat een transparant en juridisch houdbaar kader dat ondernemers duidelijkheid biedt en de gemeente regie geeft over de ontwikkeling van het terrein. Gebruik het omgevingsplan ook om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen tijdens de planvorming, bijvoorbeeld door tijdelijke regels (voorbeschermingsregels) in te stellen.

Aanbeveling 7: ondersteun met subsidieadvies en verken inzet regionale (of provinciale) ontwerperspool Veel ondernemers lopen aan tegen inhoudelijke, financiële of procedurele drempels bij intensivering. Faciliteer hen met actief subsidieadvies, bijvoorbeeld over landelijke of provinciale regelingen voor herontwikkeling, verduurzaming of circulair bouwen. Verken daarnaast de inzet van een regionale (of provinciale) ontwerperspool – een team van architecten en ontwerpers – die ondernemers ondersteunt bij het (her)inrichten van kavels en gebouwen. De ontwerperspool kan adviseren over meerlaags bouwen, verdichting, circulaire oplossingen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Combineer deze ondersteuning met begeleiding bij vergunningprocedures en subsidieaanvragen, zodat ondernemers worden ontzorgd en de regie op kansrijke locaties behouden blijft.

3.3 Specifieke aanbevelingen voor het verzilveren van de economische potentie Aanbeveling 8: verken vestigingsmogelijkheden voor lichte economische functies buiten de bedrijventerreinen Om de milieuruimte op bedrijventerreinen optimaal te benutten, is het wenselijk om lichte economische functies waar mogelijk uit te plaatsen naar alternatieve locaties. In lijn met het RPW 2024-2028 kan een verkenning van de mogelijkheden inzicht bieden in geschikte alternatieven, zoals kantoorlocaties, gemengde woon/werkgebieden of aanloopstraten. Dit draagt niet alleen bij aan een efficiënter gebruik van bedrijventerreinen, maar versterkt ook functiemenging en levendigheid op andere plekken in de regio. Belangrijk is om deze uitplaatsing alleen te realiseren als er daadwerkelijk passende alternatieven beschikbaar zijn. Een eerste stap is het uitvoeren van een inventarisatie naar de huidige vestigingslocaties van lichte functies en het in kaart brengen van potentiële alternatieven. Aanbeveling 9: borg ruimte voor economie in tendervoorwaarden gemengde gebiedsontwikkelingen De realisatie van kwalitatief geschikte (betaalbare) bedrijfsruimte op binnenstedelijke locaties kan lucht geven op de bedrijventerreinenmarkt. Dit biedt verhuismogelijkheden voor ‘lichte’ bedrijven op bedrijventerreinen, waardoor ruimte vrijkomt.

Door tendervoorwaarden te hanteren bij gemengde gebiedsontwikkelingen is te sturen op de realisatie van het gewenste programma. Dit

18

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

is in lijn met de (concept) provinciale omgevingsverordening waarin een van de uitgangspunten is dat voor bedrijven in milieucategorie 1 en 2 kansen worden gezien voor functiemenging van wonen en werken op binnenstedelijke woon-werklocaties. Hiermee realiseer je nieuwe schuifruimte voor lichte functies. Aanbeveling 10: overweeg regulering kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen Overweeg om als gemeente in te grijpen op de groei van kleinschalige bedrijfsunits en garageboxen op bedrijventerreinen. Bescherm de beschikbare milieuruimte, want deze is lastig te vervangen en essentieel voor de lokale economie. Bij veel kleinschalige units is onduidelijk wie de eigenaar of gebruiker is. In veel gevallen ontbreekt feitelijke economische activiteit. Zeker bij garageboxen en opslagunits is het risico groot dat ze niet worden gebruikt door ondernemers. Zorg dat bedrijventerreinen hun functie behouden als plek voor werkgelegenheid en economische groei. Sta opslag alleen toe als ondersteunende functie voor gevestigde ondernemers; particuliere opslag hoort hier niet thuis. Stel daarom duidelijke regels: • Bescherm bestaande terreinen met voorbeschermingsregels - Stel via een voorbereidingsbesluit tijdelijke regels vast die de vestiging van nieuwe kleinschalige units verbieden.

Hanteer bijvoorbeeld een ondergrens van 250 m² per eenheid – of bepaal deze maat nader op basis het toekomstbeeld per terrein. Zo voorkomt u ongewenste functieverandering tijdens de voorbereiding van een nieuw omgevingsplan. Een voorbereidingsbesluit draagt bovendien bij aan de voorzienbaarheid van nieuw beleid en helpt om planschade te voorkomen. • Veranker regels in het omgevingsplan - Leg in het omgevingsplan vast wat wel en niet is toegestaan. Sluit particuliere opslag expliciet uit. Stel eisen aan de minimale omvang (minimaal 250 m² per eenheid) en het gebruik van bedrijfsunits. Zorg daarnaast voor actieve handhaving om strijdig gebruik tegen te gaan. • Stel grenzen bij nieuwe terreinen - Wees bij de planvorming van nieuwe bedrijventerreinen duidelijk. Sta geen kleinschalig vastgoed of particuliere opslag toe onder een minimale maat (bijvoorbeeld 250 m²), tenzij dit aantoonbaar bijdraagt aan het economische profiel van het terrein.

19

Beter Benutten Bedrijventerreinen Kop van de Veluwe

Colofon Datum: 2 februari 2026 Projectnummer: 25.128 Opdrachtgever: Regio Kop van de Veluwe Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Beer Janssens, Mees Goetheer en Olaf Feenstra Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

20