AP 6c. Commissievoorstel Vaststellen TAM-omgevingsplan Weversweg fase 2

Commissievoorstel 7359 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp: Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 10 februari 2025 6c. 21 januari 2025 Vaststellen TAM-omgevingsplan Weversweg fase 2 in Hulshorst Gemeenteraad J. Groothuis Advies Geen. − TAM-omgevingsplan Weversweg fase 2; − Verbeelding bestemmingsplan; − Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitsplan.

Voorstel 1. Het TAM-omgevingsplan Weversweg fase 2 ter vaststelling voorleggen aan de gemeenteraad; 2. Voor het TAM-omgevingsplan Weversweg fase 2 in beperkte mate afwijken van het CPObeleid.

Geachte commissie, Inleiding De gemeente Nunspeet werkt aan de realisatie van de woonwijk Weversweg fase 2. Voor deze ontwikkeling is in maart 2024 een bestemmingsplan vastgesteld. In aanvulling op het bestaande bestemmingsplan is nu een TAM-omgevingsplan (TAM: Tijdelijke Alternatieve Maatregel) opgesteld dat voorziet in het vastleggen van een drietal onderwerpen. Dit is, mede door de inwerkingtreding van de Omgevingswet, noodzakelijk om nu en in de toekomst sturing te kunnen geven aan de realisatie van het project. Dit TAM-omgevingsplan voorziet in een nadere uitwerking van het inrichtingsplan en het ontwerp, het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan en de juridische koppeling aan de gemeentelijke doelgroepenverordening. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de te bouwen woningen met bijbehorende prijscategorieën en gewenste beeldkwaliteit. Deze drie onderwerpen zijn ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Weversweg fase 2 reeds besproken en mogelijk. Echter de koppeling in het omgevingsplan ontbreekt. Er verandert dan ook niets waardoor van een verdere toets aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties afgezien kan worden. In lijn met de Omgevingswet worden in principe dan ook alleen die regels opgenomen die nog niet aanwezig waren.

-2-

Argumenten/overwegingen Zoals reeds toegelicht, worden in het TAM-omgevingsplan een drietal onderwerpen geregeld. De genoemde onderwerpen worden hieronder toegelicht. Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Voor de uitgifte van woningen en kavels wordt gestuurd op wie er komt te wonen en tegen welke (huur)prijzen dat gebeurt. Het juridisch instrument daartoe was de "Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023". Als gevolg van de invoering van de Omgevingswet en het ontbreken van de verwijzing naar de doelgroepenverordening in het vigerende tijdelijke omgevingsplan is het niet meer mogelijk enkel te verwijzen naar deze doelgroepenverordening. De Omgevingswet schrijft voor dat de regels van een doelgroepenverordening opgenomen dienen te worden in het omgevingsplan. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat er bij nieuwbouwprojecten genoeg betaalbare woningen voor lage en middeninkomens worden gerealiseerd én dat deze (zoveel mogelijk) behouden blijven voor die doelgroep. Voor de woningbouwontwikkeling Weversweg fase 2 wordt dat gedaan door in de regels van het TAM-omgevingsplan aan te geven hoeveel woningen in een bepaalde categorie en dus voor een bepaalde doelgroep moeten worden opgericht. Hierbij is eveneens een koppeling gelegd met de daarbij behorende instandhoudingstermijn.

Prijscategorieën Weversweg fase 2 In het project Weversweg fase 2 worden in totaal 37 woningen gerealiseerd bestaande uit de volgende woningtypes: • 10 rug-aan-rug woningen; • 12 rijwoningen; • 9 levensloopbestendige woningen; • 6 twee-onder-één-kapwoningen. Voor de 12 rijwoningen geldt dat het voornemen is om deze woningen middels CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) te ontwikkelen. Het CPO-beleid van de gemeente Nunspeet schrijft voor dat 75% van de woningen in een CPOcollectief gerealiseerd moeten worden binnen de prijscategorie ‘sociale koop midden’ met een maximale prijs van € 265.000,- v.o.n. Voor het project Weversweg fase 2 betekent dit concreet dat van de 12 rijwoningen in het CPOcollectief er 9 woningen in de prijscategorie ‘sociale koop midden’ gerealiseerd moeten worden. Hiermee zouden drie van de vier hoekwoningen in de prijscategorie ‘sociale koop hoog' gerealiseerd kunnen worden. Naast de 8 tussenwoningen moet ook één hoekwoning in de prijscategorie ‘sociale koop midden’ gerealiseerd worden om te kunnen voldoen aan de 75% norm. Voorgesteld wordt om af te wijken van het gemeentelijke CPO-beleid en ook de vierde hoekwoning in de prijscategorie ‘sociale koop hoog’ te realiseren met een prijs van maximaal€ 355.000,v.o.n. Het realiseren van een hoekwoning voor maximaal € 265.000,- v.o.n. is gezien de huidige marktomstandigheden niet meer realistisch.

-3-

Hiermee worden in totaal 8 tussenwoningen in de prijscategorie ‘sociale koop midden’ gerealiseerd en 4 hoekwoningen in de prijscategorie ‘sociale koop hoog’. Dit betekent dat 67% van de woningen in het CPO-project in de prijscategorie ‘sociale koop midden’ gerealiseerd kunnen worden. Concreet ziet het woningbouwprogramma voor het project Weversweg fase 2 er als volgt uit: Aantal woningen Woning type Prijscategorieën woningen 10 12

Rug-aan-rug woningen Rijwoningen

4

Levensloopbestendige woningen

5

Levensloopbestendige woningen Twee-onder-éénkapwoningen

6

Sociale huur 8 tussenwoningen in de prijscategorie ‘sociale koop midden’ en 4 hoekwoningen in de prijscategorie ‘sociale koop hoog’. Sociale huur

Vrije sector koop Vrije sector koop

Beeldkwaliteitsplan Voor de planontwikkeling van Weversweg fase 2 is een beeldkwaliteitsplan ontworpen horende bij het eerder opgestelde schetsontwerp. Deze kan onder de Omgevingswet gekoppeld worden in/ aan het omgevingsplan. Door het beeldkwaliteitsplan in de regels op te nemen, ontstaat een direct toetsingskader voor welstand en dienen aanvragen omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen getoetst te worden aan dit beeldkwaliteitsplan. Overigens sluit het beeldkwaliteitsplan voor Weversweg fase 2 inhoudelijk aan op het plan voor Weversweg fase 1. Verbeelding Naar aanleiding van de verdere uitwerking van het plangebied waarvoor het bestemmingsplan Weversweg fase 2 de basis is, is het inrichtingsplan op enkele onderdelen nader geconcretiseerd. Zo is de groenstrook aan de westzijde van het plangebied op enkele plaatsen verbreed, is er een parkeerplaats verplaatst en is er een nadere invulling gegeven aan het zuid-oostelijk deel van het plangebied. Dit deel van het plangebied krijgt een agrarische/groene uitstraling zoals ook is vastgelegd in het ontwerpbesluit ontheffing Wet natuurbescherming – soortenbescherming waarvan de provincie Gelderland heeft aangegeven voornemens te zijn de ontheffing te verlenen. Dit alles is mogelijk binnen de bestaande planregels. Voorgenomen wijzigingen hebben geen gevolgen voor de inhoudelijke regels voor de functies Groen en Verkeer.

Procedure Het TAM-omgevingsplan wordt direct ter advies voorgelegd aan uw commissie en vervolgens ter vaststelling aan de gemeenteraad. Dit is mogelijk omdat reeds bestaand beleid opnieuw wordt vastgelegd in voorgenomen TAM-omgevingsplanplan. De doelgroepenverorde-ning is door de raad vastgesteld beleid en het beeldkwaliteitsplan sluit aan op de hoofdlijnen van het beeldkwaliteitsplan voor Weversweg fase 1.

-4-

Door het vaststellen van onderhavig TAM-omgevingsplan kan nu en in de toekomst sturing worden gegeven aan de te bouwen woningen met bijbehorende prijscategorieën en de gewenste beeldkwaliteit. Bewonersparticipatie Voor de totstandkoming van het bestemmingsplan Weversweg fase 2 is reeds een uitgebreid participatietraject doorlopen. Onderhavig TAM-omgevingsplan ziet toe op het vastleggen van de doelgroepenverordening, het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan en een nadere uitwerking van het reeds bestaande schetsontwerp. De in het schetsontwerp aangepaste wijzigingen betreffen enkele minimale aanpassingen ten opzichte van het bestaande schetsontwerp. Verdere participatie heeft dan ook geen toegevoegde waarde. Geheimhouding Dit commissievoorstel is openbaar. Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom