AP 9. St.t.i. Participatieverslag (geanonimiseerd)
Tekst van het document
PARTICIPATIEVERSLAG Herontwikkeling Stationslaan 36/38
INHOUD Voorwoord.
Leeswijzer
Inleiding Samenvatting participatieproces … Het
Proces…
Duiding participanten.… De resultaten van het participatieproces. Inhoudelijk… Procedureel.
Herontwikkeling Stationslaan Historische en bestaande situatie.
Herontwikkeling. . Participatieproces Basis van het participatieproces … Participatie in relevante wet- en regelgeving.. Participatie bij de Stationslaan … Rollen van
de stakeholders
Werkvormen
- maatwerk
en de N.O.M.
en flexibil
Bijlagen. Bijlagel:
_ Duiding participanten.
Bijlage2:
_ Informatiepakket..
…
eit waar nodig…
VOORWOORD De Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij B.V. heeft n Nunspeet In 2020, de Stationslaan 36/38 gekocht. Een beeldbepalend, karakteristiek gebouw met een groot perceel dat enigszins verborgen ging achter bosschages.
Het perceel aan de achterzijde van de Stationslaan 36/38 is groot en diep waardoor er een mogelijkheid bestaat om het perceel geschikt te maken voor 11 appartementen. Wij hebben als doelstelling om enerzijds waardevol historisch vastgoed te behouden voor de toekomst en anderzijds om een bijdrage te doen aan de enorme vraag naar woonruimte vanuit de woningmarkt. Het participatieproces is op 17 februari 2022 gestart met het verstrekken van een informatiepakket aan
omwonenden. Hierop volgend zijn er gesprekken gevoerd met omwonenden die hebben geleid tot meerdere opmerkingen en suggesties. Omdat het participatietraject zeer recent gestart is en nog niet geëindigd is, het loopt immers door tot en met het afgeven van de omgevingsvergunning, is dit participatieproces beperkt van inhoud. Een aantal vragen, opmerkingen en suggesties van omwonenden
kunnen pas goed beantwoord worden wanneer de diverse onderzoeken zoals de flora
en fauna gereed zijn. Wij danken de deelnemers van de bewonersbijeenkomsten en de betrokken medewerkers van de gemeente Nunspeet voor hun inzet, betrokkenheid en constructieve opstelling tijdens de start van het participatieproces en verwachten ook gedurende de herontwikkeling goed met elkaar in gesprek te kunnen blijven.
LEESWIJZER Dit participatieplan begint na de inleiding met een samenvatting van het participatieproces. Hierin wordt het doorlopen proces beschreven en de resultaten van deze fase. In hoofdstuk twee wordt er met behulp van een aantal visualisaties omschreven wat de herontwikkeling omvat. Het participatieproces met 0.a. de wettelijke basis is nader uitgewerkt in het derde hoofdstuk. Er wordt ingegaan op de verschillende participatieniveaus en op de activiteiten, middelen en werkvormen die gehanteerd zijn. Achtereenvolgens worden in hoofdstuk 4 de hoofdlijnen uit de
reacties weergegeven met in hoofdstuk 5 en 6 welke consequenties/aanpassingen er zijn geweest op de plannen naar aanleiding van de reacties en/of de uitgevoerde onderzoeken voor de bestemmingsplanwijziging.
INLEIDING Dit participatieplan beschrijft de wijze waarop invulling wordt gegeven aan participatie in de
herontwikkeling van het terrein aan de achterzijde van de Stationslaan 36/38. Omdat participatie gezien wordt als een belangrijke bouwsteen voor een omgevingsvergunning wordt de omgeving al vanafde eerste fase in een herontwikkeling geïnformeerd en geconsulteerd. Met de omgeving worden de belanghebbenden bedoeld, zoals burgers, professionals van maatschappelijke organisaties, ambtenaren en bestuurders van overheden. In dit document duiden we deze verschillende omgevingspartijen aan met het begrip stakeholders. Voor deze ontwikkeling is het van belang om op een zorgvuldige wijze de participatie met belanghebbenden en belangstellenden te voeren over de inpassing van de plannen en wat daarvoor vanuit de omgeving is gewenst. De Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij B.V. (hierna: N.O.M.] meent dat zij aan de hand van geldende wet- en regelgeving hiervoor en rekening houdend met haar eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden als private eigenaar binnen het kader van het bestemmingsplan, het participatietraject, in deze eerste fase van een herontwikkeling, vorm heeft proberen te geven. In dit participatieverslag wordt beschreven waarom en welke stakeholder, wanneer en op welke manier wordt betrokken in het proces van de herontwikkeling van de Stationslaan en wat de uitkomsten van het proces zijn.
Het participatieproces heeft geleid tot wijzigingen in de planopzet en aanpassingen in het ontwerp.
SAMENVATTING
PARTICIPATIEPROCES
Het Proces De Omgevingswet ziet participatie als middel om te komen tot betere besluitvorming voor de
omgevingsvergunning. Participatie is geen doel op zich. Elk project, plan, initiatief, omgeving en elke betrokkene is anders. Participatie is maatwerk en altijd op basis van een bestaand plan. Voor het proces
van een bestemmingsplanwijziging is er geen wettelijk kader maar is het gebruikelijk om voor een goed eindresultaat het begrip participatie ook toe te passen. Het participatieproces is op 17 februari 2022 gestart met het verstrekken van een informatiepakket aan omwonenden.
Tevens is er voor
het reeds bestaande appartementencomplex dat gelegen is tussen het
Noord Veluws museum en de geplande woningbouwlocatie een bijeenkomst geweest waarin de bewoners met een vertegenwoordiger van de Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij B.V. in gesprek
konden gaan over de herontwikkeling. Met het informatiepakket is de eerste stap gezet in een participatieproces dat zal doorlopen tot het afgeven van de omgevingsvergunning. In de brief en bij de bijeenkomst is richting de omwonenden expliciet gecommuniceerd dat er meerdere momenten zijn wanneerer gereageerd kan worden op de plannen. Hiernaast is ook het aanbod richting de omwonenden gedaan om gedurende de volledige
herontwikkelingsperiode om schriftelijk en/of in een 1 op 1 gesprek te spreken over de plannen. Ons informatiepakket maar ook de gemeente kondigt een bestemmingsplan /omgevingsvergunning vooraf aan. Dat kan in een bewonersbrief, een huis-aan-huisblad of op de website van de gemeente. Bij deze aankondiging wordt ook altijd vermeld wat u kan doen als u het er niet mee eens bent. De direct omwonenden is hierop werden stakeholders gedurende de volledige periode de ruimte geboden om altijd ook schriftelijk en/of in een 1 op 1 gesprek te reageren op de plannen.
Duiding participanten. Bij het eerste overleg van de gemeente Nunspeet samen met de architect is er aangegeven welke partijen
op de hoogte gebracht moeten worden van de ontwikkeling en het daarmee samenhangende participatietraject.
In bijlage 2 is de kaart opgenomen met daarin aangegeven welke adressen benaderd moeten worden. In totaal zijn er 65 adressen benaderd. Deze 65 adressen zijn onder te verdelen in woningen en gebruikers aan de Stationslaan (17x), het appartementencomplex (48x) aan de Winckelweg en een viertal losse woningen aan de Winckelweg. Van de 17 aangeschreven adressen aan de Stationslaan hebben wij slechts van 1 bewoner een korte mondelinge reactie ontvangen; hij vond een mooie en goede ontwikkeling. Naar aanleiding van een kennismakingsgesprek met de voorzitter van de WE van het appartementencomplex aan de Winckelweg is er besloten om een separate bijeenkomst te houden onder de bewoners waarbij er de gelegenheid was om rechtstreeks met een vertegenwoordiger van de
Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij te spreken. De bijeenkomst met omwonenden heeft
plaatsgevonden op maandag 07 maart 2022.
Bij deze bijeenkomst waren 31 van de 48 omwonenden
aanwezig en van de losse woningen aan de Winckelweg 2 van de vier adressen. De resultaten van deze eerste inventarisatie zijn samengevat en staan in de volgende paragraaf omschreven en toegelicht. De antwoorden die de N.0.M. heeft gegeven zijn ook schriftelijk gecommuniceerd aan de omwonenden.
De resultaten van het participatieproces. In de eerste inventarisatieronde zijn er diverse reacties binnengekomen, zowel schriftelijk alsook mondeling. Uit alle vragen en opmerkingen die wij hebben ontvangen hebben wij hieronder de meest gestelde vragen samengevat, voorzien van context en het antwoord dat de N.O.M. schriftelijk heeft gegeven.
Inhoudelijk Zorgen om het behoud van de parkachtige omgeving Meerdere omwonenden hebben aangegeven zich ernstige zorgen te maken over de effecten van de geplande appartementen in relatie tot de aanwezige flora en fauna en in relatie met diverse initiatieven om van Nunspeet een groen dorp te maken en te behouden. AntwoordN.O.M.:
_ De grote bomen die allen op gemeentegrond staan blijven intact. Hiervoor is in samenwerking met de gemeentelijke dorpsbouwmeester in het voortraject een tuinplan gemaakt waarin regels zijn opgesteld voor lage beplanting die tussen de bomen wordt aangebracht. Omdat er in de voormalige tuin al jaren geen onderhoud is gedaan zal er wel het e.e.a. aan zogenoemd opschot verwijderd worden, op het terrein waar de appartementen komen staan zelf geen grote, beeldbepalende bomen. In het verdere verloop van de herontwikkeling zijn wij wettelijk verplicht om middels uitvoerige onderzoeken de impact op de flora en fauna te bepalen en hierop volgend welke beschermende maatregelen de aannemer moet nemen om tijdens de werkzaamheden de flora en fauna niet te beschadigen. Doordat de informatie op dit moment voor ons nog niet beschikbaar is kunnen wij de omwonden hierover nog niet informeren. In het vervolgtraject van de herontwikkeling en de daarmee samenhangende participatie zullen wij hierop terugkomen.
Positionering van het appartementen Diverse omwonenden — die het dichtste bij de geplande nieuwbouw zitten en hierop uitkijken — hebben aangegeven dat zij iever uitkijken op een parkeerplaats dan op de woningen met balkons.
AntwoordN.O.M.
__ De positionering van het pand is met de dorpsbouwmeester besproken. Een parkeerterrein richting het park geeft te veel beweging en geluid. Dat verandert de rustige sfeer in het parkje volledig. Het pand omdraaien was dus
niet gewenst en hierdoor is de architect uiteindelijk met het nu voorliggende ontwerp gekomen.
Inkijk in bestaande appartementen Diverse omwonenden — die het dichtste bij de geplande nieuwbouw zitten en hierop uitkijken hebben aangegeven dat zij door de nieuwbouw aangetast worden n hun privacy omdat er een inkijk zou zijn vanaf de nieuwbouw. De nieuwbouw zou te dicht komen op hun woningen. Antwoord
N.O.M.
Naar aanleiding van de eerste bijeenkomst heeft de archîtect een aanvullende tekening gemaakt waarin de afstanden tussen de geplande nieuwbouw en de reeds bestaande appartementen duidelijk is gemaakt. Deze tekening is naderhand gedeeld met de omwonenden. Op deze tekening is te zien dat de afstand 24 meter is. Een dergelijke afstand s in NL voldoende om inkijk te minimaliseren. Ter vergelijking: op het smalste punt van het bestaande appartementencomplex bedraagt de afstand circa 17 meter. Wanneer we kijken naar andere referenties in Nunspeet zien we in de omliggende wijk afstanden variëren van 12 tot en met 26 meter.
Afstand
meten
Totale afstand
Doelgroep inwoners Meerdere omwonenden vragen zich af of het verstandig is om leeftijdsgroepen - n relatie tot het voorkomen van woonoverlast — te combineren. In het verlengde hiervan is ons verzocht om op voorhand een leeftijdsgrens te hanteren. Antwoord
N.O.M.
Bij het ontwerpen van appartementen kan rekening gehouden worden met specifieke eisen die een doelgroep verlangt van een woning, denk hierbij aan bredere deuren, geen drempels of een specifiek intercomsysteem. Dit zijn eisen aan het ontwerp die relatief eenvoudig kunnen worden meegenomen en die soms voor meerdere doelgroepen goed zijn.
Wij kunnen echter op voorhand geen personen uitsluiten met het creëren van bijvoorbeeld een leeftijdsondergrens of gezinssamenstelling. Verder hebben wij goede ervaringen met het combineren van leeftijdsgroepen en zien juist dat er mooie combinaties zijn. Woonoverlast is een beladen onderwerp in NL en voor iedereen anders. Het uitgangspunt zou altijd moeten zijn dat je met elkaar in gesprek gaat op het moment
dat er overlast wordt ervaren.
Procedureel Procedureel - Participatie Het participatieproces staat n Nederland n de kinderschoenen en dit hebben wij onder andere gemerkt aan de grote hoeveelheid aannames en verwachtingen die er onder de omwonenden en andere relevante stakeholders zijn over wat participeren inhoudt. Niet alleen de wijze waarop men geïnformeerd zou moeten worden ook de onderwerpen die behandeld worden alsmede enige vorm van een (mede) beslissingsbevoegdheid. AntwoordN.O.M.
_
De N.0.M. zal aan de hand van geldende wet- en regelgeving hiervoor en rekening houdend met haar eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden als private eigenaar binnen het kader van het bestemmingsplan, het participatietraject vormgeven.
Daarbij duidelijk aangeven welke rol eenieder
heeft aangevuld met de verantwoordelijk heden die eenieder heeft. Procedureel - Proces van bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning. In het verlengde van de procedurele vragen van participatie bestaan er ook veel vragen over het proces van een bestemmingsplanwijziging en de hierop volgende omgevingsvergunning. Zo hadden diverse omwonenden de indruk gekregen dat de herontwikkeling 'a/ een gelopen race is’ afgaande op de visuele impressies en de gedane quick scans voor het principeverzoek aan de gemeente voor een bestemmingsplanwijziging. AntwoordN.O.M.
_
De gemeente Nunspeet is het bevoegd gezag en voert onder haar regie de besluitvormende processen uit om te komen tot een oordeel over een bestemmingsplanwijziging en de omgevingsvergunning. Wij merken dat wanneer een ontwikkelaar deze procedure uitlegt er toch met enige terughoudendheid gereageerd wordt. Veelal gevoed doordat er met enige scepsis en wantrouwen gekeken wordt of een ontwikkelwaar wel volledig in haar verhaal is.
Op dit moment is het zeer zeker nog geen gelopen race en bevinden wij ons in het voortraject van deze herontwikkeling. Het is vanuit onze optiek zeer wenselijk dat niet een ontwikkelaar een proces van het bevoegd gezag toelicht maar dat de partij die verantwoordelijk is voor de goede invulling en uitwerking hiervan dit voor haar rekening neemt, in dit geval het bevoegd gezag de Gemeente
Nunspeet.
HERONTWIKKELING
STATIONSLAAN
Historische en bestaande situatie. Het bestaande perceel heeft twee huisnummers te weten 36 en 38. De villa aan de Stationslaan 3638 is gebouwd naar een ontwerp van het bouwbureau Arti van de architecten Van Essen en Van Zeggeren. Bouwbureau Arti heeft meerdere bekende gebouwen ontworpen zoals Groevenbeek, de toren van Groot Spriel, kasteel Staverden, Mecklenburg Harderwijk en diverse villa’s en woonhuizen in Nunspeet en Harderwijk. Met name het ontwerp van kasteel Staverden vertoont overeenkomsten
met dat van de villa aan
de Stationslaan zoals de gevelindeling en de renaissance-trapgevel. Achter de villa was lange tijd een wolfabriek
gevestigd. Het pakhuis met mansarde kapeen diverse
|
lagere gebouwen resteren uit die periode. Deze
t 1
gebouwen staan leeg en verkeren in een slechte bouwkundige staat, ook de voormalige tuin heeft jarenlang niet of nauwelijks onderhoud gehad.
Afbeelding
2: Luchtfoto bovenaanzicht terrein Stationslaan 36 en 38
Herontwikkeling. Op het terrein staan een aantal gebouwen die werden gebruikt als atelier, Deze oude leegstaande gebouwen verkeren in een slechte staat en zullen worden gesloopt.
Het perceel zal in tweeën worden gesplitst. Het voorste deel van het terrein met het woonhuis op nummer 36 en 38 is reeds afgesplitst van het achter terrein. De panden worden inmiddels door nieuwe bewoners bewoond of geschikt gemaakt voor bewoning. Op het achter liggende afgesplitste perceel worden de vervallen gebouwen gesloopt. Op het vrijgekomen terrein wordt 11 appartementen gerealiseerd waar het groen wordt aangesloten op het bestaande groen en de parkachtige omgeving. De positionering van de gebouwen is afgestemd met de dorpsbouwmeester. De parkzone ten noorden van het nieuwe appartementencomplex krijgt een meer open karakter: afwisseling van lage beplanting met daarin hogere solitairen en clusters van hogere heesters. Het geheel straalt een bossfeer uit die aansluit bij de bestaande volwassen bomen. Hierin worden bodembedekkende soorten toegepast die goed groeien in een droge en schaduwrijke omgeving. Dit zijn heesters, vaste planten (in aansluiting op bestaande beplanting in de andere delen van de parkzone), varens en bollen. Door de seizoenen heen vormt het een decor van bloeiend en geurende beplanting. Nabij de entree aan de Stationslaan loopt de beplanting in de parkzone op richting de achterzijde van de villa. Vanaf de straatzijde zal dus meer zicht komen op de deze villa.
De woningen bevinden zich in het centrum van Nunspeet en zijn daarom bij uitstek geschikt voor bewoning door (vitale) senioren. Met name de woningen op de begane grond zijn geschikt voor deze
doelgroep (alle voorzieningen gelijkvloers). De woningen op de verdieping zijn zeer geschikt voor starters en jongeren. De ontwikkeling sluit daarmee aan op de Woonvisie gemeente Nunspeet 20202025.
Visualisaties van het plan Op detailniveau worden door de architect nog een paar aanpassingen gedaan. Vervolgens kunnen de tekeningen voor de gebouwen bouwtechnisch worden uitgewerkt. Naar aanleiding van gesprekken met de zorgpartij s het ontwerp verder verfijnd. Hieronder treft u een tweetal visualisaties van het ontwerp.
Afbeelding
3: Impressie van het nieuwe
appartementen gezien vanuit het park.
Dwarsdoorsnede appartementen
4
í
1
|
{ P í
ù
T
Ì l
b
Í
l
|
IA
v
ï
3
m
j
E!
=
—
e
Plattegrond appartementen E
v
ba02
‘Zos
verspg
gberand
Plattegrond woningen
PARTICIPATIEPROCES
Basis van het participatieproces Om omwonenden of welke belanghebbende dan ook in staat te stellen om te deelnemen in het participatieproces van de Stationslaan zullen verschillende activiteiten en middelen en werkvormen ingezet worden. Vooralsnog is er slechts 1 stap gezet in het participatieproces met de verzenden van het informatiepakket op 17 februari 2022. Het voor ons liggende participatietraject zal bestaan uit verschillende participatievormen- en momenten. Deze participatiemomenten sluiten nauw aan bij het proces om te komen tot de technische- en inpassingsontwerpen en de effectenonderzoeken. De omgeving wordt betrokken op de momenten dat er ruimte is voor inbreng of juist op de momenten dat er onderzoeksresultaten zijn om
te delen.
PARTICIPATIE
IN RELEVANTE
WET- EN REGELGEVING.
In de informatiebrief en de gehouden bewonersbijeenkomst hebben wij gepoogd de kaders te creëren en duidelijkheid te scheppen over wat participatie inhoudt. De gekozen participatie-aanpak gaat ertoe leiden dat stakeholders vanaf de eerste contouren van het plan de herontwikkeling de mogelijkheid kregen om betrokken te zijn en mee te meewerken. De N,0.M. zal aan de hand van geldende wet- en regelgeving hiervoor en rekening houdend met haar eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden als private eigenaar binnen het kader van het bestemmingsplan, het participatietraject vormgeven. De Omgevingswet ziet participatie als middel om te komen tot betere besluitvorming. Participatie is
geen doel op zich. Elk project, plan, initiatief,
omgeving en elke betrokkene is anders.
c
B
Participatie is maatwerk. Daarom stelt de Omgevingswet geen aanvullende eisen aan participatie. De initiatiefnemer wordt vrijgelaten om de participatie zelf vorm te geven. Voor het
proces van een bestemmingsplanwijziging is er
geen wettelijk kader maaris het gebruikelijkom
Í _
_80
! B
‘
f
voor een goed eindresultaat het begrip participatie ook toe te passen. De Rijksoverheid heeft een animatie ontwikkeld die uitlegt wat de regels zijn voor participatie uit die n de Omgevingswet staan. U kunt deze animatie bekijken op: https://aandeslagmetdeomgevingswet.nl/participatieomgevingswet/animatie-participatie,
Een tweetal belangrijke punten uit het filmpje: « _ Participatie is altijd op basis van een bestaand plan of idee;
« _ Participatie is maatwerk. Daarom stelt de Omgevingswet geen aanvullende eisen aan de vorm en inhoud van participatie. In de wetgeving staat ten aanzien van de herziening bestemmingsplan niets over het onderdeel participatie Beide wetten zijn te raadplegen via: Wet ruimtelijke ordening
(https://wetten.overheid.nl/BWBR0020449/2018-07-01) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (https://wetten.overheid.nl/BWBR0024779/2018-07-28)
Participatie bij de Stationslaan Zoals eerder gezegd is het participatieproces recent gestart en kan er dit moment slechts summier aangegeven worden wat de eerste inventarisatieronde heeft opgeleverd. In deze paragraaf willen wij een doorkijk geven wat de verschillende rollen van de stakeholders en werkvormen kunnen worden in het verdere verloop van het participatieproces. ROLLEN
VAN
DE STAKEHOLDERS
EN
DE
N.O.M.
Beslissen
Op het niveau beslissen bevindt zich alleen de Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij op basis van objectieve beslisinformatie, op advies van diverse onderzoeken en aan de hand van geldende wet- en regelgeving hiervoor en rekening houdend met haar eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden als private eigenaar binnen het kader van het bestemmingsplan een besluit over de voorgestelde wijzigingen aan het plan. Meedenken
Stakeholders op dit niveau worden via algemene communicatie benaderd om mee te denken en suggesties aan te dragen. Daarnaast worden omwonenden
met een groter, maar ook vrij specifiek
belang benaderd voor een 1-0p-1 gesprek zodat zij hun input kunnen leveren. Denk hierbij aan
bewonersgroepen/omwonenden, grondeigenaren, kabel- en leidingeigenaren et cetera. Het gaat hierbij met name over aanleveren van specifieke informatie voor de nadere uitwerking van de ontwerpen of het toetsen van de impact van de ontwerpen op de directe omgeving van de partij. Oftewel het ophalen van belangrijke aandachtspunten voor het ontwerpproces en de inpassing van de alternatieven in de omgeving met behulp van inpassingsontwerpen. Informeren
Maak transparante afwegingen en deel deze tijdig met de betreffende partijen”, sluit goed aan bij informeren. Hierbij is het belangrijk om volledig en transparant te zijn in het delen van informatie. Deze informatievoorziening geldt voor alle betrokken partijen. Tijdens de beoordelings- en besluitvormingsfase worden de bewoners nog niet actief betrokken, maar wel in de gelegenheid gesteld om informatie te verzamelen en vragen te stellen. Dit heeft plaatsgevonden tijdens de bijeenkomsten, schriftelijk ontvangen vragen of de 1 op 1 gesprekken.
WERKVORMEN
- MAATWERK
EN FLEXIBILITEIT WAAR
NODIG
Het participatieproces wordt gezien als een adaptief proces, dit betekent dat tijdens het proces wordt bekeken of het vooraf bedachte participatieproces aansluit bij de behoeften van de stakeholders en het project. Mocht dit niet het geval zijn, dan kan er bijvoorbeeld een extra bijeenkomst of aanvullende individuele gesprekken worden ingepland. Ook kan het zijn dat er gedurende het project stakeholders toegevoegd worden, of dat stakeholders van participatieniveau veranderen. Dergelijke tussentijdse wijzigingen in het participatieproces en de stakeholders worden bijgehouden en toegelicht in het participatieverslag.
Communicatieproces Door middel van de communicatie wordt duidelijk gemaakt wanneeren waarover geparticipeerd kan worden. De communicatie bestaat niet enkel uit het zenden van informatie, betrokkenen kunnen ook
vragen stellen en feedback geven op de verstrekte informatie.
BIJLAGEN
Bijlage 1:
Duiding participanten De gemeente Nunspeet heeft in overleg met de architect en de ontwikkelaar via de kaart n deze bijlage aangegeven welke omwonenden betrokken moeten worden in het participatieproces.
Bijlage 2:
Informatiepakket Om het participatieproces te starten in de beschikbare informatie samengevat in een informatiepakket en dit is naar de omwonenden verzonden.
Bijlage 1:
Duiding participanten De gemeente Nunspeet heeft in overleg met de architect en de ontwikkelaar via de kaart in deze bijlage aangegeven welke omwonenden betrokken moeten worden in het participatieproces.
Bijlage 2:
Informatiepakket Om het participatieproces te starten in de beschikbare informatie samengevat in een informatiepakket en dit is naar de omwonenden verzonden.
Naam
Adres
Postcode Woonplaats Nunspeets, 17 februari 2022 Onderwerp: Nieuwbouw Stationslaan/Winckelweg. Geachte heer/mevrouw, Wij benaderen u voor het volgende. In 2020 hebben wij, de Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij, de Stationslaan 36/38 gekocht. Een beeldbepalend, karakteristiek gebouw met een groot perceel dat enigszins verborgen ging achter bosschages. Wij hebben als doelstelling om enerzijds waardevol historisch vastgoed te behouden voor de toekomst en anderzijds om een bijdrage te doen aan de enorme vraag naar woonruimte vanuit de woningmarkt. Voor dit laatste punt willen wij u informatie verstrekken over een woningbouwproject van ons en u in de gelegenheid brengen om uw opmerkingen, suggesties en ideeën aan ons kenbaar te maken. Allereerst geven wij een korte introductie van het project, waar de ontwikkeling zich procedureel in bevind en sluiten wij af hoe u uw opmerkingen, suggesties en ideeën aan ons kenbaar kan maken. De voorgenomen ontwikkeling
Het perceel aan de achterzijde van de Stationslaan 36/38 is groot en diep waardoor er een mogelijkheid bestaat om het perceel geschikt te maken voor 11 appartementen. Deze appartementen zullen ontsloten worden via de achterzijde van het perceel dat grenst aan een parkeerplaats aan de Winckelweg. In de bijlage bij deze brief treft u achtergrondinformatie aan over de locatie, bestemmingsplan, doelgroep en parkeren en verkeer en ook een aantal impressies met plattegronden en aangezichten. Het gebouw dat is ontworpen door Slaa & Van Asselt Architecten uit Nunspeet heeft 2 bouwlagen, de begane grond en een verdieping met een plat dak voor onder andere zonnepanelen. Acht appartementen van 85m2 en drie van 70 m2 inclusief bergingen die in het gebouw worden verwerkt en ruim voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.
LAAN
8071
27
JG
NUNSPEET
”
7
0341-23
=
INFO@NOMBV.NL
25
43
WWW.NOMBV.NL
.
NL49
RABO
0305
RABONL2U v
855374998B.01
“
63730359
0466
16
Het ontwerp is erop gericht om, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, het gebouw zoveel mogelijk op te laten gaan in de omgeving. Niet alleen aan het gebouw zelf besteden wij aandacht. Ook de inrichting van het terrein en de erfafscheiding nemen wij voor onze rekening om ervoorte zorgen dat deze ontwikkeling een mooie aanvulling voor de omgeving wordt. Procedure bestemmingsplanwijziging De allereerste stap in een bouwproject, groot of klein en ongeacht wie de aanvraag indient, moet worden getoetst of het past binnen het bestemmingsplan. Deze toetsing wordt uitgevoerd door de gemeente en de initiafnemer. Als blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het bestemmingsplan zal de initiafnemer
formeel een principe verzoek moeten indienen bij de gemeente. In een principe verzoek
verzoekt de initiafnemer of de gemeente kan en wil meewerken aan een bestemmingsplanwijziging. De gemeente kan een principe verzoek alleen in behandeling nemen als er al enige informatie beschikbaar is. De informatie die een gemeente minimaal nodig heeft zijn ontwerptekeningen alsook op hoofdlijnen een analyse op onderwerpen zoals ecologie, archeologie en cultuurhistorie, bodem en de waterhuishouding. De ontwerptekeningen zijn nodig om een beeld te schetsen wat de initiefnemer wil bouwen en uit de analyse moet blijken of een ontwikkeling mogelijk
zou kunnen zijn. Veelal wordt door omwonenden
gedacht dat het plan al helemaal rond is en dat er binnen afzienbare tijd gebouwd gaat worden. Maar dat is niet juist, dit zijn simpelweg de eerste stappen dieje neemt in een projectontwikkeling. Als formeel het verzoek voor een bestemmingsplanwijziging door de Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij is ingediend bij de gemeente volgen er nog vele stappen. In de bijlage treft u op hoofdlijnen de procedure bestemminspan en omgevingsvergunning. Hierin ziet u de stappen op hoofdlijnen alsmede een indicatie van de doorlooptijden. Als omwonenden zijn er meerdere momenten waarop u kan reageren op de plannen. De Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij zal u meerdere malen benaderen, zoals met
deze eerste brief, maar ook de gemeente kondigt een bestemmingsplan /omgevingsvergunning vooraf aan. Dat kan in een bewonersbrief, een huis-aan-huisblad of op de website van de gemeente. Bij deze aankondiging wordt ook altijd vermeld wat u kan doen als u het er niet mee eens bent.
LAAN
8071
27
JG
NUNSPEET
”
7
0341-23
=
INFO@NOMBV.NL
25
43
WWW.NOMBV.NL
.
NL49
RABO
0305
RABONL2U v
855374998B.01
“
63730359
0466
16
Uw opmerkingen, suggesties en ideeën In de bijlage treft u een aantal vragen aan waarbij wij het zeer op prijs stellen als u deze zou willen beantwoorden op uiterlijk op vrijdag 11 maart 2022. Vergeet hierbij niet uw handtekening te zetten, dat is belangrijk in deze formele stap. Deze bijlage kan u kosteloos retourneren met de bijgevoegde antwoordenvelop. Uw reactie zullen wij altijd beantwoorden. Wilt u liever in een persoonlijk gesprek uw vragen stellen of opmerkingen kwijt? Dan bent u hierbij van harte uitgenodigd om dit te doen, Ik wil u verzoeken om contact op te nemen via ons telefoonnummer en/of e-mailadres op de onderzijde van deze pagina. Van al uw bijdragen zal een verslag worden opgesteld. Dit verslag zal samen met de aanvraag voor een bestemmingsplanwijziging worden ingediend bij de gemeente. Ik wacht met belangstelling uw reactie af.
Met een hartelijke groet,
(geanonimiseerd) Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij.
LAAN
8071
27
JG
NUNSPEET
”
7
0341-23
=
INFO@NOMBV.NL
25
43
WWW.NOMBV.NL
.
NL49
RABO
0305
RABONL2U v
855374998B.01
“
63730359
0466
16
T
Project stationslaan - Omgevingsdialoog
Achtergrondinformatie Stationslaan 36/38 Bestaande situatie
Het bestaande perceel heeft twee huisnummers te weten 36 en 38. De villa aan de Stationslaan 3638 is gebouwd naar een ontwerp van het bouwbureau Arti van de architecten Van Essen en Van Zeggeren. Bouwbureau Arti heeft meerdere bekende gebouwen ontworpen zoals Groevenbeek, De toren van Groot Spriel, kasteel Staverden, Mecklenburg Harderwijk en diverse villa's en woonhuizen
in Nunspeet en
3
E
Harderwijk. Met name het ontwerp van kasteel Staverden vertoont overeenkomsten
met
dat van de villa aan de Stationslaan
zoals de
gevelindeling en de renaissance-trapgevel. Achter de villa was lange tijd een wolfabriek gevestigd, Het pakhuis met mansarde kap en diverse lagere gebouwen resteren uit die periode. Deze gebouwen staan leeg en verkeren in een slechte bouwkundige staat.
Bestemmingsplan Het vigerend bestemmingsplan “Nunspeet centrum” is vastgesteld door de gemeenteraad van Nunspeet op 29-03-2012. Ingevolge het bestemmingsplan geldt voor de locatie de bestemming “wonen”. De regels die gelden voor het bouwen binnen de bestemming wonen zijn in dit plan vastgelegd. Uit een eerste analyse en gesprekken met de gemeente Nunspeet blijkt dt de appartementen niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan.
Doelgroep wonen De woningen bevinden zich in het centrum van Nunspeet en zijn daarom bij uitstek geschikt voor
bewoning door (vitale) senioren. Met name de woningen op de begane grond zijn geschikt voor deze doelgroep (alle voorzieningen gelijkvloers). De woningen op de verdieping zijn zeer geschikt voor starters en jongeren.
De ontwikkeling sluit daarmee aan op de Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025.
T
Project stationslaan - Omgevingsdialoog Parkeren
en verkeer
Uitgangspunt bij (her)ontwikkeling is dat voor het parkeren zoveel als mogelijk op het eigen terrein moet worden voorzien. Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen geldt de door de gemeente Nunspeet vastgestelde parkeernota. De voorgestelde ontwikkeling betreft 11 appartementen. In totaal moet worden voorzien in 21 parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen. Deze kunnen n het verlengde van de bestaande parkeerplaatsen ten westen van het perceel worden gerealiseerd. De entree naar deze parkeergelegenheid is dus de reeds bestaande inrit vanaf de Winkelweg, De situatieschets laat zien dat het realiseren van de parkeerplaatsen mogelijk is.
TE
Project stationslaan - Omgevingsdialoog Procedure bestemminspan en omgevingsvergunning
+|S —TBn7pmoadseg UMb9vuaBfHipIesP-Dnwdo3
_f[Je@mlogL'T 1emgsn 18ZUDE0 ÓMuejdsbViwayg ÓM3o(G12ui4qaneBpV[As6ld)wO —z]wemns18eTm
7Lvwens HyefUjiKq3Jlnudwov0p5a"“'e1>f
uB+3IalbeWUsn9U3AWE S9vta+eb3uygnEN
Project Stationslaan - Omgevingsdialoog
Bovenaanzicht appartementen
'
e ;i.‚l‚h!;’l‚ .!.‚a f
Project Stationslaan - Omgevingsdialoog
Dwarsdoorsnede appartementen
3dorsne
2dorsned
T
Project stationslaan - Omgevingsdialoog
Plattegrond appartementen
Ùnapvkemt.r
Project Stationslaan - Omgevingsdialoog
Visualisatie vormgeving appartementen
T
Project stationslaan - Omgevingsdialoog
Inventarisatie belanghebbenden. Initiatief: Nieuwbouw appartementen Stationslaan/Winckelweg Nunspeet
(geanonimiseerd) namens Nunspeetse Onroerend goed Maatschappij. B.V. Naam initiatiefnemer: B Adres initiatiefnemer: Laan 27, Nunspeet Naam belanghebbende:
Adres belanghebbende: Datum:
1.
Wat vindt de belanghebbende van het plan?
2.
Welke (persoonlijke) belangen brengt belanghebbende in?
3.
Heeft belanghebbende ideeën en tips gegeven?
Handtekening belanghebbende: