AP 7 Bijlage Rapport RKC evaluatie gemeentelijk woonbeleid

Voorbereidende fase Op 12 mei 2014 heeft de Raadscommissie Ruimte en Wonen ingestemd met het concept van de Regionale Woonvisie 30. Het is niet duidelijk of de gemeenteraadsleden van de gemeente Nunspeet ook aanwezig zijn geweest bij de regionale bijeenkomsten rondom de Regionale Woonvisie 2014. In de voorbereiding op het opstellen van de lokale Woonvisie in 2014 is de onderzoeknotitie over de lokale woningmarkt voorgelegd aan de raadscommissie.

30

Commissievoorstel, 12 mei 2014. 28

Commissievoorstel, 12 mei 2014.

30

Daarna is op 10 juni 2014 is de Raadscommissie RO geraadpleegd over thema’s voor en visie op, de Woonvisie. De raadscommissie heeft vervolgens ingestemd met de uiteindelijke thema ’s die een plek krijgen in de Woonvisie. 31 Uitvoerende fase Het is niet in de stukken terug te vinden hoe en wanneer de gemeenteraad wordt geïnformeerd over de uitvoering van de afspraken in de Woonvisie. Uiteraard worden zij jaarlijks in de reguliere beoordelingscyclus via de jaarstukken op de hoogte gehouden van de afspraken, maar uit de raadsinformatie wordt niet duidelijk of de raad ook op andere momenten informatie ontvangt over de voortgang van de afspraken. Zoals eerder benoemd onder deelvraag 2 heeft de raad (de Raadscommissie) wel een rol gehad bij de wijziging van de Woonvisie. De Raadscommissie Ruimte en Wonen heeft op 8 juni 2015 voorgesteld aan de gemeenteraad om een eerste wijziging door te voeren in de woonvisie, namelijk over het binden van jongeren aan de gemeente op basis van de uitkomsten van een onderzoek 32. De gemeenteraad tot betrokkenheid bij concrete (woningbouw)projecten. Uit het raadsinformatiesysteem blijkt dat regelmatig bestemmingsplannen, exploitatieplannen en principeverzoeken van woningbouwprojecten (deze worden ook vastgesteld door de gemeenteraad) aan de orde komen in de gemeenteraadsvergaderingen. Ook bespreekt de commissie Ruimte en Wonen

31

Commissievoorstel, 10 juni 2014.

32

Commissievoorstel, 8 juni 2015.

jaarlijks de samenstelling van de lijst dynamisch programma woningbouw en ook monitoren ze de realisatie van het jaarlijks vastgesteld bouwprogramma 33. De raad stelt jaarlijks deze lijst vast,. Ook wordt deze lijst jaarlijks geëvalueerd, bij het opstellen van de nieuwe lijst. De lijst biedt inzicht in ingediende initiatieven en deze worden beoordeeld op basis van vier criteria:  Sluit het type woningen aan bij de gedefinieerde doelgroepen/segment;  Is er sprake van een inbreidingslocatie en is er ruimtelijke kwaliteitswinst te boeken;  De stedenbouwkundige beoordeling;  De ruimtelijke en milieuhygiënische beoordeling Beoordeling van het resultaat Het wordt uit de stukken niet duidelijk of de gemeenteraad structureel betrokken is bij de evaluatie en beoordeling van het resultaat van de Woonvisie uit 2014. Het is in het geheel niet terug te vinden of het woonbeleid in het geheel wordt geëvalueerd. Zoals eerder benoemd wordt in jaarstukken van de gemeente natuurlijk wel opgemaakt welke doelstellingen zijn behaald, en daar over wordt de gemeenteraad geïnformeerd bij vaststelling van de jaarstukken. Tot slot ontvangt de Raadscommissie Ruimte en Wonen eens in de zoveel tijd informatie over de voortgang van de gemaakte prestatieafspraken en andere informatie van de woningcorporaties. Zo

33

Commissievoorstel, 13 mei 2019.

31

ontving de raad in 2017 nog de jaarstukken en een visitatierapport van Omnia Wonen, het is niet duidelijk of dat in andere jaren ook is gebeurd. Ook ontvangt de raad jaarlijks de prestatieafspraken zelf, die ter kennisname worden aangeboden. In raadsvergaderingen wordt bij specifieke onderwerpen zo nu en dan gerefereerd aan de gemaakte afspraken met Omnia Wonen, meestal bij concrete (woningbouw)projecten. Of de raad ook informatie ontvangt over de evaluatie van de prestatieafspraken wordt uit de stukken niet duidelijk.

Rol van de raad: algemeen 5.3.1 Deelvraag 10: Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van wonen en in hoeverre zet de gemeenteraad deze in? De gemeenteraad heeft verschillende sturingselementen op het gebied van het wonen. We beschrijven hieronder de belangrijkste sturingselementen, in hoeverre de gemeenteraad van Nunspeet deze inzet beoordelen we in hoofdstuk 7 aan de hand van het in bijlage 2 opgenomen

Controlerende rol van de raad 5.2.1 Deelvraag 9: Hoe is de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van het woonbeleid? Zoals in de vorige paragraaf is beschreven is de gemeenteraad op verschillende momenten geïnformeerd over de voortgang van de doelstellingen en van de uitvoering. Als het gaat om de besteding van de middelen ten aanzien van het woonbeleid wordt de gemeenteraad jaarlijks geïnformeerd over de gemeentelijke begroting en gevraagd de jaarrekening van de gemeente vast te stellen , via de normale planning- en controlcyclus. De besteding van middelen van het woonbeleid valt onder het programma Wonen. 34

34

ideaalmodel.

Het ideaalmodel laat zien dat de gemeenteraad op verschillende momenten in de ‘achtbaan’ van de beleidscyclus aan zet is. Als het gaat om de context van het lokale woonbeleid (landelijk, regionaal en provinciaal beleid) kan de gemeenteraad een vinger aan de pols houden, door op de hoogte te blijven van trends en ontwikkelingen. Bij de vaststelling van een beleidsdocument als de Woonvisie, kan de gemeenteraad voor hem belangrijke kaders meegeven en thema’s agenderen. Het woonbeleid staat niet op zich en wordt beïnvloed door facetbeleid. Hierin kunnen keuzes gemaakt worden en prioriteiten gesteld. Als het gaat om het uitvoeringsprogramma en het woningbouwprogramma kan de raad een controlerende rol op zich nemen en kan controleren op evaluatie en bijsturing van de gestelde doelen. Een eenzelfde rol kan de gemeenteraad nemen bij de prestatieafspraken en het evalueren en monitoren daarvan. Ook kan de raad vooraf aan het vaststellen van de prestatieafspraken kaders meegeven.

Jaarstukken 2014 t/m 2019.

32

Een belangrijk instrument van de raad is het vaststellen van bestemmingsplannen en grondexploitaties. Uiteraard is het daarbij van belang dat plannen en mogelijkheden worden afgewogen aan de beleidsdoelen. Consistentie van het beleid en het handelen in relatie tot de beleidsdoelen kan daarbij doorlopend door de gemeenteraad worden gecontroleerd.

5.3.2 Deelvraag 11: Heeft de gemeenteraad adequaat zijn kaderstellende en controlerende rol kunnen vervullen? De raad is gedurende de onderzoeksperiode op verschillende momenten geïnformeerd. Ook is de raad betrokken geweest bij de vaststelling van de Woonvisie 2014 en bij de uitvoering van het beleid is de raad betrokken bij concrete woningbouwprojecten. Of de raad ook een controlerende rol heeft in de onderzoeksperiode, wordt uit de stukken niet helemaal duidelijk.

Op basis van de stukken, gesprekken en observaties kunnen we de volgende zaken benoemen over de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad.  Tijdens een workshop met de gemeenteraad observeerden we een inhoudelijke betrokkenheid van de raad bij het thema wonen. De raadsleden blijken goed op de hoogte van lokale én landelijk trends en ontwikkelingen op het woongebied en is zich bewust van mogelijke toekomstige opgaven en knelpunten, bijvoorbeeld als het gaat over het binden van jongeren aan de gemeente.  Op basis van de stukken kunnen we concluderen dat de raad op verschillende momenten is geïnformeerd over het woonbeleid. Het is duidelijk dat de raad betrokken is geweest bij bijvoor-

beeld de vaststelling van de Woonvisie en natuurlijk bij bestemmingsplannen en andere (woningbouw)projecten. Een voorbeeld van de meer kaderstellende rol van de raad is bij het wijzigen van de Woonvisie in 2015. De controlerende rol van de raad kunnen we uit de stukken niet met zekerheid opmaken, daarin is bijvoorbeeld geen bewijs te vinden dat raad heeft gestuurd op een evaluatie van het woonbeleid of de prestatieafspraken.  Uit de gesprekken blijkt dat de verbinding tussen partijen bij het opstellen van de nieuwe Woonvisie goed te zijn. Omnia wonen is bij alle stappen van het proces betrokken en daarbij is ook het contact met de raad steeds gelegd, zo heeft Omnia bijvoorbeeld ingesproken bij de bespreking van de Woonvisie in de raad.  Uit gesprekken blijkt ook dat de raad zich vooral richt op bepaalde thema’s, zoals huisvesting voor starters en jongeren in de regio en betaalbaarheid. Er wordt gesteld dat er vrij traditioneel over de woningvoorraad en wonen in het algemeen wordt gedacht. We diepen deze vraag verder uit in hoofdstuk 7, Conclusies en aanbevelingen, aan de hand van het ideaalmodel uit bijlage 2.

5.3.3 Deelvraag 13: Welke effecten van het toepassen van deze sturingsinstrumenten zijn te constateren? De effecten van de sturingsinstrumenten die de raad inzet in het woonbeleid werken we uit in hoofdstuk 7, wanneer we de inzet van de raad spiegelen aan het ideaalmodel uit bijlage 2.

33

Heden en vooruitblik Woonvisie 2020-2025 Vanaf 2020 heeft de gemeente Nunspeet een nieuwe Woonvisie, voor de periode 2020-2025. Deze Woonvisie is opgesteld is samenspraak met verschillende partijen en stakeholders. Ook in Nunspeet merkt men dat de woningmarkt, sinds de vorige Woonvisie, sterk veranderd is. De krapte is duidelijk merkbaar, en dat is terug te zien in stijgende huizenprijzen en een slinkend aanbod aan woningen. Voorafgaand aan de nieuwe Woonvisie heeft een herijking van de woningbehoefteprognoses plaatsgevonden. Waar in het verleden nog sprake was van een vetrekoverschot, blijkt nu dat de groei aan huishoudens zich nog zeker een aantal jaar doorzet. Op termijn moet er wel rekening gehouden worden met een afvlakking van het aantal huishoudens, en daarmee ook een afname in de woningbehoefte. Er wordt voorspeld dat dit in 2040 merkbaar zal zijn. De vraag naar sociale huurwoningen blijkt fors, zeker tot 2025. Ook blijkt dat er te weinig passende woningen zijn voor (vitale) senioren. De gemeente Nunspeet heeft in de afgelopen jaren, als een van de weinige gemeenten in de regio, de woningproductie flink ver-

hoogd. Toch blijft er sprake van druk op de woningmarkt. De gemeente heeft daarom voorlopig ook een blijvende ambitie om de woningvoorraad uit te breiden. Dat gebeurt op allerlei manieren, met verschillende kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten, bijvoorbeeld door particuliere initiatieven voor inbreidingslocaties mogelijk te maken, maar ook met grotere uitbreidingslocaties zoals het ’t Hul-Noord, waar zo’n 500 tot 600 woningen toegevoegd gaan worden 35. Voor inbreidingskader biedt de beleidsregel Woningbouw op maat een afwegingskader. Het is een instrument dat nog steeds veel gebruikt wordt, blijkt uit correspondentie met betrokkenen. Er wordt getoetst of een initiatief past binnen de beoordelingscriteria die voortvloeien uit de Woonvisie (aantal woningen, voor wie en welke prijs). De kwalitatieve invulling van plannen wordt belangrijk gevonden in de gemeente, ook door de politiek, met name als het om betaalbare woningen gaat. Er moeten voldoende betaalbare woningen beschikbaar komen, omdat men merkt dat bepaalde doelgroepen, zoals lokale starters, in de knel zitten in de huidige markt. Daarvoor wordt bijvoorbeeld de starterslening ingezet en men probeert via privaat- en publiekrechtelijke bevoegdheden de bouw van gewenste woningcategorieën te bevorderen: zo wordt bij plannen van minimaal 50 woningen wordt een percentage van 25% sociale huurwoningen geëist.

35

De gemeenteraad heeft hiertoe op 27 mei 2021 de Structuurvisie ‘t HulNoord vastgesteld.

34

Trends en lokaal woonbeleid Met de laatste vier deelvragen kijken we vooruit naar de verwachte gevolgen van een aantal trends op het gemeentelijk woonbeleid. In vier essays (zie bijlage 3) zijn een aantal ontwikkelingen in het wonen onder woorden gebracht. In dit hoofdstuk beschrijven we het verwachte effect van die trends op de gemeente en de regio.

6.2.1 Deelvraag 14: Wat zijn de belangrijkste trends die van invloed zijn op de woningmarktopgaven voor de komende jaren? Er zijn verschillende trends waar te nemen, waar ook de essays in bijlage 3 op ingaan. Vanuit demografisch oogpunt blijven vergrijzing en daarmee huishoudensverdunning belangrijke trends. Daarnaast is de grote onzekerheid de buitenlandse migratie, die de a fgelopen jaren steeds heeft geleid tot hogere groei dan de prognoses vooraf aangaven (en die in de gemeentelijke praktijk voor een deel wordt gevoeld via de claim die statushouders leggen op een deel van de vrijkomende sociale huurvoorraad). Wat betreft vergrijzing en verdunning liggen de cijfers in de gemeenten in de regio Noord-Veluwe wellicht wat anders dan in de rest van het land – gemiddeld wat grotere gezinnen – de trend gaat dezelfde kant op. Een groot deel van de bevolking is wat ouder, bij deze hui shoudens zijn of gaan de kinderen het huis uit en op termijn zal het huishouden dat dan nog uit twee personen bestaat door het overlijden van één van beide partners nog kleiner worden.

Die trend is onmiskenbaar aan de gang, maar op dit moment zijn de effecten ervan op de woningmarkt nog weinig zichtbaar. Die komen immers pas aan het licht wanneer ook het laatste lid van het huishouden overlijdt (of niet langer zelfstandig woont). De (realistische) verwachting is dat dit voor veel huishoudens in de komende decennia gaat gebeuren – en dan komt er ineens een groot deel van de woningvoorraad vrij. Gezien deze trend is veel beleid voorzichtig waar het gaat om het toevoegen van woningen aan de voorraad. De uitbreidingsbehoefte is immers niet onbegrensd. Daar komt bij dat ruimtelijk gezien het beleid steeds meer gericht is op concentratie van woningbouw in bestaand bebouwd gebied. Nog los van het feit dat op de Veluwe een behoorlijk deel van het niet-bebouwd gebied beschermd is en dus niet voor woningbouw in aanmerking komt, is het landelijk zo dat bouwen op uitleglocaties niet de voorkeur heeft 36. Over het algemeen is het zo dat bouwen binnen bestaand bebouwd gebied complexer is dan erbuiten. Daarnaast zijn locaties over het algemeen kleiner, en dat betekent samen dat er meer (gemeentelijke) inzet nodig is om hetzelfde aantal woningen te realiseren. De capaciteit bij bouwers en leveranciers van bouwmaterialen is beperkt. Dat uit zich in lange levertijden, maar ook in stijgende prijzen (die ook te maken hebben met stijgende grondstofprijzen).

De bouwkosten van woningen zullen de komende jaren naar verwachting dus stijgen. De toenemende eisen aan duurzaamheid van

36

Vanwege het grote actuele woningtekort wordt wel gesproken over het in ontwikkeling gaan nemen van nieuwe grote uitleglocaties, maar dat zal niet op korte termijn tot woningbouw kunnen leiden.

35

de afgelopen jaren hebben de bouw van woningen ook duurder gemaakt. Er wordt op landelijk niveau weer gesproken over meer rijksregie op de woningbouw. Dat zou een trendbreuk zijn ten opzichte van de afgelopen jaren, toen het wonen steeds meer gedecentraliseerd werd (hoewel die trend in Gelderland met bijvoorbeeld het KWP3 niet zo duidelijk zichtbaar was). Een belangrijke factor is tot slot ook de (hypotheek)rente. De huidige lage rente, die voor een groot deel het gevolg is van stimuleringsbeleid van de ECB, maakt het mogelijk om veel te lenen en drijft daarmee de prijzen omhoog. Daarnaast maakt de lage rente het aantrekkelijk voor investeerders om woningen te kopen met het oog op de verhuur. Een stijgende rente kan zittende kopers met een variabele rente in de financiële problemen brengen en tegelijk een prijsdaling in de voorraad in gang zetten. Bij al deze trends geldt dat ze op een bovenlokaal niveau spelen. De woningmarkt is geen lokale aangelegenheid; voor een deel is de problematiek regionaal, maar die wordt ook sterk beïnvloed door ontwikkelingen op nationaal en Europees niveau.

6.2.2 Deelvraag 15: Wat betekenen deze trends voor de toekomstige rolinvulling van de gemeenteraad voor het woonbeleid? Voor de gemeenteraad betekent dit allereerst dat een inzet op samenwerking met de andere gemeenten in de regio te verkiezen is boven een inzet op concurrentie. Datzelfde geldt in de relatie met andere partijen zoals bouwers, ontwikkelaars en grondeigenaren. In de huidige situatie is de gemeente bij nieuwbouw altijd aangewezen op samenwerking met andere partijen.

Voor het woonbeleid betekent dit dat tegelijk duidel ijkheid en flexibiliteit nodig zijn. Het is van belang dat de andere partijen weten waar de gemeente voor staat en welke kant het op gaat. Tegelijk is het niet mogelijk om een blauwdruk voor een bouwprogramma voor de komende vijf jaar of langer neer te leg gen. De kunst is om het beleid zo te formuleren dat er heldere doelstellingen op hoofdlijnen zijn die in de steeds veranderende actualiteit precies ingevuld worden. Dat vraagt voor de raden ook om een systematiek van verantwoording waarin niet alleen duidelijk is wat er is uitgevoerd van de in de woonvisie opgenomen plannen, maar ook wat de actuele situatie op de lokale woningmarkt is. In de Woonvisie zelf zou de raad moeten bepalen op welke manier zo’n ‘vinger aan de pols’ in de praktijk vorm krijgt.

6.2.3 Deelvraag 16: Welke gevolgen heeft de nieuwe Omgevingswet voor het woonbeleid? Een belangrijk doel van de nieuwe Omgevingswet is om te zorgen dat gemeenten bij ruimtelijke besluiten integraler gaan kijken. Dat kan ook voor het woonbeleid van belang zijn, afhankelijk van de manier waarop de gemeente zelf het beleid vormgeeft. De raad krijgt met de Omgevingswet de mogelijkheid om het woonbeleid ook in het omgevingsplan, wat vergelijkbaar is met het huidige bestemmingsplan, vast te leggen. Dat kan in de vorm

36

van bepaalde waarden (zoals aandacht voor doelgroepen en betaalbaarheid) of in de vorm van een programma 37. In beide gevallen geldt echter dat, als de raad ervoor kiest om het woonbeleid op deze manier in het omgevingsplan te verankeren, dat een veel zwaarder gewicht heeft dan de huidige woonvisie. Bij de afweging van nieuwe projecten moet de gemeente dan ook het in het omgevingsplan opgenomen woonbeleid betrekken.

van de voorwaarden daarvoor realiseert (bestemmingsplannen en soms grond), en daarnaast de regie voert over een samenspel van andere partijen. Regelmatig overleg met alle betrokken partijen kan helpen om vertraging en andere problemen bij de uitvoering te voorkomen.

6.2.4 Deelvraag 17: Welke leerpunten zijn er om vertraging in de uitvoering van het woonbeleid te voorkomen? Een belangrijk leerpunt uit dit onderzoek is dat het woonbeleid vaak achterloopt op de golfbeweging op de woningmarkt zelf. Dat is niet zo vreemd; er is immers behoorlijk veel tijd gemoeid met niet alleen het opstellen van beleid, maar ook met de feitelijke bouw van woningen en de voorbereiding daarvan. Tegelijk kan die vertraging er onbedoeld voor zorgen dat het beleid precies doet wat het niet zou moeten doen. Woningbouw beperken, bijvoorbeeld, in een situatie van toenemende schaarste. Ook voor de uitvoering betekent dat dus dat er veel aandacht nodig is voor monitoring en flexibiliteit. Bij de uitvoering is steeds een actueel beeld nodig van de situatie op de woningmarkt. Regelmatig overleg met bijvoorbeeld makelaars en corporaties over de situatie op de markt kan daarbij behulpzaam zijn. Samenwerking is hoe dan ook een belangrijk uitgangspunt, ook bij de uitvoering van het beleid. De gemeente is al sinds jaar en dag niet de partij die zelf woningen bouwt, maar de partij die een deel 37

In de gemeente Nunspeet is op 16 december 2021 een geactualiseerde doelgroepenverordening vastgesteld door de gemeenteraad.

37

Conclusies en aanbevelingen Nadat in de vorige hoofdstukken het woonbeleid ze lf, de uitvoering van het beleid en de betrokkenheid van de raad zijn beschreven, komen we op basis van deze informatie in dit slothoofdstuk tot een evaluatie van de bevindingen. We spiegelen daartoe eerst de bevindingen aan het ideaalmodel (paragraaf 7.1). Daarna beantwoorden we de hoofdvraag (7.2), maken we een vergelijking tussen de vier gemeenten (7.3) en formuleren we aanbevelingen (7.4).

Beoordeling aan het ideaalmodel Er zijn bij rekenkameronderzoek naar woonbeleid geen harde normen. Zowel het proces als de vorm waarin het woonbeleid en de prestatieafspraken gemaakt worden zijn vormvrij. Het is niet verplicht om over elk onderwerp uit de woonvisie prestatieafspraken te maken. Ook wettelijke kaders voor het beleid zijn er weinig. We gebruiken daarom een ideaalmodel voor het beleidsproces voor woonbeleid. Dat model past algemene inzichten over de beleidscyclus toe op de concrete praktijk van het woonbeleid (zie ook bijlage 2). Aan de hand van het ideaalmodel kunnen we het proces en de stand van zaken in kaart brengen. Hiermee bieden we inzicht door terug te kijken. Als we vergelijken met het ideaalmodel, zien we dat het beleidsproces in de gemeente Nunspeet in behoorlijke mate overeenkomt met het ideaalmodel. We werken dat hieronder uit: Er werd in de onderzoeksperiode van dit onderzoek gewerkt met een Woonvisie voor de periode 2014-2020. Er heeft afstemming

38

plaatsgevonden met relevante externe partijen. Via die route is rekening gehouden met de wensen en belangen van deze partijen. Het woonbeleid is passend in regionale en provinciale kaders, zoals de Regionale Woonvisie 2014. Er hebben meerdere analyses van de woningmarkt- en voorraad plaatsgevonden gedurende de onderzoeksperiode. Het wonen komt terug in ander (facet)beleid. Zo is er beleid voor arbeidsmigranten en recreatieterreinen. Er is een beleidsplan WMO waarin de verbinding met wonen wordt gelegd. Twee belangrijke stukken gerelateerd aan de Woonvisie zijn de beleidsregel Woningbouw op Maat uit oktober 2015, dat een afwegingskader biedt bij nieuwe initiatieven voor woningbouw op inbreidingslocaties en de beleidsnota Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Ook heeft de gemeente een gebiedsgericht beleidsdocument, de Omgevingsvisie 2030. Bij de Woonvisie is een uitvoeringshoofdstuk. Ook is er een dynamisch programma Woningbouw. Tevens worden er jaarlijks prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersverenigingen gemaakt, gebaseerd op een raamovereenkomst. Het evalueren en bijstellen van doelen van het woonbeleid gebeurde in de onderzoeksperiode in beperkte mate. Het is niet duidelijk of de gemaakte afspraken in het uitvoeringshoofdstuk zijn geëvalueerd of gemonitord. Of de Woonvisie aan het einde van de looptijd is geëvalueerd, is ook onduidelijk.

De Woonvisie blijkt in de onderzoeksperiode één keer te zijn gewijzigd, met een differentiatie van het woningbouwprogramma. Het afronden van de

bovenste cirkel van het ideaalmodel zou dus meer aandacht mogen krijgen. Het zou daarbij helpen als ambities en afspraken meer SMART worden opgesteld. Als we kijken naar de onderste cirkel van het ideaalmodel zien we in het onderzoek wel een duidelijke cyclus van evalueren en monitoren in de gemeente Nunspeet. Zowel ambtelijk als bestuurlijk wordt er vinger aan de pols gehouden als het gaat om de concrete woningbouwplannen, en hoe deze bijdragen aan de woningvoorraad van Nunspeet (kwalitatief, kwantitatief en ruimtelijk). Dit biedt de gemeente de mogelijkheid tot sturing. Ook de prestatieafspraken vallen in deze cyclus van monitoring en evaluatie. Uit het onderzoek blijkt dat de gemeenteraad in alle drie de fases (bij de vaststelling, de uitvoering en de beoordeling van het resultaat) met regelmaat is geïnformeerd. Of de raad zelf ook eisen heeft gesteld aan de informatievoorziening, wordt uit de stukken niet duidelijk. De raad heeft op verschillende momenten een controlerende rol, zoals bij de wijziging van de Woonvisie naar aanleiding van het onderzoek onder jongeren en bij de vaststelling en evaluatie van het dynamische woningbouwprogramma. Of de raad bij de vaststelling van de Woonvisie 2014 ook echt een kaderstellende rol heeft gehad, en eigen ambities en visie heeft meegegeven wordt niet duidelijk uit de stukken.

Beantwoording hoofdvraag en conclusies We kunnen op basis van het onderzoek concluderen dat de gemeente Nunspeet in de onderzoeksperiode woonbeleid heeft gevoerd dat goeddeels voldoet aan het ideaalmodel van de beleidscyclus. De Woonvisie is vastgesteld in samenwerking met rele-

39

vante externe partijen, gebaseerd op actueel woonbehoefteonderzoek, passend bij relevante kaders, met een uitwerking in een uitvoeringsafspraken. Hiermee heeft de gemeente in de onderzoeksperiode een stabiele basis voor het woonbeleid gehad. Ook blijkt een groot deel van de gemaakte afspraken te zijn uitgevoerd. Een aandachtspunt dat we daarbij signaleren is het sluiten van de bovenste cyclus van het ideaalmodel. Uit het onderzoek blijkt dat de nadruk vooral ligt op de monitoring en evaluatie van de concrete woningbouwplannen. En ergens is dat ook logisch, want woningbouwprojecten zijn vaak de meest concrete vorm van uitvoering van het woonbeleid. Tegelijkertijd blijft het van belang om deze concrete plannen in samenhang met de bredere beleidslijn van de Woonvisie te bezien. Om dat te kunnen doen moeten ambities en afspraken in het visie document wel concreet gemaakt zijn. Ook moeten ze met enige regelmaat geëvalueerd worden, om na te kunnen gaan of gestelde doelen nog wel de gewenste uitwerking hebben en het gewenste resultaat opleveren. Als we de set van afspraken, ambities en instrumenten als geheel bezien, zien we dat de gemeente Nunspeet verschillende stappen heeft gezet in de onderzoeksperiode, om de hu isvesting van verschillende doelgroepen mogelijk te maken in de gemeente, en de woningmarkt zoveel als mogelijk toegankelijk te houden voor eenieder.

Tegelijkertijd moeten we in ogenschouw houden dat de woningmarkt een heel onvoorspelbare markt is, zoals we in de huidige realiteit zien. Beleid reageert vaak traag op deze snelle veranderingen, niet alleen lokaal maar ook regionaal en landelijk beleid. In de onderzoeksperiode speelde de afspraken met de provincie en de regio een belangrijke randvoorwaardelijke rol bij het bepalen van de lokale beleidslijn, met name bij het bepalen van de plancapaciteit en het realiseren van nieuwe woningen. Het is

belangrijk dat element mee te nemen in de conclusies van dit onderzoek. De woningmarkt in die tijd betrof een hele andere dan waar de gemeente zich nu in bevindt. De focus lag op het benutten van de bestaande woningvoorraad voor de woningbehoefte en de speelruimte van de gemeente, vooral waar het ging om nieuwbouw, was beperkt. Dit, in combinatie met een passief grondbeleid en de ingewikkelde ruimtelijke aspecten waar de gemeente mee te maken heeft, draagt er mogelijk aan bij dat de woningmarkt in de huidige situatie niet voor alle doelgroepen even goed te betreden is. Dit kan niet worden gezien als een oordeel, maar moet beschouwt worden als een samenloop van omstandigheden, in combinatie met de soms trage bewegingen van beleid. Voor de toekomst is het van belang vinger aan de pols te houden bij signalen uit de samenleving en van partners goed. Welke groepen zitten in de knel, wat kunnen we doen om hen verder te helpen op de woningmarkt. Hierin ligt zowel een verantwoordelijkheid voor de gemeenteraad, als het college en het ambtelijk apparaat. De gemeente zet hierin al stappen, bijvoorbeeld door het opstellen van een do elgroepenverordening.

Vergelijking tussen de vier gemeenten Zie bijlage 4 voor de vergelijking tussen de vier gemeenten, weergegeven in een tabel.

Aanbevelingen In deze paragraaf gaan we in op aanbevelingen voor het woonbeleid. Het is aan de raad om bij de behandeling van dit rapport te bepalen hoe met deze aanbevelingen om te gaan, en het is ook

40

aan de raad om de vinger aan de pols te houden als het gaat om de uitvoering ervan. 1. Beleid, ambities en concrete projecten in samenhang bezien: Versterk de samenhang in de informatie tussen de beleidsdoelen uit de woonvisie en de concrete (woningbouw)projecten die zijn uitgevoerd. Nu gaat de informatie wel in op de mate waarin projecten zijn uitgevoerd, maar wordt niet duidelijk of daarmee de doelen uit de woonvisie ook gerealiseerd zijn. 2. Monitoring, evaluatie en verantwoording van de beleidslijn: In samenhang met bovenstaande: zorg ervoor dat niet alleen concrete projecten worden geëvalueerd en gemonitord, maar dat ook regelmatig het beleid uit de woonvisie zelf tegen het licht wordt gehouden. Ga na of de ambities van toen nog aansluiten bij de huidige woningmarkt en opgaven van nu. Dat kan door de raad periodiek te informeren over de actuele situatie op de woningmarkt aan de hand van indicatoren zoals slaagkansen en wachttijden in de sociale huursector en prijsontwikkelingen op de koopmarkt. Dit stelt de raad in de gelegenheid om bij te sturen wanneer de ontwikkelingen op de markt daar aanleiding voor geven. 3. SMART doelen formuleren: Zorg dat doelen en afspraken zoveel als mogelijk SMART geformuleerd worden. Dit geeft handvatten om ambities en doelen concreet te maken, en daardoor wordt monitoring en evaluatie van de gehele beleidslijn weer gemakkelijker.

4. Samenwerking voortzetten: Zet de intensieve samenwerking met partners/stakeholders voort en maak gebruik van hun ‘voelsprieten’ in de samenleving. Ga regelmatig samen na of de ambities en voornemens van de gemeente nog aansluiten bij wat gewenst uit de samenleving. Zorg dat partners/stakeholders niet alleen bij het opstellen van een nieuwe woonvisie worden betrokken, maar betrek ze ook bij de uitvoering en evaluatie en monitoring, om gezamenlijk na te gaan of de beleidslijn het gewenste effect heeft gehad. 5. Controlerende rol van de raad bij de brede beleidslijn op het thema wonen verder uitdiepen: Agendeer periodiek de actuele stand van zaken van het woonbeleid. Op zulke momenten kunnen projecten, prestatieafspraken en beleidsdoelen in samenhang worden besproken, in het licht van de actuele woningmarktsituatie. De raad kan op zo’n moment eventueel bijsturen op de eerder ingezette koers.

41

Bijlage 1: Overzicht interviews  Wethouder wonen  Gemeentelijke beleidsambtenaar op het gebied van wonen  Medewerkers van woningcorporaties Omnia Wonen, deltaWonen en UWOON.  Medewerker Provincie Gelderland  Lid urgentiecommissie regio Noord-Veluwe  Coördinator Samenwerking Noord-Veluwe  Afvaardiging van huurdersbelangenverenigingen regio Noord Veluwe (schriftelijk)  Workshop met afvaardiging van gemeenteraadsfracties

42

Bijlage 2: Normenkader Bij de toetsing van de bevindingen maken we gebruik van een ‘ideaalmodel woonbeleid’ als kader. Onderstaand figuur laat zien hoe de verschillende onderdelen van het woonbeleid op elkaar ingrijpen en hoe de gemeenteraad die kan beïnvloeden. Dit ideaalmodel gebruiken we om de bevindingen in de gemeente Elburg, Nunspeet, Oldebroek en Putten aan te spiegelen. De bovenste cyclus van het ideaalmodel beschrijft de cyclus van het opstellen, evalueren en bijstellen van beleid, in dit geval in de vorm van een Woonvisie of Woonagenda. De onderste cyclus gaat over concrete projecten en hun uitvoering, monitoring/evalua tie en uitwerking. De verbinding tussen de bovenste en onderste cyclus zit in het uitvoeringsprogramma bij het beleid en woningbouwprogrammering (kwantitatief en kwalitatief). Hier worden concrete projecten gekoppeld aan acties en afspraken. De rol van de gemeenteraad komt terug in de oranje bolletjes en in de hele cyclus in een continue check op consistentie van het beleid en handelen in relatie tot beleidsdoelen.

43

Bijlage 3: Essays

Obstakels bij het bouwen van woningen Peter van Os & Hans van der Reijden Een gemeente die de woningproductie wil verhogen komt doorgaans een groot aantal obstakels tegen. Dat geldt voor vrije sector woningen, maar voor sociale huurwoningen in het bijzonder. Allereerst bouwt de gemeente niet zelf maar is afhankelijk van initiatieven van corporaties en marktpartijen. Een marktpartij kan uiteraard niet verplicht worden woningen te bouwen. 38 Er ligt vaak een opgave om locaties voor nieuwbouw te vinden. De meeste gemeenten hebben inmiddels bijna geen eigen grondposities. Dat betekent dat gemeenten grond moeten aankopen of grondeigenaren moeten uitnodigen om nieuwbouwwoningen te ontwikkelen. Niet alle potentiële locaties blijken vervolgens geschikt voor woningbouw. Ten eerste kunnen andere functies, zoals natuur, windmolens, bedrijvigheid en recreatie claims op dezelfde locatie leggen. Dat vraagt op voorhand om soms lastige politieke keuzen. Woningbouw krijgt dan niet altijd voorrang. Ten tweede zal de gemeente overeenkomstig de ladder voor duurzame verstedelijking moeten aantonen dat er daadwerkelijk behoefte is aan de voorgenomen nieuwbouw en – als het een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied is – moeten aantonen dat er geen alternatieve

mogelijkheden zijn binnen de bebouwde kom. Daarnaast dient het nieuwbouwplan aan een groot aantal milieueisen te voldoen en goed ontsloten te kunnen worden. De meeste bouwgrond is in handen van particulieren. Grondeigenaren stellen rendementseisen aan een nieuwbouwontwikkeling en verlangen een gegarandeerde afname van de op te leveren woningen en zullen om die reden vaak het juiste moment voor een ontwikkeling willen afwachten met soms een aanzienlijke vertraging van de bouw als gevolg. Vanwege al deze obstakels wordt gemeenten geadviseerd om meer dan 100% (doorgaans 130%) van de nieuwbouwbehoefte te programmeren om zodoende vertraging of planuitval te kunnen compenseren. Woningbouwplanningen zijn ook vaak te optimistisch. Uit onderzoek blijkt dat er in de komende tien jaar bijna één miljoen woningen gebouwd moeten worden, waarvan ca. 25% sociale huurwoningen (25.000 woningen per jaar). Dat is een gevolg van het grote huidige woningtekort (rond 4,5%) en de verwachte groei van het aantal huishoudens. Het procentuele woningtekort aan de noordflank van de Veluwe is ongeveer gelijk aan dat van Nederland als geheel.

38

Bij uitzondering hebben enkele gemeenten besloten om zelf in wonin gbouw te investeren (Assen: sociale huurwoningen, Rijswijk: huurwoningen voor middeninkomens, Ede: Koopgarant woningen).

44

Sociale huur Uitzonderingen daargelaten (zie hierna) zijn het de woningcorporaties die in de bouw van de sociale huurwoningen moeten voorzien. Zij beschikken doorgaans niet over bouwlocaties en zijn dus afhankelijk van de medewerking van gemeente en grondeigenaren. Grondeigenaren zullen meestal streven naar een zo hoog mogelijk rendement waardoor de nieuwbouwkosten buiten het bereik van de corporaties dreigen te vallen, tenzij de gemeente via bestemmingsplanbepalingen of anterieure overeenkomsten sociale grondprijzen kan bedingen of zelf een bijdrage kan leveren aan de door de ontwikkelaar in rekening te brengen grondkosten. Rijksbijdragen zijn eventueel nog mogelijk in het kader van de Woningbouwimpuls. 39 Daarnaast hebben corporaties de laatste jaren te maken met sterk oplopende bouwkosten. Dat is enerzijds een gevolg van marktontwikkelingen (oplopende prijzen van grondstoffen), anderzijds een gevolg van steeds strengere kwaliteitseisen (denk aan gasloos en circulair bouwen). De meeste corporaties hebben echter beperkte middelen. Volgens het ministerieel rapport Opgaven en middelen is de sector als geheel tot 2026 in staat om de nieuwbouwopgave te realiseren. Daarna is het geld (de financieringsruimte) bij de meeste corporaties op. Inmiddels kunnen corporaties bij nieuwbouw wel een korting bedingen op de verhuurderheffing. De cor-

39

Op het moment van schrijven van dit essay (1 september 2021) is h et aanvraagloket voor de 3e tranche van de regeling Woningbouwimpuls geopend (en sluit reeds op 17 september 2021). Het totale budget in dit aan-

poraties aan de noordflank van de Veluwe zijn overigens gemiddeld wat meer solvabel dan de gemiddelde corporatie in Nederland. Steeds vaker zien we dat commerciële beleggers het initiatief nemen om sociale huurwoningen te bouwen. Daar kleven grote beleidsmatige risico’s aan: het blijkt lastig, vaak onmogelijk om bij de beleggers via overeenkomsten af te dwingen dat de huur van deze woningen voor lange tijd (bijvoorbeeld 15 jaar of meer) in het gereguleerde segment blijft, de woningen bij mutatie niet worden uitgepond, de kwaliteit van de woningen (vooral qua grootte) toekomstbestendig is en de woningtoewijzing conform die van de andere sociale huurwoningen zal plaatsvinden. Praktische obstakels Tot slot nog enkele praktische obstakels. Uit onderzoek in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties blijkt dat veel nieuwbouwprojecten waarvoor de plannen vrijwel gereed zijn en de grond beschikbaar is ook in de realisatiefase nog vertragen. Daar liggen zowel interne als externe factoren aan ten grondslag. De belangrijkste interne factor betreft de opbouw van eigen ontwikkelafdelingen bij woningcorporaties die als gevolg van het rijksbeleid tijdens Rutte I en II waren ontmanteld. Wat de externe factoren betreft gaat het met name om het gebrek aan capaciteit bij (onder)aannemers, kinderziekten bij nieuwe bouw- en verduurza-

vraagtijdvak is € 250 miljoen. De subsidie betreft projecten waarbij tenminste de helft van de te bouwen woningen betaalbaar is voor starters en middeninkomens. Het is aan het nieuwe kabinet om de regeling eventueel te verlengen.

45

mingstechnieken, vertraging bij de aansluiting op nutsvoorzieningen en/of vertraging bij het verkrijgen van gemeentelijke vergunningen. Niet alle genoemde obstakels vallen binnen de invloedsfeer van de gemeente, maar met het optimaal benutten van de beschikbare instrumenten – met name waar het gaat om het bestemmen van grond voor woningbouw, het subsidiëren van projecten en het stellen van eisen aan projectontwikkelaars en particuliere beleggers – kan de gemeente het effect van een aantal obstakels aanzienlijk verminderen.

Betaalbaarheid en bijbehorende instrumenten Kees Dol & Arian Boersma Bijna overal in den lande, ook op de Noord -Veluwe, is het vinden van een betaalbare woning voor starters en anderen met een beperkt inkomen een grote uitdaging. Hoe kunnen gemeenten hun inwoners hierin faciliteren/bijstaan? Koopstarters in de knel Dagelijkse kost in de media anno nu is de problematiek van starters die geen betaalbare woning kunnen vinden omdat de prijzen te zijn hoog geworden. Daarbij gaat het vooral om de toegankelijkheid van de koopsector. De toegang tot de koopsector wordt immers streng beheerd door hypotheekverstrekkers, die toetsen op verantwoorde woonlasten, anders krijgt de kandidaat koopstarter geen financiering. De betaalbaarheid na de aankoop van de woning is ook relevant omdat er inkomen kan wegvallen door werkloosheid en stijgende rentes, maar in de hedendaagse economi-

sche context speelt dat geen grote rol. Ook worden bestaande eigen woningbezitters gewezen op de mogelijkheid om de betaalbaarheid te verhogen door te investeren in energiebesparende maatregelen, maar dit speelt voor de toegankelijkheid van de koopsector eveneens geen grote rol. Wat kan een gemeente doen om de toegankelijkheid voor koopstarters te verbeteren? “Bouwen, bouwen, bouwen” is de strijdkreet van niet alleen de bouwsector maar met hen vele woningmarktexperts. Deze algemene aanbodgestuurde oplossing kan verlichting brengen maar het valt niet te verwachten dat een gemeentelijk bouwprogramma zoveel produceert dat hierdoor de prijzen dalen. Bovendien worden in dat geval de financiële risico ’s voor projectontwikkelaars te hoog en trekken zij zich snel terug, zo leerde de crisis van 2009-2013. Een alternatieve strijdkreet met meer directe invloed is ook te bedenken: “rente omhoog, rente omhoog, rente omhoog” maar rentebeleid valt niet binnen de invloedssfeer van een gemeente. In de zoektocht naar oplossingen wordt door gemeenten vaak gekeken naar Startersinstrumenten die helaas vaak vraagstimulerend werken zoals bijvoorbeeld de Starterslening. Het voorziet kandidaat kopers met (lagere) middeninkomens van aanvullende financiële middelen waarmee zijn de concurrentie aangaan met andere kandidaat kopers die net een wat hoger inkomen hebben dan henzelf.

Als het aanbod van koopwoningen toch al krap is, dan leidt zo’n instrument tot verdringing waardoor de slaagkansen voor andere koopstarters afnemen. In het slechtste geval leidt het zelfs tot prijsopdrijving. Wel kan overwogen worden om mensen in sleutelberoepen, zoals zorgwerkers, leerkrachten en politieagenten te voorzien van een Starterslening omdat klein schalige inzet

46

van zo’n instrument veelal niet leidt tot verdringing en prijsopdrijving.

goed geïnformeerde bronnen wordt dit probleem nu ook bij BZK onderkend. Er is dus hoop!

Een oplossing is om een Startersinstrument te koppelen aan speciaal hiervoor bestemde starterswoningen op nieuwbouwlocaties. Concurrentie op de bestaande koopwoningmarkt wordt hiermee vermeden. Via de doelgroepenverordening uit het Besluit Ruimtelijke Ordening kan een claim worden gelegd op een deel van een woningbouwlocatie voor de bouw van woningen tot € 300.000. Een koppeling met de Starterslening kan, maar gedacht kan ook worden aan een kortingsregeling zoals KoopGarant, waarbij de korting bij een latere doorverhuizing moet worden terugbetaald. Ook een erfpachtconstructie waarbij eventueel een (inkomensafhankelijke) korting wordt gegeven op de erfpacht is een mogelij kheid. Met sommige van deze regelingen kan een “IJzeren Voorraad van betaalbare woningen” worden gecreëerd, omdat de woning moet worden terug verkocht aan de oorspronkelijke aanbieder, die de woning wederom kan aanbieden aan een starter.

Betaalbaarheid in de huursector

De grote kink in de kabel voor een gemeente is echter de Huisvestingswet, die voorschrijft dat een gemeente geen voorrangsregeling mag hanteren voor de toewijzing van koopwoningen. Nieuwbouw van betaalbare koopwoningen kan dus wel worden afgedwongen, maar toewijzen op basis van inkomen mag niet. In de strikte opvatting van de Huisvestingswet is de gemeente afhankelijk van de welwillendheid corporaties en marktpartijen omdat zij wel vrij zijn om toewijzingseisen stellen. Een merkwaardige situatie! Enkele gemeenten gebruiken kunstgrepen om toch enige regie te kunnen voeren over de bouw van betaalbare woningen in combinatie met toewijzing, zoals in Zaanstad. Een evaluatie van de Huisvestingswet legde de vinger op deze zere plek en volgens

Door de belemmeringen in de koopsector zoals hierboven geschetst, zijn mensen met een beperkt inkomen meer dan in eerdere tijden aangewezen op een huurwoning. Maar ook in de h uursector zijn er vele uitdagingen om een betaalbare woning te bemachtigen en ook daar spelen toegankelijkheid en beschikbaarheid een grote rol. Sociale huurwoningen (huurprijs tot € 752) van een woningcorporatie zijn nagenoeg alleen toegankelijk voor huishoudens met een inkomen tot maximaal € 40.000. Voor gezinnen wordt deze grens de komende 3 jaar verhoogd naar € 44.000. Bij een hoger inkomen is men aangewezen op de vrije sector. Verhuurders van vrije sector huurwoningen hanteren doorgaans juist minimumgrenzen voor het inkomen, gerelateerd aan de hoogte van de huur. Als de markt ruimte biedt voor hoge huurprijzen, vallen middeninkomens daarom vaak tussen wal en schip; ze verdienen te veel voor sociale huur maar te weinig voor een woning op de vrije markt. De afgelopen jaren is veel beleidsmatige aandacht geweest voor het creëren van een middelduur huursegment met huren tussen grofweg €750 en €1000. De praktijk was moeizaam, te meer daar het rijk de mogelijkheden voor corporaties om actief te zijn in dit se gment beperkte.

Veel gemeenten zetten vanwege de schaarste een Huisvestingsverordening in om de toegang (passendheidscriteria als huishoudengrootte of leeftijd) en volgordebepaling (voorrang, urgentie, rechtstreekse bemiddeling van bepaalde doelgroepen) n ader te rege-

47

len. Deze verordening heeft doorgaans betrekking op sociale huurwoningen van corporaties, maar gemeenten kunnen er ook voor kiezen om particuliere huurwoningen met een sociale huurprijs en/of (nieuwe) middeldure huurwoningen onder de verordenin g te brengen. Zo kan een gemeente ook deze woningen door het stellen van toewijzingsregels beter benutten voor de groepen die erop zijn aangewezen. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen is de afgelopen jaren verminderd. Om de Verhuurdersheffing op te kunnen brengen, stoten veel corporaties meer woningen af dan ze bij konden bouwen. Daarnaast stroomden minder huurders door naar de koopsector vanwege de eerder genoemde financieringsproblemen. De vraag neemt tegelijkertijd toe, omdat allerlei doelgroepen minder in instellingen terecht kunnen en vaker zelfstandig dienen te blijven/gaan wonen. Het gevolg is dat de wachttijd voor een sociale huurwoning is toegenomen. Gemeenten beschikken over een variëteit aan instrumenten om de voorraad en het aanbod betaalbare huurwoningen te vergroten en beter te benutten. Een goed startpunt is om de ambities t.a.v. de sociale huur en middeldure huur (en koop) vast te leggen in het woonbeleid (woonvisie). Corporaties en marktpartijen kunnen hiermee rekening houden, o.a. bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties.

De gemeente kan, net als bij sociale koopwoningen, ook meer sturend optreden bij nieuwbouwlocaties via het RO -beleid door voorschriften en de inzet van een doelgroepenverordening. Met corporaties, een belangrijke partner van de gemeente, kunnen over betaalbaarheid verschillende en samenhangende prestatieafspraken worden gemaakt: over de omvang van de sociale

huurvoorraad, de spreiding, huurniveaus, nieuwbouw, kwaliteit en over doorstroming. In veel gemeenten ligt er door de vergrijzing en de extramuralisering van zorg een opgave om de samenstelling van de sociale huurvoorraad te veranderen: voor de groeiende groep kleine huishoudens zijn meer kleine woningen/appartementen nodig voor, deels ook met lage huurprijzen. Ook is het corporaties weer toegestaan om actiever te zijn in het middensegment. Gemeenten kunnen met corporaties het gesprek aangaan over de rol die zij daarin willen en kunnen spelen en over het optimaliseren van de doorstroming. In het licht van de vergrijzing heeft ook het verleiden van senioren om hun eengezinshuurwoning te verruilen voor een voor hen geschikte gelijkvloerse woning meerwaarde voor verschillende doelgroepen. Want niet alleen door toevoegen en behouden van betaalbare huurwoningen, maar ook op het gebied van ‘beter benutten’ is winst te boeken. De sturingsmogelijkheden van de Huisvestingsverordening kwamen al eerder aan bod. Ook zijn er ‘creatieve’ oplossingen, die er veelal op neerkomen dat jongeren o f andere spoedzoekers meer kansen krijgen, maar genoegen moeten nemen met suboptimale woonruimte. Denk aan het creëren van tijdelijke huisvestingsmogelijkheden en het toepassen van tijdelijke huurcontracten, zoals jongerencontracten voor 5 jaar.

Deze instr umenten leveren extra aanbod voor de doelgroepen, maar gaan er wel vanuit dat deze huishoudens daarna kunnen doorstromen naar een andere passende woning. Ook het kamergewijs verhuren c.q. woningdelen is een manier om meer mensen aan onderdak te helpen.

48

Ontwikkelingen op de woningmarkt André Buys Vergrijzing en verstopping De woningmarkt in de regio Noord-Veluwe staat in de komende tien tot vijftien jaar onder invloed van vergrijzing in combinatie met aanwas van nieuwe huishoudens. De huidige bevolking wordt gedomineerd door huishoudens van middelbare leeftijd, een erfenis van de jaren met veel geboorten, tussen 1945 en 1970. Veel huishoudens van thans middelbare leeftijd raken de komende tien tot vijftien jaar uit de kinderen en schuiven door naar de lege nest fase. Dit vertaalt zich in een toename van oudere één en tweepersoonshuishoudens. Deze vergrijzing zal vooral plaatsvinden in koopwoningen. De huursector heeft reeds een relatief vergrijsd bewonersbestand, maar in de koopsector staat de vergrijzing nog maar aan het begin. Hier wonen degenen die tot aan de kredietcrisis van 2009 optimaal hebben geprofiteerd van nieuwbouw in het groen, gemakkelijk verkrijgbaar krediet en (fiscale) stimulering van het eigen woningbezit. Die omstandigheden komen niet meer terug, maar de gevolgen werken nog wel door. Een veelgemaakte denkfout is dat al die toekomstige één en tweepersoonshuishouden behoefte zullen krijgen aan kleine woning en dan wel appartementen. Dat is echter te simpel gedacht. Veel toekomstige senioren wonen goed en tegen lage woonlasten (afgeloste hypotheek).

Wat we zullen zien is dat steeds meer ruime eengezins-koopwoningen worden bewoond door oudere stellen en alleenstaanden, die daar ooit als jong (aanstaand) gezin in zijn getrokken.

De verloren generatie Tegelijkertijd komen er nog elk jaar nieuwe huishoudens bij. Tussen 2021 en 2035, zo voorspelt de jongste Primosprognose, gaat het in de Noord-Veluwe (zes gemeenten) om een groei met ruim 7.200 huishoudens. Nieuw gevormde huishoudens zijn over het algemeen jong en ambiëren ook een ruime eengezinswoning, vergelijkbaar met waar ze zijn opgegroeid. Als al die lege-nesters nu plaats zouden maken voor jonge gezinnen zouden er geen gezinswoningen meer bij hoeven. Een belangrijke uitdaging is dan ook het ontwikkelen van woonvormen voor senioren, al dan niet in combinatie met zorg. Dit kan zorgen voor de nodige doorstroming. Maar als de bestaande voorraad gezinswoningen grotendeels bezet blijft door niet-gezinnen ontstaat er behoefte aan nog meer gezinswoningen, voornamelijk in de koopsector. Komen die woningen er niet, dan zijn het de jonge gezinnen die in hun wooncarrière worden gefrustreerd. In dit verband wordt ook wel gesproken over een ‘verloren generatie’. Instroom van buiten In demografische prognoses wordt al rekening gehouden met migratie, zowel binnen de regio als met daarbuiten. De laatste jaren zien we in de regio Noord-Veluwe (negen gemeenten, inclusief Epe, Hattem en Heerde) ook een toenemende instroom van huishoudens van buiten de regio, waaronder ook huishoudens uit de Randstad.

Het gaat dan vooral om huishoudens die afkomen op ruime (koop-)woningen, die in de Randstad zelf schaars en (dus) duur zijn. Ook in naburige regio’s, zoals de Stedendriehoek en Food Valley, zien we een groeiende instroom uit de Randstad.

49

Meer informatie hierover is te vinden op de website www.komenen-gaan.nl. We verwachten dat deze trend aanhoudt. Het woningaanbod in de Randstad blijft structureel achter bij de vraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. Als thuiswerken verder gemeengoed wordt, kan dat nog een extra stimulans zijn om de Randstad te verlaten. Mogelijk leidt dit tot een grotere woningbehoefte in de regio dan waar demografische prognoses nu van uitgaan. Het gaat overigens niet alleen om huishoudens in de werkende leeftijden. Ook gepensioneerden weten de Noord-Veluwe in toenemende mate te vinden (of keren terug naar de plaats waaruit ze ooit vertrokken). Zij zijn actief in de hogere prijsklassen. Ontspanning op termijn Op langere termijn gaat de vergrijzingsgolf onherroepelijk over in een langgerekte sterftegolf. Dit gaat geleidelijk, maar gestaag. Dit betekent dat er steeds meer woningen uit voorraad zullen vrijkomen door overlijden, waaronder ook aantrekkelijke woningen die jarenlang bezet zijn geweest. Tegelijkertijd gaat de totale huishoudensgroei afzwakken, niet alleen in de regio Noord-Veluwe maar in heel Nederland. In de periode 2035-2040 voorspelt Primos in de regio nog een huishoudensgroei van gemiddeld 265 per jaar, tegen gemiddeld 515 per jaar in de periode 2021-2035 (voor zes gemeenten samen). Na 2040 loop de groei verder terug. Delen van Nederland krijgen te maken met krimp.

Deze ontspanning zal ook effect hebben op de huizenprijzen. We kunnen het ons nu moeilijk voorstellen, maar de starters van over twintig jaar zouden wel een veel gemakkelijker aan een betaalbare en ruime koopwoning kunnen komen dan de starters van nu. Wel een beetje zuur voor de ‘verloren’ generatie.

Flexibiliteit voor de toekomst Het is verstandig om bij het ontwikkelen van nieuwe producten nu al rekening te houden met de ontwikkelingen op termijn. Die producten moeten immers over twintig jaar ook nog mee kunnen voor een volgende generatie. Momenteel is de focu s in het beleid sterk gericht op beschikbaarheid en betaalbaarheid, met als risico dat toekomstwaarde en kwaliteit uit het oog worden verloren. Als de markt ontspant en er komen volop ruime betaalbare woningen uit de voorraad vrij, wie wil er dan nog in een tiny house uit 2021 wonen? Of in een krap appartement? Flexibiliteit is hier het sleutelbegrip. Sommige woningen bouw je voor de eeuwigheid, maar andere wellicht juist niet.

Over wonen en zorg Roland Goetgeluk & Wilma Bakker Op 9 september 2021 promoveert sociaal geograaf Petra de Jong op het proefschrift ‘No Place Like Home; verhuismobiliteit en woonvoorkeuren van ouderen in Nederland’. Zij stelt dat beleidsmakers af moeten van generieke oplossingen voor ouderen. Woning en zorg zouden beleidsmatig vervlecht moeten worden. Daarnaast zou participatieve besluitvorming, bij het ontwerp, bouw en exploitatie van woon(zorg)alternatieven, moeten worden toegepast op concrete locaties. Daarmee worden ouderen gelukkiger en maatschappelijke kosten bespaard. Haar wet enschappelijke stelling wordt ook onderbouwd door de opkomst en invloed van kennisorganisaties zoals Zorgsaamwonen, de Taskforce Wonen en Zorg, zorgaanbieders, ontwikkelaars, banken en bovenal burgerorganisaties zoals het Knarrenhof.

50

Wonen en zorg onlosmakelijk verbonden vanuit de bewoner De Utrechtse Hoogleraar Pieter Hooimeijer stelt in ‘Dynamiek in derde leeftijd’ (2007) dat een woning drie onlosmakelijk met elkaar verbonden kenmerken heeft voor bewoners:  De woning als activiteitencentrum. De woning moet geschikt zijn voor dagelijkse activiteiten zoals verzorging (persoonlijke verzorging, eten, slapen, hygiëne, beschutting, veiligheid), scholing, werken, ontspanning, winkelen, sociale contacten en ga zo maar door.  De woning als uitvalsbasis voor zorgactiviteiten. De locatie speelt daarbij een belangrijke rol. Vanuit de woning kunnen bovenstaande dagelijkse activiteiten buitenhuis worden bereikt. Uitdrukkelijk hoort hier het sociale netwerk – de buurt – ook bij.  De woning als duur, duurzaam en sociaal gewaardeerd consumptie- en investeringsgoed. Zorg bestaat in de ruimste zin van het woord uit alle sociale en commerciële dienstverlening die nodig is om een gelukkig bestaan te verwerven. Een prima woning op een prima plek voor een prima prijs is zowel een instrument als een doel voor geluk. Geluk is geen leeg begrip zoals duizenden jaren menselijk observeren en filosofie tonen, maar betreft het menselijk stre ven naar genot (hedonisme) en (sociale) zelfverwezenlijking ( eudaimonisch, een waardig leven).

De Nederlandse emeritus hoogleraar Veenhoven en natuurlijk de bekende Maslov tonen het belang van geluk. Het is daarom terecht dat een organisatie zoals Zorgsaamwonen sinds kort ook geluk gebruikt in de communicatie en geluk ook koppelt aan de positieve gezondheid van Machteld Huber.

Urgente opgave zit aan de kant van aanbieders en overheid als marktmeester Langer zelfstandig wonen wordt gepropageerd door zowel b ewoners als de wetgever. Vanuit de definitie van Hooimeijer zijn er dan drie opgaven rond de prima woning op de prima plek voor de prima prijs. De eerste is om woningen stapsgewijs levensloopbestendig te maken. In veel gevallen is dit bouwtechnisch goed mo gelijk en renderend als het woonobject courant zal blijven. Die technische opgave is ook redelijk in beeld gebracht door TNO met o.a. de sterrenkwalificatie. Het probleem zit eerder in hoe courant woningen nu en in de toekomst zijn. En daarmee komen we op de werkelijk opgave. De tweede opgave is de groeiende mismatch tussen de stijgende vraag naar en het dalende aanbod van dienstverleners, waaronder (in)formele handjes aan het bed. De beschikbaarheid van personeel vanuit de Wmo (Wet maatschappelijk ondersteuning)), Zvw (Zorgverzekeringswet) en Wlz (Wet langdurige zorg) is nu al een enorm probleem. Idem dito geldt dit voor dienstverlening zoals scholen, ontspanning, winkels en ga zo maar door. De omvang van het aantal personeelsleden is niet oplosbaar op de korte termijn. Het huidige bestand aan zorgpersoneel is afkomstig uit de lange trechter van mensen die minimaal twintig jaar geleden zijn geboren en via het onderwijs het zorgberoepsveld hebben betreden.

De enige oplossing is het slim organiseren van de (zo rg)diensten via bijvoorbeeld eHealth of het minimaliseren van onrendabele reistijden.

51

De derde opgave is om het wonen betaalbaar te houden. De wettelijke, bestuurlijke en bedrijfsmatige ontvlechting van geldstromen in het wonen en de zorg – lees Wmo, Zvw en Wlz – levert vanuit een bewoners- en maatschappelijke kosten-batenperspectief vele nadelen op. Vervlechten is wat organisaties zoals Zorgsaamwonen en het Knarrenhof propageren binnen het huidige stelsel.

Als de burger centraal staat rond wonen en zorg dan moet Elsschots regel getackeld worden: “tussen droom en daad staan wetten in de weg en praktische bezwaren”.

Marketingperspectief centraal stellen in beleid Petra de Jong stelt dat de lage verhuisbereidheid van ouderen wordt bepaald door een doelbewuste keuze in plaats van door beperkingen in het aanbod. Ze stelt echter ook dat die keuze sterk wordt bepaald door de angst van wat er verloren kan gaan in plaats van wat er gewonnen kan worden bij een verhuizing. Die laatste constatering levert ook de oplossing: slimme organisaties verlokken ouderen wel om te verhuizen zoals het Knarrenhof en een groeiende groep wooncoöperaties bewijzen. Een organisatie zoals Zorgsaamwonen toont deze cases. Waarom lukt het die organisaties? Marketing. Maar marketing is toch knollen voor citroenen verkopen? Welnee. Marketeers beheersen de processen voor het maken, communiceren en distribueren van waarde voor burgers – die ook vaak klanten zijn – en het beheren van de klantenrelaties op manieren die gunstig zijn voor die klanten en de organisatie. Er zit geen wezenlijk verschil tussen een commerciële organisatie en een overheidsorganisatie rond waardecreatie voor klanten of burgers. Het afrekenmechanisme bij goed en slecht presteren wel. De waarde van overheidsinterventies is de uitkomst van het product van de doeltreffendheid, de doelmatigheid en de legitimatie van overheidsoptreden.

52

Bijlage 4: Tabel met vergelijking Gemeente Nunspeet

1. Totstandkoming woonbeleid

Gemeente Putten

Gemeente Oldebroek

Gemeente Elburg

De Woonvisie 2014 van de ge-

Bij de totstandkoming van de Woon-

De Woonvisie 2016-2020 van de ge-

Bij het opstellen van de Woonvisie

meente Nunspeet is tot stand geko-

visie 2015-2020 heeft intensieve sa-

meente Oldebroek is tot stand ge-

2015-2019 heeft de gemeente sa-

men in samenwerking met part-

menwerking met de lokale corpora-

komen na een intensief participa-

mengewerkt met lokale corpora-

ners, door ze te betrekken in pro-

tie en andere partijen - via een

tietraject met verschillende betrok-

ties, in een projectgroep.

jectgroepen en bij een marktconsul-

Woonconferentie - plaatsgevonden.

kenen.

Daarnaast zijn andere (woon) part-

tatie.

De gemeenteraad heeft in een

Zo is er een Woonplatform georga-

ners via Woonplatforms betrokken

Ter voorbereiding op het opstellen

vroegtijdig stadium meegedacht

niseerd, een raadsgesprek, een

bij de beleidsvorming. Opgaven en

van de Woonvisie heeft de ge-

over beleidskaders.

overleg met dorpsgroepen en in-

knelpunten zijn besproken, net als

meente eerst, als aanvulling op de

Bestaande kaders gaven de ruimte

terne project overleggen.

verwachtingen, tips en aanbevelin-

regionale onderzoeknotitie, een ei-

aan waarbinnen het woonbeleid

Bestaande kaders gaven de ruimte

gen.

gen onderzoeknotitie over de wo-

moest passen: de Regionale Woon-

aan waarbinnen het woonbeleid

De gemeenteraad heeft in een

ningmarkt laten opstellen.

visie, de Structuurvisie en de be-

moest passen: de Regionale Woon-

vroeg stadium meegedacht over de

Deze notitie is besproken met ver-

stuursovereenkomst. Het woonbe-

visie, de Structuurvisie/Omgevings-

beleidskaders. Bestaande kaders ga-

schillende partners, zoals corpora-

leid is gebaseerd op actueel wo-

visie en de bestuursovereenkomst.

ven de ruimte aan waarbinnen het

ties en zorginstellingen. Ook in de

ningmarktonderzoek.

Het woonbeleid is gebaseerd op ac-

woonbeleid moest passen: Regio-

tueel woningmarktonderzoek.

nale Woonvisie, de Structuurvi-

raadscommissie is de notitie besproken.