Bijdrage de heer J. Pos beeldvormende bijeenkomst 020625

Beeldvormende bijeenkomst 02-06-2025 Dynamisch programma woningbouw 2025-2026 Agendapunt 5a commissie Ruimte en Wonen d.d. 10 juni 2025

Voorzitter, raadsleden Dank voor de gelegenheid om hier vandaag in te spreken over het programma Woningbouw op Maat. Maar ik sta hier vandaag niet voor u met betrekking tot een specifiek project zoals ik hier vaker voor u gestaan heb maar met een duidelijke oproep: we moeten de spelregels herzien van wat, voor wie en hoe we bouwen in onze gemeente. Sinds enkele jaren ben ik zeer nauw betrokken bij een groot aantal woningbouwprojecten in de gemeente Nunspeet en regelmatig verbaas ik mij over de soms grote verschillen tussen beleid en de praktijk. Woningbouw op Maat heeft onder andere als doel om gericht te bouwen. Specifiek doel ik vanavond op de woningen in de sociale huur en koop sector waar ontwikkelaars en woningcorporaties een sleutelrol in hebben. Het probleem zit hem in de bouw- en ontwikkelkosten van een woning versus de gemaximaliseerde huur of verkoopprijzen van sociale bouw. Ter illustratie: een eenvoudig appartement van 50 tot 60 m² kost al gauw € 250.000 of meer om te realiseren. Dan heb ik het enkel over de bouw- en ontwikkelkosten: dat kunnen onder ander de kosten zijn voor aankoop van de locatie, kosten van de aannemer, kosten voor inrichting publieke ruimte, alle onderzoeken etc. Deze kosten zijn voor een projectontwikkelaar nauwelijks beïnvloedbaar.

Na minimaal 22 jaar onafgebroken verhuur ben je uit de kosten, indexeringen, rentes voor leningen en de kosten van beheer en onderhoud niet meegenomen. Bij verkoop spelen de hoogtes van de hypotheken een rol. Een alleenstaande met een modaal inkomen heeft een hypotheek van maximaal circa 210-220k De gevolgen van dit alles zijn helder: Sociale woningbouw, huur of koop is of wordt voor vele ontwikkelaars een negatieve businesscase. Dat is niet alleen een economisch probleem – het is een maatschappelijk probleem. Want als het niet meer lukt om sociale woningen te bouwen binnen dit programma, verliezen we de basis van onze volkshuisvesting. En dat kan nooit de bedoeling zijn geweest van het Woningbouw op Maatprogramma of van de Notitie Wonen uit 2022 Daarom mijn oproep aan u: herzie de spelregels, specifiek doel ik op de volgende: het aanpassen van de financiële spelregels en concrete vormgeving en inhoud aan de omgevingsdialoog.

De eerste: Aanpassingen financiële spelregels Gemeenten kunnen invloed uitoefenen op zaken als grondprijzen, parkeernormen en erfpachtconstructies dus Stimuleer projecten waar met minder kosten meer bereikt wordt & breng het beleid en de praktijk weer in lijn met elkaar– door bijvoorbeeld: •

Het creëren van erfpachtconstructies waarbij de grond in gemeentelijk bezit blijft;

•

Tiny House-concepten of het optoppen voor starters en senioren te stimuleren;

•

Recht trekken van Nunspeets beleid en landelijke ontwikkelingen;

•

Verdeling van sociale woningbouw in grotere projecten in een andere verhouding.

•

Herzie de kostenverdeling tussen gemeente en ontwikkelaars.

•

Kijk expliciet in het voortraject naar mogelijke alternatieve vormen van financiering met onder andere subsidies.

Met andere woorden: Geef ruimte aan alternatieve concepten en slimmere samenwerkingen. In andere gemeenten zie ik een grotere vooruitstrevendheid op deze onderwerpen dan nu nog in de gemeente Nunspeet.

De tweede: Omgevingsdialoog: realisme over haalbaarheid In steeds meer plannen zien we dat participatie leidt tot verwachtingen aannames die niet stroken met hoe we het in Nederland juridisch hebben geregeld. Participatie is nadrukkelijk géén besluitvormend instrument en schept géén verplichting tot consensus of instemming van omwonenden of andere derden. Elke omwonende die ik tot op heden heb gesproken heeft hierover een andere mening. Doordat verwachtingen en aannames niet stroken met de werkelijkheid leidt dit tot oneindige discussies en moet dit soms tot aan de Raad van State worden voorgelegd. Wachttijden daar zijn inmiddels opgelopen tot circa 2,5 – 3 jaar. En ondertussen wordt bouwen steeds duurder. Bestaande projecten komen financieel onder grote druk te staan, soms zelfs zo groot dat het voortbestaan van een project in gevaar komt.

Om proceduretijd te verkorten, want tijd is geld; stel ik een nauwere samenwerking voor tussen de gemeente en de initiatiefnemer van een project. Met een tweetal voorstellen (indien tijd en ruimte derde voorstel zou ik het proces van de omgevingsdialoog willen verfijnen. � 1. Gemeente als gespreksleider en als bewaker van snelheid Hoewel wettelijk juist, pakt het volledig overlaten van participatie aan initiatiefnemers in de praktijk regelmatig nadelig uit. Het leidt tot scheve verwachtingen en aannames bij omwonenden en onnodige spanningen. Met als gevolg onnodig lange proceduretijden.

Daarom: Overweeg per project of een onafhankelijke participatiebegeleider namens de gemeente in gezet moet worden om de dialoog te leiden en escalaties te voorkomen. Denk hierbij ook aan mogelijke vormen van verslaglegging. Voorkom discussies over “wat er besproken is” en “wat er met de input is gedaan”.

� 2. Duidelijke spelregels vooraf over ‘wat wel en niet onderhandelbaar is’ Omwonenden denken soms onterecht dat zij overal invloed op kunnen hebben. Dat leidt tot frustratie en verstoorde processen. Die verwachting is juridisch onjuist én maatschappelijk onrealistisch. Omwonenden denken dat ze over álles kunnen meepraten, wat leidt tot frustratie als er beperkt of geen invloed blijkt te zijn.

Voorstel: Introduceer per project een participatie-informatiekaart met drie onderdelen: – wat staat vast, – wat is bespreekbaar, – wie beslist waarover.

� 3. Voorkeurspositie voor plannen met maatschappelijke meerwaarde Plannen voor sociale woningbouw worden even zwaar bevraagd als luxe villabouw. Voorstel: Differentieer de participatie-inzet en beoordeling op basis van maatschappelijke meerwaarde. Plannen die bijdragen aan doorstroming, sociale huur of Tiny Houses krijgen vooraf steun van het gemeentebestuur, ook zichtbaar richting bewoners.

Samenvattend: Voorstel

Effect

Gemeente als gespreksleider

Neemt druk weg bij initiatiefnemers en verhoogt betrouwbaarheid

Heldere kaders vooraf

Voorkomt onrealistische verwachtingen

Tijdsafbakening participatie

Zorgt voor tempo en duidelijkheid

Input-output verslaglegging

Verhoogt transparantie

Differentiatie op meerwaarde

Vergroot politiek en maatschappelijk draagvlak

Omwille van de spreektijd kan ik niet inhoudelijk ingaan maar er kan altijd een afspraak worden gemaakt. Voorzitter, de Woningbouw op Maat was bedoeld om met maatwerk te bouwen voor de behoefte van nú. Maar als we vasthouden aan spelregels die niet meer passen bij de realiteit van vandaag, dan bouwen we niets. Letterlijk. Het is tijd voor politieke keuzes. Voor aanpassingen die recht doen aan de realiteit van vandaag en de opgave van morgen. Zodat ook in 2026 en daarna, sociale woningbouw nog mogelijk is in Nunspeet. Dank u wel.