AP 7. Bijlage 1d. HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW Toelichting met Bijlagen pdf 07-09-2024
Tekst van het document
HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE CHW
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
7 Inleiding
9
1.1
Aanleiding voor het bestemmingsplan
9
1.2
Begrenzing van het Plangebied
10
1.3
Besluitvorming voordat het plan voor het ontwerpbestemmingsplan werd ingediend
11
1.4
Vigerende bestemmingsplannen
11
1.5
Ligging plangebied
18
1.6
Paraplubestemmingsplannen
19
1.7
Voorbereidingsbesluiten
20
1.8
Opbouw bestemmingsplan
20
1.9
Juridische procedures ten behoeve van het bestemmingsplan
21
1.10 Omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan voor de Huisvesting van Arbeidsmigranten
22
1.11 Omgevingsvergunning voor de verbouwing, restauratie- en de uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte
22
1.12
24
Leeswijzer
Hoofdstuk 2
Beleidskader
26
2.1
Rijksbeleid
26
2.2
Provinciaal beleid
33
2.3
Gemeentelijk beleid
38
2.4
Conclusie beleid
44
Hoofdstuk 3
Het Initiatief / Het Plan
45
3.1
Huidige situatie
45
3.2
Het nieuwe Inrichtingsplan voor de Herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte
45
3.3
Ontwerp
56
3.4
Nood- en hulpdiensten
57
3.5
Materialen
57
3.6
Trace kabels en leidingen
61
3.7
Waterhuishouding
63
3.8
Bostuin
64
3.9
Entree Landgoed - solitairen in de weide
66
3.10
Versterken bosrand - bomen
67
3.11
Versterken bosrand - bosplantsoen
68
3.12
Te kappen bomen en beplantingen
68
3.13
Beplanting - toekomstige bomen
70
3.14
Beeldkwaliteit
75
3.15 Vergunning verleend d.d. 19 april 2022 voor het plan voor de verbouwing, restauratie en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte
76
Hoofdstuk 4
83
Cultuurhistorie en Archeologie
4.1
Cultuurhistorie
83
4.2
Archeologie
85
Hoofdstuk 5
Milieukundige en Planologische Aspecten
93
5.1
Milieu
93
5.2
Watertoets / Waterparagraaf
139
5.3
Ecologie
148
2
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
5.4
Stikstofonderzoek
156
5.5
Bomen Effect Analyse
160
5.6
Verkeersonderzoek
164
5.7
Parkeren
170
5.8
Bezonningsonderzoek
176
5.9
Beheerplan Landgoed De Grote Bunte
178
Hoofdstuk 6
Juridische planbeschrijving
186
6.1
Algemeen
186
6.2
Verbeelding
186
6.3
Planregels
186
6.4
Wijze van bestemmen
187
6.5
Bijlagen bij de Regels
202
Hoofdstuk 7
Economische Uitvoerbaarheid en Grondexploitatie
204
7.1
Economische Uitvoerbaarheid
204
7.2
Grondexploitatie / Exploitatieplan
205
7.3
Economische Uitvoerbaarheid. Conclusies
206
Hoofdstuk 8
Maatschappelijke Uitvoerbaarheid van het Plan
207
8.1
Algemeen
207
8.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
207
8.3
Bekendmaking / Mededeling ex artikel 1.3.1 Bro
207
8.4
Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro
208
8.5
Verslag inspraak ex artikel 3.1.6, lid e Bro
208
8.6
Verslag zienswijzen
208
Bijlagen bij de Toelichting
209
Bijlage 1 Principeverzoek aanpassing bestemmingsplan t.b.v. duurzame ontwikkeling van Landgoed De Grote Bunte d.d. 12 juni 2018
210
Bijlage 2 Participatieverslag. Herontwikkeling De Grote Bunte 2020
253
Bijlage 3 CBRE Thuismakers Rapport Demographic and Competition Analysis Onderzoek Behoefte aan Woon-zorgvoorziening voor dementerende ouderen d.d. 11.11.2021
378
Bijlage 4 Bouwhistorische verkenning met waardestelling. Restauratie en verbouwing voormalig landhuis De Grote Bunte te Nunspeet d.d. januari 2019
386
Bijlage 5 Cultuurhistorische Parkanalyse Landgoed De Grote Bunte B4o Landschapsarchitectuur Stedebouw Recreatieontwikkeling d.d. 2 maart 2019
415
Bijlage 6 Tuinhistorisch Onderzoek De Grote Bunte van Adviesburo Groene Monumenten d.d. april 2020
456
Bijlage 7 Advies Bosbeheer Buiting Natuur, Landschap: De Grote Bunte, van het adviesbureau Buiting Advies Natuur Landschap, Spankeren d.d. juli 2022
492
Bijlage 8 Bomen Effect Analyse Landgoed De Grote Bunte Conditiekaart, Boomadvies Nederland, d.d. 20 januari 2021
517
Bijlage 9 Bomen Effect Analyse Landgoed De Grote Bunte kaart Projectinvloeden, Boomadvies Nederland d.d. 27 januari 2021
519
Bijlage 10 De Grote Bunte, Boom Effect Analyse (BEA) Tabel Boomgegevens, Boomadvies Nederland B.V., d.d. januari 2021
521
Bijlage 11 Bomen Effect Analyse Inmeting van de Bomen Landgoed De Grote Bunte. Tekening nr. 3 Uitzetgegevens. Geobalans landmeetkunde Amsterdam
538
Bijlage 12 Baljon Landschapsarchitecten, Definitief - Inrichtingsplan Landgoed De Grote Bunte d.d. 26 juli 2024, Boekwerk, inclusief kaartmateriaal, kaart 1 t/m 7
540
Bijlage 13
590
Beheerplan Landgoed De Grote Bunte, bureau Buiting juli 2024, versie 8 augustus 2024
Bijlage 14 Weging van het Waterbelang De Grote Bunte Versie 2.0 Aveco de Bondt d.d. 03 september 2024
628
Bijlage 15
653
Beeldkwaliteitplan met Kavelpaspoorten De Grote Bunte definitief d.d. 26 juli 2024
Bijlage 16 Verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN 57740+A1 Grote Bunteweg 11 te Nunspeet 21-M9692 d.d. 31 maart 2021
3
716
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Bijlage 17 Verkennend milieukundig bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in puin Grote Bunteweg 11 te Nunspeet d.d. 24 januari 2022
832
Bijlage 18 Archeologisch vooronderzoek: een inventariserend veldonderzoek Plangebied Landgoed De Grote Bunte te Nunspeet. RAAP-Rapport 4971 d.d. 2 februari 2021, met addendum d.d. 29 mei 2024
903
Bijlage 19 Programma van Eisen. Archeologische Opgraving. Variant Archeologische Begeleiding. Plangebied De Grote Bunte", Rapport RAAP 21-11-2022
981
Bijlage 20
Vormvrije m.e.r.-beoordeling project De Grote Bunte te Nunspeet d.d. 25 juli 2024
1008
Bijlage 21
Duurzaamheid op de Grote Bunte. Notitie van november 2023
1021
Bijlage 22 april 2022
Verkeerskundig onderzoek. Landgoed De Grote Bunte te Nunspeet. BonoTraffics d.d. 7 1027
Bijlage 23 Verkennend onderzoek (quickscan) flora en fauna Wet natuurbescherming Grote Bunteweg 11 te Nunspeet. GRAS Advies d.d. 16 maart 2021
1052
Bijlage 24 Aanvullend onderzoek. Ecologie. Huismus, Ransuil, Boomvalk, Eekhoorn, Vleermuizen, Boommarter, en Kleine marterachtigen. Alcedo Natuurprojecten definitief d.d. 29 januari 2022
1090
Bijlage 25 Memo. Ecologische check als oplegger bij rapportage Aanvullend onderzoek diverse soorten Landgoed De Grote Bunte in 2021", Alcedo Natuurprojecten d.d. 26 januari 2022
1145
Bijlage 26
Besluit Verlenen ontheffing Wet natuurbescherming - soortbescherming d.d. 13 juni 2024
1154
Bijlage 27 13 juli 2022
Ontheffingsaanvraag Wet natuurbescherming Beschermde soorten Wnb aanvraag d.d.
Bijlage 28
Ontheffingsaanvraag Wnb Activiteitenplan de interimecoloog 12 juli 2022
1178 1185
Bijlage 29 Stikstofonderzoek Plan De Grote Bunte, zorg, kantoor, en woningen GRAS ADVIES (projectcode P01196), Versie V5., d.d. 30 november 2023
1220
Bijlage 30 Studie Bezonning Nieuwbouw Zorggebouw op Landgoed De Grote Bunte te Nunspeet d.d. oktober 2021
1252
Bijlage 31 Externe veiligheid Grote Bunte Nunspeet. Onderzoek t.b.v. bestemmingsplan 02/definitief Royal HaskoningDHV d.d. 13 december 2021
1260
Bijlage 32 Advies externe veiligheid Regionale Brandweer Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland d.d. 08-09-2023
1288
Bijlage 33
Toets Bedrijven en Milieuzonering. Definitief. RoyalhaskoningDHV d.d. 23 december 2021
Bijlage 34 juli 2024
Akoestisch onderzoek, Actualisatie, Landgoed De Grote Bunte, bureau Goudappel d.d. 24
Bijlage 35 stellen)
Besluit Hogere Grenswaarden Wet geluidhinder (Wgh) d.d. 3 september 2024 (vast te
Bijlage 36 november 2023
Luchtkwaliteitsonderzoek Landgoed De Grote Bunte, bureau Goudappel d.d. 20
1293 1304 1330 1359
Bijlage 37 Omgevingsvergunning 19 april 2022 voor het realiseren van een woonzorgvoorziening + algemene ruimten
1371
Bijlage 38 Rapport m.b.t. een goede ruimtelijke ordening Verbouw-, restauratie- en uitbreidingsplan Landhuis De Grote Bunte d.d. 11 maart 2022
1394
Bijlage 39 Bijlagen bij het Rapport m.b.t. een goede ruimtelijke ordening voor de Verbouw-, restauratie-, en uitbreidingsplan van het Landhuis De Grote Bunte d.d. 11 maart 2022
1486
Bijlage 40 Bijlage (aanvullend) bij Rapport m.b.t. een goede ruimtelijke ordening d.d. 11 maart 2022. Stikstofonderzoek d.d. 1 mei 2023 P.01196 adviesbureau GRAS
2176
Bijlage 41 Bijlage aanvullend onderzoek Rapportage Stikstofberekening GRAS Projectcode P01196 Versie V5 d.d. 30 november 2023
2208
Bijlage 42 496
Uitspraak Rechtbank Gelderland d.d. 1 mei 2024 Zaaknummer ARN 23 / 4239 WABOA 2237
Bijlage 43 april 2023
Ontwerpbesluit Verlenen ontheffing Wet natuurbescherming provincie Gelderland d.d. 13 2248
Bijlage 44 Besluit Verlenen ontheffing Wet natuurbescherming - soortbescherming Provincie Gelderland d.d. 13 juni 2024
2264
Bijlage 45 Nader milieukundig bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest in grond en puin Grote Bunteweg 11 te Nunspeet d.d. 18 juli 2024
2288
Bijlage 46
Advies De Grote Bunte, Duifhuizen Boomadviesbureau 242180 d.d. 1 augustus 2024
2478
Bijlage 47
Kaart met afstanden t.o.v. woningen indieners van de zienswijzen
2490
4
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Bijlage 48 Uitspraak Rechtbank Gelderland d.d. 1 mei 2024, zaaknummer ARN 22/4189 WABOA 496 Huisvesten arbeidsmigranten De Grote Bunte
2492
Bijlage 49
2501
Bodemonderzoek tekening van het ontbrekende deel van het onderzoeksgebied
Bijlage 50 Besluit over het principeverzoek door het college van B&W d.d. 09-06-2020 en Advies van de raadscommissie Ruimte en Wonen d.d. 30-06-2020
2504
Bijlage 51 Startmemo Water- en Inrichtingsplan Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte, Nunspeet Baljon Landschapsarchitecten d.d. 2 december 2022
2522
Vaststellingsbesluit
2533
5
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
6
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Toelichting COLOFON: Gegevens project betrokkenen: Betrokken ambtenaar:
de heer mr. drs. J. (Hans) van der Noord
7
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
8
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding voor het bestemmingsplan
Op de locatie aan de Grote Bunteweg 11 te Nunspeet is het Landgoed De Grote Bunte gelegen. Op het Landgoed De Grote Bunte is het historische Landhuis De Grote Bunte aanwezig. D.d. 12 juni 2018 (ontvangen 13 juni 2018) werd er, namens De Grote Bunte B.V, een principeverzoek ingediend om het Landgoed De Grote Bunte te herontwikkelen. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft d.d. 9 juni 2020 besloten, met advies van de raadscommissie Ruimte en Wonen van 30 juni 2020, dat in principe medewerking aan het plan kan worden verleend voor een herziening van het bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte (zie Bijlage 50 bij deze Toelichting). Het plan bestaat uit de realisering van een woon-zorgvoorziening met 36 zorgappartementen voor dementerende / zorgbehoevende ouderen. Deze woon-zorgvoorziening met de bestemming "Maatschappelijk" zal worden gerealiseerd in het Landhuis De Grote Bunte en in een uitbreiding van het Landhuis. Daarnaast bestaat het plan uit de realisering van 14 woningen, te weten 10 zogenoemde "boswoningen" en 4 zogenoemde "poortwoningen". Deze woningen zijn op de bestemmingsplankaart, de Verbeelding, aangegeven.
Er is nu een partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan “Molenbeek” (en voor een klein deel van het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost") opgesteld, voor het gehele gebied van het Landgoed De Grote Bunte. Voor het totale plan voor de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte wordt de onderhavige bestemmingsplanprocedure gevoerd. De oppervlakte van het onderhavige plangebied is circa 70.347 m2. Ten behoeve van het project voor de verbouwing, restauratie, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte was - vanwege contractuele verplichtingen van de initiatiefnemer - eerder een omgevingsvergunning noodzakelijk, namelijk voor de bouwactiviteiten en voor de restauratie, van het gemeentelijke monument, het Landhuis De Grote Bunte, en voor de uitbreiding van het Landhuis, ten behoeve van een maatschappelijke voorziening ten behoeve van dementerende ouderen. Deze omgevingsvergunning was ook noodzakelijk om een afwijking van het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek" voor dit project toe te staan. Er is daarom vooruitlopend op de bestemmingsplanprocedure voor het gehele plan een aanvraag omgevingsvergunning ingediend om het Landhuis De Grote Bunte te verbouwen en te restaureren en om dit Landhuis uit te breiden ten behoeve van een woon-zorg gebouw met een maatschappelijke bestemming. De betreffende omgevingsvergunning werd op 19 april 2022 verleend.
Het project waarvoor deze omgevingsvergunning werd verleend is opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan. Het te restaureren historische Landhuis De Grote Bunte maakt onderdeel uit van het historische Landgoed. Het woon-zorg complex, de maatschappelijke voorziening die zal worden gerealiseerd volgens dit bestemmingsplan is bedoeld voor 36 zorgappartementen ten behoeve van dementerende / zorgbehoevende ouderen. Deze woon-zorg voorziening zal worden gerealiseerd in het Landhuis De Grote Bunte met de hiervoor genoemde uitbreiding. Om de herontwikkeling van het gehele landgoed, inclusief de verbouwing, restauratie, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte, te kunnen financieren is het noodzakelijk om een aantal nieuwe vrijstaande woningen te bestemmen in dit nieuwe bestemmingsplan. Binnen het plan voor de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte worden 14 vrijstaande woningen mogelijk gemaakt, namelijk 10 zogenoemde "boswoningen" en 4 zogenoemde "poortwoningen". De begrenzing van het plangebied is beschreven in Paragraaf 1.2. “De begrenzing van het projectgebied”. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen in de periode van 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024. Er zijn in die periode 19 brieven met zienswijzen ingediend. Nu wordt voorgesteld om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.
9
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
1.2
Begrenzing van het Plangebied
Het Landgoed De Grote Bunte ligt aan de noordoostkant van Nunspeet. Het plangebied wordt aan de zuidzijde (globaal) begrensd door de Elburgerweg. Aan de noordkant en voor een groot gedeelte aan de oostkant grenst het plangebied aan de woonwijk Molenbeek (de wegen Beltmolen en Meelzolder). Aan de westkant wordt het plangebied door de Molenweg begrensd. Het bovenbeschreven plangebied is op de onderstaande Afbeelding 1.1 weergegeven op een luchtfoto van het gebied van het Landgoed De Grote Bunte en omgeving. Op Afbeelding 1.2 is het plangebied ook weergegeven met daarop de huidige vigerende bestemmingen. Op Afbeelding 1.3 is een kopie weergegeven van de voorgestelde bestemmingsplankaart, de Verbeelding van het onderhavige nieuwe bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw".
Afbeelding 1.1:
Luchtfoto van het bestemmingsplangebied, met de omgeving daarvan, Landgoed De Grote Bunte. Bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw''
10
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
1.3 Besluitvorming voordat het plan voor het ontwerpbestemmingsplan werd ingediend 1.3.1
Principeverzoek
D.d. 12 juni 2018 (ontvangen d.d. 13 juni 2018) is er namens Landgoed De Grote Bunte B.V. een principeverzoek ingediend om het Landgoed De Grote Bunte duurzaam te herontwikkelen tot een woon-zorg voorziening voor dementerende / zorgbehoevende ouderen. Ten tijde van het principeverzoek bestond het plan uit 24 zorgappartementen in het Landhuis met de uitbreiding daarvan en uit 7 zorgappartementen in het Koetshuis, dat is in totaal 31 zorgappartementen. Om de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte, met de vestiging van de maatschappelijke voorziening voor de zorgappartementen te financieren is de ontwikkeling van 14 vrijstaande woningen in het gebied van het Landgoed noodzakelijk. Als bijlagen bij het principeverzoek waren de volgende stukken gevoegd: 1. Ontwikkelingsplan Landgoed De Grote Bunte d.d. 6 juni 2018 van bureau B4o. 2. Rapport "Hoogwaardige zorg en welzijn" van Cushman & Wakefield (2018).
Voor het Principeverzoek met de genoemde twee Bijlagen wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze Toelichting.
1.3.2
Besluit op het principeverzoek
Over het principeverzoek is door het college van Burgemeester en Wethouders in eerste instantie op 23 december 2019 een besluit genomen. Besloten werd om in principe medewerking te verlenen aan een herziening van het vigerende bestemmingsplan voor het plan voor de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte. Verder is besloten om advies te vragen over het plan aan de raadscommissie Ruimte en Wonen met het verzoek om in principe in te stemmen met het plan. Het principeverzoek is daarop aan de orde geweest in de vergadering van de raadscommissie Ruimte en Wonen van 13 januari 2020. De raadscommissie kon niet instemmen met het principeverzoek en vroeg aan het college van Burgemeester en Wethouders om met een aangepast plan te komen. Na een collegebesluit van 9 juni 2020 is het principeverzoek opnieuw geagendeerd voor de raadscommissie Ruimte en Wonen van 30 juni 2020. De meerderheid van de raadscommissie Ruimte en Wonen stemde in principe in met het gewijzigde plan voor de herontwikkeling van het landgoed De Grote Bunte (principeverzoek). De fractie van PvdA/Groen Links stemde niet in met het plan. 1.3.3
Een gewijzigd plan ten behoeve van 36 zorgappartementen ingediend
Het principeverzoek en het (principe)besluit daarover hield 24 zorgappartementen in het Landhuis met de uitbreiding daarvan in, met 7 zorgappartementen in het Koetshuis. In verband met eisen vanuit de zorgpartij die betrokken is bij het project (het was onder andere bezwaarlijk om met twee afzonderlijke gebouwen te werken) is op een later tijdstip een gewijzigd plan ingediend voor 36 zorgappartementen in het Landhuis met de uitbreiding daarvan, en dus zonder zorgappartementen in het Koetshuis. In het Koetshuis komt alleen een bedrijfswoning/beheerderswoning met een kantoorfunctie en een facilitaire functie. Op basis van de aanvraag kon de omgevingsvergunning hiervoor worden verleend. Zie hiervoor verder Paragraaf 1.11 en zie ook Paragraaf 3.15 van deze Toelichting.
1.4
Vigerende bestemmingsplannen
1.4.1
Algemeen
Het projectgebied / plangebied is gesitueerd in het gebied van het vigerende bestemmingsplan “Molenbeek”. Dit bestemmingsplan werd op 25 juni 2009 vastgesteld, en werd daarna onherroepelijk. Een klein deel van het projectgebied / plangebied, de zuidwestelijke punt, met de bestemming "Groen" maakt onderdeel uit van het bestemmingsplangebied "Nunspeet Noord- en Oost (vastgesteld 25 april 2013)
11
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
De vigerende Regels van deze beide bestemmingsplannen worden hieronder in de paragrafen 1.4.2 en 1.4.3 besproken.
Afbeelding 1.2:
Uitsnede uit het bestemmingsplan "Molenbeek" van het gebied voor het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw'', met in de zuidwestelijke punt van het plangebied, met de bestemming "Groen", een klein deel van het plangebied dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost''
12
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
1.4.2
Toetsing aan het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek" (vastgesteld 25 juni 2009)
Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan "Molenbeek" (vastgesteld d.d. 25 juni 2009). Hieronder worden de bestemmingen beschreven zoals deze in het plangebied van dit bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" aanwezig zijn.
1.4.2.1 Artikel 3: Bestemming Agrarisch Gronden met de bestemming "Agrarisch" zijn volgens artikel 3 van het bestemmingsplan "Molenbeek" overeenkomstig de bestemmingsomschrijving bestemd voor:
3.1 Bestemmingsomschrijving De voor "Agrarisch" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.
de uitoefening van het agrarisch bedrijf met in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering; ter plaatse van de aanduiding 'landschapswaarden', behoud, herstel en bescherming van het waardevolle landschap; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - openheid', behoud, herstel en bescherming van openheid van het landschap; recreatief medegebruik; wegen en paden; waterhuishoudkundige voorzieningen; sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen.
3.2 Bouwregels a. b. c.
op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2 m bedragen.
3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen van bouwwerken, indien zulks noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
3.4 Aanlegvergunning a.
4. 5.
Het is verboden op of in de in lid 3.1 bedoelde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken, geen bouwwerken zijnde, uit te voeren: het aanleggen of verharden van wegen, paden en banen en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; het afgraven, ophogen of egaliseren van gronden; het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse constructies, installaties of apparatuur met een grotere hoogte of diepte dan 75 cm; het vellen of rooien van houtgewas; het aanleggen of dempen van waterlopen, sloten en andere wateren.
b. 1. 2. 3.
Geen aanlegvergunning als bedoeld onder a. is vereist voor werken en werkzaamheden die: het normale onderhoud betreffen; noodzakelijk zijn in verband met het op de bestemming gerichte beheer van de grond; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het [van] inwerkingtreding van dit plan.
c.
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning slechts verlenen indien door de onder a genoemde werken of werkzaamheden, dan wel door de gevolgen daarvan, hetzij direct, hetzij indirect de waarden en kwaliteiten van de in lid 3.1 bedoelde gronden niet in onevenredige mate (kunnen) worden aangetast, dan wel de mogelijkheden tot herstel van die waarden en kwaliteiten niet in onevenredige mate (kunnen) worden
1. 2. 3.
13
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) verkleind.
1.4.2.2 Artikel 5: Bestemming "Bos" Gronden met de bestemming “Bos” zijn volgens artikel 5 van het bestemmingsplan, volgens de bestemmingsomschrijving, bestemd voor:
5.1 Bestemmingsomschrijving: De voor “Bos” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.
de aanleg en het behoud van bos; natuur- en landschapsbeheer; behoud, herstel en bescherming van houtopstanden; recreatief medegebruik.
De bouwregels voor deze bestemming zijn: 5.2 Bouwregels: a. b.
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.
De regels voor een aanlegvergunning zijn de volgende:
5.3 Aanlegvergunning: a.
1. 2. 3. 4. 5.
Het is verboden op of in de in lid 5.1 bedoelde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken, geen bouwwerken zijnde, uit te voeren: het aanleggen of verharden van wegen, paden en banen en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; het afgraven, ophogen of egaliseren van gronden; het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse constructies, installaties of apparatuur met een grotere hoogte of diepte dan 75 cm; het vellen of rooien van houtgewas; het aanleggen of dempen van waterlopen, sloten en andere wateren.
b.
Geen aanlegvergunning als bedoeld onder a is vereist voor werken en werkzaamheden die: het normale onderhoud betreffen; noodzakelijk zijn in verband met het op de bestemming gerichte beheer van de grond; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.
c.
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning slechts verlenen indien door de onder a genoemde werken of werkzaamheden, dan wel door de gevolgen daarvan, hetzij direct, hetzij indirect de waarden en kwaliteiten van het bos en van de natuur niet in onevenredige mate (kunnen) worden aangetast, dan wel de mogelijkheden tot herstel van die waarden en kwaliteiten niet in onevenredige mate (kunnen) worden verkleind.
1.4.2.3 Artikel 7: Bestemming "Groen" 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor "Groen" aangegeven gronden zijn bestemd voor: a. b. c.
groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplantingen; paden; kunstobjecten en speeltoestellen;
14
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) d.
waterlopen en waterpartijen.
7.2 Bouwregels a. b.
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 6 m bedragen.
1.4.2.4 Artikel 8: Bestemming "Maatschappelijk" Gronden met de bestemming “Maatschappelijk” zijn volgens artikel 8 van het bestemmingsplan “Molenbeek”, overeenkomstig de bestemmingsomschrijving, bestemd voor:
8.1 Bestemmingsomschrijving: a. b.
maatschappelijke voorzieningen; tuinen en erven.
De bouwregels voor deze bestemming zijn:
8.2 Bouwregels: a. 1. 2. b. 1. 2. 3.
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat het bouwvlak tot maximaal het aangegeven bebouwingspercentage mag worden bebouwd; de goot- en bouwhoogte mogen met inachtneming van de scheidingsgrens niet meer bedragen dan is aangegeven. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels; de bouwhoogte van kunstobjecten en speeltoestellen mag niet meer dan 6 m bedragen; de bouwhoogte van erf- en terreinscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.
1.4.2.5 Artikel 12: Bestemming "Verkeer" Gronden met de bestemming "Verkeer" zijn volgens artikel 12 van het bestemmingsplan "Molenbeek", volgens de bestemmingsomschrijving, bestemd voor:
12.1 Bestemmingsomschrijving: De voor "Verkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.
wegen, straten en paden; voet- en fietspaden; groenvoorzieningen, waaronder tevens kunstobjecten zijn begrepen; water.
12.2 Bouwregels a. b.
Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel: de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, mag niet meer dan 6 m bedragen.
15
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
1.4.2.6 Artikel 15: Bestemming "Wonen - Uit te werken" [Voor een klein deel van het nieuwe bestemmingsplangebied (het zuidoostelijke deel, waar de zogenoemde "poortwoningen" gepland zijn) geldt volgens het bestemmingsplan "Molenbeek" de bestemming "Wonen - Uit te werken"]. 15.1 Bestemmingsomschrijving De voor "Wonen - Uit te werken" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i.
het wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis verbonden beroepen; maatschappelijke voorzieningen, in ieder geval ter plaatse van de aanduiding "maatschappelijk"; tuinen en erven; verkeer- en verblijfsdoeleinden; fietsverbindingen; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen, waaronder tevens kunstobjecten zijn begrepen; speelvoorzieningen; water.
15.2 Uitwerkingsregels (.....).
* Er is op het gebied met de bestemming "Wonen - Uit te werken", binnen het plangebied, de aanduiding "maatschappelijk" opgelegd (zie artikel 5.1, lid b). Deze aanduiding komt op deze plaats niet terug in het onderhavige nieuwe bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw".
* Verder is in de uiterste zuidoosthoek van het plangebied (een klein deel van het plangebied) een "geluidzone industrie" aanwezig, in verband met het bedrijf Nestlé. In het bestemmingsplan plan "Molenbeek" waren daar voor dit gebied geen goede regels aan gekoppeld. De juiste regels worden voor dit gebied(je) wel opgenomen in het onderhavige nieuwe bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw". (Zie artikel 16, lid 16.1 "Geluidszone - industrie").
1.4.2.7 Artikel 16: Dubbelbestemming Leiding - Gas Gronden met de dubbelbestemming "Leiding - Gas" zijn volgens artikel 16 van het bestemmingsplan, volgens de bestemmingsomschrijving, bestemd voor: 16.1 Bestemmingsomschrijving De voor "Leiding - Gas" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van een ondergrondse hoge druk aardgastransportleiding. 16.2 Bouwregels Op de in lid 16.1 bedoelde gronden mag, in afwijking van het bepaalde in de voorgaande artikelen, niet worden gebouwd, met uitzondering van bebouwing ten behoeve van het leidingenbeheer met, indien het een gebouw betreft, een maximale bebouwde oppervlakte van 30 m2. 16.3 Aanlegvergunning a. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden uit te voeren: het bebossen of anderszins beplanten met hoogopgaande beplanting; het aanleggen, verbreden en verharden van wegen, paden en parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakteverhardingen; het aanbrengen van bovengrondse leidingen, constructies, installaties en apparatuur; het ophogen van gronden; het bewerken van en graven, boren of roeren in de bodem dieper dan 0,3 m; het vergraven van oevers en het verlagen van de waterstand van waterlopen; het verlagen van de bodem en afgraven van gronden, tenzij daarvoor een vergunning krachtens de Ontgrondingenwet is vereist, en het egaliseren van gronden; het verrichten van grondwerkzaamheden tot op het niveau van de grondwaterstand.
16
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
b.
c.
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning slechts verlenen indien door de onder a genoemde werken of werkzaamheden, dan wel door de gevolgen daarvan, hetzij direct, hetzij indirect de bescherming van de aardgastransportleiding niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens burgemeester en wethouders de vergunning verlenen, winnen zij advies in bij de leidingbeheerder. De onder a bedoelde vergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die: reeds in uitvoering zijn ten tijde [van de] inwerkingtreding van het plan; het normale onderhoud betreffen; mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning.
1.4.2.8 Begripsbepaling (definitie) van "maatschappelijke voorzieningen" Volgens de begripsbepaling 1.30 zijn “maatschappelijke voorzieningen”: “educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijk voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen”.
1.4.3 Toetsing aan het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" (vastgesteld d.d. 25 april 2013) De uiterste zuidwestelijke punt van het plangebied is gelegen in het bestemmingsplangebied van het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" (vastgesteld d.d. 25 april 2013). Zie de bovengenoemde Afbeelding 1.2. Dit deel van het nieuwe bestemmingsplangebied heeft nu nog de bestemming "Groen" (artikel 8).
Volgens de bestemmingsomschrijving zijn de voor "Groen" aangewezen gronden bestemd voor: a. b. c. d. e.
fiets- en voetpaden; groen- en speelvoorzieningen, alsmede voorzieningen voor jongeren/ouderen; watergangen en waterpartijen; (.....); (.....).
met daarbij behorende gebouwen en voorzieningen zoals wegen, paden, bermen, tuinen, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere bouwwerken, zoals palen, masten, verkeers-, reclame- en andere tekens, kunstwerken, technische installaties en terreinafscheidingen.
(.....).
1.4.4 Conclusie na toetsing aan het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek" en aan het vigerende bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" Na toetsing aan het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek" is de conclusie dat het plan/het project voor de Herontwikkeling van Landgoed De Grote Bunte voor een groot deel in strijd is met het vigerende bestemmingsplan “Molenbeek“ (vastgesteld 25 juni 2009). Om aan het bestemmingsplan / de bouwplannen medewerking te kunnen verlenen, is een (partiële) herziening van het bestemmingsplan "Molenbeek" noodzakelijk. Hiertoe is het onderhavige bestemmingsplan opgesteld. De uiterste zuidwestelijke punt van het plangebied is gelegen in het bestemmingsplangebied van het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" (vastgesteld d.d. 25 april 2013). Dit gedeelte van het bestemmingsplangebied van het onderhavige bestemmingsplan heeft heden nog de bestemming "Groen". Ook in het onderhavige nieuwe bestemmingsplan krijgt voor dit deelgebied van het bestemmingsplangebied de
17
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) bestemming "Groen". Dit deelgebied zal derhalve ook met de bestemming "Groen" worden opgenomen in het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw".
De conclusie luidt dat het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" voor een groot deel in strijd is met het vigerende bestemmingsplan “Molenbeek“ (vastgesteld 25 juni 2009) en voor een klein deel van het bestemmingsplangebied in strijd is met het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" (vastgesteld 25 april 2013). Om aan het nieuwe bestemmingsplan / en de bouwplannen medewerking te kunnen verlenen, is een (partiële) herziening van een deel van het bestemmingsplan "Molenbeek" en een (partiële) herziening van een klein deel van het bestemmingsplan "Nunspeet - Noord en Oost" noodzakelijk. Hiertoe is het onderhavige bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" opgesteld.
1.5
Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen in het gebied van het bestemmingsplan "Molenbeek". Dit bestemmingsplan is vastgesteld d.d. 25 juni 2009 en werd daarna onherroepelijk. Voor een klein deel (de zuidwestelijk punt van het plangebied met een bestemming "Groen") is het plangebied gelegen binnen het bestemmingsplangebied van het bestemmingsplan "Nunspeet Noord en Oost" (vastgesteld d.d. 25 april 2013). Het plangebied is weergegeven op de Verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw", zie hieronder bij Afbeelding 1.3.
18
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Afbeelding 1.3:
1.6
Ligging plangebied, met daarop aangegeven de nieuwe bestemmingen volgens de voorgestelde nieuwe verbeelding d.d. 2 september 2024
Paraplubestemmingsplannen
Voor onder andere het onderhavige plangebied gelden de volgende paraplu-bestemmingsplannen: Parapluplan Parkeren (vastgesteld d.d. 29 april 2021, inmiddels onherroepelijk van kracht). Parapluplan Bed en Breakfast (vastgesteld d.d. 30 juni 2022, inmiddels onherroepelijk van kracht). Parapluplan Onzelfstandige Bewoning en Logies Arbeidsmigranten (vastgesteld d.d. 28 april 2022, nog niet onherroepelijk van kracht; er loopt nog een beroepszaak bij de Afdeling bestuursrechtspraak bij de Raad van State) tegen dit plan.
19
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
1.7
Voorbereidingsbesluiten
Voor onder andere het gebied, waarvoor de hierboven beschreven plannen zijn opgesteld, gelden op het moment van de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan geen voorbereidingsbesluiten.
1.8
Opbouw bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is een juridisch bindend plan voor zowel de overheid als voor de burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond, aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Aanvragen omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en uit de planregels. Toelichting De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen: a. b. c. d. e. f.
een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg; de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.
Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6, lid 5 Bro, ten minste neergelegd: a. b. c.
een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden; voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en met de verhouding tot het aangrenzende gebied; een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.
Verbeelding De verbeelding, een (digitale) kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de (digitale) verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding is gemaakt conform de laatste afspraken volgens het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO) en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012 (zie Afbeelding 1.4 hieronder. Planregels De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en deze geven ook aan op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de standaarden volgens de SVBP 2012.
20
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Afbeelding 1.4:
Verbeelding van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" (versie d.d. 2 september 2024)
1.9
Juridische procedures ten behoeve van het bestemmingsplan
1.9.1
Bestemmingsplanprocedure ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro)
Voor het bestemmingsplan wordt de voorgeschreven voorbereidingsprocedure gevoerd volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Dit houdt in dat het bestemmingsplan als ontwerp op grond van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zes weken ter inzage is gelegd voor de zienswijzenprocedure. Deze zienswijzenprocedure liep van 20 december 2023 tot en met 30 januari 2024. Er zijn in die periode 19 brieven met zienswijzen ingediend. Voor de behandeling van deze zienswijzen verwijzen wij naar Paragraaf 8.6 van deze Toelichting en naar de opgestelde Nota zienswijzen bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte Chw" d.d. 28 augustus 2024.
1.9.2
Het toepassen van de Crisis- en herstelwet (Chw)
Aangezien met het project met de geplande bouw van veertien eengezinswoningen wordt voldaan aan de criteria van de Crisis- en herstelwet (Chw) kan deze wet worden toegepast voor het onderhavige project. Het project voldoet namelijk aan de criteria die zijn genoemd in artikel 3, lid 3.1, van Bijlage I bij de Crisis- en herstelwet (Chw). Er is namelijk sprake van “ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden (…..) ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden”. Er worden met het onderhavig bestemmingsplan 10 zogenoemde "boswoningen" en 4 zogenoemde "poortwoningen" mogelijk gemaakt. Er worden derhalve 14 woningen mogelijk gemaakt in het plangebied. De Crisis- en herstelwet (Chw) kan daarom worden toegepast. Het bestemmingsplan is een project zoals is bedoeld in Bijlage I, artikel 3, lid 3.1 (de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied) van de Crisis- en herstelwet (waardoor Afdeling 2 van Hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing is). Conform het bepaalde in artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet bij de bekendmaking van dit besluit te vermelden dat Afdeling 2, van Hoofdstuk 1, van de Crisis- en herstelwet, van toepassing is. Verder wordt
21
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) bij het besluit en bij de bekendmaking van het besluit voorts vermeld: a. b. c.
dat de beroepsgronden in het beroepschrift worden opgenomen. het beroep niet-ontvankelijk wordt verklaard, indien binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend, en deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld.
Dat de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing is, is ook vemeld in de bekendmaking van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is zal ook worden opgenomen in het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan, en dit zal ook worden opgenomen bij de bekendmaking van het vastgestelde bestemmingsplan voor de zogenoemde beroepstermijn.
1.10 Omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan voor de Huisvesting van Arbeidsmigranten Op het moment van de opstelling van het onderhavige ontwerpbestemmingsplan (november 2023) en de vaststelling van het bestemmingsplan (september/oktober 2024) geldt er nog een Omgevingsvergunning voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten in de bestaande gebouwen op De Grote Bunte. Op 24 januari 2022 werd deze Omgevingsvergunning verleend. Tegen deze Omgevingsvergunning werd bezwaar en beroep ingesteld. De rechtbank Gelderland heeft d.d. 1 mei 2024 uitspraak gedaan waarbij werd uitgesproken dat het beroep tegen de genoemde Omgevingsvergunning ongegrond was. Deze uitspraak is toegevoegd als Bijlage 48 aan de Toelichting van het bestemmingsplan.
1.11 Omgevingsvergunning voor de verbouwing, restauratie- en de uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte Er is op 19 april 2022, na een aanvraag daartoe, een Omgevingsvergunning verleend op grond van artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor), de afwijkingsprocedure via de kruimelgevallenregeling, voor de verbouwing, restauratie en de uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte waaronder het historische Landhuis. Dit vooruitlopend op de inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan.
Afbeelding 1.5:
Kaart met daarop aangegeven de huidige vigerende bestemmingen van het gebied waarbinnen de omgevingsvergunning is verleend d.d. 19 april 2022; met daarop aangegeven de bestemming "Maatschappelijk" en de bestemming "Bos'' (tekening d.d. 29 maart 2022)
22
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Afbeelding 1.6:
Kaart met het projectgebied voor de d.d. 19 april 2022 verleende Omgevingsvergunning, met de nieuwe toekomstige functies en met daarop aangegeven het huidige Landhuis De Grote Bunte en de nieuwe uitbreiding van het Landhuis, en het Koetshuis (tekening d.d. 29 maart 2022)
Afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek" volgens de d.d. 19 april 2022 verleende Omgevingsvergunning (op basis van de ingediende aanvraag Omgevingsvergunning)
Bouwkundige afwijkingen verleende Omgevingsvergunning ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek". Nr. Omschrijving
Bestemmings Landhuis De Grote Bunte met -plan uitbreiding Situatie bouwplan volgens de aanvraag
Koetshuis van het Landhuis De Grote Bunte Situatie bouwplan volgens de aanvraag
1.
Bouwhoogte hoofdgebouw.
14.00 m. (en Bouwhoogte: ca. 12,4 m. + de max. 0.80 m. = 13.20 m. goothoogte Goothoogte: ca. 9.00 m. van 10.00 m.).
Bouwhoogte: ca. 9.00 m.
2.
Bouwhoogte aanbouw. (bijbehorend bouwwerk)
8.00 m. (en de max. goothoogte van 3 m.).
Bouwhoogte: 9.53 m. + 0,80 m. = 10.33 m. Goothoogte: circa 8.93 m.
n.v.t.
3.
Diepte van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk.
59.00 m. toegestaan volgens de Verbeelding.
ca. 47.45 m. (incl. hal).
n.v.t.
4.
Maximum 30% bebouwingspercenta-g e.
n.v.t.
n.v.t.
5.
Bedrijfswoning/ Beheerderswoning
n.v.t.
1
Tabel 1.A:
Bouwkundige afwijkingen van de verleende Omgevingsvergunning ten opzichte van
23
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
het vigerende bestemmingsplan "Molenbeek''
Uit de bovenstaande Tabel 1.A blijkt dat de bouwhoogte van de nieuwe aanbouw aan het landhuis volgens het bouwplan afwijkt van de Regels van het bestemmingsplan “Molenbeek” (=hoger). Ook de goothoogte van de nieuwe aanbouw aan het landhuis wijkt af van de Regels van het bestemmingsplan “Molenbeek” (=hoger). Qua gebruik / qua bestemming / qua functie past de verbouwing, restauratie, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte binnen de vigerende bestemming “Maatschappelijk”. Maar het toegestane gebruik binnen de bestemming “Maatschappelijk” werd met de verleende omgevingsvergunning beperkt tot een “maatschappelijke voorziening” in de vorm van een “maatschappelijke voorziening voor (dementerende) ouderen”, met 36 zorgappartementen. Op zich past deze aangevraagde maatschappelijke voorziening qua gebruik binnen de Regels van het bestemmingsplan “Molenbeek”, maar het gebruik voor maatschappelijke voorzieningen werd bij deze verleende omgevingsvergunning wel beperkt tot zorgappartementen voor dementerende ouderen. Ook worden in het koetshuis functies toegestaan die niet volledig overeenkomen met het bestemmingsplan “Molenbeek”, zo wordt er aldaar een bedrijfswoning/beheerderswoning en een kantoor met faciliterende voorzieningen toegestaan. De Omgevingsvergunning voor de verbouw, restauratie, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte is d.d. 19 april 2022 verleend.
De bedoelde Omgevingsvergunning ten behoeve van de woon-zorg voorziening ten behoeve van een maatschappelijk voorziening ten behoeve van 36 zorgappartementen is qua ruimtelijke ordening één op één opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw".
Zie voor de verleende Omgevingsvergunning d.d. 19 april 2022, Bijlage 37 bij deze Toelichting. Zie voor het "Rapport m.b.t. een goede ruimtelijke ordening voor de verbouw-, restauratie-, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte", Bijlage 38 bij deze Toelichting. Zie voor de Bijlagen bij het "Rapport m.b.t. een goede ruimtelijke ordening voor de verbouw-, restauratie-, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte", Bijlage 39 bij deze Toelichting. Zie voor de (aanvullende) Bijlage bij het "Rapport m.b.t. een goede ruimtelijke ordening voor de verbouw-, restauratie-, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte", Bijlage 40 bij deze Toelichting. Zie voor het laatste aanvullende onderzoek Rapportage Stikstofberekening GRAS Advies (Projectcode P01196 Versie V5) d.d. 30 november 2023, Bijlage 41 bij deze Toelichting.
Voor de verleende Omgevingsvergunning voor de verbouwing, restauratie-, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte wordt verder verwezen naar Paragraaf 3.15 van deze Toelichting.
1.12 Leeswijzer Na een inleidend hoofdstuk, waarin onder meer wordt ingegaan op de aanleiding en het doel van de plannen voor het plan voor de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte, inclusief de verbouwing, restauratie, en uitbreiding van het Landhuis De Grote Bunte, wordt in Hoofdstuk 2 het Beleidskader beschreven. Het gaat daarbij om Rijksbeleid, het beleid van de provincie Gelderland, en het beleid van de gemeente Nunspeet. In Hoofdstuk 3 wordt het onderhavige nieuwe Initiatief / het nieuwe Plan beschreven. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de (cultuur-)geschiedenis van het plangebied, en beschrijft het (voor)onderzoek naar de eventuele archeologische waarden. In Hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het nieuwe plan beschreven in het licht van de milieukundige en planologische aspecten. Dit Hoofdstuk geeft aan op welke wijze met de diverse omgevingsaspecten, zoals milieu [bodem, geluid(hinder), luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, duurzaamheid, milieueffectrapportage], wateraspecten/waterparagraaf, ecologie, stikstofonderzoek, Bomen Effect Analyse, verkeersonderzoek, onderzoek naar het parkeren, bezonningsonderzoek, en het Beheerplan rekening is gehouden.
24
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
In Hoofdstuk 6 wordt de juridische planbeschrijving gegeven. In dit hoofdstuk worden de Regels nader toegelicht. In Hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan. In Hoofdstuk 8 wordt de wijze beschreven waarop burgers, bedrijven en andere organisaties, bij de voorbereiding van het plan zijn betrokken. Verwijzingen in een paragraaf naar een andere paragraaf elders in dit bestemmingsplan en opmerkingen over de inhoud of conclusies van de paragraaf staan in tekstblokken in kaders, zoals hieronder als voorbeeld wordt weergegeven:
“(…) voorbeeld (…)”
25
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Hoofdstuk 2
Beleidskader
2.1
Rijksbeleid
2.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol. In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch is verankerd richting de lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn deze regels aanvullend vastgelegd. In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten gelegd op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten, en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren. Het Rijk heeft drie doelen gekozen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): 1. 2. 3.
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Nationaal landschap Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Deze kwaliteiten moeten worden behouden, duurzaam beheerd, en waar mogelijk versterkt. Uitgangspunt is 'behoud door ontwikkeling': mits de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt (ja, mits principe) zijn binnen Nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Er is ruimte voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo nul) en voor regionale en lokale bedrijvigheid. De Veluwe is aangewezen als een Nationaal Landschap vanwege de volgende kernkwaliteiten: schaalcontrast van zeer open naar besloten, actieve stuifzanden, en de grootte, en aaneengeslotenheid van het bos. Ladder duurzame verstedelijking Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is "duurzame verstedelijking". Via de "Ladder voor duurzame verstedelijking" wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6, lid 2 tot en met 4. De "Ladder voor duurzame verstedelijking" richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen.
Artikel 3.1.6, lid 2 luidt (na de wetswijziging per 1 juli 2017) als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien". Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Onder "bestaand stedelijk gebied" wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Door het toenmalige Ministerie van Infrastructuur en Milieu is een (digitale) handreiking gemaakt. Deze "Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking" werkt verder uit hoe met de Ladder voor duurzame verstedelijking
26
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld) omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarom naar die handreiking verwezen.
De toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking vindt plaats in onderstaande Paragraaf 2.1.4 van deze Toelichting. Er wordt daarom verwezen naar deze Paragraaf 2.1.4.
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Gebiedsgericht. Planspecifiek Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen gebieden, zijnde een Natura 2000-gebied of een anderszins aangewezen natuurgebied. Meer hierover is opgenomen in Paragrafen 5.3 en 5.4 van deze Toelichting.
Er wordt verwezen naar de Paragrafen 5.3 en 5.4 van deze Toelichting voor aspecten met betrekking tot de ecologie en de gebiedsbescherming.
2.1.2
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de nieuwe Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. De NOVI zal de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangen. Dit laatste zal - hoewel de NOVI is vastgesteld op grond van de (oude) Wet ruimtelijke ordening (Wro) - gebeuren op het moment dat de (nieuwe) Omgevingswet in werking treedt (op 1 januari 2024). Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal, als wereldwijd spelen. Deze opgaven omvatten onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid, en woningbouw. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Nationale belangen en prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de lange termijnvisie in beeld. Er zijn 21 nationale belangen bij de fysieke leefomgeving waarbij het Rijk een rol voor zichzelf ziet en waarvoor het kabinet in politieke zin aanspreekbaar is. De behartiging van de nationale belangen, en de realisatie van de daaruit voortvloeiende beleidsdoelen en opgaven gebeurt niet alleen door het Rijk.
Er zijn vier prioriteiten waar het Rijk op wil sturen en richting geven: Prioriteit 1: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Prioriteit 2: Duurzaam economisch groeipotentieel. Prioriteit 3: Sterke en gezonde steden en regio's. Prioriteit 4: Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is om een combinatie te maken en win-win-situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. 2.
3.
Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgevingen zoveel mogelijk voorzien in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.
27
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
Uitvoeringsagenda De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht opgenomen van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.
NOVI - Planspecifiek Het onderhavige bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" maakt de bouw van 14 nieuwe vrijstaande woningen mogelijk, met daarbij een maatschappelijke voorziening ten behoeve van dementerende / zorgbehoevende ouderen. Het bestemmingsplan past binnen de beleidsdoelstellingen van de NOVI. De behoefte aan de nieuwe woningen en aan de maatschappelijke voorziening in de vorm van een woon-zorg voorziening voor dementerende / zorgbehoevende ouderen wordt onderbouwd in de onderstaande Paragraaf 2.1.4 van deze Toelichting. In die Paragraaf vindt ook de toetsing plaats aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.
Het onderhavige bestemmingsplan "Herontwikkeling Landgoed De Grote Bunte - Chw" maakt de bouw van 14 nieuwe vrijstaande woningen mogelijk. Daarnaast wordt een maatschappelijke voorziening ten behoeve van dementerende bejaarden / zorgbehoevende ouderen mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan past binnen de beleidsdoelstellingen van de NOVI. De behoefte aan de nieuwe woningen en aan de maatschappelijke voorziening in de vorm van een woon-zorg voorziening voor dementerende / zorgbehoevende ouderen wordt onderbouwd in Paragraaf 2.1.4 van deze Toelichting. In die Paragraaf vindt ook de toetsing plaats aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.
2.1.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Het Rijk heeft met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de nationale ruimtelijke belangen juridisch vastgelegd. Enerzijds betreft het de belangen die reeds in de (ontwerp-) AMvB Ruimte uit 2009 waren opgenomen en anderzijds is het Barro aangevuld met onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het besluit is op 30 december 2011 (aangevuld 1 oktober 2012) in werking getreden.
Barro Planspecifiek Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden, zoals een Natura 2000-gebied, of een NNN-gebied (GNN-gebied). Het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het voorliggende plan. Het Barro doet geen uitspraken met betrekking tot situaties binnen het projectgebied, zoals de herontwikkeling van het Landgoed De Grote Bunte te Nunspeet. Het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het voorliggende plan.
Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden, zoals een Natura 2000-gebied, of een NNN-gebied (GNN-gebied). Het Barro vormt geen belemmering voor het voorliggende plan. Zie ook de Paragrafen 5.3 en 5.4 van deze Toelichting.
28
bestemmingsplan HERONTWIKKELING LANDGOED DE GROTE BUNTE - CHW (vastgesteld)
2.1.4
Ladder voor Duurzame Verstedelijking - Planspecifiek
2.1.4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking. Algemeen Van belang is dat de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' per 1 juli 2017 is gewijzigd. Verder is van belang, dat in het Bro geen ondergrens voor de minimale omvang van stedelijke ontwikkelingsprojecten is vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zaaknummer 201608869/1/R3 d.d. 28 juni 2017, gemeente Dongeradeel, bestemmingsplan Ee-bedrijvenlocatie Tibsterwei) dat er 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor de functie "Wonen" is het het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 14 woningen mogelijk. Met dit plan is er daarom sprake voor de woningbouwlocatie van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro in het kader van de "Ladder voor stedelijke ontwikkeling".