AP 6l. Bijlage Memo Betaalbaar wonen

MEMO ____________________________________________________________________________ Aan

: Commissie Ruimte en Wonen

Van

: College van Burgemeester en wethouders

Datum : Betreft : mogelijkheden om betaalbare woningen te realiseren ____________________________________________________________________________ Aanleiding Een van de doelstellingen die is opgenomen in de Woonvisie 2020 is het realiseren van meer sociale- en betaalbare koopwoningen. Om dit te realiseren worden er onder andere afspraken gemaakt met initiatiefnemers van woningbouwplannen. In de visie staat ook dat de gemeente open staat voor oplossingen die eraan bijdragen dat woningen voor starters op de koopmarkt maar ook voor mensen met een beperkt budget, bereikbaar worden en bereikbaar blijven. De noodzaak om hiermee aan de slag te gaan wordt benadrukt door voortdurende berichtgeving in de media over de huizenprijzen die blijven stijgen. Prijsstijgingen van ruim 20% die ervoor zorgen dat met name starters/jongeren niet kunnen starten op de woningmarkt of vertrekken naar een regio waar woningen nog enigszins betaalbaar zijn. Dit vertrek van jongeren omdat zij in de gemeente geen betaalbare woning kunnen vinden is iets wat wij als gemeente willen voorkomen. Om betaalbare woningen te kunnen realiseren willen wij daarom verschillende maatregelen die hiervoor ingezet kunnen worden aan u voorleggen en met u bespreken. De woningmarkt Dat de woningmarkt voortdurend in beweging is ervaren we zeker de afgelopen jaren en ervaren ook verschillende doelgroepen op de woningmarkt.

Sinds 2018/2019 zit de woningmarkt weer helemaal in de lift. Er is meer vraag naar woningen dan dat er aanbod is van woningen waardoor de prijzen sterk stijgen. Voor de starter is het daardoor opnieuw lastig om in te stappen op de woningmarkt, maar ook voor doorstromers wordt het steeds lastiger om door te stromen. In de periode 2000-2008 was er ook sprake van een enorm stijging van de woningprijzen, 5 jaar later in 2013 bevonden de prijzen zich op een dieptepunt en zat de markt helemaal op slot. Veel huishoudens bezaten en woning die “onder water” stond (de hypotheekschuld was hoger dan de waarde van de woning) en omdat het vertrouwen in de economie laag was bleef men zitten in de woning waardoor de doorstroming op de woningmarkt terugliep. Voor de starters op de woningmarkt waren dit goede tijden, de doorstromers zaten hierdoor klem. Het is belangrijk dat starters/nieuwkomers op de woningmarkt kunnen instappen. Deze groep houdt de woningmarkt in beweging en brengt het z.g. woontreintje op gang het is daarom van belang om ervoor te zorgen dat er voor deze groep aanbod beschikbaar is en blijft. Betaalbaar De gemeentelijke woonvisie gaat voor een betaalbare koopwoning uit van een woning die een v.o.n.

prijs heeft maximaal € 265.000,- Betaalbaar is niet één uniform begrip, de provincie Gelderland definieert in haar Actieplan Wonen een betaalbare woning als een koopwoningen met een prijs tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) sinds 1 januari 2021 ligt deze grens op € 325.000,-. De provincie wil echter inzetten op de bouw van woningen tot ver onder deze bovengrens. Het realiseren van een betaalbaar aanbod is als gevolg van veranderende regelgeving v.w.b. energie, stijging van de kosten van arbeid en materiaal erg lastig.

-2-

Op dit moment is de verhouding tussen de prijzen van de woningen en wat de starters op basis van hun inkomen kunnen financieren niet in verhouding. Onderstaand overzicht biedt inzicht in het inkomen en wat op basis van dat inkomen geleend kan worden om een woning te kunnen aankopen, in het overzicht is gerekend met 1,2% rente. Bruto jaarinkomen € 40.000 € 50.000 € 70.000

Maximaal leenbedrag in 2021 € 186.356 € 239.240 € 379.007

* Bron: de hypotheker

Een rekenvoorbeeld; een gemeenteambtenaar aangesteld in salarisschaal 8 (€ 2484 - € 3591 bruto per maand) kan op basis dit salaris een hypotheek krijgen variërend van € 171.779,- tot € 237.845,-, afhankelijk van de periodiek waarop men is ingeschaald. De aankoop van een woning in het betaalbare segment is dus voor deze ambtenaar niet financierbaar

Huidige maatregelen om een betaalbaar woningaanbod bereikbaar te houden/te realiseren: De starterslening Al een aantal jaren wordt de starterslening met succes ingezet. Voor de aankoop van een woning met een maximale aankoopwaarde van € 265.000,- kan een starterslening van maximaal € 35.000,- worden toegekend. Toepassen van een verlaagde grondprijzen bij woningbouw In de uitvoeringsnota Grondprijsbeleid is opgenomen dat een korting van 25% op de grondprijs mogelijk is voor woningen met een maximale v.o.n. prijs van € 180.000,-. Een verlaging van deze grondprijs is mogelijk onder bepaalde voorwaarden onder ander dat een koper niet eerder eigenaar is geweest van een woning en dat het huishoudeninkomen niet hoger is dan € 39.000,-. Bij de eerste verkoop van de woning komt de waarde van deze korting terecht bij de eerste koper, tegenover deze korting staat geen prestatie.

Voordat wordt ingegaan op verschillende andere maatregelen om meer passend woningaanbod te realiseren moet de vraag gesteld worden, welk doel willen we bereiken met de inzet van andere maatregelen. -

Is het om ervoor te zorgen dat de betaalbare koopwoningen (door prijsverlagende maatregelen) bij eerste aankoop bereikbaar zijn voor de doelgroep, zoals dat nu gebeurd met de inzet van de huidige instrumenten. Na verkoop van de woning, zeker in de huidige markt komt deze in een ander prijssegment terecht en is daarmee niet langer bereikbaar voor de doelgroep.

-

Is het om ervoor te zorgen dat betaalbare woningen voor een langere periode/duurzaam beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep en hiervoor instrumenten inzetten. Dit om ervoor te zorgen dat er nu en in de toekomst voldoende betaalbare koopwoningen zijn zowel voor de starters als voor huishoudens met een beperk budget.

-3-

Andere maatregelen om een betaalbaar woningaanbod te houden/te realiseren zijn: “huur nu, koop later”, een concept voor starters met perspectief op een toekomstig hoger inkomen. “Huur nu Koop Later” is een huur/koopmodel waarbij consumenten alvast gaan wonen en later de woning gaan kopen. Het concept is ontwikkeld voor een groeiende groep die tussen wal en schip is beland. De groep die nog onvoldoende inkomen heeft om een woning te kunnen aankopen maar die een te hoog inkomen heeft om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, een bruto jaarinkomen dat ligt tussen € 37.000,- en € 45.000,- . Het creëren van aanbod van middel dure huurwoningen € 700,- – € 1000,- huur per maand wordt vaak gezien als een oplossing voor deze groep. Het zorgt voor kostbare oplossing waardoor de koopkracht nauwelijks en/of zeer langzaam verbetert. Doordat zij relatief duur een woning moeten huren is deze groep onvoldoende in staat om vermogen op te bouwen(te sparen) waardoor deze groep langer in de eerdergenoemde situatie blijft. In het concept “Huur nu Koop Later” wordt de koopprijs van de woning vooraf vastgesteld. Er is dus direct duidelijkheid en zekerheid over de aankoopprijs van de woning. Daarnaast wordt totdat men overgaat tot de daadwerkelijke aankoop een maandelijkse huurprijs vastgesteld.

Gaat men daadwerkelijk over tot aankoop, dan wordt een deel van de betaalde maandelijkse last/huur verrekend met de koopsom. Er is daardoor een lagere hypotheek nodig, daarnaast blijft de overwaarde voor 100% bij de koper. Kleinere grondgebonden woningen op kleinere kavels, zonder uitbreidingsmogelijkheden. Een andere mogelijkheid om woningen duurzaam beschikbaar te houden voor de doelgroep is het bouwen van kleinere woning typologieën op kleinere kavels, wat leidt tot lagere aankoopkosten van de woning en lagere aankoopkosten van de kavel. De realisatie van kleinere woningen sluit aan bij de demografische ontwikkelingen van de gemeente waarin naast de groei van gezinnen een groei van het aantal 1 en 2 persoons huishoudens is te zien. Met kleinere woning typologieën worden woningen bedoeld met bijvoorbeeld een beukmaat variërend van 3.9 meter tot bijvoorbeeld 4,6 meter. De bouw van kleinere grondgebonden woningen geschikt voor kleine huishoudens kan bijdragen aan doorstroming op de woningmarkt. Door senioren met een verhuiswens wordt een kleinere woning met een kleinere tuin vaak gezien als een “geschikte woning” de overgang naar een appartement is voor velen te groot. Hierdoor komt er een verhuisbeweging op gang omdat er in de bestaande koopwoningvoorraad een woning vrijkomt.

Door geen uitbereidingsmogelijkheden toe te staan bij deze woningen of door deze te beperken blijven de woningen beschikbaar en betaalbaar voor 1 en 2 persoons huishoudens. Een kleiner woningtype staat in dit geval niet een gelijk aan z.g. Tiny House. Deze manier van kleiner wonen wordt vaak ingegeven door een manier van leven waarbij financiële vrijheid, een kleine ecologische footprint en wonen met gelijkgestemden centraal staat. Conceptbouw Conceptbouw is een mogelijkheid om woningen sneller te realiseren en om deze betaalbaar te realiseren. De basis vormt een referentiewoning waaraan een gestandaardiseerd bouwproces is gekoppeld. Dit zorgt ervoor dat de kosten van deze woningen lager zijn dan bij traditionele bouw. De provincie Gelderland heeft in haar Actieplan Wonen opgenomen gemeenten te willen ondersteunen met de ontwikkeling en uitwisseling van kennis over conceptbouw. Dit omdat het een bewezen methode om sneller nieuwe betaalbare woningen te realiseren. Voor veel gemeenten zijn conceptbouwwoningen nog nieuw. De schaalvoordelen kunnen toenemen als gemeenten of corporaties gezamenlijk opdrachtgever zijn.

-4-

Duo Koop/Erfpacht Woningen op erfpachtgrond zijn goedkoper dan huizen met grond in eigendom. Grond in erfpacht drukt de koopprijs omdat de kopers alleen de woning aankopen en niet de grond. Jaarlijks betalen gebruikers canon voor het gebruik van de grond, de erfpacht. Er zijn gemeenten die de koper de keuze laten tussen aankoop en het (tijdelijk) pachten van de grond. De (koper)erfpachter kan op elk moment de grond alsnog aankopen. Hiermee blijven de eerste aanschafkosten van een woning lager. De woning wordt betaalbaarder, gunstig voor starters, omdat kopers(aanvankelijk) alleen een hypotheek nodig hebben voor de aankoop van de woning en niet voor de grond. Deze erfpachtmaatregel lijkt op Duokoop, het verschil is dat Duokoop wordt aangeboden vanuit een marktpartij (belegger) en erfpacht vanuit de gemeente. Erfpacht is eenvoudig in te zetten als de grond in eigendom is van de gemeente.

Koop garant Het kopen van en woning met Koopgarant maakt het mogelijk dat voor mensen met een beperkt inkomen een koopwoning bereikbaar wordt. Wanneer iemand een woning met Koopgarant koopt, wordt er een korting gegeven waardoor de koper feitelijk een lagere prijs betaalt voor de woning en dus ook een lagere hypotheek nodig heeft. Hierdoor kan iemand met een lager inkomen deze woning (vaak) net wèl financieren. Bij verkoop van de woning is de koper verplicht om op dat moment de woning te koop aan te bieden de partij die KoopGarant uitvoert, dat kan de gemeente zijn maar ook een ontwikkelaar. De koper ontvangt voor de verkoop van de woning een prijs die bestaat uit de koopprijs die oorspronkelijk is betaald plus of min een aandeel in de waardeontwikkeling. De prijsverlaging die bij de aankoop is gegeven wordt hierdoor weer verrekend met de partij die KoopGarant uitvoert. Koopgarant kan voor de eerste keer alleen worden ingezet als het om een nieuwbouwwoning gaat. Koopgarant is eenvoudig in te zetten als de grond in eigendom is van de gemeente. De ontwikkelaar ontwikkelt de woning en verkoopt deze via een koop/aannemingsovereenkomst aan de koper en de gemeente levert de grond met de Koopgarantvoorwaarden - gebaseerd op erfpacht rechtstreeks aan de koper. Bij de overdracht wordt dit in de akte verwerkt.

Als de grond van een ontwikkelaar dan ontwikkelt deze de woning en verkoopt deze via een koop/aannemingsovereenkomst aan de koper. De grond gaat echter in dezelfde zitting bij de notaris van de ontwikkelaar via de gemeente (ABC levering) naar de koper, maar nu met Koopgarant. Koopgarant is gebaseerd op erfpacht en de grondprijs wordt omgezet in een afkoopsom voor de canon van een eeuwigdurende erfpacht. Woningcorporatie Omnia Wonen heeft in het verleden(2006) een soortgelijke constructie toegepast in de wijk de Bunte. In deze wijk zijn door Omnia Wonen 24 Koop Goedkoop woningen gerealiseerd. Koop Goedkoop was een initiatief van een aantal woningcorporaties waardoor mensen met een beperkt budget in staat werden gesteld om een eigen woning te kopen. Koop Goedkoop splitste de waarde van de woning en de waarde van de grond, waardoor de prijs van een Koop Goedkoopwoning gemiddeld zo’n 25 procent lager was dan die van een 'normale' koopwoning. Voor de huur van deze grond betaalde men het eerste jaar geen huur, daarna startte men met het betalen van 10 procent, het volgende jaar 20 procent totdat men na 10 jaar het volledige bedrag aan huur betaalde. De eerste jaren waren de totale woonlasten dus behoorlijk lager dan bij ‘normale’ koop. Na verloop van tijd worden de lasten van een koop goedkoopwoning hoger dan die van een normale koopwoning.

Destijds ging men er vanuit dat het omslagpunt lag bij 15 jaar.

-5-

Welke maatregelen toe te passen? De keuze voor de verschillende maatregelen om meer passend aanbod realiseren is afhankelijk van het doel dat we hiermee voor ogen hebben. Is het doel om ervoor te zorgen dat de betaalbare koopwoningen (door prijsverlagende maatregelen) bij eerste aankoop bereikbaar zijn voor de doelgroep dan zijn dit passende maatregelen: -

de inzet van de starterslening, de starterslening die het verschil overbrugt waardoor men nét dat beetje extra kan lenen voor de aankoop van de eerste woning. de inzet van Huur nu en Koop later, is een huur/koopconstructie waarbij consumenten alvast gaan wonen in de woning die men later gaat kopen. de inzet van DuoKoop/erfpacht, door de aankoop van de woning en de grond te splitsen hoeft de koper in eerste instantie alleen da aankoop van de woning te financieren. Voor de het gebruik van de betaalt men dan jaarlijks een canon.

-

Na verkoop komt de woning (afhankelijk van de marktsituatie) in een ander prijssegment terecht en kan daardoor niet langer bereikbaar zijn voor de doelgroep. Ondersteuning bij deze eerste stap op de woningmarkt kan ook een bewuste keuze zijn omdat woningbezit ook leidt tot vermogensbezit dat ervoor zorgt dat de vervolgstap op de woningmarkt zonder ondersteuning vanuit de (gemeentelijke)overheid gezet kan worden.

Is het doel om ervoor te zorgen dat betaalbare woningen voor een langere periode/duurzaam beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep dan zijn dit passende maatregelen: -

-

-

De inzet van Koopgarant, Koopgarant draagt hier het meest aan bij. De woningen komen terecht bij huishoudens voor wie ze bedoeld zijn en er kan ook gegarandeerd worden dat de woningen lang bereikbaar en beschikbaar zullen blijven voor deze doelgroep. Het realiseren van kleinere woningen op kleinere kavels waarbij de uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn of er niet zijn draagt er aan bij dat woningen behouden en betaalbaar blijven voor starters en/of mensen met een beperkt budget. Een combinatie van beide behoort ook tot de mogelijkheden.

Voor alle groepen op de woningmarkt is het belangrijk dat deze markt in beweging blijft daarom is het is belangrijk dat starters/nieuwkomers op de woningmarkt kunnen instappen. Deze groep brengt het z.g. woontreintje op gang het is daarom van belang dat er voor deze groep aanbod beschikbaar is en blijft.

Vrije vestiging versus bindingseisen Naast de wens om betaalbare woningen te realiseren komt ook steeds vaker de vraag/de wens naar voren hoe kan ervoor worden gezorgd dat de woningen die worden gerealiseerd ook terecht komen bij de doelgroepen die specifiek zijn benoemd in de woonvisie. De woonvisie is gebaseerd op de huishoudensontwikkeling/huishoudenstoename in de gemeente. Echter met de aanpassing van de huisvestingwet in 2014 ontbreekt het gemeenten aan instrumenten om erop te sturen dat de woningen terecht komen bij deze huishoudens. Het recht op vrije vestiging was één van de belangrijkste wijzingen die is doorgevoerd bij de herziening van de huisvestingswet. Alleen bij zwaarwegende redenen mag de overheid die vrijheid beperken met regels voor toewijzing, dit mag overigens alleen in de goedkope huurwoningvoorraad. Een aantal gemeenten hebben in hun huisvestingsverordening voor de toewijzing van sociale huurwoningen bindingseisen opgenomen. De invoering van de huisvestingswet heeft er ook voor gezorgd dat het niet meer mogelijk om bindingseisen in prestatieafspraken of private afspraken met projectontwikkelaars op te nemen.

-6-

Om ervoor te zorgen dat de woningen die gerealiseerd worden toch bij de lokale huishoudens terecht komen kan bij de verkoop ervan rekening gehouden worden de manier waarop wordt geadverteerd. In dit geval waar men de advertentie voor de verkoop van de woningen plaatst. Gezien de huidige situatie goede marktomstandigheden op de woningmarkt kan ervoor worden gekozen om alleen lokaal te adverteren dit om ervoor te zorgen dat men lokaal wordt geïnformeerd over de verkoop van nieuwbouwwoningen in de gemeente.