AP 6c Raadsvoorstel Nieuw Feithenhof

Raadsvoorstel 1110277 Agendapunt:

<Agendapunt>

Nummer: Datum college: Raadsvergadering: Commissie Datum commissie:

<Nummer> <Datum collegevergadering, volledig> 24 maart 2024 Ruimte en Wonen <Datum commissievergadering, volledig> J. Groothuis Project Nieuw Feithenhof

Portefeuillehouder: Onderwerp: Voorstel

1. Het Verkenningsdocument gebruiken als ruimtelijke en programmatische basis voor verder onderzoek naar herontwikkeling van ca. 600 woningen en als basis voor het participatieproces conform bijgevoegd communicatie- en participatieplan; 2. Een voorbereidingskrediet van € 200.000 beschikbaar te stellen voor de uitwerking incl. Participatieproces van het verkenningsdocument. Dekking vindt plaats vanuit de Reserve Grondexploitatie.

Geachte raad, Inleiding Op 20 juni 2022 heeft u als gemeenteraad een voorkeursrecht op basis de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) gevestigd op het oostelijk deel van het bedrijventerrein Feithenhof (circa 8 hectares). De aanleiding hiervoor was het aangekondigde vertrek van Shimano en om ongewenste ontwikkelingen in dit gebied te voorkomen. Het vestigen van de Wvg heeft de gemeente de tijd gegeven om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor de toekomst van dit gebied. Met de ligging tegen het centrum aan en in de nabijheid van het openbaar vervoer is deze locatie een kansrijke binnenstedelijke herontwikkellocatie. In het kader van de gevestigde Wvg heeft de gemeenteraad op 29 juni 2023 ingestemd met de aankoop van Shimano. Naar aanleiding van het vestigen van de Wvg is er een haalbaarheidsstudie uitgevoerd op basis van ruimtelijke kwaliteit, ontwerp en financiën. Samen met het kernteam, bestaande uit o.a. Omnia Wonen, Versnellingsteam Provincie, kennis uit de markt en West8, is er gewerkt aan een Ruimtelijke en Programmatische Verkenning. Deze verkenning geeft een aanzet voor de visie op de toekomst van het oostelijk deel van het bedrijventerrein, met de werknaam Nieuw Feithenhof. De verkenning schetst een toekomstbeeld, een perspectief voor de invulling van het gebied met het toevoegen van circa 600 woningen in met name het betaalbare segment.

Uit de verkenning komen principes, uitgangspunten en kaders voor verdere planvorming. Het in de verkenning geschetste perspectief is een aanzet tot een verdere uitwerking.

Argumenten/overwegingen Een belangrijk kenmerk uit de Ruimtelijke en Programmatische Verkenning is de optimale ligging van het plangebied. De locatie bevindt zich nabij voorzieningen, het centrum, openbaar vervoer en de natuur.

-2-

Door op deze locatie een kwaliteitsslag te maken door het toevoegen van woningbouw wordt de uitstraling van het centrum en entree van Nunspeet bevorderd en sluit het project aan op de nieuwe Stationsomgeving. De verkenning gaat uit van het toevoegen van circa 600 woningen. De focus ligt op het betaalbare segment conform de Woondeal. In de Woondeal Noord-Veluwe is aangegeven dat de gemeente Nunspeet verwacht 1380 woningen te realisaren tot 2030. Het project Nieuw Feithenhof is in deze woondeal opgenomen als sleutelproject. In de ‘’Notitie Omgevingsprogramma Volkshuisvesting’’ d.d. 22-08-2023 is er aanvullend een doorkijk naar de woningbouwbehoefte tot 2040 gepresenteerd. Hierin komt ook naar voren dat de realisatie van Nieuw Feithenhof, met het toevoegen van circa 600 woningen, van belang is om te kunnen voldoen aan de woonbehoefte tot 2040. Financiële toelichting Naast de ruimtelijke en programmatische verkenning is de financiële haalbaarheid van dit toekomstperspectief uitgewerkt. Hierin zijn verschillende scenario’s onderzocht met als uitgangspunt het toevoegen van circa 600 woningen. Mede door hoge verwervingskosten laat de business case voor de ontwikkeling Nieuw Feithenhof op dit moment een publiek tekort zien.

Daar staat tegenover dat voor projecten met een groot publiek tekort, zoals Nieuw Feithenhof, de mogelijkheid bestaat om een Woningbouwimpuls (WBI) bij het Rijk en de hieraan gekoppelde cofinanciering bij de Provincie aan te vragen. Voor zowel de Woningbouwimpuls als de cofinanciering is er voor het project Nieuw Feithenhof een aanvraag ingediend. De cofinanciering van de provincie is reeds op 7 februari 2024 onder opschortende voorwaarde van toekenning WBI verleend. De verwachting is dat in mei 2024 duidelijk is of de WBI is toegekend aan het project Nieuw Feithenhof. Financiële tekorten op grondexploitaties worden officieel gedekt op het moment van vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad. Voor het project Nieuw Feithenhof is er nog geen grondexploitatie opgesteld. De uiteindelijke besluitvorming, door de gemeenteraad, inzake de vaststelling van de grondexploitatie(s) op basis van de eindwaarden voor het project Nieuw Feithenhof volgt bij de planologische procedure. Tot die tijd worden er ook nog andere mogelijkheden van externe financieringsmogelijkheden en/of (financiële) optimalisaties onderzocht om het financieel tekort van het plan acceptabel te maken. In 2022 is een krediet van €55.000 vrijgegeven en in 2023 een krediet van €125.000 voor de planontwikkeling van Nieuw Feithenhof. De gemaakte kosten zijn opgelopen tot €205.000 per 1-1-2024.

Voor de verdere uitwerking van het verkenningsdocument incl. participatieproces wordt er een voorbereidingskrediet van €200.000 gevraagd. Dekking vindt plaats vanuit de Reserve Grondexploitatie.

Alternatieven, kanttekeningen en risico’s  Er is nog geen vastgestelde grondexploitatie voor het project Nieuw Feithenhof. De business case wordt bij het uitwerken van de Verkenning nader gedetailleerd en (financieel) geoptimaliseerd om uiteindelijk een acceptabele grondexploitatie voor te leggen ter besluitvorming.  Met Omnia Wonen wordt er nog een intentieovereenkomst overeengekomen zoals opgenomen in de prestatieafspraken 2024.  In de vervolgstap van de uitwerking van het Verkenningsdocument worden ruimtelijke aspecten nader uitgewerkt. Met name de hindercirkels van bedrijven t.o.v. de herontwikkeling dient nader onderzocht te worden. Voor de periode dat het bedrijf nog op de locatie actief is, zal in samenspraak met het bedrijf worden onderzocht hoe de ontwikkeling van het bedrijf en een goed woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen samen op kunnen gaan.  Door het herontwikkelen van een deel bedrijventerrein naar woningbouw ontstaat er een vervangingsvraag inzake de hectares bedrijventerrein. Deze vervangingsvraag voorkomend uit het project Nieuw Feithenhof wordt opgenomen in het, in opdracht van de provincie, op te stellen Regionaal Plan Werklocaties (RPW). De uitwerking van deze vervangingsvraag wordt nader onderzocht.  Het verkenningsdocument dient als basis voor de verdere uitwerking.

Dit document is dan ook nog aan verandering onderhevig en wordt niet middels dit besluit vastgesteld.

-3-









Nog niet alle gronden binnen het Wvg-gebied zijn verworven. De gemeente is nog met verschillende grondeigenaren in gesprek. De ontwikkeling in verschillende fasen is een beheersmaatregel indien de gemeente op korte termijn niet tot overeenstemming komt om alle gronden binnen het Wvg-gebied te verwerven. De gevestigde Wvg op het gebied loopt tot juli 2025. Om de Wvg te behouden dient er voor juli 2025 een Programma of Plan onder de Omgevingswet te zijn vastgesteld. Andere beheersmaatregel betreft het tijdig tot overeenstemming komen met huidige grondeigenaren. Om het publiek tekort van het project Nieuw Feithenhof deels gedekt te krijgen is er zowel een aanvraag Woningbouwimpuls bij het rijk als provinciale Cofinanciering ingediend. Het is nog niet bekend of de gemeente de WBI-subsidie ook daadwerkelijk krijgt. Naar verwachting wordt dit in mei 2024 bekend. Mocht de transformatie van Nieuw Feithenhof geen doorgang krijgen, kan de gemeente de onroerende zaken weer op de markt aanbieden.

Standpunt commissie Dit onderwerp is in de commissie Ruimte en Wonen tijdens haar vergadering van 11 maart 2024 aan de orde geweest. Stukken ter inzage Niet van toepassing Bijlage(n) 1. Ruimtelijk-Programmatisch Verkenning 2. Participatie- en communicatieplan GL

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom