AP 6n. Cie. vst. Principeverzoek Harderwijkerweg 445 in Hulshorst

Commissievoorstel 8516 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp:

Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage:

Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 7 februari 2022 6n. 1 februari 2022 Principeverzoek tot herziening bestemmingsplan, Harderwijkerweg 445 in Hulshorst Burgemeester en Wethouders J. Groothuis peiling - reactie buren (in verband met privacy uitsluitend voor commissieleden) - notulen bijeenkomsten De Hoefstal (in verband met privacy uitsluitend voor commissieleden) - Landschappelijke inpassing; - Bestaande situatie; - Ruimtelijke structuur De Hoefstal.

Voorstel  Een positief standpunt innemen over de transformatie van camping De Hoefstal naar een woonlocatie en deze als pilot verder behandelen;  Initiatiefnemer meedelen dat het voorkeur heeft dat de openbare ruimte in eigendom bij de gemeente komt te liggen. Dat hierover nog een verdere uitwerking voor dient te komen;  Initiatiefnemer meegeven dat de benodigde onderzoeken aan dienen te tonen dat ze de gewenste ontwikkeling niet in de weg staan;  Door het ontbreken van een ruimtelijke visie, gelijktijdig starten met het opstellen van een ruimtelijke visie;  Vanuit de stuurgroep Vitale vakantieparken een kaderstellend beleidsdoucemnt opstellen voor het opheffen/ revitaliseren van vakantieparken;

Geachte commissie, Het initiatief De heer Ten Have van Groenadviesbureau H.A. ten Have heeft namens de eigenaar van camping De Hoefstal, gelegen aan de Harderwijkerweg 445 te Hulshorst, een principeverzoek ingediend. Het principeverzoek gaat in op de transformatie van het recreatieterrein naar woningbouw. Het principeverzoek omvat de sanering van het gehele terrein en de realisatie van 5 starterswoningen (rijwoningen), een twee- onder- een kap en 5 vrijstaande woningen. De beheerderswoning van het recreatieterrein wordt tevens omgevormd naar een reguliere woning. De oppervlakte van het gehele te transformeren recreatieterrein is 10.975 m² (circa 1,1 hectare).

-2-

Luchtfoto camping De Hoefstal

Referentiebeelden

-3-

Verbeelding bestemmingsplan Recreatieterreinen 2010

Vigerend bestemmingsplan Het perceel Harderwijkerweg 445 te Hulshorst valt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Recreatieterreinen 2010'. Op de onderhavige gronden rust de enkelbestemming 'Recreatie – gemengd terrein'. Tevens geldt ter plaatse de dubbelbestemming 'Archeologie 2'. Er is een bouwblok aanwezig voor 1 bedrijfswoning. Het bestemmingsplan staat naast 1 bedrijfswoning ook 13 recreatiewoningen toe op camping De Hoefstal. Binnen de recreatieve bestemming zijn tevens stacaravans en een voorzieningengebouw toegestaan. Op de zuid- en westzijde van het perceel ligt een strook met de groenbestemming. Camping De Hoefstal is omzoomd door woonpercelen en er is een bedrijfsbestemming vlakbij gelegen. Dit betreft conform het bestemmingsplan Buitengebied 2019 een onderneming in de handel en reparatie van personenauto's en lichte bedrijfswagens/ detailhandel van auto's, quadvoertuigen en fietsen. Waarom deze camping transformeren? De huidige bedrijfsvoering van de camping is voor de komende jaren nog goed uitvoerbaar. Initiatiefnemer heeft echter aangegeven dat op de lange termijn, gezien de benodigde investeringen, er geen (financiële) toekomst is voor De Hoefstal. Dit heeft te maken met de beperkte omvang van het recreatieterrein van ruim een hectare en de omvang van achterstallig onderhoud.

Het verschil tussen investeringen en opbrengsten is daardoor op de lange termijn niet rendabel te krijgen. De initiatiefnemer wil met zijn plan een bijdrage leveren aan de huidige behoefte aan woningen, ook voor de categorie starters. De locatie van camping De Hoefstal is gelegen op circa 90 meter van de bebouwde kom van Hulshorst. Hiermee is de afstand naar het dorp beperkt en is zelfs per voet of fiets te bereiken. De uitbreidingslocatie 'Weversweg' is gelegen aan de kant van camping De Hoefstal. De huidige groei van het dorp vindt dan ook plaats aan deze zijde van het dorp. Wanneer aan verdere uitbreiding van Hulshorst wordt gedacht, dan zal dit vanuit ruimtelijk perspectief ten zuiden van de Harderwijkerweg plaats vinden. De infrastructuur en voorzieningen zijn hier goed toegankelijk. De bebouwingstructuur van het dorp Hulshorst is dan ook volledig gelegen aan de zuidzijde van de Harderwijkerweg.

-4-

Ontbreken onderliggend beleid Voor de transformatie van een recreatieterrein naar woningbouw heeft de gemeente Nunspeet geen vigerend beleid. In het verleden was de tijdelijke beleidsregel 'Recreatieterrein omzetten in woonbestemming' van kracht. Echter de werking van deze tijdelijke beleidsregel eindigde op 1 juli 2017 en is heden niet meer van kracht. Middels dit beleid kon worden bepaald hoeveel en van welke type woningen het recreatieterrein ingewisseld kon worden. Om het aantal en type terug te bouwen woningen te kunnen bepalen, moesten onderstaande twee stappen worden doorlopen: 1. Eerst moet worden bepaald om wat voor type recreatieobjecten het op het recreatieterrein gaat. Dit geeft een aantal m2 en een totaalprijs als resultaat. 2. De totaalprijs die uit stap 1 volgt, kan nu worden ingezet om te bepalen welk type en hoeveel woningen kunnen worden teruggebouwd. De 2 stappen konden worden berekend middels onderstaande tabel: 1. Soort recreatieobject Recreatiewoning Stacaravan Toeristische plaats (voor kampeermiddelen)

kavelprijs in €

m²

Prijs per m² in €

60.000 20.000

400 200

150 100

3.000

150

20

231.400 124.600

650 350

356 356

2. Terug te bouwen Vrijstaande woning 2/1kap (per woning)

Stap 1 In het geval van camping De Hoefstal betekent dit dat er 13 recreatiewoningen a € 60.000,- = € 780.000,- en 11 stacaravans a € 20.000,- = € 220.000,- aanwezig zijn. In totaal is de uitkomst van stap 1: € 1.000.000,Stap 2 Met de uitkomst van € 1.000.000,- kan worden berekend hoeveel vrijstaande woningen dan wel 2/1 kap woningen konden worden gerealiseerd. Bovenstaand beleid loslaten op de onderhavige casus van camping De Hoefstal zou betekenen dat er bijvoorbeeld 4 vrijstaande woningen (4 x 231.400 = € 925.600) of 3 vrijstaande woningen en een tweekapper (3 x 231.400 = 694.200 + 2 x 124.600 = 249.200 = in totaal € 943.400) mogelijk zouden zijn.

-5-

In de onderhavige casus wordt beduidend meer gevraagd dan wat met het beleid uit 2017 mogelijk was. Nu ligt de vraag voor om 5 vrijstaande woningen en een tweekapper te realiseren. Daarnaast wordt er een rij met starterswoningen gevraagd. Sinds 2017 is de woningmarkt en daarmee ook de woningbehoefte aanzienlijk veranderd. De vraag naar betaalbare woningen en het lage aanbod daarvan heeft er voor gezorgd dat er op dit moment een behoorlijk druk op de woningmarkt is. Deze verandering kan beargumenteren waarom er meer woningen in deze casus worden aangevraagd. Maar dan voldoet het toevoegen van alleen vrijstaande woningen (het dure segment) niet aan de vraag van de benodigde type woningen. Door een rij met 5 starterswoningen te realiseren wordt er wel een bijdrage geleverd aan deze behoefte. Risico Door het ontbreken van vigerend beleid bestaat er een risico voor dergelijke transformaties. Eerder in dit voorstel is aangegeven waarom camping De Hoefstal wel (ruimtelijk) in aanmerking zou kunnen komen voor transformatie, dit vanwege de ligging in de directe nabijheid van de bebouwde kom (Hulshorst) en dat het is gelegen in de reeds ingezette uitbreidingsrichting van het dorp (Weversweg). De mogelijkheid bestaat dat andere campingeigenaren ook met initiatieven naar de gemeente komen.

Dergelijke initiatieven dienen zorgvuldig te worden beoordeeld, maar uitgangspunt is dat er op dit moment geen vigerend beleid geldt voor transformatie naar woningbouw. Opstellen ontwikkelvisie Om initiatieven voor woningbouw, zoals de onderhavige casus, objectief te kunnen beoordelen is het van belang dat er als onderlegger een ruimtelijke visie komt. Deze ruimtelijke visie is breder dan alleen het plangebied van camping De Hoefstal. Een visie die ingaat op de toekomstige ontwikkeling van Hulshorst. Wil Hulshorst bijvoorbeeld groeien dan heeft dat consequenties en kan het best zijn dat er veranderingen nodig zijn in de dorpsranden, dit naar gelang de keuze die dan gemaakt wordt. Want de vraag naar extra woningen is een reële en essentiële behoefte. Initiatief oppakken als pilot Om de benoemde risico's te verkleinen is naast het opstellen van een ruimtelijke visie voor het gebied tussen camping de Hoefstal en het dorp Hulshorst, het ook raadzaam om een kader stellend beleidsdocument op te stellen. Dit kader stellend beleidsdocument zal vanuit de stuurgroep Vitale Vakantieparken worden opgesteld en zal ingaan op het revitaliseren dan wel opheffen van vakantieparken. Om de casus van camping De Hoefstal niet te vertragen kan deze als pilot worden meegenomen in dit proces.

Hierdoor kan het verzoek van camping De Hoefstal verder in behandeling genomen worden en kan er tegelijkertijd voor andere recreatieparken kader stellend beleid worden opgesteld. Ondertussen kan er in de praktijk worden 'geoefend' en wordt kennis opgedaan van een transformatie van recreatieterrein naar woningbouw. Ontbreken van benodigde onderzoeken Het ingediende principeverzoek omvat geen onderzoeken die nodig zijn om te bezien of er een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden op deze locatie. Daarnaast zijn er ook geen onderzoeken bijgevoegd die aantonen of het milieutechnisch past in de directe omgeving. Op korte afstand van het plangebied is een bedrijfsmatige bestemming gelegen (circa 22 meter). Dit betreft een onderneming in de handel en reparatie van personenauto's en lichte bedrijfswagens/ detailhandel van auto's, quadvoertuigen en fietsen. Voor een verdere behandeling bij een formeel verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan dienen dergelijke onderzoeken te zijn bijgevoegd.

-6-

Te denken valt aan: geluid, archeologie, externe werking, bodem, flora en fauna, stikstof, verkeer, parkeren, water en bedrijfszonering. Uiteindelijk dienen de benodigde onderzoeken aan te tonen dat het de gewenste ontwikkeling niet in de weg staat. Relatie Woonvisie/ doelgroepen verordening In februari 2020 is de woonvisie “Goed wonen in de gemeente Nunspeet” voor de periode 20202025 vastgesteld. Aan deze woonvisie is een woonbehoefteonderzoek voorafgegaan. In de woonvisie zijn een drietal ambities opgenomen waarvan de inzet op betaalbare- en passende woningen, er één is. Deze ambitie is gebaseerd op de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek dat aangeeft dat er een behoorlijke behoefte bestaat aan sociale- en betaalbare koopwoningen. Hiermee bedoelen we woningen variërend in prijscategorieën tot € 200.000,- en van € 200.000,- tot € 265.000,-. De grens van € 265.000,- wordt in de woonvisie benoemd als grens voor betaalbare koop en staat gelijk aan de aankoopgrens voor een starterswoning binnen de gemeente. De woningmarkt in de gemeente Nunspeet kenmerkt zich in zijn algemeenheid als een echte kopersmarkt, waarvoor geldt dat zowel voor de korte termijn als voor de lange termijn er behoefte bestaat aan woningen in alle koopprijssegmenten.

Het woningbouwprogramma dat is voorzien op camping De Hoefstal sluit aan bij de woningbehoefte zoals die is opgenomen in de woonvisie “Goed wonen in de gemeente Nunspeet”. Recent (16/12/2021) heeft de gemeenteraad de “Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021” vastgesteld. In deze verordening is rekening gehouden met de inwerkingtreding van de Omgevingswet naar verwachting op 1 juli 2022. In de voorgenomen plannen van de transformatie van deze camping zijn een aantal (5) starterswoningen opgenomen. De grens voor een starterswoning is in de gemeente Nunspeet vastgesteld op € 265.000, -. In de doelgroepenverordening wordt deze grens ook gehanteerd als maximumgrens voor sociale koop. Om er zeker van te zijn dat het voorgenomen aantal starters woningen ook daadwerkelijk voor deze doelgroep wordt gerealiseerd zullen over dit aantal en over de maximale koopprijs tot € 265.000,- (v.o.n.) afspraken moeten worden vastgelegd. Beoordeling ruimtelijke plan Het voorliggend ruimtelijk plan is naar aanleiding van opmerkingen van de dorpsbouwmeester door de initiatiefnemer opgesteld. In een eerdere opzet was sprake van een invulling die niet zou misstaan in een woonwijk. Echter de locatie geeft juist de voorkeur naar een meer landelijke invulling van het plangebied. Met het voorliggend plan komt de initiatiefnemer hier aan tegemoet.

De ingang vanaf de Harderwijkerweg betreft een groene entree. Daarna wordt een zone bereikt wat een centrale groenplek is. Tevens kan dit als wadi voor de infiltratie van overtollig regenwater worden ingericht. Het versterken van de groene omzoming zorgt voor de landschappelijke inpassing. Vanuit de omgevingsdialoog is door omwonenden ook hier op gewezen. Initiatiefnemer heeft dan ook dit toegevoegd aan zijn plan. Het zorgt ervoor dat het plangebied beter in de omgeving wordt opgenomen en functioneert als een toevoeging van de bestaande groenstructuur.

-7-

Ruimtelijke opzet woningbouwplan

Openbare ruimte Onderdeel van de ruimtelijke planopzet is de openbare ruimte. In het principeverzoek wordt niet nader ingegaan op de status hiervan. Gaat de openbare ruimte over naar de gemeente? Of wordt het een mandelig terrein en blijft het eigendom bij de verschillende woningeigenaren. Van belang is om met initiatiefnemer dit verder te onderzoeken en uit te werken. Vraagstukken omtrent het riool, nutsvoorzieningen, gladheidbestrijding, het ophalen van afval en de opstelplekken voor afval en groenonderhoud spelen hierbij een rol. Gezien de omvang van het plangebied en het aantal toe te voegen woningen heeft het in eerste instantie de voorkeur dat de gemeente eigenaar wordt van de openbare ruimte. Er zal nog verder gesproken moeten worden over een optimale inrichting ook in verband met beheer en onderhoud. Als de openbare ruimte overgaat naar de gemeente betekent het dat er conform de standaarden en bestekken van de gemeente ingericht dient te worden. Dit om aan te sluiten op de overige openbare ruimte binnen de gemeente Nunspeet. Omgevingsdialoog De aanvrager heeft voor zijn plan met de omgeving overlegd. Bij de stukken zijn de reacties dan ook bijgevoegd. Ook is er een informatieavond gehouden in oktober 2021. Hiervan is tevens een verslag gemaakt die te vinden is bij de stukken.

Er zijn vanuit de omgeving (op basis van de aangeleverde stukken) geen onoverkomelijke bezwaren geuit die een belemmering vormen voor de uitvoering van het plan.

-8-

Prioriteit aan woningbouw Door de huidige woningmarkt is er een grote woningbehoefte naar betaalbare woningen. De gemeente levert veel inspanningen op woningbouw. Hierbij valt te denken aan 'T Hul, Elspeet noord west, de Kijktuinen, Elspeterbosweg, de diverse agrarische functieveranderingen en de Woningbouw op Maat locaties. Als college trachten wij de prioriteit zo te leggen dat elk project op zijn tijd doorgaat (capaciteit). Vanzelfsprekend mag het zijn dat het meer naar voren trekken van 1 plan ten koste kan gaan van de voortgang van een ander plan. Samenvatting Voor de gevraagde transformatie is binnen de gemeente Nunspeet geen beleid opgesteld. In het verleden was er tijdelijk beleid van toepassing maar dit is alweer enige jaren geleden verlopen. Om voor een dergelijk verzoek zonder een ruimtelijke visie ad hoc een beslissing te nemen worden juridische risico's genomen. Van belang is om voor het gebied tussen camping De Hoefstal en het dorp Hulshorst een ruimtelijke visie op te stellen. Om bij andere initiatieven van recreatieterreinen voorbereid te zijn, is een kader stellend beleidsdocument nodig. Op basis daarvan kunnen dergelijke verzoeken worden beoordeeld. Dan is het helder welk recreatieterrein om kan vormen naar woningbouw, maar ook hoeveel woningen er dan gerealiseerd kunnen worden.

Vanuit de stuurgroep Vitale vakantieparken zal een kader stellend beleidsdocument worden opgesteld. Nieuwe initiatieven kunnen hieraan getoetst worden. Om geen extra vertraging voor de casus van camping De Hoefstal te creëren kan deze als pilot verder in behandeling worden genomen. Camping De Hoefstal transformeren naar een woningbouwlocatie kan van toegevoegde waarde zijn voor de woningbehoefte van Hulshorst. Dit uit zich vooral in de realisatie van 5 starterswoningen en een tweekapper. De toevoeging van 5 vrijstaande woningen draagt minder bij aan het opvangen van de woonbehoefte van het dorp Hulshorst. Deze vrijstaande woningen bevinden zich in het dure segment en kunnen dan ook kopers van elders aantrekken. MS

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

B. van de Weerd