AP 6e. Bijlage 5e - De Kijktuinen Bijlagen Toelichting
Tekst van het document
bestemmingsplan De Kijktuinen vastgesteld
bestemmingsplan Bijlagen Toelichting
De Kijktuinen vastgesteld 15-06-2021
bestemmingsplan De Kijktuinen
Inhoudsopgave
Bijlagen Toelichting
5
Bijlage 1
Inrichtings- en beeldkwaliteitsplan
7
Bijlage 2
Ladderadvies De Kijktuinen
37
Bijlage 3
Structuurvisie Kijktuinen
53
Bijlage 4
Verkennend bodemonderzoek
89
Bijlage 5
Akoestisch onderzoek
259
Bijlage 6
Quickscan externe veiligheid
347
Bijlage 7
Rapport externe veiligheid buisleidingen
361
Bijlage 8
Notitie verantwoording groepsrisico
421
Bijlage 9
Verkennend ecologisch onderzoek
437
Bijlage 10
Najaarsonderzoek das
499
Bijlage 11
Notitie broedvogelchecks en nader onderzoek huismus Kijktuinen Nunspeet
505
Bijlage 12
Ecologisch advies t.b.v. de Kijktuinen
511
Bijlage 13
Voortoets stikstofdepositie Kijktuinen
519
Bijlage 14 Archeologisch vooronderzoek: een inventariserend veldonderzoek (verkennende fase)
603
Bijlage 15
Archeologisch vooronderzoek: proefsleuvenonderzoek
665
Bijlage 16
Aanmeldnotitie
693
Bijlage 17
Vergunning Wnb provincie GLD voor Kijktuinenen incl. stikstofcalculaties
703
Bijlage 18
Onderzoeksrapport geologie en hydrologie
725
Bijlage 19
Rapportage Parkeeronderzoek Kienschulpenweg, Nunspeet
785
3
bestemmingsplan De Kijktuinen
4
bestemmingsplan De Kijktuinen
Bijlagen Toelichting
5
bestemmingsplan De Kijktuinen
6
bestemmingsplan De Kijktuinen
Bijlage 1 Inrichtings- en beeldkwaliteitsplan
7
Woongebied Kijktuinen | Nunspeet Inrichtings- en beeldkwaliteitplan
Project Inrichtings- en beeldkwaliteitplan Woongebied Kijktuinen Gemeente Nunspeet Projectnummer: 24.10.30
Initiatiefnemer Gemeente Nunspeet Markt 1 8071 GJ Nunspeet
Opsteller Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: Erik Mekelenkamp T (026) 35 23 125 E erik.mekelenkamp@buro-sro.nl
Datum september 2020
2
Inhoud 1. Inleiding
5
1.1 Aanleiding en doel
5
1.2 Plangebied
5
2. Analyse en uitgangspunten
6
3. Stedenbouwkundig ontwerp
8
3.1 Algemeen
8
3.2 Bebouwingsstructuur
10
3.3 Groen- en waterstructuur
12
3.3 Verkeerstructuur
14
3.4 Flexibel programma
16
4. Beeldkwaliteit
18
4.1 Algemeen
18
4.2 Beeldkwaliteit bebouwing
20
4.3 Beeldkwaliteit openbare ruimte
24
3
4
1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Aan de Kienschulpenweg 26 liggen de voormalige Kijktuinen Nunspeet. Op deze locatie was tot voor kort een bedrijf gevestigd waar bezoekers showtuinen konden bekijken. Inmiddels is de eigenaar van het bedrijf gestopt met de bedrijfsactiviteiten. De gemeente heeft de bijbehorende gronden gekocht om te ontwikkelen als woningbouwlocatie, waarbij er ook ruimte wordt gereserveerd voor een opstelling met zonnepanelen en toekomstige uitbreidingsruimte voor de begraafplaats. In december 2019 is de Structuurvisie Kijktuinen door het college van B&W vastgesteld. Deze structuurvisie biedt een eerste ontwikkelingskader voor het plangebied. In voorliggend inrichtings- en beeldkwaliteitplan wordt dit kader verder uitgewerkt.
1.2 Plangebied Het plangebied ligt aan de westelijke rand van de bebouwde kom van Nunspeet. Op de luchtfoto hiernaast is het plangebied en omgeving weergeven.
5
2. Analyse en uitgangspunten In de structuurvisie voor Kijktuinen is het gebied geanalyseerd. Enkele
In de hierna volgende hoofdstukken zal het vlekkenplan verder worden
beelden uit deze visie zijn hiernaast opgenomen. Zoals in de historische
uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteit en een voorstel
reeks topografische kaarten te zien is de vroegere aanwezigheid van
voor de inrichting van de openbare ruimte. Binnen het stedenbouwkundig
houtsingels in het plangebied, kenmerk van de oude strookkampen. Het
plan is ruimte voor flexibiliteit, zodat optimaal ingespeeld kan worden op
respecteren en versterken van de cultuurhistorie van de plek is een van de
de behoefte op dat moment.
uitgangspunten bij de ontwikkeling van het plangebied. Voor verdere achtergronden en beelden wordt verwezen naar de als Dwars op de Kienschulpenweg liggen een gasleiding, waarbij de
separate bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen Structuurvisie
bebouwingsvrije zone zorgt voor een onderbreking van de woongebieden.
Kijktuinen.
Er ligt ook nog een rioolpersleiding die verlegd zal gaan worden. Door de combinatie van houtsingels en de haaks daarop gelegen bebouwingsvrije zones, ontstaat er een grid waarbinnen velden op diverse wijzen kunnen worden ingevuld: het vlekkenplan Kijktuinen. Binnen dit grid is ruimte voor groen, bebouwing, verkeer maar ook voor functies als een zonneveld en een toekomstige begraafplaats. In het groen is ruimte voor speelplekken en waterberging.
6
1850
1974
1900 7
3. Stedenbouwkundig ontwerp 3.1 Algemeen
woningen die zijn gericht op de tussenliggende groene gebieden. In deze
De op de vorige pagina opgenomen structuurvisiekaart vormt de basis
groene ruimte is plek voor spelen en waterberging. In het oostelijk deel is
voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig
er ruimte voor een complex met bebouwing gericht op een groene hof. In
plan is op de hiernaast opgenomen pagina opgenomen.
dit complex, waar ruimte is voor 27 compacte woningen en een kantoor, wordt een beschermde woonvorm gerealiseerd.
De basis van het plan bestaat uit een geleidelijke overgang van de Kienschulpenweg naar het groene landschap groen én het terugbrengen
De verkeersontsluiting takt op twee plekken aan op de Kienschulpenweg.
van houtsingels zoals die voorheen aanwezig waren in het plangebied.
Deze ontsluiting loopt in een lus door het plangebied. Door de ligging
Hierdoor ontstaat een woonzone langs de Kienschulpenweg, een
hiervan blijft een gedeelte van het woongebied in de middenzone autoluw.
middenzone en een gebied daarachter waar een zonnepanelenveld is
De parkeerplaatsen zijn aan deze ontsluitingslus gesitueerd én ook aan de
beoogd. Het stedenbouwkundig plan zoals dat hiernaast is opgenomen, is
eerder genoemde parallelweg langs de Kienschulpenweg. Op deze manier
een voorbeeld van een uitwerking hiervan.
zijn de parkeervoorzieningen voor iedereen op korte afstand bereikbaar.
De bestaande bomen en haag langs de Kienschulpenweg zijn behouden,
In de meest zuidwestelijke vlek is een groene ruimte met zonnepanelen
zodat er een groene rand blijft bestaan. Achter deze rand zijn parallel
gesitueerd. Tussen dit zonneveld en de woningen in de middenzone is
aan de Kienschulpenweg blokken rijwoningen, vrijstaande woningen en
een natuurlijke haag geplant. Door de opeenvolging van verschillende
twee-onder-één-kapwoningen gesitueerd. Tussen de woningen en de
groene singels en de tussenliggende groene ruimtes ontstaat er een groene
Kienschulpenweg is een parallelweg met parkeerplaatsen gesitueerd.
dooradering van het plan.
Hierdoor ontstaan er geen problemen door geluid vanwege het werkverkeer. Hierna wordt achtereenvolgens op de bebouwingsstructuur, groen- en
8
Achter de woningen die aan de Kienschulpenweg zijn gesitueerd, is een
waterstructuur en de verkeersstructuur worden ingegaan. Ook wordt op de
houtsingel gelegen. Achter deze houtsingel ligt de middenzone, met daarin
flexibiliteit qua woningtypes in het plan dieper ingegaan.
9
3.2 Bebouwingsstructuur De woonvlekken tussen de houtsingels kennen een overgang van meer
De bouwhoogte van de woningen blijft in dit plangebied beperkt tot één
dichtbebouwd aan de Kienschulpenweg tot meer open en groen richting
à twee bouwlagen met een kap. De maximale bouwhoogte is 11 meter
het zuidwesten. Langs de Kienschulpenweg wordt bebouwing gerealiseerd
en is daarmee hetzelfde als in de recent gerealiseerde nieuwbouwwijk
die qua dichtheid die qua dichtheid, hoogte en typen woningen
Molenbeek is toegepast. Hiermee zijn er voldoende mogelijkheden om het
vergelijkbaar is met andere Nunspeetse woonstraten langs invalswegen
Bouwbesluit te voldoen en ontstaat er een dorps beeld dat past bij de
naar de kern. De rij woningen vormt als het ware een ‘rode rand’ waarbij
Nunspeet.
de achterliggende groene singel zichtbaar is. Vanwege de akoestiek en de ligging van de gasleiding liggen de woningen wat verder van de weg af. De woningen kennen een relatief grote kaveldiepte, waardoor er ruimte is voor verschillende woningtypen. In het middengebied zijn de woningen zowel op de straat als op de groene ruimtes gericht. In het hoofdstuk over beeldkwaliteit wordt hier verder aandacht aan geschonken. Het complex van de beschermde woonvorm wordt in één van de woonvlekken in het middengebied ingepast.
Kaartbeeld bebouwingsstructuur
10
11
3.3 Groen- en waterstructuur De te behouden houtsingel aan de westzijde en de nieuw aan te planten
In het noordelijkste deel van het plangebied, nabij de rotonde op
hout- en struweelsingels vormen een netwerk van groene elementen in
de Harderwijkerweg, wordt een groene ruimte gerealiseerd met een
het plan. Met de nieuwe houtsingels wordt de cultuurhistorie van de plek
waterpartij. Deze groene ruimte wordt zo optimaal mogelijk ingericht om
versterkt en worden de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Veluwe
ruimte te bieden als voortplantingslocatie voor amfibieën, leefgebied voor
gerespecteerd. In de tussenliggende groene ruimtes is ruimte gereserveerd
insecten en als drinkplaats voor vogels en zoogdieren. Tevens wordt een
voor waterberging en speel- en beweeggroen met de juiste voorzieningen
groene corridor aangelegd tussen deze ruimte en de zuidelijk gelegen
die uitnodigen tot bewegen en ontmoeten.
houtsingel, speciaal gericht op een veilige verplaatsing van amfibieën.
De bomenrij aan de Kienschulpenweg blijft behouden, benodigde inritten
De nieuwe aangelegde houtwal bestaat uit een wal tot een hoogte van
worden zorgvuldig ingepast. Ook wordt de bestaande haag langs de
1 meter ten opzichte van het maaiveld. De beplanting op deze wal kan
Kienschulpenweg zoveel mogelijk gehandhaafd. Beide groenelementen
uitgroeien tot een hoger struweel waaruit uiteindelijk boomvormers kunnen
hebben een belangrijke ecologische en esthetische waarde. Het
worden gekozen. Hierdoor is ook hier het parkeren uit het zicht onttrokken
parkeren bevindt zich achter deze haag en hierdoor uit het zicht vanaf de
en ontstaat er een groen beeld.
Kienschulpenweg.
Principeprofiel bestaande houtwal met mantel-zoomvegetatie
12
Principeprofiel nieuwe houtwal met groenstrook tussen parkeerplaatsen
Principeprofiel haag tussen woongebied en zonnepanelenveld
Kaartbeeld groen en water
13
In het zuidwestelijk gedeelte van het plangebied is ruimte aanwezig om
Door het plan heen loopt een stelsel van voetpaden langs de wegen.
een zonneveld te realiseren. Hierdoor blijft dit terrein beschikbaar om in de
Sommige achterpaden dienen ook als onderhoudspad voor de groene
toekomst een uitbreiding van de begraafplaats te realiseren. Het zonneveld
singels. Op meerdere plekken in het plangebied wordt er op de voetpaden
wordt begrensd door de bestaande houtsingel en een nieuwe natuurlijke
extra ruimte gemaakt voor containeropstelplaatsen. Sommige voetpaden
haag als scheiding tussen het zonneveld en het woongebied. In de haag
die langs de groene ruimtes in de middenzone lopen, zijn iets verbreed.
wordt op een enkele plek een boom geplant. Aan de bestaande houtsingel
Hierdoor is het mogelijk dat er incidenteel een auto tot de voordeur kan
wordt een zone met een mantel-zoomvegetatie toegevoegd, ter versterking
rijden (bijvoorbeeld een taxi of ambulance).
van de biodiversiteit en natuurwaarden. Langs de evenwijdig aan de Kienschulpenweg lopende wegen zijn op In de groene zones worden op verschillende plekken wadi’s aangelegd om
verschillende plekken clusters haaksparkeerplaatsen gesitueerd. Tussen de
te voorzien in hemelwaterberging. Tussen het zonneveld en de nieuw aan te
clusters is opgaand groen aanwezig, zodat de auto’s deels aan het oog
leggen natuurlijke haag wordt een plas-draszone gecreëerd om te voorzien
onttrokken worden.
in een overloopruimte voor een extreme bui. De precieze waterhuishouding zal samen met de riolering nader worden uitgewerkt in een separaat plan.
Om het zonneveld te bereiken, wordt er een toegangsweg aangelegd waar ook ruimte is voor een opstelplek voor brandweer. De toegangsweg dient
3.3 Verkeerstructuur
tevens als ontsluiting voor de aanliggende percelen. Op het zonneveld
Het gebied wordt ontsloten via de Kienschulpenweg. Om de doorstroming
is ruimte tussen de panelen, zodat er onderhoud en reparatie kan
te bevorderen mogen er niet teveel inritten op de weg aangesloten worden.
plaatsvinden.
In het plan is het aantal aansluitingen beperkt tot 2. Hierdoor ontstaat ook de mogelijkheid om rond te rijden en ontstaan er geen onveilige situaties bij de aansluitingen. Op de Kienschulpenweg wordt een snelheidsregime van 50 km/u gehanteerd. De inritten op de Kienschulpenweg worden verhoogd aangelegd, zodat er een veilige verkeerssituatie ontstaat. Kaartbeeld verkeersstructuur
14
15
3.4 Flexibel programma De gemeente Nunspeet heeft als initiatiefnemer van de planontwikkeling
Het is echter niet zo dat voor elke vlek de mogelijkheden onbeperkt zijn.
de intentie uitgesproken dat er doelgroepen bediend kunnen worden
Immers, een invulling met rijwoningen stelt andere eisen aan de openbare
die bij commerciële planontwikkeling onvoldoende aan bod komen. Uit
ruimte dan een invulling met kavels voor vrijstaande woningen. In een
marktonderzoek blijkt dat er veel vraag naar starterswoningen in de
projectpaspoort zullen per woonveld de voorwaarden concreet en nader
koopsector, sociale en middeldure huurwoningen, woningen voor senioren
worden uitgewerkt.
en zorgwoningen. Om tot een gevarieerde buurt te komen, wordt er ook ruimte geboden voor de ontwikkeling van vrijstaande woningen en tweeonder-één-kapwoningen. De stedenbouwkundige opzet van Kijktuinen biedt de kans om de verschillende woonvlekken min of meer separaat van elkaar te ontwikkelen, zodat optimaal ingespeeld kan worden aan de behoefte van dat moment. Dat betekent ook dat er per vlek verschillende invulmogelijkheden zijn. De afbeeldingen hiernaast geven een impressie van de verschillende mogelijkheden. Te zien is dat er mogelijkheden zijn voor afwisseling tussen rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, maar dat er ook gedacht kan worden aan een CPO-project met starterswoningen of een complex ouderenwoningen rondom een hof.
16
17
4. Beeldkwaliteit 4.1 Algemeen In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor de gewenste beeldkwaliteit
De ‘groene’ uitstraling uit zich in het relatief grote aandeel groen in het
beschreven. De basis voor de invulling hiervan vormt de stedenbouwkundige
plan. De verschillende bestaande en nieuwe houtsingels zorgen voor een
hoofdopzet, zoals omschreven in hoofdstuk 2 en de separate visie.
groene dooradering van het plan. In paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de beeldkwaliteit van de openbare ruimte. Ook het plangedeelte met het
Uitgangspunt is een opzet van de buurt op de overgang van de bestaande
beoogde zonneveld maakt hier onderdeel van uit.
bebouwing van Nunspeet en het groene landschap. De stedenbouwkundige structuur geeft hieraan invulling met woonvlekken in het groen. De
Excessenregeling
bebouwing past bij de schaal en maat van de overige bebouwing van
Om te voorkomen dat bouwwerken toch ernstig in strijd zijn met de
Nunspeet. Ofwel: ‘dorps’ en ‘groen’ zijn kreten die passen bij de uitstraling
eisen zoals die in dit beeldkwaliteitplan zijn opgenomen, bestaat de
van Kijktuinen.
excessenregeling. We spreken van een ‘exces’ wanneer iedereen kan zien dat het uiterlijk, kleurgebruik, vorm of de positionering van een bouwwerk
De ‘dorpse’ uitstraling wordt verkregen door een traditioneel beeld met
buitensporig afwijkt van de omgeving.
woningen die zijn voorzien van een kap. Er moet aandacht zijn voor de
18
detaillering, een eentonig beeld wordt daarmee voorkomen.
De regeling geldt ook voor bouwwerken die, bijvoorbeeld door gebrekkig
In paragraaf 4.2 wordt op de beeldkwaliteit van de bebouwing en erfinrichting
onderhoud, ernstig verwaarloosd en vervallen zijn. In dit soort gevallen
ingegaan. Voor alle woonvlekken gelden dezelfde uitgangspunten, zodat
kan de gemeente eisen dat een bouwwerk wordt aangepast volgens
de flexibele invulling eenvoudig toepasbaar is.
beeldkwaliteitscriteria of zelfs moet worden afgebroken.
19
4.2 Beeldkwaliteit bebouwing Uitgangspunten stedenbouw • Verschillende bouwvormen zijn mogelijk: rijwoningen, rug-aan-rugwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. • De woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte. Wanneer de woning is gesitueerd op een hoek aansluitend op de openbare ruimte, is er een oriëntatie naar twee kanten (dus is er geen sprake van een blinde gevel).
• De grondgebonden woningen bestaan uit maximaal 2 woonlagen met kap. • De woningen hebben een maximale bouwhoogte van 11 meter en een maximale goothoogte van 7 meter. • De blokken rijwoningen bestaan uit maximaal 6 aaneengesloten woningen.
• Wanneer woningen in een hofvorm zijn gesitueerd, zijn de woningen met de voorkant georiënteerd op de gemeenschappelijke tuin en is er tevens sprake van een representatief beeld richting de omliggende openbare ruimte.
Referentiebeeld rijwoningen 20
Referentiebeeld rijwoningen
Uitgangspunten architectuur • Uitgangspunt van de architectuur is een traditionele uitstraling met
• De gevels langs de Kienschulperweg hebben een hogere
aandacht voor detail en materiaal, waarbij afwisseling belangrijk is en
beeldkwaliteit. Hier moet aandacht zijn voor geleding, gelaagdheid en
een eentonig straatbeeld moet worden voorkomen.
uitstraling in materiaal en detail.
• Geleding is belangrijk in het gevelbeeld, door middel van een wisselend kleurgebruik, wisselende kaprichting of een licht verspringende gevel.
• Het materiaalgebruik van de gevels van de woningen bestaat uit hoofdzakelijk baksteen of duurzame natuurlijke materialen zoals hout. • Bijzondere detaillering van het metselwerk draagt bij aan een verzorgd
• De bebouwing kent een representatieve voorgevel en een representatieve zijgevel als deze op de openbare ruimte is gericht. In het plan mogen géén blinde gevels vanaf de straat zichtbaar zijn. Er is dus op alle hoeken een tweezijdige oriëntatie. Wanneer
uiterlijk en geeft een aangenaam beeld van ambachtelijkheid. • Bij het materiaalgebruik van de daken is het belangrijk dat het kleurgebruik niet contrasteert met de plaatsing van zonnepanelen. • Klimaatinstallaties zijn geïntegreerd in de architectuur.
woningen in een hofvorm zijn gesitueerd, kennen de woningen een representatieve gevel zowel richting de openbare ruimte als richting de gemeenschappelijke tuin.
Referentiebeeld rijwoningen
Referentiebeeld vrijstaande woning 21
Uitgangspunten erfinrichting • De woningen zijn voorzien van groene tuinen of een groene gezamenlijke binnentuin.
• Bijgebouwen (met uitzondering van een aangebouwd bijgebouw) bij de woning staan achter de woning, met uitzondering van rug-aan-
• Bij zijtuinen welke aansluiten op de openbare ruimte worden de
rugwoningen en woningen die rondom een hof zijn gesitueerd.
erfafscheidingen als onderdeel van het plan meeontworpen.
Referentiebeeld groene haag 22
Referentiebeeld hagen voortuin
• Alle voortuinen worden afgeschermd met hagen; als de zijtuin grenst aan de openbare ruimte, wordt deze ook voorzien van een
• Uitgangspunt is dat het hemelwater van de eigen dakvlakken en
haag. Wanneer het gaat om een achtertuin, is een hoge haag of
verharding wordt geborgen en geïnfiltreerd op eigen terrein.
frameconstructie met hedera gewenst. • Vanuit de openbare ruimte wordt het zicht op containers en klimaatinstallaties zoveel mogelijk aan het oog onttrokken, dit wordt meeontworpen met de architectuur.
Referentiebeeld hagen voortuin
Referentiebeeld Hedera scherm 23
4.3 Beeldkwaliteit openbare ruimte
De bochtstralen van de wegen in het plangebied hebben een
In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor de inrichting van de
bochtstraalradius van 6 meter, bij de aansluitingen op de Kienschulpenweg
openbare ruimte uiteengezet. De inrichting voldoet aan de uitgangspunten
zijn de bochtstralen 8 meter. De draaicirkels zijn zo gekozen dat er geen
zoals die in de gemeente Nunspeet voor de openbare ruimte worden
problemen ontstaat voor alle verkeersmiddelen die hier zijn toegestaan.
gehanteerd. Het materiaalgebruik van de rijbanen en parkeerplaatsen bestaat uit Verkeer
gebakken klinkers in roodbruin en bronstinten. De voetpaden zijn allemaal
De inrichting van de openbare ruimte kenmerkt zich door een informele
uitgevoerd in betonnen profieltegels. Hierdoor zijn er op plekken waar het
opzet en sluit in dat opzicht ook aan op het landelijke karakter van de
voetpad overgaat in groen, geen betonbanden nodig.
omgeving van Kijktuinen. De openbare ruimte kent één basisstraatprofiel dat bestaat uit een rijbaan van 5,5 meter breed. Hierdoor is er voldoende manoeuvreerruimte aanwezig, ook om in- en uit te kunnen draaien bij de parkeerplaatsen. De toegangsweg naar het zonnepanelenveld is vanwege het beperkte verkeer wat smaller en heeft een breedte van 4,5 meter. Voetpaden langs de rijbaan zijn 2,0 meter breed. Achterpaden zijn met 1,7 meter iets smaller en zorgen voor toegang tot de achtertuinen van woningen. Aan beide zijden van de groene ruimtes in de middenzone bevinden zich overrijdbare voetpaden van 3,0 meter breed, zodat in een enkel geval de woning per auto bereikt kan worden. Verder blijft dit hele gebied autovrij.
Referentiebeeld straatbeeld 24
Parkeren Aangezien het stedenbouwkundig plan flexibiliteit biedt per woonvlek, is
blokken rijwoningen) worden extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Hierbij
nog niet exact bekend waar welke woningtypes komen. Daardoor is de
moet aandacht zijn voor een prettig verblijfsklimaat. Dit kan bijvoorbeeld
ligging van de parkeerplaatsen ook nog niet precies bepaald. Wel moet
door tussen enkele geclusterde parkeerplaatsen een groenstrook met
worden voldaan aan de parkeernormen van de gemeente Nunspeet. Voor
eventueel een boom op te nemen.
de actuele normen wordt verwezen naar de gemeentelijke Parkeernota. Haaksparkeerplaatsen zijn 5,5 meter diep en 2,5 meter breed.
Door
De vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kapwoningen hebben
de relatief diepe parkeerplaatsen is de rijbaanbreedte van 5,5 meter
steeds één parkeerplaats op eigen terrein, conform de uitgangspunten
voldoende. Langsparkeerplaatsen zijn waar nodig 6,0 meter breed en 2,0
zoals die in de parkeernota staan (lange inrit met garage). Op plekken
meter diep.
waar dat niet mogelijk is en veel parkeerbehoefte is (bijvoorbeeld bij
Referentiebeeld groen tussen parkeerplaatsen 25
Groen De eerder omschreven ‘groene dooradering’ zorgt voor een groene
De groene zones tussen de woonvlekken gaan hittestress tegen.
uitstraling van de wijk. De verschillende nieuw aan te planten houtsingels en
De bestaande houtsingel aan de zuidwestzijde van het plangebied
hagen refereren aan de strookkampen zoals die vroeger aanwezig waren
wordt versterkt door de aanleg van een zone waarin zich een mantel-
in dit gebied. De bomen en de bestaande haag langs de Kienschulpenweg
zoomvegetatie kan ontwikkelen. Door de afwisseling in het groen wordt de
blijven behouden, bij de aanleg van de wijk zullen hier de nodige
biodiversiteit gestimuleerd.
beschermende maatregelen worden getroffen.
Referentiebeeld houtsingel 26
Referentiebeeld informeel groen
De exacte inrichting van de groene ruimte zal zo worden vormgegeven,
Het speelmeubilair krijgt een natuurlijke uitstraling. Er zal aandacht zijn
dat er een optimale balans ontstaat tussen speelruimte, waterberging
voor verschillende doelgroepen, zoals een speelplek voor jongere kinderen
en biodiversiteit. Dit moet nader uitgewerkt worden, zodat ook aan de
en een speeltoestel voor de oudere kinderen. Het type speelvoorzieningen
veiligheidseisen bij speelvoorziening voldaan kan worden voldaan.
wordt afgestemd op de doelgroep van de dichtstbijzijnde woningen, zodat dit optimaal op elkaar is afgestemd. Tevens wordt gekeken of er op enkele plekken in het straatmateriaal van de stoepen kleinschalige speelelementen kunnen worden opgenomen, zoals een hinkelpad of knikkerpotje.
Referentiebeeld groene ruimte met informele speelvoorziening
Referentiebeeld speeltoelstel met natuurlijke uitstraling 27
buro-sro.nl
stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement
bestemmingsplan De Kijktuinen
Bijlage 2 Ladderadvies De Kijktuinen
37
LADDERADVIES DE KIJKTUINEN Ad vi es i n za ke d e l ad de r voo r d uu rz am e v ers te d el ij ki n g
drs. Joost Wegstapel 31 mei 2021
Australiëlaan 5, 3526 AB Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 17106411
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding
1
1.1 1.2 1.3
Vraagstelling en aanpak Bronnen en opbouw van de notitie Planbeschrijving
1 1 2
Hoofdstuk 2 Bepaling behoefte
4
2.1 2.2 2.3
4 5 6
Ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan Behoefte in de regio Noord-Veluwe Behoefte gemeente Nunspeet
Hoofdstuk 3 Binnenstedelijke plancapaciteit
8
3.1 3.2
8 9
Ligt het plan in bestaand stedelijk gebied? Kan het bestaande stedelijke gebied in de behoefte voorzien?
Hoofdstuk 4 Conclusies
11
Hoofdstuk 1
INLEIDING 1.1 Vraagstelling en aanpak De gemeente Nunspeet is van plan om op locatie ‘De Kijktuinen’ woningbouw te ontwikkelen. Het plan is om hier circa 90 woningen te realiseren. Op 19 december 2019 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Kijktuinen vastgesteld als globaal ruimtelijk kader voor de planuitwerking van het project De Kijktuinen. Inmiddels is de uitwerking hiervan vastgelegd in een voorlopig stedenbouwkundig plan en een concept beeldkwaliteitsplan. Ook wordt het bestemmingsplan aangepast om op deze locatie planologisch-juridisch gezien woningbouw mogelijk te maken. In lijn met de Woonvisie is benutting van de locatie 'De Kijktuinen' als woonwijk noodzakelijk om bij te dragen aan het terugdringen van het tekort aan betaalbare woningen in Nunspeet. Voor dit nieuwbouwproject dient een toets van de ‘Ladder van Duurzame Ontwikkeling’ te worden uitgevoerd. Sinds 1 juli 2017 is een hernieuwde versie van de ‘ladder’ van kracht. Dit is toegelicht in de door het Rijk opgestelde handreiking. De nieuwe duurzaamheidsladder kent twee ‘toetsvragen’ die elk voor dit plan doorlopen moeten worden: 1. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? 2. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? En, zo niet, waarom kan het bestaande stedelijke gebied niet in deze behoefte voorzien? De gemeente Nunspeet heeft Atrivé gevraagd om deze toets uit te voeren.
1.2 Bronnen en opbouw van de notitie Om deze twee vragen te kunnen beantwoorden, dient informatie te worden verzameld, zoals informatie over de huishoudensprognoses, plancapaciteit in Nunspeet en in de regio, de woningbouwopgave in Nunspeet en in de regio volgens de provincie en de resultaten van woningbehoefteonderzoek in Nunspeet en in de regio. Eind vorig jaar heeft Atrivé voor de gemeente Nunspeet nog een actualisatie van de woningbehoefte gemaakt ten behoeve van de structuurvisie voor de locatie ’t Hul Noord. Een belangrijke onderlegger hiervoor zijn de Primos-huishoudensprognoses 2020. Uit een analyse van Atrivé en ABF-research bleek dat deze prognose voor Nunspeet uitging van een te laag nieuwbouwprogramma. Omdat de gebruikte input wat betreft het nieuwbouwprogramma voor Nunspeet in Primos2020 aantoonbaar onjuist was, heeft de gemeente ABF-research gevraagd om een nieuwe doorrekening te maken van de huishoudensprognose op basis van de juiste input. Voor de laddertoets maken we gebruik van deze nieuwe doorrekening. Daarnaast bestuderen we de woonvisie en de woningmarktanalyse die daaraan ten grondslag ligt.
Pag: 1
Daarnaast is gebruik gemaakt van de volgende bronnen: • Voorlopig stedenbouwkundigontwerp Kijktuinen (Buro SRO, december 2020) • Inrichtings- en Beeldkwaliteitsplan Woongebied Kijktuinen (Buro SRO, september 2020) • Ontwerpbestemmingsplan De Kijktuinen (BügelHajema, april 2021) • Structuurvisie Kijktuinen (gemeente Nunspeet, december 2019) • Woonvisie gemeente Nunspeet (Atrivé, februari 2020) • Concept woningbouwprogramma De Kijktuinen (gemeente Nunspeet, mei 2021) • Structuurvisie ‘t Hul (gemeente Nunspeet, november 2020) • Actieplan Wonen 2020-2025 (provincie Gelderland, maart 2020) In deze notitie is het plan summier beschreven en zijn vervolgens de toetsvragen van de duurzaamheidsladder stapsgewijs behandeld. De notitie rondt af met een conclusie over de toepassing van de duurzaamheidsladder voor het plan ‘De Kijktuinen’. Puntsgewijs is de opbouw als volgt: 1. De belangrijkste kenmerken van het plan De Kijktuinen. 2. Toetsvraag 1: Bepaling behoefte. 3. Toetsvraag 2: Analyse binnenstedelijke plancapaciteit, in relatie tot de behoefte. 4. Samenvattende conclusies toepassing ladder duurzame verstedelijking voor De Kijktuinen.
1.3 Planbeschrijving Uit de beschikbare documentatie komen de karakteristieken van het plan duidelijk naar voren: Een woningbouwlocatie, waarbij er ook ruimte wordt gereserveerd voor een opstelling met zonnepanelen in een zonnepanelenveld. De voorliggende vraag betreft de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking voor het woongedeelte. Figuur 1.1
Ligging plangebied De Kijktuinen
Bron: Structuurvisie Kijktuinen
Pag: 2
De basis van het stedenbouwkundig ontwerp bestaat uit een geleidelijke overgang van de Kienschulpenweg naar het groene landschap groen én het terugbrengen van houtsingels zoals die voorheen aanwezig waren in het plangebied. Hierdoor ontstaat een woonzone langs de Kienschulpenweg, een middenzone met daarin woningen die zijn gericht op de tussenliggende groene gebieden (voor spelen en waterberging) en een gebied daarachter waar een zonnepanelenveld is beoogd. De gemeente Nunspeet heeft als initiatiefnemer van de planontwikkeling de intentie uitgesproken om zoveel mogelijk betaalbare woningen in de Kijktuinen gerealiseerd worden. Doel hiervan is dat er doelgroepen bediend worden die bij commerciële planontwikkeling onvoldoende aan bod komen. Uit marktonderzoek blijkt dat er veel vraag is naar starterswoningen in de koopsector, sociale en middeldure huurwoningen, woningen voor senioren en zorgwoningen. Om tot een gevarieerde buurt te komen, wordt er ook ruimte geboden voor de ontwikkeling van duurdere vrijstaande woningen en twee-on-der-één-kapwoningen. In de woningbouwprogrammering wordt uitgegaan van flexibiliteit. Als de marktomstandigheden erom vragen, dan kan daarop ingespeeld worden. Het indicatieve woningbouwprogramma ziet er momenteel als volgt uit: Figuur 1.2
Indicatief woningbouwprogramma De Kijktuinen versie 31 mei 2021
Woningbouwprogramma Kijktuinen sociale huurwoningen middeldure huurwoningen starterswoningen goedkope koop starterswoningen goedkope koop CPO starters- of seniorenwoningen dure koop (tweekappers en vrijstaand)
aantal 22 10 16 10 18 7
% 27% 12% 19% 12% 22% 8%
Totaal
83
100%
Maximaal
100
Bron: Gemeente Nunspeet
Pag: 3
Hoofdstuk 2
BEPALING BEHOEFTE Om vast te kunnen stellen of er sprake is van een behoefte aan woningen dient eerst bepaald te worden wat het ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan is, zo stelt de toelichting op de nieuwe ladder. Het is primair aan het bevoegd gezag om dit vast te stellen. Aangezien de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten onder de noemer ‘Samenwerking Noord-Veluwe (SNV)’ de afgelopen jaren samen afstemmen en beleid ontwikkelen op het gebied van wonen wordt hierbij aangesloten. Een verdere kwantitatieve en kwalitatieve prioritering wordt door de gemeenten uitgevoerd. Daarom is ook de behoefte op gemeentelijk schaalniveau relevant.
2.1 Ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan Het plan ligt in de gemeente Nunspeet. De gemeente behoort tot de Regio Noord-Veluwe. Atrivé heeft in 2019 in opdracht van de SVN een regionaal woningbehoefteonderzoek uitgevoerd op basis van een oversampling van het WoON2018. Met behulp van een analyse van verhuisbewegingen heeft Atrivé in dit onderzoek empirisch vastgesteld dat er eigenlijk niet sprake is van één woningmarkt binnen de regio Noord-Veluwe. Er is meer sprake van een soort ‘ketting’ van verhuisrelaties, waarbij er vanuit Nunspeet als centraal gelegen gemeente zowel met de ene kant (Ermelo-Harderwijk-Putten) als met de andere kant van de regio (Elburg, Oldebroek en Hattem) veel verhuisd wordt. Daarom wordt voor deze toets van de ‘Ladder van Duurzame Ontwikkeling’ uitgegaan van de regio Noord-Veluwe als ruimtelijk verzorgingsgebied voor het plan ‘De Kijktuinen’. Nunspeet heeft de sterkste verhuisrelaties met buurgemeenten Harderwijk en Elburg, gevolgd door Apeldoorn, Ermelo, Zwolle en Oldebroek. De recente herleving van de bouwproductie heeft het jarenlange vertrekoverschot omgebogen in een vestigingsoverschot. Er vestigen zich meer inwoners dan er vertrekken. Voor jongeren kent Nunspeet een vertrekoverschot, met name naar steden als Zwolle, Amersfoort en Utrecht.
De gemeente is aantrekkelijk voor huishoudens in de leeftijdscategorie 30-65 jaar, met name gezinnen met kinderen. Deze leeftijdsklassen laten de laatste jaren een flink vestigingsoverschot zien. Nunspeet is daarmee aantrekkelijk voor doorstromers die behoefte hebben aan een ruimere woning.
Conclusie Voor het bepalen van de behoefte aan woningbouw is de behoefte in de regio Noord-Veluwe het uitgangspunt. Vervolgens is het de vraag hoe groot de woningbehoefte is in de regio Noord-Veluwe, en hoe deze zich verhoudt tot de plannen.
Pag: 4
Figuur 2.1
Saldo verhuisde personen tussen gemeenten in Nunspeet naar leeftijd, 2014-2019
85 jaar of ouder 65 tot 85 jaar
50 tot 65 jaar 40 tot 50 jaar 30 tot 40 jaar 25 tot 30 jaar 20 tot 25 jaar 15 tot 20 jaar 10 tot 15 jaar
5 tot 10 jaar 0 tot 5 jaar -150
-100
-50 2014-2016
0
50
100
150
200
2017-2019
Bron: CBS-statline
2.2 Behoefte in de regio Noord-Veluwe Momenteel is er in Nederland in veel regio’s sprake van een grote druk op de woningmarkt. Daarom heeft de rijksoverheid als één van haar speerpunten opgenomen dat de woningproductie omhoog moet. Ook in de provincie Gelderland is de woningnood hoog. Daarom heeft de provincie een Actieplan Wonen opgesteld. Daarin wordt geconstateerd dat vooral starters, alleenstaanden en ouderen vrijwel geen betaalbare woning meer kunnen vinden. De Randstad schuift op naar het Oosten en steeds meer alleenstaanden zoeken een huis. Tot 2030 moeten er volgens het Actieplan Wonen ruim 80.000 nieuwe woningen worden gebouwd in Gelderland. De komende vijf jaar wil de provincie daarom de bouw van 45.000 woningen versnellen. Dit geldt met name voor de stedelijke regio’s, maar ook in de regio Noord-Veluwe wil de provincie de woningbouw versnellen. Ook het meest recente woningmarktonderzoek in de regio Noord-Veluwe uit 2019 constateert dat de regio Noord-Veluwe te kenmerken is als een woningmarkt onder hoge druk. De afgelopen jaren is er in de regio structureel minder gebouwd dan afgesproken. Wel neemt het bouwtempo per jaar toe, maar deze ligt nog altijd onder de woningbouwafspraken. Om alsnog te voldoen aan de woningbouwafspraken is er, ook volgens dit onderzoek, een flinke versnelling van het bouwtempo nodig. Tegelijkertijd fluctueert de behoefte met de economie.
Tijdens de vorige economische crisis lag de productie substantieel lager door gebrek aan koopkrachtige vraag: mensen stelden het realiseren van hun woningbehoefte uit. Echter, ondanks de huidige coronacrisis blijft de woningmarkt in Nederland ongekend krap. Als gevolg van een historisch laag woningaanbod en een aanhoudende vraag zijn de woningprijzen naar recordhoogtes gestegen. Het regionale woningmarktonderzoek verwacht dat het aantal huishoudens in Noord-Veluwe ook op lange termijn toe blijft nemen, al vlakt de groei na 2030 wel af. Tot 2030 gaat het om een toename van zo’n 6.100 huishoudens (+8,8%). Dat komt overeen met een bouwtempo van zo’n 500 woningen netto per jaar. Prognoses zijn echter geen blauwdruk voor de toekomst. Uit de prognose met de woningbouwafspraken als input blijkt, dat indien de regio het bouwtempo verder kan opschroeven een hogere huishoudensgroei (tot max. +6.600) mogelijk is.
Pag: 5
Wel constateert het onderzoek dat er wel moet worden gewaakt voor overproductie, want alle prognosemodellen laten dezelfde trend zien: op korte termijn is de woningnood hoog, maar vanaf 2030 vlakt de groei af. Net als de rest van Nederland ontkomt ook de regio Noord-Veluwe niet aan de vergrijzing. De grootste generatie van Nederland, de naoorlogse babyboomgeneratie, zal in steeds grotere getalen de woningmarkt gaan verlaten, ook in de regio Noord-Veluwe. Het vrijkomende woningaanbod van deze groep neemt in rap tempo toe en bestaat vooral uit koopeengezinswoningen. Na 2030 wordt daarom voor de regio voorspeld dat er door dit toenemende vrijkomend aanbod steeds minder behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad.
Conclusie Kortom, in de regio Noord-Veluwe is tot 2030 nog sprake van een forse behoefte aan woningen en is versnelling van de woningbouw nodig om de huidige druk op de woningmarkt te verlichten en het ontstane woningtekort in te lopen. Het plan ‘De Kijktuinen’ past, met haar centrale ligging in de regio, goed binnen deze ambitie.
2.3 Behoefte gemeente Nunspeet Woonvisie 2020-2025 In de woonvisie 2020-2025 van de gemeente Nunspeet wordt geconstateerd dat ook in de gemeente Nunspeet de laatste jaren sprake ia van een ongekende druk op de woningmarkt. Er is een toename aan nieuwbouw en sinds 2016 kent Nunspeet een oplopend vestigingsoverschot. Ondanks dat neemt het aantal te koop staande woningen en daarmee het aantal transacties in Nunspeet af. Dit heeft geleid tot stijgende woningprijzen. De gemiddelde prijs van een bestaande woning is toegenomen van € 251.000 in 2015 tot € 360.000 in 2020. Een stijging van ruim 43% in vijf jaar tijd. Daarmee zijn de woningprijzen in Nunspeet harder gestegen dan gemiddeld in de provincie. In de woonvisie is een raming gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte in Nunspeet. Geconstateerd werd dat Nunspeet onvoldoende plannen heeft om in de verwachte extra woningbehoefte te kunnen voorzien. Zowel voor de periode tot 2025 als daarna. De woonvisie concludeerde dat woningbouwplannen in de gemeente nog onvoldoende snel tot uitvoering komen en dat sturen op realisatie en versnelling noodzaak is. Evenals het aanwijzen nieuwe locaties.
Structuurvisie ‘t Hul Ten behoeve van de structuurvisie ’t Hul is de behoefteraming uit de woonvisie geactualiseerd op basis van de meest actuele demografische prognoses. De nieuwe doorrekening verwacht voor de periode 2020-2025 een toename van 818 huishoudens1. Hiermee ligt de verwachte huishoudensgroei hoger dan in de woonvisie. Naast de huishoudensgroei, hebben we ook nog te maken met een huidig woningtekort van huishoudens die nu al graag een zelfstandige woning wensen in Nunspeet maar nog niet zelfstandig wonen2. Dit woningtekort moet bij de geraamde groei van het aantal huishoudens worden opgeteld om tot een reële woningbehoefte te komen. Het is niet duidelijk hoe groot dit tekort in Nunspeet precies is, maar de provincie Gelderland raamt voor de hele provincie 1
Ten opzichte van het werkelijke aantal van 10.934 huishoudens op 1-1-2020 volgens het CBS.
2
Dit gaat bijvoorbeeld om nog thuiswonende starters, huishoudens al dan niet legaal wonend in vakantiewoningen en andere woonverblijven, en overige spoedzoekers.
Pag: 6
dat de woningbehoefte ongeveer 25% hoger ligt dan de groei van het aantal huishoudens 3. De ambitie is om dit woningtekort tot 2030 in te lopen. Wanneer we deze vuistregel toepassen op Nunspeet dan is er in de gemeente tot 2025 sprake van een extra woningbehoefte van ongeveer 1.020 woningen. Voor de periode 2025-2040 gaat het om respectievelijk een huishoudensgroei van 491 huishoudens en een extra woningbehoefte van 570 woningen. Figuur 2.2
Woningbehoefte vs. plancapaciteit in Nunspeet 2019-2040
Woningbehoefte* harde plannen inbreiding harde plannen uitbreiding zachte plannen inbreiding zachte plannen uitbreiding nominale totale plancapaciteit exclusief WOM en schoollocaties** WOM-prognose inbreiding Schoollocaties inbreiding Elspeet Noordwest fase 3 en Weversweg uibreiding Nominale plancapaciteit inclusief WOM en schoollocaties realistische plancapaciteit uitbreidingslocaties (20% planuitval) realistiche plancapaciteit inbreidingslocaties (50% planuitval WOM) nominaal tekort plancapaciteit realistisch tekort plancapaciteit
2020-2025 1.020 79 57 257 175 568 201 0 115 884 278 269 136 474
2025-2040 570 0 0 0 0 0 300 34 0 334 0 167 236 403
* = verwachte huishoudensgroei + 25% voor inlopen huidig woningtekort tot 2030 ** = WOM dat na 1-1-2020 toegekend is, is hierin niet opgenomen. Deze is opgenomen in de prognose *** = WOM-prognose inbreiding. Dit betreft de prognose vanaf 2021 + 41 WOM-woningen die voor 2020 zijn toegekend Bron: CBS, Nieuwe doorrekening Primos 2020, gemeente Nunspeet, bewerking Atrivé
In bovenstaand overzicht wordt de geraamde woningbehoefte vergeleken met de plancapaciteit. Per 1-1-2020 kent de gemeente een plancapaciteit van 1.225 woningen4. Wanneer we deze plancapaciteit afzetten tegen de geraamde woningbehoefte dan blijkt dat Nunspeet onvoldoende plannen heeft om in de verwachte extra woningbehoefte te kunnen voorzien. Zowel voor de periode tot 2025 als daarna. De realiteit is dat een deel van de plannen uiteindelijk niet doorgaat. Wanneer we rekening houden met dergelijke planuitval dan blijkt het tekort aan woningbouwplannen nog groter. Tot 2025 komt de gemeente plannen tekort voor ongeveer 435 woningen.
Conclusie Het overzicht laat zien dat volgens de huidige inzichten aanvullende capaciteit nodig is om in de toekomstige behoefte in de gemeente Nunspeet te kunnen voorzien. Er liggen wel de nodige plannen voor de periode na 2025, maar ook deze voorzien niet volledig in de bestaande en geraamde woningbehoefte. Plannen zoals ‘De Kijktuinen’ zijn nodig om in deze behoefte te kunnen voorzien.
3
Bron: Factsheet woonagenda’s en nieuwbouw in Gelderland.
4
Exclusief plannen voor ’t Hul Noord.
Pag: 7
Totaal 1.590 79 57 257 175 568 501 34 115 1.218 278 436 372 877
Hoofdstuk 3
BINNENSTEDELIJKE PLANCAPACITEIT 3.1 Ligt het plan in bestaand stedelijk gebied? De tweede toetsvraag van de ‘Ladder van Duurzame Ontwikkeling’ is: Ligt de woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet volgens de ‘Ladder van Duurzame Ontwikkeling’ gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In het Besluit Ruimtelijke wordt onder 'bestaand stedelijk gebied' het volgende verstaan: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Figuur 3.1
Plangebied ‘De Kijktuinen’ in relatie tot natuurgebieden en bestaand stedelijk gebied
Natura2000 gebied Nationaal Landschap Gelders Natuurnetwerk Bestaand stedelijk gebied
Bron: Structuurvisie Kijktuinen, bewerking Atrivé
Pag: 8
Bij deze is de vraag in hoeverre de het plan ‘De Kijktuinen’ volgens deze criteria wel of niet tot het bestaande stedelijke gebied kan worden gerekend. In de wettekst van de nieuwe laddertoets wordt gesproken van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, waarbij is aangegeven dat het van de omstandigheden ter plaatse afhangt (specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving) of inderdaad van bestaand stedelijk gebied kan worden gesproken. Uit bovenstaande kaart blijkt dat het plangebied grenst aan het Gelders Natuur Netwerk en een Natura 2000-gebied. Gedeeltelijk ligt het plangebied binnen het Nationaal Landschap. Het grenst ook direct aan de bebouwing van de kern Nunspeet, maar lijkt net buiten het bestaand stedelijk gebied te vallen. Conclusie is dat het plan ‘De Kijktuinen’ als een uitbreidingslocatie moet worden beschouwd, en dient dus het plan te worden getoetst op alternatieve plannen in bestaand stedelijk gebied.
3.2 Kan het bestaande stedelijke gebied in de behoefte voorzien? In de huidige plancapaciteit is al veel ruimte gereserveerd voor inbreiding. Van de totale nominale plancapaciteit zoals is weergegeven in figuur 2.2 is maar liefst 72% aan te merken als inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied en 28% als uitbreidingsplannen. Naast de reguliere plannen stelde in oktober 2015 het college de beleidsregel Woningbouw op Maat vast (hierna WOM). Doel van deze beleidsregel is om de markt uit te nodigen om te komen met haalbare initiatieven die aansluiten bij de marktbehoefte en waarbij de gemeente faciliteert en ruimte creëert binnen het woningbouwprogramma om dit te realiseren. WOM richt zich op het realiseren en stimuleren van woningbouw op inbreidingslocaties. Op basis van WOM heeft het realiseren van inbreidingslocaties prioriteit, omdat de ruimte buiten de kern Nunspeet schaars is en het algemene principe van inbreiding boven uitbreiding geldt. Sinds 2016 wordt jaarlijks een aantal WOM-woningbouwprojecten toegekend. Formeel betreft dit maximaal 30 woningen per jaar. Het gemiddelde ligt in werkelijkheid hoger omdat al wordt voorgesorteerd op uitval. Wel wijzen de cijfers van de afgelopen jaren uit dat slechts 46% van de WOM-woningen in de jaren 2016, 2017 en 2018 is gerealiseerd. In de WOM-prognose is rekening gehouden met het karakter van Nunspeet.
Nunspeet kenmerkt zich als een groen dorp en dit authentieke karakter is ook voor de toekomst belangrijk. Inbreiding is daardoor niet onbeperkt mogelijk, anders ‘versteent’ het dorp. De beperkte beschikbare ruimte voor inbreiding wordt in de loop van de tijd steeds schaarser. Overigens zal een deel van de inbreidingslocaties niet beschikbaar zijn voor woningbouw omdat deze ingevuld worden met andere functies zoals horeca, winkels en maatschappelijke voorzieningen. Een ander type inbreidingslocatie vormen de verschillende schoollocaties in Nunspeet. In het Strategisch Huisvestingsplan is aangegeven dat verschillende schoolgebouwen verouderd zijn en waar mogelijk worden vernieuwd. De wens is om verschillende locaties te combineren zodat van elkaars voorzieningen gebruikgemaakt kan worden. Dit is niet op alle locaties eenvoudig te realiseren waardoor ook nieuwe plekken in beeld komen. De oude locaties zouden dan geherstructureerd kunnen worden en ingevuld met woningbouw.
Pag: 9
Ondanks deze inspanningen voor woningbouwplannen op inbreidingslocaties blijkt uit paragraaf 2.3 dat met de huidige plancapaciteit niet in de toekomstige behoefte in de gemeente Nunspeet kan worden voorzien. Uitbreidingsplannen, zoals plan ‘De Kijktuinen’ blijven in dat kader noodzakelijk. Figuur 3.2
Ligging in- en uitbreidingslocaties huidige realistische plancapaciteit per 1 oktober 2020
Bron: Structuurvisie ‘t Hul
Conclusie Veruit het grootste deel van de plancapaciteit in de gemeente bestaat uit inbreiding van het bestaand stedelijk gebied. De gemeente geeft het realiseren van inbreidingslocaties prioriteit, omdat de ruimte buiten de kern Nunspeet schaars is en het algemene principe van inbreiding boven uitbreiding geldt. Maar deze ruimte is niet onbeperkt, anders ‘versteent’ het dorp. Bovendien kan met de huidige plancapaciteit niet in de toekomstige behoefte in de gemeente Nunspeet kan worden voorzien. Uitbreidingsplannen, zoals plan ‘De Kijktuinen’ blijven in dat kader noodzakelijk. Daarmee voldoet het plan aan de tweede toetsvraag van de duurzaamheidsladder.
Pag: 10
Hoofdstuk 4
CONCLUSIES Toetsvraag 1 • De behoefte voor het plan ‘De Kijktuinen’ is getoetst op regionale schaal en op het niveau van de gemeente Nunspeet. • Gezien de woningbehoefte in de regio Noord-Veluwe èn in de gemeente Nunspeet, is toevoeging van plancapaciteit gewenst. • Het plan ‘De Kijktuinen’ voldoet hiermee aan de eerste toetsvraag van de ‘Ladder voor Duurzame Ontwikkeling’. Toetsvraag 2 • Het plan ‘De Kijktuinen’ valt buiten het bestaand stedelijk gebied en dient daarom als een uitbreidingslocatie te worden beschouwd. • De plancapaciteit in het bestaand stedelijk gebied in Nunspeet is niet voldoende om in de lokale behoefte te voorzien. Het is aannemelijk dat er behoefte is aan plancapaciteit buiten het bestaande bebouwde gebied. • Het plan ‘De Kijktuinen’ voldoet hiermee aan de tweede toetsvraag van de ‘Ladder voor Duurzame Ontwikkeling’.
Pag: 11
bestemmingsplan De Kijktuinen
52
bestemmingsplan De Kijktuinen
Bijlage 3 Structuurvisie Kijktuinen
53
Kijktuinen Structuurvisie
Gemeente Nunspeet december 2019
PROJECT Structuurvisie Kijktuinen Nunspeet Gemeente Nunspeet Projectnummer: 24.10.30
INITIATIEFNEMER Gemeente Nunspeet Markt 1 8071 GJ Nunspeet
OPSTELLER Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: E. Mekelenkamp T (026) 35 23 125 E arnhem@buro-sro.nl
DATUM EN STATUS december 2019, vastgesteld
Inhoud 1 Inleiding
5
3.3 Landschapsontwikkelingsplan 2005
20
3.4 Woonbeleid Nunspeet
21
1.1 Aanleiding en doel
5
3.5 Welstandsnota Nunspeet
21
1.2 Ligging plangebied en eigendomssituatie
5
3.6 Archeologisch beleid
22
1.3 Aanpassingen concept structuurvisie
5
3.7 Vigerend bestemmingsplan
23
1.4 Leeswijzer
5
4 Visie Kijktuinen
25
4.1 Vlekkenplan Kijktuinen Nunspeet
25
4.2 Mogelijke uitwerkingen
27
5 Uitvoerbaarheid
31
2 Ruimtelijke analyse
7
2.1 Analyse plangebied op schaalniveau Nunspeet
7
2.2 Historische structuur
9
2.3 Landschappelijke structuur
11
2.4 Bebouwingsstructuur
11
2.5 Verkeersstructuur
13
5.1 Inleiding
31
2.6 Milieukundige randvoorwaarden
13
5.2 Ontwikkelingsstrategie
31
2.7 Overige randvoorwaarden
14
5.4 Financiële uitvoerbaarheid
32
5.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
32
5.6 Vervolgproces
33
3 Beleidsanalyse
16
3.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland
16
3.2 Omgevingsvisie 2018 Nunspeet
17
Kie ns ch ulp en we g
Plangebied
Begraafplaats
4
Kijktuinen Nunspeet
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel
1.3 Aanpassingen concept structuurvisie
Aan de Kienschulpenweg 26 liggen de Kijktuinen Nunspeet. Op deze lo-
Nadat de gemeenteraad met de concept structuurvisie Kijktuinen heeft in-
catie was tot voor kort een bedrijf gevestigd waar bezoekers showtuinen
gestemd, is hiervoor een inspraakprocedure gevolgd. Aanvullend hieraan
konden bekijken. Inmiddels is de eigenaar van het bedrijf gestopt met de
zijn met diverse direct omwonenden zogenaamde huiskamergesprekken
bedrijfsactiviteiten. De gemeente heeft de bijbehorende gronden gekocht
gevoerd en is een druk bezochte informatiebijeenkomst georganiseerd.
om te ontwikkelen als woningbouwlocatie. Tevens wordt een deel gere-
De reacties zijn verwerkt in een inspraakreactienota die als bijlage bijge-
serveerd als uitbreidingsruimte voor de begraafplaats Nunspeet-West. In
voegd is bij de structuurvisie. Hierbij dank aan alle bewoners voor hun ge-
deze structuurvisie is beschreven hoe woningbouw en realisatie van een
leverde reacties, de reacties zijn gebruikt om de visie verder te verbeteren.
begraafplaats op deze locatie kan worden ingepast. Naast de gevoerde inspraak zijn in het kader van de structuurvisie diverse
1.2 Ligging plangebied en eigendomssituatie
onderzoeken uitgevoerd, zoals onderzoeken naar ecologie, bodemvervui-
Het plangebied ligt aan de westelijke rand van de bebouwde kom van
ling, stikstofdepositie en woningbehoefte. De input vanuit deze onderzoe-
Nunspeet. Op het linker kaartbeeld is de ligging van de locatie te zien. Op
ken is verwerkt in deze visie.
het rechter beeld is op de kaart met luchtfoto de exacte begrenzing van het plangebied aangegeven. Ten zuiden van het plangebied ligt de algemene
1.4 Leeswijzer
begraafplaats Nunspeet - West. Het gehele plangebied is met de openbare
In het volgende hoofdstuk wordt de locatie ruimtelijk geanalyseerd. In
ruimte eigendom van de gemeente Nunspeet.
hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de belangrijkste beleidsstukken die betrekking hebben op het plangebied. De visie komt in hoofstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid op financieel en maatschappelijk vlak. Tevens is een globale planning opgenomen.
< Uitsnede openstreetmap en luchtfoto met ligging plangebied
Kijktuinen Nunspeet
5
Kaartbeeld ligging t.o.v. Nunspeet
6
Kijktuinen Nunspeet
2 Ruimtelijke analyse 2.1 Analyse plangebied op schaalniveau Nunspeet
De locatie is goed ontsloten via de bestaande infrastructuur van Kienschul-
Het plangebied van Kijktuinen Nunspeet ligt aan de rand van de bebouw-
penweg en Harderwijkerweg.
de kom van Nunspeet. Op bijgevoegd kaartbeeld is de ligging te zien. Ook voor de in de inleiding genoemde uitbreidingsruimte voor de begraafVanuit het centrum van het dorp is Nunspeet in de loop van de jaren naar
plaats is het plangebied geschikt. De locatie is goed ontsloten en biedt
alle zijden uitgebreid. De ligging van de Veluwe en ook de spoorlijn hebben
door de ligging aan de rand van Nunspeet veel rust en ruimte. Tevens kan
ervoor gezorgd dat niet verder richting het zuiden werd uitgebreid. In de ja-
door de nabijheid van de bestaande begraafplaats Nunspeet - West ge-
ren ‘60 en ‘70 is Nunspeet vooral richting het oosten en westen uitgebreid,
bruik worden gemaakt van de hier al aanwezige voorzieningen.
waardoor het dorp een langgerekte vorm kreeg. Met de ontwikkeling van ‘t Hul en Molenbeek is Nunspeet de laatste jaren vooral noordwaarts ge-
Conclusie
groeid.
De ligging aan de rand van de kern en zijn bijbehorende voorzieningen in combinatie met het reeds aanwezige semi-recreatieve gebruik, maken
Het complete buitengebied van Nunspeet is onderdeel van Nationaal
dat de locatie Kijktuinen op de schaal van Nunspeet een logische plek
Landschap Veluwe of van Natura2000-gebied. Nieuwe ontwikkelingen in
vormt voor woningbouw en een begraafplaats. De impact van de ont-
dit landschap moeten daarom zorgvuldig worden afgewogen en ingepast.
wikkeling op het open landschap rondom Nunspeet is relatief beperkt.
Het plangebied was voorheen in gebruik als Kijktuinen Nunspeet en had een semi-recreatieve functie, aangrenzend aan de kern.
Kijktuinen Nunspeet
7
8
1850
1900
1974
heden Kijktuinen Nunspeet
2.2 Historische structuur De gemeente Nunspeet kent een rijke cultuurhistorie die behouden en ver-
kers lagen houtsingels of bosstroken met hakhout. Waarschijnlijk dienden
sterkt moet worden . In deze paragraaf wordt de cultuurhistorie van de
deze stroken ook als veedriften van de boerderijen naar de achterliggende
locatie Kijktuinen onderzocht2.
heide. Op de grens met het stuifzand lag een wal met eikenhakhout, die
1
behalve als perceelgrens en houtvoorziening ook werd gebruikt om stuifVanuit de Bovenweg (nu Oudeweg en Harderwijkerweg, Oosteinderweg)
zand in te vangen.
werd het gebied rond Nunspeet rond 1200 verdeeld en ontgonnen in regelmatige strookkampen, die het karakter van het landschap nog steeds
Op de kaartbeelden van 1850 en 1900 is ook te zien dat er in het plange-
bepalen. Op de perceelgrenzen lagen brede houtsingels of bosstroken met
bied een houtsingel heeft gelegen die in de naoorlogse jaren is verdwenen.
hakhout. De bosstroken accentueerden de strookvormige indeling van het
Ook andere houtsingels lijken op het kaartbeeld van 1974 sterk terugge-
landschap.
bracht. De ontginningsrichting van het landschap is nog duidelijk zichtbaar, maar de oude strookkampen zijn veel lastiger te herkennen.
Al snel na hun vestiging in het gebied kregen de boeren behoefte hun akkers uit te breiden. Ze deden dat door op de drogere zandgronden ten
Op de kaartbeelden van 1974 en heden is ook duidelijk te zien dat de
zuiden van hun strookkampen nieuwe percelen te ontginnen. Deze per-
bebouwing van Nunspeet is opgerukt. Het bedrijventerrein Feithenhof is
celen lagen in het verlengde van de oudere strookkampen, maar waren
volgebouwd en ligt tussen woonwijken, bossen en begraafplaats. De loca-
regelmatiger van vorm. Ze werden gebruikt als akkerland.
tie Kijktuinen vormt samen met de begraafplaats de westelijke begrenzing van de kern Nunspeet.
De hoge strookkampen zijn op negentiende-eeuwse kaarten (zie kaartbeelden 1850 en 1900) goed te herkennen als onbewoonde bouwlanden, die
Conclusie
gelegen waren tussen de boerderijen op de strookkampen aan de noord-
Het respecteren en versterken van de cultuurhistorie van de plek is
kant en de heide en het heide- en stuifzandgebied verder zuidelijk. Tussen
uitgangspunt bij de ontwikkeling van het plangebied. Concreet aankno-
de min of meer regelmatige gevormde, vrij brede (100 tot 150 meter) ak-
pingspunt is de vroegere aanwezigheid van houtsingels in het plange-
1 Omgevingsvisie Nunspeet 2 De Erfgoedatlas die is opgesteld doet uitgebreid verslag van de cultuurhistorie. Voor deze paragraaf is geput uit deze Erfgoedatlas, aangevuld met kaartbeelden van topotijdreis.nl.
Kijktuinen Nunspeet
bied, kenmerk van de oude strookkampen.
9
g erwe wijk r e d Har
Kijktuinen
Maïsdoolhof
Kie ns ch ulp en we g Bedrijfswoning
Va nO or dt str aa t
eg otw Sch
Kaart ruimtelijke randvoorwaarden
10
Kijktuinen Nunspeet
2.3 Landschappelijke structuur
2.4 Bebouwingsstructuur
Het plangebied bestaat uit twee delen: het deel langs de Kienschulpenweg
De bestaande bebouwing in het plangebied is in de huidige situatie be-
met de voormalige kijktuinen en de verder van de weg af gelegen akker
perkt tot een bedrijfswoning met kantoor en verschillende bijgebouwen. De
(werd gebruikt als maïsdoolhof bij de Kijktuinen).
bedrijfswoning met kantoor is in goede staat en zal blijven bestaan, maar
Het plangebied wordt aan de zuidwest- en westzijde omsloten door een
dan als een reguliere woning. De verschillende bijgebouwen zijn specifiek
houtsingel. Deze houtsingel zorgt voor een natuurlijke scheiding tussen het
gericht op de functie van kijktuin en zullen worden gesloopt.
plangebied en de erven ten westen van het gebied. De houtsingel maakt
Opvallend in de bestaande woonwijken rondom de locatie is dat de wonin-
onderdeel uit van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en is van hoge waar-
gen zich niet richten op de omliggende doorgaande wegen, maar zich naar
de voor de omgeving. De houtsingel loopt door in het bosperceel ten zui-
binnen richten op de woonerven. Een typisch aspect van de forumgedachte
den van het plangebied, dat onderdeel is van Natura2000 gebied. Dit
uit de jaren ‘70 en ‘80 van de vorige eeuw. De Kienschulpenweg is dus ook
bosperceel loopt over in de bossen rondom de begraafplaats.
niet een typische ontsluitingsweg waaraan lintbebouwing gesitueerd is. De omliggende woonwijken bestaan overigens grotendeels uit grondgebon-
Aan de Harderwijkerweg en de Kienschulpenweg zijn bomenrijen aanwe-
den rijwoningen. Ten westen van het plangebied heeft de bebouwing een
zig. De bebouwing aan de overzijde van de Kienschulpenweg ligt groten-
agrarisch karakter: vrijstaande bebouwing met bijgebouwen.
deels met de zij- en achterkant richting deze weg. Door de ligging van de tuinen direct aan de openbare ruimte kent de Kienschulpenweg een
Conclusie
groen karakter. Behalve een watergang langs de Harderwijkerweg en en-
De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en krijgt een nieuwe invul-
kele kunstmatige vijvers is er geen open water in het plangebied aanwezig.
ling. De overige bijgebouwen worden gesloopt. Nieuwbouw in het plan
In het plangebied is een klein hoogteverschil aanwezig: het gebied loopt af
moet ingepast worden in de bestaande bebouwingsstructuur.
richting het westen en noordwesten (hoogteverschil in totaal ca. 1 meter). Conclusie Het behouden en inpassen van de bestaande houtsingel langs de rand van het plangebied is uitgangspunt. Tevens moet het plan aansluiten bij het groene karakter van dit gedeelte van Nunspeet.
Kijktuinen Nunspeet
11
Kaart belemmeringen Gasleiding (bebouwingsvrije zone 4 meter) Invloedszone gasleiding (70 meter) Onderzoekszone gasleiding (140 meter) Grens geluidzone motorcrossterrein Aandachtspunt geluid wegverkeer Rioolpersleiding (bebouwingsvrije zone 4 meter)
12
Kijktuinen Nunspeet
2.5 Verkeersstructuur
2.6 Milieukundige randvoorwaarden
Ten noorden van het plangebied ligt de Harderwijkerweg: één van de be-
Om de milieukundige randvoorwaarden in beeld te brengen, zijn in de
langrijkste ontsluitingswegen van Nunspeet. De Kienschulpenweg kent een
loop van 2019 diverse onderzoeken uitgevoerd. Hieronder worden de mi-
doorgaande functie. De weg loopt richting het oosten over in de Industrie-
lieukundige randvoorwaarden beschreven die bepalend zijn bij de ontwik-
weg, de ontsluitingsweg van het bedrijventerrein Feithenhof. Met de ligging
keling van het gebied.
aan de Kienschulpenweg kent het plangebied een goede ontsluiting, waar
• Dwars door het gebied, van de noordelijke tot de westelijke grens,
voldoende capaciteit aanwezig is om extra verkeer op te vangen. Vanwege
ligt een aardgasleiding van de Gasunie. In het kader van de visie
de doorgaande functie moet het aantal aansluitingen op de Kienschulpen-
is onderzoek gedaan naar de externe veiligheidsrisico’s voor het
weg beperkt zijn.
bouwen van woningen in de nabijheid van deze gasleiding. Een groot