AP 6f. Bijlage conc. raadsvst. Exploitatie Kulturhus Elspeet

RAADSVOORSTEL 0302117868

Agendapunt Nr. Datum college Raadsvergadering Datum commissie Commissie Portefeuillehouder Onderwerp

. . 28 september 2021. 29 oktober 2020. 7 oktober 2021 Maatschappij en Middelen drs. M. van de Bunte. Exploitatie Kulturhus Elspeet.

Voorstel 1. In te stemmen met de exploitatie van het Kulturhus door Stichting Dorpshuis Elspeet (SDE), onder de voorgestelde condities. 2. In te stemmen met toekennen van een, voor de gemeente kostenneutrale, gegarandeerde huuropbrengst voor de eerste drie exploitatie-jaren. 3. Een krediet ter grootte van het subsidiebedrag van de Provincie, met een maximum van € 150.000, beschikbaar te stellen voor het uitvoeren van verbetermaatregelen ter bevordering van het multifunctionele gebruik. 4. Instemmen met de door het college voorgestelde geheimhouding van de stukken.

Geachte raad, Inleiding In de Commissievergadering Maatschappij en Middelen van 8 april 2021 heeft de commissie zich ten aanzien van de exploitatie van het Kulturhus Elspeet uitgesproken voor de variant waarbij de gemeente in eerste aanleg eigenaar wordt van dit pand. Als reactie daarop is overeenstemming bereikt over de aankoop van het Kulturhus. Dit was één van de randvoorwaarden om definitief in te stemmen met de nieuwe exploitatievorm, waarbij de gemeente 3 jaar kostenneutraal zal ondersteunen in de exploitatie. De daarop gebaseerde exploitatieberekening is beoordeeld door een accountant, en akkoord bevonden. Financiële exploitatie is voor de langere termijn haalbaar, ook wanneer uitgegaan wordt van geactualiseerde huurovereenkomsten. Argumenten/overwegingen In eerdere aanleg heeft de Commissie Maatschappij en Middelen (8 april 2021) ingestemd met de denkrichting van het college om in te zetten op de exploitatie van het Kulturhus in Elspeet door SDE. Uitgangspunten daarbij waren:  De gemeente verwerft het Kulturhus in eigendom.  De exploitant zorgt voor een kostendekkende meerjarige exploitatie, die door een accountant is gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende accountantsrapportage.  Na 3 jaar wordt de situatie geëvalueerd, waarbij de intentie wordt uitgesproken om het Kulturhus over te dragen aan SDE.

 De eerste drie jaar zal de gemeente een aanvullende bijdrage doen aan de exploitatie ter grootte van de begrotingsruimte die ontstaat bij een herziene huurovereenkomst voor de bibliotheek.  Een samenwerking op het gebied van Welzijnsactiviteiten, met wederzijds respect voor elkaars standpunten lijkt door onderlinge gesprekken een haalbare exercitie. Dit bevordert de leefbaarheid en leidt tot grotere maatschappelijke cohesie in Elspeet.

-2-

Nr.

De aankooponderhandelingen met Omnia hebben geleid tot overeenstemming. Daarbij is gebleken dat het onderhandelingsresultaat, in combinatie met de huidige gegarandeerde huuropbrengsten aangevuld met geprognotiseerde toekomstige huuropbrengsten, voldoende aanleiding geeft tot een kostendekkende exploitatie. Als uitgangspunt heeft SDE haar exploitatieberekening gebaseerd op bovenstaande voorwaarden en resultaten. De berekening is door een accountant beoordeeld. De accountantsverklaring is vertrouwelijk in te zien door de raadsleden. Verbetermaatregelen: Om de exploitatie van het Kulturhus te bevorderen is het noodzakelijk om een aantal verbetermaatregelen te treffen ter versterking van het multifunctionele gebruik van het Kulturhus. Daarmee wordt het voor meerdere huurders mogelijk om gebruik te gaan maken van het Kulturhus. Voor deze maatregelen zijn er subsidiemogelijkheden bij de Provincie. Een aanvraag is in de afrondende fase om te worden ingediend. 50 % van de kosten kunnen worden vergoed door de Provincie. Het restant moet worden verkregen door cofinanciering. Voorgesteld wordt om als gemeente een krediet beschikbaar te stellen ter grootte van het subsidiebedrag van de provincie. Dit bedrag zal worden verrekend via de jaarlijkse exploitatiebijdrage van SDE aan de gemeente, en daarmee geen effect hebben op de gemeentebegroting.

Exploitatieovereenkomst: De goedgekeurde exploitatieberekening vormt de financiële basis voor de exploitatie-overeenkomst die het college gaat sluiten met SDE, met een ingangsdatum van 1 januari 2022. In de overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over aansprakelijkheid, de uitvoering van het onderhoud en de regierol ten aanzien van de gebruikers. Het college gaat niet eerder over tot het sluiten van deze overeenkomst dan nadat SDE (voorlopige) huurovereenkomsten kan overleggen van nieuwe huurders, waardoor de haalbaarheid van de exploitatie is aangetoond. WOC-activiteiten: Ten aanzien van de samenwerking op het gebied van Welzijnsactiviteiten hebben SDE en Oranjehof de intentie om met ingang van 2022 te werken met een gezamenlijk activiteitenplan, waarbij de activiteiten die beide ontwikkelen op elkaar zijn afgestemd en desgewenst gezamenlijk worden uitgevoerd. Beoogd effect 1 januari 2022 te starten met de nieuwe exploitatievorm, waarbij SDE de exploitant wordt van het Kulturhus in Elspeet, dat de eerste drie jaar in eigendom is van de gemeente Nunspeet Financiële toelichting Als uitgangspunt voor de toekomstige exploitatie van het Kulturhus is aangegeven dat er slechts gedurende de opstartperiode een bijdrage kan worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting naar de exploitant.

In de betreffende denkrichting is gebleken dat de gemeentelijke begroting niet nadelig wordt beïnvloed door de voorstellen. Voorstel is om gedurende de eerste 3 jaar de gemeentebegroting niet extra te belasten vanwege de gekozen exploitatievariant, en na de opstartfase de voordelen van de nieuwe situatie te verwerken in de begroting. De hoogte van deze bijdrage is gebaseerd op het verschil tussen het huurbedrag van de Bibliotheek volgens de huidige overeenkomst en de hoogte na herziening en aanpassing van de contracten door SDE. Een herziene huur op basis van maatschappelijke tarieven is door SDE in haar exploitatieberekeningen opgenomen. Bij het aankoopvoorstel is uitgegaan van een exploitatievorm door de gemeente, uitgaande van de bestaande huurcontracten die één op één zijn overgenomen van Omnia. De financiële exploitatie is voor de langere termijn haalbaar, ook wanneer uitgegaan wordt van geactualiseerde huurovereenkomsten die SDE in haar exploitatieberekening heeft meegenomen. Met dien verstande dat er een overgangstermijn is waarbij de minderopbrengst door aangepaste huurovereenkomsten (omzetten naar maatschappelijke huur) moet worden gecompenseerd. In het

-3-

Nr.

voorstel rond de aankoop is reeds geconstateerd dat deze ruimte binnen de begroting aanwezig is en dat het geheel voor de gemeente kostenneutraal kan worden uitgevoerd. Datzelfde geldt ook voor de kosten voor aanpassingen ter verbetering van het multifunctionele gebruik van het Kulturhus. Het gevraagde krediet is gekoppeld aan een subsidie-aanvraag aan de Provincie, waarbij maximaal 50% van de kosten door de Provincie wordt gesubsidieerd. Het restantbedrag moet worden voldaan door medefinanciering. In de exploitatieberekening is hiermee rekening gehouden. De financiële effecten van het krediet op de gemeentebegroting worden via de exploitatie-overeenkomst verrekend met SDE. Het effect op de gemeentebegroting is kostenneutraal. Alternatieven, kanttekeningen en risico’s Ten behoeve van het eerdere voorstel rondom de toekomstscenario’s voor de exploitatie van het Kulturhus heeft SDE meerdere varianten uitgewerkt. De variant waarbij de gemeente in eerste aanleg eigenaar wordt en deze na een evaluatie eventueel kan overdragen aan de exploiterende partij bleek daarbij een realistisch scenario, met dien verstande dat de huidige leegstand wordt opgevuld met nieuwe huurders. Formeel zijn deze huurcontracten nog niet gesloten (SDE is immers nog geen exploitant).

Het college ziet het aanleveren van (voorlopige) huurcontracten met deze nieuwe huurders als voorwaarde voor het aangaan van de exploitatieovereenkomst. De huidige huurcontracten lopen daarnaast gewoon door. Aanpassing op de nieuwe situatie is medeafhankelijk van de contracten met nieuwe huurders. Als risico kan worden aangemerkt het vervallen van huurcontracten gedurende de exploitatieperiode, waardoor inkomsten afnemen als gevolg van leegstand. Dit kan leiden tot een exploitatieprobleem van de exploitant. Op dit moment wordt dat niet als een te verwachten risico ervaren, aangezien door de potentiële nieuwe huurders grote belangstelling is en juist bestaande leegstand wordt ingevuld. Huidige huurders opteren ook voor langjarige contracten, waardoor continuïteit lijkt geborgd. Het SDE-bestuur bestaat uit vrijwilligers. Mutaties in het bestuur op termijn, zouden kunnen leiden tot afname van bestuurlijke slagkracht. De komende drie exploitatiejaren zullen hierin meer duidelijkheid geven. De bestuursvorm en daaraan verbonden risico’s kunnen onderdeel worden van de exploitatieovereenkomst en de evaluatie na de eerste drie exploitatiejaren. Standpunt commissie Dit onderwerp is in de commissie Maatschappij en Middelen tijdens haar vergadering van …. aan de orde geweest.

Stukken ter inzage Onderzoeksrapport accountant, inclusief gewaarmerkte exploitatieberekening SDE (vertrouwelijk, in te zien door raadsleden). Bijlage(n) geen. CVEL

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

B. van de Weerd