AP 6c. Participatieverslag Kolmansweg 26-30 incl. bijlagen

Participatieverslag

Kolmansweg 26-30 Nunspeet

Voorwoord De Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij B.V. heeft in Nunspeet het initiatief genomen voor de ontwikkeling van de opstallen aan de Kolmansweg 26-30. Het betreft een kleinschalig vakantiepark met 13 eenheden waarvan 3 bewoond en de andere 10 zijn leeg, een bedrijfswoning en een showroom. Voor deze ontwikkeling is het van belang om op een zorgvuldige wijze de participatie met belanghebbenden en belangstellenden te voeren over de inpassing van de plannen en wat daarvoor vanuit de omgeving is gewenst. Motto voor de participatie: door goed naar elkaar te luisteren en respect te tonen voor ieders belang, zijn we in staat samen (inwoners, belanghebbenden, stakeholders, gemeente en de Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij B.V.) het plan te maken dat kwaliteit en levendigheid toevoegt aan deze plek. We willen open, uitnodigend en transparant samenwerken met iedereen voor wie deze plek belangrijk is. Op 28 mei 2024 hebben de omwonenden een informatiebrief ontvangen. Het participatieproces heeft niet geleid tot wijzigingen in de planopzet en aanpassingen in het ontwerp. Dit participatieverslag vat eerst de werkwijze en de uitkomsten van het participatieproces voor u samen. Daarna gaat het gedetailleerd in op de opzet en de inhoud van de participatie. Ook wordt in de bijlagen een deel van het presentatiemateriaal weergegeven.

1

Het plan De opstallen aan de Kolmansweg 26-30 zijn eigendom van de Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij (N.O.M.) en omvat momenteel een vervallen vakantiepark, een bedrijfsloods, een voormalige showroom, een bedrijfswoning en een appartement. Het vakantiepark, met 13 stacaravans waarvan slechts drie bewoond zijn, verkeert in slechte staat en is economisch niet meer rendabel om op te knappen. Plannen voor herontwikkeling De N.O.M. BV heeft een principeverzoek ingediend bij de gemeente Nunspeet. Dit verzoek is een informeel traject om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van het plan voordat een formele aanvraag wordt gedaan. Het doel van de herontwikkeling is het transformeren van het verouderde vakantiepark en de bedrijfsgebouwen naar een woonbestemming. Dit sluit aan bij het regionale ‘Programma Vitale Vakantieparken Veluwe’, dat gericht is op het revitaliseren van oude recreatiegebieden. De herontwikkeling omvat: • De sloop van de recreatieve opstallen en de bedrijfsloods. • De omzetting van de bedrijfswoning naar reguliere woonbestemming. • De bouw van één extra vrijstaande woning binnen het projectgebied. • Een kavelruil met een naburige eigenaar. Het sloopproces betreft circa 900 m² aan gebouwen, waaronder de stacaravans en bedrijfsloodsen.

Tijdelijke situatie: huisvesting voor spoedzoekers Gezien de tijd die de herontwikkeling in beslag zal nemen door de benodigde onderzoeken (zoals naar flora en fauna), is besloten om tijdelijk stacaravans te plaatsen voor spoedzoekers. Spoedzoekers zijn mensen met een acute behoefte aan woonruimte, bijvoorbeeld door huisuitzetting, relatiebreuk of een onbewoonbaar verklaarde woning. De gemeente Nunspeet heeft speciale regelingen voor spoedzoekers, en N.O.M. biedt op deze locatie een tijdelijke woonoplossing. Einddoel De uiteindelijke bestemming van het terrein is het creëren van een hoogwaardig woongebied dat landschappelijk en architectonisch past bij de omliggende bebouwing. De plannen houden rekening met beeldkwaliteitsrichtlijnen die zijn afgestemd op het landschapstype ‘bos’. Het nieuwe erf zal bij het landschap passen door gebruik te maken van erfbeplanting, solitaire bomen en houtwallen. Onverharde doodlopende weggetjes zullen zorgen voor ontsluiting van de erven, wat bijdraagt aan de natuurlijke uitstraling van het gebied. Het principeverzoek streeft naar een transformatie van het verpauperde vakantiepark naar een woongebied dat past binnen het landschap en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving verbetert. Het project ondersteunt ook de gemeentelijke en regionale beleidsdoelen. N.O.M.

is bereid te investeren in de sloop van de bestaande gebouwen en de herinrichting van het terrein, wat bijdraagt aan het verfraaien van het buitengebied van Nunspeet.

2

Het participatietraject WERKWIJZE EN DEELNAME De omwonenden zijn allen op 28 mei 2024 schriftelijk geïnformeerd met een informatiepakket, zie bijlage 2. Omwonenden werd gevraagd om contact op te nemen met de N.O.M. BV indien er vragen, suggesties en/of opmerkingen op het plan zijn. In dit informatiepakket werd het proces van de huidige naar de eindsituatie geschetst inclusief de tijdelijke situatie die voor een aantal jaren zal bestaan.

OPBRENGSTEN Het informatie pakket heeft niet geleid tot vragen. Er zijn zowel telefonisch als schriftelijk geen vragen, opmerkingen of suggesties binnen gekomen. Bij het bezorgen van de brief op 28 mei is er wel een gesprek ontstaan met een omwonende maar deze omwonende vond het prettig dat er wat gedaan werd met het terrein en vond de ontwikkeling een goede stap. Het participatieproces heeft niet geleid tot wijzigingen in de planopzet en aanpassingen in het ontwerp .

VERVOLG Het participatieproces is zo lang als de ontwikkeling loopt niet afgerond. Telkens zijn er nieuwe momenten in de ontwikkeling waarbij de direct omwonenden betrokken zullen worden. Enkele voorbeelden hiervan zijn: • • •

Formele momenten in de procedure van de bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning. Noodzakelijke ontwerpwijzigingen die van directe invloed zijn op de omwonenden. Vooraankondigingen van mogelijk overlast bij de uitvoering van het project.

3

Bijlage 1 Visualisatie van het plan

.

4

5

Bijlage 2 Informatiepakket omwonenden.

6

Datum 28 mei 2024 Onderwerp Voorgenomen herontwikkeling Kolmansweg 26-30 Nunspeet Geachte omwonende, De Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij heeft de woningen aan de Kolmansweg 26-30 gekocht. Bij de gemeente Nunspeet hebben wij een zogenoemd ‘Principe verzoek’ ingediend dit terrein en huidige bebouwing te kunnen herontwikkelen. Via deze brief willen wij u op de hoogte brengen van onze plannen met dit terrein. Principeverzoek Een principeverzoek is een officieel verzoek aan de gemeente Nunspeet voor advies en goedkeuring over een idee voor een project. We doen dit voordat we een formele aanvraag indienen, zodat we kunnen zien of de gemeente het idee goedkeurt en wat hun reactie is. Het doel van zo'n verzoek is om te praten over de belangrijkste onderdelen van ons plan voordat we veel tijd en geld investeren in een formele aanvraag. Op die manier kunnen we problemen vinden en aanpassingen voorstellen voordat we definitief iets indienen. Een principeverzoek kan verschillende dingen omvatten, zoals hoe we het gebied willen gebruiken, welke regels we moeten volgen en welke effecten ons project kan hebben op het milieu. Voor dit principebesluit hebben wij een rapportage laten ontwikkelen waarin wij een toelichting geven op onze plannen, de huidige, tijdelijke en eind situatie toelichten alsmede relevante wet- en regelgeving waaraan ons plan moet voldoen uitgelicht.

Mocht u dit rapport willen ontvangen dan is dat vanzelfsprekend mogelijk. Dit rapport kan u via Jurgen Pos op telefoonnummer 06 – 46 590 799 of via jpos@nombv.nl of anders via de contactgegevens onderaan deze brief opvragen. In deze brief is dit rapport samengevat. Huidige Situatie Op dit moment omvat het perceel met een industriële bestemming een kleinschalig vakantiepark met 13 eenheden waarvan 3 bewoond en de andere 10 zijn leeg, een bedrijfswoning en een showroom. Daarnaast is er een appartement boven de showroom dat al bewoond is. Het vakantiepark verkeert echter in een vervallen staat. Om het park aantrekkelijk en aantrekkelijk te maken voor consumenten, is een aanzienlijke financiële investering nodig. Omdat de potentiële opbrengsten van het opknappen van het vakantiepark niet opwegen tegen de hoge kosten die hiermee gemoeid zijn, gaan wij kijken naar een duurzame toekomstbestemming voor het perceel. Een van de overwogen opties is het beëindigen van het vakantiepark en het stoppen van de bedrijfsbestemming van het perceel. Deze voorgestelde ontwikkeling sluit aan bij het 'Programma Vitale Vakantieparken Veluwe', dat gericht is op het revitaliseren van campings en bungalowparken op de Veluwe om een aantrekkelijke binnenlandse vakantiebestemming te worden.

Omdat de bestaande stacaravans aan de Kolmansweg door de verminderde kwaliteit niet langer verhuurbaar zijn aan recreanten is het logisch om te zoeken naar een passende nieuwe invulling of functie.

De omgeving rondom de Kolmansweg 26-30 kenmerkt zich door open weilanden, houtwallen, enkele woningen en agrarische bedrijven. De recreatieve bedrijfsactiviteiten zijn nagenoeg gestopt vanwege het ontbreken van een toekomstperspectief en het aanbod op het vakantiepark sluit niet meer aan bij de huidige vraag. Het terrein bestaat uit: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Een bedrijfsloods (schuur) Een recreatiebedrijf met 13 stacaravans Een voormalige keukenshowroom behorend bij de bedrijfsfunctie Een bedrijfswoning Een appartement boven de showroom, bewoond sinds 1985

Figuur 1; Kolmansweg 26-30

Tijdelijke situatie - spoedzoekers Omdat een herontwikkeling van een perceel enige jaren in beslag neemt, vanwege de onderzoeken (o.a. flora en fauna) die wij moeten uitvoeren om een bestemmingsplanwijziging mogelijk te maken, willen wij tijdelijk spoedzoekers huisvesten. Hiervoor zijn er in de afgelopen periode nieuwe stacaravans geplaats specifiek en alleen bedoeld voor spoedzoekers binnen de gemeente Nunspeet. "Spoedzoekers" zijn mensen die dringend op zoek zijn naar woonruimte. De urgentie kan voortkomen uit bijvoorbeeld de volgende situaties: 1) Huisuitzetting: Wanneer mensen hun huidige woning verliezen en snel een nieuwe plek moeten vinden om te wonen. 2) Relatiebreuk: Na een scheiding of beëindiging van een samenwoonrelatie waarbij een van de partners dringend op zoek moet naar een nieuwe woonruimte. 3) Onbewoonbaar verklaarde woning: Bijvoorbeeld door brand, wateroverlast of andere rampen die een woning onbewoonbaar maken. Voor spoedzoekers bestaan er in de gemeente Nunspeet speciale regelingen en voorrangsposities bij woningcorporaties en de gemeente zelf om hen sneller aan een geschikte woning te helpen. Daarnaast kan een projectontwikkelaar zoals wij tijdelijke woonoplossingen bieden zoals aan de Kolmansweg 26-30.

Eind situatie Het voorstel omvat de volgende wijzigingen: ▪ ▪ ▪ ▪

Sloop van de recreatieve opstallen en de bedrijfsloods Omzetting van de bedrijfswoning naar reguliere woningen Realisatie van één extra vrijstaande woning binnen het projectgebied Kavelverruiling met buurman.

In totaal zal ongeveer 900 m² aan opstallen worden gesloopt, waaronder diverse stacaravans en bedrijfsloodsen. Het slopen van de schuren en opstallen om het verpauperde vakantiepark te beëindigen en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving een impuls te geven betreft echter voor initiatiefnemer een forse financiële investering, maar deze is daartoe bereid, om zo een steentje bij te dragen aan het verfraaien van het buitengebied van Nunspeet en bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijke- en regionale beleid. Tevens wordt voorgesteld om de bedrijfs- en recreatieve bestemming te laten vervallen.

Het erf zal worden heringericht volgens de studie 'Bouwen buiten Nunspeet', passend bij het landschapstype 'bos'. Het nieuwe erf zal bijdragen aan de beslotenheid van het landschap door gebruik te maken van erfbeplanting van solitaire bomen en singels. De ontsluiting van de erven zal bestaan uit onverharde, onbeplante doodlopende weggetjes, passend bij het landschapstype. De huidige groenstructuur van het erf, met houtwallen op de perceelgrenzen, blijft behouden. Figuur 3; potentiële nieuwe situatie Kolmansweg 26-30

Het doel van de functiewijziging is het creëren van een hoogwaardig woongebied dat architectonisch past bij het landschap en de omliggende bebouwing. Beeldkwaliteitsrichtlijnen zullen worden opgesteld voor de bebouwing op de kavels, waarbij aandacht wordt besteed aan de vorm, materialen, detaillering en aankleding van het erf. Deze richtlijnen zullen worden besproken met de dorpsbouwmeester van Nunspeet na een positief principebesluit. Beleid en Milieu-aspecten Het principeverzoek houdt rekening met het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Daarnaast worden diverse milieu- en omgevingsaspecten behandeld om de passendheid van de ontwikkeling te waarborgen binnen de beleidskaders. Ter afsluiting Het principeverzoek beoogt de transformatie van een verpauperd vakantiepark naar een gebied met reguliere woningen. Dit draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en sluit aan bij gemeentelijke en regionale beleidsdoelen. De herontwikkeling vereist een ruimtelijke procedure om planologisch mogelijk te maken en biedt een duurzame oplossing voor de huidige recreatieve en bedrijfsbestemmingen aan de Kolmansweg 26 tot 30 in Nunspeet. Indien u naar aanleiding van dit schrijven nog vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met de heer H. Frens via de contactgegevens onder aan deze brief of de heer H.J. Pos op telefoonnummer 06 – 46 590 799.

Met vriendelijke groet,

Dhr H.J. Pos Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij (N.O.M.) B.V. Dhr. H. Frens Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij (N.O.M.) B.V.