Bijlage 1A Memo Atrivé Actualisatie woningbehoefte vs plancapaciteit

Actualisatie woningbehoefte vs. plancapaciteit 12-10-2020

Inleiding De gemeente Nunspeet is momenteel bezig met het opstellen van een structuurvisie voor de locatie ’t Hul Noord. Een belangrijke onderlegger hiervoor zijn de huishoudensprognoses voor de gemeente. In de woonvisie, die in februari is vastgesteld, is gebruik gemaakt van Primos2019. Inmiddels is Primos2020 beschikbaar. Uit een analyse van Atrivé en ABF-research blijkt dat deze prognose voor Nunspeet uitgaat van een te laag nieuwbouwprogramma. In het Primos-model wordt namelijk het nieuwbouwprogramma als input gebruikt om de binnenlandse migratie te ramen. Doorgaans zal het migratiesaldo toenemen naarmate de woningproductie groter is. Dat geldt echter niet onbeperkt en overal. Er wordt namelijk ook rekening gehouden met concurrerend aanbod op andere plaatsen. Geconstateerd is dat het nieuwbouwprogramma dat voor Nunspeet in Primos2020 als input is gebruikt aanmerkelijk lager is dan het nieuwbouwprogramma van Nunspeet in Primos2019. Deze aannames voor Primos2020 blijken aantoonbaar onjuist. Tegelijk blijkt dat het nieuwbouwprogramma in de regiogemeenten wel groter is in Primos2020 dan in Primos2019. Hierdoor is de relatieve positie van Nunspeet binnen het woningmarktgebied verslechterd, met als gevolg een lagere voorspelde huishoudensgroei.

Omdat de gebruikte input wat betreft het nieuwbouwprogramma voor Nunspeet in Primos2020 aantoonbaar onjuist is, heeft de gemeente ABF-research gevraagd om een nieuwe doorrekening te maken van de huishoudensprognose op basis van de juiste input.

Kwantitatieve woningbehoefte Deze nieuwe doorrekening van de huishoudensprognose is vervolgens gebruikt om de kwantitatieve woningbehoefte in Nunspeet uit de woonvisie te actualiseren. De nieuwe doorrekening verwacht voor de periode 2020-2025 een toename van 818 huishoudens1. Hiermee ligt de verwachte huishoudensgroei hoger dan in de woonvisie. Naast de huishoudensgroei, hebben we ook nog te maken met een huidig woningtekort van huishoudens die nu al graag een zelfstandige woning wensen in Nunspeet maar nog niet zelfstandig wonen2. Dit woningtekort moet bij de geraamde groei van het aantal huishoudens worden opgeteld om tot een reële woningbehoefte te komen. Het is niet duidelijk hoe groot dit tekort in Nunspeet precies is, maar de provincie Gelderland raamt voor de hele provincie dat de woningbehoefte ongeveer 25% hoger ligt dan de groei van het aantal huishoudens 3. De ambitie is om dit woningtekort tot 2030 in te lopen. Wanneer we deze vuistregel toepassen op Nunspeet dan is er in de gemeente tot 2025 sprake van een extra woningbehoefte van circa 1.020 woningen. Voor de periode 2025-2040 gaat het om respectievelijk een huishoudensgroei van 491 huishoudens en een extra woningbehoefte van 570 woningen.

Behoefte vs. plancapaciteit In onderstaand overzicht wordt de geraamde woningbehoefte vergeleken met de plancapaciteit. Per 11-2020 kent de gemeente een plancapaciteit van 1.225 woningen4. Wanneer we deze plancapaciteit 1

Ten opzichte van het werkelijke aantal van 10.934 huishoudens op 1-1-2020 volgens het CBS.

2

Dit gaat bijvoorbeeld om nog thuiswonende starters, huishoudens al dan niet legaal wonend in vakantiewoningen en andere woonverblijven, en overige spoedzoekers.

3

Bron: Factsheet woonagenda’s en nieuwbouw in Gelderland.

4

Exclusief plannen voor ’t Hul Noord.

afzetten tegen de geraamde woningbehoefte dan blijkt dat Nunspeet onvoldoende plannen heeft om in de verwachte extra woningbehoefte te kunnen voorzien. Zowel voor de periode tot 2025 als daarna. De realiteit is dat een deel van de plannen uiteindelijk niet doorgaat. Wanneer we rekening houden met dergelijke planuitval dan blijkt het tekort aan woningbouwplannen nog groter. Tot 2025 komt de gemeente plannen tekort voor circa 435 woningen. Het overzicht laat zien dat volgens de huidige inzichten aanvullende capaciteit nodig is om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien. Figuur 1

Woningbehoefte vs. plancapaciteit in Nunspeet 2019-2040

Woningbehoefte* harde plannen inbreiding harde plannen uitbreiding zachte plannen inbreiding zachte plannen uitbreiding nominale totale plancapaciteit exclusief WOM en schoollocaties** WOM-prognose inbreiding Schoollocaties inbreiding Elspeet Noordwest fase 3 en Weversweg uibreiding Nominale plancapaciteit inclusief WOM en schoollocaties realistische plancapaciteit uitbreidingslocaties (20% planuitval) realistiche plancapaciteit inbreidingslocaties (50% planuitval WOM) nominaal tekort plancapaciteit realistisch tekort plancapaciteit

2020-2025 1.020 79 57 257 175 568 201 0 115 884 278 269 136 474

2025-2040 570 0 0 0 0 0 300 34 0 334 0 167 236 403

Totaal 1.590 79 57 257 175 568 501 34 115 1.218 278 436 372 877

* = verwachte huishoudensgroei + 25% voor inlopen huidig woningtekort tot 2030 ** = WOM dat na 1-1-2020 toegekend is, is hierin niet opgenomen. Deze is opgenomen in de prognose *** = WOM-prognose inbreiding. Dit betreft de prognose vanaf 2021 + 41 WOM-woningen die voor 2020 zijn toegekend Bron: CBS, Nieuwe doorrekening Primos 2020, gemeente Nunspeet, bewerking Atrivé

Er liggen wel de nodige plannen voor de periode na 2025, maar ook deze voorzien niet volledig in de bestaande en geraamde woningbehoefte. Plannen komen nog onvoldoende snel tot uitvoering. Sturen op realisatie en versnelling is noodzaak. Evenals het aanwijzen nieuwe locaties.